大型綜合體商業(yè)購(gòu)物中心物業(yè)管理公司投標(biāo)書

11大型綜合體商業(yè)購(gòu)物中心物業(yè)管理公司投標(biāo)書22 15 17 23 633第七章實(shí)施措施34前言44第一章再次感謝貴司給對(duì)我司的信任！第二章上海銳翔物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介企業(yè)概況 (多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)?，F(xiàn)管理十多處物業(yè)，面積O5566向市場(chǎng)服務(wù)至上創(chuàng)品牌,拓寬思路多種經(jīng)營(yíng)增實(shí)力,以人為本嚴(yán)格管理強(qiáng)素質(zhì),上下一心和諧奮ISO量得到不斷提高。77極具前景：氛圍越、發(fā)展優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：有較高知名度和有著良好業(yè)績(jī)的上海銳翔物業(yè)管理有限公司實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)前景良好：運(yùn)較好。88第三章管理設(shè)想第一節(jié)管理目標(biāo)。我司將在項(xiàng)目完全竣工接管并正常運(yùn)行一年后達(dá)到“無(wú)錫市優(yōu)秀示范小區(qū)”第三節(jié)管理模式溫馨八字方針設(shè)計(jì)管理模式：，99第四節(jié)服務(wù)設(shè)計(jì)要以住戶為中心，提供“美式管家”及“酒店式”服務(wù)，高度重貴的心理第五節(jié)實(shí)施美式管家、五星級(jí)酒店式服務(wù)沒(méi)想到的，我司想到了；客戶想到的，我司做到最大限度地滿足客戶的要求。在與客戶朝夕相伴中，將客戶視同家人一般，為客戶的居家生作為開(kāi)發(fā)商的合作伙伴，上海銳翔物業(yè)管理有限公司將發(fā)揮多年實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際特點(diǎn)，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的要求，全力配合完成銷售工作。在項(xiàng)目前期物業(yè)管理階段，將以配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目銷售及前期策劃為工作重點(diǎn)。主要工作為以下幾方面： (1)配合開(kāi)發(fā)商的各種銷售活動(dòng)。金佳物業(yè)公司積極配合參加開(kāi)發(fā)商舉辦的各種銷售 的客戶提供各類物業(yè)管理 (4)為配合銷售工作，物業(yè)公司將在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供保潔服務(wù)，以營(yíng)造干凈、舒適、整 (5)在銷售現(xiàn)場(chǎng)，物業(yè)公司將展板的形式向客戶宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)知識(shí)以目的客戶服務(wù)工作及質(zhì)量管理體系的執(zhí)行情況進(jìn)行質(zhì)量檢查，確保項(xiàng)目的物業(yè)管理工作按照對(duì)客戶的承諾、按照對(duì)開(kāi)發(fā)商的保證、按照公司的質(zhì)量管理體系進(jìn)行。另外，公司總經(jīng)理辦公室還定期對(duì)各部門進(jìn)行工作檢查，并將檢查結(jié)果作為考核部門及員工的依據(jù)。公司每年進(jìn)行兩次內(nèi)部質(zhì)量審核及聘請(qǐng)第三方(質(zhì)量認(rèn)證中心)對(duì)公司的質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況進(jìn)行審工作效率實(shí)行百分制的量化考核標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)管理、服務(wù)按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)我司對(duì)客戶的投訴，處理投訴的時(shí)間、過(guò)程、每項(xiàng)投訴的回訪、客戶的意見(jiàn)及滿意率也通過(guò)數(shù)參與，同時(shí)也需要客戶支持和參與。第一節(jié)前期物業(yè)管理工作的意義司一些好的建議從而使該物業(yè)建設(shè)得更加完美。物業(yè)管理籌備處在前期管理中根據(jù)政府文件和物業(yè)情況編寫有關(guān)法律文第三節(jié)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容1按物業(yè)管理和業(yè)戶的要求重新審核設(shè)計(jì)方案，對(duì)于使用和服務(wù)功能方面的不足進(jìn)行監(jiān)理，避免施工中留下隱患。監(jiān)理單位主要是對(duì)工3物業(yè)管理籌備處將對(duì)物業(yè)運(yùn)行成本進(jìn)行精確測(cè)算，提出物業(yè)管理費(fèi)及其它收費(fèi)配合發(fā)展商做好業(yè)戶的宣傳解釋工作，盡可能化解一些由于工程延期、承諾不的關(guān)系都有積極意義。修施工進(jìn)行管理，這正是6現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)和物業(yè)成品保護(hù)。我司籌備處進(jìn)駐后，將安排固定崗、流動(dòng)崗經(jīng)供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯(lián)系，求得其支持與幫助，聯(lián)合進(jìn)行小區(qū)服務(wù)設(shè)計(jì)，第五節(jié)前期物業(yè)管理工作的組織1在開(kāi)發(fā)商與我司簽訂《物業(yè)管理委托合同》之后，雙方應(yīng)就前期物業(yè)管理工作協(xié)商并2組建物業(yè)管理籌備處，根據(jù)委托方要求確定人數(shù)和專業(yè)，一般情況以工程技術(shù)專業(yè)人工程技術(shù)人員和管理人員，人數(shù)以5-10物業(yè)管理籌備處進(jìn)駐后將與開(kāi)發(fā)商籌建工程部、銷售部融為一體(最好聯(lián)合辦公)，并與監(jiān)理公司和施工單位密切配合，共同推進(jìn)工程建設(shè)。物業(yè)管理籌備處的工作第七節(jié)前期管理的工作方式第五章2我司可派出有經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員不定期到現(xiàn)場(chǎng)工作，提供建議。第六章全委托物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié)物業(yè)管理工作內(nèi)容正常的設(shè)備運(yùn)行：負(fù)責(zé)安排正常值班以保證社區(qū)供電、供暖、通訊設(shè)備的正常運(yùn)行；公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施(包括建筑結(jié)構(gòu)、廣場(chǎng)、道路等)：按國(guó)家規(guī)定定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施經(jīng)常處于良好的狀態(tài)；大型設(shè)備的正常檢修；業(yè)主室內(nèi)維修：物業(yè)公司負(fù)責(zé)房間供電、供水、供暖及主要通訊設(shè)備線路的維修；電表箱以內(nèi)、冷水表以內(nèi)、電視、電話插頭以后的設(shè)施、設(shè)備線路由緊急情況搶修：若發(fā)生突然停電、停水、跑水等事故，工程部維修中心立即保證施工質(zhì)量。供水、供電、通訊、天然氣管線的監(jiān)督檢查。經(jīng)常與有關(guān)主管部門庭院門設(shè)保安接待，防止不良分子進(jìn)入。。行，維護(hù)停車秩序，保證車輛安全。物業(yè)管理也將應(yīng)用該軟件，主要應(yīng)用范圍包括：辦公室：人事管理、勞資管理、規(guī)章制度和服務(wù)質(zhì)量檢查、文件檔案；物業(yè)部：業(yè)主檔案、投訴處理、服務(wù)質(zhì)量記錄；工程部：設(shè)備檔案及總賬、設(shè)備及工具管理、維修服務(wù)、外包工程、質(zhì)量記錄，突發(fā)故障處理記錄；安保部：安全檔案、車輛管理、服務(wù)質(zhì)量記錄，突發(fā)事件處理記錄；后(估計(jì)六個(gè)月后)，將并入公司整體網(wǎng)絡(luò)，使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的各項(xiàng)管理處于受控狀態(tài)，并充分借物業(yè)管理便民服務(wù)內(nèi)容代客約定出租車服務(wù)；小時(shí)工和家庭服務(wù)員開(kāi)展家政服務(wù)；議服務(wù)第四節(jié)塑造品位性、文化性社區(qū)第五節(jié)項(xiàng)目特殊情況管理方案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)居住的客戶群體中存在部分住戶為非長(zhǎng)期住戶，該部分住戶僅在雙休日、節(jié)假1.進(jìn)行客戶調(diào)查，建立非長(zhǎng)期性居住住戶檔案；范圍為：空調(diào)系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)等)季度性、年度性維護(hù)保養(yǎng)；b特殊氣候情況下(嚴(yán)寒天氣、驟然降溫、大風(fēng)、大雨等)，物業(yè)服務(wù)人員入戶進(jìn)c客戶臨時(shí)授權(quán)物業(yè)管理人員入戶處理臨時(shí)性、緊急性事務(wù)；e其他業(yè)主授權(quán)的預(yù)約性、定期性物業(yè)服務(wù)。3.物業(yè)服務(wù)人員入戶時(shí)，先行通知業(yè)主；如業(yè)主無(wú)法到場(chǎng)則需由保安人員、客戶服現(xiàn)場(chǎng)，以免擴(kuò)大業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失；4.對(duì)業(yè)主不在現(xiàn)場(chǎng)，且已經(jīng)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失的現(xiàn)場(chǎng)，物業(yè)管理人員將采取拍照、錄像的取證方式，記錄現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，并隨時(shí)與業(yè)主聯(lián)絡(luò)，根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)處理發(fā)生的5.特殊重大事件(如火災(zāi)、刑事案件等)，物業(yè)管理公司將首先報(bào)告當(dāng)?shù)叵?、安全管理部門到場(chǎng)處理；平；第七章當(dāng)?shù)貑T工在我司就業(yè)后，如在就業(yè)期間工作表現(xiàn)優(yōu)秀或較好，我司將按公司人事管理規(guī)定進(jìn)行升遷或獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目部：(共5人)職責(zé)范圍：行政、人事、勞資、采購(gòu)等綜合管理事項(xiàng)；)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理，編制物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)、決算和各類財(cái)務(wù)報(bào)表；物業(yè)管理部：(共7人)主檔案、收取各項(xiàng)費(fèi)用、走訪住戶、處理投訴、受理業(yè)主(住戶)的各類服務(wù)要求。職責(zé)范圍：社區(qū)和棟號(hào)公共區(qū)域的清潔、垃圾清運(yùn)，園林綠化；2)辦理入駐、遷出，建立并保管業(yè)主檔案；(3)實(shí)施棟號(hào)管理，提供收費(fèi)服務(wù)、常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)；訪住戶，受理并解決投訴，受理各類服務(wù)要求；保安部：(共55人)職責(zé)范圍：工程部：(共11人)職責(zé)范圍：(1)社區(qū)棟號(hào)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維修、保養(yǎng)；3)處理上下水，燃?xì)夤艿赖韧话l(fā)故障急修；社區(qū)建筑設(shè)備大中修方案的制訂與施工監(jiān)理；物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司為保障房屋建筑和設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)和為業(yè)戶提供優(yōu)良公司開(kāi)展正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的資金基礎(chǔ)。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理確定能夠使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)得到保公寓的檔次要高，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也高，但是住宅物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公寓的檔次要高，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也高，但是住宅物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)明顯低于公寓標(biāo)準(zhǔn)。這種價(jià)格差異將對(duì)于司在測(cè)算中盡可能壓低了公寓物業(yè)管理費(fèi)的。如果還有問(wèn)題，貴我雙方可進(jìn)一步協(xié)管理辦公室：工程部各專業(yè)值勤和操作用房：保安員宿舍：物資庫(kù)房：準(zhǔn)備辦公條件、準(zhǔn)備業(yè)主入住文件、辦理入住手續(xù)，一般在物業(yè)竣工階段已經(jīng)開(kāi)始保安、保潔、日常巡視，所以開(kāi)辦期一般為3個(gè)月。物業(yè)公司進(jìn)駐過(guò)晚，情況不熟悉，準(zhǔn)備不充分，將會(huì) (1)前期物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)包括以下費(fèi)用：A.人工費(fèi)用3,500.00×10×3=105,000.00(元)工資附加費(fèi)(元)員工餐費(fèi))保安隊(duì)工資150.00×8×3=36,000.00(元)保安餐費(fèi)15.00×8×31×3=11,160.00(元)人工費(fèi)用總計(jì)=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00B.=136500.00(元),060.00+243,330.00=505,213.45=505,213.45(元)關(guān)于前期啟動(dòng)費(fèi)的劃撥和使用有兩種方式：支出賬目，接受開(kāi)發(fā)商的檢查和質(zhì)詢；種方式是由物業(yè)公司先行墊付，分五年從物業(yè)管理費(fèi)中攤銷物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督上海銳翔物業(yè)管理有限公司的管理服務(wù)工作離不開(kāi)貴司和廣大業(yè)主的指導(dǎo)與監(jiān)督。銳翔的不足；員工之嚴(yán)格管理；。實(shí)施措施第一節(jié)管理實(shí)施1選派高素質(zhì)的管理人員組建管理隊(duì)伍選擇具有兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理人員管理萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，所有的服務(wù)程序、設(shè)備操作程序、運(yùn)行維護(hù)程序、衛(wèi)生清潔程序等設(shè)的首選要素，也是物業(yè)管理的重點(diǎn)。為保證安全，我司將采取五是加強(qiáng)重點(diǎn)部位和第二時(shí)間(下班后)的管理；六是制定緊急情況下防止和處理突發(fā)事件的供高效率的前期服務(wù)。的節(jié)管理隊(duì)伍組建和人員的選聘、培訓(xùn)及勞資管理人員選聘：一般崗位人員(如保安員、保潔員等)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以嚴(yán)格的條件(基本素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、人品等)進(jìn)行篩選聘用，并實(shí)行1—3個(gè)月的試用期和工作業(yè)績(jī)考核制度。訓(xùn)練等十七門課程。第三節(jié)降低物業(yè)管理成本的措施理費(fèi)的不足接管和開(kāi)辦準(zhǔn)備事項(xiàng)。2組織物業(yè)接管驗(yàn)收。包括建筑、設(shè)備和圖檔資料的驗(yàn)收交接。表人員工資及福利辦公費(fèi)保潔人員工資及福利辦公費(fèi)保潔綠化費(fèi)總經(jīng)理行政主管財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)庫(kù)管物業(yè)經(jīng)理客服主管理臺(tái)保安經(jīng)理保安班長(zhǎng)理人員安員經(jīng)理維修人員文員費(fèi)費(fèi)社會(huì)綜合保險(xiǎn)班費(fèi)計(jì)辦公用品費(fèi)、資料費(fèi)訊、郵電費(fèi)通費(fèi)待費(fèi)區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)計(jì)、設(shè)備日常運(yùn)行維保費(fèi)計(jì)糞池清淘圾外運(yùn)化養(yǎng)護(hù)費(fèi)潔費(fèi)計(jì)它其它其工資標(biāo)準(zhǔn)0.00合測(cè)算合測(cè)算測(cè)算合測(cè)算測(cè)算測(cè)算合測(cè)算合測(cè)算算算\算\測(cè)算合測(cè)算測(cè)算\測(cè)算人數(shù)1111111321388191785合計(jì)4,000.0049,000.0000165,885.0033,120.006,900.0040,020.00205,905.0013,872.414,725.004,725.00068,600.00年合計(jì)42,00