知名地產房地產市場調研的理論與實務

房地產市場調研的理論與實務目錄市場的調研的概念、過程、意義市場調研的步驟市場調研的方法房地產市場調研的具體內容房地產市場調研的難點與技巧房地產產品分析角度及產品定位概念過程意義第一部分

市場調研是通過收集產品的構成、特性、賣點、成長環(huán)境、消費群體、供應商等涉及產品相關的信息，進而對產品的市場份額、消化能力、競爭能力、生命力、威脅點進行分析，最終為目標產品定位提供決策依據(jù)。市場調研的概念狹義——Marketresearch廣義——Marketingresearch市盞場饑調隸研淺過位程廚（S煩T栗P）細分附市場挖（SE測GM殃EN甜TI望NG）選溜擇拉目隙標夕市碰場嬌（TA近RG義ET既IN決G）產品訓定哈位（P需O姨S寫I碧T逐I譜O凳N腫I巨N賭G）操作勤性：央知己難知彼譜，百恥戰(zhàn)不汽殆決號策樣性津：斜運糊籌姿帷畏幄棋，蓮決踏勝臺千訓里準確盜性：惹失之修毫厘至，謬墳以千犧里意污義第借二擾部津分市而場供調亡研蔬的壓步匹驟調研歷六步足驟明開確東調豎查俘主交題裹，酬確河定曾調揮查陳目防的制定牌調查嫂計劃準備幣工具安排腿人員調查每計劃稀的實庫施調查厚數(shù)據(jù)懸的統(tǒng)足計、翻補充宰、分歡析調研喘報告兆撰寫第迅三恨部潮分市棄場摔調拆研造的寫主白要害方惱法一卸級談：頑實汪地坊調疾查電話耕調查媒體用信息一級汪：問喜卷調員查調莫研獅方根法恰是赴一淡個質不炊斷冶延蛛伸犧的激過欠程產品網(wǎng)絡松調研每種濟方法挖針對摔不同毀的對糾象實泥地孝考放察——產切品椅構壟成問卷—軌—消費篇者群高體媒體——報鼻紙柜、前電匠視抱、霉雜麥志勢、充廣鞭播賄、網(wǎng)絡早吉期宴調起研上方踐法載針焦對尺對聯(lián)象遍單帆一蛙，院后嫁期賴相朝對融比重較維綜虹合忙。耕網(wǎng)屋絡培調框研陷的致主蘇要憑特崗征悉是沙：元省蛙時安、感省耽力昂、束及蛛時尤、崇高酬效膊。電事話第四扁部分房地禾產調呀研內勉容宏觀舍范疇微敵觀戚范臭疇宏觀川六要侵素經(jīng)濟柿增長居擱民嚷購榨買行對業(yè)貝分紹布轎及蔑政你策主導郵產業(yè)人糧口無分隨布市場籮需求宏觀調查421563

上海、北京、廣州累計GDP遠高于其他城市，但廣州土地收入在GDP中所占比重略低。深圳、上海相對較高，武漢及重慶明顯偏低。在嶼二足線驗城添市在中衫進因行銀比言較暴，箭武景漢參、肺成倒都央、蓋重術慶膜的批年呈人腐均箏收僅入熊均軟高遷于躲沈降陽貨，冤但吵商訪品孕房聯(lián)均受價壇則墊反濕而逃略朝低箭。鹽田答區(qū)產霞業(yè)結拆構以第倒二產褲業(yè)為究主導記產業(yè)喚，產拉業(yè)主茄導人今群消判費能改力普遞遍偏燈低。福濤田福人普口姜密跟度敏最廊大映，羨對館住銷宅儲的布消炸化捉能吼力原強若。行業(yè)拍分布緩及政鄙策是杏一種蛾定性籃研究旋。商濤業(yè)膨區(qū)筐、池旅善游半帶鏡、道金松融抬貿完易拉中俘心蝦、帖高副科擇技預園仙區(qū)政策什法規(guī)丘、城監(jiān)市規(guī)引劃主要茶發(fā)展胸商集嗽中區(qū)麗域。市場述需求顫（以姓深圳泥、上賀海為齊例說版明）一級截市場謹土地誰出讓級情況二級眉市場齊情況供應啦量消化芹量空置括量價格曲走勢厲（多攔層、雪高層煩、TO鬼WN侮HO令US置E別墅撲）公興開機招散標巧拍精賣合計宗淹數(shù)藥面籃積(萬m2)宗膝數(shù)碑面帖積(萬m2)宗讀數(shù)爐占到土皂地慣出賠讓姑總散量19鏟98匙2舟5音.8刪1利2尋4.藏5840.券7%1兵9透9飛9慕7突4親9售.著7價2矩0蟲0薪7持1婆.狀2鴨%20冒00使1賓2估28擾.6瓦0蠢5尸27庫.3擔1米1堪7潮30伸.7妥%合計2免1妻8捎4切.烤1翼3液7肌3慕1古.勿8砍9吉2航8可以刑獲悉江招標跑拍賣翠逐漸凍成為赴土地泛出讓李的主扔要途俘徑97年后堪，浦糕東房承價以旅穩(wěn)定柴的速朋度持芝續(xù)上柳揚，容而同回一時歡期上迅海市四商品漏房均桑價增墳長則賞有下賽降趨勢勢。密這從雕一個筒側面池反映裕，浦綿東地批價上去升幅鬧度高叫于全批市整幣體水醒平。區(qū)域余價格趣比較自97年至2持0救0條0年洲，抗商尾品桐房紫銷妙售魯總殼量限占判全茅市號比煉重酬年待平瞧均逐達耕到1必7臟.掠1討%。銷優(yōu)售冊量吃比重較微觀調查4213消費辱者調囑查供洽應贊產祝品競爭牙對手周桑邊胸環(huán)摩境微觀笛四要寄素消費賴者調徐查—通—問卷各調查選取或調查貓對象樣本皆消費仍水平樣本置收入糖水平樣本比家庭牌可支說配收額入購房詞意向消費仆習慣拐調查步服驟客啟戶籠細晶分年齡象、職盾業(yè)、談家庭棚構成箭、收俊入狀驗況、皇文化朝層次趴等地段材、可裂承受乏價位么、愿抓意選除擇的尊戶型咳、面掛積、睬交通簽、環(huán)董境桃、歪配匯套客戶架心理馬歇奮爾——最大屋邊際聚效用設趕置畏問島卷脹需克要畏考慘慮待的趣客歐戶烈因品素問卷保調查流最終體達到患的效繼果供世應汪產版品參照微收縮汪思路蘆（調烤查內摘容參朱見調割研表東）全活市——區(qū)域—券—片區(qū)——輻射斧片區(qū)—滑—重點林個案關注詞要點整體扁走勢—慨—推鉗出片時榨機—凍—價格魚變動—跡—主力郵戶型——客也戶昨群周挎邊猛環(huán)醫(yī)境（商律業(yè)、言超市惹、銀當行、從醫(yī)院咳、道砌路、澇交通野等）競寶爭墊對窯手拖（歲以艙下便沙撈項旦目終為質例快）現(xiàn)識有尿競釣爭雜對賣手治（峰金噸海紛灣輪）潛在躬競爭嗚對手管（鴻睛景灣恐、碧端海紅娛樹園當）關注衰要點響：1、規(guī)殊模2、寨推枯出誰時拐間3、價槐格4、賣饒點5、承素紹質下沙兆項目傷主要抖關注霉對象第唱五犬部心分房地已產市論場調細研的目難點剝與技百巧如何確定兩目標啟市場朵如降何抽取叔典型離樣本樓盤菠調研牽的入酬門如毀何乳利態(tài)用聚媒評體領獲下取到信菌息現(xiàn)躁場研調祝研紡技托巧調晃研監(jiān)需購要示突張破絡的街重屯點確姥定款目吸標扭市唯場——個政性欺產含品腐除榨外產品檔所在明區(qū)域—嬌—片描區(qū)供產數(shù)品成笨長的家環(huán)境產品償可以伸參照塞的目沿標片區(qū)奏：同格一片況區(qū)的話產品垂具有瓶可替且代性西。例抄如答：罵廣島州沖絹章麻紹廠鼓調偉研盛：鐵大待市基場旺天秧河裝區(qū)庫、儲目惑標尋市郵場員村所、鎖晉定目路標黃驕埔大淹道、升中山蹤蝶大道蘿、廣拘州大道咽、二丸橫路應圍合點范圍塌，鎖封定產禾品：搖駿景座花園、懇美林輸花園輸。如何抽汽取蛙典么型就樣庸本——將具恥有可鮮比性踏的產品進詞行比概較產品螞素質規(guī)始模發(fā)勾展狡商覺品掉牌一般茂采取泡：例1、盜同鳴素晝質深業(yè)流花園殖、東專海愛猜地、單黃埔至雅苑例2、替同廢規(guī)源模中海鏈怡翠椅、星碌海名漏城、默四季期花城脖、風蒙和日覽麗例3、齊發(fā)丟展東商長實洋力織、絡品仍牌金恭海盤灣真、串下且沙告、錯中嶄海制華梨庭樓盤影調研距的入辨門系份統(tǒng)—春—局部——細部—員—點1-筑--哥根倫誰布并廣缺場2列-宜-寒-歡樂小谷3勻-招-蒸-疊慌溪閉臺4-撿--海嘆韻清大耀道5扶-豪-編-椰奸風群大灶道6炸-報-高-海天射一色7-街--好望隊角8-懼--陽光洞泳池9推-棒-戴-逸麥亭10裙--棄-悅率亭1藥1朋-鑒-輸-迷愿你NB查A12覆--纏-黃金撞海岸13繁--歉-夏威喂夷島14港--嶼-閑情燭坊1慕5政-汁-賢-海研洋書世藝界慨長理廊1惑6服-掙-菜-兒參童規(guī)活錫動俊中察心17各--剖-社區(qū)率保健憑中心1藏8社-共-朋-書（春網(wǎng)）閥吧1捕9慕-延-叔-乒乓功球室20款--漫-棋牌礎室2快1方-嚇-億-健捧身嚼房鴻景辜灣名牲苑小箭區(qū)規(guī)士劃圖鴻景幸灣名階苑標昨準層林圖一鴻景伴灣名填苑標炕準層押圖二鴻查景評灣卸名祥苑綁戶安型卡一A型3房2廳2衛(wèi)建筑面積：113.61-114.06平方米

1222-1227平方呎套內面積：97.15-97.54平方米

1045-1050平方呎鴻景咽灣名斧苑戶韻型二B型2房2廳1衛(wèi)建筑面積：73.72平方米

793平方呎套內面積：63.04平方米

678平方呎

平哭面品布緞局1、繪上換海枝中仗遠美兩傳灣釀城——河、臟商業(yè)伙步行歡街2、跌金猾海仔灣惕花俘園塔樓夏南側宰形成凡較完俱整的脅室外消空間皆，作騰為小竿區(qū)的耐景觀飲平臺儀花園整但個狠花滑園雁坐進落雀在包幾少近董滿匆鋪姻用廣地招的零底蔽層減架夸空海車牢庫待上太，禾提應高敏住洽戶裁在建花女園歐中晉的許視虹點湯；建筑帖群設藥置在刊小區(qū)撥北段厲，主針要公擁共空訴間位瞞于南炕面。恨既滿落足了暈海景怨和紅搞樹林尤景觀墳需要潤，又后避免失了干龜?shù)儡嚮@道噪幫音、驢沙塵責的干疾擾。3、巾蔚兆藍鳥海貞岸搖二始期外滴立險面屯風救格隸、葛結慣構性、數(shù)材勇質1、功金筆海世灣2、量上杠海遷東微苑坦綠借世植界3、宴金忘地知翠揚園戶疏型1、餃蔚平藍拍海旋岸2、閣混林網(wǎng)加苑3、金峽海灣如抬何運利劑用編媒駛體窄獲慣取改信歡息報意紙電視廣播網(wǎng)兄絡1、招兼商海朝月花貼園2、敞金腔地促翠瓣園3、荔狹林苑現(xiàn)膠場夾調間研侮技咐巧偽顯裝現(xiàn)芝場寶出昨擊善于橫發(fā)現(xiàn)信息自過濾電稈話疲復勢查1、偽請裝身份非包裝——講奮故椅事職繩業(yè)闖隱默藏夸脾大愚事哈實去么偽薦現(xiàn)羞身現(xiàn)場周出擊2、判主善要穿渠井道復：綠樓購書刺、洲售臉樓敲員艘、御客裝戶※盡可幼能地氣將專賓業(yè)名穩(wěn)詞通抗俗化控、口鵲語化趁：你督們倆的另樓雕太六密渡了鞋？儲（役容夜積清率寶）※反曉問栗法吳：愚你養(yǎng)們億的圾小今區(qū)率有10宇0畝吧外？3、善振于發(fā)妻現(xiàn)樓傻盤輔雙味六