某大廈項目行銷策劃報告

?天億大廈項目行銷策劃報告市場篇?壹、項目概況本案位于徐匯區(qū)小木橋路斜土路（十字路口東北側(cè)）。項目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商辦性質(zhì)，內(nèi)部水、電、煤到位。項目停工已六年，于2003年9月18以5400萬元的價格由天億公司拍得，成為徐匯區(qū)第一幢以拍賣形式盤活的舊有項目。項目總高18層，其中1－3層為商業(yè)裙樓，單層面積約670平方米；4－12層單層面積約548平方米；13－18層單層面積約377平方米。大樓配備有二部電梯，無地下機動車庫。項目主體結(jié)構(gòu)已完成，5層以上已出外立面（米黃色）。?貳準、考市瞧場橡切遞入皺點地銅段圓－絨－本催案炒最脂大旦的饒優(yōu)往勢習點項種目長位種于徐啟家吐匯紛和魔打京浦高橋繼兩席大筍商悶圈的底中與間耀。當頁前鋸徐義匯政內(nèi)欠環(huán)費以攏內(nèi)劍的蔑可任供乏開偶發(fā)艦的燥土塘地爹已冬極程度便稀蠶缺孟，雖本幟案嚷位貍于捷內(nèi)崖環(huán)準之止內(nèi)服，濾其霜價停值揮不牙言紫而鉤喻窮。?叁開、茂定縱位的建猶議產(chǎn)盡品餐定丑位罰建汽議處－平－還小僚戶們型脊、乖低厘總心價?小丸戶座型趟必叢備爸條泛件地招段－筑－小伶戶躍型師是塊否傻處叢于恐市鉤中尾心價十絞分陳重憑要參，搖直雅接歷影顛響永到指以暫后宗的盡出議租丹。交謝通－頑－無籍論私選冬擇眾何橫種爐住醋房披，仔交攝通忽便纖利鉤與拆否針往重往諸起異著容決李定桌性態(tài)的盾作敢用回，房涂型－價－作愧為躍小渣戶噸型永的毛主目要磁客勢源餐－檢－鴉投替資踩客章更摟看哀重霉“畝小邁而忍全家”擠的稍緊去湊腿房餃型呼。用偶途－哪－用捉途杜愈旦廣缸則遞出躁租殖面竭愈桿廣蠶。結(jié)殊合液本時案沿實瘦際雙情詢況杰來蹲看炭，撤將江本洽案炸定投位毫為小炸戶初型劍為矩最書佳蠻的舊選斬擇。?市眨場糊契州機徐弟匯典、拍盧賴灣小驗戶任型另市定場舊機去會怕點當閱前壩上蠶海葬房閃地扶產(chǎn)蘭市構(gòu)場謝一庭片借火快熱乞，盟樓職市挨持層續(xù)文升悲溫愚，訓大立環(huán)珍境置良歇好盼。徐掠匯濱、胳盧填灣鬼兩殃區(qū)栽近宣三志年埋小稼戶姑型泊推殘案榴量世極核少煌，迫區(qū)洞域墾競令爭捷壓胳力償相小對廉較切小，津本踩案遙市膏場克環(huán)聞境慎較仁佳挎。徐魂家柳匯晶、騰打條浦湖橋何兩味大墳商雕圈械及砍辦魚公娘區(qū)據(jù)的澇白據(jù)領(lǐng)燦將啞成傻為秘本男案謎潛腔在罵客牙源功。?2準0找0坑5隊…涉.岔.軌同道況交習通示效紹應(yīng)站點位置線路通車時間零陵路站東安路、零陵路M4線、M7線2005大木橋路站大木橋路、零陵路M4線、M2線2005東安路站東安路、肈家浜路M7線、R4線2005肈家浜路站肈家浜路、大木橋路R4線、M2線2005由蛾上綠表錯可部見訊2朋0憑0飽5艷年土本支案姨所縱處橡地輩區(qū)偉有杜四租個徒軌級道毒交婚通富站皂點普規(guī)息劃蠢，程建自成保之顛后瓜將籍極拿大卵方長便徹區(qū)戀域碧交難通允出貪行?肆、區(qū)蘭域另小耳戶怒型碗市屑場每概譯況?小滿戶貝型挎發(fā)背展俱階敢段第一階段第二階段時間2000－20012001至今特點小面積（30－40平米），低總價，多為舊有項目改造，推出酒店式服務(wù)的概念戶型面積逐步增大，（50－60平米）且不僅局限于改造項目，許多新建項目開始熱衷于小戶型的設(shè)計?？驮辞闆r自用40％，投資60％自住用戶已被大量消化，新開個案難以吸引自用戶，投資戶比例達到85－90％?全莫市妙小付戶隆型紙推犯案還量搬趨紙勢?區(qū)拐域箏小鋼戶幻玉型首個幅案枯情灰況?個記案幻玉售挑價?個睡案腫分紹析案名位置主力面積單價主力總價公開日期銷售率巴黎時韻襄陽南路500號50－60M2

15000元/M2（簡裝）75－90萬2002.2.1100％徐匯百第宜山大樓中山西路宜山路40M2

8300/M2（1000元裝）33.2萬2003.8.1580％徐家匯館天鑰橋路180弄38號50－60M2

14000元/M2（1200元裝）70－84萬2003.5.195％?伍央、界項梢目享規(guī)蘿劃暈建院議小撥戶蝦型構(gòu)面火積柜建膛議逮規(guī)鉗劃慣在4頁0態(tài)平處方企米盟以碌內(nèi)，降印低棍總恰價歷擴眉大壁客址源濃層巡壽面剃，科降麻低約市略場殲風喊險錯；建使議郊在勝本衫案現(xiàn)裙汪樓制內(nèi)竊搭移建揚接胸待斗中每心炊；建錄議歷在接申待殖中攏心今內(nèi)天部膠搭獸建租樣用板換房；建大議眠采夫用史全司裝獅修系，裝倉修找標劇準律1薪0瞧0釋0破元擺/廳平池方私米；建哀議承裙范樓冊整丹體句招汽商榨，建針氣對乏本逝案緩小淺面辟積惹產(chǎn)帖品仍，影建揭議薄招河商僻餐富飲獅、塑休躺閑裹娛清樂鵲，洗以嚷為鴿本袖案洽作水完吳善億配型套致，硬進冤一殼步壞吸棵引詳客卻戶倘。?陸屢、雹價董格哪定舞位瞇建貫議銷棍售鮮均拍價1桌1滋0軌0察0辰元意/M2主發(fā)力默總謝價安控匪制4饒5搶萬彎元儲以媽內(nèi)?柒鞋、箱推牲案耍建徒議盡腥快聽公塵開趣；新減神少凝競喉爭徐熔匯狼區(qū)它三男年梳內(nèi)似消束除零爛腿尾抱樓瞎表短明子了頓政遭府畜的朽決俯心圓以連及畜對律市次場井大宏環(huán)砍境切的調(diào)持悟續(xù)饅看把好榮，牢可跳以踢預(yù)境見歇在怠不落久局的饒將表來墨現(xiàn)傻存驅(qū)的男舊濟有百項有目險將曲陸勿續(xù)論上秤市姑，幫本胡案另若瞎提求前頁公素開找將稻減主少律競瘋爭畢，病同小時提弱趕化愉客努源悉的若分語化宋。?盡宰快厘公頓開摟；蠻避傾免棋風靠險目席前到徐線匯番和尤盧童灣瘡正鉗處文于脂小授戶哈型汽產(chǎn)戀品踏的甩斷臨層禮期張，抓市酬場障同檢類寒產(chǎn)佩品解較杯少足，撥市酬場客打吧壓閱不拿明歷顯孕，會應(yīng)蔬抓遺住確時徹機具盡?？旆窆珟X開肆；從您小網(wǎng)批籮量己已覺交乞房蛋的但小巧戶悲型分個予案賣情腳況那分民析穩(wěn)，城一斯方胸面貞，溪租涼賃清行巡壽情簡沒紗有乳達些到衛(wèi)先離期投預(yù)稻計撓的冶水綱平眉；勝另傳一銅方稠面錘，坑轉(zhuǎn)消售粉的損價織格埋漲肝幅點低撿于蒼市瘡場幟平敲均焦?jié)q獅幅污；智再浩一爽方迫面障，風酒先店饞式主管滔理挖的矮實結(jié)際建服弟務(wù)未水淹準體明排顯繁與處先貍期棟宣盜傳圣的錘服赴務(wù)憐水襲準黨有膽一厚定踐距垂離救?？《?狹0器0危3皇年焦末星至剃2芝0膚0疊4乒年蜜初柄為傾近通二夾年施小付戶次型陰產(chǎn)篇品伴交廳房鈴的望集樸中鬼時夜間避段四，尋有得可棒能勻在麗此間期狠間卸集療中優(yōu)爆鍛發(fā)犧小豬戶餐型沙的是各噸項糖問尊題坡點庫，應(yīng)作疫為妨本烏案串應(yīng)鞋盡統(tǒng)快續(xù)推菜案融，列依當托尿當籠前經(jīng)較份佳河的貪房享地般產(chǎn)岡大智環(huán)天境角，旺于洞此六時垃間鄰段鑼之親前耕迅悟速銹將摔本級案虹消露化穗。?捌顫、婆客少源但分減析從統(tǒng)當專前誤市裕場辛上仇案糞例蜓的矛客煌源氣可攜以芳看籃出志小貨戶師型閉的農(nóng)客臭源窮已授由詠自偷住友占緊一葛部團分貪轉(zhuǎn)蜂向暖投李資瓦占岸絕責大歲部丟分。?天毒億鈔大撥廈書項埋目草行蝦銷煉策域劃柜報微告企普劃旦篇?第傲一失部袍分列創(chuàng)賀意曲發(fā)克想唐篇?第通一符是脆地蜘段雕;潮第柴二東是繭地五段瓣;襪第金三鴨還獻是論地怠段退.左周一切個忌商痛圈幕右混一嚴個修商相圈?源虎起：幾改米各和遣單冒身跨公滾寓幾罰米頑漫幼畫粱《向折左膀走，詠向獻右螞走輛》向犬左暈走宮一傍千謝徐禮匯羞商壤圈嘩，折向瓣右賭走液八芳百惑打述浦冠商戒圈利，降結(jié)夜合香本呀案廣立伏地多優(yōu)勢剃及窄目展標笑客毫源坊動命漫海情奇結(jié)案，短以俘漫迷畫岔和屆時菜尚侮作破為基本押案始包禾裝幻玉推水廣經(jīng)重腥點柄?？偺貏e攝注針重善本送案捷的勁現(xiàn)臭場象氣箱氛隙營固造選及約S叛P近活劍動脂策啦劃暖。?以讀單熄身薪的貌名紗義指，幟制胃造頂生踢活踐巧通合一汽幢紋單傷身舅公療寓浙，答一咐對牽單破身暑男司女薪，嗽一芬個菊習叨慣糖性矮的著向春左必走環(huán)，汗一別個雹習掠慣性泡的艘向數(shù)右卡走次，惡一參段矛關(guān)脹于蜂追遙尋護的雷故倒事死，迎一紛個蹈關(guān)除于芬巧疾合棒的瞧結(jié)候局慈。羊在描推宴廣路過程枯中己，姨以船漫宋畫請情具節(jié)密作伶為分項版目梳訴尖求叮主兆線批。?第四二吃部卡分為口塘號神系剩統(tǒng)撲篇?案焰名幟建固議男梢左盤女椅右突耍顯諷本殃案勵小甜戶調(diào)型挽公爽寓分的懶產(chǎn)考品贈定鏟位薦及距客網(wǎng)源風定凡位暗蛙示哈本湖案換左梁鄰左徐襖匯省商序圈屢，或右泛接喂打個浦浙商態(tài)圈污的別立血地孕優(yōu)呈勢案按名吵易艇于剖推餃廣今，令男有左丑女剖右較是際一緊種稀習警慣僚，瞞一絞種濃幽菜默遭，撓一拍個英故品事便千于算推適廣偽中泉漫羅畫贏情謎節(jié)糟的華展績開哥，是包露裝著中壇時條尚輩元董素軍的兆運管用臟和嘉延占伸?主轉(zhuǎn)口滾號坦建旅議向貪左絹走負一河千半，利向作右馳走斬八隱百以火寫蒸意占幽售默映的子手液法救直炭接晚點工出琴本陶案陽地幸段就優(yōu)顆勢霸，嚇緊鉆鄰液徐遇匯磁和捐打羅浦點兩大俊商鳴圈借免勢吸《吸向裹左羞走挎，芝向閘右部走說》蚊漫慣畫沾、化電寶影到在勺上銀海任的灶風暈靡孟，夜引掌發(fā)荒目域標公旺眾咱對僵項現(xiàn)目伸的垮興叢趣腳和獨心踏理旨聯(lián)贏想以因數(shù)睜字滔提巡壽示偉目肺標靜客躁源背項扇目脆的板大蒜致吐位極置蜘及蘋項叼目臘提惑倡摧“撈行貓走踐改緩變蜜生批活墳”的菌時倒尚蹤蝶主堆張?輔講助臂口壩號宅建償議男斗左女女劃右橡，丸行安走條改扇變墳生六活延醬續(xù)盆主蜓推踩廣攀語盛風鋼格糾，栗換扁種末角叉度睜講不述睜本榴案招的顫地成段銀魅寧力披：讓行紗走改池變循生栽活券，科行籠走厭帶呼來煉樂緣瑞趣調(diào)，繭行屋走葡制桑造疊巧元合按。精鐮裝臂修箱·形小民戶課型宋·覺4丈5咳萬喝每應(yīng)套除詠了蓋以覽主途口能號輩宣約揚擇一郵種玻全弦新錦的訓生妹活薯方赤式漁之辣外艷，刊小陷戶駝型姓物換業(yè)薦更特需未要蔑硬權(quán)性駱指標延的拖支升持棋，勞因鑼此用輔衫助裁口飲號豎中絕提乞示柴產(chǎn)硬品杏功結(jié)能筐定脈位宰及爐相限關(guān)漠信猶息?第功三景部括分倘形德象嶄系擱統(tǒng)面篇?廣腥告犬語現(xiàn)試后擬一昆個借發(fā)概生糟在右城聞市漏只可測能輪發(fā)奧生淡在豈城找市晨的探故逆事?有犁一丸天惜，演他炕和瓣她浴在漲徐染家零匯笨公葛園乖的溫紅怪煙爹囪則前陪相墊遇秋了廣桐告掏語惠試館擬?1飯月秧1靠日撈，脹盛獻大塑開以盤嫁，赤你僵和胃她唉將塑擁翻有肢同喜一竭棟腹公潤寓廣止告粗語薦試士擬?她釘習津慣跑向欲左稀走輔,檔走壁1謊0準0糊0御,資去虜港憤匯他正習興慣雞向僚右婆走誕,槳走勸8撫0柏0裂,銀去右打松浦廣漢告裁語狼試圖擬?第臟四峰部播分滑策呢略芝系悠統(tǒng)姥篇?廣董告旱策澇略一含次憐公逃開拳·寶一缺天互c宜l拉e皇a它n小胸戶右型銳物廊業(yè)炮小談面乖積輔、豈低好總州價是等王產(chǎn)偶品傲特綱質(zhì)惡，娛近拖年重來拜已穴引健發(fā)姿越挽來兼越粱多哪目巧標奪客延源會的急關(guān)廣注和節(jié)消匙費枯行摘為笑，熱為豆避讀免趁短桃期肌內(nèi)型區(qū)骨域巾競穴爭滾個照案廉的花推鉗出械形賤成福威廢脅沖及艘產(chǎn)鍬品念因蹄推傅廣姓周立期鑼過都長而急引捷起蟻目鐘標賄客膜源桌興泥趣誓及爛信雷心依的登減濁弱陵，創(chuàng)建脈議辟項柴目睛在汗推示廣東上前采氏取早“盲封木鎖閱性包”枯廣搞告交推跡廣尺策略嫩，幸即寇在眼短哄期渴內(nèi)墓整當合溜各萍種箭媒馳體棚強站勢錢攻歌擊鏡，悅讓象“斃男趕左胃女嗽右串”鋒產(chǎn)彼品贈形示象康在皇收顫眾聯(lián)心州理窄瞬裹間沸至騰積。?打耍破銜心些理齒闕睬值廣行告渾策允略S挽P唉活源動兆造枯勢單走純繼口阿號鋪、碼概票念州，慎只岸能嘩引缺起圾目糖標藥客液源尋對角產(chǎn)掃品補的潮短潔暫目興袍趣竟和脂關(guān)榮注乓，呈圍姥繞粱項目譽展煤開御的搜主層題遭S映P珠活脾動票才長是猜項送目蘭真覆正您打杠開眾客憐戶過心墻理粥紡篩線品、誦吸玻納躍客倦源誰的穩(wěn)直抬接手鎮(zhèn)段?戶光外撤導曠示毒系俗統(tǒng)大及型帶戶測外灰看臥板據(jù)關(guān)點呆：徐燦家焦匯夢商言圈以、梢現(xiàn)曉場目劍的此：最撲短隔時躁間爪內(nèi)岡吸達引騙潛親在丹客啟戶臨關(guān)鬧注直，寺選乎擇數(shù)徐艷匯朽正更中耕心走迅潑速勉形秋成焦品璃牌但知殿名益度時稍間旦：1森2該月痕1糊日牧起D底M研派施發(fā)據(jù)纖點猾：兩扒大奪商竿圈沈,奶淮躺海遷路目狹的耕：擴薪大任影存響胞，跨營有造雅氣位氛熟，豆擴疏大馬客續(xù)源濕面時梳間學：開糖盤宇前贏1瀉0婆天廣雖告左策榜略?路粗旗歸導京示據(jù)名點棵：肇陵嘉鞏浜角路侵（截徐訓家嚴匯效－排－綱打乖浦暮橋絮）迅、跟徐由家設(shè)匯抹路中（篩打僅浦啦至培南鋤浦燃大廉橋詞）社、繡陜霉西南炮路秀（廉肇蘿嘉作浜凍路局－狗淮誼海往中浩路齊）夾、握現(xiàn)滔場起（眼小野木誰橋見路壩斜解土琴路布口渾）目高的牲：烘睬托芹現(xiàn)質(zhì)場章氛猶圍舊，塵形鑄成迫封遮鎖房誠包害裝俱氣男勢裕，淡截愁斷酒各宿路欄潛巷在應(yīng)客奪源時悶間色：1斷2洽月予1老日灰起密則集參橫握幅據(jù)度點今：肇擱嘉堅浜猜路芽（險徐控匯怒－畜打此浦東）感、丹現(xiàn)篇場目中的拋：烘譯托按現(xiàn)鑰場佛氛戲圍時礙間：樂1拒2辭月焰1尊日險起戶讀外杯導響示饞系寄統(tǒng)廣彼告乖策座略?銷萌售越道核具練建跪議廣宮告填策吐略銷膊售纖海突報設(shè)裳計閘基默調(diào)帖：綁漫嶄畫掘風喬格蹄，上倡蘋導單一談種儀全阻新贈的板生騾活仁方扔式主喝題睛試克擬緒：行絨走無改著變越生閑活其鳥他為標趴題碧：向博左它走呈一尋千符，哨向頑右豪走觀八男百收，惱發(fā)渴現(xiàn)串生比活債新厲況買味徐丑匯數(shù)·鎖盧冷灣例·見淮艦海薯，勿男屑左踩女子右籠集吼三賓千狼寵突愛敗于驕一慰身向敢左閱盥債洗弊，見向映右哭料判理君；槳向咱左菜衣爺柜鼓，迅向扔右稻電鉆視…?媒雕體獻策敢略文建毅議廣剩告充策守略報抱紙液稿媒淺體耳：熄新聾聞破晨竿報龜\伯新斯民鏈晚極報斃\眾一晶周蛇\擔申征江峰服礦務(wù)版但面宏：返1偉\鞋2殼直年版頻悄率燃：惕1喜2產(chǎn)月炊1瞧日元至北1躲月濃1掃，遣一堵周嚷四幫次步，窩持牽續(xù)仿一拆個帶月秘各鄉(xiāng)豐大建媒坡體無密播集秀投渣放?售如樓鞏處側(cè)包拉裝疤建鬼議廣揉告爺策楊略主混旨線：本現(xiàn)繭代翻·暑時扎尚汽·滑簡介約址·緩漫率畫孟空瞞間選浮址軍：壩項丟目賞一原層爛大拔堂朱中絞心押搭科建外飛觀寄：燃四充方址簡局約拐造凱型梢，丑整電幅武漫編畫付包夏體轉(zhuǎn)短角構(gòu)朝青外康（剝具圓體韻見窯平朱面嗓示鬧意臉）入做口來：舍分道設(shè)橡男朝左糧女敏右燙兩留個份出貧入禽口內(nèi)驕部疏：剪簡奏單剖功開能韻道豈具扁配揭備?樣逢板商房追裝晶修晃建濃議廣駐告制策號略選蹦址跑：添一打?qū)油却髤柼脛澙@避售慎樓刃中丙心務(wù)兩活側(cè)目劃的們：議考陵慮速項堆目騾工擁程茅進粘度室，摩與泰售幟樓含中誦心企統(tǒng)珠一展辣示巖，葵現(xiàn)雀場唉更梯有哪說好服翁力形尸式買：另宜磨家練模伸式鞏，漢多貸種攜風用格名，注時吐尚巨現(xiàn)牌代空敏間斗：漏以膽戶即型虎實休際圣面肉積稻為天擺頃設(shè)經(jīng)標戒準建即議耳：羅展柿示檔未帽來爛配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