博升現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃

PAGEPAGE44廣東工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

題目名稱博升現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及策劃學(xué)生學(xué)院管理學(xué)院專業(yè)班級(jí)姓名學(xué)號(hào)一、課程設(shè)計(jì)的內(nèi)容1、項(xiàng)目背景2、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7、結(jié)論與問(wèn)題討論二、課程設(shè)計(jì)的要求與數(shù)據(jù)對(duì)所策劃項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解項(xiàng)目及其周邊市政設(shè)施、交通狀況、正在開(kāi)發(fā)和銷售樓盤(pán)情況。查閱經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)文獻(xiàn)，完成房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告。三、課程設(shè)計(jì)應(yīng)完成的工作通過(guò)報(bào)刊雜志及網(wǎng)絡(luò)收集二手資料，通過(guò)實(shí)地調(diào)查、訪談收集一手資料；對(duì)資料進(jìn)行系統(tǒng)分析，提出本課程設(shè)計(jì)的研究思路及策劃方案，繪制規(guī)劃圖，撰寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告。四、課程設(shè)計(jì)進(jìn)程安排序號(hào)設(shè)計(jì)各階段內(nèi)容地點(diǎn)起止日期1針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和資料收集項(xiàng)目所在地2010.12.30-312資料整理和撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研與分析教107和宿舍2011.01.02-033房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位教107和宿舍2011.01.044項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及規(guī)劃圖教107和宿舍2011.01.05-065項(xiàng)目市場(chǎng)推廣教107和宿舍2011.01.076項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)教107和宿舍2011.01.08-0107提交策劃報(bào)告教107和宿舍2011.01.11五、應(yīng)收集的資料及主要參考文獻(xiàn)1、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料2、房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策3、實(shí)地調(diào)查資料4、住宅小區(qū)規(guī)劃書(shū)籍及相關(guān)資料5、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃相關(guān)書(shū)籍發(fā)出任務(wù)書(shū)日期：2007年12月29日指導(dǎo)教師簽名：計(jì)劃完成日期：2008年01月11日基層教學(xué)單位責(zé)任人簽章：主管院長(zhǎng)簽章：

摘要本項(xiàng)目位于天河珠江新城臨江大道與華穗路交界處，交通位置十分便利。根據(jù)項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)，并對(duì)本案周邊項(xiàng)目進(jìn)行大量調(diào)查，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于天河區(qū)的所有項(xiàng)目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項(xiàng)目，借此形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目的規(guī)劃分為6步：1、項(xiàng)目背景；2、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析；3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位；4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)；5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣；6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目背景是對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境的描述，分析項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，政治以及環(huán)境的情況。項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析是對(duì)規(guī)劃項(xiàng)目的可行性分析，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的狀況分析以及地塊的SWOT分析，來(lái)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是對(duì)項(xiàng)目的形象、客戶、戶型、價(jià)格和物業(yè)管理進(jìn)行定位。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，它分別對(duì)項(xiàng)目的建筑、道路、綠化等進(jìn)行規(guī)劃布局。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目的是設(shè)計(jì)一套營(yíng)銷策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是計(jì)算項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)、銷售過(guò)程中現(xiàn)金流，分析項(xiàng)目投資的可行性。項(xiàng)目的規(guī)劃名稱初步定為“博升國(guó)際花園”，本項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想就是要建立一個(gè)擁有高級(jí)住客會(huì)所，設(shè)備豪華完善身心舒暢，坐擁綠茵樂(lè)趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。

目錄1、項(xiàng)目背景 61.1地塊位置 61.2地塊宏觀分析 71.2.1、政治環(huán)境 71.2.2、天河區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 71.2.3、行政區(qū)域與人口環(huán)境 82、市場(chǎng)調(diào)查與分析 92.1市場(chǎng)狀況分析 92.1.1、總體樓價(jià)走勢(shì)分析 92.1.2、需求狀況分析 92.1.3、購(gòu)買目的分析 102.1.4、購(gòu)買能力分析 102.1.5、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 102.2地塊SWOT分析 102.2.1、優(yōu)勢(shì)分析 102.2.2、劣勢(shì)分析 112.2.3、機(jī)會(huì)分析 112.2.4、威脅分析 113、市場(chǎng)定位 113.1項(xiàng)目形象定位 113.2客戶定位 123.2.1、目標(biāo)市場(chǎng)定位 123.2.2、目標(biāo)客戶群定位 123.3戶型定位 133.4價(jià)格定位 143.5物業(yè)管理定位 154、規(guī)劃設(shè)計(jì) 154.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 154.2建筑群體布局 164.2.1、項(xiàng)目建筑群組成 164.2.2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 174.3公共建筑規(guī)劃布局 174.4居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 184.5綠化的規(guī)劃布置 185、營(yíng)銷推廣 195.1項(xiàng)目銷售總體策略 195.2各階段銷售策略 205.2.1、項(xiàng)目銷售前期——低價(jià)面市，開(kāi)閘蓄水 205.2.2、項(xiàng)目銷售中期——低開(kāi)高走，快速銷售 205.2.3、項(xiàng)目銷售后期——變相降價(jià)，迅速清盤(pán) 215.3開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案 215.4常規(guī)戰(zhàn)術(shù) 225.4.1、整合媒體推廣模式 225.4.2、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 225.4.3、售樓處包裝 225.4.4、樣板間包裝 225.5推廣語(yǔ) 225.6宣傳賣點(diǎn)整合 225.7項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用估算 235.8銷售階段投放比例 235.9媒體種類投放比例 236、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 236.1、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 236.2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 256.3、項(xiàng)目投資估算 256.4、資金籌措與投入計(jì)劃 296.5、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 306.6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 327、總結(jié) 338、參考文獻(xiàn) 33一、項(xiàng)目背景(一)地塊位置：北靠珠江新城CBD中央商務(wù)區(qū)；南臨100米寬臨江綠化帶，水中明珠--二沙島宏城公園、海心沙廣場(chǎng)、市民廣場(chǎng)等近在咫尺，并與新領(lǐng)事館區(qū)、廣州觀光塔、琶洲會(huì)展中心隔江相望；西臨配套完善成熟的五羊新城社區(qū)；東接新城文化藝術(shù)區(qū)。（二）地塊宏觀分析1、政治環(huán)境（1）天河區(qū)總體發(fā)展目標(biāo)將天河建設(shè)成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、工作高效、生活舒適、適應(yīng)能力超前，具有21世紀(jì)現(xiàn)代化風(fēng)范的新型城區(qū)，提高天河區(qū)城市化水平，為全區(qū)提供區(qū)級(jí)的行政辦公、文化教育、體育休閑、居住及其它公共配套設(shè)施，使天河區(qū)成為一個(gè)集現(xiàn)代企業(yè)基地、綜合生活居住區(qū)、綜合行政商務(wù)辦公區(qū)為一體的、功能完善的遠(yuǎn)郊新城。（2）天河區(qū)功能定位天河中心區(qū)的建設(shè)為片區(qū)提供區(qū)級(jí)的辦公、商業(yè)、文化和體育設(shè)施配套，增加人口聚集，實(shí)現(xiàn)就業(yè)－居住的區(qū)內(nèi)平衡。為21世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國(guó)際都市形象的窗口。2、天河區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）經(jīng)濟(jì)總量：初步核算，前三季度全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值1143.92億元，同比增長(zhǎng)11.5%，三次產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例為0.2：18.8：81.0。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值926.22億元，同比增長(zhǎng)13.2%，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為91.9%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)10.6個(gè)百分點(diǎn)。（2）財(cái)政收入：前三季度全區(qū)實(shí)現(xiàn)稅收收入179.82億元，同比增長(zhǎng)6.7%，比今年一季度和上半年分別加快13.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中地稅實(shí)現(xiàn)稅收收入105.81億元，同比增長(zhǎng)23.3%，國(guó)稅實(shí)現(xiàn)稅收收入74.01億元，同比下降10.6%。（3）固定資產(chǎn)投資：累計(jì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資568.65億元，同比增長(zhǎng)28.08%，其中基礎(chǔ)（公共）設(shè)施投資156.45億元，同比增長(zhǎng)38.84%。3、行政區(qū)域與人口環(huán)境天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)東部，東到玉樹(shù)尖峰嶺、吉山獅山、前進(jìn)深涌一帶，與黃埔區(qū)相連；南到珠江，與海珠區(qū)隔江相望；西從廣州大道、楊箕、先烈東路、永福路，沿廣深鐵路方向達(dá)登峰，與越秀區(qū)相接；北到筲箕窩，與白云區(qū)和蘿崗區(qū)相接，區(qū)境地理坐標(biāo)是東經(jīng)113°15′55″～113°26′30″，北緯23°6′0″～23°14′45″。區(qū)徑東西極限長(zhǎng)18.75公里，南北極限長(zhǎng)15.75公里?？偯娣e147.77平方公里，其中建成區(qū)面積約68公里，是建設(shè)中的廣州市城市中心區(qū)目前，天河區(qū)轄21個(gè)街道（五山、員村、車陂、沙河、石牌、興華、沙東、林和、棠下、獵德、冼村、天園、天河南、元崗、黃村、龍洞、長(zhǎng)興、鳳凰、前進(jìn)、珠吉、新塘）。全區(qū)（天河區(qū)）總?cè)丝跒?0.35萬(wàn)人，戶籍人口69.00（萬(wàn)人），常住人口密度（人/平方千米）11611戶籍人口密度（人/平方千米）7163。廣州市天河中學(xué)珠江新城二、市場(chǎng)調(diào)查與分析(一)市場(chǎng)狀況分析1、總體樓價(jià)走勢(shì)分析：廣州的房?jī)r(jià)總體價(jià)位還是處于較高的水平，仍然處于有效需求嚴(yán)重不足的狀態(tài)。因此估計(jì)將會(huì)進(jìn)入新一輪下降的階段，而成交量應(yīng)該會(huì)有一定幅度的回升。2、需求狀況分析：雖然受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，原本打算買房的人都持觀望態(tài)度，但有效需求處于嚴(yán)重不足的狀態(tài)，只要房?jī)r(jià)合理的話就會(huì)存在很多購(gòu)買者。3、購(gòu)買目的分析：剛性自住需求目前仍占主導(dǎo)，由于廣州高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)吸引大量外來(lái)勞動(dòng)力，而家庭結(jié)構(gòu)小型化已成趨勢(shì)，這給樓市仍帶來(lái)足夠的購(gòu)買力支持，影響市場(chǎng)成交量變化的關(guān)鍵因素仍在于買賣雙方之間找到“價(jià)格契合點(diǎn)”。“三口之家”繼續(xù)成為置業(yè)群體中主流的家庭結(jié)構(gòu)模式。4、購(gòu)買能力分析：從2008年9月政府職能部門的調(diào)查看出：家庭年收入在10萬(wàn)元以下的占47.3%；家庭年收入在10-15萬(wàn)元的占39.8%；家庭年收入在15萬(wàn)以上的占12.9%。以上數(shù)據(jù)由于在調(diào)查中消費(fèi)者有可能故意隱瞞真實(shí)收入，其實(shí)際購(gòu)買能力應(yīng)該更強(qiáng)，因此可以適當(dāng)放大15%。按收入房?jī)r(jià)比1：6計(jì)算，年收入10萬(wàn)以下的可以承受60萬(wàn)以下的房?jī)r(jià)，屬于低端和中低端市場(chǎng)，年收入在10-15萬(wàn)的可以承受60-90萬(wàn)的房?jī)r(jià)，屬中端市場(chǎng)，年收入15萬(wàn)以上的，可以承受90萬(wàn)以上的房?jī)r(jià)。5、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析：●富力國(guó)際公館：珠江新城東側(cè)，均價(jià)18000元/㎡，獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅，廣州市萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?！裥菂R云景：天河科學(xué)城開(kāi)創(chuàng)大道以北,水西環(huán)路以東，均價(jià)19000元/㎡，洋房，廣州市保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。●比利華山：天河科學(xué)城開(kāi)創(chuàng)大道北，均價(jià)20000元/㎡，獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅，廣州龍光房地產(chǎn)有限公司。●海倫堡：天河康南路88號(hào)，均價(jià)8000元/㎡，洋房，廣州海倫堡房地產(chǎn)公司。萬(wàn)科城、保利香雪山等品牌影響力較大，且配套較齊全完善，而比利華山、海倫堡在價(jià)格上有很強(qiáng)的吸引力，這些將成為區(qū)域內(nèi)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從消費(fèi)者購(gòu)房決策因素中可以看出，價(jià)格是最重要的因素，因取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)是目前我項(xiàng)目的一種競(jìng)爭(zhēng)策略。（注：本項(xiàng)目均價(jià)初步定位7500元）(二)地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析（1）政策支持——珠江新城作為未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域（2）區(qū)位有利——該地塊位于廣州中心商務(wù)區(qū)，配套設(shè)施完善。（3）交通便捷——周邊公交線路多，同時(shí)有鐵3號(hào)線通過(guò)。（4）環(huán)境優(yōu)越——地塊周邊山林環(huán)繞，水系縱橫，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有良好的自然景觀與高品質(zhì)的生態(tài)環(huán)境。2、劣勢(shì)分析(1)現(xiàn)狀城市意象——地塊位于城市邊緣地段，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，在城市人群中心理意象較差，短期內(nèi)難以改變，對(duì)市場(chǎng)啟動(dòng)較為不利。(2)公共設(shè)施配套——由于地塊附近方圓幾百米都是一些小山坡，目前還沒(méi)進(jìn)行過(guò)任何開(kāi)發(fā)，所以公共服務(wù)設(shè)施與市政設(shè)施配套尚不完善。(3)地塊周邊地形多為山地，前期開(kāi)發(fā)中，“七通一平”費(fèi)用較高。3、機(jī)會(huì)分析(1)由于城市發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展一向緊密結(jié)合。天河區(qū)憑借其良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)，巨大的土地儲(chǔ)存量和優(yōu)越的自然環(huán)境，只要主動(dòng)吸引一批品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大的拉動(dòng)力。一旦更多的知名房地產(chǎn)商家進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)，其發(fā)展前景將是非常廣闊的。(2)有關(guān)政府部門正在加大天河區(qū)的各項(xiàng)市政和生活設(shè)施配套建設(shè)，真正把天河區(qū)建成廣州一個(gè)宜商宜住的新城區(qū)。政府還將加快天麓湖森林公園和天河香雪公園等多座公園的建設(shè)……從政府有關(guān)的規(guī)劃可以看到，未來(lái)的天河區(qū)將是集行政辦公、居住、科教文化、商貿(mào)娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，而其中蘊(yùn)涵的巨大房地產(chǎn)發(fā)展商機(jī)也是不言而喻的4、威脅分析（1）國(guó)家政策宏觀調(diào)控。如銀行加息，第二套房首付增加到四成，物業(yè)稅等。（2）現(xiàn)在正遭遇金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分低迷。（3）房地產(chǎn)固有的周期性影響。三、市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目形象定位在對(duì)本案周邊項(xiàng)目進(jìn)行大量調(diào)查以及針對(duì)目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于天河區(qū)的所有項(xiàng)目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項(xiàng)目，借此形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢(shì)。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。（二）客戶定位1、目標(biāo)市場(chǎng)定位以天河區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)及廣州大學(xué)城工作及生活的客戶群為主，輻射荔灣區(qū)、越秀區(qū)、南沙區(qū)、等省市內(nèi)一些地區(qū)。2、目標(biāo)客戶群定位根據(jù)選擇的目標(biāo)市場(chǎng)，結(jié)合市場(chǎng)具體情況，目標(biāo)客戶群鎖定為：

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年齡：25—45歲的中青年人群，

包括部分老年人

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家庭人口：3口之家70%，

2口之家20%，4—5口之家10%

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家庭年收入：8~13萬(wàn)為主，兼顧部分中高收入人群。

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消費(fèi)者地域：科學(xué)城和開(kāi)發(fā)區(qū)白領(lǐng)，

市區(qū)工作者（包括市區(qū)拆遷戶）。

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消費(fèi)者職業(yè)：職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)技術(shù)人員、公務(wù)員、醫(yī)師、教師、自由職業(yè)者、中小私企主等。（三）戶型定位戶型定位：主打中戶型。戶型多樣，以90平方米左右的一梯3戶二房二廳、兩梯4戶三房二廳單位為主，另還有部分100-120平方米的四房單元。戶型面積布局上，主力戶型為兩房和三房單元，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，部分兩房和三房單位主人房帶弧形落地飄窗。其中：二房二廳（80-90余平方米）占30%左右；三房二廳（90-100余平方米）占60%左右；四房三廳（100-120平方米以上）占10%左右；二房二廳三房二廳四房二廳戶型設(shè)計(jì)建議：?jiǎn)误w設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)戶戶景觀最大化，通風(fēng)采光條件好。以最好的方位布置客廳與主臥，依次排列原則。標(biāo)準(zhǔn)戶型以方正，實(shí)用為原則，避免異型空間。戶型布置合理緊湊，功能分區(qū)滿足人的生理要求。面積配比切當(dāng)，尺度適宜，交通面積控制在最小。廚房設(shè)計(jì)直接采光，靠近餐廳每戶最少設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)以及服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。（四）價(jià)格定位過(guò)去半年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊不平靜，各大開(kāi)發(fā)商各出奇招招攬顧客，新盤(pán)舊盤(pán)、大盤(pán)小盤(pán)、貴盤(pán)平盤(pán)應(yīng)有盡有。與此同時(shí)，全國(guó)樓市整體低迷、地震、暴雨等利空消息不斷，市場(chǎng)經(jīng)歷著前所未有的考驗(yàn)。以下是廣州市1-7月的住宅成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)表：受到國(guó)家政策的影響,實(shí)行限價(jià)限戶型,推出廉租房等政策措施，廣州的房?jī)r(jià)有所回落。受到金融危機(jī)的影響，廣州人民的經(jīng)濟(jì)收入也受其牽連，再加上物價(jià)指數(shù)的上漲，人們的可支配收入有所減少。根據(jù)預(yù)測(cè)市場(chǎng)的價(jià)格變化趨勢(shì)，調(diào)查消費(fèi)者的心理價(jià)格，參考競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格，并結(jié)合自身的優(yōu)劣勢(shì)來(lái)確定價(jià)格，保證開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率及市場(chǎng)的可接受性。初步定價(jià)為20500元/平方米。價(jià)格走勢(shì)策略:遵循兩條原則：低開(kāi)高走，穩(wěn)步提升；在保證利潤(rùn)的前提下，提高銷售速度。（五）物業(yè)管理定位以人為本，聘用國(guó)際知名的物業(yè)管理企業(yè)，以客戶滿意為宗旨，以"誠(chéng)心、熱心、耐心"的服務(wù)態(tài)度為業(yè)主提供一個(gè)五星級(jí)酒店式的高品質(zhì)專業(yè)化服務(wù)。傾力打造小區(qū)的智能化管理、人性化管理，創(chuàng)造健康和諧的生活。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃硬性指標(biāo)：用地面積：67763平方米。土地規(guī)劃用途：二類居住用地。

總建筑面積：≤180000平方米

建筑密度：≤30%

容積率：≤3.5

綠地率：≥30%

建筑高度：建筑限高≤54米。

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的35%以上，套數(shù)不少于650套。（一）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：項(xiàng)目周邊有很多個(gè)小山丘，環(huán)境安靜，空氣清新，而且交通位置十分便利，出門口就是廣深高速，開(kāi)泰大道，距離市區(qū)只有15分鐘車程。因此根據(jù)地理上的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想就是要建立一個(gè)擁有高級(jí)住客會(huì)所，設(shè)備豪華完善身心舒暢，坐擁綠茵樂(lè)趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。

項(xiàng)目的規(guī)劃名稱初步定為“博升國(guó)際花園”，廣告詞為：買博升，一定升。案名詮釋：1.借世博會(huì)的“博”讓客戶容易想到！提高知名度（世博會(huì)為期184天，乃本案宣傳關(guān)鍵）；2.基于本年內(nèi)房地產(chǎn)有可能進(jìn)入冰凍期，希望本案的“升”字能喚起買家信心（二）建筑群體布局：本項(xiàng)目絕大多數(shù)采用南北向的建筑群體布局，整體建筑群體采用橫向錯(cuò)列式的布局，這樣形式多變，形成較好視覺(jué)效果。有小高層、中高層住宅，西北向由5棟14層的洋房組成一個(gè)小小的組團(tuán)，此組團(tuán)戶型為一梯3戶，單元面積為90平方米左右，呈“品”字型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以保證戶戶朝陽(yáng)，窗窗有景。另外，東向及南向的建筑都采用座北向南布局，一梯3戶和二梯4戶，為9層高，南北對(duì)流，超寬樓距，既保證各單位的私密性，又有利于將風(fēng)引進(jìn)小區(qū)，增強(qiáng)小區(qū)空氣的流通，給人一種溫馨愜意的超級(jí)享受。小區(qū)規(guī)劃圖1、項(xiàng)目建筑群組成：（1）商品房：總建筑面積92270m2。戶型數(shù)量面積層數(shù)總面積一梯3戶5棟80-90m214層17550m2二梯4戶10棟90-100m214層36800m2二梯4戶8棟100m2左右9層30720m2一梯3戶3棟120m2左右9層7200m2（2）會(huì)所：3層，總面積2321m2。（3）幼兒園、托兒所：總面積1493m2。（4）商業(yè)及其他：總建筑面積5302m2。2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃總用地面積：57763m2總建筑面積：101386m2建筑基底面積：15654m2建筑密度：27.1%容積率：1.93綠化率：45.3%總戶數(shù)：1043戶居住總?cè)丝跀?shù)：3251人停車位：865輛(三)公共建筑規(guī)劃布局：為了方便業(yè)主平時(shí)的娛樂(lè)休閑活動(dòng)，小區(qū)各個(gè)小組團(tuán)間都建有多個(gè)文化活動(dòng)站和文化活動(dòng)中心。在小區(qū)的入口處建有大型會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)備齊全，設(shè)有室內(nèi)游泳池、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、桌球室、棋牌室、酒吧、咖啡室、兒童活動(dòng)室、老年人活動(dòng)室等娛樂(lè)設(shè)施。小區(qū)四周主要交通道路兩旁建筑的一層作為商鋪，開(kāi)設(shè)超市、理發(fā)室、干洗店、飯店、健身中心及保齡球館等，打造香麗水榭式的風(fēng)情商業(yè)步行街，為小區(qū)里面的住戶提供日常生活的方便。為方便人們停放車輛，小區(qū)建有多個(gè)地上和地上大型停車場(chǎng)，總泊位數(shù)為1350個(gè)。會(huì)所小區(qū)第一層為店鋪小區(qū)地上停車場(chǎng)（四）居住區(qū)道路的規(guī)劃布置：根據(jù)建筑物分布的位置，小區(qū)的主要道路是由圍繞小區(qū)中心兩條環(huán)型的主干道組成，然后呈放射狀進(jìn)入各個(gè)組團(tuán)。道路考慮人車分流，使小區(qū)能夠相對(duì)安靜和安全，外圍采用環(huán)通式布局，直接從車庫(kù)入口進(jìn)入地下停車場(chǎng)。在小區(qū)內(nèi)部有環(huán)形的道路，方面各組團(tuán)的聯(lián)系和各綠地的聯(lián)系。在小區(qū)外圍有環(huán)形小道，供業(yè)主平時(shí)散步。考慮到消防問(wèn)題，在小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形道路采用6米寬，保證消防車的通行。（五）綠化的規(guī)劃布置：小區(qū)的最大特色就是綠色寧?kù)o和諧，有很高的綠地率，達(dá)到45.3％。綠地分布因地制宜，靈活自然地把人造景觀與自然景觀融合起來(lái)。每個(gè)建筑小組團(tuán)內(nèi)都有小型園林,各道路兩旁種植樹(shù)和花草,另外全心傾力打造多個(gè)歐陸式風(fēng)情主題園林。業(yè)主可以在園林、綠地里休息。營(yíng)造一個(gè)愜意的生態(tài)居住環(huán)境。小區(qū)擁有逾千種珍稀樹(shù)種的原生態(tài)山林，林要茂盛，綠意無(wú)限。蘊(yùn)含豐富的負(fù)離子、氧離子，空氣清新自然。給業(yè)主健康滿意的生活。五、營(yíng)銷推廣（一）項(xiàng)目銷售總體策略：在銷售當(dāng)中，通過(guò)合理的方法和銷控策略抬高客戶的購(gòu)買門檻，使整個(gè)社區(qū)的整體客戶層次達(dá)到一定的水平，與產(chǎn)品的品質(zhì)和整體形象相吻合。整個(gè)銷售分成8個(gè)階段，分別為：鋪墊期、公開(kāi)期、VIP卡發(fā)放期（VIP卡發(fā)售期）、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷期、保溫期、第二次強(qiáng)銷期、清盤(pán)促銷期。在本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中，將貫徹以下兩點(diǎn)總體策略：地段的炒作：通過(guò)先期的宣傳先將地段炒熱，為客戶描繪出此區(qū)域未來(lái)發(fā)展的前景及高貴生活氛圍，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。造勢(shì)活動(dòng)必須徹底：對(duì)本案而言，應(yīng)盡早進(jìn)入市場(chǎng)預(yù)熱期，并務(wù)必通過(guò)一系列高質(zhì)量的公關(guān)造勢(shì)活動(dòng)引起市場(chǎng)轟動(dòng)性效應(yīng)，為項(xiàng)目充分預(yù)熱，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。1、突顯項(xiàng)目賣點(diǎn)，形成市場(chǎng)差異化，提高項(xiàng)目性價(jià)比。2、以全方位、大規(guī)模的宣傳攻勢(shì)，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。3、以價(jià)格作為武器，刺激市場(chǎng)消費(fèi)。4、以項(xiàng)目自身為基點(diǎn)同步提升企業(yè)的品牌形象。銷售周期分布：共13個(gè)月（二）各階段銷售策略：1、項(xiàng)目銷售前期——低價(jià)面市，開(kāi)閘蓄水項(xiàng)目銷售前期，主要指項(xiàng)目銷售階段的鋪墊期，也即VIP卡發(fā)售期。由于新政策的出臺(tái)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售許可證之前不得以任何形式收取定金，所以這個(gè)時(shí)期的主要目的是通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，為項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)銷售積累客戶資源，可以在此期間以發(fā)放VIP金卡的形式積累客戶。因此，這個(gè)時(shí)期的銷售采用“低價(jià)面市，開(kāi)閘蓄水”的策略。即此時(shí)期項(xiàng)目以較低的價(jià)格面市，但只進(jìn)行VIP卡發(fā)售，不簽購(gòu)房合同，像開(kāi)閘蓄水一樣大量積累客戶，為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。在具體執(zhí)行過(guò)程中，可以分兩步走：第一步，項(xiàng)目VIP卡發(fā)放前半個(gè)月，通過(guò)報(bào)紙形象廣告、軟文以及事件新聞來(lái)炒作區(qū)域、推廣形象，為項(xiàng)目的銷售推廣墊定基礎(chǔ)；第二步，在炒熱項(xiàng)目所在區(qū)域后，項(xiàng)目正式開(kāi)始宣傳推廣，以較低的價(jià)格推向市場(chǎng)，但這低價(jià)只是相對(duì)的，實(shí)際上，首批單位即日照及景觀較差，而在總價(jià)上較低而已，實(shí)際上均價(jià)還在7000以上，「先造勢(shì)、再造價(jià)」，大量吸納目標(biāo)客戶。2、項(xiàng)目銷售中期——低開(kāi)高走，快速銷售項(xiàng)目銷售中期，主要是指項(xiàng)目銷售的強(qiáng)銷期，包括開(kāi)盤(pán)期、第一強(qiáng)銷期、保溫期、第二強(qiáng)銷期四個(gè)階段。這個(gè)時(shí)期的主要任務(wù)是消化VIP卡發(fā)售期的客戶資源，并促成新客戶成交。即在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)進(jìn)行猛烈的宣傳攻勢(shì)，全面提升項(xiàng)目知名度，一方面幫助消化前期未消化完畢的客戶積累，另一方面吸引并促成新客戶成交。中期銷售最為關(guān)鍵，要消化掉項(xiàng)目體量的十之七八。要準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)的火候，引導(dǎo)客戶購(gòu)買熱情，鑄造良好的市場(chǎng)氛圍，提升地段價(jià)值，并為商業(yè)部分銷售打好基礎(chǔ)。此時(shí)期的幾個(gè)階段中，基本上每個(gè)階段都要采用密集式、多渠道的宣傳推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌形象。這一階段推廣費(fèi)用要高一些，但好鋼用在刀刃上，一旦打開(kāi)局面，后期依靠品牌進(jìn)行營(yíng)銷，費(fèi)用就會(huì)降下來(lái)。在價(jià)格方面，每期都會(huì)有一個(gè)小幅的增長(zhǎng)，緩慢而穩(wěn)健，至于漲價(jià)幅度，可以根據(jù)市場(chǎng)情況具體制定。因此，這個(gè)時(shí)期的銷售采用“低開(kāi)高走，快速銷售”的策略。即項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后先消化VIP卡發(fā)售期的客戶積累，然后采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，配以強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳推廣，吸引并促成大批新客戶成交，消化掉項(xiàng)目體量的80%左右，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。3、項(xiàng)目銷售后期——變相降價(jià)，迅速清盤(pán)項(xiàng)目銷售后期，指項(xiàng)目銷售的保溫期，即項(xiàng)目銷售的尾盤(pán)促銷期。這個(gè)時(shí)期的主要任務(wù)是維護(hù)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象，盡快消化項(xiàng)目剩余單位。因此，這個(gè)時(shí)期的銷售采用“變相降價(jià)，迅速清盤(pán)”的策略。即該時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目基本不再進(jìn)行大的宣傳推廣，針對(duì)剩余的幾套尾房，采用變相降價(jià)的促銷方式，以贈(zèng)送家具、裝修、物業(yè)管理費(fèi)等達(dá)到迅速清盤(pán)的目的。(三)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案：1、開(kāi)盤(pán)是我們正式銷售的開(kāi)始，也是第一階段的核心內(nèi)容，一定要重點(diǎn)對(duì)待，充分準(zhǔn)備；2、經(jīng)過(guò)VIP卡發(fā)售期的預(yù)熱階段，已經(jīng)積累了一定的消費(fèi)群，集中徹底消化這批客戶，吸引建立新的客戶群；3、樣板間和示范環(huán)境的啟動(dòng)，媒介的配合（電視+報(bào)紙+戶外廣告牌），已充分引起市場(chǎng)的關(guān)注，形成廣州地產(chǎn)新的熱點(diǎn)；4、開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造一定要做足，配合開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，聚集人氣，感染所有來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的人，打消他們的顧慮，達(dá)成銷售；5、開(kāi)盤(pán)前的宣傳造勢(shì)，開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的籌備，開(kāi)盤(pán)后的持續(xù)熱銷新聞需環(huán)環(huán)相扣，緊密配合；目標(biāo)消化自VIP卡發(fā)售期所積累的客戶，對(duì)外發(fā)布正式銷售信息。主攻人員活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的流動(dòng)人員、存在的準(zhǔn)買家、來(lái)過(guò)但未落定的客戶。輔攻人員邀請(qǐng)水云軒的業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主 媒介相關(guān)人員 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及知名人士 方式現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)活動(dòng)1、開(kāi)盤(pán)儀式 活動(dòng)2、小型節(jié)目表演活動(dòng)3、抽獎(jiǎng)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置西點(diǎn)、水果、飲料示范氛圍銷售中心開(kāi)放／示范環(huán)境／樣板房開(kāi)放（四）常規(guī)戰(zhàn)術(shù)：1、整合媒體推廣模式運(yùn)用全方位拓展?fàn)I銷傳播渠道，建立“平面廣告、戶外廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告、展會(huì)、網(wǎng)絡(luò)廣告、自有媒體”等多手段，多渠道的立體整合媒體推廣模式。以此進(jìn)行大力度、大范圍的傳播，讓目標(biāo)客戶在短時(shí)間內(nèi)對(duì)項(xiàng)目充滿信心，并促進(jìn)迅速購(gòu)買。2、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝銷售現(xiàn)場(chǎng)要配合服務(wù)營(yíng)銷，最終通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)親身體會(huì)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及現(xiàn)場(chǎng)包裝氛圍的感染而使購(gòu)房客戶具備完全購(gòu)買的信心。3、售樓處包裝售樓處是展示樓盤(pán)形象,營(yíng)造項(xiàng)目獨(dú)有的人文氛圍的重要窗口，讓來(lái)訪客戶從賞心悅目中，產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望.對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，售樓處一定要通透、寬闊、高貴,體現(xiàn)生態(tài)特色和文化內(nèi)涵。此外,還要有較明顯的分區(qū)，如：接待區(qū)、洽談區(qū)、休閑區(qū)、放映區(qū)、辦公區(qū)、簽約區(qū)、活動(dòng)區(qū)等.4、樣板間包裝樣板間主要是展示一種生活，是表現(xiàn)生活之美的，所以，并不要求它一定要實(shí)用，但是一定要具備展示性，能夠讓客戶提前體驗(yàn)到項(xiàng)目提供的不一樣的生活。（五）推廣語(yǔ)：針對(duì)本項(xiàng)目的特性，其目標(biāo)客群是有一定局限性的，且有著心理上的尊崇和生活上的高品質(zhì)追求,因此需通過(guò)強(qiáng)有力的廣告推廣和形象包裝來(lái)吸引貴族們的關(guān)注。主推廣語(yǔ)以其對(duì)于項(xiàng)目形象的凝練性，以及運(yùn)用到推廣中的高頻率，而使其具有“千鈞一發(fā)”的作用，落實(shí)到本項(xiàng)目，主推廣語(yǔ)需達(dá)成以下目標(biāo)：樹(shù)立項(xiàng)目鮮明的形象增強(qiáng)項(xiàng)目氣勢(shì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售由此得出本項(xiàng)目的主推廣語(yǔ)：盡享都市繁華的寧?kù)o，彰顯尊貴生活的從容（六）宣傳賣點(diǎn)整合：黃金地段——珠江新城中心商務(wù)區(qū)建筑規(guī)劃——戶戶朝陽(yáng)，窗窗有景園林景觀——?dú)W陸式風(fēng)情主題園林環(huán)境設(shè)計(jì)——儒學(xué)的“天人合一”的環(huán)境設(shè)計(jì)理念，完善配套——郊區(qū)無(wú)法比擬的成熟市政配套。別墅會(huì)所——上層社會(huì)的圈子文化物業(yè)管理——國(guó)際頂尖的皇家物管社區(qū)智能化——5A級(jí)智能化系統(tǒng)。幼兒園——國(guó)際雙語(yǔ)特色專修幼兒園。（七）項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用估算就本項(xiàng)目而言，可以銷售面積為102270平方米計(jì)算，再算上車位1350個(gè)，總銷售收入為83390萬(wàn)元，推廣費(fèi)用按照業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，按照總收入的2.5%計(jì)算，預(yù)計(jì)費(fèi)用計(jì)算如下：83390元*2%=17650000元總推廣費(fèi)用：人民幣1868萬(wàn)元（八）銷售階段投放比例銷售分為八個(gè)階段：投放比例為0.5：0.5：2：1：2：1：2：1階段廣告費(fèi)用鋪墊階段884000元公開(kāi)階段884000元VIP卡發(fā)放階段（VIP卡發(fā)售期）3836000元開(kāi)盤(pán)階段1668000元強(qiáng)銷階段3436000元保溫階段1668000元第二強(qiáng)銷階段3336000元清盤(pán)促銷階段1678000元（九）媒體種類投放比例媒體種類比例費(fèi)用報(bào)紙雜志35%6838000各種活動(dòng)15%3502000電視廣告10%1768000戶外廣告10%1768000廣播廣告5%834000網(wǎng)絡(luò)廣告5%834000自有媒體15%2902000展會(huì)5%884000六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、土地使用指標(biāo)用地平衡表表1項(xiàng)目用地面積（公頃）所占比重（%）人均面積（㎡/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地5.776310017.8其中居住用地5.776310017.8其中住宅用地1.178120.43.6公建用地0.38986.71.4道路用地1.591727.64.9公共綠地2.616745.39.4河涌用地?zé)o高壓線控制用地?zé)o城市道路用地?zé)o密度指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表2居住套數(shù)1043套居住人口3251人總建筑面積111386㎡其中住宅建筑面積102270㎡公共建筑面積9116㎡住宅平均層數(shù)12層人口毛密度563人/公頃住宅面積毛密度17705㎡/公頃住宅面積凈密度86809㎡/公頃%容積率1.93總建筑密度27.1%綠地率45.3%公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施表表3編號(hào)項(xiàng)目建筑面積（㎡）用地面積（㎡）數(shù)量1幼兒園149368712小學(xué)3中學(xué)4衛(wèi)生站12412415文化活動(dòng)中心232187516球類場(chǎng)地85485437糧油店14514518肉菜市場(chǎng)2121212119副食品店546546310飲食店487487212小吃店354354313綜合百貨店875875114日用雜品店784784415五金交電建材店114114116理發(fā)店9797117廢品收購(gòu)店9595118書(shū)報(bào)銷售店8787219公共電話亭7575620中西藥店8989121水果店114114222綜合修理店123123123儲(chǔ)蓄所147147124郵政所7878125電訊營(yíng)業(yè)廳8787126汽車停車場(chǎng)（庫(kù)）3125327自行車（摩托車）停車場(chǎng)（庫(kù)）612328變電房7474129路燈配電室5454130凈化石油氣站115115131公共廁所121121232垃圾集散點(diǎn)7878133小區(qū)綜合管理處245122134居民委員會(huì)2451221（二）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析項(xiàng)目周邊有很多個(gè)小山丘，環(huán)境安靜，空氣清新，而且交通位置十分便利，出門口就是廣深高速，開(kāi)泰大道，距離市區(qū)只有15分鐘車程。因此根據(jù)地理上的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想就是要建立一個(gè)擁有高級(jí)住客會(huì)所，設(shè)備豪華完善身心舒暢，坐擁綠茵樂(lè)趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。

項(xiàng)目的規(guī)劃名稱初步定為“樂(lè)居村”,案名詮釋：成功的人生自然要有事業(yè)上的輝煌，需要決勝千里的豪爽與激情，但也少不了對(duì)生活的享受與品味，需要去領(lǐng)受“采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”的恬淡，于風(fēng)起云涌之后體驗(yàn)生活的平靜。在追尋生活真諦的過(guò)程中，體味一種返樸歸真的境界，正如陶淵明的田園詩(shī)中所說(shuō)“結(jié)廬在人境，而無(wú)車馬喧。問(wèn)君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏”。樂(lè)居村，以樸實(shí)的訴求方式表現(xiàn)項(xiàng)目生態(tài)景觀的渾然天成，同時(shí)也以無(wú)華的語(yǔ)言描繪出一幅“盡享人間極致”的美好生活圖景。2、建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目進(jìn)行一次性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期為2009年2月14日——2010年8月11日。（三）、項(xiàng)目投資估算（一）開(kāi)發(fā)成本1.土地成本土地成本匯總表表4序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1征地補(bǔ)償費(fèi)2填土工程費(fèi)3工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)4耕地占用稅5耕地墾復(fù)基金6新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金7征地管理費(fèi)8土地登記費(fèi)9土地有償使用出讓金10合計(jì)145502.前期工程費(fèi)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：（5593+18662）*0.3%=73萬(wàn)（2）可行性研究費(fèi)：（5593+18662）*0.2%=49萬(wàn)（3）勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：（5593+18662）*0.2%=49萬(wàn)（4）三通一平費(fèi)：180元／M2*57763M2=1040萬(wàn)（5）籌建開(kāi)辦費(fèi)：（5593+18662）*0.1%=24萬(wàn)合計(jì)：73+49+49+1040+24=1235萬(wàn)3.建安工程費(fèi)（1）多層住宅建安費(fèi)多層住宅建安費(fèi)表5-1序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元／M2）工程量（M2）金額（萬(wàn)元）1土建及裝修工程費(fèi)13503792051192水電安裝工程費(fèi)125379204743小計(jì)1475379205593（2）高層住宅建安費(fèi)高層住宅建安費(fèi)表5－2序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元／M2）工程量（M2）金額（萬(wàn)元）1土建及裝修工程費(fèi)260064350167312水電安裝工程費(fèi)3006435019313小計(jì)290064350186624.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)表6序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1道路工程70元/㎡4042排水管道工程13元/㎡757公共廣場(chǎng)250元/㎡53.28公共車場(chǎng)、站場(chǎng)250元/㎡24.310綠化工程17元/㎡45.511供水工程20元/㎡11612供電工程60元/㎡34713電信工程14元/㎡8114煤氣工程30元/㎡17315合計(jì)228元/㎡13195.公建配套費(fèi)公建配套費(fèi)表7編號(hào)項(xiàng)目建筑面積（㎡）單價(jià)（元／M2）金額（萬(wàn)元）1幼兒園149314752202小學(xué)3中學(xué)4衛(wèi)生站1242900365文化活動(dòng)中心232114753426球類場(chǎng)地85414751267糧油店1452900428肉菜市場(chǎng)212114753139副食品店54614758110飲食店1578147523311飯店487290014112小吃店35414755213綜合百貨店875147512914日用雜品店784290022715五金交電建材店1141143316理發(fā)店9729002817廢品收購(gòu)店9529002818書(shū)報(bào)銷售店8729002519公共電話亭7514751120中西藥店8914751321水果店11414751722綜合修理店12314751823儲(chǔ)蓄政所7814751125電訊營(yíng)業(yè)廳8714751326汽車停車場(chǎng)（庫(kù)）312511227自行車（摩托車）停車場(chǎng)（庫(kù)）6123428變電房7414751129路燈配電室541475830凈化石油氣站11514751731公共廁所12114751832垃圾集散點(diǎn)7829002233小區(qū)綜合管理處24514753634居民委員會(huì)245147536合計(jì)9116269324556.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：(14550+1235+24255+1319+2455)*4%=1752萬(wàn)（按建安費(fèi)百分之4計(jì)算）7.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)表8序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)按基本設(shè)施配套費(fèi)的6％792投資方向調(diào)節(jié)稅建安工程費(fèi)*0.002493工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)*0.004986其它稅費(fèi)建安工程費(fèi)*0.002497合計(jì)2758.開(kāi)發(fā)成本（1-7項(xiàng)的和）序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1土地成本145502前期工程費(fèi)12353建安工程費(fèi)242554基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)13195公建配套費(fèi)24556不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)175278開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)合計(jì)27545841（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用匯總表表9序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本*3%13752銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本*1%4602.1廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入*2%16682.2銷售代理費(fèi)銷售收入*1.14%9532.3銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入*0.5%4173貸款利息4合計(jì)4873（三）投資成本費(fèi)用估算匯總表投資成本費(fèi)用估算匯總表表10成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）得房成本（元/㎡）多層（㎡）高層（㎡）(一)土地成本14550273811621.征地補(bǔ)償費(fèi)2.土地使用權(quán)出讓金(二)建安工程費(fèi)2425514752900(三)前期工程費(fèi)1235214214(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1319164164(五)公建配套費(fèi)2455305305(六)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1752171171(七)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2752727(八)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4873476476(九)投資總額合計(jì)5071455705419（四）、資金籌措與投入計(jì)劃1.資金籌措與投入計(jì)劃投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元表11序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561投資總額5443015856245861280011881.1建設(shè)投資507141555023645115191.2貸款利息3716306941128111882資金籌措5443015856245861280011882.1自有資金177507550764525552.2借款(含利息)2471683068941628111882.3銷售收入再投入11964800039642.貸款本金償還及利息支付貸款還本付息估算表單位:萬(wàn)元表12序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561年初借款累計(jì)830614247155282本年借款210008000800050003本年應(yīng)計(jì)利息3716306941128111884本年底本息償還30005000167165年末借款累計(jì)830614247155286歸還借款本息來(lái)源2471630005000167166.1投資回收6.2其他收入（五）、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算（一）銷售單價(jià)的確定根據(jù)市場(chǎng)比較法，定出項(xiàng)目銷售均價(jià)7500元/平方米。（二）銷售總收入的確定銷售總收入預(yù)測(cè)表表13分類可銷售面積（㎡）建議銷售價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）多層住宅第一期第一批21040750015780第二批16880800013504第二期第一批第二批第三期第一批第二批第四期第一批第二批高層住宅第一期第一批34780650022607第二批29570700020699第二期第一批第二批車位1350（個(gè)）8（萬(wàn)元/個(gè)）10800合計(jì)——83390（三）銷售收入分期比例的測(cè)算銷售總收入分期按比例測(cè)算表表14銷售計(jì)劃分年度銷售金額年份銷售比例銷售面積（㎡）23456合計(jì)229％多層1099776981684325％高層160877457車位211個(gè)1688331％多層1175588162465231％高層1998112988車位356個(gè)2848430％多層1137691012257218％高層115839687車位473個(gè)3784510％多層379235341932326％高層1673113309車位310個(gè)248063合計(jì)100％多層：37920㎡83390高層：64350㎡各年銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表單位：萬(wàn)元表15項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期123456多層住宅292847698881691013534高層住宅43306745712988968713309車位135001688284837842480合計(jì)8339016843246522257219323（四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算土地增值稅計(jì)算表表16序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）注備1扣除項(xiàng)目金額689601.1＋1.2＋1.3＋1.41.1開(kāi)發(fā)成本458411.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用8589銷售費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用1.3銷售稅金及附加5362銷售收入X6.43％1.4加扣20％91681.1X20％2銷售收入833903增值額（銷售收入-扣除項(xiàng)目金額）144304增值率（增值額/扣除項(xiàng)目金額）21%5增值稅率30%6增值稅（增值額*增值稅率）3030稅后利潤(rùn)測(cè)算表單位：萬(wàn)元表17序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561銷售收入83390168432465222572193232開(kāi)發(fā)成本458413開(kāi)發(fā)費(fèi)用85893銷售稅金及附加53624營(yíng)業(yè)稅（5%*銷售收入）41705教育專項(xiàng)基金（0.35%*銷售收入）2926教育費(fèi)附加（0.15%*銷售收入）1257城市維護(hù)建設(shè)稅（0.15%*銷售收入）1258防洪工程維護(hù)費(fèi)9印花稅及交易管理費(fèi)（0.1%*銷售收入）8310土地增值稅303011利潤(rùn)總額（1項(xiàng)-（2-10項(xiàng)））1577312所得稅13稅后利潤(rùn)注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算。（六）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)成本利潤(rùn)率總投資成本利潤(rùn)率=投資利潤(rùn)/投資總開(kāi)發(fā)成本=15773/54430＝29％（二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資）單位：萬(wàn)元表19序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入83390168432465222572193231.1銷售收入83390168432465222572193231.2其它收入2現(xiàn)金流出59106161562533413710205718492.1建設(shè)投資507141555023645115192.2銷售稅金及附加536210831585145112432.3土地增值稅30306066066066066062.4所得稅3凈現(xiàn)金流量24284-16156-84911094220515174744折現(xiàn)現(xiàn)金流量11377-14687-701782211401210850（三）現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表（自有投資）單位：萬(wàn)元表20序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入83390168432465222572193231.1銷售收入83390168432465222572193231.2其它收入2現(xiàn)金流出62822164622627514991324518492.1自有資金177507550764525552.2預(yù)售收入再投入11964800039642.3銷售稅金及附加536210831585145112432.4土地增值稅30306066066066066062.5所得稅2.6貸款本息償還2471683068941628111883凈現(xiàn)金流量20568-16462-9432966119327174744折現(xiàn)現(xiàn)金流量8549-14965-779572581320110850（計(jì)算依據(jù)：1、凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入－現(xiàn)金流出；2、折現(xiàn)現(xiàn)金流量是按照10％折現(xiàn)率折現(xiàn)）由上表可得，當(dāng)折現(xiàn)率為i=10%時(shí)：全部投資折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量NPV1=11377萬(wàn)元自有投資折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量NPV2=8549萬(wàn)元(四)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）當(dāng)i=28%時(shí)，NPV3=141萬(wàn)元;當(dāng)i=29%時(shí)，NPV4=-330萬(wàn)元故全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率i=0.28+0.01*141/(141+230)=28.38%當(dāng)i=23%時(shí)，NPV5=224萬(wàn)元;當(dāng)i=24%時(shí)，NPV6=-308萬(wàn)元故自有資金投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率i=0.23+0.01*224/(224+208)=23.52%由以上計(jì)算結(jié)果可知，該項(xiàng)目無(wú)論從全部投資還是從自有資金投資的角度來(lái)看都是可行的。七、總結(jié)：通過(guò)此次課程設(shè)計(jì),讓我對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有了更加深的了解與認(rèn)識(shí)，通過(guò)了解項(xiàng)目背景，進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析、項(xiàng)目市場(chǎng)定位以及項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，熟悉和熟練掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的各個(gè)流程和環(huán)節(jié)。就本項(xiàng)目而言，在設(shè)計(jì)過(guò)程中遇到了不少問(wèn)題，比如在市場(chǎng)調(diào)查與分析、市場(chǎng)定位時(shí)，為了把我們的項(xiàng)目設(shè)計(jì)成為與眾不同的樓盤(pán)，我們走訪了周邊幾家樓盤(pán)并分析研究了很久。還有就是在設(shè)定容積率時(shí)，當(dāng)初我們是設(shè)為1.4，但后來(lái)在計(jì)算現(xiàn)金流發(fā)現(xiàn)計(jì)算出來(lái)項(xiàng)目是虧本的，我們只好又改，這樣反反復(fù)復(fù)計(jì)算了好幾次?？偟膩?lái)說(shuō)，此次課程設(shè)計(jì)從大的方面上有了整體的認(rèn)識(shí)和操作，從具體的細(xì)節(jié)內(nèi)容方面還需要深入去研究并改進(jìn)。八、參考文獻(xiàn)：[1]梁紅寧，梁紹華.建筑工程預(yù)算電算化.廣州：華南理工大學(xué)出版社，2001[2]陳建國(guó).工程計(jì)量與造價(jià)管理.上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2001[3]譚德精等.工程造價(jià)確定與控制.重慶：重慶大學(xué)出版社，2001目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論……………..……………42第八章勞動(dòng)安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算493、資金籌措方案.目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項(xiàng)目概況 11.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報(bào)告的編制原則 61.5 可行性研究報(bào)告內(nèi)容概要 71.6 建議引進(jìn)設(shè)備清單 151.7 結(jié)論及建議 151.8 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 162. 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內(nèi)市場(chǎng) 192.3 主要目標(biāo)市場(chǎng)分析 222.4 廣東省水泥市場(chǎng)分析 242.5 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 272.6 市場(chǎng)分析結(jié)論 283. 建設(shè)條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運(yùn)輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術(shù)方案 334.1 原燃料與配料設(shè)計(jì) 334.2 石灰石礦山 464.3 生產(chǎn)工藝 584.4 總圖運(yùn)輸 724.5 電氣及生產(chǎn)過(guò)程自動(dòng)化 764.6 給水排水 854.7 通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) 874.8 建筑結(jié)構(gòu) 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標(biāo) 92