物業(yè)管理基礎知識問與答新

物業(yè)管理基礎知識 100問與答（新完整版）（下）物業(yè)管理基礎知識 100問與答（新完整版）2015-03-16 問51、《北京市住宅物業(yè)服務標準》規(guī)定電梯服務應達到什么標準？答：：《北京市住宅物業(yè)服務標準》規(guī)定電梯養(yǎng)護、運行、維護服務標準為：1）主梯6：0024：00不間斷運行，0：006：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；2）凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行；3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；4）維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。5）一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。問52、《北京市住宅物業(yè)服務標準》規(guī)定普通商品住宅保潔服務應達到什么標準？答：北京市住宅物業(yè)服務標準》規(guī)定普通商品住宅保潔服務范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內，業(yè)主戶門以外；服務內容為：（1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；2）設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；3）每日對保潔服務范圍內的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5）按政府有關規(guī)定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6）在雨、雪天氣應及時對區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃。7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。問53、物業(yè)服務企業(yè)在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責？答：物業(yè)服務企業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施；2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。物業(yè)服務企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內財產(chǎn)負有看護責任，但物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)服務企業(yè)應依法承擔賠償責任。問54、物業(yè)服務企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務委托專業(yè)公司？答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一家物業(yè)服務企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務以并委托給他人。問55、物業(yè)服務企業(yè)在履行合同義務時，是否有權對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？答：是。物業(yè)服務企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的授權，有權要求業(yè)主配合物業(yè)服務企業(yè)的管理服務，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權采取其他處理措施。問56、車輛停放時停車人享有什么權利？應遵守什么規(guī)定？答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設施等。問57、經(jīng)濟適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務費？答：目前，按照2000年3月市物價局和市國土房管局頒布的《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法（試行）》（京價房字[2000]163號），經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務費用分為兩部分：物業(yè)管理服務費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建筑面積分攤計算。物業(yè)管理服務費用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設施設備的小修。收費標準為0.50元/平方米.月（綠化率30%以下），0.52元/平方米.月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。問58、普通住宅如何交納物業(yè)服務費？答：目前，按照市物價局、市房地局 1997年6月頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》 （京價房[1997]196號），普通住宅的物業(yè)管理服務費分為兩部分：一、住戶個人交費項目裝修房屋垃圾外運費保潔費保安費各項費用統(tǒng)收服務費車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）機動車存車費二. 產(chǎn)權人交費項目綠化費化糞池清掏費管理費小修費中修費大修費小區(qū)共用設施維修費電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費問59、公房、安居房出售后，物業(yè)服務費用怎么交納？答：公房、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產(chǎn)權人交費項目包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。問60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務收費如何確定？答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務費采取市場調節(jié)價的定價形式。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商定價。更多精彩加物業(yè)管理師微信:問61、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設施設備大中修費用。問62、自用部位、自用設施的維修養(yǎng)護費用怎么交？答：自用部位、自用設施的維修養(yǎng)護費用可以按年（季度、月）交給物業(yè)服務企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。問63、出租房屋時，物業(yè)服務費用由誰來交納？答：出租房屋時，物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。問64、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應交納物業(yè)服務費用？答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應全額交納物業(yè)服務費用。問65、公房上市后，物業(yè)服務費用如何交納？答：公房上市后，原有產(chǎn)權單位不再承擔交納物業(yè)服務費用的義務。物業(yè)服務費用由房屋購買人承擔。問66：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？答：電梯費用由樓內全體產(chǎn)權人按建筑面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的，從其約定。問67、物業(yè)服務企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？答：物業(yè)服務企業(yè)應負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權利義務。問68、裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務費？答：裝修時，業(yè)主應當按照裝修服務協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務費。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應當退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、 裝修人員實行出入證管理， 調節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。問69、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務費嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。問70、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構對物業(yè)費用進行審計？答：物業(yè)服務費用實行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行考核，不對物業(yè)服務費用進行審計。物業(yè)服務費用實行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委托，審計費用由全體業(yè)主承擔，審計結果對雙方都有約束力。六、專項維修基金問71、建立專項維修資金的法律依據(jù)是什么？答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金?！薄皩ｍ椌S修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！眴?2、專項維修資金的用途是什么？答：專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備的保修期滿后的維修工程，即除日常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。問73、誰應交納商品住宅專項維修資金？答：凡是1999年1月1日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房，與住宅結構相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應交納專項維修資金。更多精彩加物業(yè)管理師微信:問74、不交納專項維修資金的怎么辦？答：不繳納專項維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權屬登記手續(xù)。七、物業(yè)使用和維護問81、物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續(xù)，并告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關手續(xù)。問82、物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續(xù)，并告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關手續(xù)。問83、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、 挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。問84、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設施設備？答：物業(yè)共用部位、共用設施設備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。問85、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營？答：業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后， 按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。 所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。問86、能否在房屋樓頂架設廣告牌 ?答：一幢樓內有多個產(chǎn)權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設廣告牌，應征得業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，依法辦理有關手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。問87、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業(yè)主（臨時）公約》和小區(qū)有關規(guī)章制度的規(guī)定。問88、鄰居占用了公共樓道怎么辦？答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。問89、物業(yè)區(qū)域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？答：物業(yè)區(qū)域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責維修養(yǎng)護。問90、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應該配合？答：小區(qū)內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業(yè)服務企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應當配合。更多精彩加物業(yè)管理師微信:問91、業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？答：由于業(yè)主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。造成損失的，業(yè)主應當賠償。問92、小區(qū)內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？答：如果是人為造成小區(qū)公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔。問93、為什么要規(guī)范房屋裝修裝修行為？答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區(qū)內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當?shù)难b飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。問94、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)服務企業(yè)嗎？答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構成威脅等。同時，物業(yè)管理公司有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理公司。問95、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議嗎？答：業(yè)主應當在裝飾裝修房屋前與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協(xié)議。住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。問96、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？答：按照建設部第