中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級-中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級：問題、特征與對策高波（南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級：問題、特征與對策一、上一個“黃金十年”引發(fā)的房地產(chǎn)市場問題二、下一個“黃金十年”及房地產(chǎn)業(yè)的特征三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干建議

一、上一個“黃金十年”引發(fā)的房地產(chǎn)市場問題“黃金十年”的表現(xiàn)2000～2011年，5個房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)：房地產(chǎn)開發(fā)投資竣工面積商品房銷售面積全國平均房價商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)巨大圖12000～2011年中國房地產(chǎn)市場變化

上一個“黃金十年”積累的房地產(chǎn)市場問題1.房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的高速增長，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場積累了不同程度的房地產(chǎn)泡沫。緊縮性房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是擠壓泡沫。高波、王輝龍、李偉軍：《中國30個大中城市房地產(chǎn)泡沫：基于預(yù)期均衡價格模型分析》，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系討論稿。/intro.php?id=j13&sel2=x&id2=151圖2表示2001～2010年30個樣本城市的房地產(chǎn)泡沫走勢。2003年以前，所有樣本城市的房地產(chǎn)泡沫都在10%以下。2004年，有3個城市房地產(chǎn)泡沫超過10%。2005年，上海房地產(chǎn)泡沫最高達(dá)到23.3%，有8個城市房地產(chǎn)泡沫處于10%～20%，房地產(chǎn)泡沫開始加速膨脹。2009年，房地產(chǎn)泡沫膨脹嚴(yán)重。高波、陳健、鄒琳華，2012年：《區(qū)域房價差異、勞動力流動與產(chǎn)業(yè)升級》，《經(jīng)濟(jì)研究》第1期。2.房地產(chǎn)市場波動劇烈房地產(chǎn)市場調(diào)整的本質(zhì)是房地產(chǎn)周期波動規(guī)律決定的。房地產(chǎn)周期，是指房地產(chǎn)市場曲線圍繞著市場均衡水平上下波動，而呈現(xiàn)出相似性、重復(fù)性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。在房地產(chǎn)周期波動過程中，可以清晰地觀察到房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與收縮相交替的兩大階段和復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條循環(huán)往復(fù)的四個環(huán)節(jié)。盡管每一輪房地產(chǎn)周期波動也可能存在一定的差別，但其本質(zhì)特征是不變的。房地產(chǎn)周期波動是一個上升與下降、擴(kuò)張與收縮不斷往復(fù)運(yùn)動的過程。O房地產(chǎn)業(yè)增長時間EDCBA圖3房地產(chǎn)周期波動過程圖4北京增量商品房銷售情況圖5廣州增量商品房銷售情況

圖612年左右的中國房地產(chǎn)價格周期注：BP濾波帶通寬度為（PL＝9，PU＝13）。

圖72－4年的中國房地產(chǎn)價格周期注：系列BP濾波帶通寬度為（PL＝2，PU＝5）。2011年下半年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整以來，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)小幅萎縮，房價小幅下調(diào)。2011年部分城市交易量大幅萎縮，部分樓盤降價幅度較大。近期宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，全國房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整，部分一、二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈，但房地產(chǎn)泡沫仍未有效擠出，一旦市場復(fù)蘇潛在風(fēng)險更大。何時全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇？3.政府住房保障職責(zé)模糊、職能不強(qiáng)，住房保障嚴(yán)重不足4.房地產(chǎn)市場體制轉(zhuǎn)型不到位，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制存在嚴(yán)重缺陷缺乏經(jīng)驗習(xí)慣利用行政手段房地產(chǎn)稅制不健全城市土地制度不完善：土地財政

二、下一個“黃金十年”及房地產(chǎn)業(yè)的特征還會有下一個房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”嗎？（1）中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境沒有發(fā)生本質(zhì)變化，中國經(jīng)濟(jì)增長“去房地產(chǎn)化”是不現(xiàn)實的。從當(dāng)前世界科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動向來看，“物聯(lián)網(wǎng)”、“云計算”和“智慧地球”等新興技術(shù)將極大地改變?nèi)祟惿a(chǎn)、生活和創(chuàng)新方式。新能源、新材料、新醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、航空航天等產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要靠房地產(chǎn)業(yè)支持，未來十年更不可能替代房地產(chǎn)業(yè)。（2）城市化過程，是與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)關(guān)系最緊密的因素。2011年底，中國城市化率首次超過50%，成為城市國家，達(dá)到51.3%，但與基本完成城市化過程，城市化率達(dá)到70%，還有較大的成長空間。圖9中國城市化的“納瑟姆曲線”

城市發(fā)展“納瑟姆曲線”規(guī)律顯示，當(dāng)城市化水平達(dá)到30%的臨界值時，將進(jìn)入加速城市化階段。我國城市化進(jìn)程的第一個拐點出現(xiàn)在1996年，城市化正在從數(shù)量擴(kuò)張階段向質(zhì)量提升階段轉(zhuǎn)化，依據(jù)納瑟姆曲線預(yù)測第二個拐點將出現(xiàn)在2030年左右。中國大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)期至少還將持續(xù)10年到15年。（3）從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)消費(fèi)發(fā)展空間大。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例通常達(dá)到20%～30%，而中國城鎮(zhèn)居民居住類支出占總消費(fèi)支出的比重僅為13%左右。中國正在實施的擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，重點是擴(kuò)大消費(fèi)需求，這就意味著，隨著收入水平的進(jìn)一步提高人們將會把更多的支出用于住房消費(fèi)。由此可見，在國家政局穩(wěn)定和世界經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的動蕩的條件下，有效擠壓房地產(chǎn)泡沫和防范房地產(chǎn)風(fēng)險，將使中國房地產(chǎn)業(yè)迎來再一個“黃金十年”。房地產(chǎn)業(yè)特征1．行業(yè)集中度提高，品牌企業(yè)由大變強(qiáng)行業(yè)集中度與準(zhǔn)入壁壘逐漸提高，將壓縮中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場空間，但對處于優(yōu)勢的品牌企業(yè)，市場的重新洗牌整合卻帶來機(jī)遇。優(yōu)勝劣汰將推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展空間巨大中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸由成長階段走向成熟階段。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟階段，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著從單一開發(fā)到“開發(fā)+持有+服務(wù)”的多元模式轉(zhuǎn)型階段，貫穿于房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計、建筑和維護(hù)等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)迎來發(fā)展的良機(jī)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包括土地中介、房地產(chǎn)中介、不動產(chǎn)估價和物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融中介等行業(yè)。3．大交通框架的形成和發(fā)展，使城際聯(lián)系緊密，城市群成長加速，人的流動將緩解房價上漲壓力從總的趨勢看，全國范圍內(nèi)的交通條件都得到了顯著的改善。便利的交通條件使得工作地域與生活地域的分離成為可能。隨著中國高速鐵路的飛速發(fā)展，長三角地區(qū)本就暢通的交通運(yùn)輸條件變得更為便利。由于上海、南京、杭州等城市房價較高，人們選擇移居靠近這些大城市的縣城乃至小城鎮(zhèn)生活也變得逐漸流行，較高的工資水平與較低的生活成本可以兼得。圖10

蘇南交通地圖4．房地產(chǎn)開發(fā)空間由東部向中西部、大中城市向中小城市和小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移由于土地資源的有限供給與不可替代性，目前一些大城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)接近飽和，大規(guī)模開發(fā)階段難以維持。相對于大城市土地資源的產(chǎn)業(yè)、人口承載力，在三、四、五線城市、縣城以及中小城鎮(zhèn)，土地資源尚算富裕，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了空間上的可能。圖11深圳增量商品房銷售情況圖12南京增量商品房銷售情況圖13杭州增量商品房銷售情況5.存量房地產(chǎn)交易占比不斷增加，存量房地產(chǎn)市場地位上升圖14上海市商品房交易情況三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干建議（一）第三次工業(yè)革命與低碳地產(chǎn)開發(fā)綠色科技為領(lǐng)先的第三次工業(yè)革命。第一大支柱：從化石燃料結(jié)構(gòu)向可再生能源轉(zhuǎn)型。第二大支柱：用世界各地建筑收集分散的可再生能源。第三大支柱：在建筑和其他基礎(chǔ)設(shè)施中使用氫和其他可儲存基礎(chǔ)來儲存這些可再生新能源。第四大支柱：互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)革命與可再生能源相結(jié)合所建立起來的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（能源互聯(lián)網(wǎng)）。第五大支柱：以插電式或燃料電池動力為交通工具的交通物流網(wǎng)絡(luò)。（二）商業(yè)模式創(chuàng)新1.大型房地產(chǎn)公司2.中小開發(fā)企業(yè)：情況復(fù)雜，可以根據(jù)自己的實際情況，做出決策。A.繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品多樣化；樹立品牌；做好產(chǎn)品，提高性價比；空間合理布局；從長期考慮，適當(dāng)開發(fā)、持有持有型物業(yè)。B.轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，甚至其他行業(yè)（三）加快房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，使之與房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)房地產(chǎn)金融業(yè)是中國房地產(chǎn)業(yè)未來的一個重要的發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段創(chuàng)新，加大股權(quán)融資、信托融資與債券融資的比例。存量房地產(chǎn)的交易需要借助金融工具，如房地產(chǎn)的擔(dān)保等等。盡管美國的經(jīng)驗教訓(xùn)告訴我們房地產(chǎn)證券化不能走過頭，尤其不能大量制造“有毒資產(chǎn)”，但并不意味著房地產(chǎn)金融業(yè)不需要發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)的未來：REITs（四）促進(jìn)房地產(chǎn)市場體制轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是推進(jìn)房地產(chǎn)市場體制改革和轉(zhuǎn)型改革和完善城市土地使用制度完善差別化、區(qū)域性的貨幣政策建立新型房地產(chǎn)稅制改革和完善城市土地使用制度1.“雙控”模式，增加有效供給北京推出所謂“雙控”模式。一是控制單宗商品住宅用地出讓規(guī)模。二是控制企業(yè)在一定時期內(nèi)取得的商品住宅用地規(guī)模。2.“限地價、競房價”3.“限房價、競地價”4.“凈地出讓”中共中央的“十二五建議”中提出“改革要有頂層設(shè)計”。中國房地產(chǎn)稅制改革已進(jìn)入基礎(chǔ)性制度建設(shè)階段，必須按照現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，構(gòu)建房地產(chǎn)稅制。如何改革？“國際經(jīng)驗+中國國情+中國經(jīng)驗”從全球范圍來看，大多數(shù)國家都具備完善的房地產(chǎn)稅法，各級政府對稅種的管理權(quán)屬明確，保證了房地產(chǎn)稅收征管的嚴(yán)肅性。大多數(shù)國家的房地產(chǎn)稅政策實行“寬稅基、簡稅種、低稅率”的原則。房地產(chǎn)稅屬地方稅種，房地產(chǎn)稅收入主要用于為社區(qū)更好地提供公共服務(wù)。地方政府有了獨(dú)立自主的稅收來源，并將地方政府的稅收和財政支出更直接地聯(lián)系起來，促使地方政府作出正確的財政決策，從而可以最大化公共開支所帶來的效益。房地產(chǎn)稅種一般包括保有稅、取得稅和所得稅三大類，以保有稅為主，通常是本級地方財政收入的主要來源。在房地產(chǎn)稅制設(shè)計和征管過程中，地方政府有很大的自主權(quán)。一般由中央政府制定稅基，地方政府可以根據(jù)本地的特殊情況選擇稅率，并確定一定的減免范圍。這也是中國房地產(chǎn)稅制改革的方向。由房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收為主轉(zhuǎn)換為以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收為主，是一個漸進(jìn)的過程。采取漸進(jìn)式改革，決不能選擇激進(jìn)式改革。實行雙軌制，最終雙軌制并軌，走向單軌制。短期我國全面開征房地產(chǎn)稅的條件不成熟，而局部開征房地產(chǎn)稅的條件已經(jīng)具備。根據(jù)中央“改革要有頂層設(shè)計”的指示精神，在總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，制定統(tǒng)一開征新購房產(chǎn)稅的改革方案。所謂統(tǒng)一開征新購房地產(chǎn)稅，是指在全國范圍內(nèi)借鑒上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點方案，對居民新購商品房超免稅標(biāo)準(zhǔn)部分按規(guī)定開征房產(chǎn)稅。統(tǒng)一開征新購房地產(chǎn)稅，在未來一、兩年房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)復(fù)蘇的時候，開始在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一開征新購房產(chǎn)稅，即對居民新購商品房超免稅標(biāo)準(zhǔn)部分按規(guī)定開征房地產(chǎn)稅。

開征房地產(chǎn)稅的初期，對本市居民家庭在本市新購的人均面積超過60平方米以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房征收房產(chǎn)稅。每年按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。稅率0.4%～0.6%。最終過渡到按房地產(chǎn)評估價的一定比例（70%左右）計算繳納。稅率可根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的實際情況進(jìn)行調(diào)整。在條件成熟時，根據(jù)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況，不斷擴(kuò)大稅基和調(diào)整稅率，再對居民已購存量房開征房產(chǎn)稅，從而實行雙軌并軌，用20年左右的時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收為主向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收為主的房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)型。真正用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。建立我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅“自動緩沖器”的功能，自發(fā)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的“冷熱”。對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以及推進(jìn)我國的稅收體制改革具有積極的意義。用開征新購房地產(chǎn)稅替代限購令的政策思路，具有以下好處。（1）交易成本低，可操作性強(qiáng)。（2）增加房地產(chǎn)保有成本，抑制房地產(chǎn)投資需求和打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動，并促使房地產(chǎn)使用效率提高。（3）開征新購房地產(chǎn)稅，為地方政府開辟了一個新的財源，從而降低了地方政府對土地財政的過度依賴。（4）這種房地產(chǎn)稅制改革的方案，不會引發(fā)房地產(chǎn)市場的大幅震蕩，有利于金融安全。（5）開征新購房地產(chǎn)稅，可以促進(jìn)資源的合理配置，調(diào)節(jié)社會收入分配。統(tǒng)一開征新購房地產(chǎn)稅，并最終覆蓋已售存量房，作為一項制度創(chuàng)新，需要確立以下制度保障。（1）建立健全房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)。（2）建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。

（3）明確房地產(chǎn)稅的歸屬和用途。

謝謝大家！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙