西安某酒店項目建設(shè)項目謀劃報告書

項目可行性研究

第一部分項目背景3第一章

可行性報告編制依據(jù)及說明...3編制依據(jù)...3編制說明：...3第二章項目概況...4１．基本情況...4２．發(fā)展趨勢預測...6第三章：市場調(diào)查與分析...6第一節(jié)：宏觀市場分析...61、經(jīng)濟綜合實力增強...72、經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革...73、成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命...84、消費形態(tài)與觀念變化分析：...95、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析...10第二節(jié)

微觀市場調(diào)研與分析...36一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成...36二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢——呼喚...36第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃37第四章．項目建設(shè)方案...37一、項目總體情況...37二、項目管理情況：...37三、和平大廈規(guī)劃審批情況：...38四．和平大廈設(shè)計說明...39五、和平大廈項目進展情況及工程進度計劃...39第五章項目定位...41一、定位依據(jù)...41二、定位策略...41項目定位...42２．概念定位：...42第六章營銷策略...44“和平大廈”項目營銷目標...44銷售、租賃比例安排...44定價策略...45營銷促進...47營銷周期安排...48可售面積營銷進度安排...49回款進度安排...50第七章資本運作思路...50一、投資組合方式...50二、資金運作方式...51第八章項目利潤保證策略...52一、遵循市場規(guī)律實現(xiàn)多方共贏...52二、加強橫向合作構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁...53三項目開發(fā)資金支撐體系...54第三部分經(jīng)濟評價與風險分析55第九章項目經(jīng)濟評價...55第一節(jié)建設(shè)資金籌措方案和投資估算...55第二節(jié)

項目財務(wù)風險評價...58第十章項目風險分析...631．國家政策風險...632．市場競爭風險...633．營銷風險...644．開發(fā)過程中的法律風險...65第十一章

結(jié)論...65

第一部分項目背景第一章

可行性報告編制依據(jù)及說明編制依據(jù)一、《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》二、《實施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2000年—2010年）三、《西安市城市總體規(guī)劃(1996～2010)》四、《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項目建議書的批復》五、西安市人民政府關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)的批復（編號xx字（xx）第xx號）六、西安市房地產(chǎn)實地調(diào)查情況七、2004年陜西經(jīng)濟社會藍皮書《經(jīng)濟卷》八、國家工業(yè)發(fā)展組織編寫的《工業(yè)可行性研究手冊》九、國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》（1983年2月2日）十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標準。

編制說明：

作為指導本項目實施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報告以數(shù)理的形式詳細闡述了項目開發(fā)、銷售、運營過程中有可能遇到的各類問題。尤其對于項目資本運作提出了項目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風險設(shè)計了相對完善的回款還貸措施。

由于本報告編制的前提是項目前期策劃已經(jīng)過嚴謹?shù)氖袌鲵炞C并有相當充裕的市場數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報告的提交可以作為本項目市場運作的指導性方案，作為后期營銷策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。

第二章項目概況１．基本情況“和平大廈”建設(shè)項目位于西安核心商圈一級輻射區(qū)域內(nèi)和平路中段。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出和平門直達西安旅游重要標志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。南北長95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準占地5648平方米（折合8.472畝,含代征路1.25畝）。項目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限70年）。用地現(xiàn)狀為三通一平。用地總面積為5648方米（8.472畝）。項目總地價為

萬元(含土地出讓金)。城市建設(shè)配套及其它規(guī)費為730萬設(shè)計費：560萬其他前期費用：130項目總投資12003.84億元。項目總建筑面積約32000平方米。計劃建設(shè)周期2年。項目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負責。2、項目概況

和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂的主要大街之一。隨著國家經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略導向的轉(zhuǎn)移西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和對外交流的樞紐。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價值較高，它的周邊有星級賓館、飯店、商場、醫(yī)院、影城、學校等社會服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風景。

２．發(fā)展趨勢預測隨著西安城市運營戰(zhàn)略的深度實施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎(chǔ)上，隨著城市路網(wǎng)布局的高度完善，交通狀況的快速改善，將導致人們生活、消費觀念的根本性變革。城墻內(nèi)核心商圈具有相當水平的經(jīng)濟擴張力和消費牽引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來看，這里將成為今后幾年重點商貿(mào)區(qū)。

根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運營為主要發(fā)展目標，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長遠發(fā)展目標，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。第三章：市場調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場分析2004年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會精神，以科學的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，認真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立“四化”理念，國民經(jīng)濟在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進一步增強，全面實現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標，一些主要經(jīng)濟指標創(chuàng)歷史新高。1、經(jīng)濟綜合實力增強據(jù)西安市統(tǒng)計局有關(guān)資料顯示，2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP）1095．87億元，按可比價格計算，比上年增長13．5％。經(jīng)濟總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在13％以上，經(jīng)濟發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值60．05億元，比上年增長6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值495．67億元，增長15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值540．15億元，增長12．3％。成為西北地區(qū)首個突破千億元的城市。2、經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革隨著經(jīng)濟總量與經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費需求，同時也使人們的消費觀念發(fā)生了巨大的變化。在普通市民的消費結(jié)構(gòu)中，食品類消費首次出現(xiàn)負增長，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，2004年西安市民恩格爾系數(shù)為34.4％，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于26％，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂等消費額均比上年有所增加，說明市民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費向心理滿足型消費進行了成功的轉(zhuǎn)移。西安古老而神秘的文化、高古深遠的民風，更刺激著全國各地的旅游人士前來。據(jù)統(tǒng)計資料表明：2004年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動的海外游客65萬人次，比上年增長93％；接待國內(nèi)旅游者2084萬人次，首次突破兩千萬人次，增長29．1％。旅游總收入154．4億元，其中國際旅游外匯收入3．3億美元，分別比上年增長45．1％和1．3倍。全市擁有年接待游客10萬人以上的景區(qū)20個；國家4A級景區(qū)9個；為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢的需要，年末全市星級賓館72家，其中五星級賓館4家，四星級賓館13家。

3、成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集、交通繁忙的地段，滿足于傳統(tǒng)的消費模式。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對于大宗消費觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來越多人們的普通交通工具。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計，西安市現(xiàn)有家用汽車22萬輛，并且仍然以平均每年6萬輛的速度遞增。全國范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破1500萬輛。陜西高速公路總里程已突破1300公里，位居西部第二。隨著交通的不斷完善，城內(nèi)——城外，省內(nèi)——省外，跨區(qū)域、跨地域消費正在形成風尚?？梢灶A見，在不久的將來，城市間的人口流動將向更高層次發(fā)展。4、消費形態(tài)與觀念變化分析：l

從消費結(jié)構(gòu)上分析：消費者已從低層次向高層次消費轉(zhuǎn)變。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費，對消費質(zhì)量的要求在逐步提高，旅游消費將逐步提升地位；l

從消費者區(qū)域的選擇上分析：將由過去的傳統(tǒng)消費區(qū)向新興消費區(qū)轉(zhuǎn)移。在原住地已不能滿足消費者的在最低消費成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費需求，進而刺激了近兩年來方興未艾的跨省、區(qū)“自助游”的蓬勃發(fā)展。l

從消費形式上分析：消費者已經(jīng)由單一型消費向綜合型消費轉(zhuǎn)變。隨著生活、工作、學習節(jié)奏的加快，人們在注重工作效率的同時也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂，購物與一體的一站式消費形態(tài)已成為人們有效利用時間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。l

從消費層次上分析：人們在追求物質(zhì)享受的同時，更追求精神上的享受。隨著生活水平的不斷提高，消費者不斷調(diào)整自己對物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；l

從消費時效性分析：隨著國民收入的逐步提高和社會保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。相當數(shù)量消費者，特別是當代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計劃的唯一，而是有計劃地即時消費，在滿足傳統(tǒng)型消費的同時，更需要滿足時尚消費的需求。以上深層次的消費觀念的變化，正在逐步演變成全國范圍內(nèi)廣泛的異地消費的變遷。

5、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)尚存巨大潛力

西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨特的人文景觀和秀美的自然風貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級別高的特點，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近1600—1700萬余人次，其中2001年西安共接待境外旅游者70萬人次，接待國內(nèi)旅游者1685萬人次，旅游總收入113億元，其中外匯收入2.9億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤。對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為3500余套，準三星級酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600余套。（調(diào)查數(shù)據(jù)來源于西安旅游局、西安黃頁、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對三星級及以下的酒店統(tǒng)計時存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計誤差率不會超過15%；對酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計不會超過20%。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準確率基本上達到80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究價值。）各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計情況如圖所示：從西安星級酒店統(tǒng)計圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計圖看，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的75%—80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計不到所有酒店數(shù)的20%—25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風。③、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。④、準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達到56—65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（69.7%）基本吻合，從這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。因此，就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來，市場尚未達到飽和，市場可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。西安目前酒店客房數(shù)以22600套計算（每天入住率定為100%），全年365天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為820萬余人次，而2001年西安全年共接待游客達到1685萬人次，在這1685萬人次中除去不需要在當?shù)鼐频?、飯店、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于900—1100萬人次（約占所有游客的55%—65%，這一百分比為保守估計數(shù)據(jù)），這個數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)820萬余人次后尚有80—280萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個酒店客房數(shù)300套計算，尚需7—25個酒店有待開發(fā)。如果以目前西安酒店的平均入住率60%左右計算，則西安尚有12—41個酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場尚未達到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對其專業(yè)的經(jīng)營背景更為看重。事實上，在以上計算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為900—1100萬人次為保守估計，另外，在這890—1100萬人次中還沒有將每年來自國內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。

西安酒店業(yè)目前經(jīng)營狀況分析

酒店入住率70%，表現(xiàn)尚可對本次抽中的20家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示，20家酒店平均客房入住率達到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合計占到58%；客房入住率最高達到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。

酒店標準間面積以20m2居多14—28m2均有分布

本次調(diào)查顯示，20家酒店的主力客房均為標準間，其面積平均為20m2左右，其中面積從14—28m2均有一定的分布。面積為20m2的標準間居最多占31.6%，15m2、18m2、19m2和22m2的標準間各占10.5%，14m2、24m2和28m2的標準間各占5.3%。表明，目前西安酒店的主力戶型為標準間，其面積主要集中在20m2左右。另外，西安酒店的標準間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為74%，而68.5%的酒店其標準間占所有客房數(shù)的比重超過70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標準間作為其主要客房。

客房以中檔次居多高、中、低檔次各有比例調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為18%：66%：16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當。進一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了40%，兩家（10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的30%，其他的酒店其高檔客房均不超過20%。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對顯得較低。此項分析表明，高檔客房比重太大，其市場風險相對就更大，相對而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場風險性似乎略小一些。

酒店客戶以散客為主、旅行團體居于其次

調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占35%），其次是旅行游客（26%），兩者合計占61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓為目的入住的客戶占16%，機關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占13%，其它消費形式占10%。值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學生均有一定的比例。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務(wù)消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務(wù)消費為主。

旅游旺季出現(xiàn)在3-5月和9-11月入住率最高的為中檔客房調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在3月、4月、5月和9月、10月、11月，即全年基本上有半年的旺季；6月、7月、8月和12月、1月、2月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足30%—40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。

西安酒店市場并未達到飽和酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間調(diào)查顯示，有超過80%的酒店經(jīng)營者認為目前西安酒店市場已經(jīng)達到飽和，他們持這種觀點的原因是因為近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸減少，整個西安酒店業(yè)的平均利潤在下降，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，使得整個西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游的人次（1500-1800萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實是西安酒店自身對這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當一部分旅客資源的浪費。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識，以一種被動的方式去面對如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤，不虧損就很不錯了。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機。

大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分別為18%、24%、18%和16%，而對于游泳池、健身設(shè)施的配置分別為3%和13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有“避重就輕”的傾向，即對于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施如咖啡廳、茶秀等項目比較重視，而對于投入成本大、收益相對較小但對于客戶來說非常需求的服務(wù)項目如大型健身房、游泳池等設(shè)施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營上目光還是比較短視，缺乏長遠的考慮。所謂“人無遠慮、必有近憂”，面對目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對一個酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應(yīng)該充分意識到這一點，只有努力提高這方面的服務(wù)水準方能使酒店立于不敗之地。

各酒店價格不一，市場無統(tǒng)一標準

調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報價不一，即便是同地段同級別的酒店其門市報價也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。各大酒店（二星級以上）的報價從100元以下至最高2000元都有報價，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競相降價，最低折扣甚至低于5折，這種所謂的“價格戰(zhàn)”使得整個酒店業(yè)的利潤水平縮水的同時，又使整個酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對不同級別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價格制定標準和折扣標準等一系列的標準已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個酒店業(yè)的發(fā)展。

西安酒店業(yè)目前存在的問題

目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展狀況不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：1、整個酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價格制定沒有統(tǒng)一的標準。整個酒店行業(yè)沒有一個統(tǒng)一的價格制定標準，在價格的制定上各個酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價格，由于整個市場價格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。2、硬服務(wù)跟不上客房在設(shè)計和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。3、軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細致入微的心理需求方面沒有進行細心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務(wù)的個性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。4、消費理念宣傳不夠酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費理念的引導方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。5、整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達到120多家，但無論是二星級酒店、三星級酒店還是星級更高的四星級、五星級酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達到1000套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達到2000套或者2000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達到相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。事實上，以西安如此巨大的旅游資源（同時西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富），完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。6、酒店市場布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計才不過25%。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀元賓館（三星級）、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費力狀況，完全開發(fā)酒店的市場條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價格的制定上沒有一個統(tǒng)一的標準，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲什阶苑?、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動的境地，因此，就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標準，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實施個性化、人性化的管理服務(wù)，同時應(yīng)加大酒店宣傳和消費理念引導的工作。西安酒店式公寓市場分析

西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城F座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀元賓館和即將開發(fā)的“水晶島”，但就整個西安的酒店式公寓市場而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國。在國外，酒店式公寓一直倍受市場青睞，在我國幾個發(fā)達城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場對此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點（如引進星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、“水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實際上是產(chǎn)權(quán)式酒店，“水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。以下就這三類酒店物業(yè)進行對比分析：“湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70年代初期傳至美國。自美國二戰(zhàn)期間盛行而今。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達城市如成都、西安、重慶等地也開始出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店實質(zhì)是“時權(quán)酒店”，即出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購買在一定時期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時也可以作為投資之用，這一點，可說是與一般酒店的主要差異之處。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運而生的。位于城東興慶公園對面的“中匯商務(wù)酒店”，是西安第一個酒店式商務(wù)公寓。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有SOHO的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠不及酒店式商務(wù)公寓，而SOHO雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和SOHO存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和SOHO而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細致周到的星級酒店服務(wù)而受到市場青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進星級酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時又享受酒店式的星級服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級職業(yè)白領(lǐng)、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會贏得較大的市場（在國外和國內(nèi)一些發(fā)達城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達到60%以上，因而它具有相當好的投資價值），其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。但由于“水晶島”采用的是“售后返租”銷售方式（即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主），這種銷售方式目前真正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營上又具有相當高的技術(shù)含量，因此，“水晶島”這種銷售方式帶有相當大的風險性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點。從以上對酒店式公寓——“水晶島”、產(chǎn)權(quán)式酒店——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場的受歡迎程度都相當高，市場對此也青睞有加；而“水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場（或基本處于空白市場），具有很大的開發(fā)空間，同時西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長遠的、通盤的考慮和相對精準的市場定位，西安酒店式公寓也遲早會遇到與當前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營過程中必須有十分清醒的認識，在開發(fā)之初便做長遠之計，尤其對于定位必須有著精準的估計。西安酒店式公寓前景預測

西安是個發(fā)達的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。本次調(diào)查也顯示，市民對于酒店式公寓的市場前景普遍較為看好，其中有60%的被訪者認為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯，1/3的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展狀態(tài)要看整個酒店式公寓市場的行業(yè)規(guī)范程度和競爭態(tài)勢以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務(wù)的內(nèi)容和成色，因此，就目前的形勢來看，這部分被訪者對此物業(yè)持謹慎態(tài)度。而認為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當然，在認為酒店式公寓具有較好前景的同時，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個非常重要的因素。

關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展的相關(guān)探討

盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會影響到整個酒店式公寓市場的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長遠的、全盤的和相對精準的策劃和定位。從西安酒店市場目前反映出來的問題看，大的方面是整個酒店行業(yè)沒有一個可以執(zhí)行的價格制定標準，以致酒店在制定門市價格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進行殘酷的“價格戰(zhàn)”，使整個酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動的經(jīng)營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴重地影響到酒店業(yè)的長遠發(fā)展。

休閑、娛樂、健身場所調(diào)查分析西安休閑、娛樂市場現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂場所經(jīng)營現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析

西安休閑、娛樂、健身市場現(xiàn)狀描述

西安休閑、娛樂、健身市場贏利空間廣闊對西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場所經(jīng)營狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢，從事這些行業(yè)的公司或個體老板從中賺取了非常豐厚的利潤；而健身、娛樂、休閑市場遠未達到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動中心為數(shù)甚少，市場可開發(fā)的空間比較樂觀。時下休閑、娛樂、健身等消費形式正成為一種消費時尚，而追求時尚和前衛(wèi)的一族將是一個相當可觀的群體，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費形勢向好。

西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況抽樣分析

健身中心調(diào)查分析規(guī)模：目前市場健身中心的經(jīng)營規(guī)模普遍在200m2至4000m2左右，可同時容納人數(shù)在200人左右。經(jīng)營時間：多數(shù)健身中心營業(yè)時間從早上8：00至8：30開始，到晚上的21：00至2：00結(jié)束。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午10：00到12：00以后，一直延續(xù)到下午7：00到晚上23：00左右。消費者年齡和性別特征：消費者年齡和性別往往根據(jù)所消費的項目不同而有所差異，對于力量、運動型消費項目如拳擊、跑步機、肌肉訓練、力量訓練則主要為男性，年齡以18—40歲的居多；而一般的運動項目如健身車、踏步機、綜合訓練機等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50歲之間。消費者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學生；而以運動、力量、發(fā)泄等為目的的消費者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。消費的目的：男性以運動健身、力量訓練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、保持體形、減肥和放松為目的。消費類型：男性主要以保齡球、跑步機、力量訓練、綜合訓練機類為主要消費類型，其中跑步機、綜合訓練機最受歡迎。女性主要消費的類型有保齡球、健美操，也有部分進行跑步機等項目的消費。項目收費：項目收費有兩種類型，即每次使用付費和月卡、年卡付費。跑步機、騎馬機、健身車等消費項目平均收費為5元/小時，月卡、年卡收費情況為：月卡每張300元；年卡每張2580元；會員卡每張3800元。

茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調(diào)查

規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營規(guī)模普遍在30m2至400m2左右，最多可同時容納人數(shù)在100—120人左右。經(jīng)營時間：多數(shù)營業(yè)時間從早上9：00開始，到晚上的22：30—2：00結(jié)束。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午11：30—12：30，晚上20：00—22：30左右。消費者年齡和性別特征：男女消費者基本處于均衡態(tài)勢，消費者年齡90%集中于18—40歲，其中18—25歲、25—30歲和30—40歲年齡段人群比例基本上各占1/3。消費者身份特征：絕大部分（約占60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。消費的目的：80%—90%出于休閑的目的，50%—60%出于商談業(yè)務(wù)的需要，30%—40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到30%—40%。經(jīng)營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。其中

迷你型

20元/小時，20m2左右；

小型

20元/小時

20m2左右；

豪華型

30元/小時

30m2左右。暢銷品牌：上島咖啡

20元

20-40人/天

上島咖啡口味不錯，價廉物美；

大陸風情極品

18元

20-40人/天

樣子美觀、口感好、經(jīng)濟實惠；

大陸風情格調(diào)

18元

20-40人天

口感好、實惠、環(huán)境幽靜；

極品藍山

78元

10-20人/天

精選咖啡豆、口味更香醇；

藍山咖啡

25/20元

5-10人/天

味純

巴西咖啡

20元/杯30元/壺

香味濃、口感好、適合大眾口味

漢堡

3.5元

100人左右

價格合理、口感好

薯條

3元

60人左右

價格便宜、口感好；

茶

30-50元/壺

20-30人

熱情周到、有賓至如歸的感覺；

百威啤酒

15元/小瓶

3-4人

炸雞

7元

60人左右

方便快捷

花茶

25-40元/壺

價格合適

水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查

規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在1000m2至3000m2左右。經(jīng)營時間：從早上9：00左右到晚上的21：00至24：00結(jié)束。消費者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為25歲以下和30-40歲，即主要為年輕家庭消費和學生消費。男女比例均衡。消費者身份特征：重要為學生和有小孩的家庭。消費的目的：帶小孩玩、學游泳、健身。消費場所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項目

造浪池

像海邊的感覺

周六、日消費人次：

造浪池

1000人左右

兒童池

300人左右

環(huán)流河

300人左右

火山攀巖200人左右

按摩池

50人左右

乘伐滑道

100人左右

旋滑道

200人左右

直滑道

200人左右

高速滑道

200人左右

蛟龍滑道

200人左右

舞廳、夜總會、KTV音樂廣場經(jīng)營調(diào)查

規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在200m2至400m2左右。可容納100人左右。經(jīng)營時間：晚上19：00左右到第二天1：30左右。消費者年齡和性別特征：舞廳、夜總會主要為男性；KTV音樂廣場男女比例均衡。顧客年齡主要為25-40歲左右，即主要為中、青年男女。消費者身份特征：企業(yè)老板、職業(yè)白領(lǐng)。消費的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。消費類型：舞廳

小型

50元

6m2左右

中型

80元

9m2左右

大型

100元

11m2左右

KTV

小型

40—80元

中型

50—120元

大型

70—160元

豪華型100—200元

西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析

以上對于西安休閑、娛樂、健身場所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會、報紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營處于良好態(tài)勢，尤其是餐飲和舞廳、夜總會、KTV等娛樂性場所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相關(guān)資料還顯示，西安人對于“水”上消費頗為青睞，無論是目前西安最大的“水上世界”——龍宮，還是諸如維多利亞浴場、溫沙堡洗浴等場所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營狀況。對于西安的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營狀況。時下，人們將健身、運動作為生活的時尚，對健身、娛樂、休閑的需要越來越大，要求也越來越高，因此，針對廣大市民（主要對象為大學生、工薪白領(lǐng)、商務(wù)人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂部，必會受到市場的歡迎。

按照西安市政府提出的目前進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展狀況，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟快捷型酒店將成為實現(xiàn)新型旅游方式的主角。從商業(yè)資本結(jié)構(gòu)看，除本地旅游企業(yè)鞏固和擴大企業(yè)規(guī)模和競爭力外，國內(nèi)酒店巨頭及國際酒店大鱷亦將抓緊時機進入西安市場，參與西安市酒店市場的競爭，本地商家一股獨大的狀況將會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。以2004年末統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，若各項增長指標保持不變，今后每年將新增約7——8萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會加大。但是，作為大型省會城市，按每年遞增旅游客源總額，已有的酒店設(shè)施已無法滿足人們的需求。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場空間和潛力，應(yīng)當抓住機遇，率先搶灘。

第二節(jié)

微觀市場調(diào)研與分析一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成“和平大廈”所在區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有經(jīng)濟環(huán)境：項目地周邊以

等樓盤開發(fā)亦為本項目建設(shè)實施起到了呼應(yīng)作用，將逐漸形成西安市的休閑娛樂繁榮區(qū)。

二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢——呼喚本項目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟發(fā)展水平不相符合。由于計劃經(jīng)濟條件下的影響，西安市目前的大型旅游酒店設(shè)施多集中中檔偏上水平線上，租賃價格以及不科學的經(jīng)營模式成為制約發(fā)展的主要因素之一。隨著西安市城市化進程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。鑒于以上種種，在旅游人群的消費需求呼喚下，和平路緣線以酒店住宿、休閑餐飲、娛樂健體為主體的休閑消費街區(qū)呼之欲出。

第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃

第四章．項目建設(shè)方案一、項目總體情況該項目位于西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)，（和平路南端），項目用地共8.472畝，總建筑面積可達32000平方米，工程總造價約1.22億元。建設(shè)工期分為兩年。其中，基礎(chǔ)面積為3500平方米，一層至三層為商業(yè)用房10500平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間17500平方米?！昂推酱髲B”總高為24米，容積率為5.58，地下停車場有133個車位。以上項目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。

二、項目管理情況：1、毓興公司從項目醞釀階段開始運作至今已將近兩年。因該項目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。為此公司專門成立了“和平大廈項目部”由公司總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔任項目部正副項目經(jīng)理，項目部下設(shè)拆遷部、工程部、合同預算部、開發(fā)部，經(jīng)營銷售部、招商部全力配合項目的實施。2、由于有強有力的領(lǐng)導班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項目目前工程、進度、費用控制均在計劃之列。受到業(yè)主和質(zhì)檢站的高度評價。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎(chǔ)。

項目管理組織架構(gòu)圖：毓興物業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理

三、和平大廈規(guī)劃審批情況：2002年經(jīng)政府土地部門對ＸＸ號辦公宿舍用地掛牌，我公司通過競拍，于2003年11月取得該地塊70年的使用權(quán)（面積５６４８平方米，折合８．４７２畝）。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號為（2001）187號。項目四至：東鄰和平路，西與陜西抗震設(shè)計院和房產(chǎn)一分局建國路房管所銜接，南鄰西五道巷，北鄰西安市東羊市小學，南北長95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準占地5648平方米（折合8.472畝,含代征路1.25畝）。該項目的立項計劃、定點圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國有土地出讓批復等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實施動遷、建設(shè)的條件。四．和平大廈設(shè)計說明１．建筑特征：設(shè)計總建筑面積約３２０００平方米；地下一層，地上十二層；建筑外形為長方體，建筑耐火等級為二級，建筑耐久年限為１００年。２．結(jié)構(gòu)特征：地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎(chǔ)采用鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震等級為抗震設(shè)防烈度8度；結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。3．裝修標準：一最終進駐商家的實際要求為依據(jù)，結(jié)合相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4．設(shè)備配置：設(shè)備用房主要設(shè)在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風、弱電工程等按需求各層也有布置，并對多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設(shè)有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設(shè)自動扶梯8部；供電為雙回路10KV線路進線，容量滿足各種需要。

五、和平大廈項目進展情況及工程進度計劃和平大廈地塊已經(jīng)“三通一平”報建手續(xù)正在完成，現(xiàn)正在準備辦理招標及施工許可證工作。我公司為了實現(xiàn)定向設(shè)計、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營的實際需求，借鑒“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68”等強勢酒店經(jīng)營集團對經(jīng)營場所工程施工的嚴格要求，對施工圖進行了必要的調(diào)整。已完成工作及工程計劃如下：1、完成拆遷工作，已達到“三通一平”標準；2、報建手續(xù)完成；3、定驗線工作完成；4、設(shè)計工作完成；5、施工圖審查；6、辦理監(jiān)理招標、工程招標工作；7、辦理施工許可證領(lǐng)取手續(xù)；8、計劃2005年8月開始施工；9、2005年１１月份施工至±0.000；10、2006年8月份主體工程封頂，具備裝修條件的被招商單位可先行進行裝修工作；11、2006年12月份內(nèi)外裝飾工程基本完工，設(shè)備安裝調(diào)試開始；12、2007年2月份竣工并正式移交被招商單位進行裝修及開業(yè)準備。13、2007年7月正式營業(yè)。

第五章項目定位一、定位依據(jù)宏觀市場調(diào)研分析成果——市場的呼喚政府土地政策宏觀調(diào)整條件下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運營的要求——順應(yīng)時代步伐毓興物業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營商遠景規(guī)劃——企業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略擴張思想的正確性西安城市化進程腳步加快——緩解固有商圈的經(jīng)營壓力全國范圍內(nèi)的酒店業(yè)市場巨大的消費潛力亟待挖掘——完善區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、定位策略和平大廈定位策略

項目定位“和平大廈”是建立在開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者、金融機構(gòu)、消費者不同利益主體利益平衡基礎(chǔ)上的，實現(xiàn)多方共贏的局面是“和平大廈”最為成功的開發(fā)思路之一。目前西安市的酒店業(yè)以中高檔為龍頭，雖然各有所長，也擁有較為先進的管理運營思路，但是，在布局上受硬件設(shè)施的限制，不能滿足消費者經(jīng)濟型消費的需求，連鎖反應(yīng)導致經(jīng)營者和投資人的回報期望受到酒店銷售能力的局限，金融機構(gòu)的利益便無法獲得最終的保障。

２．概念定位：國際化西安城市窗口經(jīng)濟型酒店消費風向標

要素一：人性化設(shè)計標準，酒店規(guī)劃優(yōu)先原則，酒店設(shè)施的先進性；要素二：合理的客房戶型設(shè)計，滿足消費者對消費空間的舒適性要求。以實用型商務(wù)空間滿足入住酒店后的各種要求，達到消費者與經(jīng)營者的互利互動；要素三：綠色酒店設(shè)施、無障礙人性關(guān)懷。投入專項資金設(shè)計供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設(shè)施、加入免費兒童游樂中心、小型醫(yī)療機構(gòu)、大型共享空間等設(shè)施場地充分滿足各種消費者的特殊需求。要素四：四位一體，平衡核心利益點。通過各種戶型的優(yōu)化組合，在滿足旅客需求的同時有效降低酒店經(jīng)營成本，從而能夠給消費者更大的讓利空間，同時由于有全國性乃至于全球連鎖酒店業(yè)態(tài)的進入，不但能降低消費者的消費成本，而且能夠滿足不同消費者的需求，為消費者提供更多的優(yōu)惠空間。旅游住宿需求

投資回報需求

開發(fā)利潤需求

貸款回收需求

＝＝＝

經(jīng)過深入研究和充分論證，“和平大廈”項目整體定位如下：

酒店業(yè)態(tài)定位：滿足國際化酒店發(fā)展需要，建設(shè)具有中國特色的集住宿、娛樂、文化、健身、餐飲、旅游等為一體的經(jīng)濟型酒店服務(wù)中心。要求引進酒店機構(gòu)目標為——法國雅高、美國速八等具備全球經(jīng)營實力的強勢機構(gòu)。目標市場定位：NO：１——以獨具特色的酒店運作和智能化、科學化的酒店管理，順應(yīng)市場對新型酒店業(yè)的呼喚，引領(lǐng)西安時尚消費潮流，帶動陜、甘、寧乃至整個西部地區(qū)酒店格局的變革。成為外地游客來西安的一處觀光購物旅游景點和標志性消費場所。

第六章營銷策略“和平大廈”項目營銷目標本項目總建筑面積：32000㎡建設(shè)周期：24個月營銷周期：10個月（招商：18000㎡、銷售14000㎡）合同總額：≥1.344億元（20年租賃期）銷售、租賃比例安排為營造區(qū)域商圈氛圍、刺激投資，有效化解投資風險，根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市旅游地產(chǎn)市場成熟的運作模式，本項目應(yīng)當采取以租賃相為主的營銷策略，即以開發(fā)商為主進行建設(shè)開發(fā)、整體租賃給具有全國甚至與全球連鎖實力的強勢酒店經(jīng)營機構(gòu)，原因如下：根據(jù)初步成本核算結(jié)果，本項目建設(shè)總投資將達到12003.84萬元（現(xiàn)將成本計算附件）。若本項目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，總投資12003.84萬元的回收期將在8年以上，將嚴重違背毓興公司資本運營原則，因此建議本項目的營銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負債率為零的情況下保留產(chǎn)權(quán)的自有化，以獲得長期穩(wěn)定的收益。鎖定招商對象為法國雅高或美國速八、以及時代華納影城院線等具有世界五百強地位和全球連鎖實力的強勢酒店、娛樂機構(gòu)，主要考慮其持續(xù)經(jīng)營能力和良好的商業(yè)信譽，以保證毓興公司取得穩(wěn)定的長期租金回報。同時借助其品牌號召力有效帶動商場其它部分的銷售，并通過它們的長期經(jīng)營聚集人氣，迅速形成酒店氛圍，保證本項目其它經(jīng)營投資者的利益。從而實現(xiàn)毓興公司資本鏈的良性循環(huán)。根據(jù)以上分析，以及主要招商對象一貫經(jīng)營原則，通過對銷售回款額的預估算，建議租賃面積不低于18000㎡（含地下車庫），銷售面積約為14000㎡。（有關(guān)主力商家經(jīng)營能力調(diào)查數(shù)據(jù)詳見附件）

定價策略市場價格背景資料顯示，截至五月份為止，西安市公寓式酒店和酒店是寫字樓租賃實際成交均價已突破40元／㎡，本項目定價若不高于40元／㎡便具有實現(xiàn)成交的可行性。然而，本項目的整體運作思路，緊緊圍繞著四個利益點的平衡，即：投資者的利益＋經(jīng)營者的利益＋金融機構(gòu)的利益＝開發(fā)商的利益

雖然本項目經(jīng)過前期成熟的策劃與運作，各項軟硬件基本條件均能支持實際租賃中按本地區(qū)酒店地產(chǎn)項目現(xiàn)行市場價格進行，但是，我們在計算開發(fā)商回款利潤的同時還必須看到虛高的利潤必將帶來后期經(jīng)營的風險，對于投資者的回報期待、經(jīng)營者的成本控制和金融機構(gòu)貸款資金的回收都將失去保障。因此，為規(guī)避上述有可能出現(xiàn)的風險，本案采取滲透式定價原則，先以低價推出市場，發(fā)揮價格優(yōu)勢吸引買家，樹立項目知名度，然后隨著需求的增加而逐步提價，最終實現(xiàn)開發(fā)商的利潤需求。這也有利于項目升值形象的樹立。階段性價格遞增策略：（按實際可租賃面積18000㎡，年遞增5%計算）

租賃階段（每十年為一周期）均價（元／㎡/月）年收益（萬元）第一周期實際租賃均價：元/㎡/月第1年25540第2年26.25567第3年27.56595.35第4年28.94625.12第5年30.39656.38第6年31.9689.2第7年33.50723.66第8年35.18759.84第9年36.94797.84第10年38.79837.73第一周期合計總收益：6792.1231.45根據(jù)以上安排，第一周其實際成交均價應(yīng)當控制在32元／㎡以內(nèi)，則20年租賃期合同回款總額可以控制在1.344億元以內(nèi)。

營銷促進莊家造勢坡地滾石應(yīng)時順勢速戰(zhàn)速決

我們從本項目的立項那天開始，就立志要做最好的酒店地產(chǎn)項目，但是，僅僅有了好的構(gòu)思還不足以滿足營銷的需要，我們還必須讓好的產(chǎn)品獲得市場的認可，如何才能讓好的項目迅速成為具有旺盛的市場生命力？

——迎合投資心理、規(guī)避市場抗性、迅速收回資金、實現(xiàn)滾動發(fā)展

莊家造勢——整合市場各方優(yōu)勢資源，形成有利于我的市場態(tài)勢，為項目的順利銷售營造市場空間。關(guān)鍵點在于以時間換取價值。坡地滾石——借助各類公關(guān)活動，引起社會公眾尤其是經(jīng)濟型酒店經(jīng)營者的高度關(guān)注，以強勢酒店組合形象提升項目投資價值，突破投資心理屏障。應(yīng)時順勢——每年的春夏之交，均為房地產(chǎn)銷售的旺季，在此旺季到來之前，項目形象的有力推導成為營銷工作的關(guān)鍵，順應(yīng)市場大勢，適時入市促銷。速戰(zhàn)速決——房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的關(guān)鍵在于解決時間差與資金流的矛盾，其中的成本控制將成為項目盈利能力的標準，尤為重要的是時間成本的控制。本項目經(jīng)過前期策劃與論證，證明具有強大的市場生命力，但是，如果拖延營銷周期勢必造成時間成本的無限增大，不利于后期項目開發(fā)的資金流轉(zhuǎn)，因此，作為具有強勢酒店組合的“和平大廈”，利用價格杠桿爭取時間尤為重要，也必將帶來項目運作的更大成功。

銷售促進模擬圖：本案坡地滾石時間結(jié)點一

時間結(jié)點二

35元／㎡低價入市

營銷周期安排（根據(jù)現(xiàn)有工作進度，建議安排在2005年5月進入市場）根據(jù)房地產(chǎn)尤其是本項目營銷的特殊規(guī)律，整盤營銷將分為五個階段進行：內(nèi)部招商期三個月（2005年4月——7月份）金融洽談期三個月（2005年4月——7月份）市場教化期八個月（2005年7月至2007年7月份）入住裝修期六個月（2006年8月至2007年7月）正式營業(yè)期計劃2007年7月正式營業(yè)；

可售面積營銷進度安排

回款進度安排

根據(jù)以上安排，本項目可售面積實際銷售周期在四個月，實際回款額達到9000萬元，在不需要銀行貸款的前提下已經(jīng)能夠滿足項目開發(fā)資本運作的需要。

第七章資本運作思路一、投資組合方式本項目計劃建設(shè)周期為24個月，項目投資總額約為12000萬元，自有資金實力已經(jīng)可以滿足項目的開發(fā)。但是，毓興物業(yè)發(fā)展有限公司作為專業(yè)化的酒店地產(chǎn)運營機構(gòu)，為順應(yīng)西部大開發(fā)的發(fā)展趨勢，加強地區(qū)酒店結(jié)構(gòu)調(diào)整、滿足政府城市運營戰(zhàn)略整體部署的需要，市場化的資本擴張是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的前提保證。雖然“和平大廈”預留營銷部分已經(jīng)滿足了項目投資的資金需要，但為企業(yè)資本運營戰(zhàn)略考慮，提案部門依然建議采用投資工具的多種組合，一方面可保證任何情況下的工程施工進度，促進預留面積的營銷，同時，為企業(yè)下一個項目的開發(fā)奠定資本和市場基礎(chǔ)，有助于資金鏈的運行順暢。根據(jù)以上思路，結(jié)合實際測算結(jié)果，設(shè)計本項目開發(fā)投資的資金來源渠道以及比例如下：

根據(jù)以上比例安排資金使用，具有足夠的項目再生能力。

二、資金運作方式在項目運作的前期，以部分自有資金支付土地使用權(quán)出讓金和前期設(shè)計、工程、開發(fā)手續(xù)辦理及主體地下部分的施工等費用；當工程完成主體正負零工程后就可進入營銷，營銷收入再加上用其他方式籌措到的資金，就可使整個項目建設(shè)達到投資完成。但是為了滿足一個專業(yè)的酒店地產(chǎn)運營企業(yè)資本擴張與規(guī)模擴張的雙重需要，建議向銀行貸款3000萬元，以確保后續(xù)項目開發(fā)的連續(xù)性。根據(jù)對金融機構(gòu)利益需求的調(diào)查了解，要實現(xiàn)銀行融資這一目標，必須保證洽談中的等強勢酒店機構(gòu)按時進駐本項目。

第八章項目利潤保證策略為實現(xiàn)企業(yè)和項目在資本運作的過程中獲得良好的金融支持，從而實現(xiàn)企業(yè)的品牌擴張與資本擴張，完善的盈利策略是其重要基礎(chǔ)。一、遵循市場規(guī)律實現(xiàn)多方共贏酒店地產(chǎn)專業(yè)化運作是近年來迅速興起的一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，它最大的特點是將地產(chǎn)開發(fā)與酒店經(jīng)營相結(jié)合，通過完善的酒店設(shè)施配套提升周邊區(qū)域消費的整體品質(zhì)和價格，反過來又帶來穩(wěn)定的客流，促進酒店的繁榮。本項目的整體運作思路都必須遵循酒店地產(chǎn)開發(fā)的這一基本規(guī)律。酒店地產(chǎn)的成功取決于地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、酒店投資者或酒店經(jīng)營者四方利益的協(xié)調(diào)，即達到多贏的局面。要協(xié)調(diào)這四方的利益首先是酒店投資者和酒店經(jīng)營者能否在以后的酒店經(jīng)營中獲得可觀的、穩(wěn)定的收益，而強勢酒店機構(gòu)的介入是維持酒店經(jīng)營穩(wěn)定并且長期獲利的強有力的保證。因此，在項目建設(shè)初期，即應(yīng)考慮其整體酒店規(guī)劃，尋求與國內(nèi)國外知名、強勢的酒店機構(gòu)進行合作，進行酒店項目的定向開發(fā)，為它們“量體裁衣”建設(shè)適合其經(jīng)營發(fā)展的平臺。二、加強橫向合作構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁在本項目中毓興公司應(yīng)從以下四方面開展工作。首先解決為誰建設(shè)的問題，經(jīng)過長期的市場考察，建議首選具有連鎖經(jīng)營和自營實力的“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68”等強勢酒店機構(gòu)，量體裁衣，筑巢引鳳，按照它們的要求建設(shè)適合其經(jīng)營的酒店設(shè)施。為保證項目降低資金投入風險，增強項目盈利能力，提案部門建議毓興公司在完成同“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68”的經(jīng)營租賃合同后再進行本項目的開工建設(shè)。酒店地產(chǎn)作為毓興物業(yè)的主要產(chǎn)品，因此要給酒店的投資者預留一定的利潤增長空間。目前西安市場大型酒店物業(yè)的營銷價格在45元――50元/㎡左右，建議公司以價格杠桿為主要競爭手段之一，以保證投資本項目的投資者能夠獲利為主要心態(tài)。按照前文確定的營銷價格，出售1.4萬平方米即可收回全部投資，并還清所有銀行貸款，同時預留1.8萬平方米以低廉租金租賃給“法國雅高”、“美國速八”，以及上海“莫泰168”等強勢酒店機構(gòu)，在借助于強勢品牌帶動區(qū)域休閑娛樂消費氣氛的同時確保獲得長期穩(wěn)定的租賃收益，降低金融機構(gòu)給本項目的貸款風險。在滿足了酒店經(jīng)營者、投資者和金融機構(gòu)的利益后，也就保證了毓興公司在本項目地產(chǎn)開發(fā)上的根本利益。

三項目開發(fā)資金支撐體系

項目注入資金總量：1.2億元

銷售回款6432元／㎡×1.4萬㎡＝9000萬元。迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。強大的還貸能力促使銀行無憂放貸。強勢酒店機構(gòu)帶動商業(yè)氣氛活躍，投資者利益獲得保障，順利實現(xiàn)1.4萬平米商業(yè)面積銷售租賃回款酒店部分1.8萬㎡，前三年每年平均租金567.4萬元，三年后略有提升，二十年租賃期總租金≥1.3億元。實現(xiàn)公司長期收益目標，增強項目抗風險能力和銀行融資信心自籌資金：約3000萬元，完成土地成本投入銀行融資：3000萬元，完成項目前期工程啟動

從上圖分析可知，通過營銷1.4萬平方米，即可收回全部投資，償還銀行貸款。根據(jù)提案部門了解到的“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68”的租賃習慣，其全國范圍內(nèi)的每個經(jīng)營點的租賃期都不低于15年，根據(jù)本項目可租賃面積計算，毓興公司每年僅租賃收入至少可獲得560萬元以上的收益，20年共計獲得收益不低于13000萬元?！岸唐诨乇尽㈤L期獲利”，基于酒店地產(chǎn)運作的這一基本原理，毓興公司不僅可以在本項目的開發(fā)建設(shè)與市場運營中獲得可觀的利益回報，更能憑借強勁的融資能力積累豐富的資本擴張資源——金融機構(gòu)的信任與扶持。對于一個以專業(yè)化運營酒店地產(chǎn)為己任的開發(fā)商而言，這就是最為可貴的市場財富！

第三部分經(jīng)濟評價與風險分析第九章項目經(jīng)濟評價第一節(jié)建設(shè)資金籌措方案和投資估算一、項目建設(shè)資金的籌措方案為了使該項目有足夠的建設(shè)資金作保障,擬通過三個方面來籌措建設(shè)資金。具體如下：１．

自有資金3000萬元，作為項目的啟動資金。目前，項目已經(jīng)先期投入3500萬元。２．