XX廣場商業(yè)綜合體建設(shè)項目可行性研究報告

XXXXXX廣場可行性研究報告第一章項目總論1.1項目背景1.1.1項目概況XXXXXX廣場項目位于XX省XX市XX區(qū)XX金融高新技術(shù)服務區(qū)桂瀾路與五勝河南路交匯處，項目北臨金融高新區(qū)金融城項目，西鄰桂瀾路及保利花園。項目地塊方正，呈矩形形狀。XX金融高新技術(shù)服務區(qū)是XX建設(shè)金融強省戰(zhàn)略七大基礎(chǔ)性平臺之首，也是XX省人民政府批準的唯一省級金融后臺服務基地，致力吸引金融機構(gòu)的數(shù)據(jù)處理中心、呼叫中心、災備中心、培訓中心、研發(fā)中心等后臺機構(gòu)，以服務金融業(yè)為核心業(yè)務的服務外包企業(yè)及金融機構(gòu)總部、區(qū)域總部落戶。項目總規(guī)劃用地面積9.70萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約69.83萬平方米，容積率5.50，建筑密度53%。產(chǎn)品類型包含甲級寫字樓、豪宅、大型商業(yè)廣場、五星級酒店、室外步行街等。該項目是近年來XX區(qū)罕見大體量商業(yè)地塊。項目將在2年時間建成開業(yè)，其主要經(jīng)營業(yè)態(tài)包含百貨、超市、酒樓、影城、KTV、商務酒店等。項目計劃總投資約72億元，計劃融資額度25億元。 1.1.2開發(fā)主體本項目的開發(fā)主體為XXXXXX廣場投資有限公司。公司成立于2012年5月24日，注冊資本6億元，由XXXX商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司全部一次性注資。1.1.3開發(fā)商母公司概況●●組織架構(gòu)圖：●經(jīng)營概況公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本37.36億元人民幣，是XXXX集團旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務平臺。公司的主營業(yè)務為商業(yè)地產(chǎn)投資及運營管理，核心產(chǎn)品是以“XX廣場”命名的XX城市綜合體。截至2011年底，公司已經(jīng)在全國31個省、自治區(qū)和直轄市的61個重點城市投資建設(shè)了87個XX廣場，其中已開業(yè)49個XX廣場，正在運營26家五星級或超五星級酒店。公司計劃在2012年新開業(yè)17個XX廣場和XXXX中心，新運營8家五星級或超五星級酒店。作為率先實現(xiàn)全國布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運營商，公司在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對領(lǐng)先地位，是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。目前公司主營業(yè)務主要包括以大型購物中心為主體的商業(yè)中心投資與運營（簡稱“商業(yè)中心”）；五星級及超五星級酒店的開發(fā)與運營（簡稱“高級酒店”）；商業(yè)運營及物業(yè)管理（簡稱“商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡稱“銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務板塊，公司四大業(yè)務板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業(yè)務整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務板塊之間聯(lián)動效應的城市綜合體開發(fā)與運營管理，構(gòu)成了本公司的核心業(yè)務發(fā)展模式。以“XX廣場”命名的城市綜合體是目前國內(nèi)外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，具有顯著的社會經(jīng)濟效益：●為商貿(mào)、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺，從而帶動所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；●全方位滿足和創(chuàng)造新的消費需求，從而有效拉動和刺激消費；●打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進城市均衡發(fā)展；●創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位；●匯聚了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。公司在市場競爭中逐漸形成獨有的核心競爭優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在：完整的產(chǎn)業(yè)鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂單地產(chǎn)”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執(zhí)行能力、優(yōu)秀的企業(yè)文化和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述核心競爭力，公司在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了XX城市綜合體產(chǎn)品模式的快速復制，成為目前國內(nèi)唯一實現(xiàn)全國布局的城市綜合體投資及運營企業(yè)。未來，公司將利用“XX廣場”的品牌影響力，繼續(xù)重點拓展一線城市市場，適當擴大在二、三線城市的布局，并力爭在各區(qū)域市場占有一定的市場份額，從而鞏固并進一步擴大全國性布局的長期競爭優(yōu)勢。公司的長期戰(zhàn)略目標是：鞏固亞洲商業(yè)地產(chǎn)排名第一的領(lǐng)先優(yōu)勢，力爭成為全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，最終成為全球持有物業(yè)面積最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，從而實現(xiàn)“國際XX，百年企業(yè)”的愿景。1.1.4XXXX集團概況XXXX集團創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大支柱產(chǎn)業(yè)截至2011年12月31日，企業(yè)資產(chǎn)1950億元，2011年年收入1051億元，納稅163億元。已在全國開業(yè)49座XX廣場、26家五星級酒店、730塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販KTV。截至2011年12月31日，XX商業(yè)地產(chǎn)公司目前持有收租物業(yè)面積903萬平方米，是亞洲排名第一的不動產(chǎn)企業(yè)。計劃到2012年開業(yè)70個XX廣場，持有收租物業(yè)面積1300萬平方米（位列全球不動產(chǎn)行業(yè)第四），年租金總收入超過70億元，規(guī)模排名全球行業(yè)前五。XX集團努力承擔社會責任，黨和國家給予極高榮譽。XX集團董事長王健林成為全國民營企業(yè)中唯一一位身兼十七大代表、全國工商聯(lián)副主席、全國政協(xié)常委的企業(yè)家。王健林還擔任著中國企業(yè)家協(xié)會、中國商業(yè)聯(lián)合會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的副會長等一系列重要社會職務。1.1.5承擔可行性研究工作的單位受托單位：XXXXXX廣場有限公司。1.1.6研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標[2000]205號）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件《XX地區(qū)建設(shè)工程材料市場信息價格》本項目相關(guān)資料1.1.7項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本次研究的是XXXXXX廣場項目經(jīng)濟技術(shù)指標如下表：1.1.8項目開發(fā)手續(xù)項目土地使用權(quán)取得本項目于2012年05月24日由XXXX商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司通過競拍獲得。項目開發(fā)合法性手續(xù)本項目的國土證、用地規(guī)劃許可證預計在2012年07月取得；本項目的工程規(guī)劃許、施工許可證可證預計在2012年11月取得；結(jié)論本項目手續(xù)合法完成，開發(fā)主體具備相關(guān)資質(zhì)。1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場預測XX省金融高新技術(shù)服務區(qū)位于中國信息化名城、XX“四小虎”之一、廣（州）-佛（山）經(jīng)濟圈核心區(qū)――XX千燈湖畔，占地面積17.6平方公里，分為A、B、C三區(qū)；是XX建設(shè)金融強省戰(zhàn)略七大基礎(chǔ)性平臺之首，也是XX省人民政府批準的唯一省級金融后臺服務基地，根據(jù)國務院《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020）》，納入國家戰(zhàn)略；輻射亞太地區(qū)的現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)后援服務基地；中國最佳私募基金及風險投資集聚區(qū)。從項目位置看，項目位于XX市XX區(qū)千燈湖版塊，屬于XX金融高新技術(shù)服務區(qū)，是XX建設(shè)金融強省戰(zhàn)略七大基礎(chǔ)性平臺之首，也是XX省人民政府批準的唯一省級金融后臺服務基地，是XX省的重點項目。同時地處桂瀾路和海八路交匯點，位于廣佛地鐵線千燈湖地鐵站和金融高新區(qū)地鐵站之間。從交通方面來講，XX一環(huán)從這個地塊附近經(jīng)過，地面上交通網(wǎng)絡完善，地下有地鐵線經(jīng)過，非常便捷。從配套方面來講，該區(qū)域的配套正日趨成熟。區(qū)域內(nèi)中小學及重點學校很多，客流量與人流量很大。從景觀方面來講，區(qū)域有千燈湖的湖景資源。海八路沿線向西走，是XX獅山，獅山是產(chǎn)業(yè)基地，那么千燈湖版塊就是生活基地。從項目定位看，項目作為XX集團華南地區(qū)第6座XX廣場，項目建筑面積達70萬平方米，還將配建IMAX電影院。而地塊所處位置生活配套成熟，各項市政配套完善，有較濃厚的商業(yè)氛圍。XX集團將以XX廣場的形式，XXXX集團準備在XX市投資200億元，興建4個大型城市綜合體。并有意把XXXX項目打造將建成XX業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大，規(guī)格最高綜合體。這些城市綜合體包括精品購物中心、連鎖影城、大型電玩、豪華KTV、連鎖數(shù)碼電器、高檔酒樓、特色餐飲、特色精品步行街、娛樂休閑商街及高尚住宅、SOHO公寓等。按照計劃，建成后，這些項目將成為各鎮(zhèn)街地標性建筑，大幅提升XX商業(yè)經(jīng)營水平和檔次。從項目客戶定位看，項目住宅及商業(yè)用房主要針對深圳、廣州、香港等周邊一線城市投資型客戶群，以及本地投資及存在改善性需求的客戶群。項目位于金融高新區(qū)內(nèi)部，周邊遍布經(jīng)營成熟的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，其作為城市最高端人群的聚集區(qū)域，商業(yè)投資價值自然不言而喻。同時，周邊一線城市受房地產(chǎn)新政影響，大量資金尋求穩(wěn)定的投資渠道，因而，看好項目未來的市場銷售和經(jīng)營前景。1.2.2項目綜合評價結(jié)論項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中項目具有良好的社會效益項目作為城市重點更新項目，其建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域商業(yè)氛圍，其必將成為XX人心中新的財富熱點。同時，隨著項目的不斷投入，也將為政府增加財政稅收，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。第二章項目投資環(huán)境和市場研究2.1宏觀市場分析2.1.1XX市主要經(jīng)濟指標近幾年，XX市GDP保持較高速度增長，2011年全年XX完成生產(chǎn)總值6580.28億元，按可比價格計算，同比增長12.1%。根據(jù)《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》規(guī)劃顯示，到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值超萬億元，年均增長約10%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過2.5萬美元，年均增長約9%。2.1.2房地產(chǎn)投資情況全年固定資產(chǎn)投資1936.26億元，比上年增長16.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資599.22億元，比上年增長23.4%。其中商品房住宅投資459.01億元，增長31.0%。商品房施工面積3539.87萬平方米，增長25.0%，其中商品住宅2872.24萬平方米，增長22.0%。商品房竣工面積386.39萬平方米，增長16.8%；商品房銷售額699.46億元，增長4.7%。商品房銷售面積875.27萬平方米，下降1.1%。商品房待售面積111.30萬平方米，增長0.2%。2.1.3產(chǎn)業(yè)分布狀況2011年全市生產(chǎn)總值6580.28億元，比上年增長12.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值118.62億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4186.13億元，增長13.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2275.53億元，增長9.6%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增長14.6％，批發(fā)和零售業(yè)增長14.2％，住宿和餐飲業(yè)增長4.5％，金融業(yè)下降1.0％，房地產(chǎn)業(yè)增長3.2％，其他服務業(yè)增長11.8％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.8：63.6：34.6。在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)中，先進制造業(yè)增加值1263.90億元，增長20.4%；現(xiàn)代服務業(yè)增加值1308.40億元，增長11.4%。民營經(jīng)濟增加值3992.92億元，占全市生產(chǎn)總值的比重為60.7%。XX2012年政府工作報告中指出，以XX新城建設(shè)攜領(lǐng)組團城市發(fā)展。加快推動XX新城崛起、桂城千燈湖片區(qū)拓展和禪城老城區(qū)改造提升，共同支撐“強中心”戰(zhàn)略實施。全力做好XX新城土地利用總體規(guī)劃調(diào)整，狠抓重點項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，融合生態(tài)、文化、智慧等要素，突出在“水環(huán)境”和“建筑風格”上下功夫，把XX新城建成具有嶺南風韻的城市精品。各區(qū)城市建設(shè)要突出重點，禪城加快祖廟東華里、東平河北岸片區(qū)建設(shè)；XX推進瀝桂一體、三山新城、獅山中心城區(qū)、聽音湖片區(qū)建設(shè)；順德以建設(shè)順德新城、濱水魅力小城和國際生態(tài)谷為重點，打造網(wǎng)絡型城市典范；高明推進西江新城建設(shè)；三水加強三水新城建設(shè)。同時，積極推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，著力打造一批產(chǎn)業(yè)與生態(tài)相兼容、快節(jié)奏與慢生活相結(jié)合的富有嶺南特色的優(yōu)美鎮(zhèn)（街）。2.1.4城鄉(xiāng)居民收入情況年末全市常住人口723.10萬人，比上年末增加3.19萬人，增長0.44%。據(jù)戶籍人口統(tǒng)計，年末全市總戶數(shù)113.37萬戶，總?cè)丝?74.77萬人，比上年末增加3.88萬人。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30718元，比上年增長12.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費支出23782元，增長8.1%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為33.7%，與上年持平。城鎮(zhèn)居民消費支出中，教育支出所占比重為4.9%，較上年下降0.8個百分點；文化娛樂用品及服務支出所占比重為9.5%，較上年上升0.9個百分點。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)住房總建筑面積人均38.6平方米。城鎮(zhèn)居民最高10%收入組人均可支配收入73205元，最低10%收入組人均可支配收入9547元。年末每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有家用汽車58.5輛。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資41002元，增長10.6%。2.2XX房地產(chǎn)分析2.2.1一級土地市場2011年XX土地市場以商住為核心XX市2011年土地市場年度交易情況2011年土地市場開始降溫，主要因限購政策的影響使市場銷售環(huán)境變得異常低迷，發(fā)展商對于后市的悲觀預期及資金鏈斷裂的擔憂而減少拍地。在高壓政策影響下，中心區(qū)域土地市場交投量明顯下降，發(fā)展商態(tài)度謹慎。此外，小宗商住用地及鎮(zhèn)街土地開始吸引發(fā)展商的目光，其低總價、低風險的特點適合在逆市中的房地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地塊仍是市場關(guān)注的焦點。商住用地交易情況4月土地出讓面積方面，共出讓8宗地塊，其中三塊位于XX新城，一塊位于XX桂城，出讓面積為39.51萬㎡，環(huán)比大幅上升，與去年同期一致；成交方面，共成交5宗地塊，成交面積為5.07萬㎡，環(huán)比下跌86%；成交金額為4.26億元，環(huán)比下降78%；傳統(tǒng)市場銷售淡季顯現(xiàn)，4月份的土地市場量價出現(xiàn)大幅度跳水，小型商住用地為本月土地市場交易的焦點，但成交地塊中仍不乏XX、XX新城等熱點區(qū)域的土地。2012年土地市場宏觀展望2012央行放松流動性的預期不斷增強，對土地市場有所利好。中央經(jīng)濟工作會議提出繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，但在實際操作層面上，貨幣政策已經(jīng)微調(diào)轉(zhuǎn)向，特別是北京、上海、廣州、南京等城市，房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的松動。XX土地資源日趨稀缺。根據(jù)XX市土地總體規(guī)劃要求，城鎮(zhèn)建設(shè)用地由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，充分挖掘現(xiàn)有建設(shè)用地潛力，嚴格控制城鎮(zhèn)用地規(guī)模。為加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障必要的交通、能源、水利、社會公共設(shè)施及國家、省重點工程項目的用地，城鄉(xiāng)居民點等非農(nóng)建設(shè)應充分挖掘現(xiàn)有用地潛力，盡量使用閑置地、非耕地和提高土地利用率。規(guī)劃期末非農(nóng)建設(shè)用地總規(guī)模控制在8.66萬公頃(129.92萬畝)，占全市土地總面積的22.51%。未來可利用建設(shè)用地極為緊張。宏觀面仍從緊，走勢保持低穩(wěn)?，F(xiàn)時為市場調(diào)控的關(guān)鍵時期，預計2012年限購政策仍會持續(xù)，土地市場將會一直保持低調(diào)。供應量、成交價格下挫，抑制高地價政府推地的數(shù)量會適量減少而發(fā)展商拍地的熱情亦不會太高，出讓地塊多以底價成交為主，地王再難出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)受重視從商用物業(yè)不限購這個特點出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在市場中所擔當?shù)慕巧珜絹碓街匾?，在土地市場中所占的比例將逐漸加大。2.2.2XX商品房市場XX商品房年度銷售量在波動中保持平穩(wěn)增長趨勢，2011年成交總量已經(jīng)可以媲美2009年的旺盛行情。與長沙、青島等人口規(guī)模相當?shù)亩€城市相比，XX的房地產(chǎn)市場風險還較小，存在較大的后續(xù)動力。2011年，XX商品房住宅供應保持穩(wěn)定，微漲4%。據(jù)合富輝煌XX市場研究監(jiān)測。2011年，在“新國八條”、“限購”、“加息”、“限貸”等政策的打壓下，XX商品房的新增預售為839.5萬㎡，環(huán)比2010年微漲4%。2011年XX五區(qū)商品房成交56581套，合共約633.89萬㎡，同比下降18.87%。2011年XX五區(qū)商品房成交金額5179003萬元，均價約為8170元/㎡，同比上升9.69%。2011年，由于調(diào)控日益加碼，全國樓市成交量一般，尤其是一線城市行情十分低迷。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年前11個月，全國商品房銷售面積8.96萬㎡，增長8.5%，其中住宅銷售面積7.96萬㎡米，增長7.5%。XX市2011年一手住宅成交56581套，成交面積633.89萬平米，，順德區(qū)以微弱的優(yōu)勢，險勝XX區(qū)3個百分點，領(lǐng)跑XX五區(qū)，全年成交占XX總成交量的37%，接近4成，XX區(qū)則占XX總成交量的34%。這兩大區(qū)區(qū)域面積較廣，鎮(zhèn)街和人口多，居民消費力強，對商品房住宅的需求相對較大，其次，這兩個區(qū)與其他城市接壤，尤其廣州，一定程度上吸引了部分廣州消費。2.2.3XX非住宅市場分析XX寫字樓市場。目前依然以季華板塊和祖廟板塊為主導，但隨著項目的落實，未來桂城板塊和XX新城板塊將成為市場的亮點。XX公寓市場，從2004年出現(xiàn)傳統(tǒng)住宅公寓產(chǎn)品——陽光公寓后，公寓產(chǎn)品開始進入XX的視野。2007年，在XX房地產(chǎn)的高速發(fā)展下，公寓市場也進入快速發(fā)展階段。隨之，不同的公寓類型相繼出現(xiàn)，包括商務公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，也相繼出現(xiàn)在XX市場。從單一的純住宅公寓發(fā)展成具有商住功能的商務公寓；從不注重裝修和配套設(shè)施發(fā)展成帶有豪華裝修與完善的配套設(shè)施的高端公寓；從基本無物業(yè)管理發(fā)展成具有星級酒店管理的專業(yè)物業(yè)管理。XX的公寓市場正逐漸走向成熟和高端化。XX商業(yè)市場。強工業(yè)弱商業(yè)，整體發(fā)展水平落后，整體工業(yè)發(fā)展水平處于中國前列，在二線城市中名列前茅，但商業(yè)發(fā)展較為落后；整個XX市高端商業(yè)數(shù)量、大型購物中心數(shù)量、高端品牌數(shù)量等，在同等城市中均排名靠后。分布較散，缺乏凝聚力強的商業(yè)中心，商業(yè)主要分為禪城祖廟和桂城兩大板塊，兩大板塊商業(yè)各自輻射周邊區(qū)域為主；目前整個XX仍沒有城市級別輻射力和影響力的商業(yè)中心。缺乏一站式購物中心，購物體驗差，但未來有大量中高端購物中心項目供應。高端消費外流，無高端項目。2.2.4XX樓市總結(jié)土地：2011年，XX市通過“招拍掛”公開市場共供應各類型用地281宗，總供應用地面積1081.01萬㎡。其中工業(yè)用地供應為123宗，共552萬㎡，約占總供地面積的51%；住宅用地供應95宗，共353萬㎡，約占總供地面積的33%；商業(yè)用地供應36宗，共89.85萬㎡，約占總供地面積的8%；辦公用地供應18宗，共67.41萬㎡，約占總供地面積的6%；其他性質(zhì)的用地供應9宗，共18.73萬㎡，約占總供地面積的2%。XX巨大的發(fā)展?jié)摿Ρ貙硇乱惠喌墓?，預計商品房市場供給量仍將呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢；而成交量方面短期內(nèi)雖有所下滑，但剛性需求旺盛并占據(jù)市場主導，后市看好。新增：受金融危機的影響，2008年成交的土地減少，直接導致2009年的商品房住宅新增預售直接下跌14%，住宅市場供不應求，良好的銷售氣氛，使得開發(fā)商對商住用地的投資開發(fā)熱情高漲，2010年新增預售環(huán)比09年上升16%。2011年，在“新國八條”、“限購”、“加息”、“限貸”等政策的打壓下，XX商品房的新增預售為839.5萬㎡，環(huán)比2010年微漲4%。成交：2005年-2007年XX商品住宅的成交量呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢；08年遭遇全球金融危機，商品住宅成交量與新增預售一樣跌至谷底。09年房地產(chǎn)市場復蘇，成交火爆，為2011來的最高峰，之后在國家一系列調(diào)控政策的影響下，2010年-2011年的成交持續(xù)走低。2011年密集出臺，多管齊下的房地產(chǎn)政策效力逐漸顯現(xiàn)，直接導致2011年的成交量大幅下跌，全年成交633.89萬㎡，環(huán)比2010年下跌18.9%，成為僅次于2008年的成交低點。今年受宏觀政策影響嚴重，市場后三季度觀望氣氛濃厚，同時CPI從年初一路上揚，央行為調(diào)控CPI上調(diào)6次存款準備金率和3次加息，這對房地產(chǎn)市場供需兩方都有嚴重影響。這兩點也是除“限購”外，造成本年度XX市場大幅下滑的主要原因。價格：2005年-2011年，XX樓市的成交均價一直處于快速上升的趨勢。尤其是09年-10年間，XX的樓市價格由5856元/㎡直接跳升至7448元/㎡，環(huán)比大漲44%。2011年，在眾多調(diào)控政策的圍堵下，成交均價依然穩(wěn)據(jù)“8”字頭，全年成交均價為8170元/㎡，環(huán)比上升9.7%。2.3XX商品住宅市場總體情況2.3.1XX各區(qū)漲跌情況2011年度XX5區(qū)1-12月商品房（含住宅和別墅）成交57212套，同比2010年的69290套下跌17.43%；在成交面積方面，2011年XX全市成交620.76萬㎡，同比2010年的781.36萬㎡大降20.55%。2011年XX全市商品房價格約為7674.45元/㎡，同比2010年7448.16元/㎡上漲9.97%。2.3.2競爭項目分析重點項目分析中?！艉惶枺寒斍肮?86㎡大三房和258㎡四方為主，186㎡的大三房售比例達到96.12%，共258套，成交248套。招商-依云天匯：總體規(guī)模210000平米，主力戶型90、103、140、158、260平米。XX住宅供給及成交情況2011年XX全市住宅成交情況XX區(qū)近年商品房住宅供求價格走勢。項目住宅產(chǎn)品定位區(qū)域住宅產(chǎn)品可分為三種類型，資源型、區(qū)位型和區(qū)位與資源兼有型，其在產(chǎn)品、價格、客戶等方面有所不同通過對XX市及XX區(qū)商品住宅市場供應和成交結(jié)構(gòu)分析，XX區(qū)房地產(chǎn)市場暢銷產(chǎn)品集中在150平方米三房、大戶型四房；按本項目客群定位為參考，項目產(chǎn)品主要定位于首改和再改群體，并輔以部分終改客戶以滿足投資型需求的小戶型為主。計劃戶型比例如下表：2.4XX市商業(yè)用房分析2.4.1XX城區(qū)商業(yè)市場概況XX城區(qū)商圈格局分析祖廟商圈：XX傳統(tǒng)商業(yè)中心，目前XX人氣最旺、租金最貴的商圈，輻射至整個大XX，未來嶺南天地項目將給商圈帶來新的契機。祖廟商圈以祖廟路、福賢路、升平路、錦華路、松風路為主體，以興華商場、百花廣場為核心，沿線賣場眾多，商品高中低檔次齊全，業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)配套完善；該商圈是目前XX市輻射面最廣、發(fā)展最成熟的大型商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，但其位置與交通限制了其更好的發(fā)展，停車問題較為突出；未來大型舊改項目嶺南天地將通過豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，帶動該商圈實現(xiàn)多元化發(fā)展。城南商圈：XX極具潛力的新興商圈，新老城區(qū)承接位置，交通位置便利，政府規(guī)劃打造“四核一帶”中的季華商業(yè)帶。該商圈被形容為XX“新天河”，沿季華路兩側(cè)發(fā)展，具有優(yōu)越的交通條件；季華路沿線大型賣場眾多，但網(wǎng)點之間較為分散，呈帶狀分布，目前尚未形成核心購物區(qū)域，商圈內(nèi)主要商場多為日常生活消費；新一城廣場商圈經(jīng)過改造，現(xiàn)成為印象城，改造后引入了大量時尚潮牌，定位為區(qū)域時尚家庭購物中心，輻射力將增強，未來區(qū)域還將有萬科廣場、王府井百貨等大型項目。桂城商圈：XX中心組團第二大商圈，目前主要呈兩軸線發(fā)展，未來保利水城有望成為桂城商圈第三軸。桂城商圈東起平一路，西至XX大道，南起南新一路，北至海八路；目前桂城商圈呈兩軸線發(fā)展一是XX大道以XX廣場和凱德廣場為代表的商業(yè)區(qū)域；二是桂瀾路以城市廣場、百花時代廣場、奧特萊斯為中心區(qū)域；該商圈商業(yè)項目較為分散，以XX廣場、凱德廣場、城市廣場、保利水城分別形成四個小型商圈，均為中檔購物中心，其中保利水城朝高端發(fā)展。東平商圈:XX規(guī)劃的CBD區(qū)域，尚無成熟項目，保利東灣為區(qū)域第一個綜合體項目，商業(yè)部分打包整售給凱德商用。東平新城為XX未來的新中心，處于XX市中南部，以東平河為界，跨禪城、順德兩區(qū)。由同濟路、XX大道—北滘環(huán)鎮(zhèn)西路、XX一環(huán)南線、325國道圍合而成，總規(guī)劃面積88.6平方公里。2009年起掀起建設(shè)熱潮，總投資220多億元的公共文化綜合體、交通樞紐中心、商務中心、“CBD”A區(qū)、汾江路南延、嶺南大道南延、東平學校等十多項重點項目全面鋪開。未來區(qū)域?qū)⒊蔀槿丝诔^100萬的城市新區(qū)。XX桂城區(qū)域現(xiàn)有集中商業(yè)總結(jié)從現(xiàn)有市場現(xiàn)狀來看，區(qū)域中低端項目同質(zhì)化競爭激烈，部分購物中心開始走細分路線，未來前景不容樂觀，但真正體驗好、規(guī)劃好、檔次高的一站式休閑、娛樂、購物中心有較大的發(fā)展機會，有引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級、自成一極的機遇。整個XX市無在售的集中商業(yè)，集中商業(yè)以持有為主，東方廣場、百花時代廣場、百花廣場之前部分商鋪分散銷售。2012年以來XX在售商業(yè)一直偏少，全部為住宅底商，受調(diào)控影響，新增量并無明顯規(guī)律，很多項目雖獲得預售許可，但并未實際推盤。商鋪投資客戶特征重點競爭項目市場分析周邊競爭—區(qū)域劃分：金融高新區(qū)總體劃分為A、B、C三個分區(qū)，本項目所在區(qū)域為C區(qū)。項目周邊—金融高新技術(shù)服務區(qū)A區(qū)項目周邊—金融高新技術(shù)服務區(qū)B區(qū)項目周邊—金融高新技術(shù)服務區(qū)C區(qū)潛在供應量分析土地成交：2011年，XX各類土地共成交約286塊，供應約1259萬㎡，成交面積997萬㎡，其中商住用地成交261.78萬㎡，而商服用地成交61.13公頃。商住、工業(yè)用地的比例依然占據(jù)主導地位，商住用地、商服用地及住宅用地成交占比則出現(xiàn)下降。。土地供應：4月土地出讓面積方面，共出讓8宗地塊，其中三塊位于XX新城，一塊位于XX桂城，出讓面積為39.51萬㎡，環(huán)比大幅上升，與去年同期一致；成交方面，共成交5宗地塊，成交面積為5.07萬㎡，環(huán)比下跌86%；成交金額為4.26億元，環(huán)比下降78%；傳統(tǒng)市場銷售淡季顯現(xiàn)，4月份的土地市場量價出現(xiàn)大幅度跳水，小型商住用地為本月土地市場交易的焦點，但成交地塊中仍不乏XX、XX新城等熱點區(qū)域的土地。本項目客戶定位第三章項目分析及評價3.1地塊分析3.1.1項目位置：位于XX省XX市XX區(qū)XX金融高新技術(shù)服務區(qū)桂瀾路與五勝河南路交匯處，項目北臨金融高新區(qū)金融城項目，南接2至3層舊廠房，東靠已拆除舊廠房的規(guī)劃地塊，西鄰桂瀾路及保利花園。圖3-1：項目位置圖圖3-2：XXXXXX廣場項目周邊照片3.1.2項目屬性解讀項目價值點：屬性界定：廣佛同城背景下XX金融高新技術(shù)服務區(qū)核心區(qū)位大規(guī)模地鐵上蓋城市綜合體項目。3.2項目SWOT分析3.2.1優(yōu)勢（S）XXXXXX廣場項目具備品牌開發(fā)商優(yōu)勢，整體起點較高、依靠其強大的招商運營能力可塑造高端商務中心形象，以購物中心和商業(yè)街區(qū)為訴求點，客戶的認可度高；XXXXXX廣場依托XX集團成熟的商業(yè)運作模式，高效快速推進項目，時間成本低，并擁有一支戰(zhàn)斗力強，執(zhí)行力高的精英團隊，為項目的順利開展提供了堅實的基礎(chǔ)；項目地塊位于XX省XX市XX區(qū)XX金融高新技術(shù)服務區(qū)桂瀾路與五勝河南路交匯處，市政配套齊全，周邊環(huán)境安定和諧，區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主、企事業(yè)單位高管人員等高端消費人群密集，不僅提供了充足的消費環(huán)境，還保證了較高的消費層級，聚集效應明顯，市場需求逐漸上升；項目地塊千燈湖區(qū)域處于XX市傳統(tǒng)豪宅區(qū)，周邊遍布經(jīng)營成熟的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，其作為城市最高端人群的聚集區(qū)域，商業(yè)投資價值自然不言而喻。同時，周邊一線城市受房地產(chǎn)新政影響，大量資金尋求穩(wěn)定的投資渠道，因而，看好項目未來的市場銷售和經(jīng)營前景。地方政府對項目認同度高，大力支持項目的開發(fā)建設(shè)工作，將項目作為省市的重點項目推進，項目的開發(fā)建設(shè)進度得到了充分的保障。3.2.2劣勢（W）XXXXXX廣場項目基地內(nèi)部拆遷雖基本完成，但地塊內(nèi)剩余幾棟舊廠房待拆除，需將清理建筑垃圾，對項目的施工進度有一定影響。3.2.3機會（O）項目處于金融高新區(qū)，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷、昭示性強，利于塑造高端形象；該地塊周邊的教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)、政府機構(gòu)較為齊全；周邊區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點中酒店、餐飲配套設(shè)施檔次高，并且周邊有購物、娛樂等配套的大型商業(yè)，XX的進入可以鞏固XX中央商貿(mào)區(qū)和核心商圈地位，平衡老城區(qū)與高新區(qū)域發(fā)展，提升高新區(qū)首位度，并且是塑造新中心的最佳機遇。地方政府將XXXXXX廣場項目作為推動XX經(jīng)濟社會雙轉(zhuǎn)型、推進城市和產(chǎn)業(yè)升級的省市重點項目來推進，高度重視項目的開發(fā)建設(shè)工作，集團內(nèi)部也將項目作為了XX省示范性項目來管理，致力將XXXXXX廣場打造為XX省旗艦店，本項目的成功將對XX集團進一步在XX乃至XX省內(nèi)的擴張具有重大意義，對XX集團未來的發(fā)展創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益。3.2.4威脅（T）XX房地產(chǎn)開發(fā)熱情高漲，商住用地供需活躍，但成交重心逐漸轉(zhuǎn)移至二線鎮(zhèn)區(qū)。XX城區(qū)經(jīng)營著成熟的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，雖然XX消費力強勁，但面臨著消費外溢現(xiàn)象，項目面臨著很大的競爭和威脅；國家宏觀政策的不確定性，將在未來時間給項目的銷售造成一定的影響。分析結(jié)論：本項目定位為居住、購物、酒店、餐飲、文化等多功能為一體的大型、高端城市綜合體，符合市場需求，在集團的高度重視和地方政府的大力支持下，XXXXXX廣場項目于2年半內(nèi)建成開業(yè)，并且將打造成為XX成旗艦店，成為新的城市中心，為XX的經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級做出積極貢獻，為XX集團在XX乃至XX省的進一步第四章項目定位4.1產(chǎn)品定位4.1.1商業(yè)部分根據(jù)當?shù)氐纳虡I(yè)格局及市場需求，XXXXXX廣場將建成包括大型商業(yè)中心、城市步行街、寫字樓、酒樓、高級公寓等多類型業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體的大型城市綜合體。在區(qū)域內(nèi)形成獨立的大型商圈，吸引社會高端消費人群，成為城市商業(yè)中心。4.1.2住宅部分項目計劃建設(shè)約22.00萬平米（其中地下室5.85萬平米）建筑面積的住宅，戶型主要以適應XX、廣州城區(qū)高端消費檔次為主。4.2客戶定位4.2.1商業(yè)客戶定位本區(qū)域內(nèi)投資客；看好商業(yè)未來增值收益以及信任XX品牌的區(qū)域以外的投資客；以租金收益為目標的技術(shù)性投資客；從事實體經(jīng)營的業(yè)主；4.2.2住宅客戶定位住宅的核心客戶為XX、廣州、深圳等周邊城市的投資客；同時通過項目的綜合品質(zhì)吸引本地投資客及有改善型居住需求的本地高端客戶。4.3價格定位大商業(yè)出租價格：根據(jù)我公司估價人員對周邊房產(chǎn)市場的調(diào)查，結(jié)合該片區(qū)的市場潛力及目前市場成交價格，綜合衡量項目的推出時機、項目自身的素質(zhì)及定位等因素，考慮區(qū)域租金年增長率10%-15%，本案商鋪定價以租金280元/㎡為標準。甲級寫字樓銷售價格：18,000元/㎡；大商業(yè)外街商鋪銷售價格：50,000元/㎡；城市商業(yè)街商鋪銷售價格：50,000元/㎡；酒樓銷售價格：25,000元/㎡；公寓銷售價格：15,000元/㎡；住宅銷售價格：18,000元/㎡；住宅地下車位銷售價格：150000元/個。第五章項目開發(fā)建設(shè)進度安排5.1有關(guān)工程計劃說明XXXXXX廣場項目地塊于2012年5月24日以總價20.36億元競拍獲得；本項目的國土證、用地規(guī)劃許可證預計在2012年7月取得；本項目的工程規(guī)劃許可證、施工許可證預計在2012年11月取得；預計在2012年8月22日開放售樓中心；預計在2012年9月30日銷售住宅底商；預計在2012年12月18日銷售一期住宅；預計在2012年12月25日銷售室外步行街；預計在2013年3月21日銷售寫字樓；預計在2013年5月13日銷售二期住宅；預計在2013年7月30日銷售甲級寫字樓；預計在2014年8月29日試營業(yè)；預計在2015年8月25日住宅交付使用。5.2項目總包單位該項目的主體建筑單位為中國建筑第四工程局有限公司（簡稱中建四局）。中國建筑第四工程局有限公司（以下簡稱中建四局），世界500強企業(yè)“中國建筑工程總公司”大型直屬主力公司。A股上市企業(yè)中國建筑股份有限公司（股票名稱：中國建筑代碼：601668

）全資子公司。中建四局前身為1962年8月成立的建設(shè)工程部貴州工程公司，至今已有49年歷史。曾先后更名為國家基本建設(shè)委員會第四工程局、國家建設(shè)工程總局第四工程局。1982年6月，中國建筑工程總公司成立后隨之更名為中國建筑第四工程局。2002年9月27日獲XX省人民政府入粵批準。同年12月9日，四局總部從貴陽市移至廣州市正式辦公，作為中央駐粵企業(yè)納入管理。2004年底四局在中建總公司系統(tǒng)內(nèi)率先運行國有獨資企業(yè)董事會制度，2007經(jīng)XX省工商行政管理局核準，正式更名為中國建筑第四工程局有限公司。中建四局現(xiàn)擁有建筑科研開發(fā)、勘察、設(shè)計、施工、檢測為一體的國家房屋建筑工程總承包特級資質(zhì)，已獲國家建筑最高榮譽“魯班獎”、省部級以上優(yōu)質(zhì)工程獎、國家優(yōu)質(zhì)工程獎、全國裝飾金獎等各類榮譽260多項，并連續(xù)20年被評為“全國守合同重信用企業(yè)”、“全國建筑施工企業(yè)先進管理單位”,被中國建筑業(yè)協(xié)會評為“首批全國建筑業(yè)AAA級信用企業(yè)”。中建四局目前自有員工總數(shù)近萬人，旗下有5個號碼公司，1個地產(chǎn)公司，1個科研設(shè)計院，并在上海、北京、貴州、四川、廈門、深圳、珠海等地區(qū)都設(shè)立了直營公司，主要經(jīng)營范圍集中在華南、西南、華東、京津、冀、閩等幾個重點經(jīng)營區(qū)域。由于對XX地區(qū)的強力拓展經(jīng)營，在XX建筑施工企業(yè)中名列前茅，并成為“中國建筑”在XX地區(qū)排頭兵。近年來，中建四局在企業(yè)改革發(fā)展中，逐步形成了“房建主業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)”三大支撐的經(jīng)營格局，進入了優(yōu)質(zhì)高速發(fā)展通道；尤其在房建領(lǐng)域連續(xù)承建了大量“高、大、精、尖”項目以及多個城市第一高樓，在國內(nèi)超高層建筑領(lǐng)域成為業(yè)界領(lǐng)先。在廣州、深圳兩地，中建四局就牽頭建設(shè)了廣州雙地標441.75米的珠江新城西塔以及539.2米的珠江新城東塔；441.8米的深圳新地標京基100國際金融大廈、廣州太古匯廣場；亞洲未來最大輕紡中心廣州紡織博覽城（85萬平米）、廣州亞運村媒體村等重、特大項目。在貴州貴陽、遵義等地，中建四局正在積極實施舊城改造及城市綜合體建設(shè)項目。在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，2009年5月，中建四局正式簽約云南省石林至鎖龍寺高速公路37.33億元的施工承建合同，創(chuàng)造了“獨家施工總承包全長107公里的高速公路”的云南第一、中國第一。在XX惠州淡水，由中建四局首個自主開發(fā)的46萬平米房地產(chǎn)項目“中建·彩虹城”創(chuàng)下當?shù)劁N售第一的奇跡。面向“十二五”未來發(fā)展，中建四局正以打造“品質(zhì)企業(yè)、幸福四局”為引領(lǐng)，朝著“綜合效益、房地產(chǎn)開發(fā)、承接特大型房建項目、精細化管理、解決歷史遺留問題”等五個走在中建系統(tǒng)前列目標不斷前進。該單位豐富的施工經(jīng)驗和良好的信譽為項目順利進展提供了堅強的保障。也為良好的工程質(zhì)量提供了技術(shù)保障。第六章項目經(jīng)濟測算6.1項目可售物業(yè)銷售收入測算6.1.1項目住宅銷售收入測算6.1.2項目非住宅銷售收入測算6.2項目總投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為71.98億元（含地價，不含銷售稅金）?？偼顿Y估算說明土地成本本項目的土地成本為227,003萬元土地款20.36億元、市政配套費12,695萬元，契稅及其他相關(guān)費用10,708萬元。政府行政性事業(yè)收費項目政府行政性事業(yè)收費為26,458萬元包括報批報建費及增容配套費。前期工程準備費項目前期工程費為11,235萬元包括勘測丈量費、規(guī)劃管理費、三通一平費、臨時設(shè)施費等項目前期工程準備費。主體建筑（裝修）工程費項目主體建筑（裝修）工程費為251,924萬元包括基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、室內(nèi)外裝修、門窗工程等，根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入；室內(nèi)外水暖氣電管線設(shè)備、室內(nèi)設(shè)備及安裝、弱電施工等，根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。主體安裝工程費項目主體安裝工程費為62,936萬元包括室內(nèi)外水暖氣電管線設(shè)備、室內(nèi)設(shè)備及安裝、弱電施工等，根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。社區(qū)管網(wǎng)工程費項目社區(qū)管網(wǎng)工程費為17,457萬元包括室外給排水系統(tǒng)費、室外燃氣系統(tǒng)費、室外高低壓系統(tǒng)費等，根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。園林環(huán)境工程費項目園林環(huán)境工程費為9,589萬元包括環(huán)境工程設(shè)計費、園林設(shè)施配套、室外燈光工程燈費用，根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。其他建設(shè)工程支出其他費用為5,092萬元包括監(jiān)理咨詢費、造價咨詢費等其他與項目建設(shè)有關(guān)的費用。物業(yè)管理啟動費項目物業(yè)管理啟動費估算為3,748萬元，包括招商推廣費、促銷旺場費、開業(yè)慶典費等。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。項目管理費約為10,831萬元。財務費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。項目財務費用估算為60,375萬元。銷售費用項目銷售費用估算為21,546萬元，包括廣告及代理費等。不可預見費指在項目開發(fā)建設(shè)過程中，因市場環(huán)境因素變化、材料人工價格上漲等不可抗力因素造成的項目建設(shè)成本增加的費用。項目不可預見費用估算為11,653萬。6.3項目經(jīng)濟效益分析根據(jù)項目測算，XXXXXX廣場項目預計銷售物業(yè)將實現(xiàn)銷售收入861,850萬元，凈利潤172,548萬元，銷售凈利潤率20%，成本凈利潤率36.0%；項目資金將采取封閉運作模式，銷售實現(xiàn)的凈現(xiàn)金流將全部用于滿足購物中心的建設(shè)資金需求，加上前期股東投入的資本金，購物中心的建設(shè)資金能得到充分保障。同時，該項目完成銷售后，公司仍將持有總建筑面積20.15萬平方米（地下10.65萬平方米）的大型購物中心，能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)項目的長期收益，項目長期綜合收益較高，具有較強的可操作性。6.3.1項目住宅業(yè)態(tài)經(jīng)濟效益分析根據(jù)項目測算，XXXXXX廣場項目預計住宅業(yè)態(tài)銷售將實現(xiàn)收入307,500萬元，凈利潤40,289萬元，銷售凈利潤率13%，成本凈利潤率20.0%；項目資金將采取封閉運作模式，銷售實現(xiàn)的凈現(xiàn)金流將全部用于滿足住宅區(qū)域的建設(shè)資金需求，加上前期股東投入的資本金，住宅區(qū)域的建設(shè)資金能得到充分保障。該項目完成銷售后，能夠產(chǎn)生凈利潤40,289萬元，收益較高，具有較強的可操性。6.3.1項目非住宅業(yè)態(tài)經(jīng)濟效益分析根據(jù)項目測算，XXXXXX廣場項目預計非住宅業(yè)態(tài)銷售將實現(xiàn)收入554,350萬元，銷售凈利潤132,259萬元，銷售凈利潤率24%，成本凈利潤率30.9%；項目資金將采取封閉運作模式，銷售實現(xiàn)的凈現(xiàn)金流將全部用于滿足非住宅區(qū)域的建設(shè)資金需求，加上前期股東投入的資本金，非住宅區(qū)域的建設(shè)資金能得到充分保障。同時，非住宅業(yè)態(tài)完成銷售后，能夠產(chǎn)生凈利潤132,259萬元，收益較高，自持物業(yè)投入可通過銷售部分彌補。同時，自持購物中心總建筑面積20.15萬平方米（地下10.65萬平方米），能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)項目的長期收益，項目長期綜合收益較高，具有較強的可操作性。6.4資金籌措與運用項目計劃總投資71.98億元（含地價，不含銷售稅金），投資的資金來源主要包括自有資金25億元、銀行融資25億元、銷售返投21.98億元，分別約占項目總投資的34.73%、34.72%、30.54%；項目將最終實現(xiàn)凈現(xiàn)金流258,581萬元。具體見下表：由上表可以看出，項目總投資額為71.98億元，項目資金可用于開發(fā)建設(shè)的資金流入共計92.84億元，主要包括自有資金投入25.0億元、銀行貸款投入25億元，項目的銷售回款在支付完稅金及還貸后凈額42.84億元，完成項目建設(shè)后可產(chǎn)生資金盈余25.86億元。就具體的資金來源與投放情況來看，前期自有資金投入25.0億元，主要用于解決項目土地成本以及前期工程費用；銀行貸款投入25.0億元，主要解決項目主體工程的建設(shè)工程款；銷售返投21.98億元，主要解決工程款及期間費用。項目銷售回款共計86.19億元，需銷售返投的資金僅占銷售總額的25.50%，扣除稅金及銷售返投，可用于還貸的凈額約50.86億元，銷售還貸覆蓋率為203%。同時，由于項目建設(shè)完成后還將持有大面積的商業(yè)購物中心，持續(xù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及進一步與銀行合作可取得的經(jīng)營貸款，都能夠為項目開發(fā)貸款提供充足的還款來源，項目的貸款風險較低，可取得較高的綜合收益。6.4.1住宅業(yè)態(tài)資金籌措與運用住宅項目計劃總投資21.47億元（含地價，不含銷售稅金），投資的資金來源主要包括自有資金7億元、銀行融資6億元、銷售返投8.47億元，分別約占項目總投資的32.6%、27.9%、39.5%；項目將最終實現(xiàn)凈現(xiàn)金流122,246萬元。具體見下表：由上表可以看出，住宅業(yè)態(tài)總投資額為21.47億元，項目資金可用于開發(fā)建設(shè)的資金流入共計33.70億元，主要包括自有資金投入7.0億元、銀行貸款投入6億元，項目的銷售回款在支付完稅金及還貸后凈額20.70億元，完成項目建設(shè)后可產(chǎn)生資金盈余12.22億元。就具體的資金來源與投放情況來看，前期自有資金投入7.0億元，主要用于解決項目土地成本以及前期工程費用；銀行貸款投入6億元，主要解決項目主體工程的建設(shè)工程款；銷售返投8.47億元，主要解決工程款及期間費用。項目銷售回款共計30.75億元，需銷售返投的資金僅占銷售總額的20.75%，扣除稅金及銷售返投，可用于還貸的凈額約18.22億元，銷售還貸覆蓋率為304%，為項目開發(fā)貸款提供充足的還款來源，項目的貸款風險較低，可取得較高的綜合收益。6.4.2非住宅業(yè)態(tài)資金籌措與運用住宅項目計劃總投資50.51億元（含地價，不含銷售稅金），投資的資金來源主要包括自有資金18億元、銀行融資19億元、銷售返投13.51億元，分別約占項目總投資的35.6%、37.6%、26.8%；項目將最終實現(xiàn)凈現(xiàn)金流136,334萬元。具體見下表：由上表可以看出，非住宅業(yè)態(tài)部分預計總投資額為50.51億元，項目資金可用于開發(fā)建設(shè)的資金流入共計64.15億元，主要包括自有資金投入18.0億元、銀行貸款投入19億元，項目的銷售回款在支付完稅金及還貸后凈額27.14億元，完成項目建設(shè)后可產(chǎn)生資金盈余13.63億元。就具體的資金來源與投放情況來看，前期自有資金投入18.0億元，主要用于解決項目土地成本以及前期工程費用；銀行貸款投入19億元，主要解決項目主體工程的建設(shè)工程款；銷售返投12.51億元，主要解決工程款及期間費用。項目銷售回款共計55.43億元，需銷售返投的資金僅占銷售總額的22.57%，扣除稅金及銷售返投，可用于還貸的凈額約32.63億元，銷售還貸覆蓋率為172%。同時，由于項目建設(shè)完成后還將持有大面積的商業(yè)購物中心，持續(xù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及進一步與銀行合作可取得的經(jīng)營貸款，都能夠為項目開發(fā)貸款提供充足的還款來源，項目的貸款風險較低，可取得較高的綜合收益。6.5投資使用計劃（現(xiàn)金流測算）根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算。具體資金來源與運用情況見下表：從上表可以看出，項目資金缺口主要存在于2012年，此段期間的資金缺口需要依靠銀行貸款支持。假設(shè)以企業(yè)資金成本8%作為折現(xiàn)率，則項目的累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為230,191萬元，項目現(xiàn)金流充裕，具備較強的可行性，貸款風險完全可控；動態(tài)回收期為1.3年，是比較理想及合理的回收期。因此，該項目具有較好的經(jīng)濟效益及可行性。6.5.1住宅業(yè)態(tài)部分具體資金來源與運用情況根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算。具體資金來源與運用情況見下表：從上表可以看出，項目資金缺口主要存在于2012年，此段期間的資金缺口需要依靠銀行貸款支持。假設(shè)以企業(yè)資金成本8%作為折現(xiàn)率，則住宅項目的累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為103,598萬元，項目現(xiàn)金流充裕，具備較強的可行性，貸款風險完全可控；動態(tài)回收期為1.3年，是比較理想及合理的回收期。因此，該項目具有較好的經(jīng)濟效益及可行性。6.5.2非住宅業(yè)態(tài)部分具體資金來源與運用情況根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算。具體資金來源與運用情況見下表：從上表可以看出，項目資金缺口主要存在于2012年，此段期間的資金缺口需要依靠銀行貸款支持。假設(shè)以企業(yè)資金成本8%作為折現(xiàn)率，則住宅項目的累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為126,594萬元，項目現(xiàn)金流充裕，具備較強的可行性，貸款風險完全可控；動態(tài)回收期為1.3年，是比較理想及合理的回收期。因此，該項目具有較好的經(jīng)濟效益及可行性。6.6財務測算結(jié)論通過以上分析不難看出，XXXXXX廣場項目可完全依靠自身銷售現(xiàn)金流滿足全項目的資金需求，階段性的資金缺口需要依靠銀行貸款支持，但充裕的銷售回收款可完全覆蓋銀行貸款金額。項目計劃總貸款額度25億元，占項目總投資額的34.73%，僅占項目總銷售金額的25.5%左右，同時，項目完成銷售后，仍然持有20.15萬平米（地下10.65萬平方米）的大型高端購物中心，可持續(xù)為項目提高長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，本項目的銀行貸款風險完全可控，能夠有效保證銀行收益。6.6.1住宅業(yè)態(tài)部分財務測算結(jié)論通過以上分析不難看出，XXXXXX廣場住宅業(yè)態(tài)部分可完全依靠自身銷售現(xiàn)金流滿足全項目的資金需求，階段性的資金缺口需要依靠銀行貸款支持，但充裕的銷售回收款可完全覆蓋銀行貸款金額。項目計劃總貸款額度6億元，占項目總投資額的27.95%，僅占項目總銷售金額的19.51%左右。因此，本項目的銀行貸款風險完全可控，能夠有效保證銀行收益。6.6.2非住宅業(yè)態(tài)部分財務測算結(jié)論通過以上分析不難看出，XXXXXX廣場非住宅業(yè)態(tài)部分可完全依靠自身銷售現(xiàn)金流滿足全項目的資金需求，階段性的資金缺口需要依靠銀行貸款支持，但充裕的銷售回收款可完全覆蓋銀行貸款金額。項目計劃總貸款額度19億元，占項目總投資額的37.62%，僅占項目總銷售金額的34.28%左右，同時，項目完成銷售后，仍然持有20.15萬平米（地下10.65萬平方米）的大型高端購物中心，可持續(xù)為項目提高長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，本項目的銀行貸款風險完全可控，能夠有效保證銀行收益。第七章可行性研究結(jié)論與建議7.1擬建方案的結(jié)論性意見7.1.1項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中項目用地權(quán)屬清晰，作為XX當?shù)卣攸c項目，是政府全力支持和推動的項目，在開發(fā)證照的辦理速度、現(xiàn)場施工的工程進度等各方面都能都到充分的保障。項目預計2012年7月可取得《國有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，11月可取得《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。7.1.2項目具有長期的綜合性收益項目建設(shè)資金主要依靠自籌資金、銀行貸款及項目銷售回款，銷售部分物業(yè)的銷售回款可滿足項目的整體投資資金需求，銀行貸款的風險較低。另外項目建成后項目公司持有20.15萬平米（地下10.65萬平方米）的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流及較高的綜合收益，為進一步加強銀企合作創(chuàng)造了有利條件。7.1.3項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益通過分析，項目能夠?qū)崿F(xiàn)較高的經(jīng)營收益，結(jié)合當?shù)氐氖袌霏h(huán)境及產(chǎn)品類型分析，XX集團先進的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，必將改變當?shù)氐纳虡I(yè)格局，贏得較高的市場份額，項目的經(jīng)營前景樂觀。項目的成功不僅可提高XX品牌的影響力，同時也可為合作伙伴提高自身影響力和占有市場份額提供良好的平臺。另外，項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，提升商業(yè)品質(zhì)，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會，能夠產(chǎn)生較好的社會效益，為將來的進一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。綜上所述，該項目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要投資者科學、規(guī)范的運做，該項目達到預期目標是有保證的。對于貸款銀行來講，貸款的風險是可控的、有限的，以該項目貸款為切入點，銀行可在與XX集團開展全方位的深度合作，能夠在未來取得巨大的長期綜合收益。7.2建議為了使項目順利實施，早日竣工投入使用，并獲得預期收益，建議：7.2.1盡快做好前期工作，以保證項目順利實施盡快與項目所在地的政府及有關(guān)部門辦理土地出讓的相關(guān)手續(xù)，以確保項目按照預定的實施進度和計劃進行。7.2.2進一步落實資金該項目規(guī)模大，建設(shè)投資超過72億元，在較短時間內(nèi)需完成投資。在融資方面，開發(fā)商已做了大量的工作，建議開發(fā)商進一步落實資金，除盡快落實自有資金外，需盡快與金融機構(gòu)進行接洽，落實貸款資金，保證資金及時到位。7.2.3加強預售工作，確保預售款返投的資金該項目的資金來源中預售款所占比例較大。因此，預售款返投資的資金能否及時、足額到位，直接關(guān)系到該項目整體工程的順利完工。雖然XX集團在國內(nèi)市場美譽度較高，前期開發(fā)的樓盤或商業(yè)廣場項目的銷售非常順利。但不同的項目，不同的時間，面臨不同的市場，一定要充分考慮市場銷售可能出現(xiàn)的問題。需加強與當?shù)卣蛻?zhàn)略合作伙伴的溝通，充分利用合作各方寶貴的品牌資源和XX商業(yè)廣場的知名度和先進理念，重視前期的廣告和公共宣傳工作，增強商業(yè)業(yè)戶的投資信心，加大促銷力度，確保預售款返投資資金及時到位，使項目得以順利實施。7.2.4加強捆綁品牌集聚效應的宣傳和營銷的力度，確保項目預期收益加大對購物中心理念的推廣，使XX市場認同國際化購物中心這一新概念，以期在市民心目中占據(jù)首家真正的國際化購物中心這一優(yōu)越位置，贏得長久的競爭優(yōu)勢；加強品牌宣傳力度，對項目中國際、國內(nèi)知名品牌以及協(xié)同效應進行大力推介和宣傳，以期建立良好的知名度和美譽度。這不但可使該項目獲得預期的銷售收益，也為項目后期獲得穩(wěn)定增長的租金收入提供了有力保障。基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機的嵌入式Web服務器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)基于單片機的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現(xiàn)一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設(shè)計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機的機電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內(nèi)核設(shè)計及其應用研究基于單片機的遠程抄表系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統(tǒng)單片機系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設(shè)計和應用基于單片機的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統(tǒng)的研制基于單片機的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統(tǒng)設(shè)計Pico專用單片機核的可測性設(shè)計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構(gòu)建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現(xiàn)基于單片機的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機的時控和計數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統(tǒng)研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學生單片機應用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設(shè)計基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制基于單片機的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測技術(shù)研究基于單片機的膛壁溫度報警系統(tǒng)設(shè)計基于AVR單片機的低壓無功補償控制器的設(shè)計基于單片機船舶電力推進電機監(jiān)測系統(tǒng)基于單片機網(wǎng)絡的振動信號的采集系統(tǒng)基于單片機的大容量數(shù)據(jù)存儲技術(shù)的應用研究基于單片機的疊圖機研究與教學方法實踐基于單片機嵌入式Web服務器技術(shù)的研究及實現(xiàn)基于AT89S52單片機的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機的多道脈沖幅度分析儀研究機器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機控制系統(tǒng)基于單片機的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學實驗中的應用研究