計(jì)算土地增值稅收入不能想當(dāng)然【稅務(wù)實(shí)務(wù)】

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簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

2017年8月某公司出售舊房取得收入315萬(wàn)元，已知2015年4月購(gòu)入該房產(chǎn)時(shí)支付購(gòu)房款105萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)稅收入如何確定？

增值稅納稅人銷售舊房，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，增值稅實(shí)行差額納稅。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，土地增值稅應(yīng)稅收入=增值稅含稅收入-增值稅應(yīng)納稅額。此時(shí)，增值稅應(yīng)納稅額=（315-105）÷（1+5%）×5%=10萬(wàn)元，則土地增值稅應(yīng)稅收入=315-10=305萬(wàn)元。如果直接按照增值稅不含稅收入計(jì)算，土地增值稅應(yīng)稅收入=315÷（1+5%）=300萬(wàn)元，二者會(huì)有5萬(wàn)元的差異。

一般計(jì)稅方法

2017年8月某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得銷售收入（含稅）6.66億元，2016年8月取得土地時(shí)支付價(jià)款2.22億元，土地增值稅應(yīng)稅收入如何確定？

分析1：在采用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅時(shí)，實(shí)行差額納稅，允許扣除支付給政府部門(mén)的土地價(jià)款，因此該房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）×11%=（6.66-2.22）÷（1+11%）×11%=0.44億元。一般計(jì)稅方法下，土地增值稅應(yīng)稅收入=增值稅含稅收入-增值稅銷項(xiàng)稅額，則土地增值稅應(yīng)稅收入=6.66-0.44=6.22億元，而如果直接按照增值稅不含稅收入計(jì)算，土地增值稅應(yīng)稅收入=6.66÷（1+11%）=6億元，二者會(huì)有0.22億元的差異。

分析2：在一般計(jì)稅方法下，上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售房產(chǎn)的增值稅銷項(xiàng)稅額，僅是從稅收理論角度，在銷售收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)推算出來(lái)的。實(shí)務(wù)中，從會(huì)計(jì)核算的角度，確認(rèn)銷項(xiàng)稅額有一個(gè)時(shí)間跨度，企業(yè)一般通過(guò)“銷項(xiàng)稅額抵減”科目作過(guò)渡。

2016年8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在取得土地支付價(jià)款時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為：

借：開(kāi)發(fā)成本2億元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）0.22億元

貸：銀行存款2.22億元

2017年8月實(shí)現(xiàn)銷售收入時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為：

借：銀行存款6.66億元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6億元

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）0.66億元

兩項(xiàng)業(yè)務(wù)抵減后的銷項(xiàng)稅額為0.44億元，則土地增值稅確認(rèn)的應(yīng)稅收入為6.66-0.44=6.22億元，與理論分析一致。

實(shí)際上，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入如何計(jì)算作了更為明確的規(guī)定：適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值