J1 店員 培訓(xùn) 教材-電子書-心理學(xué)

DbtelInternational

J1店員培養(yǎng)訓(xùn)練教材市場企劃部2004年3月23日本培養(yǎng)訓(xùn)練教材僅供迪比特內(nèi)部及指定的商業(yè)合作伙伴使用未經(jīng)迪比特允許，不得分發(fā)、拷貝至其他人，違者必究六萬五千色真彩大螢?zāi)?1.8")內(nèi)建30萬像素?cái)?shù)碼攝像頭40和弦鈴音、內(nèi)置FMRadio智慧操縱桿，操作靈活簡便多組動感遊戲(支持JAVA)支持鈴聲/圖片下栽來自中國臺灣科技時尚名牌1前言歡迎各位迪比特銷售大使參加迪比特J1培養(yǎng)訓(xùn)練本次培養(yǎng)訓(xùn)練將為各位講授關(guān)於迪比特的企業(yè)文化J1的產(chǎn)品知識祝各位學(xué)習(xí)愉快﹗2寫給我們的前鋒如果把激烈的市場角逐，比喻為一場足球賽，迪比特的工程師和生產(chǎn)人員，充當(dāng)著默默無聞的后衛(wèi)，以一流的產(chǎn)品，為前鋒提供支持；企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)決策層，在中場調(diào)度，策動進(jìn)攻；而您，就是前鋒，站在企業(yè)與消費(fèi)者接觸的大門口，不僅展示著企業(yè)形象和面貌，更承擔(dān)著完成銷售任務(wù)的臨門一腳﹗看看，您有多重要﹗在這本培養(yǎng)訓(xùn)練教材裡，我們對迪比特J1做了詳細(xì)的介紹，讓您盡快了解J1，掌握更多的銷售技巧，成為更專業(yè)的前鋒﹗發(fā)揮百分之百的能量﹗因?yàn)榫礃I(yè)，所以專業(yè)，迪比特將以您為榮﹗3目錄認(rèn)識迪比特…………..06企業(yè)文化……………..07DbtelInternational系列產(chǎn)品………..10迪比菲利的故事……..11目標(biāo)消費(fèi)群…………..14產(chǎn)品定位……………..15性能、特色…………..16手機(jī)配置……………..17手機(jī)參數(shù)……………..19競品分析……………..20主要賣點(diǎn)……………..21常見問題……………..25廣告媒體宣傳支持…..26終端物料支持………..27終端生動化展示……..28市場行為的指導(dǎo)概念………………..31導(dǎo)購流程及標(biāo)準(zhǔn)用語………………..32附件………………..…34篇后語………………..494認(rèn)識迪比特5認(rèn)識迪比特迪比特從1993年落戶上海，到2003年穩(wěn)居國產(chǎn)手機(jī)市場佔(zhàn)有率前三名，全因迪比特在專業(yè)手機(jī)領(lǐng)域的專注和創(chuàng)新－－它在臺北、上海和倫敦?fù)碛腥笱邪l(fā)中心，能自主研發(fā)、自主生產(chǎn)製造手機(jī)，與同等產(chǎn)品相比，更能保證質(zhì)量、價格優(yōu)勢。服務(wù)方面，全國27家分公司，500多家網(wǎng)點(diǎn)形成高效、快速的服務(wù)網(wǎng)路，絕對在第一時間，以最熱忱的態(tài)度，處理消費(fèi)者的各種問題。6公司哲學(xué)“寒帶樹木”哲學(xué)

──昭示著迪比特象寒帶樹木一樣，具有旺盛持久的生命力，走扎實(shí)穩(wěn)健的發(fā)展之路，一步一個腳印邁向既定目標(biāo)。企業(yè)文化（一）7企業(yè)精神專注──就是集中全力在一個方向、一個領(lǐng)域內(nèi)努力，不輕易改變自己的主攻方向。迪比特就要專注于電子通訊產(chǎn)業(yè)。對于員工個人，就要干一行，愛一行；愛一行，鑽一行。務(wù)實(shí)──就是要少說話，多干實(shí)事，一步一個腳印，腳踏實(shí)地地從小事做起，練好內(nèi)力，夯實(shí)基礎(chǔ)。努力──就是要迎難而上，知難而進(jìn)、奮發(fā)圖強(qiáng)、勇攀尖峰，想盡一切辦法達(dá)到目的。企業(yè)文化（二）8企業(yè)文化（三）企業(yè)精神創(chuàng)新──就是要打破常規(guī)，勤于思變、以新致勝，在理念、模式、方法等方面有新思路、新發(fā)展、新突破，不因循守舊，創(chuàng)造性地開展工作。無私──就是堅(jiān)持公正、公平的原則，以公司利益、集體利益為重，不利用手中權(quán)力、資源謀取私利。合作──就是工作中互相配合、互相協(xié)助、互相信任，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，群策群力，用集體的力量和智慧實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。9DbtelInternational系列產(chǎn)品DbtelInternational系列旨在打造時尚、夢幻、典雅、精彩的精品手機(jī)，有J1、6669、J2、D6、J6、J7、J8、M7、M8。10迪彼菲利的故事

那是發(fā)生在法蘭西坎城的故事︰2004年2月下旬,法蘭西坎城風(fēng)和日麗、萬物甦醒。迪比特集團(tuán)的董事長莫皓然正在這裡參加一年一度的世界移動通信大會展。迪比特作為國內(nèi)唯一參展商，帶來了M7、M8和J1等40多款高科技手機(jī)?！按蟮媳忍?，小迪比特，這是企業(yè)雙品牌發(fā)展的需要。小迪比特推出的主要是高端多媒體手機(jī)，那它的中文名字叫什麼好呢？”這幾天，莫董一直在思考著。“你想收音錄音嗎？你想照相攝像嗎？你想上網(wǎng)或者看電影嗎……幾乎你需要什麼，它都為你想到了……”講解員一邊展示著M7、J7手機(jī)，一邊介紹，“如果法蘭西與中國聯(lián)網(wǎng)，還能互相傳送精彩的圖片和語音呢﹗”“真的？能讓我試一下嗎？”突然，從人群中擠出一位高個子金發(fā)姑娘，她接過手機(jī)，反覆按鍵，還喀嚓喀嚓地拍了好幾張照片。然后，興奮地說︰“先生，這手機(jī)能賣一臺給我嗎？”當(dāng)講解員解釋只展不賣時，那姑娘轉(zhuǎn)動一下大眼睛，聳了聳肩，很遺憾地走了。11迪彼菲利的故事

第二天一早，莫董在迪比特展臺前，又碰到了那位姑娘。她很有修養(yǎng)地對莫董笑了笑，又圍著講解員問了一大堆問題。以後的幾天，幾乎每天都這樣?！澳壬抑滥堑媳忍毓镜亩麻L，今天展已結(jié)束了，你能否下令賣一臺貴公司手機(jī)給我呢？”那位神祕的姑娘又一次出現(xiàn)下莫董面前，虔誠地鞠了一個躬，說，“我從英國來……想在這裡找一臺有品位的手機(jī)，我看中了貴公司的M7，為此，我已經(jīng)‘跟蹤’你們好幾天了?！薄爸x謝，謝謝你的關(guān)注﹗”莫董用流利的英語問道，“可不可以問一下，你叫什麼名字，為什麼要買我們的產(chǎn)品？”那女孩甜甜一笑，說︰“我叫菲利，我的男朋友在北京工作，過幾天就是他的生日，我很想買一臺充滿中華民族文化的能體現(xiàn)品位的高檔手機(jī)送給他。那時，我就可以在手機(jī)上隨時看到我的迪彼了。噢，對不起，迪彼是他的英文名字……”“迪彼、先生、中國人……菲利、姑娘、英國人……高科技、多媒體、體現(xiàn)品位……妙﹗妙﹗妙﹗叫迪彼菲利，小迪比特的中文名字就是它了﹗”金發(fā)姑娘滿意地買到了心愛的禮物，莫董也高興地尋找到了靈感，賦予小迪比特非常人情化又非?，F(xiàn)代的漂亮名字──迪彼菲利。12產(chǎn)品知識產(chǎn)品方面的知識和市場支持方面的訊息旨在使身處市場前沿的銷售大使們更具有專業(yè)性，並能準(zhǔn)確了解公司關(guān)於此款機(jī)型在市場方面的指導(dǎo)方針。13目標(biāo)消費(fèi)群25－35歲，一、二級城市，事業(yè)忙碌，上班族男女在意外觀的美感，注重質(zhì)感、品位酷愛玩遊戲、懂得享受生活內(nèi)心希望自己可以成為人群中被注目的焦點(diǎn)對于“美”有獨(dú)特的見解，崇尚歐洲的時尚品位。14產(chǎn)品定位拍照、彩信、娛樂、聽廣播外形極致精美、操作簡便中高檔價位、致高享受15性能、特色手機(jī)性能、特色用戶得益豐富的商務(wù)助理功能打造高效商務(wù)空間30萬像素?cái)?shù)碼攝像頭隨時隨地拍下難忘瞬間內(nèi)置多款動感遊戲附加的娛樂功能智慧操縱桿操作靈活方便JAVA遊戲下載*遊戲資源無限40和弦鈴聲更多悅耳動聽65K彩色螢?zāi)?1.8")清晰畫面體驗(yàn)*需網(wǎng)路支持16手機(jī)配置（一）GSM中文雙頻手機(jī)1部快速旅行充電器1個專用鋰電池1塊操作手冊1本保修卡1份維修網(wǎng)點(diǎn)卡1張合格証1張手機(jī)單機(jī)盒17手機(jī)配置（二）高保真耳機(jī)1條專用鋰電1塊座充1個專用手機(jī)套1個頸吊飾、手吊飾各1個PC同步傳輸工具1套(含SyncTool光盤)配件組合18手機(jī)參數(shù)網(wǎng)路頻率GSM900/1800MHzGPRS顏色鈦金+銀、紅+銀、黑+銀尺寸109*43*18mm重量約74g螢?zāi)粎?shù)65KTFT，128X160，1.8"通話、待機(jī)時間通話2-3小時、待機(jī)50-150小時*輸入法智能中英文、拼音等多種輸入法和弦鈴聲40和弦鈴聲個性化圖片來電大頭貼、牆紙?zhí)焯鞊Q*視當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)路/網(wǎng)站而定19競品分析J1與其它競品相比有重量輕、大螢?zāi)徽娌曙@示、價格適中等優(yōu)勢20主要賣點(diǎn)（一）外形極致精美、時尚動感流線型外形設(shè)計(jì)科技金屬按鍵大螢?zāi)涣f五千色真彩內(nèi)屏1.8"禮盒包裝，身價倍增鑲有真鑽分{真鉆版}與{普通版}，主要區(qū)別在有無鑲鉆石21主要賣點(diǎn)（二）彩信（MMS）*30萬像素?cái)?shù)碼攝像頭5段式變焦、2組拍攝效果、3種影像品性智能中英文、拼音等多種輸入法最多可存儲約100張照片支持電腦同步傳輸工具(SyncTool)*需網(wǎng)路支持22主要賣點(diǎn)（三）娛樂功能多款內(nèi)置動感遊戲JAVA遊戲下載*FMRadio多組動態(tài)壁紙30萬像素?cái)?shù)碼攝像頭40和弦鈴聲支持鈴聲/圖片下載**需網(wǎng)路支持23主要賣點(diǎn)（四）隨身個人商務(wù)助理五組分組電話簿功能、來電大頭貼功能電算機(jī)；世界時鐘、日曆、鬧鐘、馬表內(nèi)置振動、固定鍵撥號來電轉(zhuǎn)移*、等待*、自動開關(guān)機(jī)*需網(wǎng)路支持24常見問題1.J1的通話時間有多長？答︰J1的通話時間約2-3小時，視網(wǎng)路信號實(shí)際情況而定。2.J1的電話簿大不大？能夠儲存多少個號碼？答︰J1的電話簿可以存儲200組電話簿、5組群組。3.J1的顯示幕是多少色的？答︰J1是65K色的真彩顯示幕，比256色和4096色的畫面顯示更加靚麗分明。4.J1是和弦鈴聲嗎？答︰J1達(dá)到40和弦。5.J1的輸入法方便嗎？答︰J1有多種輸入法，包括中英文智能輸入，方便快捷發(fā)短信。25廣告媒體宣傳支持根據(jù)J1的特點(diǎn)和目標(biāo)消費(fèi)群，宣傳媒介多管齊下︰──電視臺、電臺的娛樂頻道硬廣告──時尚雜誌、報(bào)刊硬廣告──時尚雜誌、報(bào)刊、門戶網(wǎng)站軟文──戶外廣告（地下鐵站、公車車身、車站、商業(yè)區(qū)）──路演（商業(yè)中心）宣傳主要突出概念──大螢?zāi)徽娌曙@示(1.8")──30萬像素?cái)?shù)碼攝像頭──40和弦鈴音──JAVA遊戲下載26終端物料支持常規(guī)物料機(jī)模機(jī)模架海報(bào)單頁易拉寶促銷贈品特殊物料人形立牌條幅地貼爆炸簽柜臺貼促銷員胸牌手機(jī)外形吊旗27終端生動化展示（一）機(jī)模、機(jī)模架︰柜臺中間位置或與公司暢銷機(jī)型一起擺放，擺放角度設(shè)于人站立俯視45度角海報(bào)︰賣場醒目位置，保持清潔及持久性，高度以1.7米身高的消費(fèi)者目光平視為準(zhǔn)單頁︰柜臺內(nèi)呈扇型擺放展示；柜臺上顯眼處擺放用于介紹、發(fā)放給消費(fèi)者易拉寶︰擺放在各入口處或人流量大的位置贈品︰陳列在柜臺模具左側(cè)，上高下低，正面對消費(fèi)者常規(guī)物料28終端生動化展示（二）人形立牌︰畫面為鄭秀文手持J1形象，高度為普通人高度（1.7m），適用于終端零售店門口顯著位置條幅︰適用于空間100平方米以上的手機(jī)賣場中地貼︰顏色醒目的J1產(chǎn)品圖象與DBTELLOGO交替出現(xiàn)，從零售店門口引導(dǎo)到DBTEL銷售柜臺，尤其要注重正對大門或通道臺階處的地貼特殊物料129終端生動化展示（三）特殊物料2爆炸簽︰適用于柜臺內(nèi)的空間及壁柜柜臺貼︰在迪比特專柜或有機(jī)模陳列的整合銷售柜張貼促銷員胸牌︰促銷員配戴直徑為12厘米的胸牌，主要突出帶有鄭秀文圖像的J1產(chǎn)品外觀及價格訊息手機(jī)外形吊旗︰設(shè)計(jì)成J1手機(jī)形狀，懸掛在零售店內(nèi)30市場行為的指導(dǎo)概念J1市場行為，不論是手機(jī)的廣告、促銷還是終端都應(yīng)以手機(jī)的賣點(diǎn)為主導(dǎo)，圍繞“30萬像素?cái)?shù)碼攝像頭、大螢?zāi)徽娌曙@示幕(1.8")、40和弦鈴音”展開，突出產(chǎn)品的功能優(yōu)勢、時尚外觀，尊貴享受。31導(dǎo)購流程及標(biāo)準(zhǔn)用語打開遊戲讓顧客親身感受J1的攝像頭是30萬像素的，並有各種顯示效果，讓照片更生動，還可將照片設(shè)置為來電顯示和牆紙J1內(nèi)置多款遊戲，並能透過GPRS隨時無限下載Java遊戲，讓你有玩不盡的最新遊戲察言觀色，演示其它功能並解說配合65K螢?zāi)?、震動效果?0和弦的音樂效果，使遊戲畫面聲效具佳

解說

解說

演示

步驟二J1是一款拍照、彩信、娛樂盡在掌握的豪華尊貴手機(jī)。

步驟三

總結(jié)開單，並致謝道別消費(fèi)者購機(jī)道別消費(fèi)者未購機(jī)

小姐/先生，您好﹗這部J1是集中了拍照、彩信、娛樂于一身的多功能手機(jī)，可以把拍攝到的有趣照片透過MMS發(fā)給親朋好友分享快樂瞬間正面展示J1讓顧客感觀整體外形，並預(yù)設(shè)特殊效果，並向顧客展示拍照功能問候與步驟一

演示32考題考題旨在各位促銷人員在培養(yǎng)訓(xùn)練后能溫故而知新1.J1的待機(jī)時間和通話時間分別是多久？2.J1支持GPRS嗎？3.J1的電話簿能儲存多少個電話訊息？4.J1的攝像頭是多少像素的？5.J1拍攝的照片可以作為來電大頭貼嗎？6.J1是否擁有紅外線和藍(lán)牙？7.J1能下載遊戲嗎？8.J1是多少和弦鈴聲？鈴聲是否可以下載？33附件銷售技巧與售機(jī)案例旨在與各位銷售大使分享經(jīng)驗(yàn)，這些技巧經(jīng)過抽提和總結(jié)，希望能幫助各位銷售大使在手機(jī)的銷售上達(dá)到舉一反三的效果。手機(jī)相關(guān)知識與手機(jī)簡單故障排除方法旨在幫助銷售大使和店員解答顧客提出的問題34銷售技巧（一）察言觀色，有的放矢分析顧客類型區(qū)別應(yīng)對︰A.豪爽干脆型︰這類顧客一般直奔柜臺，決斷力強(qiáng)，易感情用事。對這類顧客，應(yīng)該簡要講清楚推銷建議，說明手機(jī)賣點(diǎn)，迅速成交，不給反覆的機(jī)會。B.猶豫寡斷型︰這類顧客一般徘徊在柜臺前，東張西望，對購買某種機(jī)型猶豫不決，對這類顧客，應(yīng)該步步為營，誘導(dǎo)顧客說出疑慮，然后對其說明，切忌急于成交。C.冷靜自主型︰這類顧客一般會對各種型號做比較，對促銷人員的宣傳不會有明顯的反映，不輕易談出自己的想法。對這類顧客，應(yīng)該避免講得太多，但態(tài)度應(yīng)誠懇，以邏輯性強(qiáng)的語言來打動對方。D.自我吹噓型︰這類顧客一般喜歡自我誇張，自吹自擂，虛榮心很強(qiáng)。對于這類顧客，應(yīng)該適當(dāng)吹捧，適當(dāng)利用肯定語氣和請求語氣。E.吹毛求疵型︰這類顧客片面認(rèn)為促銷人員只會誇大自身產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)。對這類顧客，應(yīng)該欲擒故縱，採取迂迴戰(zhàn)術(shù)。35銷售技巧（二）曉之以理，動之以利

銷售手機(jī)一方面要對顧客說明手機(jī)本身的主要賣點(diǎn)，以手機(jī)本身來說服顧客，另一方面，也可以利用各種促銷活動或促銷禮品來吸引顧客。促銷人員在強(qiáng)調(diào)手機(jī)的功能、賣點(diǎn)的同時，也應(yīng)該借助一切可以利用的熱賣活動，包括公司、包銷商、商家等多層面的促銷訊息，告知顧客機(jī)不可失，時不再來，抓住人們趨利的心理，促使消費(fèi)者購買。36銷售技巧（三）避重就輕，多點(diǎn)出擊強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢，迴避缺點(diǎn)，虛虛實(shí)實(shí)，立于不敗之地。A.針對手機(jī)是雙頻手機(jī)，可以回答顧客，一般手機(jī)擁有兩個頻道也足以正常使用B.針對手機(jī)有IrDa卻不能傳送圖片，可以回答顧客，透過SyncTool一樣可以達(dá)到傳送圖片的效果C.針對手機(jī)不能自編鈴聲，可以回答顧客，手機(jī)本身存儲有多種悅耳鈴聲，又可以透過GPRS上網(wǎng)下載，足夠顧客隨心更換。例如︰37售機(jī)案例（一）銷售手機(jī)也要銷售自己案例︰一個大雨滂沱的下午，在某移動營業(yè)廳的銷售大使小趙接待了一位焦急地打聽著手機(jī)維修點(diǎn)的顧客錢某，小趙告訴他附近沒有手機(jī)維修點(diǎn)並問有什麼需要幫忙的。錢某說他的手機(jī)因?yàn)榈粼谒e無法撥打了，而他的朋友又有急事要聯(lián)繫他。于是小趙就把自己的手機(jī)借給錢某用，不料錢某的SIM卡也因浸水不能讀卡，錢某非常焦急。這時小趙靈機(jī)一動，問錢某是否帶了身分證，得到肯定的回答后，小趙建議錢某補(bǔ)辦一張SIM卡。就在新辦的SIM卡被放進(jìn)手機(jī)的一霎那，電話鈴聲響了，錢某的朋友終于及時聯(lián)繫到了錢某，沒有耽誤事情。因?yàn)槭謾C(jī)無法維修，錢某最終決定在小趙處購買一部DBTEL的手機(jī)，並在以後陸續(xù)介紹了他的朋友來小趙處購買DBTEL手機(jī)。評論︰一件小事，既體現(xiàn)了自己的品德，也樹立了品牌的形象。做生意先做人，自然水到渠成。38售機(jī)案例（二）借力打力案例︰銷售大使小孫在與顧客李某一番介紹后，李某終于被打動了，但是還是對迪比特的品牌心存疑慮，問小孫迪比特和摩托羅拉這些洋品牌的手機(jī)相比怎么樣。為了打消李某的顧慮，小孫說，摩托羅拉是很好啊，但是迪比特同樣很好啊﹗您知道嗎？迪比特以前是為摩托羅拉等國外知名廠家做ODM的，有很強(qiáng)的研發(fā)和科技能力。為了樹立中國人自己的品牌，迪比特從2001年進(jìn)入市場，不到3年就打入國產(chǎn)品牌三甲行列，而且迪比特手機(jī)是全國聯(lián)保的，在主要城市都有客戶服務(wù)點(diǎn)。所以從手機(jī)本身、迪比特的實(shí)力以及售后服務(wù)都是一流的，有保障的。在小孫的耐心解釋下，李某最終決定購買DBTEL手機(jī)。評論︰損人未必能利己，借力打力，反而有意想不到的效果。

39售機(jī)案例（三）聲東擊西，指南打北案例︰銷售大使小周在一次跟顧客吳某的產(chǎn)品介紹中，遇到了開機(jī)回應(yīng)慢的問題，吳某對此提出了疑問。小周急中生智，回答他說，開機(jī)慢是因?yàn)檫@款DBTEL手機(jī)的功能強(qiáng)大，比如電腦存的東西多一樣。並順勢告訴吳某這款手機(jī)有攝像、MMS、遊戲、內(nèi)存圖片、Java、和弦鈴聲等多項(xiàng)功能，把吳某的注意力從開機(jī)問題轉(zhuǎn)移到手機(jī)的功能上。吳某最終被小周的介紹打動，購買了該款手機(jī)。評論︰聲東擊西，轉(zhuǎn)移顧客對缺點(diǎn)的注意力，關(guān)注其它方面。

40售機(jī)案例（四）審時度勢，順?biāo)浦郯咐U某日，銷售大使小鄭在給顧客王某介紹5688+時，發(fā)現(xiàn)王某的女友也很喜歡該款手機(jī)的外形，唯一的遺憾是覺得顏色不夠靚。小鄭借機(jī)把另一款手機(jī)5688給王某的女友看，並說明兩款手機(jī)都是丘比特系列的，代表了情侶間的心心相映，而且5688是可換面板的，更適合女孩子用。小鄭解決了王某女友的這個心結(jié)，又強(qiáng)調(diào)了丘比特系列手機(jī)對情侶間傳情達(dá)意的概念。王某和他的女友最終在小鄭處購買了兩部手機(jī)︰5688+和5688。評論︰觀察顧客和陪同親友的言行，適時利用機(jī)會，將會事半而功倍。41手機(jī)相關(guān)名詞解釋（一）STN液晶螢?zāi)荒壳安势罶TN是在道統(tǒng)單色STN的基礎(chǔ)上加上一塊彩色慮光片來顯示彩色畫面的。優(yōu)點(diǎn)是功耗小、省電，但受技術(shù)上的限制，一般最多只能顯示65536色，而且附應(yīng)時間也較長，顯示圖畫時會出現(xiàn)失真，在戶外陽光下也很難看清顯示內(nèi)容。一般稱作“假彩”。TFT液晶螢?zāi)缓蚐TN相比，TFT有出色的色彩飽和度、還原能力和更高的對比度，附應(yīng)時間短，有效提升了播放動態(tài)畫面的能力。缺點(diǎn)是比較耗電，成本較高。一般稱作“真彩”。42手機(jī)相關(guān)名詞解釋（二）CIF攝像頭CIF可以看成是一種固定分辨率的別稱，分辨率最高是352×288像素，幀速度是30幀/秒。VGA攝像頭VGA可以看成是一種固定分辨率的別稱，分辨率最高是640x480像素，幀速度是10-15幀/秒。目前迪比特出品的大部分?jǐn)z像手機(jī)都採用VGA攝像頭。紅外界面支持手機(jī)和電腦及其它數(shù)字設(shè)備進(jìn)行數(shù)字交流，成本低廉，連接方便，簡單易用。更適合于短距離無線通訊的場合，進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的直線數(shù)據(jù)傳輸。43手機(jī)相關(guān)名詞解釋（三）藍(lán)牙是一種短距離的無線通訊技術(shù)，電子裝置彼此透過藍(lán)牙而連接起來，不需要道統(tǒng)的電線，並且與紅外線界面?zhèn)鬏敿夹g(shù)相比，也不需要電子裝置在視線以內(nèi)的距離，在10公尺的距離內(nèi)就可以彼此相通。3G相對于類比式手機(jī)（1G）和數(shù)字手機(jī)（2G），是指將無線通信與國際互連網(wǎng)等多媒體通信結(jié)合的新一代移動通信系統(tǒng)，能夠處理圖像、音樂、視頻流等多種媒體形式，提供網(wǎng)頁瀏覽、電話會議、電子商務(wù)等多種訊息服務(wù)。WAP可以把網(wǎng)路上的訊息傳送到移動電話或其它無線通訊終端上，隨時隨地的利用無線通訊終端來獲取互聯(lián)網(wǎng)上的即時訊息或資料，實(shí)現(xiàn)無線上網(wǎng)44GPRS是一種高速、高效的無線系統(tǒng)。打個比喻，GPRS就是馬路，WAP是馬路上的汽車，行駛在GPRS這條高速馬路上可以提升數(shù)據(jù)的傳輸速度。MMS是繼SMS和EMS之后的訊息服務(wù)技術(shù)，SMS只能收發(fā)文本訊息，EMS可以在文本短信中加入鈴聲、簡單的圖形和動畫，MMS則擴(kuò)展到複雜的圖片如照片、大型的圖表以及音樂片段，同時支持E-MAIL。JAVA是一項(xiàng)目前廣泛應(yīng)用的互動式的網(wǎng)頁互動技術(shù)。手機(jī)相關(guān)名詞解釋（四）45手機(jī)簡單故障排除方法（一）為什麼手機(jī)出現(xiàn)“請插入SIM卡”字樣1、SIM卡與手機(jī)接觸不良，或SIM卡未插入2、更換SIM卡后再試，若手機(jī)操作正常，說明原先卡有問題，請與SIM卡供應(yīng)商聯(lián)繫3、手機(jī)SIM卡界面或SIM卡表面有氧化痕跡，以酒精加以清洗，用乾淨(jìng)的絨布擦拭4、若上述辦法均無效，請與當(dāng)?shù)谼BTEL服務(wù)中心聯(lián)繫。時常掉網(wǎng)1、所在地區(qū)信號較弱，請離開此區(qū)域后再試2、若上述辦法均無效，請與當(dāng)?shù)谼BTEL服務(wù)中心聯(lián)繫46不充電或充電不顯示1、可能充電器與手機(jī)接觸不良，請確定安裝是否可靠2、手機(jī)在關(guān)機(jī)狀態(tài)充電時才顯示“充電中”字樣，開機(jī)時充電並無顯示“充電中”字樣出現(xiàn)信號時有時無1、當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)路信號不穩(wěn)定，可換區(qū)域再試2、若上述辦法均無效，請與當(dāng)?shù)谼BTEL服務(wù)中心聯(lián)繫手機(jī)待機(jī)時間短1、手機(jī)待機(jī)時間會隨當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)路信號的強(qiáng)弱而有所改變2、可能是環(huán)境、溫度、距離基站遠(yuǎn)近等多種原素影響手機(jī)簡單故障排除方法（二）47使用耳機(jī)時發(fā)出雜音是提醒該地區(qū)信號較弱或無信號無法撥出電話1、當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)路信號差，請換區(qū)域使用2、當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)路運(yùn)營商忙線，嘗試稍后再撥3、若上述辦法均無效，請與當(dāng)?shù)谼BTEL服務(wù)中心聯(lián)繫聽不到對方聲音或?qū)Ψ铰牪坏阶约郝曇?、重?fù)芤淮危_定是否是網(wǎng)路的問題2、某些地區(qū)通話線路不良，換區(qū)域再試3、若上述辦法均無效，請與當(dāng)?shù)谼BTEL服務(wù)中心聯(lián)繫手機(jī)簡單故障排除方法（三）48篇后語本培養(yǎng)訓(xùn)練教材僅供迪比特內(nèi)部及指定的商業(yè)合作伙伴使用，旨在提升終端促銷人員，特別是迪比特銷售大使的產(chǎn)品知識和銷售技能，以期提升DBTEL之品牌形象。未經(jīng)迪比特允許，不得分發(fā)、拷貝至其他任何人。請各分公司和各位迪比特銷售大使在使用本教材時，給予更多的寶貴意見和建議，使之更臻充實(shí)和完善，亦必將有利于今后的培養(yǎng)訓(xùn)練工作。編製日期︰2004年3月49謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例