2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析報告：百困待紓精準破局-德勤

————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————0DigitalDifference————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————0DigitalDifference勤啟數(shù)智2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析————————————————————————————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————前言2Part1.2022地產(chǎn)行業(yè)觀察3Part2.違約企業(yè)案例分析22結(jié)語301————————————————————————————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————2022年，受疫情及前期調(diào)控政策的滯后顯現(xiàn)等因素影響，房企流動性持續(xù)惡化，出險房企數(shù)量進一步增加；為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健中資房企風險頻繁暴露。不同于2019年和2020年風險集中在部分中小型房企和非典型房企的情況，2021年和2022年，風險從中高風險房企傳導至中低風險房企，熱門企業(yè)接連涌現(xiàn)，發(fā)生明顯風險暴露的房企多以中大型民營房企為主。相關(guān)利好，但受到2021年收緊型政策的滯后傳導影響，房企融資情況并不樂觀。同時，由于再融資受阻，房企對銷售回款的依賴程度進一步上升，加之基于疫情持續(xù)以及房企銷售市場整體遇冷的情況，現(xiàn)金流并未出現(xiàn)改善且逐步趨緊。在融資端和銷售端雙重影響下，債務(wù)危機持續(xù)蔓延。德勤將通過梳理2020年及2022年的房企市場重大事件，對違約房企的共性和差異性展開觀察分析。2————————————————————————————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————3————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————421.01.2021.01.2422.02.2722.03.1621.01.2021.01.2422.02.2722.03.1622.04.1822.05.04022.09.29022.11.082022.11.12監(jiān)管導向先緊后松，政策傳導存在滯后0年至今，地產(chǎn)行業(yè)政策出臺密集，且整體導向上存在前緊后松的整體趨勢。2020至2021上半年始密集出臺加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管的相關(guān)政策，包括“三道紅線”、貸款“兩集中”管理、融資管控措施，提出“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足合理的資金要求”。險管理。金融委：新增貸款要保持適度增長。要及時研究和提出有力有效的防范化解風險案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。深交所:發(fā)布《關(guān)于支持實體經(jīng)濟若干措施的通知》，支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓展債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券并收購出個人住房貸款的最低首付款比例，最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。人民銀行，銀保監(jiān)會：發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。符合條件的城市政府可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形式變化及調(diào)控要求，自主巨鼎力的政策支持?！?022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————52022年，受宏觀經(jīng)濟下行、新冠疫情持續(xù)蔓延導致的交通封鎖以及前期調(diào)控政策對市場傳導的滯后顯現(xiàn)等因素影響，房企銷售端和融資端同時受阻，流動性壓力加大，新開工意愿和房地產(chǎn)開發(fā)投資資金均有所下降，出險房企數(shù)量持續(xù)設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”。“地產(chǎn)紓困基金”是指通過資產(chǎn)處置、資源整合和重組等方式，參與問題樓盤盤活及困難房企救助等紓困工作。然而在實際資產(chǎn)處置的過程中，涉及項目并購部分往往需要買方進行大量的盡職調(diào)查工作，而此對于資產(chǎn)接盤方而言，并購項目評估難度不僅僅在于盡職調(diào)查，更在于對其未年發(fā)生大生成為一段時間比較突出的矛盾。伴隨持續(xù)的房企“違約潮”“停工潮”及由“停工潮”衍生出購房者“斷貸潮”而引起波及金融機構(gòu)導致系統(tǒng)性風險的市供潮并非居民資產(chǎn)負債表所致，更多是“保交樓”的手段，本質(zhì)上并不會廣泛6民生?！狈康禺a(chǎn)市場的政策導向自防風險與穩(wěn)市場，逐步轉(zhuǎn)移至穩(wěn)市場、防風2年年內(nèi)陸續(xù)出臺相關(guān)政策，包括放松限貸(降首付和降房貸利率)、放松限購限售、加大住房貸款優(yōu)惠力度、加大公積金支持力度、增加購房補貼和降交易稅費等；截止至2022年10月底，杭州、北京、武漢、天津、南京、大連、貴陽、嘉興、湖州、寧波、東莞、無錫、鄭州、長沙、湘潭、岳陽、南寧、石家莊、天水、吉林、成都、瀘州、濟寧、襄陽、宜昌、黃石、荊州、隨州、恩施州、仙桃、天門、清遠、江門、昆明、云浮、湛江、南昌、哈爾濱、合肥、馬鞍山以及海南省全省等城市已下調(diào)了首套個人住房公積金貸款利率。政策調(diào)控從供需兩端同房企多渠道融資受阻，融資復蘇進程慢2020年8月，“三條紅線”新規(guī)出臺，嚴控房企有息債務(wù)增速，行業(yè)融資環(huán)境等城市相繼出臺政策嚴查經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)入市。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)讀的情況，導致一批問題房企風險暴露的同時，部分正常經(jīng)營的房企被誤傷，行業(yè)行業(yè)融資環(huán)境，支持房企合理融資需求以防范流動性風險，然而，在行業(yè)加速下行的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中占比最高的其他資金依舊顯著下滑。?！?022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————72061921931901551091658231777810147-18-8 -392061921931901551091658231777810147-18-8 -39-67-79-74--67-41 -320-298-240-278-241-197-280-264-325-343-483-408圖2：2019-2022房企凈融資額(按企業(yè)類型分類)2019-2022房企凈融資額(按企業(yè)類型分類) 645227 41 41395455482019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/07央企地方國企民企合計數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理從房企主要融資渠道來看，銀行信貸渠道方面，受行業(yè)下行影響，近年來銀行產(chǎn)貸款余額為531100億元，同比增長4.20％，創(chuàng)歷史新低。信托融資渠道方規(guī)模為944.72億元，同比下降78.26％；投資領(lǐng)域為房地產(chǎn)的國內(nèi)集合信托產(chǎn)降80.46％。————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————8300002500020000150001000050000%15%15%12%10%10%%%10%10%10%9%9%9%9%9%8%8%9%9%%10%2012Q12013Q32015Q12016Q32018Q12019Q32021Q1產(chǎn)信托資金(億元)投向房地產(chǎn)信托資金：占比數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理風險意識的增強以及投資者偏好下行等多方因素的影響，房企在國內(nèi)的信用債債發(fā)行規(guī)模僅約1000億，不足2021年全年的一半，尤其10月份以來，房企行額達到近2268億美元，2021年美元債發(fā)行規(guī)模有所回2年以來，受地產(chǎn)債二級市場信用風美除中資地產(chǎn)美元債的發(fā)行人自身信用風險趨高導致的發(fā)行市場認購信心不足外，————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————955儲加息使得發(fā)行人面臨的利率明顯抬升，房企發(fā)債需要用更高的成本才能吸引投資者認購，這無疑是給整個中資房企美元債的發(fā)行市場帶來了巨大的壓力。如果中資房企美元債發(fā)行日期在2017至2019年，彼時美元兌人民幣匯率在6.3-6.8之間波動，2022年房企面臨當下美元兌人民幣7.3左右的匯率，在即使集中償債壓力大2022年，房企面臨了數(shù)輪的債務(wù)兌付高峰期。2022年年內(nèi)，房企境內(nèi)債到期圖4：002022年房企債券到期規(guī)模3月4月5月6月境內(nèi)到期債券合計(億元)9月10月境外到期債券合計(億元)數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————-20%9671060-27%-20%9671060-27%-35%355模2500-5%0%02023Q12023Q22023Q32023Q4到期債券規(guī)模：境內(nèi)(億元)到期債券規(guī)模：境外(億元)境內(nèi)：同比變動境外：同比變動數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理0001820192020下半年到期債務(wù)(億元)上半年到期債務(wù)(億元)下半年到期債務(wù)(億元)數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————沉淀資金占用情況正逐步通過保函置換等形式釋放預售資金分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金，取用條件有所不同。而重點監(jiān)管資金就是行業(yè)內(nèi)常常提到的“沉淀資金”部分。重點監(jiān)管資金金額一般與工程慶要求35%。/平來留存沉淀資金，北京要求不低于5000元/平，而濟南要求按照3500元/平來執(zhí)行。目前，在國家政策指導下，部分城市開始有序推進保函置換，即通過用銀行出具的保函免除一定額度的沉淀資金監(jiān)管，從而釋放房企部分沉淀資金。在目前重點監(jiān)管取用條件定據(jù)項目情況每低5000元點取用替代方米3133元-4208元計算點取用替代預售前支付工款可低至0％0％，取得產(chǎn)證記錄發(fā)企優(yōu)良業(yè)實策的10%；裝修階例為預售總額的，留存比例為預售-收前，留存比例為預售10%；規(guī)劃驗收到項目，留存比例為預售總額的工后到取得產(chǎn)證前，留-與房地開發(fā)企業(yè)的用分值掛鉤10％，主體結(jié)構(gòu)封安裝工程完成前，監(jiān)成到竣工驗收前，監(jiān)管替代用-用-建、用途綜合測時調(diào)整比例為監(jiān)管總額頂時，留存比例為監(jiān)40%；竣工驗收時，留監(jiān)管總額5%。用等級評定替代存余額達到重點監(jiān)方可申請撥付重點監(jiān)管資金。主體結(jié)構(gòu)封頂前，可申請使用監(jiān)管資金60%；綜合配套完成，可申請使用監(jiān)管資金75%-的資金轉(zhuǎn)型用于購項目建設(shè)必須的建筑材料備。主體結(jié)構(gòu)封頂前，可前，可申請使用監(jiān)管資金使用前，可申請使金的95%-前，可申請使用監(jiān)管資95%-0元/層數(shù)達到二分之一，監(jiān)管存比例70%；主體結(jié)構(gòu)管資金留存比例％；竣工驗收備案，監(jiān)管資18％-產(chǎn)主管部門期調(diào)整公布存%-35％；竣工驗收備資金留存比例15%-用狀況、資等級等情，適當降低品房預售監(jiān)資金留存比例總額以上建筑完成“建設(shè)層重點監(jiān)管資金的%；完成主體結(jié)構(gòu)驗收的，申請資金額度不得超過重資金的70%；完成竣工-銷售端去化疲軟，城市能級分化明顯下行。由于市場信心嚴重缺失，基于購房者“買漲不買跌”的市場心理，市場事件2022年上半年全國商品房銷售均價為9586元/平方米，同比下降8.6％。由于90％?！?022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————-9.60-20.90-22.20-23.10-23.00-23.60-22.70-29.50-28.90-28.80-27.90-9.60-20.90-22.20-23.10-23.00-23.60-22.70-29.50-28.90-28.80-27.907：2022年銷售情況元0-31.50022-032022-042022-052022-062022-072022-08銷售面積銷售額銷售面積同比銷售額同比%0數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理圖8：2012年-2022年銷售情況%02016-022018-022020-022022-02:商品房:累計同比房地產(chǎn)銷售額:商品房:累計同比數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理從城市能級的需求端來看，由于人口流出、經(jīng)濟下行和產(chǎn)業(yè)單一等多種因素，————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————3％，2022年延續(xù)了2021年的低迷基調(diào)，商品房仍舊處于去化難、回款難的階段。從待售面積來看，截至2022年7月底，待售面積規(guī)模為54655萬平方米，累化周期超過2年以上。供給端土地市場遇冷，拿地策略以審慎緊縮為主在行業(yè)整體去化不理想，各房企都出現(xiàn)高庫存的情況下，土地供應(yīng)市場也有所盡管部分城市放松土拍門檻并推出優(yōu)質(zhì)地塊，但整體土拍市場熱度不高，地方慎為主基調(diào)。而從城市能級角度來看，城市間土拍熱度也有所分化，一二線城市土地成交金額仍排在前列，其中，杭州土拍成交金額維持高位，而天津、沈陽及％。從城市能級來看，一二三線城市土地成交規(guī)模均有所下降，其中，一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降35.63％，二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降32.60％，三線城市成交土0％。于廣州和深圳部分出讓項目熱度較高；二三線城市土地成交溢價率維持在5％二級市場價格波動劇烈————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————美元債報價(美分)美元債報價(美分)其中，以境內(nèi)債為例，市場此前普遍認為的信用資質(zhì)相對較好的房企，碧桂園，其境內(nèi)債20碧地02(163702.SH)二級市場成交凈價經(jīng)歷了從2022年初的96元上下持續(xù)一路跌至2022年10月底的25元上下，跌幅一度超過70%。而在地02又迎來幅度不足15%。歷了“跌跌不休”。截至11月初已經(jīng)有200只美元債凈價跌破20美元/張，其中150只違約債價格水平。然而，和境內(nèi)債相似的是，伴隨“三支箭”的金融相關(guān)政策支持的落地，多只房企美元債都迎來了劇烈的價格上漲，其中，基石房企碧桂平，而已違約的旭輝美元債價格也受到了境內(nèi)多政策融資的支持，在已確認暫停兌付的情況下，超預期漲幅。90805040302002022/1/42022/2/42022/3/42022/4/42022/5/42022/6/42022/7/42022/8/42022/9/42022/10/42022/11/4碧桂園4.7501/17/23旭輝5.501/23/23萬科5.3503/11/24遠洋607/30/24遠洋2.701/13/25龍湖3.37504/13/27數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————撤銷評級潮企的信用評級或評級展望。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2022年6月至11月有多達25次房企評級撤銷事件，其中、旭輝等；在涉家房企中，有過半數(shù)量的房企為主動撤出評級。對于多數(shù)的房企發(fā)行人來說，評級下調(diào)會觸發(fā)債項的提前償還條款，短時間內(nèi)會加劇房企的償債壓力。以旭輝為例，在2022年9月和10月，旭輝接連遭到了三大評級機構(gòu)的集體下調(diào)，而評級的下調(diào)不僅影響了旭輝的境外債再融資，同時也觸發(fā)了部分債務(wù)的提前還款條款。隨后，在2022年11月1日，旭輝在期內(nèi)劇增。”6月20日6月20日普6月23日業(yè)6月28日7月5日迪出于自身商業(yè)原因7月6日7月13日迪出于自身商業(yè)原因7月15日普7月20日際8月9日富8月12日9月21日10月5日普10月10日10月10日10月11日10月11日10月12日停止參與評級過程10月13日10月17日普10月20日迪出于自身商業(yè)原因————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————10月21日普10月27日普11月4日停止參與評級過程11月8日違約潮近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)受到政策調(diào)控持續(xù)高壓、再融資環(huán)境收緊、銷售回款周期拉長、債券集中到期及部分房企前期擴張激進等因素的綜合影響，房地產(chǎn)行2021年以來，隨著“三道紅線”、貸款集中度管理、“集中供地”和預售資金監(jiān)管等政策的密集出臺，房企此前的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的運營模式被打破，年年初至11月中，中資美元債年內(nèi)違約規(guī)模達345億美元，其中房企額占中資美元債存量規(guī)模的比例來看，地產(chǎn)債違約比例占3.5%，其他行業(yè)違約而尚未違約的房企中，其生存狀況亦較為艱難。截至2022年11月，房地產(chǎn)債務(wù)展期規(guī)模已達1505億元，涉及相關(guān)房企40家。此外，約有17家房企正在計劃推出債務(wù)重組方案。部分房企通過展期及交換要約等方式來化解短期的集盡管，理論層面認為展期和交換要約不算違約，但是在市場投資者看來，普遍政策放松有序，三支箭支持房企重啟融資渠道2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會通知階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對8日，在央行支持下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具?！?022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————項措授信簽約額已超2.9萬億元。房企中國銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行建設(shè)銀行交通銀行郵儲銀行中信銀行興業(yè)銀行浙商銀行廣發(fā)銀行浦發(fā)銀行平安銀行光大銀行招商銀行萬科√√√√√√√√√√碧桂園√√√√√√√美的置業(yè)√√√√√√√√龍湖集團√√√√√√√√√大悅城√√√√華潤置地√√√√濱江集團√√√√√金地集團√√√√√仁恒置地√保利發(fā)展√√√中海地產(chǎn)√√√√√√√綠城中國√√√√√√√√√招商蛇口√√√√華僑城√√建發(fā)√√√安居√左?！探疠x√中交建√首開√合生創(chuàng)展√大華√√越秀√√國貿(mào)√象嶼√金地√旭輝√金茂√√√華發(fā)√新城√————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————0稱度 11月14日11月15日11月17日11月22日11月22日地集團11月24日輝集團11月25日輝控股11月29日國符合實施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司；恢復上公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一REITs企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等五條行股份11月29日橋A股數(shù)量不超過發(fā)行前公11月29日茂股份A股數(shù)量不超過發(fā)行前公11月30日A股募資不超過30億元11月30日A股數(shù)量不超過發(fā)行前公12月1日A股數(shù)量不超過發(fā)行前公12月1日A股過目前A股/H股已發(fā)行股份0%12月1日A股并購12月1日福A股數(shù)量不超過發(fā)行前公12月2日格力地產(chǎn)A股并購資金不超過16億元112月5日星股份A股超億元12月5日份A股資金不超過60億元12月5日商蛇口A股并購南油集團24%股權(quán)12月5日橋A股數(shù)量不超過發(fā)行前公12月5日科股份A股發(fā)行16.02億股票12月5日股A股數(shù)量不超過發(fā)行前公12月6日發(fā)國際合計共500萬股股份12月7日桂園份合計共17.8億股，配股價格為每股2.7港元12月9日樂生活H股————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————2————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————3實際債務(wù)杠桿高、美元債和非標融資占比高、負債結(jié)構(gòu)不明晰等特征；在行業(yè)周期下行的壓力下，風險房企的上述提取出險特征。本報告以其中兩家為例進行展示?！?022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————4龍光集團主要布局粵港澳大灣區(qū)、長三角以及中西部城市群。盈利能力方面，率下滑較為明顯。周轉(zhuǎn)率方面，由于公司土儲的舊改項目規(guī)模較大，資金沉淀與龍光相關(guān)的“表外債務(wù)”、“大規(guī)模裁員”、“私募美元債被要求提前償還”等負面輿情不斷。除上述的幾點因素外，龍光受行業(yè)整體下行、融資渠道收緊————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————5發(fā)行規(guī)模(億)發(fā)行規(guī)模(億)加權(quán)期限(年)債務(wù)到期及發(fā)行情況龍光集團自2022年開始，未來5年內(nèi)境內(nèi)債到期規(guī)模均較大，其中尤其是券。況044.542014年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年發(fā)行規(guī)模加權(quán)期限6543210數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理財務(wù)狀況負債為主，占總債務(wù)的69%。息負債的覆蓋程度較高達到2.39倍。但基于目前房企預售資金監(jiān)管趨嚴的背景，資金難以回流至母公司用于償債，現(xiàn)程度尚————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————616%16%13%4%16%16%13%4%負債狀況不透明2022年1月初，市場廣為流傳一則龍光集團存在20億~30億美元表外私募債即將到期的消息，這則消息使得龍光集團美元債二級市場價格劇烈波動。不過，針對該消息，龍光集團召開投資者會予以澄清表示，公司沒有任何美元私募債。然而，在2022年1月21日，龍光召開的另一場投資者電話會中，公司高層表債不超過10億美元。這則消息讓市場對其財務(wù)透明度及隱債變動 35000,000,000000,000,00000,000,0000,000,00000,000,0004,000,000,0000,000,000,000,000000201620172018201920202021少數(shù)股東權(quán)益(t-2)少數(shù)股東損益少數(shù)股東權(quán)益占比(t-2)少數(shù)股東損益占比(T)數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理光近兩年少數(shù)股東權(quán)益占比約為29.3%，較2019年提高將近10個百分點，但聯(lián)合營項目的其他股東的身份以及股權(quán)占比并不明晰。德勤智慧地產(chǎn)3.0嘗試從財報科目中抽絲剝繭，生成特色口徑以估算此類負債規(guī)模，通過分析數(shù)據(jù)可以看到龍光的隱性債務(wù)隱患。————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————712：龍光集團隱債壓力波動(估算口徑)龍光集團隱債壓力波動(估算口徑),000,000,00000,000,00040,000,000,0000,000,0000 166,561,859,00010105,242,936,00073,792,026,00037,861,926,00019,507,822,00043,509,504,00079,250,984,00023,796,863,00020142015201620172018201920202021短期借貸及長期借貸當期到期部分(港股)永續(xù)債應(yīng)付賬款及票據(jù)有息負債(德勤口徑)長期借貸(港股)長期股權(quán)投資少數(shù)股東權(quán)益(t-2)有息負債(財報口徑)數(shù)據(jù)來源：德勤智慧地產(chǎn)整理融資成本激增融資成本的高低從一定程度上能夠反映出房企的償債能力與信用資質(zhì)。本質(zhì)上，高利率發(fā)債從發(fā)行層面，代表了市場投資人對其信用資質(zhì)的認可程度相對較低；而從償還層面來看，高利率發(fā)債的房企在未來的償還及再融資環(huán)節(jié)，都會面臨更大的財務(wù)費用壓力。高利率發(fā)債的房企，如恒大、正榮等，高昂的利息率使德勤梳理龍光集團出險前的債務(wù)發(fā)行情況，伴隨其信用風險逐步暴露，其融資021年第二季度的4.25%已經(jīng)上升到了29日，龍光集團再次發(fā)行了一筆3億美元債，年利率為4.7%；2021年12月公司債券，為6.95%。————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————82022年3月18日，陽光城由于未能足額償付加速到期債券累計本息50.28億張，未能按期支付境外債券利息，致使公司債務(wù)融資工具“17陽光城MTN001”“17陽光城MTN004”“20陽光城MTN001”“20陽光城MTN003”加速到期，截至公告日，陽光城未能獲得對上述加速到期債券交叉保護條款的豁免，到期，但發(fā)行人未能按期足額支付利息或兌付本金，構(gòu)成實質(zhì)性違約。同日，券“YANGOG12.502/20/22”本息實質(zhì)違約，存續(xù)金額3億美金的————————————————————————2022地產(chǎn)行業(yè)觀察及案例分析——————————————————9債務(wù)集中到期壓力大有息債券方面，截至2021年9月末，陽光城1年內(nèi)到期的有息債務(wù)為247.98務(wù)為64.25億元。亦說明，陽光城有超70%的債高的集中兌付壓力。發(fā)提前還款，加劇集中償債壓力陽光城已有多只債券相繼到期，不得不采取延期或新債換舊券的方式暫時化解只債券的信用評級，使得陽光城多筆公開市場債務(wù)觸發(fā)提前還款條件，涉及金品的相關(guān)條款，存在后續(xù)面臨債務(wù)交叉違約的隱患。財務(wù)狀況截至2021年9月末，陽光城536.04億元、存貨賬面價值2013.88億元、長期股權(quán)投資項資產(chǎn)占同期總資產(chǎn)的比例為中，受限資產(chǎn)占比較高。基于2021年6月末15.20億元，占資產(chǎn)總額的比例為34%。2021年1-9月，因為債務(wù)壓力大、融資困難、新建項目少