重慶市十三五房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

附：關于指標測算的有關說明一、關于全市房地產(chǎn)主要指標的測算說明（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資全市“十三五”規(guī)劃投資由工業(yè)、基礎設施和房地產(chǎn)三大板塊組成，共計9萬億的總盤子。在經(jīng)濟新常態(tài)下，考慮到房地產(chǎn)業(yè)的去庫存問題，預計全市房地產(chǎn)業(yè)五年累計開發(fā)投資額22413億元，取整為22500億元，占全市投資的比重為25%左右。表1：2010-2015年開發(fā)投資年份房地產(chǎn)投資（億元）同比增長20101620.2630.80%20112015.0924.40%20122508.3524.50%20133012.7820.10%20143630.2320.50%201537513.33%201639766.00%201742156.00%201844686.00%201947366.00%202050206.00%十三五累計224136.00%（二）關于投資結構確定截至2014年，重慶已建成10萬㎡以上的大型商業(yè)綜合體43個，建筑面積達790萬㎡,重慶市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)飽和數(shù)據(jù)來源于重慶商報2015年12月3日數(shù)據(jù)來源于重慶商報2015年12月3日《重慶商業(yè)地產(chǎn)去同質化成發(fā)展關鍵》報道。表2：2010-2014年開發(fā)投資結構年份住宅辦公樓商業(yè)用房其它201171.38%2.61%10.82%15.18%201268.04%4.05%12.26%15.65%201367.85%4.80%12.53%14.82%201467.53%4.87%14.71%12.89%（三）商品房新開工面積和建設用地供應表3：歷年房屋新開工面積年份房屋新開工面積（萬平方米）增長率20052335.00-20062709.2816.03%20073555.8731.25%20083508.62-1.33%20093813.688.69%20106312.6465.53%20116824.368.11%20125813.48-14.81%20137641.6331.45%20146254.04-18.16%20155810.85-7.1%一是從歷年新開工面積進行推算。要保持一定規(guī)模的投資，需要有相應的新開工面積支撐，取五年平均新開面積值，近五年平均每年新開工面積為6569萬平方米，受去庫存影響，建議新開工面積保持在5000萬平方米，不出現(xiàn)大的浮動，則“十三五”期間，累計房屋新開工面積測算為5000*5=2.5億平方米。二是通過單位面積投資進行估算。有如下公式：累計新開工面積=累計房地產(chǎn)開發(fā)投資/單位面積投資，單位面積投資=樓面地價（1）+建造成本（2）+二類費用（3），其中二類費用為1+2的20%。取重慶市平均樓面地價為2200元/平方米系估計值，2014年主城區(qū)樓面地價2531元/平方米，該數(shù)據(jù)來源于《2014世聯(lián)行重慶房地產(chǎn)市場研究報告》，房屋建造成本3344元/平方米數(shù)據(jù)來源于《2015年重慶統(tǒng)計年鑒》固定資產(chǎn)投資之房屋造價2014年數(shù)據(jù)。。系估計值，2014年主城區(qū)樓面地價2531元/平方米，該數(shù)據(jù)來源于《2014世聯(lián)行重慶房地產(chǎn)市場研究報告》數(shù)據(jù)來源于《2015年重慶統(tǒng)計年鑒》固定資產(chǎn)投資之房屋造價2014年數(shù)據(jù)。則單位面積投資=（2200+3344）*1.2=6773元，考慮通貨膨脹，取單位面積投資為7000元；在2.25萬億投資中，商品房投資估算為2.00萬元。則累計新開工面積=2.00萬億元/7000元=2.85億平方米。綜上，取測房屋新開工面積2.5億平方米作為“十三五”新開工面積規(guī)劃目標。又，取全市房屋平均容積率為2.52014年重慶主城數(shù)據(jù)。，則對應的建設用地面積為：3億平方米/2.5=12000萬平方米。2014年重慶主城數(shù)據(jù)。（四）商品房竣工面積“十二五”前四年平均每年的房屋竣工面積3734萬平方米，建議“十三五”房屋竣工面積按不低于“十二五”平均值規(guī)劃，取3800萬平方米，則“十三五”累計房屋竣工面積為3800*5=19000萬平方米。表4：歷年房屋竣工面積年份房屋竣工面積（萬平方米）增長率20052209.82-20062224.840.68%20072253.071.27%20082367.945.10%20092907.0522.77%20102626.59-9.65%20113424.3330.37%20123990.6316.54%20133804.36-4.67%20143717.78-2.28%2015463024.5%近五年平均3913-（五）商品房銷售面積表5：歷年商品房銷售面積年份商品房銷售面積增長率20052017.66-20062228.4610.45%20073552.9259.43%20082872.19-19.16%20094002.8939.37%20104314.397.78%20114533.55.08%20124522.4-0.24%20134817.566.53%20145100.395.87%201553815.50%五年平均47434.52%一是按經(jīng)驗值推算。“十二五”前四年平均每年商品房銷售面積是4743萬平方米，“十三五”需要高于“十二五”平均銷售面積計，規(guī)劃每年銷售面積在5000萬平方米，則累計銷售面積為25000萬平方米。二是設定一定的增長速度。為去庫存，“十三五”房地產(chǎn)市場需要保持一定的銷售增長率。但受宏觀環(huán)境影響，以及去庫存的要求，商品房的銷售會出現(xiàn)較大波動。綜合而言“十三五”平均增速不可能太高，建議“十三五”按平均2%謹慎增長速度進行測算，則五年累計完成商品房銷售面積28779萬平方米。綜上，商品房銷售面積應在[25000,28779]，取兩者的中間值26000萬平方米作為十三五規(guī)劃目標。二、關于各區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)指標的測算說明本報告以全市房地產(chǎn)開發(fā)、商品房開面積、竣工房屋面積、商品房銷售面積的指標規(guī)劃值為基礎，結合各區(qū)縣歷年行業(yè)發(fā)展態(tài)勢將其向38個區(qū)縣及兩江新區(qū)分解，并結合各區(qū)縣上報規(guī)劃值進行調整而得來。附表1：2011-2015年區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）區(qū)縣名稱20112012201320142015總計渝中區(qū)116152196176152792大渡口586397125119461江北區(qū)2512812692752531329沙坪壩1761852452482591114九龍坡1631902262723231174南岸區(qū)1752372412722901214北碚區(qū)77129164218232820渝北區(qū)2272963155215551914巴南區(qū)106173181222256938都市區(qū)134717061935232924409756涪陵區(qū)4654687293333綦江區(qū)3223397376243大足區(qū)2428366475227長壽區(qū)67599710980411江津區(qū)45519611984396合川區(qū)42638495110394永川區(qū)5450687878330南川區(qū)3739404041197潼南縣1217233845134銅梁區(qū)2122506968229榮昌縣2738355328181璧山區(qū)3756103113863954455007389218653469萬州區(qū)3862596279301梁平縣91322212085城口縣11551224豐都縣101212202477墊江縣1016272932115忠縣1821212532117開縣2532333445167云陽縣1219233446133奉節(jié)縣1531292528127巫山縣36710835巫溪縣59981242渝東北1472212452733381224黔江區(qū)131614182485武隆縣2122222828121石柱縣1020273127116秀山縣8715141357酉陽縣16101191055彭水縣7767734渝東南768195108109469總計2015250830133630375114918附表2：2011-2015年區(qū)縣新開工房屋面積（單位：萬平方米）區(qū)縣20112012201320142015總計渝中區(qū)2139720882112712大渡口1722322971491551005江北區(qū)7644413973711562129沙坪壩7043424782312191975九龍坡4683296266464672535南岸區(qū)3973304953242011746北碚區(qū)3432505963371901717渝北區(qū)3436456148747353211巴南區(qū)3162003962863151512都市區(qū)3721286441073300255016542涪陵區(qū)198188202155230974綦江區(qū)14388156206343935大足區(qū)118114130185158704長壽區(qū)3922102481501321132江津區(qū)2081793352532191194合川區(qū)1792343072491421111永川區(qū)135189197191217929南川區(qū)129731267258458潼南縣13711215794217717銅梁區(qū)9289175167204727榮昌縣941131289557487璧山區(qū)321141280125114979城市發(fā)展新區(qū)2144173124401941209210347萬州區(qū)241181175148213958梁平縣4544924938268城口都縣67197152740347墊江縣23361174282301忠縣6497897358380開縣531251024354377云陽縣4192140183119575奉節(jié)縣951706684126541巫山縣3019142931124巫溪縣281384164155渝東北7069758327328634109黔江區(qū)8349505453289武隆縣3460584738237石柱縣20606610973328秀山縣2145423748193酉陽縣662024148160彭水縣339223345143渝東南2572442632813061349總計6824581376426254581132344附表3：2011-2015年區(qū)縣竣工房屋面積（單位：萬平方米）區(qū)縣20112012201320142015總計渝中區(qū)754490113115438大渡口68143504941352江北區(qū)2422683203192761425沙坪壩2754102302781461339九龍坡2863091372584551445南岸區(qū)2372992542983691456北碚區(qū)1021821622423191007渝北區(qū)3586293995366402561巴南區(qū)12216312881162656都市區(qū)1765244717712174252210679涪陵區(qū)100138115161150665綦江區(qū)89829743121432大足區(qū)60551137474376長壽區(qū)10175135157331800江津區(qū)16410323992117716合川區(qū)93124158161132668永川區(qū)14612112690140624南川區(qū)2029414412146潼南縣4512204830154銅梁區(qū)55569054207462榮昌縣57821229582438璧山區(qū)151781158998531城市發(fā)展新區(qū)10839531369110814966010萬州區(qū)10212914296104573梁平縣2140252027133城口縣6003716豐都縣8785563125283墊江縣2926253875192忠縣3444604023201開縣422015916102云陽縣1681333343205奉節(jié)縣3762531334199巫山縣13007928巫溪縣79122131渝東北3934964182923651964黔江區(qū)3036522049187武隆縣652233632159石柱縣3112687155237秀山縣3018561669190酉陽水縣1112531857渝東南18494246144247915總計3424399138043718463019567附表4：2011-2015年區(qū)縣商品房銷售面積（單位：萬平方米）區(qū)縣20112012201320142015總計渝中區(qū)961027385102457大渡口113123132159162689江北區(qū)3313322822642301440沙坪壩2642923463492751526九龍坡3093403744415011966南岸區(qū)2162712902702561302北碚區(qū)146149161169190816渝北區(qū)3474194575225062251巴南區(qū)2671572012082301063都市區(qū)2088218623152467245311509涪陵區(qū)10311695108126549綦江區(qū)10776135153165636大足區(qū)7259117129153531長壽區(qū)24991125175234874江津區(qū)154174191222253994合川區(qū)129112155177200773永川區(qū)144157167202247916南川區(qū)4971604549274潼南縣64375876100335銅梁區(qū)7670104116130496榮昌縣12410910691105534璧山區(qū)95107121157173653136611791435165019377567萬州區(qū)193199206174187959梁平縣6858705358308城口縣93341029豐都縣6294646868356墊江縣2822745068240忠縣127110937968477開縣138147133133133685云陽縣7913016016095623奉節(jié)縣137172283646419巫山縣1368111452巫溪縣1161872770渝東北8659488577767734219黔江區(qū)4447515051243武隆縣4237261419137石柱縣3139494141201秀山縣4333354144196酉陽縣2625263126134彭水縣2828252938148渝東南2142092112072181060總計4534452248185100538124355附表5：2011-2015年區(qū)縣商品房銷售額（單位：億元）指標名稱20112012201320142015總計渝中區(qū)87978397108472大渡口4859677487335江北區(qū)2022322422052001081沙坪壩134175206175138827九龍坡1581742172583051113南岸區(qū)141192232203179947北碚區(qū)6882858789411渝北區(qū)2713103564103851731巴南區(qū)13781119134146618都市區(qū)124614011608164316367534涪陵區(qū)4757475866274綦江區(qū)4230566863259大足區(qū)2523556470238長壽區(qū)6937517386316江津區(qū)736788100121449合川區(qū)5247758289346永川區(qū)59627497113406南川區(qū)20