建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織

模塊2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織建設(shè)工程項(xiàng)目管理本章的主要內(nèi)容：2.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)分析2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型2.3建設(shè)工程項(xiàng)目管理的工作任務(wù)2.4建設(shè)工程項(xiàng)目管理職能分工2.5建設(shè)工程項(xiàng)目管理的工作流程組織2.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)分析

2.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)分析

2.1.1組織論與組織工具

（1）組織論組織論是項(xiàng)目管理學(xué)的母學(xué)科。項(xiàng)目管理的核心任務(wù)是目標(biāo)控制，在整個(gè)項(xiàng)目管理班子（團(tuán)隊(duì)）中：由哪些組織（部門或人員）定義項(xiàng)目的目標(biāo)？怎樣確定項(xiàng)目目標(biāo)的任務(wù)分工？依據(jù)怎樣的管理流程進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制？組織的定義組織社會(huì)實(shí)體具有明確的目標(biāo)導(dǎo)向精心設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)有意識(shí)協(xié)調(diào)的活動(dòng)系統(tǒng)與外部環(huán)境保持密切的聯(lián)系組織理論的定義“組織理論是對(duì)組織的一種思考和思維方式。組織理論提供了一種比其他方式能更準(zhǔn)確并深入地考察和分析組織的方法?！辈煌到y(tǒng)的組織系統(tǒng)人們對(duì)客觀事物觀察方式的結(jié)果。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目多個(gè)相互有關(guān)聯(lián)的建設(shè)項(xiàng)目一個(gè)城市將要建設(shè)的許多建設(shè)項(xiàng)目一個(gè)行業(yè)一個(gè)國(guó)家或整個(gè)亞洲系統(tǒng)可大可小。最大的系統(tǒng)是宇宙，最小的系統(tǒng)是粒子。組織觀念、方法和手段與系統(tǒng)的目標(biāo)組織觀念組織手段系統(tǒng)的運(yùn)行方式組織方法系統(tǒng)的目標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目組織的特點(diǎn)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的任務(wù)往往由多個(gè)，甚至許多許多個(gè)單位共同完成。它們的合作多數(shù)不是固定的合作關(guān)系。并且一些參與單位的利益不盡相同，甚至相對(duì)立。系統(tǒng)的組織與系統(tǒng)目標(biāo)的關(guān)系系統(tǒng)的目標(biāo)決定了系統(tǒng)的組織，而組織是目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的決定性因素，這是組織論的一個(gè)重要結(jié)論。目標(biāo)

方法與工具人

組織

圖2.1影響一個(gè)系統(tǒng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的主要因素系統(tǒng)的組織與系統(tǒng)目標(biāo)的關(guān)系

如果把一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理視作為一個(gè)系統(tǒng)，其目標(biāo)決定了項(xiàng)目管理的組織，而項(xiàng)目管理的組織是項(xiàng)目管理的目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的決定性因素，由此可見項(xiàng)目管理的組織的重要性。

組織論是一門學(xué)科，主要研究系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)模式、組織分工和工作流程組織。組織結(jié)構(gòu)確定組織中的正式報(bào)告關(guān)系，包括職權(quán)層級(jí)和管理幅度確定個(gè)體確?？绮块T的溝通、協(xié)作和力量整合的制度設(shè)計(jì)組成部門組合成組織1.組織結(jié)構(gòu)模式2.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)分析

組織結(jié)構(gòu)模式反映了一個(gè)組織系統(tǒng)中各子系統(tǒng)之間或各元素（各工作部門或管理人員）之間的指令關(guān)系。主要包括三種模式：職能組織結(jié)構(gòu)、線性組織結(jié)構(gòu)和矩陣組織結(jié)構(gòu)。

2.組織分工反映了一個(gè)組織系統(tǒng)中各子系統(tǒng)或各元素的工作任務(wù)分工和管理職能分工。

3.工作流程組織反映的是一個(gè)組織系統(tǒng)中各項(xiàng)工作之間的邏輯關(guān)系。組織結(jié)構(gòu)模式和組織分工都是一種相對(duì)靜態(tài)的組織關(guān)系。工作流程組織是一種動(dòng)態(tài)關(guān)系。

組織結(jié)構(gòu)模式

常用的組織結(jié)構(gòu)模式有：線性組織結(jié)構(gòu)、職能式組織結(jié)構(gòu)和矩陣式組織結(jié)構(gòu)。每一種組織結(jié)構(gòu)形式的選取與采用，都應(yīng)根據(jù)具體的項(xiàng)目，分析每一種組織結(jié)構(gòu)形式的優(yōu)缺點(diǎn)而定。（1）線性組織結(jié)構(gòu)

在國(guó)際上，線性組織結(jié)構(gòu)模式是建設(shè)項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)的一種常用模式。線性組織結(jié)構(gòu)來源于十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)能娛陆M織系統(tǒng)，因此，在線性組織結(jié)構(gòu)中，每一個(gè)工作部門只能對(duì)其直接的的下屬部門下達(dá)工作指令，每一個(gè)工作部門也只有一個(gè)直接的上級(jí)部門。線性組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)：①每一個(gè)工作部門只有一個(gè)唯一的指令源；②結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、關(guān)系明確；③權(quán)責(zé)分明，易于統(tǒng)一指揮。

圖2.7線性組織結(jié)構(gòu)線性組織結(jié)構(gòu)的適用范圍：線性組織結(jié)構(gòu)只適用于技術(shù)簡(jiǎn)單、規(guī)模不大的小型項(xiàng)目，大型的建筑項(xiàng)目一般不采取這種組織機(jī)構(gòu)形式。思考：

為什么大型的建設(shè)項(xiàng)目不采取線性組織結(jié)構(gòu)模式呢？（2）職能組織結(jié)構(gòu)職能組織結(jié)構(gòu)是一種傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)模式。在職能組織結(jié)構(gòu)中，每一個(gè)職能部門可根據(jù)他的管理職能對(duì)其直接和非直接的下屬工作部門下達(dá)工作指令。因此，每一個(gè)工作部門可能得到其直接和非直接的上級(jí)工作部門下達(dá)的工作指令，它就會(huì)有多個(gè)矛盾的指令源。圖2.8職能組織結(jié)構(gòu)職能組織結(jié)構(gòu)的適用范圍：一般適用于中小型的、專業(yè)性較強(qiáng)、不需涉及眾多部門的工程項(xiàng)目。（3）矩陣組織結(jié)構(gòu)矩陣組織結(jié)構(gòu)是一種較新型的組織結(jié)構(gòu)模式。在矩陣組織結(jié)構(gòu)的最高指揮者(部門)下設(shè)縱向和橫向兩種不同類型的工作部門。在矩陣組織結(jié)構(gòu)中，每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作，指令來源于縱向和橫向兩個(gè)工作部門，因此其指令源為兩個(gè)。當(dāng)縱向和橫向工作部門的指令發(fā)生矛盾時(shí)，由該組織系統(tǒng)的最高指揮者進(jìn)行協(xié)調(diào)和決策。圖2.10矩陣組織結(jié)構(gòu)為了避免縱向和橫向工作部門指令矛盾對(duì)工作造成影響，可以采用以縱向工作部門指令為主，或者以橫向工作部門指令為主的矩陣組織結(jié)構(gòu)模式，這樣可以減輕該組織系統(tǒng)的最高指揮者的協(xié)調(diào)工作量。矩陣組織結(jié)構(gòu)適用范圍：①適用于需要同時(shí)管理多個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)。②適用于大型、復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目。

組織論的三個(gè)重要的組織工具，分別是項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖和合同結(jié)構(gòu)圖。

項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖是一個(gè)組織工具，它通過樹狀圖的方式對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)進(jìn)行逐層分解，以反映組成該項(xiàng)目的所有工作任務(wù)。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的原則。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的編碼依據(jù)是項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖。編碼由一系列符號(hào)（如文字）和數(shù)字組成，編碼工作是信息處理的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。

項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖和項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的編碼是編制其他編碼的基礎(chǔ)。組織工具組織結(jié)構(gòu)圖是一個(gè)重要的組織工具，反應(yīng)一個(gè)組織系統(tǒng)中各組成部門之間的組織關(guān)系（指令關(guān)系）。

合同結(jié)構(gòu)圖反映一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目參與單位之間的合同關(guān)系。注意：三種組織工具的區(qū)別。2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例1：甲單位擬新建一電教中心，經(jīng)設(shè)計(jì)招標(biāo)，由乙設(shè)計(jì)院承擔(dān)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)。下列目標(biāo)中，不屬于乙設(shè)計(jì)院項(xiàng)目管理目標(biāo)的是()。A．項(xiàng)目投資目標(biāo)B．設(shè)計(jì)進(jìn)度目標(biāo)C．施工質(zhì)量目標(biāo)D．設(shè)計(jì)成本目標(biāo)答案：C2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例2：采用項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行分解時(shí)，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的分解應(yīng)與整個(gè)建設(shè)工程實(shí)施的部署相結(jié)合，并與將采用的()相結(jié)合。A．組織結(jié)構(gòu)B．工作流程C．職能結(jié)構(gòu)D．合同結(jié)構(gòu)答案：D2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例4：建設(shè)工程施工管理中的組織結(jié)構(gòu)圖反映的是（）。

A．一個(gè)項(xiàng)目管理班子中各組成部門之間的邏輯關(guān)系

B．一個(gè)項(xiàng)目中各組成部分之間的組織關(guān)系

C．一個(gè)項(xiàng)目管理班子中各組成部門之間的組織關(guān)系

D．一個(gè)項(xiàng)目中各組成部分之間的邏輯關(guān)系答案：C2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例5：對(duì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)進(jìn)行逐層分解所采用的組織工具是（）。

A．項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖

B．組織結(jié)構(gòu)

C．合同結(jié)構(gòu)圖

D．工作流程圖答案：A2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例6：某住宅小區(qū)工程施工前，施工項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)繪制了如下框圖。該圖是()。A．項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖B．組織結(jié)構(gòu)圖C．工作流程圖D．合同結(jié)構(gòu)圖答案：A2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例7：下圖反映的是某建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目總承包人、分包人之間的()。A．協(xié)作關(guān)系B．指令關(guān)系C．管理關(guān)系D．合同關(guān)系答案：D2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例8：組織結(jié)構(gòu)模式反映了一個(gè)組織系統(tǒng)中各子系統(tǒng)之間或各元素之間的()。A．邏輯關(guān)系B．協(xié)作關(guān)系C．合同關(guān)系D．指令關(guān)系答案：D2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例9：關(guān)于項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的說法，正確的有（

）A、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖通過樹狀圖的方式對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)進(jìn)行逐層分解B、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖能夠反映組織該項(xiàng)目的所有工作任務(wù)C、同一個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目只能有一個(gè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解方法2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型D、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的分解應(yīng)和整個(gè)工程實(shí)施的部署相結(jié)合，并結(jié)合將采用的合同結(jié)構(gòu)E、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解考慮到項(xiàng)目進(jìn)展的總體部署，采用統(tǒng)一的分解方案答案：ABD管理任務(wù)分工

工作任務(wù)分工表就是明確各項(xiàng)工作任務(wù)由哪個(gè)工作部門（或個(gè)人）負(fù)責(zé)，由哪些工作部門（或個(gè)人）配合或參與。（崗位責(zé)任書）

管理任務(wù)分工之前要先做管理任務(wù)分解。每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)編制工作任務(wù)分工表，這是一個(gè)項(xiàng)目的組織設(shè)計(jì)文件的一部分。業(yè)主方和項(xiàng)目參與各方都應(yīng)該編制各自的項(xiàng)目管理任務(wù)分工表。編制項(xiàng)目管理任務(wù)分工表的步驟：（1）對(duì)管理任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)分解；（2）確定主管工作部門和主管人員的工作任務(wù)；（3）編制工作任務(wù)分工表。管理任務(wù)分工表在項(xiàng)目管理任務(wù)分解的基礎(chǔ)上，定義項(xiàng)目經(jīng)理和費(fèi)用（投資或成本）控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理和組織與協(xié)調(diào)等主管工作部門或主管人員的工作任務(wù)，從而編制管理任務(wù)分工表。（表2.2）

管理是由多個(gè)環(huán)節(jié)（提出問題、籌劃、決策、執(zhí)行和檢查）組成的有限循環(huán)過程。圖2.11管理的職能管理職能分工管理職能分工提出問題——通過進(jìn)度計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，發(fā)現(xiàn)進(jìn)度推遲了?；I劃——加快進(jìn)度有多種可能方案，如改一班工作制為兩班工作制，增加夜班作業(yè)，增加施工設(shè)備和改變施工方法，應(yīng)對(duì)這三種方案進(jìn)行比較。決策——從上述三個(gè)可能的方案中選擇一個(gè)將被執(zhí)行的方案，即增加夜班作業(yè)。執(zhí)行——落實(shí)夜班施工的條件，組織夜班施工。檢查——檢查增加夜班施工的決策是否被執(zhí)行，如已執(zhí)行，則檢查執(zhí)行的效果如何。管理職能分工表

管理職能分工表是用表的形式反映項(xiàng)目管理班子內(nèi)部項(xiàng)目經(jīng)理、各工作部門和各工作崗位對(duì)各項(xiàng)工作任務(wù)的項(xiàng)目管理職能分工。表中用拉丁字母表示管理職能。管理職能分工表也可用于企業(yè)管理。工作流程的組織工作流程組織的任務(wù)，即定義各個(gè)工作的流程

業(yè)主方和項(xiàng)目各參與方，如工程管理咨詢單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和供貨單位等都有各自的工作流程組織的任務(wù)。工作流程組織包括：（1）管理工作流程組織，如投資控制、進(jìn)度控制、合同管理、付款和設(shè)計(jì)變更等工作流程；（2）信息處理工作流程組織，如與生成月度進(jìn)度報(bào)告有關(guān)的數(shù)據(jù)處理流程；（3）物質(zhì)流程組織，如鋼結(jié)構(gòu)深化設(shè)計(jì)工作流程，物資采購(gòu)工作流程，外立面施工工作流程等。工作流程組織主要的工作流程組織

每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其特點(diǎn)，從多個(gè)可能的工作流程方案中確定以下幾個(gè)主要的工作流程組織：（1）設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作的流程。（2）設(shè)計(jì)工作的流程。（3）施工招標(biāo)工作的流程。（4）物資采購(gòu)工作的流程。（5）施工作業(yè)的流程。（6）各項(xiàng)管理工作（投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理和信息管理等）的流程。（7）與工程管理有關(guān)的信息處理的工作流程等。工作流程圖用圖的形式反映一個(gè)組織系統(tǒng)中各項(xiàng)工作之間的邏輯關(guān)系。它可用以描述工作流程組織。工作流程圖是一個(gè)重要的組織工具。

工作流程圖2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例1：工作流程組織包括管理工作流程組織、信息處理工作流程組織和物質(zhì)流程組織。設(shè)計(jì)工作流程、物資采購(gòu)工作流程和施工作業(yè)流程的組織屬于（）。

A．管理工作流程組織

B．信息處理工作流程組織

C．物質(zhì)流程組織

D．工作任務(wù)結(jié)構(gòu)答案：C2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例2：能反映項(xiàng)目組織系統(tǒng)中各項(xiàng)工作之間邏輯關(guān)系的組織工具是()。A．項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖B．工作流程圖C．工作任務(wù)分工表D．組織結(jié)構(gòu)圖答案：B2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例3：下列不屬于組織工具的是（）。

A．組織結(jié)構(gòu)圖

B．職能劃分圖

C．任務(wù)分工表

D．工作流程圖答案：B2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例4：編制施工管理任務(wù)分工表，涉及到的事項(xiàng)有：①確定工作部門或個(gè)人的工作任務(wù)；②項(xiàng)目管理任務(wù)分解：③編制任務(wù)分工表。正確的編制程序是()。A．①②③B．②①③C．③①②D．②③①答案：B2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例5：線性組織結(jié)構(gòu)模式的特點(diǎn)之一是()。A．組織內(nèi)每個(gè)工作部門可能有多個(gè)矛盾的指令源B。組織內(nèi)每個(gè)工作部門有橫向和縱向兩個(gè)指令源C．能促進(jìn)組織內(nèi)管理專業(yè)化分工D．組織內(nèi)每個(gè)工作部門只接受一個(gè)上級(jí)的直接領(lǐng)導(dǎo)答案：D2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例6：線性組織結(jié)構(gòu)中，每—個(gè)工作部門有()指令源。A．1個(gè)

B．2個(gè)C．3個(gè)

D．3個(gè)以上答案：A2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例7：關(guān)于施工管理的組織設(shè)計(jì)，下列說法錯(cuò)誤的是()。A．項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖反映了組成該項(xiàng)目所有工作任務(wù)之間的邏輯關(guān)系B．組織結(jié)構(gòu)圖反映了一個(gè)組織系統(tǒng)中各組成元素之間的組織關(guān)系C．工作任務(wù)分工表明確了各項(xiàng)工作任務(wù)由哪個(gè)工作部門負(fù)責(zé)，由哪些工作部門配合或參與D．管理職能分工表反映了項(xiàng)目管理班子內(nèi)部項(xiàng)目經(jīng)理以及各工作部門和各工作崗位對(duì)各項(xiàng)工作任務(wù)的管理職能答案：A2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例8：關(guān)于線性組織結(jié)構(gòu)的說法，錯(cuò)誤的是()

A.每個(gè)工作部門的指令源是唯一的

B.高組織層次部門可以向任何低組織層次下達(dá)指令

C.在特大組織系統(tǒng)中，指令路徑會(huì)很長(zhǎng)

D.可以避免相互矛盾的指令影響系統(tǒng)運(yùn)行答案：B2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例9：下圖所示的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)模式的特點(diǎn)有()。

A．每一個(gè)部門可根據(jù)其職能對(duì)其直接和非直接的下屬部門下達(dá)指令2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型B．每一個(gè)部門可能得到其直接和非直接的上級(jí)部門下達(dá)的工作指令C．每一個(gè)部門可能會(huì)有多個(gè)矛盾的指令源D．上下級(jí)指令傳遞的路徑較長(zhǎng)E．矛盾的指令會(huì)影響項(xiàng)目管理機(jī)制的運(yùn)行答案：ABCE2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例10：某工程施工項(xiàng)目經(jīng)理部，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定了項(xiàng)目成本控制，進(jìn)度控制，質(zhì)量控制和合同管理等工作流程，這些工作流程組織屬于（

）

A信息處理工作流程組織B物質(zhì)流程組織C管理工作流程組織D施工作業(yè)流程組織答案：C2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例11：關(guān)于施工管理職能分工的說法，正確的有（）

A．管理職能的分工表和崗位責(zé)任描述的作用是完全相同的

B．不同的管理職能可由不同的職能部門承擔(dān)

C．項(xiàng)目各參與方都應(yīng)編制各自的管理職能分工表

D．管理職能分工表既可用于企業(yè)管理，也可用于項(xiàng)目管理

2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型

E．管理職能分工表只反應(yīng)項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人的工作任務(wù)答案：BCD2.2建設(shè)工程項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)類型例12：關(guān)于工作流程與工作流程圖的說法，正確的是（）

A．業(yè)主方與項(xiàng)目各參與方的工作流程任務(wù)是一致的。

B．工作流程組織的任務(wù)就是編制組織結(jié)構(gòu)圖

C．工作流程圖可以用來描述工作流程組織

D．工作流程圖中用雙向箭線表示工作間的邏輯關(guān)系答案：C

例13進(jìn)度控制工作流程圖反映進(jìn)度控制組織系統(tǒng)中各項(xiàng)工作之間的（）關(guān)系。A.信息B.指令C.職能D.邏輯例14組織論主要研究系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)模式和組織分工，以及（）。A.工作流程組織B.工作職責(zé)組織C.技術(shù)流程組織D.技術(shù)職責(zé)組織例15項(xiàng)目管理基本的組織工具有（）。A.責(zé)權(quán)利關(guān)系圖B.組織結(jié)構(gòu)圖C.任務(wù)分工表D.工作流程圖例16下列關(guān)于項(xiàng)目管理任務(wù)分工表的說法，正確的是（）。A.工作任務(wù)分工表反映組織系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)關(guān)系B.一個(gè)工程項(xiàng)目只能編制一張工作任務(wù)分工表C.工作任務(wù)分工表中的具體任務(wù)不能改D.工作任務(wù)分工表是項(xiàng)目的組織設(shè)計(jì)文件之一例17如使用管理職能分工表還不足以明確每個(gè)工作部門的管理職能，則可輔以使用（）。A.管理職能分工描述書B.管理職能分工柱狀圖C.管理職能分工流程圖D.管理職能分工結(jié)構(gòu)圖例項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖描述的是（）之間的關(guān)系。A.工作部門B.工作人員C.工作任務(wù)D.工作單位模塊4建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃項(xiàng)目管理規(guī)劃

項(xiàng)目管理規(guī)劃是指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作的綱領(lǐng)性文件，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目管理的目標(biāo)、依據(jù)、內(nèi)容、組織、資源、方法、程序和控制措施進(jìn)行確定。它對(duì)項(xiàng)目管理的各項(xiàng)工作進(jìn)行綜合性的、完整性的、全面的總體規(guī)劃。建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃必須隨著情況的變化而進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

承包人的項(xiàng)目管理規(guī)劃可以用施工組織設(shè)計(jì)或質(zhì)量計(jì)劃代替，但應(yīng)能夠滿足項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的要求。建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)劃示例

舉行迎接香港回歸慶典的香港會(huì)展中心在建設(shè)開始時(shí)，于1994年編制了建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)劃，其主要內(nèi)容如下：

1.委托的咨詢公司；2.項(xiàng)目管理班子的組織；3.合同的策略；4.設(shè)計(jì)管理；5.投資管理；6.進(jìn)度管理；7.招標(biāo)和發(fā)包的工作程序；8.有關(guān)的政府部門；9.工程報(bào)告系統(tǒng)；10.質(zhì)量保證系統(tǒng)和質(zhì)量控制；11.竣工驗(yàn)收事務(wù)；12.項(xiàng)目進(jìn)度工作程序；13.風(fēng)險(xiǎn)管理；14.信息管理；15.價(jià)值工程；16.安全；17.環(huán)境管理；18.不可預(yù)見事件管理。建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)劃涉及到的內(nèi)容：為什么要進(jìn)行項(xiàng)目管理；項(xiàng)目管理需要做什么工作；怎樣進(jìn)行項(xiàng)目管理；誰做項(xiàng)目管理哪方面的工作；什么時(shí)候做哪些項(xiàng)目管理工作；項(xiàng)目的投資目標(biāo)分析；項(xiàng)目的進(jìn)度目標(biāo)分析；項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)分析。建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)劃內(nèi)容

建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)劃內(nèi)容涉及的范圍和深度，在理論上和工程實(shí)踐中并沒有統(tǒng)一的規(guī)定，應(yīng)視項(xiàng)目的特點(diǎn)而定。一般包括：項(xiàng)目概述；項(xiàng)目的目標(biāo)分析和論證；項(xiàng)目管理的組織；項(xiàng)目采購(gòu)和合同結(jié)構(gòu)分析；投資控制的方法和手段；進(jìn)度控制的方法和手段；質(zhì)量控制的方法和手段；安全、健康和環(huán)境管理的策略；信息管理的方法和手段；技術(shù)路線和關(guān)鍵技術(shù)的分析；設(shè)計(jì)過程的管理；施工過程的管理；風(fēng)險(xiǎn)管理的策略等。項(xiàng)目管理規(guī)劃分類1.按編制目的不同進(jìn)行分類①項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱

項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱是項(xiàng)目管理工作中具有戰(zhàn)略性、全局性和宏觀性的指導(dǎo)文件，是作為投標(biāo)人的項(xiàng)目管理總體構(gòu)想或項(xiàng)目管理宏觀方案，指導(dǎo)項(xiàng)目投標(biāo)和簽訂合同。由組織的管理層或組織委托的項(xiàng)目管理單位編制,其目的是滿足戰(zhàn)略上、總體控制上和經(jīng)營(yíng)上的需要。②項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃是項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的具體化和深化，作為項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)施項(xiàng)目管理的依據(jù)，具有作業(yè)性和可操作性。由項(xiàng)目經(jīng)理組織編制，除對(duì)項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱進(jìn)行細(xì)化，還可根據(jù)需要補(bǔ)充更具體的內(nèi)容。

2.按項(xiàng)目管理組織分類

①建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃涉及項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施階段,它屬于發(fā)包方項(xiàng)目管理的范疇。如果采用建設(shè)項(xiàng)目工程總承包的模式，發(fā)包方也可委托建設(shè)項(xiàng)目工程總承包方編制建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃。

②建設(shè)項(xiàng)目的其他參與單位為進(jìn)行其項(xiàng)目管理也需要編制項(xiàng)目管理規(guī)劃。只涉及項(xiàng)目實(shí)施的某一方面,體現(xiàn)一個(gè)方面的利益,可稱為設(shè)計(jì)方項(xiàng)目管理規(guī)劃,施工方項(xiàng)目管理規(guī)劃和供貨方項(xiàng)目管理規(guī)劃。施工項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱

項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的性質(zhì)及作用（1）項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的性質(zhì)

工程項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱是具有戰(zhàn)略性、全局性和宏觀性的指導(dǎo)文件。

戰(zhàn)略性—主要是其內(nèi)容高屋建瓴，具有原則性和長(zhǎng)效性的指導(dǎo)作用。

全局性—主要是指它所考慮的是項(xiàng)目管理的整體而不是某一部分或局部，是全過程。

宏觀性—指該規(guī)劃涉及的都是重要的、關(guān)鍵的、范圍大的，而不是微觀的。（2）項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的作用

①對(duì)項(xiàng)目管理的全過程進(jìn)行規(guī)劃，為全過程的項(xiàng)目管理提出方向和綱領(lǐng)。②作為承攬業(yè)務(wù)、編制投標(biāo)文件的依據(jù)。③作為中標(biāo)后簽訂合同的依據(jù)。④作為編制項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的依據(jù)。工程項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的編制程序編制程序：1.明確項(xiàng)目目標(biāo)；2.分析項(xiàng)目環(huán)境和條件；3.收集項(xiàng)目的有關(guān)資料和信息；4.確定項(xiàng)目管理組織模式，結(jié)構(gòu)和職責(zé)；5.明確項(xiàng)目管理內(nèi)容；6.編制項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃和資源計(jì)劃。施工項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的性質(zhì)與作用1.項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的性質(zhì)

項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃應(yīng)以項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的總體構(gòu)想和決策意圖為指導(dǎo)，具體規(guī)定各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的要求、方法，它是項(xiàng)目管理人員的行為指南，是項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱的細(xì)化，應(yīng)具有操作性，由項(xiàng)目經(jīng)理組織編制。

大中型項(xiàng)目應(yīng)單獨(dú)編制項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃；對(duì)于小型項(xiàng)目，承包人的項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃可以用施工組織設(shè)計(jì)或質(zhì)量計(jì)劃代替，但應(yīng)能滿足項(xiàng)目管理規(guī)劃的要求。項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的編制程序五個(gè)環(huán)節(jié)

①了解項(xiàng)目相關(guān)各方的要求。②分析項(xiàng)目條件和環(huán)境。③熟悉相關(guān)的法規(guī)和文件。④組織編制。⑤履行報(bào)批手續(xù)。相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總工期；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；總成本；總用工量；主要材料消耗量及節(jié)約量；大型機(jī)械利用率。2.項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃的作用①執(zhí)行并細(xì)化項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱。②指導(dǎo)項(xiàng)目的全過程管理。③將項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書落實(shí)到項(xiàng)目經(jīng)理部，形成規(guī)劃性文件。④為項(xiàng)目經(jīng)理指導(dǎo)項(xiàng)目管理提供依據(jù)。⑤項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃是項(xiàng)目管理的重要檔案資料，為后續(xù)工程提供借鑒。案例：某建筑工程，建筑面積35000m2，地下二層，筏板基礎(chǔ)；地上二十五層，鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)隔墻采用加氣混凝土砌塊，建設(shè)單位依法選擇了施工總承包單位，簽訂了施工總承包合同，合同約定：室內(nèi)墻體等部分材料由建設(shè)單位采購(gòu)，建設(shè)單位同意施工總承包單位將部分工程依法分包和管理。合同履行過程中，發(fā)生了下列事件：事件一：施工總承包單位項(xiàng)目經(jīng)理安排項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人組織編制《項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃》，并提出了編制工作程序和施工總平面圖現(xiàn)場(chǎng)管理總體要求，施工總平面圖現(xiàn)場(chǎng)管理總體要求包括“安全有序”、“不損害公眾利益”兩項(xiàng)內(nèi)容。建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃提問一：事件一中，項(xiàng)目經(jīng)理的做法有何不妥？項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃編制工作程序包括哪些內(nèi)容？回答一：事件1中項(xiàng)目經(jīng)理的不妥之處：項(xiàng)目經(jīng)理不應(yīng)安排項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人組織編制。項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃編制工作程序：

1、了解項(xiàng)目相關(guān)各方的要求。2、分析項(xiàng)目條件和環(huán)境。3、熟悉相關(guān)法規(guī)和文件。4、組織編制5、履行報(bào)批手續(xù)事件二：施工總承包單位編制了《項(xiàng)目安全管理實(shí)施計(jì)劃》，內(nèi)容包括：“項(xiàng)目安全管理目標(biāo)”、“項(xiàng)目安全管理機(jī)構(gòu)和職責(zé)”、“項(xiàng)目安全管理主要措施”三方面內(nèi)容，并規(guī)定項(xiàng)目安全管理工作貫穿施工階段。提問二：事件二中，工程總承包項(xiàng)目安全管理工作應(yīng)貫穿哪些階段？回答二：工程總承包單位安全管理所涉及的主要階段：設(shè)計(jì)階段、施工階段、采購(gòu)階段、試運(yùn)行階段整個(gè)全過程都需要進(jìn)行安全管理。事件三：施工總承包單位按照“分包單位必須具有營(yíng)業(yè)許可證、必須經(jīng)過建設(shè)單位同意”等分包單位選擇原則，選擇了裙房結(jié)構(gòu)工程的分包單位。雙方合同約定分包工程技術(shù)資料由分包單位整理、保管，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。分包單位以其簽約得到建設(shè)單位批準(zhǔn)為由，直接向建設(shè)單位申請(qǐng)支付分包工程款。提問三：指出事件三中施工總承包單位和分包單位做法的不妥之處，分別說明正確做法。正確的做法為：1、主體工程必須總承包單位自行完成施工。2、分包商必須具有營(yíng)業(yè)許可證其資質(zhì)必須符合工程類別的要求。3、分包前必須經(jīng)過業(yè)主同意許可。4、禁止出現(xiàn)層層分包現(xiàn)象。分包單位直接向建設(shè)單位申請(qǐng)支付分包工程款不妥。分包單位應(yīng)向總承包單位提出申請(qǐng)因?yàn)榉职鼏挝慌c建設(shè)單位沒有合同關(guān)系。事件四：建設(shè)單位采購(gòu)的一批墻體砌塊經(jīng)施工總承包單位進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，墻體砌塊導(dǎo)熱性能指標(biāo)不符合設(shè)計(jì)文件要求。建設(shè)單位以指標(biāo)值超差不大為由，書面指令施工總承包單位使用該批砌塊，施工總承包單位執(zhí)行了指令。監(jiān)理單位對(duì)此事發(fā)出了整改通知，并報(bào)告了主管部門，地方行政主管部門依法查處了這一事件。提問四：依據(jù)《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T就事件四，可以對(duì)建設(shè)、施工、監(jiān)理單位給予怎樣的處罰？模塊4建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃回答四：1、可給予建設(shè)單位警告、罰款、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)的處分。2、可以給予施工單位警告、罰款、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)整頓處分。3、由于監(jiān)理單位及時(shí)制止并舉報(bào)，所以監(jiān)理單位不受處罰。模塊4建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃事件五：當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T對(duì)施工總承包單位違反施工規(guī)范強(qiáng)制性條文的行為，在當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)誠(chéng)信記錄平臺(tái)上進(jìn)行了公布，公布期限為6個(gè)月。公布后，當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T結(jié)合企業(yè)整改情況，將公布期限調(diào)整為4個(gè)月。國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在全國(guó)進(jìn)行公布，公布期限4個(gè)月。提問五：事件五中，當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T及國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布誠(chéng)信行為記錄的做法是否妥當(dāng)？全國(guó)、省級(jí)不良誠(chéng)信行為記錄的公布期限各是多少？回答五：省級(jí)建設(shè)行政主管部門和國(guó)家建設(shè)行政主管部門的處理方式不妥當(dāng)。省級(jí)不良行為記錄的公布期限一般為6個(gè)月—3年。全國(guó)的公布期限也為6個(gè)月—3年。例1：建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃是指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作的（）文件A．標(biāo)準(zhǔn)性

B．操作性

C．示范性

D．綱領(lǐng)性答案：D

模塊4建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃例2：按照《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》,項(xiàng)目管理規(guī)劃分為（

）。A.項(xiàng)目管理規(guī)劃策劃和項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃B.項(xiàng)目管理決策大綱和項(xiàng)目管理實(shí)施策劃C.項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱和項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃D.項(xiàng)目管理決策策劃和項(xiàng)目管理實(shí)施策劃答案：C模塊4建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃例3：根據(jù)《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》，項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃應(yīng)由（

）組織編制。A、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人

B、企業(yè)生產(chǎn)負(fù)責(zé)人

C、企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人

D、項(xiàng)目經(jīng)理

答案：D模塊4建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃例4：關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃的說法，正確的有（）

A.建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃僅涉及項(xiàng)目的施工階段和保修期

B.建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃編制完成后不需調(diào)整

C.除業(yè)主方以外，建設(shè)項(xiàng)目的其他參與單位也需要編制項(xiàng)目管理規(guī)劃

D.如果采用工程總承包模式，業(yè)主方可以委托總承包方編制建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃

E.建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃內(nèi)容涉及的范圍和深度，應(yīng)視項(xiàng)目的特點(diǎn)而定答案：CDE模塊4建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃例5：根據(jù)《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》，項(xiàng)目管理規(guī)劃應(yīng)包括項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱和（

）兩類文件。A．項(xiàng)目管理計(jì)劃B．項(xiàng)目管理實(shí)施細(xì)則C．項(xiàng)目管理操作規(guī)劃D．項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃答案：D模塊4建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)劃商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時(shí)也是全國(guó)24座歷史名城之一，在中國(guó)西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直占據(jù)重要地位；伴隨西部大開發(fā)的進(jìn)程，成都經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設(shè)的發(fā)展，三大老商圈也因?yàn)橛行律虡I(yè)/商務(wù)物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級(jí)；同時(shí)，由于各區(qū)域住宅開發(fā)量的激增，相應(yīng)產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨(dú)特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時(shí)，現(xiàn)代物流業(yè)在成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性也越來越明顯，據(jù)相關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì)，到2010年，成都物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內(nèi)，現(xiàn)代物流業(yè)對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-90-商業(yè)物業(yè)分布據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內(nèi)共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購(gòu)物中心、專業(yè)店（包括超市大賣場(chǎng)、家具家居超市、五金機(jī)電市場(chǎng)、電腦產(chǎn)品市場(chǎng)等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場(chǎng)，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場(chǎng)-91-春熙路商圈-春熙路是國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)步行街之一

,同時(shí)也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個(gè)消費(fèi)階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級(jí)商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個(gè)區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個(gè)片區(qū)商務(wù)的發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構(gòu)成,滿足周邊居民日常生活需求的同時(shí)，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費(fèi)；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴(yán)格意義上的商圈，但是由于新城市廣場(chǎng)的加入，特別是百佳超市、百盛的開業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開發(fā)的大盤總量很大，未來該區(qū)域居住人口總量較大，相應(yīng)產(chǎn)生的消費(fèi)需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場(chǎng)的出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構(gòu)成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費(fèi)需求；會(huì)展商圈-由于會(huì)展的輻射效應(yīng)以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級(jí)商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構(gòu)成，目標(biāo)客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-92-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：春熙路以中山廣場(chǎng)為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側(cè)；目前春熙路經(jīng)營(yíng)的在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬平方米左右。經(jīng)營(yíng)中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢(shì)丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內(nèi)新商業(yè)項(xiàng)目有群光百貨、百盛（時(shí)代廣場(chǎng)底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內(nèi)，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場(chǎng)，如萬紫商城、九龍廣場(chǎng)等，由于該類商業(yè)的目標(biāo)客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內(nèi)。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場(chǎng)-93-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢(shì)丹、西武、伊藤洋華堂等購(gòu)物中心第一城購(gòu)物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時(shí)代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場(chǎng)-94-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：商圈范圍內(nèi)集中多個(gè)中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營(yíng)都比較好；伊勢(shì)丹由于開業(yè)時(shí)間不久，加上內(nèi)部品牌整體檔次較高，單品價(jià)位偏高，目前經(jīng)營(yíng)情況一般，但是其時(shí)尚定位較受年輕白領(lǐng)們追捧；區(qū)域內(nèi)正常營(yíng)業(yè)的購(gòu)物中心類商業(yè)只有“第一城購(gòu)物中心”項(xiàng)目，目前NOVO、i.t.都已經(jīng)進(jìn)駐，時(shí)尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經(jīng)營(yíng)面積較小，還需要進(jìn)一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內(nèi)正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上沒有太大改變，人氣已經(jīng)逐漸衰落，街道兩側(cè)商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節(jié)假日或活動(dòng)期間更可高達(dá)50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國(guó)內(nèi)外到蓉游客前往觀光、購(gòu)物；同時(shí)，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場(chǎng)，也成為成都中檔、中高端消費(fèi)者集中消費(fèi)區(qū)之一；從年齡結(jié)構(gòu)上來看：消費(fèi)者主要以中青年的中等收入消費(fèi)者為主，文化與時(shí)尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-95-春熙路現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購(gòu)物中心200620,411購(gòu)物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢(shì)丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場(chǎng)N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對(duì)商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我方依據(jù)以下幾個(gè)重點(diǎn)因素進(jìn)行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)備設(shè)施新舊現(xiàn)狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內(nèi)部品牌質(zhì)量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內(nèi)部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內(nèi)部空間舒適度（層高、照明強(qiáng)度等）；公共共享空間（特指購(gòu)物中心類）設(shè)置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設(shè)店定位不同，從而導(dǎo)致檔次水平略有浮動(dòng)，我方結(jié)合各種因素，根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各區(qū)域物業(yè)進(jìn)行簡(jiǎn)單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)同上。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-96-春熙路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購(gòu)物中心類比例目前較少，精品店中店對(duì)于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時(shí)尚氣息；區(qū)域內(nèi)臨街商鋪對(duì)于步行街氣氛營(yíng)造作用最大同時(shí)正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-97-商圈優(yōu)劣勢(shì)分析

優(yōu)勢(shì):歷史悠久，是成都市城市名片，國(guó)內(nèi)外游客到成都必去的站點(diǎn)之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場(chǎng)、小商品、精品專賣、精品超市一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者各個(gè)方面消費(fèi)需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢(shì)丹等百貨，商業(yè)影響力強(qiáng)；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質(zhì)量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進(jìn)一步提升。劣勢(shì):購(gòu)物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產(chǎn)品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進(jìn)入將會(huì)使區(qū)域百貨類商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購(gòu)物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購(gòu)物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因?yàn)榕c服裝批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對(duì)較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)部人流質(zhì)量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-98-鹽市口商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內(nèi)商業(yè)面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級(jí)商圈之一，也是成都市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內(nèi)部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場(chǎng)，區(qū)域購(gòu)物中心類商業(yè)目前只有摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)，尚缺乏一站式消費(fèi)場(chǎng)所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達(dá)到50000平方米的摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)增加了區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成元素。鹽市口現(xiàn)存商業(yè)構(gòu)成摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)仁恒廣場(chǎng)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-99-序號(hào)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次入住率1人民商場(chǎng)60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場(chǎng)2007高檔100%3北京華聯(lián)30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場(chǎng)30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)50,.000購(gòu)物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場(chǎng)55,000購(gòu)物中心2008高檔現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購(gòu)物中心2011中高檔未來代表性商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)-100-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：成都整體商業(yè)市場(chǎng)-101-現(xiàn)有商業(yè)特征描述：區(qū)域內(nèi)新興商業(yè)項(xiàng)目位中環(huán)廣場(chǎng)下的新世界商場(chǎng)，定位中高端，目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)人士；另外，摩爾時(shí)尚購(gòu)物中心是區(qū)域內(nèi)唯一的一個(gè)購(gòu)物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達(dá)影城，零售專賣店面積相對(duì)較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度?？傮w，區(qū)域內(nèi)既有大型綜合超市，也有時(shí)尚百貨和購(gòu)物購(gòu)物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費(fèi)客群，區(qū)域商業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力不可小視；目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)旺盛，仁恒廣場(chǎng)建成后不僅會(huì)增加區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)比重，同時(shí)也會(huì)有大面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，鹽市口商業(yè)整體升級(jí)即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費(fèi)客群構(gòu)成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數(shù)商業(yè)設(shè)施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，擁有一批固定消費(fèi)客群，如成都百貨大樓、人民商場(chǎng)等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項(xiàng)目整體商業(yè)檔次不高，目標(biāo)客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)和新世界的加入，以及人民商場(chǎng)的整改，區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時(shí)尚度增強(qiáng)，商品結(jié)構(gòu)比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費(fèi)；區(qū)域內(nèi)有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)層次；從區(qū)域發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓供應(yīng)量較大，如“仁恒廣場(chǎng)”區(qū)域商務(wù)氛圍有望進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的需求也將拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)的供應(yīng)和原有物業(yè)的升級(jí)，鹽市口區(qū)域未來中高收入客群比例將會(huì)增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會(huì)增強(qiáng)內(nèi)部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-102-商圈優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：成都著名老商圈，成都市三大市級(jí)商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓數(shù)量的增加將會(huì)推動(dòng)區(qū)域商業(yè)的整體升級(jí)；劣勢(shì)：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對(duì)于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量不大，商業(yè)項(xiàng)目分布相對(duì)分散，商業(yè)集群效應(yīng)仍需加強(qiáng)；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-103-騾馬市商圈現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊(duì)，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場(chǎng)；根據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個(gè)區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域?qū)?gòu)成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個(gè)四通八達(dá)的商業(yè)圈；根據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬平方米左右（包含已經(jīng)倒閉的熊貓城10萬平米），在營(yíng)業(yè)的商業(yè)面積12萬平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對(duì)鹽市口和春熙路較小；目前區(qū)域百貨有太平洋百貨、購(gòu)物中心有鉑金城廣場(chǎng)，但是目前鉑金城招商情況和經(jīng)營(yíng)情況都不佳。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-104-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂福八寶街店、五星電器購(gòu)物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場(chǎng)-105-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標(biāo)客群主要來自于西部區(qū)域，經(jīng)營(yíng)情況良好；家樂福超市經(jīng)營(yíng)情況良好，是區(qū)域內(nèi)常住人口日常生活類購(gòu)物的核心；作為區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經(jīng)營(yíng)情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內(nèi)部商鋪空置率較高；位于內(nèi)側(cè)的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經(jīng)營(yíng)，近期會(huì)陸續(xù)撤出?？傮w上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例相對(duì)較小，對(duì)于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內(nèi)寫字樓酒店供應(yīng)量的增加會(huì)在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復(fù)興仍需要一段時(shí)間。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-106-騾馬市商圈現(xiàn)有代表商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國(guó)信廣場(chǎng)N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購(gòu)物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場(chǎng)200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場(chǎng)-107-騾馬市商圈優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì):道路交通的改造，改變了區(qū)域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側(cè)以及鄰近區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目眾多，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內(nèi)，商務(wù)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側(cè)西大街沿線寫字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個(gè)片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢(shì):雖然曾經(jīng)是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內(nèi)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模小，目前品質(zhì)較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間；鉑金城定位為購(gòu)物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經(jīng)營(yíng)情況不好，區(qū)域內(nèi)缺乏具有號(hào)召性的大體量綜合購(gòu)物中心；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-108-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過我們對(duì)成都商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購(gòu)物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內(nèi)常住居民以及辦公室內(nèi)購(gòu)物人士的消費(fèi)需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會(huì)展商圈等；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-109-西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場(chǎng)的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應(yīng)為新城市廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)黃河店和蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店，商業(yè)供應(yīng)量將近14萬平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費(fèi)類型目前為日活必需品消費(fèi)，中高端百貨類消費(fèi)比例暫時(shí)較??；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-110-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物中心新城市廣場(chǎng)（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國(guó)美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店百貨人民商場(chǎng)黃河店成都整體商業(yè)市場(chǎng)-111-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：區(qū)域由于新城市廣場(chǎng)的出現(xiàn)，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況較好，新城市廣場(chǎng)內(nèi)除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況較慘淡；購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)需要市場(chǎng)支撐，同時(shí)對(duì)發(fā)展商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時(shí)期的培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場(chǎng)2005100,000購(gòu)物中心中檔70%2人民商場(chǎng)黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場(chǎng)-112-西大街商圈優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì):西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應(yīng)會(huì)為區(qū)域提供潛在消費(fèi)客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時(shí)尚精品、購(gòu)物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費(fèi)客流；劣勢(shì):區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應(yīng)；新城市廣場(chǎng)目前空置率較高，影響項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)大眾化，國(guó)美、蘇寧、百佳等經(jīng)營(yíng)較好；相較之下，百盛經(jīng)營(yíng)情況不佳，以新城市廣場(chǎng)為龍頭的新項(xiàng)目還需要加大時(shí)尚因素的引入，增強(qiáng)娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項(xiàng)目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費(fèi)客群；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-113-東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導(dǎo)致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設(shè)路沿線區(qū)域，代表項(xiàng)目有SM生活廣場(chǎng)、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤(rùn)24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬科金域藍(lán)灣等成都整體商業(yè)市場(chǎng)-114-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物中心SM生活廣場(chǎng)（包含沃爾瑪、國(guó)美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-115-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：SM生活廣場(chǎng)位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購(gòu)物中心，目前進(jìn)駐項(xiàng)目的有國(guó)美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項(xiàng)目目前人氣不足，賣場(chǎng)內(nèi)部比較冷清；原因在于SM廣場(chǎng)鄰近區(qū)域入住人口總量暫時(shí)較少，附近區(qū)域新盤都在開發(fā)當(dāng)中，對(duì)于10萬以上商業(yè)市場(chǎng)支撐力度略顯不足，同時(shí)也由于SM業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏特色，無法吸引區(qū)域以外的消費(fèi)者前來消費(fèi)，僅靠當(dāng)前區(qū)域內(nèi)部居民經(jīng)營(yíng)難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營(yíng)情況較好；序號(hào)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場(chǎng)100,500購(gòu)物中心中高檔85%2世紀(jì)聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)-116-未來商業(yè):區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內(nèi)大規(guī)模拿地，其中必然會(huì)包含相當(dāng)體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過16萬平米。從已知的數(shù)據(jù)，未來區(qū)域內(nèi)即將出現(xiàn)的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購(gòu)物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費(fèi)市場(chǎng)巨大，新型購(gòu)物中心類商業(yè)將會(huì)與現(xiàn)有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱所屬商圈開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤(rùn)置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購(gòu)物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A-117-區(qū)域特征:區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀總體規(guī)模小，商業(yè)分布零散，處于商業(yè)發(fā)展初級(jí)階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤聚集，未來區(qū)域會(huì)形成大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅片區(qū)，商業(yè)消費(fèi)潛力巨大；在一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)將會(huì)集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購(gòu)物中心需要在區(qū)域開發(fā)相對(duì)成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費(fèi)客群將會(huì)更多截流東部城區(qū)（特別是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開發(fā)區(qū)）客群，改變購(gòu)物只去春熙路的商業(yè)格局。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-118-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè):商圈范圍指以會(huì)展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會(huì)展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區(qū)域商業(yè)中心

;成都整體商業(yè)市場(chǎng)-119-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表:序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業(yè)店—超市大眾100%3國(guó)美電器20073,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂200715,000專業(yè)店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業(yè)店—超市大眾100%區(qū)域特征:以老會(huì)展為中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)店比例最大，大型賣場(chǎng)滿足周邊區(qū)域常住居民日常消費(fèi)需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務(wù)中心集中在會(huì)展商圈內(nèi)；該商圈人流主要來自于會(huì)展周邊、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會(huì)展商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-120-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區(qū)住宅開發(fā)，居民日常消費(fèi)就近選擇的結(jié)果；目前的金沙商圈主要核心區(qū)是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)有西單商場(chǎng)、創(chuàng)美家居、家樂福光華店等，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)14萬平方米左右。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-121-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次1北京西單商場(chǎng)200540000百貨公司中檔2家樂福光華店20038000專業(yè)店-超市大眾3百安居金沙店200513000專業(yè)店-家居建材中高檔4麥德龍200111000專業(yè)店-超市大眾5創(chuàng)美家居·金沙國(guó)際200460000專業(yè)店-家具家居中高檔1大地新光華廣場(chǎng)Sep-0728000商業(yè)街中高檔2力寶樂賓百貨Dec-0730000百貨公司中高檔3沃爾瑪超市大地新光華廣場(chǎng)店Sep-0720000專業(yè)店-超市大眾4仁和春天廣場(chǎng)2009100000購(gòu)物中心中高檔5優(yōu)品道大型超市項(xiàng)目200721000專業(yè)店-超市大眾6優(yōu)品道200720000商業(yè)街中高檔7金沙萬瑞中心2009N/AN/AN/A8華府金沙2008N/A底商-配套商業(yè)N/A成都整體商業(yè)市場(chǎng)-122-區(qū)域新項(xiàng)目商業(yè)結(jié)構(gòu)特征專業(yè)店—大型超市、電器連鎖在區(qū)域商業(yè)比重最大，區(qū)域商業(yè)生活屬性明顯；新型商業(yè)類型—購(gòu)物中心成為市場(chǎng)主角；具有明顯的區(qū)域特征，集中分布在同一片區(qū)，輻射西二環(huán)、西三環(huán)區(qū)域。雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：雙楠商圈是距離貴項(xiàng)目地塊距離最近的商業(yè)區(qū)，同時(shí)該商圈也是西城區(qū)較早形成的商業(yè)區(qū)；目前的雙楠商圈商業(yè)主要分布在二環(huán)路西一段兩側(cè)，現(xiàn)有商業(yè)面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂雙楠店；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-123-雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1伊藤洋華堂200324000百貨公司中檔100%2人人樂雙楠店200325000專業(yè)店-超市大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)以大眾類日常消費(fèi)為主，帶有明顯的區(qū)域鄰里中心特征；伊藤洋華堂和人人樂超市都是2003年開業(yè)，經(jīng)過幾年發(fā)展，兩店經(jīng)營(yíng)都還算理想，但是區(qū)域內(nèi)新商業(yè)供應(yīng)較其他區(qū)域明顯不足；從城市商業(yè)分布角度看，雙楠商圈的出現(xiàn)滿足其所在局部區(qū)域居民日常生活購(gòu)物以及就近商業(yè)消費(fèi)的需求，但是整體并沒有形成以覆蓋西部城區(qū)的商業(yè)規(guī)模；金沙光華商圈的發(fā)展對(duì)于雙楠區(qū)域有一定的影響，未來新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐金沙光華商圈，會(huì)在一定程度上壓制雙楠商業(yè)的向外輻射；雙楠商圈距離貴項(xiàng)目最近，但是由于雙楠商業(yè)結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模有限，對(duì)于貴項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展影響不大，具體要視貴項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃而定。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-124-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：商圈分布區(qū)域以人南立交為核心，沿二環(huán)路兩側(cè)分布；目前分布的商業(yè)有家樂福、好又多、國(guó)美電器、天府匯城購(gòu)物中心等；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-125-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率百安居科華店20067,800專業(yè)店-家居中檔100%家樂福大世界店--------1,0000專業(yè)店-超市大眾100%仁和春天棕北店20036,000百貨公司高檔100%國(guó)美電器棕北店20025,000專業(yè)店-電器大眾100%好又多亞太店19974,000專業(yè)店-超市大眾100%天府匯城購(gòu)物中心2003100,000購(gòu)物中心中檔95%好百年200570,000專業(yè)店-家居中高檔100%蘇寧電器20064,000專業(yè)店-電器大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)基本成形，商業(yè)輻射城南區(qū)域，商圈業(yè)態(tài)涵蓋高端百貨、家電、大型超市、家居建材等；于其他區(qū)域型商圈相同，商圈的發(fā)展由于天府匯城購(gòu)物中心（內(nèi)部有世紀(jì)華聯(lián)、友誼百貨）而加速發(fā)展，天府匯城購(gòu)物中心面積10萬平方米。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-126-天府新城—城南科技區(qū)商圈10個(gè)以上五星級(jí)酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現(xiàn)代藝術(shù)館……未來的天府新城將充滿時(shí)尚元素?！皶?huì)展經(jīng)濟(jì)”也將是‘時(shí)尚城南’的一張對(duì)外名片，今后的天府新城，如同洲際、希爾頓這樣的五星級(jí)酒店將達(dá)到10個(gè)以上。”天府新城還將打造高檔購(gòu)物商業(yè)圈，奧特萊斯品牌購(gòu)物街、中航時(shí)尚購(gòu)物中心、深圳茂業(yè)精品商城、城南國(guó)際購(gòu)物商圈等大型時(shí)尚賣場(chǎng)將成我市全新的“時(shí)尚標(biāo)簽”。成都整體商業(yè)市場(chǎng)已建大型商業(yè)物業(yè)成都整體商業(yè)市場(chǎng)已建商業(yè)租售情況目前，區(qū)域內(nèi)僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平米.區(qū)域內(nèi)底層商鋪平均租金在70-150元/平米/月之間。成都整體商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)2010年及2011年是南延線商業(yè)供應(yīng)高峰期，南延線目前整體商業(yè)存量近40萬平米，至2012年約有23個(gè)大型商業(yè)面市，整體供應(yīng)量突破200萬平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市等大賣場(chǎng)，餐飲娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑等商業(yè)街，旅游文化等復(fù)合商業(yè)體。區(qū)域商業(yè)前景看好，潛力巨大。成都整體商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域未來大型商業(yè)效果圖荷蘭GTC時(shí)尚購(gòu)物街深圳茂業(yè)集團(tuán)高端商業(yè)中航時(shí)尚購(gòu)物中心蘇寧大型購(gòu)物中心成都整體商業(yè)市場(chǎng)成都整體商業(yè)市場(chǎng)各商圈租金對(duì)比-132--133-各區(qū)域面積超過5萬平方米代表商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱所屬商圈開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積商業(yè)類型人民商場(chǎng)鹽市口店鹽市口商圈195360,000百貨公司天府匯城購(gòu)物中心城南商圈2003100,000購(gòu)物中心創(chuàng)美家居·金沙國(guó)際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居創(chuàng)美家居·金沙國(guó)際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居新城市廣場(chǎng)西大街商圈2005100,000購(gòu)物中心成都熊貓城騾馬市商圈2005100,000倒閉SM城市廣場(chǎng)東二環(huán)商圈2006100500購(gòu)物中心摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)鹽市口商圈200750,000購(gòu)物中心成都萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)東南二環(huán)2008150,000購(gòu)物中心群光百貨春熙路商圈2008100,000百貨公司仁恒廣場(chǎng)鹽市口商圈200855,000購(gòu)物中心仁和春天廣場(chǎng)金沙光華商圈2009100000購(gòu)物中心華潤(rùn)置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購(gòu)物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面積超過5萬平方米商業(yè)項(xiàng)目分布圖市級(jí)商圈區(qū)域型商圈大型商業(yè)分布特征：面積超過5萬平米的大型商業(yè)多數(shù)都分布在區(qū)域型商圈內(nèi)，春熙路為代表的核心商圈目前大體量物業(yè)相對(duì)較少，并且每個(gè)已經(jīng)形成的區(qū)域商圈內(nèi)基本都有一個(gè)面積10萬平米以上的購(gòu)物中心物業(yè)，從全市商業(yè)發(fā)展來看大體量物業(yè)的出現(xiàn)是區(qū)域商圈形成的標(biāo)志；從右圖上可以看到面積超過10萬的大型購(gòu)物中心類項(xiàng)目基本上沿二環(huán)線均勻分布，結(jié)合已有商業(yè)物業(yè)，將會(huì)加強(qiáng)各區(qū)域商圈的輻射能力，最終構(gòu)成東部、西部、南部三大商業(yè)聚集區(qū)，北部發(fā)展目前較緩，各項(xiàng)目建成后，二環(huán)將形成商業(yè)環(huán)帶；三環(huán)線二環(huán)線一環(huán)線成都整體商業(yè)市場(chǎng)-134-其他商業(yè)分布專業(yè)物流類商業(yè)市場(chǎng)：城北以荷花池區(qū)域日用品批發(fā)市場(chǎng)、五塊石區(qū)域的藥材等批發(fā)市場(chǎng)、高筍塘區(qū)域的建材等批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成成都批發(fā)物流及貨物集散中心;城南專業(yè)市場(chǎng)主要由紅牌樓以汽配專業(yè)市場(chǎng)、汽車整車專業(yè)市場(chǎng)、川藏線家具專業(yè)市場(chǎng)、一環(huán)路電腦市場(chǎng)組成;餐飲娛樂類市場(chǎng)：成都餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，形成了諸如：琴臺(tái)路、一品天下等主題餐飲街，在沙灣、羊西絨、府南新區(qū)、武侯祠、雙楠、肖家河、紫荊、玉林、科華路、望平街、李家沱等區(qū)域也聚集了一定規(guī)模的餐飲類業(yè)態(tài);成都娛樂類業(yè)態(tài)主要由酒吧、KTV、迪廳等構(gòu)成，在成都尤以玉林、紫荊、紅瓦寺等地區(qū)為代表;餐飲以琴臺(tái)路為例，因?yàn)榈赇仈?shù)量多，聚集各類餐飲110多戶，成為有名的餐飲街；紫荊因?yàn)榫奂锨G電影城、MIX、僑江南等成為休閑娛樂集中區(qū)。規(guī)模與特色以及便捷的交通是商業(yè)特色街運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-135-成都商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)分析：通過以上我們對(duì)成都市各級(jí)商圈的分析總結(jié)，我們對(duì)成都商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歸納為以下幾個(gè)特征：百貨走中高端精品路線：從近兩年各個(gè)商圈的發(fā)展來看，中高端時(shí)尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一；購(gòu)物中心發(fā)展成為趨勢(shì)：不論市級(jí)商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購(gòu)物中心的數(shù)量和規(guī)模再逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會(huì)越來越多在市場(chǎng)上出現(xiàn)；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進(jìn)駐加速各個(gè)區(qū)域商圈的形成，并占據(jù)區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費(fèi)需求；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-136-整體商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)：通過以上對(duì)成都整體商業(yè)市場(chǎng)的分析，可以得出以下結(jié)論：目前城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要還是集中在春熙路和鹽市口區(qū)域，并且伴隨新項(xiàng)目的陸續(xù)完工，這兩個(gè)市級(jí)商圈仍會(huì)繼續(xù)升級(jí)發(fā)展，其中鹽市口的發(fā)展?jié)摿ο啾容^大；騾馬市與西大街商業(yè)由于交通等原因會(huì)相互融合，成為影響整個(gè)西部城區(qū)的商業(yè)區(qū)；城市未來商業(yè)供應(yīng)中，購(gòu)物中心模式會(huì)越來越多地出現(xiàn)，從目前市場(chǎng)上已有的購(gòu)物中心類商業(yè)來看，各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況目前并不理想，原因在于區(qū)域市場(chǎng)不夠成熟以及發(fā)展商對(duì)于購(gòu)物中心模式經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致，缺乏特色是目前市場(chǎng)上購(gòu)物中心普遍存在的特征；新項(xiàng)目單體規(guī)模逐漸增大，從新項(xiàng)目構(gòu)成情況看，單體50000平米以上的項(xiàng)目逐漸增多，特別是面積超過10萬的商業(yè)集中供應(yīng)，發(fā)展商對(duì)于商業(yè)物業(yè)功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度越來越重視，也希望通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)塑造自身的商業(yè)核心地位；城區(qū)各個(gè)方向區(qū)域商圈逐漸形成，城區(qū)商業(yè)格局日趨合理，二環(huán)沿線將形成商業(yè)帶，對(duì)二環(huán)周邊以及三環(huán)沿線消費(fèi)者的爭(zhēng)奪將會(huì)成為和大型項(xiàng)目的重點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)處于目前的西部商圈、城南商圈的夾角，兩大商圈對(duì)于區(qū)域有一定輻射，但區(qū)域內(nèi)仍存在一定商業(yè)空間，商業(yè)定位一方面考慮臨近商圈的發(fā)展情況，同時(shí)更要視區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目的入市情況。城南天府新城區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d城市中心，未來發(fā)展關(guān)注的熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮?。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-137-演講完畢，謝謝觀看！快速消費(fèi)品行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目錄Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通過具有高覆蓋率和多種渠道并存的分銷網(wǎng)絡(luò)來接近