惠城環(huán)保:九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告_第1頁(yè)
惠城環(huán)保:九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告_第2頁(yè)
惠城環(huán)保:九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告_第3頁(yè)
惠城環(huán)保:九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告_第4頁(yè)
惠城環(huán)保:九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告_第5頁(yè)
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本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2023)第B00321號(hào) 1 2 4 4 5 5 7 7 7 15 16 16 18 19 21銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的,本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用;除此之外,其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論,評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格,評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則,并對(duì)所出具的資產(chǎn)四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn);委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系;與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系,對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了解;已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn),對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露,并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的-1-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2023)第B00321號(hào)一、項(xiàng)目名稱:九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定二、委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位:九江惠城環(huán)??萍加腥?、其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人:法律法規(guī)規(guī)定的其他報(bào)告使用者五、經(jīng)濟(jì)行為:九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資,需對(duì)所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,為該經(jīng)濟(jì)行為六、評(píng)估對(duì)象:九江惠城環(huán)??萍加邢薰境钟械牟糠止潭ㄙY產(chǎn)、在建工程、無(wú)七、評(píng)估范圍:九江惠城環(huán)??萍加邢薰境钟械牟糠止潭ㄙY產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn),包括3項(xiàng)房屋建筑物、1項(xiàng)在建工程以及1宗土地使用權(quán)。九、評(píng)估基準(zhǔn)日:2022年12月31日十、評(píng)估方法:固定資產(chǎn)及在建工程采用成本法,無(wú)形資產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和基十一、評(píng)估結(jié)論:截至評(píng)估基準(zhǔn)日2022年12月31日,在本報(bào)告所列假設(shè)和限定條件下,對(duì)固定資產(chǎn)及在建工程采用成本法評(píng)估,對(duì)無(wú)形資產(chǎn)采價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估,九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實(shí)物資產(chǎn) -2-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司1、本次評(píng)估值為在基準(zhǔn)日2022年12月31日時(shí)點(diǎn)出資資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,在評(píng)估基準(zhǔn)日之后產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)在建工程進(jìn)行了繼續(xù)投入,本次評(píng)估結(jié)論未考慮上述期后事項(xiàng)的影響。如在本次經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)前,九江惠城環(huán)??萍加邢薰纠^續(xù)實(shí)施在建工程的改造投入,則本次經(jīng)濟(jì)行為對(duì)應(yīng)的評(píng)估值以九江惠城環(huán)??萍加邢薰境鲑Y資產(chǎn)其他特別事項(xiàng)說(shuō)明詳見(jiàn)本評(píng)估報(bào)告正文第十一項(xiàng)“特別事項(xiàng)說(shuō)明”。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)(即2022年12月31日至2023年12月30日)有效。當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日后的委估資產(chǎn)狀況和外部市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化,致使原評(píng)估結(jié)以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文,欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論,應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文,同時(shí)提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估假設(shè)、限制使用條件以及特別事項(xiàng)說(shuō)明。-3-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2023)第B00321號(hào)正文銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴單位委托,按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定,堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則,固定資產(chǎn)及在建工程采用成本法,無(wú)形資產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,按照必要的評(píng)估程序,對(duì)九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實(shí)物資產(chǎn)出資涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)在2022年12月一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位:注冊(cè)號(hào)/統(tǒng)一社會(huì) 信用代碼91360429MA35NR2Y7P名稱九江惠城環(huán)??萍加邢薰绢愋陀邢挢?zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)法定代表人張新功 注冊(cè)資本15700萬(wàn)人民幣成立日期2017-01-09住所江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號(hào) 營(yíng)業(yè)期限自2017-01-09營(yíng)業(yè)期限至2037-01-08經(jīng)營(yíng)范圍許可項(xiàng)目:危險(xiǎn)廢物經(jīng)營(yíng)(憑有效許可證經(jīng)營(yíng)依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))石油化工技術(shù)、化工環(huán)保技術(shù)的研究開(kāi)發(fā)、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓,石油化工專業(yè)設(shè)備的生產(chǎn)、銷售及安裝,F(xiàn)CC復(fù)活催化劑、煉油催化劑研發(fā)、生產(chǎn)、銷售(不含危險(xiǎn)化學(xué)品),化工固廢、危廢的回收、處置及資源化利用、相關(guān)技術(shù)咨詢服務(wù)、相關(guān)化工產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售(不含危險(xiǎn)化學(xué)品),貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口(以上經(jīng)營(yíng)范圍不含國(guó)家法律、法規(guī)限制、禁止、淘汰的項(xiàng)目)2、委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系-4-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司1、委托人;2、其他報(bào)告使用人。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供本協(xié)議約定的和法律、行政法規(guī)規(guī)定的使用人使用,其他任何九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資,需對(duì)所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依評(píng)估對(duì)象為九江惠城環(huán)??萍加邢薰境钟械牟糠止潭ㄙY產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資評(píng)估范圍為九江惠城環(huán)保科技有限公司持有的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn),包括3項(xiàng)房屋建筑物、1項(xiàng)在建工程-設(shè)備安裝工程以及1項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)-土地使用20,928,029.49元,賬面凈值為19,602,587.57元;在建工程共計(jì)1項(xiàng),賬面原值為21,640,367.72元,賬面凈值為21,640,367.72元;無(wú)形資產(chǎn)共計(jì)1項(xiàng),賬面原值為6,147,440.00元,賬面凈值為5,686,382.1項(xiàng)目數(shù)量賬面原值賬面凈值房屋建筑物3項(xiàng)19,602,587.57在建工程1項(xiàng)21,640,367.7221,640,367.72-5-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司無(wú)形資產(chǎn)-土地1項(xiàng)5,686,382.15合計(jì)48,715,837.2146,929,337.44房屋建筑物:納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物為九江惠城環(huán)??萍加邢薰居糜谏a(chǎn)經(jīng)營(yíng)的3棟房屋建筑物,主要為服務(wù)中心、1號(hào)廠房及5號(hào)庫(kù)房等房屋建筑物,房屋建筑物均已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,分別為:贛(2023)瑞昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000688號(hào)、贛(2023)瑞昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000690號(hào)、贛(2023)瑞昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0001926號(hào)。房屋建筑物位于江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號(hào)九江惠城環(huán)??萍荚诮üこ?設(shè)備安裝工程為工業(yè)固廢資源化利用技術(shù)改造及擴(kuò)建項(xiàng)目-氯化裝置,位于江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號(hào)九江惠城環(huán)??萍加邢薰緩S區(qū)內(nèi),于2020年3月開(kāi)工,該在建工程目前處于施工狀態(tài),向企業(yè)了解,產(chǎn)權(quán)持有單位日常研發(fā)過(guò)程中需根據(jù)不同技術(shù)方法對(duì)該氯化裝置進(jìn)行實(shí)驗(yàn)改造,但計(jì)劃尚未最終確定,故本次評(píng)估對(duì)該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán):為九江惠城環(huán)??萍加邢薰居糜诔鲑Y涉及的1宗土地使用權(quán),位于江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號(hào)九江惠城環(huán)??萍加邢薰緩S區(qū)內(nèi),為出讓用地,已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,權(quán)證號(hào)為“贛(2019)瑞昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第上述評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致,按照資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)要求,評(píng)估人員在產(chǎn)權(quán)持有單位已進(jìn)行的自我清查、核實(shí)工作的基礎(chǔ)上,對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行了清查和復(fù)核。清查和核實(shí)的范圍為委托評(píng)估時(shí)本次清查核實(shí)的資產(chǎn)為九江惠城環(huán)保科技有限公司于2022年12月31日所持有的部分固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)。本次評(píng)估中對(duì)固定資產(chǎn)、在建工程等實(shí)物資產(chǎn)抽查核對(duì)了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬、抽查盤點(diǎn)核實(shí)了賬面數(shù)量金額、實(shí)際數(shù)量金額、實(shí)際使用情況、存放地點(diǎn)及相關(guān)指標(biāo)。對(duì)無(wú)形資產(chǎn)核對(duì)了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、確認(rèn)-6-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司在清查核實(shí)過(guò)程中,了解、取證了委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬和他項(xiàng)權(quán)利情況及佐證資為尊重企業(yè)的核算習(xí)慣,除明顯地違反會(huì)計(jì)制度規(guī)定的以外,本評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)清通過(guò)對(duì)委估資產(chǎn)的清查、核實(shí),確定產(chǎn)權(quán)持有單位所提供的委托評(píng)估資產(chǎn)清單與市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評(píng)選擇市場(chǎng)價(jià)值作為本次評(píng)估的價(jià)值類型,是遵照價(jià)值類型與評(píng)估目的相一致的原則,并充分考慮市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素,在本次資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同的約定,本次評(píng)估的(一)根據(jù)評(píng)估目的與委托人協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)日。主要考慮使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可(二)選擇月末會(huì)計(jì)結(jié)算日作為評(píng)估基準(zhǔn)日,能夠較全面地反映被評(píng)估資產(chǎn)及負(fù)1、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年中華人民共和國(guó)主席令第四十六-7-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司);2、《中華人民共和國(guó)公司法》(2018年10月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常);3、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大);4、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(2014年7月23日根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于修改<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則>的決定》修改);5、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年11月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例〉的決);6、《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年6月1日中華人民共和國(guó)財(cái)政部);7、《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年05月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第);1、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》財(cái)資〔2017〕43號(hào)(2017年8月29日);2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào)(2017年9月13日);3、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào)(2018年10月);4、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào)(2018年10月);5、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào)(2017年9);6、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)(2019年12月);7、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào)(2018年10月);8、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》中評(píng)協(xié)〔2017〕37號(hào)-8-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司);9、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào));10、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào)(2017年09月13日修);11、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào)(2017年09月13);12、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào)(2017年09月13);13、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》中評(píng)協(xié)〔2019〕);14、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》1、委托人即產(chǎn)權(quán)持有單位的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;2、其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明。1、《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》機(jī)械工業(yè)出版社;2、評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)其他有關(guān)價(jià)格信息資料;3、與產(chǎn)權(quán)持有單位出資涉及的固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)的產(chǎn)生、形成等有5、委托方即產(chǎn)權(quán)持有單位提供的其他與評(píng)估有關(guān)的資料評(píng)估人員通過(guò)實(shí)地查看,認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料,按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況,結(jié)合本次報(bào)告評(píng)估目的來(lái)確定委估資產(chǎn)的評(píng)-9-九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司A、固定資產(chǎn)—房屋建筑物的評(píng)估根據(jù)評(píng)估目的及評(píng)估對(duì)象的狀況,對(duì)于自建建筑物因市場(chǎng)上同類構(gòu)筑物無(wú)出售信息,故不采用市場(chǎng)法,自建建筑物是自用為主,不用于出租且是市場(chǎng)上無(wú)同類房屋租金信息故不采用收益法。綜上所述,因此對(duì)此類房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估采用重置成本重置成本法是基于房屋建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來(lái)考慮,通過(guò)估算出建筑物在全新?tīng)顟B(tài)下的重置全價(jià)或成本,再扣減由于各種損耗因素造成的貶值,最后得房屋建筑物評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率重置全價(jià)是指購(gòu)置或建造全新同類資產(chǎn)所必須付重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本+開(kāi)發(fā)者利潤(rùn)建安綜合造價(jià)主要內(nèi)容包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、價(jià)差、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金對(duì)于工程預(yù)(結(jié))算技術(shù)資料完整的項(xiàng)目,采用調(diào)整預(yù)(結(jié))算的方法,即:根據(jù)工程預(yù)(結(jié))算資料,以核實(shí)的工程量為基礎(chǔ),套用基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的人工、材料、機(jī)械綜合價(jià)格水平,對(duì)原有定額直接費(fèi)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整,得出評(píng)估基準(zhǔn)日的直接費(fèi)。按規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次計(jì)取構(gòu)件增值稅、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金,計(jì)算出建對(duì)工程預(yù)(結(jié))算技術(shù)資料不齊全,資料難以收集的項(xiàng)目,采用類似工程參照法進(jìn)行測(cè)算,通過(guò)與主要建筑物或典型工程對(duì)比分析在結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件、跨度及功能等方面的差異,據(jù)以調(diào)整評(píng)估基準(zhǔn)日的基準(zhǔn)單位造價(jià)得出該建筑物的單位造價(jià),套算建②前期及其它費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照有關(guān)文件 二勘查設(shè)計(jì)費(fèi)工程造價(jià)1.61%國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部:計(jì)價(jià)格(2002)10號(hào)三三工程監(jiān)理費(fèi)-10-九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司四0.22%五3.40%計(jì)價(jià)格(2002)125號(hào)文六2.10%計(jì)價(jià)格(1999)1283號(hào)8.65%資金成本為該工程正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金(包括前期費(fèi)用、綜合造價(jià)、其他費(fèi)用)的籌資成本,即利息。假定前期費(fèi)資金為一次性投入,假定綜合造價(jià)資金在建設(shè)重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額應(yīng)包含資產(chǎn)開(kāi)發(fā)和制造商的合理收益(即開(kāi)發(fā)者利潤(rùn))。資產(chǎn)重置成本中的收益(即開(kāi)①房屋建筑物成新率的確定:采用年限法和鑒定成首先,根據(jù)建筑物壽命年限和已使用年限按年限法計(jì)算出理論成新率;然后,評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)建筑物逐一進(jìn)行實(shí)地勘察,根據(jù)“房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施等組成部分的完好程度進(jìn)行鑒定評(píng)分,得出鑒定成新率;最后,對(duì)最終,綜合成新率=理論成新率×權(quán)重+鑒定成新率×權(quán)重②輔助性構(gòu)筑物成新率的確定:由技術(shù)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察情況、使用及維修狀況評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率B、在建工程的評(píng)估在建工程-設(shè)備安裝工程位于江西省九江市瑞昌市碼頭工業(yè)園區(qū)吳灣路3號(hào)九江惠-11-九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司城環(huán)??萍加邢薰緩S區(qū)內(nèi),于2020年3月開(kāi)工,該前該項(xiàng)目已完工尚未驗(yàn)收。經(jīng)向企業(yè)了解,產(chǎn)權(quán)持有單位日常研發(fā)過(guò)程中需根據(jù)不同技術(shù)方法對(duì)該氯化裝置進(jìn)行實(shí)驗(yàn)改造,但計(jì)劃尚未最終確定,故本次評(píng)估對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)在建工程的相關(guān)款項(xiàng)進(jìn)行核實(shí),主要為設(shè)備費(fèi)、安裝費(fèi)及其他費(fèi)用,在建工程在財(cái)務(wù)核算時(shí)未包含相關(guān)資金成本,對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本采用替代程序確認(rèn)賬面明細(xì)余額C、無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)的評(píng)估評(píng)估人員通過(guò)實(shí)地勘查,認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料,在確定評(píng)估原則的基礎(chǔ)上,根據(jù)《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)中第6.5.1.3條相關(guān)規(guī)定:“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)且具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域。”九江市政府已在《2019年九江市中心城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》中公布基準(zhǔn)地價(jià),且該文件中具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系,故可以根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)中第6.1.13條相關(guān)規(guī)定:“市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá),有充足可比實(shí)例的地區(qū)?!庇捎谌鸩型恋厥袌?chǎng)交易較活根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)中第6.4.10條相關(guān)規(guī)定:“成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價(jià)格評(píng)估?!庇捎诰沤型恋厥袌?chǎng)交易較活躍,同類工業(yè)用地土地交易案例較多,在其他方法不適用的情況下,可酌情使用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。故此處不使用成本逼近法進(jìn)行評(píng)根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)中第6.2.10條相關(guān)規(guī)定:“收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地估價(jià)?!庇捎诖雷诘貫楣I(yè)用地,待估宗地周邊土地租賃市場(chǎng)并不活躍,租金水平不易調(diào)查得到,因此不宜此采用收益還原法進(jìn)-12-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)中第6.4.1.8條相關(guān)規(guī)定:“剩余法適用于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估和具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)?!庇捎诖雷诘貫楫a(chǎn)權(quán)持有單位賬面無(wú)形資產(chǎn)中單列的的工業(yè)用地,亦不屬于投資待建的工經(jīng)過(guò)評(píng)估人員實(shí)地勘察、分析論證并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的影響因素分析,根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)中第9.5.2.1條相關(guān)規(guī)定:“評(píng)估工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格,宜選擇市場(chǎng)比較法,并至少輔以另一種適宜的估價(jià)方法。”考慮到委估宗地所在區(qū)域的征地成本統(tǒng)計(jì)資料較為詳實(shí),且公布了基準(zhǔn)地價(jià),并具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體綜上所述,本次最終選用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)委估宗地進(jìn)行評(píng)根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào),結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)的相關(guān)規(guī)定:市場(chǎng)比較法是在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí),根據(jù)替代原則,將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較,并根據(jù)后者已知的價(jià)格,參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別,修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。其計(jì)算待估宗地價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格×(待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù))×(待估宗地估價(jià)期日宗地價(jià)格指數(shù)/比較案例估價(jià)期日宗地價(jià)格指數(shù))×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果,按照替代原理,就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件比較,并對(duì)照修正系數(shù)表,選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,從而求取待估宗地在估價(jià)-13-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司jP1b——某一用途、某級(jí)別(均質(zhì)區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià);ΣKi——宗地地價(jià)修正系數(shù);Kj——估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù);本公司選派資產(chǎn)評(píng)估人員,組成評(píng)估項(xiàng)目小組,歷經(jīng)承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí),通過(guò)與委托人溝通、查閱資料或初人、產(chǎn)權(quán)持有單位、其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人等相關(guān)當(dāng)評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估假設(shè)和限制條件根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況,綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)、規(guī)模和復(fù)雜程度,編制合理的準(zhǔn)備評(píng)估資料,核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料,包括將資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表表、總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì),并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行驗(yàn)證,采取必-14-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)的調(diào)查了解,確定適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法,同時(shí)收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的市場(chǎng)資料及信息,根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)補(bǔ)充收集所需要的整理產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料、收集到的市場(chǎng)資料及務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)評(píng)估基本原理和規(guī)范要形成初步評(píng)估結(jié)論,對(duì)信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和選成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論,按評(píng)估準(zhǔn)則的要求撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與委托人及資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行必要的饋意見(jiàn)并引導(dǎo)委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人合理理解資產(chǎn)1、交易假設(shè):假設(shè)評(píng)估對(duì)象處于交易過(guò)程中,評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià),評(píng)估結(jié)果是對(duì)評(píng)估對(duì)象最可能2、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè):假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)是在公開(kāi)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的,在該市場(chǎng)上,買者與賣者的地位平等,彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間,買賣3、資產(chǎn)原地繼續(xù)使用假設(shè):假設(shè)在評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后,評(píng)估對(duì)象及其所涉1、國(guó)家現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)政策方針無(wú)重大變化;2、銀行信貸利率、匯率、稅率無(wú)重大變化;3、產(chǎn)權(quán)持有單位所占地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大變化;4、產(chǎn)權(quán)持有單位所屬行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)穩(wěn)定,與產(chǎn)權(quán)持有單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的現(xiàn)行-15-九江惠城環(huán)保科技有限公司擬以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司1、除評(píng)估師所知范圍之外,假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)債務(wù)真實(shí)有效為前提取得過(guò)2、除評(píng)估師所知范圍之外,假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)均無(wú)附帶影響其價(jià)值的本評(píng)估報(bào)告假設(shè)由委托人提供的法律文件、技術(shù)資料、經(jīng)營(yíng)資料等評(píng)估相關(guān)資料均真實(shí)可信。我們亦不承擔(dān)與評(píng)估對(duì)象涉及資產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日2022年12月31日,在本報(bào)告所列假設(shè)和限定條件下,對(duì)固定資產(chǎn)及在建工程采用成本法評(píng)估,對(duì)無(wú)形資產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估,九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及的部分固定資產(chǎn)、在建工賬面價(jià)值賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%項(xiàng)目ABC=B-AD=C/A×100% 1、本評(píng)估結(jié)論系根據(jù)評(píng)估報(bào)告中描述的原則、依據(jù)、假設(shè)、方法、程序得出的,2、本評(píng)估結(jié)論僅為本評(píng)估目的服務(wù);3、本評(píng)估結(jié)論未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可-16-九江惠城環(huán)??萍加邢薰緮M以實(shí)物資產(chǎn)出資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司4、本評(píng)估結(jié)論未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)5、本報(bào)告評(píng)估結(jié)論是由本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的,受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的職業(yè)水平和能力無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)本次評(píng)估值為在基準(zhǔn)日2022年12月31日時(shí)點(diǎn)出資資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,在評(píng)估基準(zhǔn)日之后產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)在建工程進(jìn)行了繼續(xù)投入,本次評(píng)估結(jié)論未考慮上述期后事項(xiàng)的影響。如在本次經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)前,九江惠城環(huán)??萍加邢薰纠^續(xù)實(shí)施在建工程的改造投入,則本次經(jīng)濟(jì)行為對(duì)應(yīng)的評(píng)估值以九江惠城環(huán)??萍加邢薰境鲑Y資產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)1、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)評(píng)估

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