房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例

第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析簡(jiǎn)述房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營(yíng)以獲取收益的商業(yè)活動(dòng)。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營(yíng)的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資等。11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤(rùn)率4．資本金利潤(rùn)率5．資本金凈利潤(rùn)率6．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11.2房地產(chǎn)買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬(wàn)元購(gòu)買一套120㎡住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬(wàn)元。其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營(yíng)業(yè)稅的1%、售價(jià)的0.5%、售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項(xiàng)投資？1夾1買.放2雅房包地周產(chǎn)屯買鉆賣年投股資著分凱析解蠢：肢簡(jiǎn)候要慘投戴資搶回訂報(bào)朝分夏析怖如阿下廣：1．嫁計(jì)算雅相應(yīng)替指標(biāo)1）葛投資歸成本符（購(gòu)衣買價(jià)架）：央30續(xù)0蝴00語(yǔ)0元2植）摩銷踏售臥手屆續(xù)深費(fèi)卷：殖4踢0聲0臣0嶺0燒0因×港1殼.獲5需%竟=閘6仇0向0弦0董元11衣.2指房地偶產(chǎn)買帝賣投炒資分懷析3喉）睡有右關(guān)程稅潔費(fèi)（1捉）營(yíng)呈業(yè)稅誦：4赤00被0吵00脆×5錄%=慌20綠0啦00現(xiàn)元（2竭）城喝市建謊設(shè)維私護(hù)稅悟：2淺0班00滔0×不1%嚇=2貿(mào)00針元（3望）印目花稅拾：4紫00考0誓00曠×0蟲(chóng).5慰%=筋20瓜0元（4千）契津稅：鄭40滔0兩00劇0×訊1.摧5%毫=6現(xiàn)0其00雷元（戴5叨）想城傅市紡?fù)涟椎責(zé)o使膚用間稅抵：榜0戶.碑5倘×坑1俗2坦0因×剝3金=弊1曾8蜘0掌0膀元（怕6艷）取評(píng)競(jìng)估紐奉、形交哄易漸、陳登肆記以等幫費(fèi)飲用紗：心約潤(rùn)2絞0臺(tái)0似0懂元（激7懲）手所耀得主稅佳：（銷伯售價(jià)謙-購(gòu)唱買價(jià)犧-利債息-強(qiáng)經(jīng)營(yíng)魄費(fèi)用防-直兩接稅拾費(fèi)）顫×2咱0%它=1黃2呢76恥0元11鮮.2件房地?cái)r產(chǎn)買薪賣投田資分托析4奸）轎投草資繩凈媽收摩益（臥1核）帶稅溪后多利認(rèn)潤(rùn)背：叮5引1超0爆4飯0待元（個(gè)2士）蓬投區(qū)資墻利信潤(rùn)妨率盡：絮6視3糠8眉0但0序÷惕3伸0屯0塌0踐0捆0魄=嶼2拖1溫.考2僵7戶%（惠3滔）懼資拔本念金盤凈跪利纏潤(rùn)莊率租（錦年泉投鏟資絨收賄益彈率值）西：5陣1扮0陸4占0岔÷完3堡÷閥3麥0材0卷0及0婆0葬=項(xiàng)5尤.教6根7勞%11瀉.2亡房地爸產(chǎn)買踢賣投欠資分卵析2珍．累簡(jiǎn)槳要撈分灑析如米果累該布投聰資疏者灣將投其跑投或資漫資稅金像存簽入誼銀哈行餐，阿年深利魚(yú)率庭為常3搏.蟻5笛%脅，尋三快年擦利游息嘗為跪3感1厭5灘0撞0脅元敗，婚扣惠除餡2環(huán)0揭%盾的美利斷息俊稅戰(zhàn)6抵3侍0欠0釣元肺，阿凈脈收縫益茂為極2暢5絕2流0說(shuō)0更元箭，碰總示投趣資隆利懶潤(rùn)假率印為犧8客.稻4涌%巡壽，敲年腎收醉益器率愁（鴿資顏本秘金硬凈寫利種潤(rùn)耗率臭）蹲為俱2乓.川8奸%百。1劣1兆.命2斥房姑地蹈產(chǎn)怨買飾賣衣投短資飼分狗析兩者敏相比預(yù)，儲(chǔ)喉蓄投由資比懂購(gòu)房屋投資渡的投對(duì)資收虹益率鑰低2排.8故7%壇，但循儲(chǔ)蓄液投資抓相對(duì)灣穩(wěn)定銜，除浮通貨丟膨脹逃外，指基本胳上無(wú)鍋風(fēng)險(xiǎn)艘，而謹(jǐn)購(gòu)房蹲投資穗的結(jié)素果卻勻有較煎大的皇變數(shù)悠，如敗3年杠內(nèi)用召于出盒租經(jīng)醉營(yíng)，純則可紋有租傲金收填益，猴僅租支金收桑益一箭項(xiàng)就贊已經(jīng)犧相當(dāng)釘于銀貓行利盆息收絨益，浮如果帝稅費(fèi)聞減免飯或售倉(cāng)價(jià)增顫加，母其收巧益更嬌高，絮但如屋果售姓價(jià)沒(méi)辱升幅羊，3痕年后屬仍無(wú)原法售槳出，秒則只錘好轉(zhuǎn)定為長(zhǎng)態(tài)線投松資，酒靠收倚租金圓逐步在回收寸投資鼻資金膚，等庸待出溫售時(shí)冠機(jī)。畫投資謙者在防進(jìn)行竄房地瞎產(chǎn)買扒賣投猜資回滋報(bào)分呆析時(shí)謎，其遵收益妙率的閘底線幫通常段是與克銀行厭利息馬作對(duì)倒比。堅(jiān)相比徒之下嚇，購(gòu)紋房投江資收霧益大漲于銀挺行儲(chǔ)槐蓄投圣資，列但風(fēng)朵險(xiǎn)同邊時(shí)存犁在。1耽1精.篇5恰房嘆地押產(chǎn)瓜置鼠業(yè)掏出芒租扔經(jīng)躲營(yíng)擴(kuò)投它資靠分疑析案例拴11慈-4齒：某知公茫司赤以博1晚0原0更0撫0覺(jué)元疾/身平期方飛米舊的熟價(jià)川格飼購(gòu)椅買臨了廟一積棟殼建擦筑題面促積隸為旱2膏7悄0購(gòu)0碰0齡平狂方井米瘡的餃寫串字越樓銷用雞于撫出著租智經(jīng)傻營(yíng)寫，僅該多公州司密在鵝購(gòu)?fù)I欺寫沒(méi)字描樓枯的團(tuán)過(guò)背程傭中條，沃支賢付局了陡相莊當(dāng)揭于備購(gòu)逃買躁價(jià)壘格故5嬸.艙3邀%仿的湯各蜻種澤稅冊(cè)費(fèi)緞（棟如員契認(rèn)稅產(chǎn)、隔手濟(jì)續(xù)斥費(fèi)桃、唇律班師憑費(fèi)倉(cāng)用螺、便其音他霉費(fèi)縫用畢等戀）寺。梨其濃中慶，拿相忌當(dāng)鳳于紀(jì)樓跌價(jià)亞3段0澆%麻的使購(gòu)沸買傲投長(zhǎng)資譯和執(zhí)各雀種資稅繼費(fèi)銷均蔽由駐該汗公淚司煮的協(xié)自查有遠(yuǎn)資況金棵（散股邀本死金遭）右支線付路，喇相范當(dāng)良于樹(shù)樓句價(jià)貝7離0通%挨的繼購(gòu)咳買悟投廚資型來(lái)翻自撓于障期倦限渠為挺1新5療年北、奔固榨定拋利液率影為享7飲.塑5摩%碰、園按塞年紛等股額輪還街款盲的襖商猛業(yè)異抵茶押餐貸屋款拜。11喝.5戶房地摩產(chǎn)置友業(yè)出勁租經(jīng)駐營(yíng)投松資分狐析假拔設(shè)穗在蛙該憲寫悼字凳樓艙的顧出接租稠經(jīng)伍營(yíng)例期斯內(nèi)敲，顏其敘月向租深金盒水臺(tái)平已始損終省保膊持您在聯(lián)1挎6夏0眼元紛/研㎡兵，謹(jǐn)前繼3糠年墊的洋出絮租榴率翠分絞別摟為縣6奪5質(zhì)%思、復(fù)7伶5神%素、別8殊5東%趣，杯從清第瘋4雹年懲開(kāi)餐始食出貝租催率欣達(dá)孤到源9鴉5外%譜，差且潮在規(guī)此羨后朝的院出吳租直經(jīng)板營(yíng)姨期里內(nèi)悶始產(chǎn)終今保貞持以該碰出并租蝴率壟。吵出鍬租扇經(jīng)友營(yíng)翠期持間炸的愁經(jīng)概營(yíng)患成貴本廣為凈毛揀租專金柴收竭入維的評(píng)2店8令%澤。燈如拔果耽購(gòu)蘿買擇投贏資滲發(fā)押生盈在做第胞1慘年檢的緊年妙初沈，簽每奔年五的暢凈鴉經(jīng)艙營(yíng)旦收村入愁和禁抵云押語(yǔ)貸揚(yáng)款討還像本珠付財(cái)息灣支剪出非均帶發(fā)釘生奶在恨年軌末說(shuō)，喬整蛋個(gè)很出拳租倦經(jīng)陜營(yíng)災(zāi)期烘為跨4蕉8佳年竟，騾投絨資步者輪的鋪目牽標(biāo)摩收巡壽益異率荒為痛1譜4信%幕。試從舞投資碗者的爹角度涂，計(jì)苦算該絲式項(xiàng)目敲自有逼資金言的財(cái)增務(wù)凈鞭現(xiàn)值親和財(cái)遍務(wù)內(nèi)套部收摸益率矩，并宗判斷綁該項(xiàng)負(fù)目的擦可行婦性。11悶.5略房地嬸產(chǎn)置判業(yè)出賠租經(jīng)仗營(yíng)投捆資分私析解：誕簡(jiǎn)要潮分析分如下訊：1癢．毯相驢應(yīng)鑒指荒標(biāo)噸計(jì)港算1嚼）炭寫腹字殃樓世投傘資匯的晴基鑼本旺情灶況逼:（1廉）寫責(zé)字樓周購(gòu)買繞總價(jià)敬：款2涌7紡00印0×倡10效0伏00嘴=2益7苗00嚇0（建萬(wàn)元夜）（2維）購(gòu)釣買寫掘字樓業(yè)的稅銹費(fèi)：黃27參0赴00嗽×5姨.3哭%=俯1惕43速1（海萬(wàn)元日）（3伏）股捎本投差資：脆2般7攀00儲(chǔ)0×窮30學(xué)%+夠1廟43扣1=場(chǎng)9似53主1（戰(zhàn)萬(wàn)元條）（餅4形）羞抵籌押妥貸民款評(píng)額煮：檢2饅7擔(dān)0消0橋0腰×起7裂0已%陪=赴1育8限9帝0恐0眼（陣萬(wàn)冷元山）1舟1鍬.道5道房牽地悉產(chǎn)番置柴業(yè)牢出倦租旬經(jīng)遺營(yíng)壇投久資勒分鐵析2單）偉抵永押晉貸墨款焦年繳還滴本直付喜息夕額1尖1取.納5四房鮮地爺產(chǎn)先置汁業(yè)刪出安租齊經(jīng)顆營(yíng)近投計(jì)資碎分缸析3調(diào)）匯寫購(gòu)字煉樓詳各鐮年追凈劃經(jīng)摧營(yíng)偉收劑入衫情亦況第呢1繞年深凈效經(jīng)福營(yíng)烏收掛入粉：27五0揀00時(shí)×1犬60清×1庫(kù)2×校65踩%×噴（1抽-2謠8%沃）=肥2樸42頑6.貞11塑（萬(wàn)賢元）第2燦年凈際經(jīng)營(yíng)贏收入靈：2司7蔑0坡0葵0市×更1足6焰0翠×療1圈2診×躺7谷5葬%圾×敵（日1居-之2談8俱%浩）籃=獄2晶7確9莖9澤.沉3靜6倡（版萬(wàn)礎(chǔ)元漁）第3利年凈版經(jīng)營(yíng)蘿收入給：27反0臟00晉×1壞60莖×1火2×壺85攪%×艙（1艙-2蠻8%男）=蹦3添17伍2.繞61能（萬(wàn)女元）第握4絲式年源及饑以蹤蝶后施各酒年鞋凈雹經(jīng)蟻營(yíng)道收僻入拼：27副0善00殺×1聞60搞×1尚2×叉95鵲%×稿（1蘋-2望8%繡）=招3沫54耀5.喘86秒（萬(wàn)臥元）本蛋項(xiàng)舅目蘿投笑資游自卡有沃資怒金污的化現(xiàn)奪金獄流帝量露表墾，暑如捧表脆1烏1掃-卡3箭所骨示橋。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營(yíng)收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表1必1-皮3決現(xiàn)昌金流槍量表且（自咱有資赴金、自稅前指）夏單勵(lì)位：朽萬(wàn)元1犧1貢.哈5校房瓦地勻產(chǎn)鳴置差業(yè)惱出貝租濃經(jīng)笨營(yíng)語(yǔ)投紀(jì)資晴分若析4貨）激該蠢投泥資飽項(xiàng)歪目枕的斯財(cái)立務(wù)么凈筆現(xiàn)峰值因?yàn)閕c=1苦4%飄，故11咱.5土房地俊產(chǎn)置襲業(yè)出鄙租經(jīng)艦營(yíng)投摧資分笛析5）搭該投躍資項(xiàng)姥目的吧財(cái)務(wù)家內(nèi)部錫收益藍(lán)率因?yàn)槔╥1=1暮4%鳴時(shí)，NP陸V1=騾7奶8番9帳.諸8拌1石萬(wàn)異元企，摧設(shè)i2=1聽(tīng)5%旅，則促：用垮插賞入澡法11呢.5鵝房地康產(chǎn)置朱業(yè)出汪租經(jīng)輝營(yíng)投弱資分倍析2．庫(kù)結(jié)論因噴為評(píng)N用P臭V款=多7儉8血9吊.衫8坊1響萬(wàn)差元兩＞渴0紛，煙F歌I裳R夸R獎(jiǎng)=樂(lè)1驚4乞.捉7繩8膀%櫻＞哪1條4敢%錫，遍故畝該浩項(xiàng)蘇目眠可拾行此。1跟1大.橫5控房饒地京產(chǎn)夾置并業(yè)闖出蕩租射經(jīng)抱營(yíng)悠投閃資塵分愚析案例表11劫-5鮮：某邊寫隙字截樓質(zhì)售慶價(jià)勉1定9腥5雜0頸萬(wàn)慢元規(guī)，刺該煎樓園宇危擁冰有時(shí)辦巴公灰單柜元囑6亞0若個(gè)謹(jǐn)，貼每變個(gè)全單耳元私平譽(yù)均幅月榨租趙金厭6棒0山0御0脊元匠，漠并林以績(jī)每搶年很5慕%飽的枕速忠度蹲遞編增笛。施設(shè)虜每藏單喬元銜每株年盼的菌空母置嗚及塔其蔽他攜損劃失廢費(fèi)滿為搭單研元行月味租唉金蠅收兩入工的如2縫倍魯。糟第令1戶年鋤的壓經(jīng)泄?fàn)I字成閑本匪為柄毛贊租允金屈收些入縮慧的飛2遞0蠶%謙，巖以知后疫每種年捏按煎6善%順的皮幅監(jiān)度母遞戴增暴。等投隨資響者黨可書(shū)獲括得脊利獨(dú)率祥為搬1善2指%裂，炒期獸限丈1悄5辟年格的珍1旺5退0咸0是萬(wàn)晌元峽的碧貸局款嫁，業(yè)要授求荒按盼月天等郵額諸還碌本斬付瞎息運(yùn)。魄貸松款菠成獅本著（風(fēng)申辜報(bào)便費(fèi)付、秋評(píng)藥估萌費(fèi)濁、屋活恩動(dòng)余費(fèi)層等丸）嚷占挨貸濁款杰額哨的原2旬%彼。該物正業(yè)資膝產(chǎn)使嗓用1壤5年貓，按怪線性企折舊服法計(jì)爛算折返舊費(fèi)按用。炕折舊揪基數(shù)線為投舌資額雹的8論5%涉。若爆投資尚者要菠求的棵投資郵收益火率為石20預(yù)%，磁該項(xiàng)役目是朝否值籠得投鉆資？1摟1喚.灶5擱房樹(shù)地學(xué)產(chǎn)農(nóng)置度業(yè)你出鞠租惕經(jīng)炮營(yíng)張投賊資梨分溉析分析紛：大蹦部然分舊投冶資鉛者巧都鳥(niǎo)要糞依搞賴賞籌波措小的陷資涉金蜻進(jìn)置行腸房孟地慢產(chǎn)肯投吩資找，握而陶抵善押鍛貸虹款張是拘房齒地藥產(chǎn)亭資截金元籌必措董的態(tài)主心要掩形焰式琴。丸投凡資廊者漠經(jīng)悟常廟面白臨茫的限問(wèn)熔題疤之煙一警就仇是朝權(quán)方衡炕抵荒押排貸哥款晶投勉資勝的事效醬益叢，涉作祖出曲投渾資壩決剪策永。格本來(lái)案買例仆實(shí)摟際旨上灑是肥想登考糧察治該瘦項(xiàng)礙目遭的糕抵坡押腳貸寨款罷投霸資郵決糊策追是盾否廟可口行素。獸也襖就驅(qū)是躲說(shuō)盒，散該宮項(xiàng)瀉目喉在蓮貸亡款脂的這情朱況媽下?lián)卧俜e考匆慮泄各尤種爭(zhēng)應(yīng)展交抗稅話款較，氧還清能楚否值獲鹿得爽預(yù)羞期趨收錢益廈。為了汪求解迅這一句問(wèn)題至，應(yīng)肚分別刷計(jì)算矩該項(xiàng)招目的偏貸款革分期挎償付捐計(jì)劃燦、年幼度折危舊額在、稅補(bǔ)額、證稅前堂及稅慢后現(xiàn)宜金流癥量，亭并依竊據(jù)稅體后現(xiàn)認(rèn)金流納量及束投資霜者要溫求的脾收益殼率計(jì)苗算該誰(shuí)項(xiàng)目荷的凈防現(xiàn)值古及內(nèi)咽部收櫻益率帖，據(jù)啄此作顆出投記資決廊策。1護(hù)1奶.穿5嘉房尊地駱產(chǎn)蝕置立業(yè)菌出蜻租籮經(jīng)林營(yíng)腸投絲式資韻分堤析解：1．傍貸款匠分期奮償付蜜計(jì)劃已知鳴:銹該筆花貸款炮年利逗率r=愧1裙2料%躬，僵期蛋限n=角1斷5臭×牛1念2風(fēng)=朵1杏8寇0且個(gè)攝月只，崇要獎(jiǎng)求伙按哭月班還善本爭(zhēng)付耗息閃，航則隆：（1粉）每懶月計(jì)怨息利蹈率：i=r/n=伙0尚.有1貞2吵/爭(zhēng)1擱2基=爹0儲(chǔ).配0陣1（救2啟）抓月墻還馬款稼系信數(shù)睬:1潮1個(gè).匹5幼房淺地黃產(chǎn)帽置我業(yè)央出擔(dān)租浩經(jīng)斬營(yíng)捉投狗資胃分銳析（3乎）月果還本眠付息合額擴(kuò):號(hào)1帽50尸0×賭0.狼01犯2扛=亞18班(萬(wàn)麗元)（孩4熔）饒年榜還攤本略付塊息踩額剝:策1岔8提×蠻1東2旋=而2繪1嬸6失(塌萬(wàn)鵲元淹)（5妖）年進(jìn)貸款鎖余額貴：1斑1娃.葉5瘦房殲地煤產(chǎn)繁置腸業(yè)駱出巧租代經(jīng)豆?fàn)I攔投堅(jiān)資燙分學(xué)析把上評(píng)述已黃知條釣件代午入，悉將會(huì)懶得到霞各年驅(qū)末的挎貸款陣余額般數(shù)值森。例：喂第5播年末帆貸款狠余額食為：又科∵嚼某管年月償鋒還凈本樹(shù)金仗=義上沒(méi)一附年宿貸紅款襪余名額趣–用該董年舟貸互款送余招額某年華償還燒利息企=跌每疤年付腫款額性–濫該乘年償層還本易金∴掛各財(cái)年攻償林還朵本層金等和昌利獎(jiǎng)息算情走況玻依棟次斃可碌以架算捎出煌。詳見(jiàn)退抵押規(guī)貸款葬分期伶償還開(kāi)計(jì)劃傭,見(jiàn)赤表1叨1-靈4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表掠1瞇1聽(tīng)-加4肯抵錘押裳貸翁款耕分也期潑償蠟還補(bǔ)計(jì)兄劃芒表天單虜位獅：乎萬(wàn)缺元11外.5營(yíng)房地會(huì)產(chǎn)置裝業(yè)出鍵租經(jīng)盟營(yíng)投琴資分純析2且．吳折設(shè)舊纏計(jì)鑒劃已始知器：擠該直物毒業(yè)損按宴線瓜性辮折鐮舊而法芒計(jì)宏算第折累舊鏈額戀；折舊歐基數(shù)魯為：技1沃95墳0×喉85慌%=議1設(shè)65娛7.留5萬(wàn)偉元；則年美平均坦折舊附額為浩：1終6婚57禍.5誓×1羨/1桌5=籍11膏0.訊55衣（萬(wàn)普元）11滑.5斬房地姓產(chǎn)置殼業(yè)出鐵租經(jīng)厘營(yíng)投般資分酸析3塊．腫稅楚前抄現(xiàn)墓金灣流附量各年卡稅前策現(xiàn)金孕流量=各止年潛宜在總萍收入摘-各臉年空羞置及貝其他鏡損失滑-經(jīng)勞營(yíng)成飛本（拴或經(jīng)輪營(yíng)費(fèi)胸用）印-年男還本那付息心額。按庸題姐設(shè)逮已澡知哀條餃件晌，（節(jié)1墳）勢(shì)該失項(xiàng)凝目屢年安潛薪在昂總腐收托入=廢單襖元疫月掘租綿金迅×姓單倦元水?dāng)?shù)成×跟1仆2冰個(gè)資月禾×權(quán)（必1巖+德升生幅機(jī)）（啞2仰）穗該牧項(xiàng)匙目冶空觀置椅及紋其貝他表?yè)p丈失=啊2鑼×教單社元軋?jiān)戮舛督鸶小猎鈫沃笤魯?shù)質(zhì)×芒（番1久+捧升乖幅搬）（3鄉(xiāng)豐）實(shí)鄙際總汗收入牽=潛鍛在總性收入山-空少置其嗽他損技失1精1辨.繼5基房蒙地都產(chǎn)竿置怨業(yè)廁出談租原經(jīng)挺營(yíng)購(gòu)?fù)稓①Y沸分奧析（剩4厲）暈經(jīng)垃營(yíng)錫成婚本托：匆第添1慈年釀為同當(dāng)盯年而實(shí)藏際引總永收盆入冊(cè)的富2朽0遙%螺，帥以后每姜年按堅(jiān)6%帳比售例遞滴增，蔽即：經(jīng)爐營(yíng)得成以本屢=決第山1河年售實(shí)販際歐總悅收裕入遇×遇2川0丹%沃×弱（固1迅+插升甩幅隙）（5紛）凈暖經(jīng)營(yíng)壁收入扎=實(shí)燦際總匪收入秘-經(jīng)幫營(yíng)成貴本（6旗）年再還本叼付息泉額，庸見(jiàn)表仗11悲-4剩①部欄壇。（7孫）稅淹前現(xiàn)悉金流梢量=撲凈經(jīng)絹營(yíng)收忍入-變年還棕本付菊息額上述搖計(jì)算掘結(jié)果關(guān)見(jiàn)表愧11所-5某。年份經(jīng)營(yíng)收入空置及其他損失實(shí)際總收入經(jīng)營(yíng)成本凈經(jīng)營(yíng)收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表1扶1-漏5浸稅難前現(xiàn)啟金流放量計(jì)摘算表習(xí)單爺位：釋萬(wàn)元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)榜表強(qiáng)1丑1冰-勤5烤稅深前前現(xiàn)自金失流丹量孩計(jì)永算積表胡單錘位淡：瓶萬(wàn)會(huì)元11斤.5征房地徑產(chǎn)置忍業(yè)出因租經(jīng)洋營(yíng)投炒資分微析4．稅毫金也及坦稅國(guó)后伙現(xiàn)育金仿流苦量什計(jì)必算稅后桐現(xiàn)金慎流量矛=稅志前現(xiàn)杠金流許量-賢應(yīng)納新稅額應(yīng)夕納狡稅榮額撫=蔬應(yīng)造納膜稅湊收顫入罷×籠綜腹合勒稅校率應(yīng)納接稅收只入=饞凈經(jīng)喊營(yíng)收糾入-孤利息斥-折考舊-升年均譜分?jǐn)偰崛谫Y踢成本其脂中探：蠶年準(zhǔn)平馬均數(shù)分侵?jǐn)傆苋谝碣Y擦成喘本艦=枯1畏5傳0捏0堂×穗2者%灰÷共1壘5皇=跳2蕉（序萬(wàn)快元尸）盯；本案爹例中陶，該怕項(xiàng)目瞞應(yīng)交額納的虎稅金煮主要眉有：貫營(yíng)業(yè)違稅、尾印花星稅、副房產(chǎn)抓稅、歉所得隆稅分鎮(zhèn)別為染租金爛純收怕入的饒3%禽、0貓.1架‰、籮18公%、煤9.滴84犯%。甘上述渴四項(xiàng)巾合計(jì)倒的綜版合稅掛率為驗(yàn)租金窗純收招入的薯30纏.8焰5%捧。上述月稅后柏現(xiàn)金士流量芽計(jì)算紀(jì)結(jié)果適如表較11呼-6容所示淹。年份凈經(jīng)營(yíng)收入還貸利息折舊費(fèi)分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表1拘1-同6閣稅膊后現(xiàn)杰金流亭量計(jì)自算表莫單鈴位：丹萬(wàn)元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)軌表呈1融1涼-惜6棗稅曬