保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告參考模板

/20保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告錄第一部分項(xiàng)目基本情況............................................................第二部分保定城市宏觀概況.............................................................第三部分保定房地產(chǎn)市場概況.........................................................SWOT......................第五部分項(xiàng)目產(chǎn)品描述及操作思路..................................................保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告第一部分項(xiàng)目基本情況一、宗地描述(一)地理位置本地塊位于保定市主城區(qū)的東北部，北市區(qū)二環(huán)內(nèi)，距離北二環(huán)大約800米，距離保(二)地塊四至已規(guī)劃建設(shè)高層住宅，并由一家開發(fā)商獲取開發(fā)權(quán)，只是由于資金問題無法及時(shí)開工。：復(fù)興中路，寬度為50米的雙向六車道快速路，人流和車流較大。路對面已經(jīng)開發(fā)西：規(guī)劃中的瑞祥大街，現(xiàn)狀為一條水泥小路，路寬大約5-6米，路面狀況較差。路西側(cè)為保定市第一體育運(yùn)動學(xué)校。瑞祥大街全面修通時(shí)間不好預(yù)計(jì)。北：規(guī)劃路，現(xiàn)狀為耕地以及苗圃。地塊東側(cè)恒祥北大街小區(qū)西側(cè)瑞祥大街現(xiàn)狀地塊南側(cè)復(fù)興中路地塊北側(cè)的耕地和苗圃(三)用地規(guī)模整個(gè)地塊呈不規(guī)則的多邊形，主要是由于地塊西南角大約60畝的用地被其他開發(fā)商占有。(四)地塊現(xiàn)狀一條寬約3米明渠用來給附近工廠排污水。地塊西北側(cè)有少量電線桿。這些需要開工之前進(jìn)行整改。保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告地塊地表現(xiàn)狀排污渠和電線桿地塊內(nèi)的排污渠二、地塊周邊配套分析2)周邊道路修建通達(dá)情況良好。3)上水、下水周邊配套已具備。4)地塊周邊短距離內(nèi)無集中商業(yè)服務(wù)，大型商業(yè)、超市、文化娛樂類均在政可見，本地塊作為居住項(xiàng)目，基本具備了開發(fā)、交通的便利條件。但要提高人氣，促進(jìn)銷售，需要完善小區(qū)的商業(yè)配套。三、地塊所在區(qū)域綜述保定處于一個(gè)舊城改造、建設(shè)新城區(qū)的進(jìn)程中，其市內(nèi)基本不存在集中大規(guī)模的新興居住區(qū)。當(dāng)?shù)鼐用窆J(rèn)的最適宜居住的地方主要是東部軍校廣場附近和本地塊所在的北部。本地塊所在區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃為集中居住區(qū)，并同時(shí)由多家開發(fā)商獲取了周邊地塊的開發(fā)權(quán)，形成了蓄勢待發(fā)的局勢。已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目諸如名人國際、秀蘭城市花園已經(jīng)在該區(qū)域內(nèi)樹立了一定程度的形象，并銷售良好。本地塊東側(cè)的空地現(xiàn)基本已經(jīng)確定為秀蘭景觀城和保定房地產(chǎn)開發(fā)總公司的項(xiàng)目，規(guī)劃為高容積率的高層。其中，景觀城已經(jīng)開始發(fā)售，房地產(chǎn)開發(fā)總公司的項(xiàng)目則由于資金問題難以預(yù)計(jì)上市時(shí)間。華北地區(qū)最大的金融?？茖W(xué)校將總之，本地塊區(qū)位已經(jīng)獲得消費(fèi)者認(rèn)可，也是政府大力規(guī)劃發(fā)展的方向，不存在區(qū)位缺陷。并且有望幾年之后發(fā)展成為保定新城區(qū)的北部居住中心。四、宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告用地性質(zhì)：住宅用地從規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來看，政府有意在該區(qū)域建設(shè)高層項(xiàng)目以完善城市形象，不支持多層，欲增加多層比例需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)。第二部分保定城市宏觀概況一、保定城市介紹(一)城市基本情況保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北鄰北京市和張家口市，東接廊坊和滄州，南與石家莊和衡水市相連，西部與山西省接壤。地處京、津、保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告為骨架，以縣鄉(xiāng)公路為支脈四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。4．城市面積范圍：現(xiàn)市區(qū)規(guī)模接近90平方公里，規(guī)劃面積120平方公里，包括縣區(qū)保定科教文衛(wèi)體全面發(fā)展，文化底蘊(yùn)豐富，擁有河北農(nóng)業(yè)大學(xué)、華北電力大學(xué)、飲食、汽車、商貿(mào)流通、城鎮(zhèn)建設(shè)等作為城市經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，保定市區(qū)規(guī)劃發(fā)展方(二)城市經(jīng)濟(jì)狀況工業(yè)發(fā)展取得了一定的規(guī)模和基礎(chǔ)?，F(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1000多家，其中大型企業(yè)44家，中型行工業(yè)興市的策略。全市有汽車整車生產(chǎn)廠家12家，其中長城、中興、河北長安三大企業(yè)今年產(chǎn)量可突破12萬輛，皮卡汽車生產(chǎn)規(guī)模、市場占有率(占全國市場的60%以上)、出保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告口創(chuàng)匯、經(jīng)濟(jì)效益等已連續(xù)幾年名列全國同行業(yè)第一。呈現(xiàn)明顯上漲趨勢保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告長城汽車年銷售收入達(dá)到50億。汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)26家，風(fēng)帆集團(tuán)、凌云集團(tuán)、立中集團(tuán)、長城內(nèi)燃機(jī)已具相當(dāng)規(guī)模。值得一提的是，保定的餐飲服務(wù)行業(yè)特別發(fā)達(dá)。全市大型餐飲店近千家，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為具備了一定飲食文化和品牌餐飲的城市。其從事餐飲行業(yè)的當(dāng)?shù)厝藛T也以豐厚的收入回報(bào)成為了保定市特殊的行業(yè)人群。值702.22747.38078732000年2001年2002年2003年0人人均國民生產(chǎn)總值66717058764281202000年2000年2001年2002年0資產(chǎn)投資保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告固固定資產(chǎn)投資263.2252.4250241.124023130202102003年70602000年2001年2002年步增長存存款余額(億元)02003年720071007000690068006700660065006400人均可支配收入7167.277026.74426659.342000年2001年2002年2003年保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告(三)保定市總體規(guī)劃根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的保定市城市總體規(guī)劃(2001~2020年)，保定被定位為“國家歷史文化名城，冀中地區(qū)中心城市”。里。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理。堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)與舊城改造并重的原則，注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對“城中村”的改造工作。要發(fā)揮保定市對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射、帶動作用，促批復(fù)中明確，嚴(yán)格控制城市的人口和用地規(guī)模，保護(hù)耕地，節(jié)約用地，合理用地。到里以內(nèi)。批復(fù)中還強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，切實(shí)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。要重視歷史文化名城和城市風(fēng)貌保護(hù)，要正確處理歷史文化名城保護(hù)與城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)系，嚴(yán)格控制并逐步疏解歷史文化保護(hù)區(qū)人口密度，保護(hù)好古城的基本格局和風(fēng)貌，不得進(jìn)行任何與古城環(huán)境和風(fēng)貌不相協(xié)調(diào)的建設(shè)活動。(四)城市總體特征總結(jié)在長城汽車、天威保變、天鵝化纖、樂凱膠片等一批上市公司的帶動下，保定市整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷改善，同時(shí)保定的舊城改造、新城建設(shè)特別是住宅市場的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，保定市將在新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)上加大力度，位于新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)來說，是一個(gè)利好趨勢。保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告第三部分保定房地產(chǎn)市場概況一、商品房市場總體情況(一)房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述保定市房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯不同步，顯現(xiàn)出的特征是房地產(chǎn)發(fā)展要落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。保定近兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到了長足的進(jìn)步，某些指標(biāo)甚至超過了省會石家莊。但是房地產(chǎn)發(fā)展水平相比石家莊，要落后一階段。雖然從數(shù)據(jù)看，保定市房地產(chǎn)交易量要大于石家莊，但其商品房發(fā)展水平(產(chǎn)品水平、價(jià)格水平)均較為落后。由于大量集資定向房的開發(fā)，以及相當(dāng)比重的經(jīng)濟(jì)解困房(以秀蘭為首的保定本地開發(fā)商一直以來堅(jiān)持開發(fā)低宅，迎合舊城拆遷)，致使保定的房價(jià)一直在1500元/㎡左右徘徊。商品房供給基本集中在1300~1600元/㎡的產(chǎn)品，真正中高檔的產(chǎn)品市場基本空缺。相當(dāng)一部分消費(fèi)者的居住需求并沒有得到充分的滿足。(二)歷年房地產(chǎn)市場上市量對比集資建房被嚴(yán)格控制，部分舊城改造項(xiàng)目2003年基本完成，城中村改造尚未全面啟動。(三)價(jià)格趨勢保定經(jīng)濟(jì)生活條件極不相符。此嚴(yán)重偏低的房價(jià)形成的原因有這么幾個(gè)：(1)保定市存在走低價(jià)策略的房地產(chǎn)公司保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告舊城改造，土地價(jià)格低廉，使各大開發(fā)商開發(fā)低價(jià)商品既有市場又有利潤；(3)集資建房、定向建房太多，沖擊了商品房市場，致使價(jià)格低迷。(四)發(fā)展趨勢(1)隨著舊城改造的基本完成，拆遷改造量的逐漸減少，新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。開發(fā)商逐漸意識到光靠經(jīng)濟(jì)適用房難以適應(yīng)市場需求，已經(jīng)開始注重產(chǎn)品檔次和品質(zhì)。產(chǎn)品逐漸向中、高檔發(fā)展，產(chǎn)品品質(zhì)也在逐漸提高。(2)老城區(qū)改造的土地資源已經(jīng)逐漸減少，相反新城區(qū)的空白土地獲得了新寵。開發(fā)商逐漸把開發(fā)重心轉(zhuǎn)向了新城區(qū)，東部和北部逐漸成為了保定市的熱點(diǎn)。(3)預(yù)計(jì)很快啟動的“城中村”改造工程，將給保定房地產(chǎn)帶來新的契機(jī)。(五)需求特征1)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)特征保定消費(fèi)意識較強(qiáng)，敢于花銷。在服飾、餐飲消費(fèi)表現(xiàn)較為明顯。現(xiàn)在的住房意識也漸從功能需求過渡到品質(zhì)需求，許多中高層消費(fèi)者存在較強(qiáng)的改善住房的需求。當(dāng)?shù)厣唐贩恐饕鉀Q更多人的住宅“從無到有”的物質(zhì)層面的需求，致使高品質(zhì)小區(qū)、中高檔樓盤出現(xiàn)斷層，已經(jīng)跟不上發(fā)展的趨勢。2)產(chǎn)品需求特征保定消費(fèi)者對多層比較偏愛，房型多集中于三室、二室中等面積的住宅。改善型客戶對房型的要求比從前有一定的提高，對新產(chǎn)品有一定追求，例如越層、聯(lián)排別墅等。由于3)戶型面積的需求特征從銷售調(diào)研情況來看，主要戶型面積集中在兩室兩廳(面積90—115平米)、三室兩更大更舒適的戶型改善。4)車庫和儲藏室的需求特征室的占有一半以上的數(shù)量。在現(xiàn)售保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告5)市場需求分析小結(jié)由于保定市商品房供應(yīng)集中在經(jīng)濟(jì)型檔次，中高檔消費(fèi)者和改善型消費(fèi)者的需求有一定程度的忽略。目前情況來看，需求正由簡單的居住功能需求向高層次的改善型需求轉(zhuǎn)變。開發(fā)商也意識到消費(fèi)者需求的特征改變，整個(gè)房地產(chǎn)市場正處于由初級產(chǎn)品向中高檔產(chǎn)品因此有一定的購買力的消費(fèi)者正持幣觀望，期待下一階段的高品質(zhì)產(chǎn)品，因此中高檔(六)各在建在售項(xiàng)目類型對比分析名人國際恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名人國際恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12450元/平米(高層)別墅4300元/平米2002．9高層(三室兩廳兩衛(wèi)，170平米)企業(yè)主，附近郊縣個(gè)體商人力高豪園香港力高集團(tuán)，保定力高置業(yè)有限公司1教師、企業(yè)主、公務(wù)員商3.文化炒作(鄰古文化市場)劣勢：規(guī)模小，產(chǎn)品檔次低，景觀規(guī)劃差開發(fā)商建筑形態(tài)建筑規(guī)模容積率綠化率銷售均價(jià)開盤日期售率主力戶型主要客群優(yōu)劣勢濃優(yōu)劣勢濃國際項(xiàng)目部分實(shí)景照片：高層外檐保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告一、優(yōu)勢1.地塊地勢平整，規(guī)模較好，便于項(xiàng)目規(guī)劃、基礎(chǔ)施工。2.地塊道路通達(dá)情況良好，周邊道路基本成型，通達(dá)成熟商業(yè)中心較為方便。3.地塊區(qū)位獲得消費(fèi)者認(rèn)可，也是政府規(guī)劃引導(dǎo)的方向。二、劣勢1.地塊周邊兩條道路為快速路，商業(yè)氛圍較差、可利用狀況較差。2.地塊受相鄰織絨長地塊的影響，規(guī)劃不夠完整。3.地塊周邊生活配套需要完善。4.地塊規(guī)劃容積率過高，需要協(xié)調(diào)。三、威脅1.本地塊對面兩個(gè)本地開發(fā)商項(xiàng)目價(jià)格低廉，將對本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定沖擊。2.項(xiàng)目面市時(shí)，地塊周邊拆遷形象不佳，會影響銷售。對當(dāng)?shù)馗邔邮袌龅哪吧?.當(dāng)?shù)厥袌鏊幸殉霈F(xiàn)項(xiàng)目水平均比較落后，本項(xiàng)目將有很大的引領(lǐng)市場的機(jī)會。2.當(dāng)?shù)馗叨耸袌龅目瞻缀投沃脴I(yè)客戶的大量存在，會促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售。3.政府對外地大規(guī)模開發(fā)商的支持。保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告第五部分項(xiàng)目產(chǎn)品描述及操作思路一、項(xiàng)目發(fā)展基調(diào)本項(xiàng)目是一個(gè)以居住功能為主，具有完善的生活配套和優(yōu)越的軟件服務(wù)的大型社區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配件標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等都將圍繞增加居住品質(zhì)、提升小項(xiàng)目發(fā)展基調(diào)為：以當(dāng)?shù)囟沃脴I(yè)人群為主要目標(biāo)客戶，以絕對領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌龅母咂焚|(zhì)為項(xiàng)目競爭優(yōu)勢，以現(xiàn)代化、都市化的住宅小區(qū)為主要形象，強(qiáng)調(diào)居住的舒適度和現(xiàn)代感，力爭使該項(xiàng)目發(fā)展成為保定最適宜精英人士享受城市生活的現(xiàn)代居所。1、當(dāng)?shù)厥袌鲠槍Σ疬w戶和首次置業(yè)人群的經(jīng)濟(jì)解困房充斥，真正高品質(zhì)改善型住宅空缺，需要高品質(zhì)現(xiàn)代住宅來促進(jìn)市場發(fā)展；他們不滿足于現(xiàn)有居住條件，有著較強(qiáng)的改善居住的欲望，同時(shí)又不愿意太彰顯3、地塊本身的規(guī)模和區(qū)位條件，以及保定城市規(guī)劃引導(dǎo)了了本項(xiàng)目將向高檔、高品關(guān)于定位的闡述：城市的靈魂、城市的力量，這類人群不需要像大城市富翁那樣盡情地顯示財(cái)富、地位，但也需要起碼的財(cái)富和社會地位。這類人群更著重追求對社會的貢獻(xiàn)，強(qiáng)調(diào)自己能夠?yàn)槌鞘斜６ǚ康禺a(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告保定缺乏真正迎合這類人群的樓盤，任何低檔樓盤都無法打動他們，太顯露張揚(yáng)的樓盤又會使他們退卻。因此，確立本項(xiàng)目現(xiàn)代都市住宅的定位，是對該類人群現(xiàn)有居住條件的強(qiáng)烈對比和改善提高，也是對他們身份地位的恰到好處的尊重。高檔——區(qū)別于秀蘭、力高的經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目；現(xiàn)有項(xiàng)目形成強(qiáng)烈對比；都市化——對現(xiàn)有居住條件的大幅度提升；現(xiàn)代感——對“名人國際”定位的提升；城市精英——與“名人國際”的客戶差別化。二、項(xiàng)目操作思路考慮項(xiàng)目的規(guī)模和區(qū)域市場容量，結(jié)合公司要求，項(xiàng)目整體將分為三期進(jìn)行開發(fā)。每期的開發(fā)量將保持在11萬平左右，并計(jì)劃項(xiàng)目銷售周期為二年半。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的高層產(chǎn)品將成為銷售的重點(diǎn)。：從復(fù)興中路和恒祥北大街向北部延伸。目的是迅速進(jìn)入市場銷售，盡快讓資金轉(zhuǎn)動起來，同時(shí)聚集人氣基礎(chǔ)。同時(shí)推出板式高層產(chǎn)品。推高層產(chǎn)品。升、小區(qū)多層產(chǎn)品的呈現(xiàn)、價(jià)格的逐步提高來完成整體的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)利潤和維持現(xiàn)金流。三、項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、檔次和目前土地周邊設(shè)施不完備的特征，決定了項(xiàng)目將作為綜合社保定房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告主要功主要功能業(yè)主的生活服務(wù)社區(qū)與外界的聯(lián)系?？煽紤]集中餐飲、超市、休閑娛樂等。配套，提提升小區(qū)品質(zhì)規(guī)模設(shè)想慮與會所合并安排中型超市或其他形式的集開發(fā)內(nèi)容住宅部分集中會所業(yè)街局部集中商業(yè)雙語幼兒園四、項(xiàng)目產(chǎn)品主要特征作為“高檔都市化住宅”的形象開發(fā)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)帶給目標(biāo)客戶人群的現(xiàn)代舒適的居住感受，強(qiáng)調(diào)是