二手房房產(chǎn)投資回報(bào)率計(jì)算方法

房產(chǎn)的投資回報(bào)率，是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。一般而言，有三種計(jì)算形式：1、收益模式計(jì)算公式：投資回報(bào)率=（每月租金收益一按揭月供款）X12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）說(shuō)明：投資客的收益是這樣實(shí)現(xiàn)的，通過(guò)貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”,超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報(bào)。2?投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：投資回報(bào)率=（稅后月租金一物業(yè)管理費(fèi)）X12/購(gòu)買房屋單價(jià)說(shuō)明：此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。3.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金一按揭月供款）X12說(shuō)明：這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，一般認(rèn)為結(jié)果在12—15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。在業(yè)內(nèi)，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報(bào)型，二是培養(yǎng)回報(bào)型。第一種即刻回報(bào)型:通常購(gòu)買那些位于傳統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，這些地區(qū)商務(wù)、商業(yè)氛圍通常已經(jīng)非常成熟，不需要培育，購(gòu)買后出租經(jīng)營(yíng)即可獲得可觀的租金回報(bào)，這種投資類型之下，通常需求的資金量較大，資金門檻相對(duì)較高。培養(yǎng)回報(bào)型則不同:他們看中的物業(yè)通常位于非傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，但是在市政規(guī)劃、消費(fèi)人群增長(zhǎng)等方面，都有著比較良好的未來(lái)，而這個(gè)過(guò)程便是培養(yǎng)的過(guò)程。這類區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)在最初通常售價(jià)較低，投資客此時(shí)入市實(shí)際上購(gòu)買的是多年以后的價(jià)格和租金，如果判斷準(zhǔn)確，這類投資往往可以獲得比“即刻回報(bào)”型更高的投資回報(bào)率。商鋪投資收益率四種算法：冃前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金一按揭月供款）X12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣,可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金一每月物業(yè)管理費(fèi)）X12/購(gòu)買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)岀，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金X投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/（按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）=內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支岀；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。4?簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益X15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率=月租金X12（個(gè)月）/售價(jià)計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率=（售出價(jià)一購(gòu)入價(jià)）/購(gòu)入價(jià)例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元，冃前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率=2萬(wàn)元X12/200萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12%要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率=（215-200）/200,通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5%有行內(nèi)人告訴我們這樣-個(gè)計(jì)算投資冋?qǐng)?bào)率的計(jì)算公式:計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率=月租金X12(個(gè)月)/儕價(jià)計(jì)算購(gòu)入再售出的投資冋?qǐng)?bào)率=(售出價(jià)一購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)例如,有一臨街簡(jiǎn)鋪,面積約50平方米,售價(jià)約200萬(wàn)元，M前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買卞斤成功出租，新業(yè)丄將有可能獲得2丿JA；的月租金.那么，它的投資冋?qǐng)?bào)率將是多少呢？現(xiàn)在訃我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資冋?qǐng)?bào)率=2力元x12/20()丿J尤，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資冋孫(點(diǎn)金投資網(wǎng)www.dianii門.com)要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出,并以2】5萬(wàn)元成交，那么它的投資冋?qǐng)?bào)率=(215-200)/200,通過(guò)計(jì)算,我們得投資冋?qǐng)?bào)率將是：7.5%如何判斷投資冋?qǐng)?bào)率現(xiàn)在，投資I叫報(bào)率計(jì)算出來(lái)了，那么，我們?cè)撊绾闻袛噙@些數(shù)值所包含的總義呢？也就是說(shuō)，哪個(gè)數(shù)值是表哪個(gè)數(shù)值是表不「?力不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表不它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開(kāi)出的條什人好考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案,可能1()個(gè)人就會(huì)育1()個(gè)答耒。但據(jù)木報(bào)從一員和投資客手屮冋收的數(shù)據(jù)顯不，其實(shí)這些答案和并無(wú)幾.趙的也只是小數(shù)點(diǎn)以肩的數(shù)值。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒珮琪介紹:其實(shí)不同物業(yè)的理想投資冋?qǐng)?bào)率不盡相同，比如就拿我們