房地產(chǎn)兵法論專集四偷梁換柱

房地產(chǎn)兵法論專集四——偷梁換柱前言“偷梁換柱”是一種早在古代就廣泛建筑工程中使用的技術(shù)手段，大部分情況下是為了解決不同地形、不同材料等問題所采用，然而若用來謀取私利則是不道德的。而在房地產(chǎn)行業(yè)中，一些不良開發(fā)商為了追求利益最大化，利潤最大化、市場競爭優(yōu)勢最大化，常用這種手段。在本文中將詳細探討房地產(chǎn)行業(yè)中的偷梁換柱問題，如何識別偷梁換柱問題將是本文的重點之一。1.什么是偷梁換柱？偷梁換柱是指將原計劃中的材料、構(gòu)造、面積等原則性變更成另一種或多種材料、構(gòu)造、面積，并在未進行業(yè)主和買家確認的情況下進行銷售等行為，從中牟取高額的利潤。一些不良開發(fā)商或房地產(chǎn)商常用此種方式“貪污、行賄、侵占、壟斷”，危害非常大。2.偷梁換柱的主要方式2.1超面積偷梁換柱所謂超面積偷梁換柱指開發(fā)商在原建筑面積與實際銷售面積之間違反規(guī)定進行變更。一般來說，這種偷梁換柱較為隱蔽，在施工過程中發(fā)生，但只有當業(yè)主和買房人收到房屋時才能察覺。典型的做法是通過一些技法，在實施過程中人為增加某些建筑范圍或打壓原本建筑面積。2.2材料偷梁換柱有些開發(fā)商為了降低成本，采用一些年限、質(zhì)量較低的材料，以降低開發(fā)成本，控制建筑成本。有些情況下，開發(fā)商還會預(yù)留一些不良材料供自己用，造成隱患。而一些高檔小區(qū)則常采取將廉價材料轉(zhuǎn)變?yōu)楦邫n材料的方式，以提高商品房的利潤。2.3結(jié)構(gòu)偷梁換柱在房屋結(jié)構(gòu)方面，開發(fā)商常常采用一些隱蔽的方式進行結(jié)構(gòu)偷梁換柱。比如，壓縮土方的用量，加深地基，發(fā)生結(jié)構(gòu)斷縫，對采用的鋼筋、混凝土進行“偷梁換柱”，實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化。3.如何識別偷梁換柱？3.1建筑物的基本情況及是否超額銷售在購買房屋時，首先應(yīng)該明確自己購買房屋的生活、工作和投資等目的，并了解房屋的基本情況。其次，需了解開發(fā)商是否超額銷售，例如，開發(fā)商只得到了30%的土地使用權(quán)，卻賣出了100%的房產(chǎn)，這種情況就需要警惕。3.2建筑面積是否正常購買房屋時需要了解開發(fā)商向國土部門報備的規(guī)定建筑面積和實際建筑面積是否一致。如實際建筑面積小，就需要考慮隱瞞收益或偷梁換柱等非法手段。3.3查看房屋質(zhì)量報告購買房屋時可以要求開發(fā)商提供質(zhì)量報告，如果開發(fā)商無法提供該質(zhì)量報告或報告內(nèi)容不詳細或且表現(xiàn)欠缺，說明開發(fā)商有隱藏的問題。4.對于開發(fā)商的建議4.1加強管理規(guī)范管理規(guī)范是解決問題的關(guān)鍵。加強管理、加強監(jiān)管，加強資質(zhì)、加強標準制定和落實等方面，都應(yīng)該加強審核和監(jiān)管。4.2建立完善的信用體系建立開發(fā)商報告和文件的信用體系，并要求開發(fā)商向國家有關(guān)部門提供信用報告。所有不良記錄一旦被發(fā)現(xiàn)，就表明開發(fā)商存在很大問題，那么國家的信用監(jiān)管部門必須對這些開發(fā)商進行嚴格監(jiān)管并懲罰。4.3建立房地產(chǎn)行業(yè)標準和規(guī)范建設(shè)開發(fā)商的規(guī)范的制定和落實，規(guī)范管理、規(guī)范操作、規(guī)范行業(yè)速效，從而保證供給的品質(zhì)和行業(yè)信用的提升。5.結(jié)語總之，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題非常復(fù)雜，例如市場、資質(zhì)、管理、合格性、監(jiān)管和規(guī)范等方面問題都需要加強。一方面，國家應(yīng)當嚴格監(jiān)督，加強立法而另一方面，市