物業(yè)管理招標(biāo)的范圍.方式和內(nèi)容

物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容1物業(yè)管理招標(biāo)的范圍1確定項(xiàng)目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前，有必要先對(duì)招標(biāo)范圍的概念予以說(shuō)明。招標(biāo)的范圍是指哪些項(xiàng)目必須要招標(biāo)；哪些項(xiàng)目可以招標(biāo)也可以通過(guò)其他方式指定承包商；哪些項(xiàng)目不適于招標(biāo)。根據(jù)我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；(2)全部或者部份使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；(3)使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。根據(jù)以上對(duì)必須招標(biāo)的項(xiàng)目的界定，我們可以看出，對(duì)于一些影響力較大，特殊是一些影響到公眾利益、國(guó)家利益和國(guó)際聲譽(yù)的項(xiàng)目，必須實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)。其目的在于，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，以較為符合市場(chǎng)規(guī)律的合理價(jià)格獲取高素質(zhì)、高信譽(yù)的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護(hù)國(guó)家和公眾利益。對(duì)于不適于招標(biāo)的項(xiàng)目，國(guó)家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國(guó)家安全和屬于軍事機(jī)密的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目普通都不公開(kāi)招標(biāo)。如此，邀請(qǐng)招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。3議標(biāo)議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開(kāi)辟商或者業(yè)主不必公開(kāi)辟布招標(biāo)公告,而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或者獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過(guò)平等商議，最終達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)實(shí)質(zhì)上可以看做是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)。議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見(jiàn)。這是因?yàn)椋环矫?，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價(jià)較低，短期內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進(jìn)行投標(biāo)。事實(shí)上該類項(xiàng)目（也就是我們常見(jiàn)的中小樓盤和物業(yè)）很少是實(shí)行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計(jì)施工階段的，大多數(shù)情況是開(kāi)辟商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時(shí)工期緊，開(kāi)辟商往往采用議標(biāo)方式，同時(shí)找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)考察，然后同時(shí)進(jìn)行談判商議，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開(kāi)辟商本身對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時(shí)在投標(biāo)人競(jìng)爭(zhēng)范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式往往更適合經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)辟商所采用，業(yè)主委員會(huì)也可通過(guò)委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)采用議標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，顧名思義，其最大的特點(diǎn)在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互商議，投標(biāo)人通過(guò)不斷地修改標(biāo)價(jià)來(lái)與招標(biāo)人取得一致。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點(diǎn)，既節(jié)省了時(shí)間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)價(jià)。然而，有利就有弊。由于招標(biāo)人同時(shí)與幾個(gè)投標(biāo)人進(jìn)行談判，這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競(jìng)爭(zhēng)，使得招標(biāo)人難以獲取有競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)價(jià)。可以看出，議標(biāo)方式對(duì)招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。因此，普通對(duì)于較大型的或者較復(fù)雜的物業(yè),或者是由缺乏經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)辟商和業(yè)主自行進(jìn)行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。而對(duì)于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項(xiàng)目，如工程承包和設(shè)備采購(gòu)等，就更不采用議標(biāo)方式了。這也是為什么我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。然而，議標(biāo)在我國(guó)新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，特別是針對(duì)泛博的中小房地產(chǎn)開(kāi)辟商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國(guó)的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個(gè)值得研究的問(wèn)題。3物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項(xiàng)目“捆綁”起來(lái)，形成“項(xiàng)目包”，再將其作為標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo)。止匕外，從縱向來(lái)看，由于物業(yè)管理具有超前介人的特點(diǎn)，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開(kāi)辟設(shè)計(jì)期間到物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)以至到用戶人住后的管理運(yùn)作服務(wù)。普通來(lái)說(shuō)，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進(jìn)行招標(biāo)，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo)。這是因?yàn)?，“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項(xiàng)目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一衡量，形成一個(gè)總標(biāo)價(jià)，以便于招標(biāo)人進(jìn)行評(píng)價(jià)。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價(jià)格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評(píng)價(jià)其得分高低。對(duì)于這些服務(wù)內(nèi)容，普通就不被納入招標(biāo)的內(nèi)容。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場(chǎng)形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費(fèi)的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計(jì)量，通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容。簡(jiǎn)單地說(shuō)，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部份，即前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部份的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。1非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟(jì)合理的價(jià)格為住戶提供良好的居住環(huán)境。非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)兩個(gè)部份，各部份的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容(1)開(kāi)辟設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問(wèn)服務(wù)由于物業(yè)具有不可挪移性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和施工是至關(guān)重要的。如果在開(kāi)辟設(shè)計(jì)階段沒(méi)有考慮到以后物業(yè)管理的問(wèn)題，那末日后這些疏忽往往會(huì)成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒(méi)有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來(lái)很大的煩惱。因此，在開(kāi)辟設(shè)計(jì)建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問(wèn)服務(wù)是十分必要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有:①對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專業(yè)意見(jiàn)。②對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建造材料選用提供專業(yè)意見(jiàn)。③對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建造施工提供專業(yè)意見(jiàn)并進(jìn)行監(jiān)督。④提出本投標(biāo)物業(yè)的特殊管理建議。(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)①制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃。對(duì)于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細(xì)心、熟練、周到，必須要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓(xùn)。②列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案。編列財(cái)務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則，此外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動(dòng)資金的籌集提供依據(jù)。(3)住戶人住及裝修期間的管理顧問(wèn)服務(wù)①住戶人住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。②住戶裝修工程及材料運(yùn)送的管理服務(wù)。③遷入與安全管理服務(wù)。前期顧問(wèn)服務(wù)主要是應(yīng)開(kāi)辟商的要求為其提供的，所需費(fèi)用也通常向開(kāi)辟商而非小業(yè)主收取。2)實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶R常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達(dá)到既經(jīng)濟(jì)、又高效地進(jìn)行物業(yè)管理工作。⑵保安服務(wù)。⑶清潔服務(wù)。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。(5)財(cái)務(wù)管理服務(wù)。(6)綠化園藝管理服務(wù)。(7)其他管理服務(wù)。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。由于實(shí)質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費(fèi)也主要向小業(yè)主收取，因此這部份服務(wù)內(nèi)容招標(biāo)時(shí)，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價(jià)格合理的物業(yè)管理企業(yè)。3.2經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉(cāng)等。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)最重要的特點(diǎn)就是具有商業(yè)特性，即開(kāi)辟商的目的在于從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所獲得的利潤(rùn)最大化。因此經(jīng)營(yíng)性物業(yè)物業(yè)管理的一個(gè)主要目標(biāo)便是利潤(rùn)目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù),充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營(yíng)業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動(dòng)范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng)。因?yàn)樵诮?jīng)營(yíng)性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會(huì)招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價(jià)值。這時(shí)，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價(jià)值中的物化勞動(dòng)，是一種可資本化的勞動(dòng)，能夠創(chuàng)造新的價(jià)值。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的前期顧問(wèn)服務(wù)大致相同。無(wú)非，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收前新增的一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容便是代開(kāi)辟商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進(jìn)行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。這正是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。而在實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護(hù)等基本項(xiàng)目。但有所不同的是，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動(dòng)，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進(jìn)性，因此經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理企業(yè)除了要時(shí)常對(duì)物業(yè)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的維護(hù)之外，還要時(shí)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進(jìn)。止匕外，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。綜上所述，無(wú)論是非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，還是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。前期顧問(wèn)服務(wù)方案的好壞對(duì)整個(gè)物業(yè)的價(jià)值至關(guān)重要，而顧問(wèn)服務(wù)的工作量又難以進(jìn)行定編計(jì)算，因此在評(píng)標(biāo)時(shí)，應(yīng)該主要側(cè)重于對(duì)顧問(wèn)服務(wù)方案的評(píng)價(jià)。與之相對(duì)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計(jì)算工作量，因此在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)于這部份的內(nèi)容，應(yīng)將報(bào)價(jià)作為主要考慮因素。這是因?yàn)椋孩俟_(kāi)辟布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國(guó)家安全或者軍有關(guān)的機(jī)密；②一些不法份子有可能會(huì)借投標(biāo)之名，趁機(jī)竊取國(guó)家機(jī)密。因此，對(duì)于這種項(xiàng)目，普通由國(guó)家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行建設(shè)和管理。綜上所述，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)的三個(gè)原則：①是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)；②是否關(guān)系到國(guó)家利益（即是否使用了國(guó)有資金投資）；③是否涉及國(guó)家安全或者軍事機(jī)密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國(guó)際招標(biāo)慣例,具有普遍性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部份，理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣合用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。2物業(yè)管理招標(biāo)的具體范由于我國(guó)的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺(tái)。止匕外，對(duì)于招標(biāo)范圍的規(guī)定，《招標(biāo)投標(biāo)法》也只限于對(duì)工程建設(shè)和貨物采購(gòu)招標(biāo)的范圍作出規(guī)定。因此，從嚴(yán)格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國(guó)尚未從法律上界定。即法律沒(méi)有規(guī)定，在我國(guó)哪些項(xiàng)目其物業(yè)管理必須要實(shí)行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。然而，如前文所述，《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國(guó)際慣例，具有普遍性；同時(shí)，針對(duì)目前在我國(guó)剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢(shì)，用它來(lái)指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實(shí)意義。首先，根據(jù)“是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)”的原則，大型基礎(chǔ)設(shè)施（如機(jī)場(chǎng)、火車站、地鐵等）和一些公用物業(yè)（如圖書館等）其物業(yè)管理都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項(xiàng)目的物業(yè)管理普通都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。事實(shí)上，對(duì)于這種項(xiàng)目，往往從項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工開(kāi)始就已經(jīng)實(shí)行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)無(wú)非是其中的一部份而已。此外，對(duì)于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)。因?yàn)?，?duì)于生活著數(shù)萬(wàn)居民甚至10萬(wàn)居民以上的大型樓盤和小區(qū)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)“小社會(huì)”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬(wàn)萬(wàn)居民切身利益的，其社會(huì)影響力絲毫不亞于一個(gè)飛機(jī)場(chǎng)或者一座火車站。因此根據(jù)第一個(gè)原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國(guó)家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理普通也應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。這是因?yàn)閲?guó)家利益是群眾利益的代表，傷害國(guó)家利益就等于傷害社會(huì)公眾的利益，因此應(yīng)對(duì)國(guó)家利益負(fù)責(zé)。近幾年來(lái)，一些由國(guó)家專項(xiàng)投資或者專項(xiàng)貸款，特殊是與外國(guó)聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計(jì)施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果。然而，根據(jù)“是否涉及國(guó)家安全或者軍事機(jī)密”的原貝I」，一些由國(guó)家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開(kāi)招標(biāo)方式，如國(guó)家政府部門和機(jī)要部門的辦公大樓等。事實(shí)上,維護(hù)和管理。由此看來(lái)，物業(yè)管理招標(biāo)范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定。而對(duì)于那些在《招標(biāo)投標(biāo)法》中沒(méi)有規(guī)定的，可以實(shí)行也可不實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目，在實(shí)際操作中，主要取決于開(kāi)辟商和業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)。無(wú)非，隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會(huì)不斷擴(kuò)大。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。2物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進(jìn)行招標(biāo)?，F(xiàn)行國(guó)際市場(chǎng)上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)。但我國(guó)自2000年1月1日施行的《招標(biāo)投標(biāo)法》只把招標(biāo)方式分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種，沒(méi)有將議標(biāo)納入。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國(guó)剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡(jiǎn)單、便捷的方式目前仍被我國(guó)大多數(shù)開(kāi)辟商所采用，對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國(guó)際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。1公開(kāi)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人（業(yè)主或者開(kāi)辟商）通過(guò)報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開(kāi)辟布招標(biāo)通知，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開(kāi)招標(biāo)最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)是國(guó)際上最常見(jiàn)的招標(biāo)方式，其優(yōu)點(diǎn)是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國(guó)大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理普通都采用公開(kāi)招標(biāo)方式。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長(zhǎng)期性和區(qū)域性的特點(diǎn)，因此，除國(guó)家級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目（如三峽工程）以外，對(duì)于地方性的重點(diǎn)項(xiàng)目（如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)）普通都采用地方公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)。地方公開(kāi)招標(biāo)，就是指通過(guò)在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或者在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)。由于物業(yè)管理自身的特點(diǎn)，對(duì)于一些不可能也不適宜吸引全國(guó)各地物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，通過(guò)地方公開(kāi)招標(biāo),既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本，又不影響公開(kāi)招標(biāo)的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟(jì)有效的招標(biāo)方法。公開(kāi)招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則，這具體體現(xiàn)在：在公開(kāi)招標(biāo)中，招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或者購(gòu)買較詳細(xì)的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位。招標(biāo)單位對(duì)所有申請(qǐng)資格預(yù)審的單位進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格者可向招標(biāo)單位購(gòu)買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)方的招標(biāo)文件必須規(guī)定開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。開(kāi)標(biāo)必須在招標(biāo)機(jī)構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場(chǎng)的情況下當(dāng)眾進(jìn)行。開(kāi)標(biāo)后，出席開(kāi)標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書的報(bào)價(jià)總表上簽字，這意味著所有報(bào)價(jià)從即時(shí)起到授標(biāo)前均不得更改。此外，按照國(guó)際慣例，標(biāo)書應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財(cái)務(wù)條件，任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報(bào)價(jià)。這些條件惟獨(dú)在開(kāi)標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。在實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，評(píng)審標(biāo)書和報(bào)價(jià)都是在嚴(yán)格保密中進(jìn)行的。評(píng)標(biāo)時(shí)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或者澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問(wèn)題，但無(wú)權(quán)要求或者接受投標(biāo)人調(diào)整價(jià)格。普通而言，公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目合同應(yīng)授予報(bào)價(jià)最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標(biāo)文件中另有規(guī)定；②投標(biāo)文件違反有關(guān)國(guó)際慣例或者招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報(bào)價(jià)明顯不合理。實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利益，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了公平競(jìng)爭(zhēng)，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，于是成為其他招標(biāo)方式主要的參照對(duì)象。無(wú)非，公開(kāi)招標(biāo)方式也有招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)，招標(biāo)成本較高的不足之處。2.2邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)是指不公開(kāi)刊登廣告而直接邀請(qǐng)某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)主要合用于標(biāo)的規(guī)模較?。垂ぷ髁坎淮螅偣芾碣M(fèi)報(bào)價(jià)不高）的物業(yè)管理項(xiàng)目。由于公開(kāi)招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高，邀請(qǐng)招標(biāo)有的地方彌補(bǔ)了公開(kāi)招標(biāo)方式的不足