房地產(chǎn)土地估價(jià)評(píng)估案例指錯(cuò)總結(jié)表

案例指錯(cuò)總結(jié)分類 常見錯(cuò)誤看到數(shù)字，第一，要反映取值有沒有依據(jù)，第二取值對(duì)不對(duì)。一類錯(cuò)誤是缺少，如缺少依據(jù)，缺少計(jì)算基數(shù)項(xiàng)目，缺少權(quán)重、缺少稅費(fèi)。通用 第二類錯(cuò)誤是錯(cuò)放，包括報(bào)告結(jié)構(gòu)順序錯(cuò)亂、將不該出現(xiàn)的項(xiàng)目計(jì)算在內(nèi)、將本該是區(qū)域因素的項(xiàng)放到個(gè)別因素中，如朝向、樓層、景觀等。第三數(shù)錯(cuò)誤是取值錯(cuò)誤，包括用錯(cuò)估價(jià)方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不對(duì)，數(shù)據(jù)取值錯(cuò)誤。1.2.3.總體結(jié)總體結(jié)構(gòu) 4.構(gòu)

固定格式報(bào)告8項(xiàng)，結(jié)果報(bào)告14項(xiàng)，技術(shù)報(bào)告8項(xiàng)，順序不對(duì)或者缺項(xiàng)，算錯(cuò)。固定格式缺項(xiàng)，算錯(cuò)。估價(jià)報(bào)告中沒有兩名及以上的注冊(cè)估價(jià)師親筆簽名，算一處錯(cuò)。估價(jià)報(bào)告中沒有加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，算一處錯(cuò)。估價(jià)報(bào)告出具日期不在估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)，算一處錯(cuò)。估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可范圍，算一處錯(cuò)。估價(jià)報(bào)告內(nèi)容前后嚴(yán)重矛盾。封面應(yīng)有7項(xiàng)，報(bào)告名稱、項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期、報(bào)告編號(hào).缺項(xiàng)算一處錯(cuò)，或者表述不報(bào)告結(jié)正確。封面構(gòu)9.報(bào)告名稱：如果是抵押，一定要寫房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。10.封面中缺委托人或者是“估價(jià)報(bào)告出具日期”可作為一處錯(cuò)誤。11.缺少估價(jià)編號(hào)肯定是錯(cuò)。12. 目錄格式6項(xiàng)，標(biāo)題，聲明，假設(shè)限制條件，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)目錄技術(shù)報(bào)告，附件 6項(xiàng)，少一項(xiàng)算錯(cuò)。致委托人函固定格式有9項(xiàng)。標(biāo)題、致函對(duì)象、估價(jià)機(jī)構(gòu)落款和蓋章、日期。正文部分5點(diǎn)，要寫明估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)結(jié)果（總價(jià)、單價(jià)）。缺少一項(xiàng)，都算一處錯(cuò)?？梢圆挥脤憜蝺r(jià)。主要錯(cuò)誤：估價(jià)時(shí)點(diǎn)不對(duì)應(yīng)，無(wú)致函落款，法人簽字，估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋致委托人函

章，缺少估價(jià)目的，缺少價(jià)值類型，缺少估價(jià)報(bào)告有效期，抵押價(jià)值地沒有說明法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值。但是在考試中，致委托人函中缺估價(jià)方法或者在致函落款中沒有法人簽名蓋章，不算錯(cuò)。致委托人函、結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不一致的，算一處錯(cuò)。致函落款處的致函日期，一般都是估價(jià)報(bào)告出具之日。標(biāo)題為：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)聲明要列出實(shí)地查勘的注冊(cè)估價(jià)師的姓名。一定要有參加本次估價(jià)的注冊(cè)估價(jià)師的姓名、注冊(cè)號(hào)、親筆簽字、蓋章。聲明不要求有“實(shí)地查勘日期”，缺了不算錯(cuò)。重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明，如損害賠償評(píng)估商品房假設(shè)限制

安全性能缺陷超出了評(píng)估人員的工作能力與經(jīng)驗(yàn)，必須借助相關(guān)專業(yè)人士評(píng)價(jià)鑒定意見。23. 要說明4個(gè)部分：假設(shè)前提、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查的資料、估條件

價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響、報(bào)告使用的限制條件。說明不全，如工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)他項(xiàng)權(quán)利，抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響。特殊處理，無(wú)年確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理。權(quán)證說明，證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出，如商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓說明。不能隨意編造對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)果有直接影響的估價(jià)假設(shè)。假設(shè)限制條件中沒有說明對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的不確定性因素，也未說明該不確定性因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。假設(shè)限制條件中說明了有重大影響的不確定性因素，但是未就該不確定因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的。對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致的，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明。固定格式加標(biāo)題在內(nèi)14項(xiàng)，順序不能錯(cuò)，不能缺項(xiàng)。估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)機(jī)構(gòu)中缺“估價(jià)資質(zhì)證書編號(hào)”，算一處錯(cuò)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)中沒有說明“估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定理由”，算一處錯(cuò)。估價(jià)結(jié)果 35. 市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)有最高最佳利用原則，如不是市場(chǎng)價(jià)值則可以不列報(bào)告 此原則。結(jié)果報(bào)告中，一定要有估價(jià)報(bào)告使用期限。估價(jià)結(jié)果確定，不要求總價(jià)、單價(jià)表述齊全。但一定要求有總價(jià)和大寫金額。估價(jià)結(jié)果報(bào)告

估價(jià)技術(shù)具體見各方法報(bào)告寫明委托單位全稱、法人和住所。如是個(gè)人委托，要寫姓名、住所、委托人身份證號(hào)。要有估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法人或合伙人姓名、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)、估估價(jià)機(jī)構(gòu)價(jià)資質(zhì)證書編號(hào) 5項(xiàng)。缺少一項(xiàng)算一處錯(cuò)。著重查看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確。估價(jià)目的估價(jià)目的表述不具體、不準(zhǔn)確。估價(jià)目的表述錯(cuò)誤、模糊，未對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為。概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況、區(qū)位狀況。對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝估價(jià)對(duì)象 修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。土地權(quán)益方面：土地使用權(quán)人交代不清，沒有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人。土地使用權(quán)性質(zhì)，出讓與劃撥、集體所有與國(guó)家所有、長(zhǎng)期用地與臨時(shí)用地等交待不清。土地使用年限交代不清，如起止年月。土地規(guī)劃用途、容積度、建筑密度、綠化率等交代不清。土地使用權(quán)證交代不清。對(duì)共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。土地實(shí)物方面：土地生熟程度交代不清。土地價(jià)格類型，商業(yè)工業(yè)或住宅用地及幾類用地交代不清。土地現(xiàn)實(shí)用途、容積度、建筑密度、綠化率等交代不清。土地面積形狀等交代不清。四至交代不清。地形地勢(shì)地質(zhì)狀況交待不清。建筑物方面：房層所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清，特別是抵押估價(jià)。建筑物結(jié)構(gòu)交代不清，建成年代交代不清，房屋狀態(tài)交代不清如在建工程的進(jìn)度，房屋總高度總層數(shù)及位于第幾層等交代不清。不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清，面積前后不符，分部之和不等于總面積。估價(jià)對(duì)象不符合估價(jià)目的相應(yīng)的處分要求的，算一處錯(cuò)。估價(jià)對(duì)象范圍或者狀況界定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的，算一處錯(cuò)。權(quán)益、實(shí)物狀況描述不全，如缺少土地使用權(quán)狀況描述，如土地使用人、土地使用期限、建筑物的建成年代等。權(quán)益狀況中缺是否有共有權(quán)人、是否有他項(xiàng)權(quán)的說明。估價(jià)對(duì)象基本狀況包括：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等。估價(jià)對(duì)像范圍，如土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)等界定不清楚的。房屋用途、建筑物結(jié)構(gòu)、房屋建成、房屋的權(quán)屬（特別是抵押的情況）、房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定不正確，注意各種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)

與后面引用的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。征收房屋價(jià)值估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收公告之日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定理由未簡(jiǎn)要說明。對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致的，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明。估價(jià)時(shí)點(diǎn)表述為估價(jià)時(shí)期、估價(jià)年月的，算錯(cuò)。價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義表述存在錯(cuò)誤的，算錯(cuò)。價(jià)值類型 62.注意抵押價(jià)值類型、征收等的價(jià)值類型的表述是否有誤，參照案例教材。估價(jià)依據(jù)中未列明估價(jià)所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，或者在估價(jià)報(bào)告分析中沒有體現(xiàn)其要求，或者運(yùn)用存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的。濫列估價(jià)依據(jù)。估價(jià)依據(jù)必須要有《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，如果沒有，算一處錯(cuò)。說明本次估價(jià)依據(jù)的估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有交資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。應(yīng)列明獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。對(duì)所列估價(jià)原則進(jìn)行簡(jiǎn)要定義，不能濫列。抵押價(jià)值必須列明謹(jǐn)慎原則，如沒列時(shí)，算錯(cuò)。估價(jià)原則市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)有最高最佳利用原則，如果不是市場(chǎng)價(jià)值可以不列此原則。對(duì)于最高最佳利用的用途，是注意是否違反合法原則。應(yīng)采用的估價(jià)方法未采用，算一處錯(cuò)。在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都要說明所選用估價(jià)方法的理由，沒有說估價(jià)方法明的算錯(cuò)。如果只選用一種方法，要在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都應(yīng)該說明不選用其他方法的理由。在技術(shù)報(bào)告中沒說明估價(jià)方法定義不算錯(cuò)。采用的估價(jià)方法名稱或者定義不準(zhǔn)確，算錯(cuò)。在結(jié)果報(bào)告中，估價(jià)方法只采用一種方法估價(jià)的還要說明不采用其它方法的理由，對(duì)采用兩種或兩種以上方法的不要求說明不采用其它方法的理由。有條件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)選用市場(chǎng)法估價(jià)，沒有選用的，應(yīng)說明理由。有收益或潛在收益的房地產(chǎn)應(yīng)把收益法作為一種估價(jià)方法，不選用的說明理由。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，不選用應(yīng)說明理由。估價(jià)方法選用出現(xiàn)錯(cuò)誤。估價(jià)結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)方法選用不一致的。估價(jià)技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的。估價(jià)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)錯(cuò)誤或明顯偏離客觀實(shí)際的。估價(jià)方法運(yùn)用出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括測(cè)算過程、計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)錯(cuò)誤。要注意前后一致的問題，有些在估價(jià)方法中沒有說明成本法及定義，但在后面的估價(jià)技術(shù)報(bào)告中又運(yùn)用了成本法，算錯(cuò)誤。估價(jià)結(jié)果包括幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)金額大寫，缺少一項(xiàng)算錯(cuò)。估價(jià)結(jié)果86.若用外幣表示，一定要有估價(jià)時(shí)點(diǎn)中行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。87.估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵不清晰，如是否與假設(shè)限制條件一致，是否扣除出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等。88.估價(jià)結(jié)果不能用“可能”這種不確定語(yǔ)氣的字眼。89.未寫明執(zhí)行估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、資格、注冊(cè)號(hào)或者親筆估價(jià)人員簽名。90.有協(xié)助估價(jià)的和重要幫助的專家，應(yīng)列明。91.估價(jià)時(shí)間與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由估價(jià)作業(yè)的，算錯(cuò)。日期92.估價(jià)作業(yè)日期是本次估價(jià)的起止日期，要與封面上的估價(jià)日期相一致。估價(jià)報(bào)告93.結(jié)果報(bào)告中使用期限或估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期也是重要內(nèi)容，缺失使用期限算一處錯(cuò)誤。土地實(shí)物94.土地實(shí)物狀況包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢(shì)、狀況土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等。95.建筑物實(shí)物狀狀包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)層高、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高、空間布局、建成時(shí)間、維護(hù)狀況、完估價(jià)損狀況等。技術(shù)96.注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合，商業(yè)要具體分析用途、用地建筑物實(shí)報(bào)告面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修。住宅要說晴建筑物狀況物結(jié)構(gòu)、建筑面積、類弄、式樣、設(shè)施、設(shè)備、質(zhì)量、朝向、樓層。工業(yè)要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等，用地面積、地質(zhì)水文條件。寫字樓要具體分析用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修。權(quán)益狀況分析區(qū)位狀況分析市場(chǎng)背景分析最高最佳利用分析

土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、目前使用情況、土地使用管制、其它特殊情況的描述不全面、不清晰。房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其它特殊情況的描述不全面、不清晰。權(quán)益狀況調(diào)整沒有考慮容積率的調(diào)整。成新度調(diào)整未考慮。位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，沒有算錯(cuò)。交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。環(huán)境狀況包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。外部配套設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施。注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合，商業(yè)注意繁華程度、交通條件，住宅注意交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。工業(yè)注意區(qū)域、交通、基礎(chǔ)、地理位置。區(qū)位狀況描述與分析中，不要求對(duì)區(qū)位狀況未來(lái)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在、未來(lái)狀況分析的，算錯(cuò)，有時(shí)會(huì)全部缺，有時(shí)缺一項(xiàng)，注意。未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析。未進(jìn)行國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析。分析結(jié)論不能為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供市場(chǎng)支持。未進(jìn)行合法性分析，如缺少法律上可行原則。詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用，未進(jìn)行利用前提選擇表述。未結(jié)合估價(jià)方法應(yīng)用進(jìn)行分析或者分析不具體。最高最佳利用分析針對(duì)性不強(qiáng)，應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價(jià)用途確定。沒有對(duì)未選用的估價(jià)方法說明理由的，不管是采用一種方法估價(jià)還是一種以上方法估價(jià)，算一處錯(cuò)。估價(jià)方法 115.不需要說明估價(jià)方法定義，沒有說明不算錯(cuò)。適用性分 116.在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中均要說明所選用估價(jià)方法的理由，沒有說析 明算錯(cuò)。估價(jià)技術(shù)路線沒有，或者沒表述清楚。對(duì)已選用估價(jià)方法的理由沒表述或者表述不充分，算錯(cuò)。估價(jià)測(cè)算詳見各大方法過程最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價(jià)結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整都需要說明理由。對(duì)一些不可量化的價(jià)格影響因素進(jìn)行結(jié)果調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中闡述理由。估價(jià)結(jié)果確定中，不要求總價(jià)、單價(jià)表述齊全。估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分，估價(jià)結(jié)果需要有理由來(lái)支持，如估價(jià)確定原則，估價(jià)人員周密計(jì)算，根據(jù)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專家意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來(lái)確定估價(jià)結(jié)果。確定的估價(jià)結(jié)果與計(jì)算結(jié)果不一致的情形屬于“確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分。”可比實(shí)例不少于3個(gè)，來(lái)源真實(shí)，少于三個(gè)可算一處錯(cuò)誤。可比實(shí)例125.無(wú)論是文字表述還是表格形式說明可比實(shí)例，應(yīng)說明所選交易實(shí)例市場(chǎng)法的選擇

可作為可比實(shí)例的理由，即要說明可比實(shí)例的內(nèi)涵，如權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同、結(jié)構(gòu)、用途應(yīng)一致，規(guī)模、檔次應(yīng)相當(dāng)，應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合（如估價(jià)對(duì)象是抵押目的或征收補(bǔ)償?shù)龋山粌r(jià)格是正常的或可修正為正常的，如果沒有可算錯(cuò)，有但不符合可比實(shí)例的上述內(nèi)涵也算錯(cuò)。126.區(qū)位相近，若層高不同要注意選取的可比實(shí)例是否可調(diào)整，08年未說明是否在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)。用途相同，08年未指明可比較例用途。檔次相當(dāng)，年可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同應(yīng)加以修正。估價(jià)目的相吻合，08年估價(jià)對(duì)象有地下車庫(kù)，可比實(shí)例介紹中缺少是否有地下車庫(kù)的說明，09年市場(chǎng)法計(jì)算中少地上車位、地下車庫(kù)的計(jì)算。成交價(jià)格內(nèi)涵清楚，信息完整內(nèi)容清楚，區(qū)位權(quán)益實(shí)物狀況差異不大，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)查隔不超過 1年。如果超過一年，應(yīng)說明房地產(chǎn)市場(chǎng)行情平穩(wěn)，波動(dòng)不大，沒有說明的算錯(cuò)。超過兩年的不能選為可比實(shí)例。成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格，10年可比實(shí)例成交價(jià)格未做說明。虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的。虛構(gòu)、編造重要估價(jià)參數(shù)物。三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重取值應(yīng)說明理由。可比實(shí)例區(qū)、權(quán)、實(shí)都要進(jìn)行調(diào)整，未調(diào)整的說明理由。選擇的可比實(shí)例描述不清:交易日期描述不清.交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）；交易房地產(chǎn)狀況描述不清（結(jié)構(gòu)、裝修等）；缺少付款方式的說明（一次性、分期）；交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。選擇可比實(shí)例可比性差:不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；用途不相同；建筑結(jié)構(gòu)不相同；建筑規(guī)模不相當(dāng)；土地等級(jí)不同；權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；交易類型與估價(jià)目的不相同；可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近：一般情況下，選取的可比實(shí)例不能超過一年?？杀葍r(jià)格基礎(chǔ)錯(cuò)誤:樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆；幣種換算錯(cuò)誤；建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。修正項(xiàng)目錯(cuò)誤:應(yīng)為“交易情況”、“交易日期（市場(chǎng)狀況）”和“房地產(chǎn)狀況”三項(xiàng)或“交易情況”、“交易日期（市場(chǎng)狀況）”、“區(qū)域因素”和“個(gè)別因素”四項(xiàng)；或者沒有進(jìn)行修正，如案例A缺少朝向修正，案例B缺少景觀修正。修正方向錯(cuò)誤:一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（“交易日期（市場(chǎng)狀況）”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤；對(duì)于這一點(diǎn)，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個(gè)為基準(zhǔn)，靈活處理。可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時(shí)的狀況；交易日期（市場(chǎng)狀況）修正時(shí)，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平；交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯(cuò)誤；加權(quán)綜合確定估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤:交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯(cuò)誤。區(qū)域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯(cuò)誤。144.交易情況清楚，與正常交易情況價(jià)格差異分析合理，修正系數(shù)合理，交易情況理由充分修正145.在市場(chǎng)法單項(xiàng)調(diào)整不超過20%是指市場(chǎng)狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項(xiàng)中的子項(xiàng)。市場(chǎng)狀況146.成交日期表述不準(zhǔn)確，價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況不一致，調(diào)整系數(shù)確定調(diào)整理由不充分。區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，不能選擇不全或者針對(duì)性差。調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，算錯(cuò)。區(qū)位狀況子因素權(quán)重值不合理。調(diào)整反映估價(jià)對(duì)象周邊狀況客觀充分，系數(shù)測(cè)算與分析確定過程詳細(xì)合理因素，如年限、容積率等不全或者不明確。權(quán)益狀況152.因素差異分析不夠。調(diào)整153.調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致。154.子因素權(quán)重值不合理。155.比較因素選擇不全或者針對(duì)性差。156.因素差異分析不夠，調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致。157.子因素權(quán)重值不合理。實(shí)物狀況158.在市場(chǎng)法中，如果可比實(shí)例的土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不相調(diào)整同，則應(yīng)該是不能作為可比實(shí)例的，原因是：交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不在同一供求范圍內(nèi)，不能作為可比實(shí)例。159.在市場(chǎng)法單項(xiàng)調(diào)整不超過20%是指市場(chǎng)狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項(xiàng)中的子項(xiàng)。要有計(jì)算公式。計(jì)算公式和過程要正確。年缺少市場(chǎng)法計(jì)算公式。公式運(yùn)用161.最終比準(zhǔn)價(jià)格確定要說時(shí)計(jì)算過程和理由、與計(jì)算162.公式中的取值要有依據(jù)，精度合理。測(cè)算結(jié)果確定方式不合理，理由不充分。結(jié)果確定時(shí)，估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況因素一般要取權(quán)重計(jì)算，得出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)后再與交易日期修正系數(shù)、交易情況其它指錯(cuò) 修正系數(shù)一起連乘。修正系數(shù)是否與描述的相一致，04，05年個(gè)別因素與基本情況中的描述不一致，09年交易日期調(diào)整系數(shù)分限分母顛倒。租賃實(shí)例的真實(shí)性依據(jù)不充分。租賃實(shí)例狀況描述不完整，不清晰。租賃實(shí)例可比性較差。租金水平租金水平確定無(wú)理由或者理由不充分的。租金內(nèi)涵和租約租金內(nèi)涵一定要明確，有租約嗎，是租約租金還是市場(chǎng)租金，沒有說明或者說明的不準(zhǔn)確、不詳盡算一處錯(cuò)。未說明有無(wú)租約限制的收益法有租約，但未考慮限制，且理由不充分。租約限制173.有租約，考慮了租約限制，但處理方式不正確。有租約，但租期內(nèi)租約還是取了市場(chǎng)租金，且未說明理由，算一處錯(cuò)。有效出租面積或可出租面積比率數(shù)據(jù)確定無(wú)過程或者過程不清楚。有效出租可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依據(jù)不充分。面積對(duì)于酒店、寫字樓類物業(yè)，管理人員用房、大堂、服務(wù)臺(tái)等為整棟空置率與租金損失自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)收入其它收入

大樓服務(wù)的面積不能計(jì)算凈收益，要注意有效毛收入中有沒有將此類面積計(jì)算收益。對(duì)于暫時(shí)沒有產(chǎn)生收益，但是有潛在收益產(chǎn)生的面積，也要計(jì)算凈收益。空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無(wú)過程或者過程不清楚的?？罩寐逝c租金損失市場(chǎng)依據(jù)不充分的，依據(jù)不合理的。空置率取值應(yīng)該說明是客觀合理數(shù)據(jù)或者說沒有說明依據(jù)。不能只考慮空置損失，還要考慮收租損失?？罩梅课菀惨紤]客觀租金。在確定空置率時(shí)，應(yīng)以該區(qū)域市場(chǎng)的平均客觀空置率為準(zhǔn)，不能以估價(jià)對(duì)象的空置現(xiàn)狀為確定依據(jù)。費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。06年有效毛收入計(jì)算為考慮空置和收租損失，06年空置收租損失不應(yīng)用連乘公式，08年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。指錯(cuò)題中押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。收益中沒有包括有形收益、無(wú)形收益。自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。經(jīng)營(yíng)或者生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)不充分的。經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算無(wú)過程或者過程不詳細(xì)的。經(jīng)營(yíng)收入水平確定理由不充分的。在計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)時(shí)，要考慮是否有財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。其他收入來(lái)源未說明的。比如押金年收益即押金的利息收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理的。費(fèi)用的測(cè)算遺漏了或增加了不合理的項(xiàng)目，如將一次性支付的費(fèi)用和與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要費(fèi)用。對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。03年按照年租金收入基數(shù)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)用錯(cuò)誤，04年按房屋重置價(jià)格的2%錯(cuò)誤，06年按建筑物重置價(jià)格錯(cuò)誤。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平確定理由不充分。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用197.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算無(wú)過程或者過程不詳細(xì)。自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)未扣除、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)取值不合理或者理由不充分。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅等要說明取值理由。保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)不是年有效毛收入?？傎M(fèi)用中包含了折舊費(fèi)，把土地使用費(fèi)也計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。錯(cuò)誤。將所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)備N費(fèi)、房地產(chǎn)改壙建費(fèi)用計(jì)算在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，算錯(cuò)。必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其它資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等的費(fèi)率取值要有依據(jù)，沒有則算一處錯(cuò)。凈收益前后不一致，計(jì)算不正確。在計(jì)算凈收益時(shí)，應(yīng)說明選用三種估計(jì)值中的哪一種，如抵押目的凈收益的估價(jià)應(yīng)采用較保守估計(jì)值，評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其它目的估價(jià)一般應(yīng)選用最可能的估價(jià)值。對(duì)凈收益應(yīng)說明是預(yù)測(cè)值或者說應(yīng)對(duì)凈收益進(jìn)行變化趨勢(shì)分析，或者沒有考慮到未來(lái)的變化。凈收益計(jì)算時(shí)，應(yīng)考慮重置提撥款產(chǎn)否扣除。凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)充分。年凈收益中還應(yīng)扣除房地產(chǎn)外的其它資產(chǎn)的收益，如無(wú)形資產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)收益。商業(yè)、餐飲、酒店要注意凈收益的扣減項(xiàng)是否到位，有沒有多減或少減，尤其是商業(yè)利潤(rùn)要注意有沒有扣減。①經(jīng)營(yíng)型凈收益=商品銷售收入—商品銷售成本—經(jīng)營(yíng)費(fèi)用—商品銷售稅金及附加—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—商業(yè)利潤(rùn)②生產(chǎn)型凈收益=銷售收入—生產(chǎn)成本—產(chǎn)品銷售費(fèi)用—產(chǎn)品銷售稅金及附加—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—廠商利潤(rùn)扣除設(shè)備帶來(lái)的收益?？紤]扣掉不屬房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，如加油站等帶來(lái)的超額利潤(rùn)。注意是否重復(fù)計(jì)算，企業(yè)自營(yíng)房、酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算。未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析。變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或者不合理的。變化趨勢(shì) 215.只要指出應(yīng)對(duì)純收益進(jìn)行凈收益未來(lái)變化趨勢(shì)分析的錯(cuò)誤，就可不分析 必重復(fù)指出使用收益法公式未說明理由了。但收益期限確定未說明理由錯(cuò)誤和收益價(jià)格確定錯(cuò)誤仍要指出。報(bào)酬率（或資本化率）確定無(wú)過程，或者有過程但方法不正確，過報(bào)酬率、程不完善，取值不合理。未說明報(bào)酬率的來(lái)源，安全利率的選取沒資本化率有必要的說明。采用收益法時(shí)，應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對(duì)各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采取不同的收益率，如住宅不可用寫字樓的報(bào)酬率。不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。報(bào)酬率計(jì)算方法之累加法中，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的取值依據(jù)應(yīng)進(jìn)行說明。要說明報(bào)酬率是預(yù)測(cè)值，或者對(duì)最終報(bào)酬率進(jìn)行期望或預(yù)期調(diào)整。對(duì)有停車場(chǎng)收益的計(jì)算不能漏項(xiàng)，或者應(yīng)說明不考慮停車場(chǎng)收益的理由。將存款利率、物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、所得稅率等作為確定報(bào)酬誨的參數(shù)或依據(jù)，或者直接作為報(bào)酬率，錯(cuò)誤。如用一年期存款利率。收益期限確定錯(cuò)誤。沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限，考慮已使用年限。將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限，建設(shè)期沒有收益。確定估價(jià)對(duì)象再開發(fā)建設(shè)的時(shí)間應(yīng)以社會(huì)平均客觀合理時(shí)間為準(zhǔn)，不能以估價(jià)對(duì)象個(gè)別時(shí)間為準(zhǔn)。沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)收益期限格評(píng)估的依據(jù)。收益期限確定正確，但未說明理由或者理由不充分的。比如要說明建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于土地使用權(quán)剩余年限。報(bào)告前后使用的收益期限不相同。收益年限超過土地使用權(quán)法定年限或剩余使用年限。公式運(yùn)用 228.計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰。過程數(shù)字與計(jì)算 精確度不夠或者不合理。其它指錯(cuò)成本法 總指錯(cuò)

未列出收益法公式，算一處錯(cuò)。未說明選用公式的理由，公式有字母解釋，要看字母代表的含義是否正確。列出收益法公式但未說明理由的，算一處錯(cuò)。即選用公式應(yīng)說明理由。最后確定收益價(jià)格時(shí)，要說明出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤?。在?jì)算折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，所選用的折現(xiàn)率不能用報(bào)酬率代替，即折現(xiàn)率不等于報(bào)酬率。233.要注意估價(jià)對(duì)象的界定范圍，不要將不是估價(jià)對(duì)象的面積計(jì)入估價(jià)對(duì)象中，比如回遷房及公建配套部分的續(xù)建成本不能納入為開發(fā)完成后價(jià)值。要注意，計(jì)算中缺少其它工程費(fèi)、后續(xù)開發(fā)期間稅費(fèi)的計(jì)算，或者說要進(jìn)行不用計(jì)算的說明。各項(xiàng)費(fèi)率的取值要有依據(jù)說明。注意不要將土地增值稅等不該納入的款項(xiàng)納入進(jìn)來(lái)。折現(xiàn)率、折現(xiàn)年限取值要正確。在出租情形下，兩稅一費(fèi)與房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)是有效毛收入（不是有效毛租金收入），應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入。成本應(yīng)為社會(huì)平均成本，即客觀成本。沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本，采用實(shí)際成本，算錯(cuò)。注意各種物業(yè)和價(jià)格構(gòu)成，如商品房、農(nóng)地片用、房屋征收注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說明，保險(xiǎn)法的計(jì)算基數(shù)應(yīng)是建筑物現(xiàn)值。243.基數(shù)是否正確，05年投資利息的基數(shù)錯(cuò)誤，未計(jì)土地取得成本，管理費(fèi)用基數(shù)要計(jì)算土地取得成本。244.注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的10-30%,個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%,營(yíng)業(yè)稅3%.245.土地取得成本中未說明土地取得方式。土地取得246.土地取得成本成本內(nèi)容構(gòu)成不合理。成本，土247.土地取得成本成本取值依據(jù)不充分。地取得稅248.土地取得成本土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分。費(fèi)，其它249.土地取得稅費(fèi)確定不正確。費(fèi)用，勘250.要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征察設(shè)計(jì)和用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓前期工程土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成。費(fèi)251.費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完全或者不合理。費(fèi)率確定不合理，確定依據(jù)不充分。252.建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)，或者依據(jù)不充分。開發(fā)成本253.建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不建筑安符。裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)確定中選取可比實(shí)例調(diào)整不合理。開發(fā)成本255.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)256.費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理。施建設(shè)費(fèi)257.費(fèi)率確定不合理，或者依據(jù)不充分。開發(fā)成本258.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其它工程費(fèi)期間稅費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)

費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理。費(fèi)率確定不合理、依據(jù)不充分。其它工程費(fèi)（理論教材278頁(yè)）稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理。稅費(fèi)率確定不合理，或依據(jù)不充分。管理費(fèi)用費(fèi)率取值不合理，計(jì)算基數(shù)不正確，取值理由不充分。銷售費(fèi)用費(fèi)率取值不合理，計(jì)算基數(shù)不正確，取值理由不充分。投資利息利率選擇不正確。計(jì)息基數(shù)選擇不正確，缺項(xiàng)或者多項(xiàng)。投資利息開發(fā)周期、計(jì)算期限確定不合理。投資利息的計(jì)息項(xiàng)目有4項(xiàng)，土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，不能多也不能少，最常見的是銷售稅費(fèi)也計(jì)算了利息。計(jì)息期確定錯(cuò)誤。利率確定錯(cuò)誤。銷售稅費(fèi)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確，計(jì)算基數(shù)應(yīng)該是重新購(gòu)建價(jià)格。稅率不符合規(guī)定。銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確，是否計(jì)算完整，如03年未考慮銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤，銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等。開發(fā)利潤(rùn)率內(nèi)涵不清楚。利潤(rùn)率取值理由不充分，缺乏依據(jù)。利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類弄、開發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)。開發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率與利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)，區(qū)分直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)。維護(hù)使用狀況沒描述，直接給出了成新率，算錯(cuò)，或者取值缺少說明或理由。維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分。折舊年限計(jì)算是否正確，03年折舊年限錯(cuò)誤。物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面、成新率、折舊額確定不合理。確定建筑物折舊時(shí)應(yīng)充分考慮土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響，未考慮或考慮不正確?！段餀?quán)法》149條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。折舊建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的住宅用地，按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。對(duì)于非住宅用地，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，合同約定土地屆滿需要無(wú)償收回土地時(shí)，對(duì)收回的建筑物按期殘余價(jià)值給予補(bǔ)償，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。合同約定不補(bǔ)償?shù)模唇ㄖ锝?jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊，即截止到土地結(jié)束。長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格。建筑物折舊的計(jì)算公式、項(xiàng)目、耐用年限等可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。公式運(yùn)用 286.沒有列出計(jì)算公式的或者公式選用錯(cuò)誤，算一處錯(cuò)。與計(jì)算 287.計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰。選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明。計(jì)算過程中數(shù)字精確度（公式中的取值）不夠或者不合理。分宗土地轉(zhuǎn)讓要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例。對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正。殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致。正確的是鋼混和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0，磚混2%，磚木一等6%,磚木二等4%,磚木三等3%。成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致或計(jì)算錯(cuò)誤。正確的是十九八完好房，七六成基本完好，五四一般損壞，三二一嚴(yán)重?fù)p壞。對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)，成新率的確定要說明過程和理由，如是否考慮了腐蝕影響等。如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估其它指錯(cuò)價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行時(shí)差對(duì)價(jià)格影響的修正。重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行進(jìn)差對(duì)價(jià)格影響的修正。當(dāng)市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，示對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正。假設(shè)298.察看要扣除的項(xiàng)目是否齊全，05年未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)、購(gòu)開發(fā)法買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。05年開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，為計(jì)算購(gòu)開發(fā)經(jīng)營(yíng)（現(xiàn)金買估價(jià)對(duì)象的投資利潤(rùn)。06年總地價(jià)扣除項(xiàng)目不應(yīng)有銷售利潤(rùn)。方案流量299.未描述開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。折現(xiàn)法）300.其示來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分?；蛘邲]有確定最佳開發(fā)利用方式，或最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來(lái)確定最佳開發(fā)利用方式）。開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案不具體，如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模，可銷售或者經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與規(guī)模。應(yīng)說明三種估價(jià)前提，自愿轉(zhuǎn)讓前提、被迫轉(zhuǎn)讓前提，未說明算一處錯(cuò)。抵押目的的估價(jià)和人民法院委托的拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。在傳統(tǒng)方法中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后價(jià)值是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況，未來(lái)房地產(chǎn)狀況下價(jià)值。在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后價(jià)值是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后未來(lái)某時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況下，未來(lái)房地產(chǎn)狀況下價(jià)值。開發(fā)期取值要有充分依據(jù)，說明理由。貸款利率一般用復(fù)利利率。采用成本法等錯(cuò)誤方法求取，算一處錯(cuò)。采用市場(chǎng)法求取，價(jià)格依據(jù)（可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況）不充分且分析不透徹。開發(fā)完成311.未進(jìn)行市場(chǎng)趨勢(shì)變化分析，或者變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分、不合理。后價(jià)值312.計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤，正確公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費(fèi)用-后續(xù)銷售費(fèi)用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費(fèi)-后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)。要注意公式與估價(jià)對(duì)象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對(duì)應(yīng)。推測(cè)未來(lái)樓價(jià)方法劃誤。正確的是對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可采取市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法，對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，采用收益法。取得稅費(fèi) 315.稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確。稅費(fèi)比率不符合規(guī)定建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或者依據(jù)不充分。開發(fā)成本 317.建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀部（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符。開發(fā)成本其它成本構(gòu)成內(nèi)容不完整，取值依據(jù)不充分。管理費(fèi)用 319.管理費(fèi)用構(gòu)成不合理， 計(jì)算基數(shù)取值不合理， 費(fèi)率取值理由不充分。銷售費(fèi)用構(gòu)成不合理，費(fèi)率選取不合理或理由不充分，費(fèi)用計(jì)算不銷售費(fèi)用正確銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確，稅率、費(fèi)率不符合規(guī)定。銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是否缺了印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等內(nèi)容。折現(xiàn)率 323.折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或者錯(cuò)誤。折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分未列出假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式，算一處錯(cuò)。計(jì)算公式選用正確，有計(jì)算過程，且計(jì)算過程清晰正確。選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明。公式運(yùn)用計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理。與計(jì)算現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中計(jì)算了投資利息和開發(fā)利潤(rùn)，算錯(cuò)。正確的應(yīng)該是投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都含在折現(xiàn)過程中?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法中計(jì)算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時(shí)間和比例，各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系。折現(xiàn)率取值不合理，不可與報(bào)酬率混淆?；蛘邲]有說明確定理由。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（開發(fā)建設(shè)期，含前期和建造期、經(jīng)營(yíng)期）的確定缺乏依據(jù)。計(jì)算過程中采用的參數(shù)，成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤(rùn)率等缺乏客觀性或依據(jù)。投資利息利率選擇不正確，計(jì)算期限確定不合理，算兩處錯(cuò)。投資利息傳統(tǒng)方334.銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)不能計(jì)算利息，法后續(xù)應(yīng)得335.后續(xù)應(yīng)得利潤(rùn)，利潤(rùn)率內(nèi)涵不清楚，取值理由不充分。利潤(rùn)336.利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)，算錯(cuò)。337.基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵未說明，地價(jià)取值依據(jù)不充分。如要說明土地使用年限是法定最高年限還是無(wú)限年。338.建安費(fèi)、基建費(fèi)、非營(yíng)業(yè)性公建費(fèi)等工程費(fèi)取值應(yīng)該說明是估價(jià)時(shí)點(diǎn)費(fèi)用水平。基準(zhǔn)地價(jià)339.開發(fā)周期取值要說明理由。選取基準(zhǔn)地價(jià)修正法宗地修正內(nèi)容介紹宗地因素條件說明

340.341.342.

在采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算時(shí)，城市基準(zhǔn)地價(jià)可能有多個(gè)，要選用離估價(jià)時(shí)點(diǎn)最近的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行計(jì)算， 對(duì)于過去時(shí)點(diǎn)的回顧性估價(jià)，要注意選擇在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)適用的基準(zhǔn)地價(jià)，而不能選用估價(jià)作業(yè)日期時(shí)適用的基準(zhǔn)地價(jià)。宗地修正內(nèi)容依據(jù)不充分，不完整，不明確宗地因素條件狀況界定不準(zhǔn)確，修正因素針對(duì)性不強(qiáng)，修正因素不完整抵押目的估價(jià)

宗地修正 343.宗地修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求或者理由不充分。系數(shù) 344.宗地修正系數(shù)修正過程計(jì)算錯(cuò)誤期日修正 345.期日修正系數(shù)確定依據(jù)不充分，計(jì)算過程錯(cuò)誤容積率修容積率修正系數(shù)確定依據(jù)不充分，過程計(jì)算錯(cuò)誤正年期修正，土地剩余使用年限確定依據(jù)不充分。年期修正348.年期修正，資本化率確定理由不充分。349.年期修正過程計(jì)算錯(cuò)誤350.沒有列出計(jì)算公式，算一處錯(cuò)。公式運(yùn)用351.計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰。與計(jì)算352.選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明。計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，應(yīng)在假設(shè)限制條件中說明。估假設(shè)限制價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，未在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說條件明。算一處錯(cuò)。致委托人 355.致委托人函中的估價(jià)結(jié)果，必須要有未設(shè)定法定優(yōu)先受償下的市場(chǎng)函 價(jià)值，估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值三項(xiàng)，缺少算錯(cuò)。估價(jià)原則 356.未列明遵循謹(jǐn)慎原則，算一處錯(cuò)。估價(jià)結(jié)果披露，披露的要素不完整的，包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受估價(jià)結(jié)果償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款、披露抵押價(jià)值。估價(jià)對(duì)象 358.未進(jìn)行估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析，算一處錯(cuò)。變現(xiàn)能力 359.缺少抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性析分，算分析 一處錯(cuò)。缺少假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，算一處錯(cuò)。缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短，算一處錯(cuò)。缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序，算一處錯(cuò)。變現(xiàn)能力分析缺乏針對(duì)性，算一處錯(cuò)。報(bào)告中沒有作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明。評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明。風(fēng)險(xiǎn)提示佑價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能內(nèi)容產(chǎn)生的影響。抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)。合理使用評(píng)估價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)提示。定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。抵押估價(jià)的結(jié)果確定要列明法定優(yōu)先受償款。結(jié)果確定要列明市場(chǎng)價(jià)值、法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值。附件缺少法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。其它指錯(cuò)房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押。再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響。未考慮抵押期及其屆滿時(shí)土地的剩余年限對(duì)估價(jià)的影響。