物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)課件

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)董巖1PPT學(xué)習(xí)交流主要介紹的內(nèi)容一、物業(yè)和物業(yè)管理

二、物業(yè)管理主要內(nèi)容

三、物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)2PPT學(xué)習(xí)交流3PPT學(xué)習(xí)交流4PPT學(xué)習(xí)交流5PPT學(xué)習(xí)交流6PPT學(xué)習(xí)交流物業(yè)——是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。7PPT學(xué)習(xí)交流物業(yè)含義主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施相關(guān)的場(chǎng)地物業(yè)的含義8PPT學(xué)習(xí)交流二、物業(yè)的分類物業(yè)的分類居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)根據(jù)使用功能不同9PPT學(xué)習(xí)交流小思考：物業(yè)的單位是？10PPT學(xué)習(xí)交流建筑物區(qū)分所有權(quán)

物權(quán)法第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

11PPT學(xué)習(xí)交流物業(yè)的認(rèn)識(shí)與分析：分析推導(dǎo)：

共有物業(yè)：全體或部分業(yè)主擁有；（一）物業(yè)構(gòu)成

專有物業(yè)：個(gè)別業(yè)主擁有。

12PPT學(xué)習(xí)交流物業(yè)的認(rèn)識(shí)與分析結(jié)構(gòu)－－基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、天面；1、共有物業(yè)范圍空間－－有效空間；配套－－設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。

13PPT學(xué)習(xí)交流

戶內(nèi)面積－－以門窗為界限；2、專有物業(yè)范圍陽(yáng)臺(tái)面積－－陽(yáng)臺(tái)垂直投影；戶內(nèi)歸屬業(yè)主的建筑－－如隔墻等。物業(yè)的認(rèn)識(shí)與分析14PPT學(xué)習(xí)交流物業(yè)的認(rèn)識(shí)與分析3、共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)人－－業(yè)主全體業(yè)主共同擁有業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)形態(tài)部分業(yè)主共同擁有15PPT學(xué)習(xí)交流物業(yè)特點(diǎn)分析（5）：?jiǎn)栴}的產(chǎn)生：誰(shuí)來(lái)提供運(yùn)行、維護(hù)和管理保障？16PPT學(xué)習(xí)交流（三）共有物業(yè)管理1、業(yè)主自行管理經(jīng)濟(jì)上－－是否合算分析技術(shù)上－－是否可能

法規(guī)上－－是否允許

17PPT學(xué)習(xí)交流共有物業(yè)管理分析（1）矛盾：

共有物業(yè)應(yīng)由業(yè)主管理，但其無(wú)法自行管理。解決的有效途徑：現(xiàn)代物業(yè)管理制度。房地產(chǎn)E網(wǎng)18PPT學(xué)習(xí)交流小思考：那么什么是物業(yè)管理呢？19PPT學(xué)習(xí)交流20PPT學(xué)習(xí)交流21PPT學(xué)習(xí)交流22PPT學(xué)習(xí)交流23PPT學(xué)習(xí)交流24PPT學(xué)習(xí)交流25PPT學(xué)習(xí)交流26PPT學(xué)習(xí)交流27PPT學(xué)習(xí)交流

物業(yè)管理

是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。28PPT學(xué)習(xí)交流主體：業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：合同是誰(shuí)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的呢？29PPT學(xué)習(xí)交流

如果在您管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，有業(yè)主的汽車丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該賠償么？30PPT學(xué)習(xí)交流百度女員工被殺案保安被判15年

2006年2月18日凌晨，百度在線網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（北京）有限公司員工、32歲的王女士在公司內(nèi)被殺害，作案者是當(dāng)年還不滿18歲的保安王恒。當(dāng)日，王恒持刀潛入辦公室，欲對(duì)臨時(shí)加班留宿的王女士圖謀不軌。在遭到王女士的反抗后，王恒使用隨身攜帶的折疊刀猛刺王女士的頸部、胸部十余刀，致使她當(dāng)場(chǎng)死亡。事發(fā)后王恒自首。據(jù)了解，百度公司位于銀科大廈內(nèi)，銀達(dá)物業(yè)公司是該大廈物業(yè)服務(wù)單位。王恒是淮南保安公司應(yīng)百度公司邀請(qǐng)派遣的保安員。2007年8月，王女士家屬提起訴訟，要求兇手王恒、淮南保安公司、銀達(dá)物業(yè)公司對(duì)王女士的死亡承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。31PPT學(xué)習(xí)交流分析一、事發(fā)后王恒自首。由于王恒屬于未成年人，同時(shí)具有自首情節(jié)，一中院以故意殺人罪判處其有期徒刑15年。賠51萬(wàn)。二、被告人所屬公司對(duì)選派及監(jiān)管負(fù)有管理之責(zé)也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。三、百度公司承租銀科大廈的部分樓層用于辦公，且自行聘有保安，故銀達(dá)物業(yè)公司對(duì)于百度公司的辦公區(qū)僅負(fù)有防范外來(lái)人員進(jìn)入的保安義務(wù)。百度公司所聘用的保安公司的保安人員屬內(nèi)部人員，進(jìn)入百度公司的辦公區(qū)屬正常進(jìn)入，其要求銀達(dá)物業(yè)公司承擔(dān)法律責(zé)任，于法無(wú)據(jù)。32PPT學(xué)習(xí)交流物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。33PPT學(xué)習(xí)交流

消防栓沒(méi)水新居盡毀物管該賠償多少？

20樓，剛裝修還未來(lái)及入住的新居著火了，消防迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，卻發(fā)現(xiàn)該層樓的消防栓沒(méi)有水。救火因此耽擱了15分鐘，錯(cuò)過(guò)了最佳滅火時(shí)機(jī)。

花費(fèi)11萬(wàn)元裝修的新居化為灰燼，昨日，江北石馬河街道新城馨苑小區(qū)6棟20樓一業(yè)主準(zhǔn)備向物管公司索賠。

消防初步判斷，著火點(diǎn)是在書(shū)房?jī)?nèi)，但是到底是什么原因引起燃燒，還需較長(zhǎng)得時(shí)間檢測(cè)。

業(yè)主要向物管索賠

“幾乎所有的吊頂、地板都遭燒壞了，不得不重新裝修。”廖女士說(shuō)，滅火的時(shí)候他們并不在現(xiàn)場(chǎng)，事后消防和鄰居們才告訴他們，要不是消防栓內(nèi)沒(méi)有水，損失可能要小很多?！拔锕茏鳛橄浪ǖ墓芾碡?zé)任人，沒(méi)有盡責(zé)，我們要找物管進(jìn)行索賠?！?/p>

34PPT學(xué)習(xí)交流

物管賠多少要看責(zé)任大小

功偉律師事務(wù)所沈仁剛：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

新城馨苑物管在此事中肯定負(fù)有責(zé)任，但責(zé)任大小，要依據(jù)火災(zāi)原因來(lái)劃分：如果火災(zāi)原因是業(yè)主過(guò)錯(cuò)引起，那業(yè)主需要承擔(dān)主要責(zé)任；如果火災(zāi)原因是物管過(guò)錯(cuò)引起的，那物管將承擔(dān)主要責(zé)任；如果火災(zāi)原因與雙方都沒(méi)有關(guān)系，那么雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)將集中在消防栓無(wú)水，在多大程度上對(duì)火災(zāi)造成影響，具體加大了多少損失，這個(gè)需要有權(quán)威機(jī)構(gòu)（比如消防部門）的量化數(shù)據(jù)。

35PPT學(xué)習(xí)交流案例解析

消防栓沒(méi)水火災(zāi)受損失

向物管索賠一萬(wàn)二判賠三千

2002年12月11日晚，成都成華區(qū)一小區(qū)停電，業(yè)主鄧某的孩子點(diǎn)燃蠟燭做作業(yè)，不小心引燃床單。救火時(shí)發(fā)現(xiàn)，消防栓根本放不出水！慘遭損失的業(yè)主將物管公司告上法庭索賠1.2萬(wàn)元。

2004年，法院一審判決物管公司承擔(dān)次要責(zé)任，賠償受害業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失3000元。法院認(rèn)為，鄧家失火的原因是小孩使用蠟燭不慎造成，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；物管公司未能保持消防設(shè)施的正常工作，物管公司應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。36PPT學(xué)習(xí)交流時(shí)間順序內(nèi)容37PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-回憶剛才講過(guò)的內(nèi)容什么是物業(yè)管理？

是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)建成后，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前是否有物業(yè)管理呢？

38PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-立項(xiàng)可研接管驗(yàn)收入伙裝修管理業(yè)主大會(huì)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)施工預(yù)售預(yù)租竣工驗(yàn)收規(guī)劃設(shè)計(jì)

前期管理業(yè)委會(huì)早期介入正常物業(yè)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理階段示意圖39PPT學(xué)習(xí)交流

早期介入

董巖Dyy-

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見(jiàn)和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。40PPT學(xué)習(xí)交流早期介入的作用董巖Dyy-發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前解決熟悉物業(yè)，有利于后期的管理

41PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-一、前期物業(yè)管理《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》

第2條規(guī)定：前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理。42PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的區(qū)別1合同雙方主體不同

2所處階段不同

43PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-二、前期物業(yè)管理的法律規(guī)定法律規(guī)定規(guī)定了建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確了前期物業(yè)管理的依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容明確了前期物業(yè)管理的期限業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止44PPT學(xué)習(xí)交流思考：

業(yè)主入住后立即就要繳納物業(yè)管理費(fèi)么？為什么？

董巖Dyy-45PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-三、前期管理的主要內(nèi)容入伙管理對(duì)二次裝修的管理

接管驗(yàn)收46PPT學(xué)習(xí)交流1、接管驗(yàn)收的含義接管驗(yàn)收是指建設(shè)單位將已建成經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格且取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的物業(yè)，在進(jìn)行選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查驗(yàn)收的活動(dòng)。

47PPT學(xué)習(xí)交流3、接管驗(yàn)收的程序（1）由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗(yàn)收小組，并討論有關(guān)事宜，如日期、手續(xù)等。（2）由建設(shè)單位移交有關(guān)物業(yè)資料

（3）由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)的方法有目測(cè)、檢測(cè)和實(shí)驗(yàn)等方法。（4）填寫查驗(yàn)紀(jì)錄。（5）建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂交接查驗(yàn)單。48PPT學(xué)習(xí)交流（1）明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)。（2）確保物業(yè)投入正常使用。（3）為今后物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。4、接管驗(yàn)收的意義49PPT學(xué)習(xí)交流保修（1）主體結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)等保修期限是設(shè)計(jì)使用年限。（2）供水、供電2年，供暖2個(gè)供暖期。思考：是不是接管驗(yàn)收后所有的責(zé)任都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)？50PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-（一）入伙管理入伙：所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。

入伙手續(xù)文件準(zhǔn)備入伙手續(xù)辦理流程51PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-（一）入伙管理入伙：所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。

入伙手續(xù)文件準(zhǔn)備

入伙手續(xù)辦理流程為什么不稱為入??？52PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-建筑物區(qū)分所有權(quán)

物權(quán)法第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

53PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-入伙通知書(shū)

……入伙手續(xù)書(shū)

……收樓須知

……繳款通知書(shū)

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件

“入伙通知書(shū)”物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主或租戶可以辦理入伙手續(xù)的文件。54PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-入伙通知書(shū)

……入伙手續(xù)書(shū)

……收樓須知

……繳款通知書(shū)

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)書(shū)物業(yè)管理公司為方便業(yè)主、讓其知曉辦理入伙手續(xù)具體程序而制定的一個(gè)文件。55PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-入伙通知書(shū)

……入伙手續(xù)書(shū)

……收樓須知

……繳款通知書(shū)

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件收樓須知物業(yè)管理公司告知業(yè)主或租戶在收樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)以及在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。56PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-入伙通知書(shū)

……入伙手續(xù)書(shū)

……收樓須知

……繳款通知書(shū)

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件繳款通知書(shū)物業(yè)服務(wù)公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納的款項(xiàng)及具體金額的文件。57PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-入伙通知書(shū)

……入伙手續(xù)書(shū)

……收樓須知

……繳款通知書(shū)

……用戶登記表

……入伙手續(xù)文件用戶登記表物業(yè)服務(wù)公司為了便于日后及時(shí)同用戶保持聯(lián)系、提高管理和服務(wù)的效率、質(zhì)量而制定的文件。58PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-入伙手續(xù)辦理流程一、領(lǐng)取、填寫相關(guān)入伙資料二、簽訂臨時(shí)管理規(guī)約三、繳納物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用59PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-四、領(lǐng)取房屋鑰匙五、收樓驗(yàn)房六、整改后業(yè)主入伙入伙手續(xù)辦理流程60PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-（二）二次裝修的管理裝修的含義

——業(yè)主或使用人在辦理完入伙手續(xù)以后，正式入住之前，根據(jù)自己的特點(diǎn)和要求，對(duì)所購(gòu)（所租）房屋進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、分隔、裝飾、布置等。61PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-

二次裝修的類別及批準(zhǔn)權(quán)限

簡(jiǎn)易裝修主體結(jié)構(gòu)拆改

專用設(shè)備的改動(dòng)

進(jìn)行簡(jiǎn)易裝修的，應(yīng)在物業(yè)

服務(wù)公司備案凡屬專用設(shè)備（如消防設(shè)備、電梯、煤氣表及各種管線）必須報(bào)主管部門批準(zhǔn)。向房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)，經(jīng)房屋安全鑒定單位進(jìn)行審定，批準(zhǔn)后向建設(shè)行政主管部門辦理報(bào)建手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。

62PPT學(xué)習(xí)交流董巖Dyy-裝修的管理程序（一）裝修申報(bào)。（二）裝修審批。（三）裝修管理、監(jiān)督。(四）組織裝修驗(yàn)收。

63PPT學(xué)習(xí)交流物業(yè)管理的內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式劃分董巖Dyy-常規(guī)性的公共服務(wù)針對(duì)性的特約服務(wù)委托性的特約服務(wù)64PPT學(xué)習(xí)交流

常規(guī)性的公共服務(wù)

客戶服務(wù)秩序維護(hù)房屋及設(shè)備設(shè)施管理環(huán)境管理.....................................65PPT學(xué)習(xí)交流秩序維護(hù)部保安部66PPT學(xué)習(xí)交流

針對(duì)性的特約服務(wù)

日常生活類商業(yè)服務(wù)類法律咨詢類

調(diào)查研究業(yè)戶需求，結(jié)合自身實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)。67PPT學(xué)習(xí)交流

委托性的特約服務(wù)

根據(jù)業(yè)戶需求和自身實(shí)力進(jìn)行選擇68PPT學(xué)習(xí)交流模塊一、物業(yè)管理的日常服務(wù)與管理一、物業(yè)管理的公共性服務(wù)，又稱常規(guī)性的公共服務(wù)內(nèi)容基本業(yè)務(wù)專項(xiàng)業(yè)務(wù)維修管理與設(shè)備管理物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理房地產(chǎn)E網(wǎng)69PPT學(xué)習(xí)交流（一）物業(yè)維修管理1、導(dǎo)致建筑物損耗的原因自然損壞人為損壞房地產(chǎn)E網(wǎng)70PPT學(xué)習(xí)交流2、物業(yè)維修的主要內(nèi)容1、物業(yè)質(zhì)量管理完好房基本完好房危險(xiǎn)房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房2、房屋維修施工管理3、房屋維修行政管理4、房屋維修資料管理71PPT學(xué)習(xí)交流（二）房屋設(shè)備設(shè)施管理1、設(shè)備設(shè)施分類（給排水、電氣工程、燃?xì)庠O(shè)備、供暖、制冷、通風(fēng)等）72PPT學(xué)習(xí)交流2、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容基礎(chǔ)資料管理設(shè)備的運(yùn)行管理設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理設(shè)備的維修管理設(shè)備的操作管理73PPT學(xué)習(xí)交流3、房屋設(shè)備設(shè)施維修工程的分類分四類：零星維修保養(yǎng)中修大修更新改造74PPT學(xué)習(xí)交流（三）物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理1、物業(yè)區(qū)域的保潔管理涵義范圍和方式具體措施注意事項(xiàng)75PPT學(xué)習(xí)交流2、物業(yè)區(qū)域的綠化管理綠化的作用綠化的內(nèi)容綠化的具體措施3、物業(yè)區(qū)域的排污管理、消殺管理和污染防治排污管理消殺管理污染防治76PPT學(xué)習(xí)交流（四）物業(yè)區(qū)域的安保管理概述基本要求具體措施車輛管理標(biāo)識(shí)管理77PPT學(xué)習(xí)交流二、物業(yè)管理的非公共性延伸服務(wù)（一）、物業(yè)管理的特約性服務(wù)特約服務(wù)——物業(yè)管理公司接受個(gè)別住戶委托而提供的或個(gè)別住戶根據(jù)自身需要而自愿選擇的特別約定服務(wù)。特點(diǎn)：個(gè)