中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司貨物運輸保險理賠-條款及實務

貨物運輸保險理賠理賠管理部

助理核賠師培訓課程22一、貨物運輸保險概述三、貨物運輸保險理賠實務目錄做人民滿意的保險公司二、主要貨物運輸保險條款介紹1、貨物運輸保險的概念貨物運輸保險是以各種被運輸貨物作為保險標的，保險人依照合同對于在運輸過程中可能遭受的各種自然災害或意外事故所造成的損失承擔賠償責任的保險。2、貨物運輸保險的特點保險標的的流動性承保風險和責任范圍的廣泛性被保險人的可變性保險利益的轉移性保險利益的特殊性保險合同的可轉移性合同解除的嚴格性3、貨物運輸保險承保的主要范圍

保險標的除貨物本身外，還包括運輸過程；保險責任期間為“倉至倉”的，不僅限于“海上航程”；承保的風險多種多樣，既有海上危險，又有陸上危險；一張保險單同時承保貨方的多種保險利益；海上貨物運輸保險已成為國際貿(mào)易不可分割的一部分。4、貨物運輸保險的主要風險

投保人及被保險人資信；保險標的物的特性；運輸工具及狀況；貨物的積載和包裝；航程與港口；貨物的運輸季節(jié)；損失記錄。77一、貨物運輸保險概述三、貨物運輸保險理賠實務目錄做人民滿意的保險公司二、主要貨物運輸保險條款介紹1、目前常用的貨物運輸保險條款2009年10月1日，新《保險法》正式施行。依據(jù)新《保險法》的有關精神，總公司對船舶、貨運險總頒條款進行了相應的修改和完善。2009版貨運險總頒主險及附加險條款共有93個，其中最常用的貨運險條款包括：進出口貨運險：海洋貨物運輸保險條款、附加險戰(zhàn)爭險、罷工險；國內(nèi)貨運險：國內(nèi)公路、水路、鐵路、航空貨物運輸保險條款等。2、列明風險條款與非列明風險條款

列明風險條款就是保險條款對承保的風險采取逐項列舉的方式詳細明示，而不是采用一般性、包容性的術語進行概括。非列明風險條款主要采用一般性、包容性的術語對承保風險進行概括，或者對部分承保風險列明，對部分承保風險進行一般概括。非列明風險條款一般對除外責任進行詳細列明，主要通過列舉除外風險來限定承保風險。3、海洋運輸貨物保險條款介紹

平安險（F.P.A）：列明風險條款

水漬險（W.A）：列明風險條款一切險（A.R）：存在爭議

（1）責任范圍：平安險

平安險源自全損險，即保險人只負責賠償保險貨物發(fā)生的全損。按照現(xiàn)今的條款規(guī)定，概括的說，平安險主要是不承保保險貨物由于自然災害造成的部分損失。

被保險貨物在運輸途中由于惡劣氣候、雷電、海嘯、地震、洪水自然災害造成整批貨物的全部損失或推定全損。由于運輸工具遭受擱淺、觸礁、沉沒、互撞、與流冰或其他物體碰撞以及失火、爆炸意外事故造成貨物的全部或部分損失。在運輸工具已經(jīng)發(fā)生擱淺、觸礁、沉沒、焚毀意外事故的情況下，貨物在此前后又在海上遭受惡劣氣候、雷電、海嘯等自然災害所造成的部分損失。在裝卸或轉運時由于一件或數(shù)件整件貨物落海造成的全部或部分損失。被保險人對遭受承保責任內(nèi)危險的貨物采取搶救、防止或減少貨損的措施而支付的合理費用，但以不超過該批被救貨物的保險金額為限。運輸工具遭遇海難后，在避難港由于卸貨所引起的損失以及在中途港、避難港由于卸貨、存?zhèn)}以及運送貨物所產(chǎn)生的特別費用。共同海損的犧牲、分攤和救助費用。運輸契約訂有“船舶互撞責任”條款，根據(jù)該條款規(guī)定應由貨方償還船方的損失。（1）責任范圍：水漬險水漬險的責任范圍，是在平安險的各項責任的基礎上，增加承保貨物由于自然災害所造成的部分損失。

（1）責任范圍：一切險除包括平安險和水漬險的各項責任外，一切險還負責被保險貨物在運輸途中由于外來原因所致的全部或部分損失。（2）除外責任被保險人的故意行為或過失所造成的損失。屬于發(fā)貨人責任所引起的損失。在保險責任開始前，被保險貨物已存在的品質不良或數(shù)量短差所造成的損失。被保險貨物的自然損耗、本質缺陷、特性以及市價跌落、運輸延遲所引起的損失或費用。海洋運輸貨物戰(zhàn)爭險條款和貨物運輸罷工險條款規(guī)定的責任范圍和除外責任。（3）責任起訖保險責任的開始：貨物須“運離”保險單所載明起運地倉庫或儲存處所開始運輸，保險責任才開始。保險責任的終止：正常運輸情況下，保險責任的終止有下列4種情形：貨物運抵保險單所載明目的地收貨人最后倉庫或儲存處所，保險終止的時間是貨物抵達時。貨物運抵由被保險人選擇的用作非正常運輸?shù)膬Υ嫣幩?，保險終止的時間是貨物抵達時。貨物運抵由被保險人選擇用作分配、分派貨物的處所，保險終止的時間是貨物抵達時。貨物轉運至其他目的地，保險終止的時間是轉運開始時，不包括此后的運輸過程。但是，不論何種情況下，被保險貨物在最后卸載港全部卸離海輪后滿60天，保險責任即告終止，兩者以先發(fā)生的為準。4、對海洋運輸貨物保險條款的修訂條款結構有所改變對老條款中表述不清晰、不準確的措辭進行了明確部分保險責任有所擴大依照現(xiàn)行法律規(guī)定調(diào)整了部分文字表述對“賠償處理”的有關內(nèi)容進行了補充參考協(xié)會條款在“除外責任”中的有關內(nèi)容5、相比進出口條款，國內(nèi)條款的特點屬于列明責任條款

對保險標的范圍進行了約定承保裝卸過程中意外事故造成的損失相比一切險，保險責任范圍較小

1818一、貨物運輸保險概述三、貨物運輸保險理賠實務目錄做人民滿意的保險公司二、主要貨物運輸保險條款介紹1、現(xiàn)場查勘的主要工作事項核查出險時間檢驗出險貨物初步判斷損失原因估計損失金額查詢是否有重復保險情況

現(xiàn)場拍照指導被保險人向第三方進行索賠施救整理受損財產(chǎn)指導和通知被保險人提供相應的索賠單證繕制出險查勘報告

2、被保險人應提交的索賠單證保單正本、批單正本或保險協(xié)議、共保協(xié)議復印件索賠申請書及索賠（損失）清單提單正本、運輸合同正本或其他運輸單據(jù)正本貨物品質證書、貨物重量證書裝箱單或磅碼單發(fā)票/銷售合同/貨物清單/報關單收貨人簽收單及其他運輸環(huán)節(jié)交接記錄證明貨損貨差證明/責任事故證明正本施救費用清單及證明貨損查勘、鑒定報告/檢驗報告海事案件應提供海事單證及船舶資料向第三方責任人追償?shù)臅孀C明及回函預約保險提供《預約運輸發(fā)貨情況申報表》以及《貨物運輸預約保險申報單》其它單證3、核賠的主要內(nèi)容審核保險的合法性審核保險權益審核期限審核損失是否發(fā)生在保險期限之內(nèi)審核損失原因和損失性質是否屬于保險責任

審核單證是否齊全審核保險貨物損失及賠款核定施救費用審核賠付計算審核是否及時向責任方履行了必要的追償手續(xù)

船舶保險理賠理賠管理部助理核賠師培訓課程2323一、船舶保險概述三、船舶保險理賠實務目錄二、主要船舶保險條款介紹1、船舶保險的特點船舶保險以承保水上風險為限船舶保險所承保的風險相對集中，損失金額大船舶保險事故的發(fā)生頻率高船舶保險承保范圍廣船舶保險屬于定值保險船舶保險的保險單不能隨船舶的轉讓而轉讓船舶保險涉及的法律廣泛、政策性強2、船舶基礎知識船舶噸位：總噸位、凈噸位排水量和載重量：空載排水量、滿載排水量、載重量、載貨量載重線船級：船舶檢驗3、船舶保險的保險標的船舶保險的保險標的是船舶，包括其船殼、救生艇、機器、設備、儀器、索具、燃料和物料等。船上燃料、物料、給養(yǎng)、淡水等財產(chǎn)不屬于沿海內(nèi)河船舶保險的保險標的。4、與船舶保險有關的基本概念實際全損：保險標的發(fā)生保險事故后滅失，或者受到嚴重損壞完全失去原有形體、效用，或者不能再歸被保險人所擁有。推定全損：船舶發(fā)生保險事故后，認為實際全損已經(jīng)不可避免，或者為避免發(fā)生實際全損所需支付的費用超過保險價值。碰撞責任：被保險船舶的各部位直接接觸碰撞了本船舶以外的任何船舶或觸碰了被保險船舶以外的任何固定的、浮動的物體或其他物體后，造成他們的損失，根據(jù)有關規(guī)定，保險船舶對此應負的經(jīng)濟賠償責任。共同海損：船舶和船上所載貨物遭遇共同危險時，為了共同安全，有意而合理的做出特殊的犧牲或額外支付的特殊費用。救助：保險船舶收承保風險的襲擊，單憑自身的力量無法解脫其所處的困境或危險，只好由所委請的第三者或由第三者志愿前來提供幫助解決危險的一種行為，由此行為產(chǎn)生的費用成為救助費用或救助報酬。施救：被保險人在保險標的發(fā)生承保風險時，要像一個謹慎的沒有將船舶投保的人一樣，采取各種合理的防止或減少保險標的進一步受損的措施行為。2828一、船舶保險概述三、船舶保險理賠實務目錄二、主要船舶保險條款介紹1、目前常用的船舶保險條款2009年10月1日，新《保險法》正式施行。依據(jù)新《保險法》的有關精神，總公司對船舶、貨運險總頒條款進行了相應的修改和完善。2009版船舶險總頒主險及附加險條款共有97個，其中最常用的主險條款有：遠洋船舶保險條款、沿海內(nèi)河船舶保險條款、漁船保險條款、船舶建造保險條款等。全損險（TotalLossOnly）被保險船舶遭受承保風險的損害后，只有發(fā)生全損時，保險人才負責賠償。一切險(AllRisks)被保險船舶遭受承保風險的損害后，不論發(fā)生全損還是部分損失，保險人均負責賠償。此外，保險人還負責賠償船舶碰撞責任、共同海損、救助、施救等引起的損失和費用。與海運一切險不同，為列明責任條款。2、遠洋船舶保險條款介紹（1）全損險的責任范圍地震、火山爆發(fā)、閃電或其他自然災害；擱淺、碰撞、觸碰任何固定或浮動物體或其他物體或其他海上災害；火災或爆炸；來自船外的暴力盜竊或海盜行為；拋棄貨物；核裝置或核反應堆發(fā)生的故障或意外事故；還承保由于下列原因所造成的保險船舶的全損，但此種損失原因應不是由于被保險人、船東或管理人未克盡職責所致:裝卸或移動貨物或燃料時發(fā)生的意外事故；船舶機件或船殼的潛在缺陷；船長、船員有意損害被保險人利益的行為；船長、船員和引水員、修船人員及租船人的疏忽行為；任何政府當局，為防止或減輕因承保風險造成保險船舶損壞引起的污染，所采取的行動。（2）一切險的責任范圍一切險除承保全損險承保風險造成保險船舶的全損和部分損失外，還包括下列責任和費用：碰撞責任共同海損和救助施救（3）除外責任不適航。包括人員配載不當、裝備或裝載不妥，但以被保險人在船舶開航時，知道或應該知道此種不適航為限。被保險人及其代表的疏忽或故意行為。被保險人恪盡職責應予發(fā)現(xiàn)的正常磨損、銹蝕、腐爛或保養(yǎng)不周，或材料缺陷包括不良狀態(tài)部件的更換或修理。戰(zhàn)爭和罷工條款承保和除外的責任范圍。（4）海運條款

除非事先征得保險人的同意并接受修改后的承保條件和所需加付的保費，否則，對下列情況所造成的損失和責任均不負責：保險船舶從事拖帶或救助服務；保險船舶與他船（非港口或沿海使用的小船）在海上直接裝卸貨物，包括駛近、靠攏和離開；保險船舶為拆船或為拆船出售的目的的航行。（5）保險期限

合并規(guī)定定期保險和航次保險。定期保險：期限最長一年。起止時間以保險單上注明的日期為準。航次保險：按保單訂明的航次為準。起止時間按下列規(guī)定辦理：不載貨船舶：自起運港解纜或起錨時開始至目的港拋錨或系纜完畢時終止。載貨船舶：自起運港裝貨時開始至目的港卸貨完畢時終止。但自船舶抵達目的港當日午夜零點起最多不得超過30天。（6）其他條款免賠額保險合同解除保費和退費被保險人義務招標索賠和賠償3、沿海內(nèi)河船舶保險條款與遠洋船舶保險條款的區(qū)別責任范圍方面，沿海內(nèi)河條款較窄沿海內(nèi)河條款承保18項列明自然災害和意外事故，遠洋條款承保任何自然災害和列明意外事故；沿海內(nèi)河條款僅承擔3/4碰撞責任，也不負責對方船舶的船期損失；沿海內(nèi)河條款承擔觸碰責任的物體是列明的，包括港口、碼頭設施和航標，遠洋條款則為任何固定或浮動的物體；沿海內(nèi)河條款發(fā)生多次碰撞觸碰責任要累計，以不超過保險金額為限；沿海內(nèi)河條款將共同海損、救助和施救三項費用的賠償，在一次事故中累計以一個保險金額為限。除外責任方面，沿海內(nèi)河條款較嚴沿海內(nèi)河條款剔除了船舶附屬機器機損損失的賠償和舵、螺旋槳、桅、錨、錨鏈、子船的單獨損失賠償；沿海內(nèi)河條款對于船長的故意行為或違法犯罪行為導致的損失不負賠償責任沿海內(nèi)河條款明確對于水產(chǎn)養(yǎng)殖物、捕撈設施、水下設施、橋及其他未列明在保險責任范圍內(nèi)的損失不負賠償責任。3838一、船舶保險概述三、船舶保險理賠實務目錄二、主要船舶保險條款介紹被保險人是否在第一時間發(fā)事故通知給保險人出險的具體事實經(jīng)過如何被保險人在事故后的初期應急處理是否及時合理施救和救助措施是否及時妥當，救助協(xié)議簽署是否合理如構成共同海損，被保險人是否及時宣布了共同海損，是否及時取得了共損擔保和獲救價值證明材料如果涉及第三方責任，被保險人是否及時保全證據(jù)，是否向責任方發(fā)出索賠通知，是否取得責任方的有效擔保。1、事故及處理情況審核——事故初期處理查勘員或者檢驗師是否及時趕赴第一現(xiàn)場現(xiàn)場損失照片是否能夠充分反映和證明損失的實際情況是否在第一時間查閱收集航海日志、輪機日志、車鐘日志、氣象記錄、船舶證書、船員證書、船舶維修保養(yǎng)記錄等必要文件材料是否在事故現(xiàn)場搜集了與事故原因相關的物證對事故原因的調(diào)查分析是否及時合理是否認真做了詢問筆錄，詢問筆錄做得是否科學合理，是否有各方當事人簽字確認認真檢查船舶受損部位及損失程度1、事故及處理情況審核——現(xiàn)場查勘如果涉及沉船打撈，打撈協(xié)議簽訂過程情況船舶修理地點和修船廠的選擇是否合理是否在船舶修理前完成了損壞鑒定工作修理報價是否事先得到我司確認較大修理工程是否采取了招標方式選擇修理廠家是否存在臨時修理和延遲修理的情形1、事故及處理情況審核——打撈和修理2、保險責任審核核查索賠申請書、船舶入級證書、國籍證書、各項檢驗證書等所有船舶證書核查船員名單和船員適任證書，確定事故船舶是否按照要求配足足夠船員核查船級檢驗記錄，查明船舶是否有到期未予以消除的遺留項目核查船舶配載圖等有關材料，查明船舶配載是否符合規(guī)定，有無裝載違禁貨物核查船舶是否超越保險單和船舶證書規(guī)定的航區(qū)，是否違反戰(zhàn)區(qū)、冰區(qū)保證條款掌握事故發(fā)生時船舶所在海域的氣象和海況，是否構成保險責任對海事報告以及主管當局出具的材料中所列的出險原因，要認真審核研究，仔細分析對于非與第三方接觸發(fā)生的單獨船舶事故，尤其注意查明事故真實原因碰撞、觸碰的損失，碰撞、觸碰責任的核定火災、爆炸的責任核定對于保險責任存在爭議，事故原因有多個，有的屬于保險責任，有的不屬于保險責任的情況下，應根據(jù)近因原則確定保險責任對照所有單證，確定所有索賠單證沒有自相矛盾的地方，邏輯關系是否合理審核是否存在構成保險單除外責任的情形，是否存在違反其他保證條款的情形施救費用修理費用救助費用碰撞、觸碰賠償責任共同海損其他損失如船級社檢驗費、傷殘費用3、保險損失審核做人民滿意的保險公司謝謝！THANK

YOU！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產(chǎn)權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：1、產(chǎn)權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓7