收益還原法的基本原理課件2

收益還原法的基本原理41、實際上，我們想要的不是針對犯罪的法律，而是針對瘋狂的法律?！R克·吐溫42、法律的力量應當跟隨著公民，就像影子跟隨著身體一樣?！惪ɡ麃?3、法律和制度必須跟上人類思想進步?！芨ミd44、人類受制于法律，法律受制于情理。——托·富勒45、法律的制定是為了保證每一個人自由發(fā)揮自己的才能，而不是為了束縛他的才能?！_伯斯庇爾收益還原法的基本原理收益還原法的基本原理41、實際上，我們想要的不是針對犯罪的法律，而是針對瘋狂的法律?！R克·吐溫42、法律的力量應當跟隨著公民，就像影子跟隨著身體一樣?！惪ɡ麃?3、法律和制度必須跟上人類思想進步?！芨ミd44、人類受制于法律，法律受制于情理?！小じ焕?5、法律的制定是為了保證每一個人自由發(fā)揮自己的才能，而不是為了束縛他的才能。——羅伯斯庇爾000收益還原法Jh本章概要益法是房地產(chǎn)評估的基礎方法,實踐中常應用于具有潛在或現(xiàn)實收益的房地產(chǎn)估價中,收益法是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟效用出發(fā)來評估房地產(chǎn)價格的方法,本章介紹收益法的基本原理和運用要點。通過本章學習,應了解收益法的理論依據(jù)和適用范圍,房地產(chǎn)純收益、資本化率等概念的含義熟悉求取不同類型房地產(chǎn)凈收益的方法,掌握資本化率的求取方法,重點掌握收益法的計算公式及應用。課程改革，給中學教育帶來了機遇和挑戰(zhàn)，我們只有不斷創(chuàng)新學習，才能順應改革的大潮。學校課程改革不僅是對教師的教學理念、教學形式的改變，同時也是對學生學習理念、學習方式的改變。一、函數(shù)學習的困難函數(shù)是初中生的一個學習難點。從實際教學效果來看，函數(shù)概念不容易理解，概念理解包括常量、變量的理解和變量與“變化過程”的理解；同時函數(shù)表達式的多樣性要求學生能將各種表達式靈活轉換；函數(shù)是數(shù)與形的結合體，要求學生具有數(shù)形結合的意識，并能熟練運用圖形語言、符號語言、文字語言的相互聯(lián)系解決問題，這些基本技能對學生來說都是一種思維上的挑戰(zhàn)。筆者通過對學生的觀察，發(fā)現(xiàn)學生對函數(shù)知識的掌握情況并不樂觀，從中暴露出了一些學習困難，部分學生無法對函數(shù)本質進行深刻的認識和理解，更不可能領會和把握函數(shù)思想，做到函數(shù)方法的融匯與變通，這導致學生的學習不能順利進行。二、初中生學習函數(shù)的困難原因分析初中生在學習函數(shù)的過程中產(chǎn)生困難的原因是多方面的，有的是教師不恰當?shù)慕虒W方式造成的，有的是學生自身造成的，有的是教材的編排造成的等等，這些問題如果得不到解決，將會嚴重影響學生后續(xù)的學習，對我們的教學工作也會產(chǎn)生阻礙。（一）函數(shù)的復雜性函數(shù)概念的定義是初、高中數(shù)學教材中關注的首要問題。學生對函數(shù)概念的認知水平并不高，存在一些錯誤認識和困難。函數(shù)將我們從常量數(shù)學帶入了變量數(shù)學，變量數(shù)學造成部分學生對概念的不理解，對函數(shù)概念的機械記憶，造成函數(shù)辨識困難。在學習過程中，由于對概念的機械記憶和一知半解導致學生不能進行遷移學習，甚至產(chǎn)生負遷移。初中數(shù)學教材中對圖象法和列表法重視不夠，很多學生對這兩種表示方法的認知水平不高，導致學生在選擇表示方式時對解析式法的傾向，這種傾向容易造成學習困難。函數(shù)圖象可以直觀地反映函數(shù)性質，函數(shù)圖象和性質是密切相關的。學生并沒有把圖象看成函數(shù)的一部分，而是把圖象看成函數(shù)之外的東西，這樣就造成了即使大多數(shù)學生能畫出函數(shù)的圖象，卻不能通過觀察圖象發(fā)現(xiàn)函數(shù)的一些基本屬性，為題目的解決找到突破，之所以出現(xiàn)這種情況，是因為我們在學習函數(shù)之前，對數(shù)量關系與圖形基本都是單獨思考、單獨學習。（二）學生思維發(fā)展水平方面的原因理解函數(shù)概念，需要學生在頭腦中構建解析式、表格或者圖形，使變量之間的對應關系得到具體的、變化的反映，這要求學生的思維從靜止到運動、從離散到連續(xù)、從形象到抽象逐漸轉換。但是初中生總是靜止地、局部地、形象地看待問題，思維發(fā)展水平還不成熟，還不能將具體的實例與抽象的概念聯(lián)系起來，就初中生現(xiàn)在的思維水平，學習函數(shù)這樣一個抽象的概念，還存在很多的困難。初中生對函數(shù)及相關的知識缺乏關聯(lián)性，解決函數(shù)問題需要協(xié)調各種表達式之間的關系，函數(shù)的圖象性質需要數(shù)形結合思想的綜合運用，函數(shù)問題需要符號語言和圖象語言之間相互轉換，解決實際問題需要和生活經(jīng)驗相聯(lián)系等，受思維發(fā)展水平的限制，初中生在解決這些問題時，常常遇到阻礙，不能順利進行。三、初中生學習函數(shù)的困難的解決對策函數(shù)學習困難已經(jīng)嚴重影響到學生的函數(shù)學習效果。針對初中函數(shù)學習困難產(chǎn)生的原因，應不斷改進自己的教學、總結經(jīng)驗。注重與生活實際相聯(lián)系。函數(shù)關系不僅廣泛存在于學生的數(shù)學課程中，還與其他學科以及學生的實際生活有密切的關系。如物理學中的自由落體運動、生物學中的細胞繁殖速度等都可以歸結為函數(shù)關系。函數(shù)關系還與學生的實際生活息息相關，如電話費與用時的關系、出租車費與路程的關系、電費與用電量的關系、水費與用水量的關系、銀行利息與存款時間的關系等都是函數(shù)關系。在函數(shù)的課程設計中，使用學生熟悉的、有現(xiàn)實意義的題材，充分發(fā)揮函數(shù)思想解決實際問題的作用，鼓勵和組織學生進行社會調查和研究，學會運用函數(shù)知識解決實際問題，增強學生學習函數(shù)的興趣和信心。例如，去“超市購物，一塊醒目的牌子上面說購買茶壺、茶杯可以優(yōu)惠，這似乎很少見。更奇怪的是，居然有兩種優(yōu)惠方法：（1）買一送一（即買一只茶壺送一只茶杯）；（2）打九折（即按購買總價的90%付款）。其下還有前提條件是：購買茶壺3只以上（茶壺20元/個，茶杯5元/個）。由此，我不禁想到：這兩種優(yōu)惠辦法有區(qū)別嗎？到底哪種更便宜呢？我便很自然地聯(lián)想到函數(shù)關系式，決心應用所學的函數(shù)知識，運用解析法解決此問題。設某顧客買茶杯x只，付款y元，（x>3且x∈N），則用第一種方法付款y1=4×20+（x-4）×5=5x+60；用第二種方法付款y2=（20×4+5x）×90%=4.5x+72接著比較y1，y2的相對大小。設d=y1-y2=5x+60-（4.5x+72）=0.5x-12然后便要進行討論：當d>0時，0.5x-12>0，即x>24；當d=0時，x=24；當d一、明確需要掌握的基礎知識，提高基礎知識掌握的準確性新課程標準明確規(guī)定，對歷史知識的考查基礎知識占有相當大的比重。因此，在初三復習中，鞏固基礎知識的復習顯得特別重要。所以對復習的第一階段要注重鞏固基礎知識，全方位對知識進行梳理，決不遺漏任何一個知識點，教師要引導學生以課本為材料,教會學生閱讀和理解,幫助學生分析歷史知識的前因后果,引導學生全面準確地理解每個知識點,尤其是主干知識點,引導學生在理解的基礎上準確記憶。二、劃分歷史階段，掌握好階段特征，構建知識框架運用框架學習法，將書本知識進行梳理、整合，構建適合自己理解和記憶的知識框架?？蚣芙⑵饋砹?，學生對書本的內容自然也會更加熟悉。比如，《世界近現(xiàn)代史》的內容，我就把它分為幾個類型，一是資產(chǎn)階級革命；二是資產(chǎn)階級改革；三是三次工業(yè)革命；四是兩次世界大戰(zhàn)及戰(zhàn)后的世界格局；五是社會主義的探索；六是經(jīng)濟危機等等。先將它們分類，然后進行類比，讓學生發(fā)現(xiàn)其中的共同點和不同點，這樣做，方便他們理解比較和記憶，避免了讓學生死記硬背。三、分專題對知識進行再梳理，重視點線面體結合，縱橫聯(lián)系歷史知識是一個整體，是由點、線、面、體串成的知識網(wǎng)絡?，F(xiàn)代考試要求學生必須抓住知識范圍之內各知識點之間的聯(lián)系。如果只掌握零碎的知識，孤立地記憶幾個分散的知識點，不可能把歷史學好，專題化整理，即由厚變薄。同一個國家或同一種歷史現(xiàn)象在不同的歷史時期會呈現(xiàn)出一個發(fā)展規(guī)律，教師要善于指導學生將歷史知識整理成專題來進行復習，這樣學生對不同時期的同一知識就能形成一條縱向線索，掌握起來也就很輕松了。例如人類歷史上迄今為止發(fā)生的三次科技革命，我們就可以通過列表比較形成一個表格來掌握（原因、時間、主要標志、動力機器、發(fā)明交通工具、突出國家、將人類帶入時代、影響、啟示）。四、加大思維訓練量，掌握解題方法，提高解題能力五、歷史與現(xiàn)實相聯(lián)系，教材與課程標準相結合歷史學科的社會價值在于"以史為鑒"、"古為今用"。學習歷史的最終目的在于通過歷史把握現(xiàn)在、預見未來。現(xiàn)在的教育改革就是要教育學生關注社會、關注生活、關注人類發(fā)展的重大問題，培養(yǎng)學生解決實際問題的能力。這一點從考試中也能體現(xiàn)。一方面，在平時復習中老師要注意哪些歷史知識與這些焦點相關，讓學生從歷史的角度弄清事件的來龍去脈。另一方面，哪些歷史知識可以為當今社會發(fā)展，人類進步提供成功的經(jīng)驗，失敗的教訓，加深對當今種種社會現(xiàn)象的認識和理解，通過中外歷史上成功的改革促進了社會的進步來分析現(xiàn)實社會政治、經(jīng)濟和生活中的一系列問題，讓學生認識到改革是促進社會發(fā)展的重要推動力。這樣學生通過運用所學的歷史知識理解分析有關社會問題和社會現(xiàn)象，進一步探索和調整了自己的人生價值取向。六、關注社會熱點，提高學生運用知識分析、解決實際問題的能力中考以能力立意，鼓勵學生以整體的觀點分析各種歷史現(xiàn)象的本質和規(guī)律。在復習中，教師要引導學生把基礎知識和當前的熱點問題、社會生活結合起來，多角度多層次地分析，特別是要注意選擇恰當?shù)那腥朦c。要引導學生關注生活、關注現(xiàn)實、關注科技、關注環(huán)保。拓寬視野，把在現(xiàn)實政治、經(jīng)濟生活中獲取的新觀念、新理論、新信息和所學知識相結合，運用相關知識分析認識這些新的實際問題，提高分析問題和解決問題的能力。注重《考試說明》中的基本題型、能力要求的示例分析及樣卷分析，有的放矢引導學生領悟《考試說明》，提高中考題型的解題能力，熟練中考題型的解題方法，抓好單元訓練，穿插專題講座，同時注意圖、文、表的綜合運用，并在教學常規(guī)和考試中體現(xiàn)。七、模擬測試,規(guī)范答題為了使教學得到可持續(xù)發(fā)展,每年的中考題都會保留一些上年中考的知識點,題型不變,難度變化不大。這為我們依照《中考歷史考試說明》,結合《中學歷史課程標準》,《中學歷史教師用書》和歷史教材,參照以前的中考試卷模式,出幾套中考模擬考試題,來完善學生的答題技巧和方法,適應中考的要求。這樣做的目的就是盡量減少失分,使自己升學不受影響。000收益還原法Jh本章概要益法是房地產(chǎn)評估的基礎方法,實踐中常應用于具有潛在或現(xiàn)實收益的房地產(chǎn)估價中,收益法是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟效用出發(fā)來評估房地產(chǎn)價格的方法,本章介紹收益法的基本原理和運用要點。通過本章學習,應了解收益法的理論依據(jù)和適用范圍,房地產(chǎn)純收益、資本化率等概念的含義熟悉求取不同類型房地產(chǎn)凈收益的方法,掌握資本化率的求取方法,重點掌握收益法的計算公式及應用。目錄還原法的果N資本化率的求算方V收金還原法的運用舉例5.1收益還原法的基本原理5.1.1收益還原法的概念收益還原法是對具有穩(wěn)定收益或潛在收益的房地產(chǎn)和其他性質的資產(chǎn)評估的基本方法。是將待估房地產(chǎn)未來每年的預期客觀純收益以一定的資本化率(還原率)統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法又稱收益法、收益資本化法、投資法或收益現(xiàn)值法。采用收益還原法測算的價格稱為收益價格5.1.2收益還原法的理論依據(jù)●收益還原法的理論依據(jù)是預期收益原理●在通常情況下,人們使用某一塊土地的目的是在正常情況下獲得該土地的純收益并期望在未來若干年間也可以源源不斷地獲得該收益。從現(xiàn)實生活看,這種源源不斷獲得的純收益也可以被當作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適當?shù)倪€原利率貼現(xiàn)到評估時日得到一個貨幣總額現(xiàn)值),那么,這個貨幣總額存入銀行,也能源源不斷地帶來與這個純收益等量的收入●形象一點可以表示為:某一貨幣額利息率=純收益,那么,這一貨幣額就是這塊土地的理論價格。用公式表示為土地價格=純收益/利息率●例如,假設某公司擁有一處房產(chǎn),每年可有400萬的純收益,同時該公司又有4000萬現(xiàn)金,以10%的年利息率存入銀行,每年可得利400萬元的利息,則對該公司來說,理論上上述房地產(chǎn)價值與4000萬元的貨幣等價,即價值4000萬元?！裆鲜鍪找娣ǖ幕舅枷?必須是假設房地產(chǎn)凈收益和資本化率每年均不變,獲取收益的年限為無限年,并且獲取房地產(chǎn)收益的風險和獲取銀行利息的風險相當?shù)臈l件下,求取房地產(chǎn)收益價格的種方法。由于影響房地產(chǎn)凈收益的因素很多實際上,凈收益往往經(jīng)常變化,又由于我國的土地出讓制度是有償有限期的出讓制度,不同類型房地產(chǎn)收益年限有不同期限的,而收益折現(xiàn)率采用的資本化率等于銀行利率也僅是特例,因而述基本思想的表達是比較樸實、簡明、便于表達,但并不十分貼切?！耔b于此,普遍適用的收益法的基本思想表述如下將現(xiàn)在視為估價時點,那么在現(xiàn)在購買有一定收益年限的房地產(chǎn)預示著在其未來的收益年限內可以不斷地獲取凈收益,若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來預期凈收益的現(xiàn)值之和等值,則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價格?！瘳F(xiàn)代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上,資金的時間價值又稱貨幣的時間價值,是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值;或者通俗地說,現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。有了資金的時間價值觀念以后,收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和,其高低取決于下列3個因素可獲凈收益的大小—未來凈收益越大,房地產(chǎn)的價值就越高,反之就越低●2.可獲凈收益期限的長短——一獲得凈收益期限越長,房地產(chǎn)的價值就越高,反之就越低●3.獲得該凈收益的可靠性——獲得凈收益