基于資本結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響講義

基于資本結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響

2013/11/15——以綠城地產(chǎn)為例分析

組長：趙雪茜成員：李彥貞、馬偉堅(jiān)、張雪志、楊曉君、何江源、李瑞娟、桂萍、李美紅第一小組成員

房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析3問題探討4內(nèi)容

企蘆業(yè)燙層沒面握可周能影出渾現(xiàn)聲的歇轉(zhuǎn)快型膊：空換間隸布聚局英、襪物劉業(yè)龜狀霧態(tài)鐘、懼盈積利佛模慎式紡、企情業(yè)稻組喝織靠、蹤蝶產(chǎn)返品屋、源行否業(yè)練關(guān)銀系一些、柔房左地烏產(chǎn)殖行善業(yè)漂背悅景迅速發(fā)展宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析3問題探討4內(nèi)巨容二涉、純綠汗城抗地間產(chǎn)慰公清司刑概陣況成立日期1995年1月6日注冊地址浙江杭州2005年反向收購，轉(zhuǎn)變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)2006年7月13日綠城中國控股在香港上市股票代碼03900機(jī)構(gòu)評定至2013年，連續(xù)九年被評定為「中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10」

綠城總品牌價值190.09億元二求、雖綠誦城暮地叛產(chǎn)此公魯司棉概穩(wěn)況二春、擔(dān)綠抗城櫻地休產(chǎn)脾公鵝司獨(dú)概疾況2軌0界0臨6閃-端2語0竟1狗2年仔度頑營糖業(yè)攝額沒、夕損杜益給額遼（牲單膝位亮：漂億陷元岡）二碧、鉤綠員城燒地活產(chǎn)膽公羨司固概搶況截專止貧2扔0膛1洗3躬年愛6揚(yáng)月掉3尾0削日羊土養(yǎng)地葵儲訓(xùn)備情餐況肉：1移3個功地包區(qū)辰、9君9個而項(xiàng)臺目肚、縣土引地它面夫積2鎖1件1貪6垃5千晉平買方肥米匙、歐總禽建斤筑百面爭積4惜1雅3投8重7千蝕平附方詠米樸，買其饒中餓浙鄭江櫻省井占4睡4頁%房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析3問題探討4內(nèi)團(tuán)容資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵3雁.材1三茂、舍資鑰本宜結(jié)若構(gòu)涉分晨析資本結(jié)構(gòu)理論3循.袖2綠城資本結(jié)構(gòu)分析3本.注3資號本流結(jié)尋構(gòu)鉆：全也默稱進(jìn)融癢資廳結(jié)臭構(gòu)牛，崗指愚股有權(quán)儲資按本扇與惜債貸權(quán)獎資難本歲的纖比儀例掃關(guān)另系河。3由.鹽1資誘本德結(jié)懸構(gòu)茶的嗚內(nèi)疼涵廣浩義炕：癥各貓種該要沒素廢的葵組哲合束結(jié)抓構(gòu)孕。狹您義羨：賢各宅種晃長似期生資鐮本襪價角值放的逝構(gòu)牢成辜及得其扒比刻例障關(guān)樹系免。3、學(xué)代隨理幫成良本拌權(quán)械衡啊理膽論3撈.很2資搏本約結(jié)討構(gòu)悼理鼠論1、幼完屢善亂市口場本的咳資距本靈結(jié)懸構(gòu)嚷理哲論優(yōu)紐奉序匙融抽資熔理忘論駐：內(nèi)炒部溜融致資盞優(yōu)婦先雖，勢若忽企公業(yè)稀要襪進(jìn)脈行鍬外欲部趙融圣資俘，底也顧優(yōu)服先允選證擇潔債坑券悔融幫資2、冤財涂務(wù)曬危葬機(jī)禍權(quán)央衡間理季論4、版信膨息潑不惰對相稱厚與借控劉制摟權(quán)乒理繼論3裹.趙3綠肯城狼資墻本府結(jié)躺構(gòu)鹿分皆析權(quán)益資本公開發(fā)行H股配股戰(zhàn)略投資者入股負(fù)債資本可轉(zhuǎn)換債券銀行貸款定向發(fā)行高息債籌土資真方淘式3糕.寺3綠害城癢資城本尤結(jié)褲構(gòu)含分伸析融憤資揀途借徑捕：年度主要融資手段2006IPO2007-2008負(fù)債資本2009-2011信托融資3當(dāng).袋3綠殼城祥資慶本諒結(jié)保構(gòu)腫分遲析融截資部之展路俗：日期融資途徑金額2006-1-18境外合作資金、可轉(zhuǎn)換債券2000萬、1.3億美元2006-7-13IPO3.5億美元2006-11高息債券7年到期，4億美元3飽.留3綠抖城憲資億本掌結(jié)左構(gòu)船分擔(dān)析融筆資庫之驅(qū)路攔：日期融資途徑金額2007-5-7配股23.1億港元2007-5-15可轉(zhuǎn)換債券23.47億港元2007-10-24銀團(tuán)貸款39個月，8.5億人民幣3適.心3綠沖城臣資賄本癥結(jié)懂構(gòu)廣分剃析融罷資梳之廟路店：日期融資途徑金額2008年銀行借款超100億2008年5月信托融資1.5億，第一筆2009-4-15信托融資19.83億人民幣

2010年信托融資31.5億人民幣2011年信托融資33.2億人民幣3做.淘3綠筒城務(wù)資恨本然結(jié)蒸構(gòu)莫分招析2學(xué)0校0掩6守-深2穩(wěn)0呼1元2年乘度高資笛產(chǎn)賠負(fù)己債銹情偉況矮（妻單役位鍬：嘩億戲元共）報告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年流動資產(chǎn)1673033937061,1601,152933流動負(fù)債75140229470874929736流動比率2.222.171.721.501.331.241.27存貨112.99225.21313.76458.32786.56847.56565.63速動比率0.720.560.350.530.430.330.50總資產(chǎn)1783294287551,2541,2801,077總負(fù)債1352483466591,1521,160866資產(chǎn)負(fù)債率75.48%75.33%80.83%87.28%91.86%90.67%80.37%3憑.幅3綠何城病資姐本券結(jié)犯構(gòu)豬分耀析2夏0蓬0饞6擁-究2折0勺1謙2年狂度策融喊資由情瞞況慈（疼單爆位滅：庫億滔元聰）報告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年利息費(fèi)用/

融資成本0.62.24.06.63.44.25.6銀行貸款

(一年內(nèi)到期，

流動負(fù)債)19.424.438.784.7119.9158.8150.1非流動

銀行貸款19.743.773.9139.5216.2158.161.2可轉(zhuǎn)換債券3.920.721.621.91.81.9

高收益?zhèn)?0.728.827.02.62.52.42.4信托融資

3.42.58.3

3么.梢3綠構(gòu)城坦資佳本登結(jié)康構(gòu)姐分靜析2嬌0赴0刊6桂-煤2憑0豪1亭2年僻度部現(xiàn)脹金創(chuàng)流遵入尖凈察額忍分枝析顫：7年決間獲共駐流斃入唇凈喊額5奴3趕.絮5億門元答，餓其估中筐：譯融答資談活察動2郊6矛4閱.麥5億曬元廊，凈經(jīng)槐營組業(yè)吩務(wù)火所撤得-還1尖7傘1他.品5億伴元哨，耀投宏資民活索動-陡3濕9羅.殊5億和元噴。3菠.領(lǐng)3綠斃城泉資騰本嘩結(jié)百構(gòu)臺分壞析現(xiàn)何金智流尖結(jié)高構(gòu)缺分肆析3巷.皺3綠江城粥資過本慨結(jié)更構(gòu)負(fù)分缸析現(xiàn)邊金輕流幕結(jié)葛構(gòu)諸分求析3蠻.纏3綠俊城撞資恩本喇結(jié)屬構(gòu)梯分常析外賭部撲融藥資廢現(xiàn)沿金莖流撓入狡結(jié)亡構(gòu)撥分統(tǒng)析種類2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年銀行及其他貸款籌集286072186283150115信托貸款籌集

3233

發(fā)行可轉(zhuǎn)換股債券所得款項(xiàng)1023

發(fā)行股份所得款項(xiàng)28

23

21發(fā)行可換股證券

21出售附屬公司

5房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析3問題探討4內(nèi)肅容存在問題速動比率資產(chǎn)負(fù)債率融資途徑流動比率四世、住問喝題蜓探霸討四紋、旗問醫(yī)題投探龜討啟脅示欠與呈建舟議1、北拓仍寬螞融鑼資默渠肆道寧，乳充蒜分啄利指用誦金德融睡創(chuàng)攜新廟產(chǎn)工品奶；2、緣瑞保萍持嘩良銷好繡的臂信隸用甩能摘力家；3、豎調(diào)甩整秒負(fù)葛債嶄結(jié)節(jié)構(gòu)錄；4、廈尋純求鑼最私佳票資關(guān)產(chǎn)橡負(fù)望債膚率節(jié)；5、劑提燥高舞盈己利糠水淺平忙。四凍、歸問歌題盒探懼討綠后地君公滑司2丸0竿1很2詳-司2擱0蟻1坐3年罷動湖向亂：1、傳持郵續(xù)頸提異升腐產(chǎn)庭品潑和濤服自務(wù)圾品育質(zhì)2、牧產(chǎn)蝕品遵多幸元飼化3、剃財鹽務(wù)膽穩(wěn)凈健4、叮成皂本孕管者控5、山輕捎資婆產(chǎn)縮慧戰(zhàn)吐略6、莖區(qū)蓄域畢布芳局7、扣引戒進(jìn)鉆戰(zhàn)萬略屯投柱資梨者四音、惕問受題踢探風(fēng)討引普入描戰(zhàn)急略稠投槽資灣者續(xù)：2絨0說1刑2脖年油6豬月鄭8拴日舌，課綠御城晌引俱進(jìn)寨九死龍表倉驚作個為感戰(zhàn)細(xì)略執(zhí)性沒股乓東異，移九凱龍隨倉姑合爸共耳投買資朝約笛港餅幣介5朝1銀億醉元讓（傳約除人享民鉛幣戀4數(shù)1宗.坡6置億疏）。2參0單1殊2雷年般6圈月千2用2府日浮，惹綠蒸城散與趴融偶創(chuàng)亞達(dá)膝成毯協(xié)搬議割，逆共忌同府組務(wù)建味合趙資博公筋司意－失上中海沖融嫌創(chuàng)查綠糕城繳投次資親控全股桿有戶限白公關(guān)司繡，喘其勁中申，戶綠侵城搖與首融耕創(chuàng)坊各擺持這有樸合巾資段平將臺州公察司農(nóng)5防0綱%健的哭股震權(quán)頂。此羅次壁交松易屬綠著城罰轉(zhuǎn)恰讓任上予述穗九痕個芒項(xiàng)塞目娃權(quán)茶益笑的5晴0本%，逮收客取噸