商業(yè)場競爭與環(huán)境分析課件

廣州萬達(dá)廣場商業(yè)定位及營銷策略建議廣州萬達(dá)廣場項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)定位項目商業(yè)營銷策略商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析項目屬性研判與界定項目商業(yè)推廣策略項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)定位項目商業(yè)營銷策略商業(yè)市場競爭廣州市GDP及人均可支配收入呈連續(xù)性增長

2008年實現(xiàn)GDP8,200億元，增長12.3%。

2009年實現(xiàn)GDP9,112億元，增長11.5%。

2008年人均可支配收入為25,317元，增長12.7%。

2009年人均可支配收入為29,610元，增長9.1%。消費市場日漸旺盛，消費總額逐年提升

2008年社會消費品零售總額3,140億元，增長14.5%。

2009年社會消費品零售總額3,647億元，增長16.2%。商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析小結(jié)：廣州市作為珠江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，為泛珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。2008年后，在全球金融危機(jī)的籠罩下，經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控和市政府的有效措施，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍能呈現(xiàn)可觀的增長勢頭。2010年將迎來亞運年，廣州的社會地位隨之躍上新的臺階，為各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域帶來更大的商機(jī)。旅游市場、春、秋交易會、車展、以及各類展銷會將更備受關(guān)注，更多的外商前來廣州投資。為廣州的經(jīng)濟(jì)和消費市場帶來前所未有的發(fā)展前景。廣州市GDP及人均可支配收入呈連續(xù)性增長商業(yè)市場競爭與環(huán)境分商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析廣州商業(yè)市場布局主力商圈天河城商圈中華廣場商圈北京路商圈上下九商圈

高端商圈天河北中信廣場商圈環(huán)市路淘金商圈中國大酒店商圈次級商圈農(nóng)林下路商圈人民路商圈江南西商圈商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析廣州商業(yè)市場布局主力商圈天河城商圈中華天河城商圈中華廣場商圈北京路商圈附近有天河城廣場、正佳廣場、維多利亞商場、廣州購書中心、體育西商業(yè)街、天河電腦城等。定位為集休閑、娛樂、飲食、購物于一體的中高端商業(yè)中心。周邊高級寫字樓林立，是地鐵一、三號線沿線商圈，公共交通便利。本商圈自九十年代初期開始布局，至今已經(jīng)形成濃厚的商業(yè)氛圍，其租金價格在廣州地區(qū)屬于一流水平。附近有中華廣場、流行前線、地王廣場、老鼠街、東川路商業(yè)街、手機(jī)通訊用品市場等。定位為集休閑、娛樂、飲食、購物于一體的中低端至中高端的跨越式消費市場格局。地處廣州市老城區(qū)，周邊擁有龐大的居民人口，是地鐵一號線的沿線物業(yè)，交通便利。北京路商業(yè)街屬于廣州市較早期的商業(yè)中心，由于發(fā)展成熟，不少開發(fā)商都圍繞北京路步行街為核心，在周邊陸續(xù)開發(fā)了廣百百貨、新大新百貨、光明廣場、名盛廣場、五月花廣場、動漫星城等多家較具規(guī)模的商場。北京路地下為南越王墓遺址，已被市政府列為保護(hù)文物和旅游景點。并為此加強(qiáng)對北京路商圈的打造，使其成為集旅游、購物于一體的景點。北京路商圈人流量密集，交通四通八達(dá)，是廣州市最具規(guī)模的成熟商圈。其租金價格亦是廣州商業(yè)行業(yè)中數(shù)一數(shù)二的。廣州商業(yè)市場布局分析商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析天河城商圈中華廣場商圈北京路商圈附近有天河城廣場、正佳廣場、上下九商圈上下九步行街座落于古老的廣州西關(guān)。步行街兩旁的商鋪大部分是過百年樓齡的西關(guān)大宅和舊廣州標(biāo)志性建筑“騎樓屋”。被市政府和旅游局定性為集“商貿(mào)消閑中心與特色嶺南文化”的商業(yè)中心。是市旅游局屬下的會員單位，每年都會吸引眾多中外游客。商業(yè)街屬于地鐵一號線沿線物業(yè)，周邊人口眾多，商業(yè)氣氛濃郁，是廣州市最為成熟的商圈之一。天河北是廣州市的CBD中心。周邊高級寫字樓林立，高級食府、高級會所、名車展廳遍布該區(qū)。中信廣場的中天購物廣場和時代廣場的友誼商店分布其中，其定位高端，結(jié)合了多家世界性頂級品牌，打造成名人、富人的購物商圈。天河北中信廣場商圈環(huán)市路淘金商圈環(huán)市路、淘金路是廣州市最早期的CBD。周邊有眾多的高級寫字樓、星級酒店、娛樂場所。也是外國人的聚居之地。該區(qū)擁有花園酒店商場、友誼商店、世貿(mào)新天地、好世界廣場、麗柏廣場、淘金路商業(yè)街等眾多商場。定位為中高端和高端的商業(yè)中心。經(jīng)營品牌大多為世界性頂級品牌。其功能較為單一，缺少休閑、娛樂等配套項目。目標(biāo)客戶群鮮明，且屬于忠實客戶一類，因此，客流需不算很高，但其擁有相當(dāng)高的影響力。

廣州商業(yè)市場布局分析商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析上下九商圈上下九步行街座落于古老的廣州西關(guān)。步行街兩旁的商鋪中國大酒店商圈中國大酒店名店街和東方賓館商場是廣州較早期的高端品牌商業(yè)中心。曾一度風(fēng)光無限。由于近年琶洲國際會館的啟用，中國大酒店旁的交易會館已逐漸失去了其功能和影響力，導(dǎo)致該商圈的商業(yè)氛圍趨下降姿態(tài)。但是，其鮮明的高端定位，仍然使之成為極具影響力的商業(yè)中心。農(nóng)林下路商圈位于越秀區(qū)東山地段。是廣州市較早期的商業(yè)中心。由東山百貨、王府井百貨、東山錦軒商場以及數(shù)百家商鋪組成。定位為中端至中低端的商業(yè)格局。由于位于老城區(qū)，毗鄰地鐵一號線，因此，人流量較多。農(nóng)林下路商圈人民路商圈人民路是廣州市最早期的商業(yè)中心之一，曾輝煌一時。由于市場格局的變遷，該區(qū)已漸入黃昏。但是，部分區(qū)域經(jīng)過重新定位和包裝，展現(xiàn)了新的機(jī)遇，如狀元坊、越富廣場、美國銀行中心廣場等。其經(jīng)營特色鮮明，主營時尚、前衛(wèi)的流行服飾，餐飲店鋪均為年輕人最喜愛的品牌。深受年輕人歡迎。

廣州商業(yè)市場布局分析商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析中國大酒店中國大酒店名店街和東方賓館商場是廣州較早期的高端品江南西商圈江南西路商圈是海珠區(qū)唯一的商業(yè)中心，屬于傳統(tǒng)的商業(yè)旺地。近年，這地段不斷涌現(xiàn)新的商業(yè)項目，如萬國廣場（家樂福）、江南新一城（廣百百貨）、江南新地步行街等，令到該地段的商業(yè)氣氛更為濃厚，配套項目已經(jīng)十分完善。而且，海珠區(qū)的人口十分密集，登記戶籍?dāng)?shù)已達(dá)一百萬，使到該區(qū)有著得天獨厚的“人和”優(yōu)勢。

小結(jié)：上述列出的十個商圈已成為廣州市商業(yè)市場中的絕對主力，覆蓋了高、中、低各級消費市場。這十個商圈的優(yōu)勢概括如下:

地段優(yōu)勢交通優(yōu)勢人流優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢成熟度優(yōu)勢主力商圈和高端商圈與本項目將構(gòu)成直接競爭。次級商圈雖未構(gòu)成直接競爭，但存在商鋪投資客戶爭奪的間接競爭。廣州商業(yè)市場布局分析商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析江南西商圈江南西路商圈是海珠區(qū)唯一的商業(yè)中心，屬于傳統(tǒng)的商業(yè)廣州商業(yè)市場租金對比A商場樓層平均租金管理費天河城B1（吉之島）

58元（￥/月/平方米）1F1600~2500元（￥/月/平方米）2F1800~2600元（￥/月/平方米）3F1250元（￥/月/平方米）4F900元（￥/月/平方米）5F500元（￥/月/平方米）6F300元（￥/月/平方米）

麗柏廣場1F1300~1500元（￥/月/平方米）

2F950~1000元（￥/月/平方米）3F700~800元（￥/月/平方米）4F320~380元（￥/月/平方米）5F230~270元（￥/月/平方米）商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析廣州商業(yè)市場租金對比A商場樓層平均租金管理費天河城B1（吉商場樓層平均租金管理費正佳廣場B1

60元（￥/月/平方米）M層150~500元（￥/月/平方米）1F800~1500元（￥/月/平方米）2F500~700元（￥/月/平方米）3F300~400元（￥/月/平方米）4F200~300元（￥/月/平方米）5F150~200元（￥/月/平方米）6F80~150元（￥/月/平方米）7F80~120元（￥/月/平方米）

江南新地柳園約￥600/mth(G)￥60/mth(G)含空調(diào)、清潔費及推廣費竹園約￥500/mth(G)金礦約￥468/mth(G)風(fēng)谷約￥468/mth(G)水域約￥300~400/mth(G)廣州商業(yè)市場租金對比B商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析商場樓層平均租金管理費正佳廣場B160元（￥/月/平方米）商場樓層平均租金管理費世貿(mào)新天地GF

18元（￥/月/平方米）1F1000~1200元（￥/月/平方米）2F800~1000元（￥/月/平方米）3F500~600元（￥/月/平方米）4F100~200元（￥/月/平方米）5F80元（￥/月/平方米）

中華廣場B1600~1500元（￥/月/平方米）60元（￥/月/平方米）1F800~1300元（￥/月/平方米）2F提點30%3F250~360元（￥/月/平方米）4F180~240元（￥/月/平方米）5F160~180元（￥/月/平方米）6F100~140元（￥/月/平方米）7F80~100元（￥/月/平方米）廣州商業(yè)市場租金對比C商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析商場樓層平均租金管理費世貿(mào)新天地GF18元（￥/月/平方米商場樓層平均租金管理費五月花B2350~430元（￥/月/平方米）50+10元（￥/月/平方米）B1300~350元（￥/月/平方米）1F800~1000元（￥/月/平方米）2F300~500元（￥/月/平方米）3F100~300元（￥/月/平方米）4F60~70元（￥/月/平方米）5F50~60元（￥/月/平方米）8F30~40元（￥/月/平方米）備注：6、7層為發(fā)展商自用廣州商業(yè)市場租金對比D商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析商場樓層平均租金管理費五月花B2350~430元（￥/月/平項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)定位項目商業(yè)營銷策略商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析項目屬性研判與界定項目商業(yè)推廣策略項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)定位項目商業(yè)營銷策略商業(yè)市場競爭項目解析歸納項目優(yōu)勢政策優(yōu)勢廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略的實施，以舊白云機(jī)場為中心，南至廣園路、西至機(jī)場路、北至華南大道、東至白云山，總面積達(dá)12.8平方公里的廣闊地域?qū)⒁?guī)劃建成一個“白云新城”。其定位是以大型商業(yè)購物中心為軸，周邊配套多個高尚住宅區(qū)。本項目所在位置是“白云新城”的中心，將成為廣州的都市副中心。規(guī)模優(yōu)勢

項目總面積超過12.6萬平方米、建筑面積逾28萬平方米。擬斥資50億元，打造為集商貿(mào)城、酒店、寫字樓、商場等功能的綜合大型商業(yè)項目。

品牌優(yōu)勢大連萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，迅速成長為中國民營企業(yè)的龍頭企業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。集團(tuán)擁有十分豐富的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷和招商經(jīng)驗，商業(yè)合作伙伴超過5000家。已于全國開業(yè)27個萬達(dá)廣場、8家五星級酒店、400塊電影銀幕、11家連鎖百貨店。區(qū)域優(yōu)勢

項目所在的區(qū)域是“白云新城”的中心，鄰近白云國際會議中心和廣州體育館，周邊人口數(shù)量高達(dá)160萬。而且，“白云新城”日漸成熟后，人口數(shù)量將會全面增加。項目背景優(yōu)勢

項目原址為廣州舊白云機(jī)場。它歷經(jīng)近一個世紀(jì)，無數(shù)廣州人在此留下了許多珍貴的記憶，結(jié)下了極為深厚的情結(jié)。本項目特殊的歷史背景因素，為項目的推動和發(fā)展起著重要的作用。

項目解析歸納項目優(yōu)勢政策優(yōu)勢項目劣勢地理位置偏遠(yuǎn)

項目所在地塊遠(yuǎn)離廣州市中心。周邊以外來人口居多，治安較差。因此，本地人對此地段存在芥蒂，一般較少到該區(qū)域消費。商業(yè)氛圍淡薄

周邊商業(yè)形態(tài)零散，檔次不高，業(yè)種混亂。因此，多年來一直未能形成良好的商業(yè)氛圍。

公共交通設(shè)施薄弱

廣州地鐵已建成運營的有五條線路，每日客運量超100萬人次，覆蓋面廣，貫穿廣州東西南北和各個商業(yè)地段。按規(guī)劃，將有更多的地鐵線路相繼開通，成為廣州人最常用的公共出行工具。而與本項目距離最近的二號線三元里站約有2公里，難以獲取地鐵為本案所帶來的便利。另外，公交車線路雖多，但由于距離市中心較遠(yuǎn)，乘車時間較長，且容易塞車。項目機(jī)會經(jīng)濟(jì)前景提供動力源泉廣州市經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉。商業(yè)競爭上升到商鋪資源競爭外資零售企業(yè)紛紛搶灘廣州，激活廣州的商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場上的競爭使優(yōu)質(zhì)商鋪成為稀缺資源，為有特色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了新的空間。項目解析歸納項目劣勢地理位置偏遠(yuǎn)項目機(jī)會經(jīng)濟(jì)前景提供動力源泉項目解析歸納項目威脅市場競爭威脅嚴(yán)重所在區(qū)域還有“五號停機(jī)坪”商業(yè)項目、“白云綠地中心”將同時推出，對廣場帶來了極大的挑戰(zhàn)：G5：商業(yè)定位與廣場幾乎重疊，供應(yīng)量十分龐大，且G5的主力店占有極大的優(yōu)勢（吉之島、天河城百貨、天極品酒家、堂會、星期八小鎮(zhèn)以及獨有的餐飲品牌），預(yù)計未來幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間的競爭非常激烈，尤其表現(xiàn)在租賃市場，而這也將間接影響到商鋪投資購買客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。綠地：業(yè)態(tài)規(guī)劃與廣場十分相似，定位偏于高端，綠地的項目建成開業(yè)后將很有可能分流廣場的高端客流，在招商方面，對金街的影響較大。

市場風(fēng)險變化莫測項目要在今年內(nèi)推出，由于時間較緊，商業(yè)推出量大，項目租賃期內(nèi)，市場競爭環(huán)境變化，項目商鋪租售面臨一定的風(fēng)險和壓力。項目解析歸納項目威脅市場競爭威脅嚴(yán)重項目解析歸納項目屬性界定廣州都市副中心超大型城市綜合體項目

最具廣州情懷的商業(yè)中心全新打造成型的區(qū)域商業(yè)中心項目屬性界定廣州都市副中心超大型城市綜合體項目最具廣州情懷項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)營銷策略商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析項目屬性研判與界定項目商業(yè)定位項目商業(yè)推廣策略項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)營銷策略商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析項項目商業(yè)定位背景綜述市場條件因素從宏觀層面看，廣州市經(jīng)濟(jì)前景看好，消費力不斷提高，具有扎實的商業(yè)基礎(chǔ)?！鞍自菩鲁恰钡某鞘幸?guī)劃強(qiáng)化了本項目的商業(yè)定位，本案將成為廣州都市副中心的核心。廣州多個成熟的商業(yè)市場對本項目構(gòu)成直接競爭。本項目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費者、投資者、經(jīng)營者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)。本項目鄰近的“五號停機(jī)坪項目對本項目商業(yè)定位存在較大影響。目前廣州市全新的商業(yè)項目不多，本區(qū)域內(nèi)僅有鄰近的“五號停機(jī)坪”項目。但由于本案與前者都是超大型項目，供應(yīng)量十分龐大。將面臨嚴(yán)峻的競爭勢態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多。項目條件因素項目已具備商業(yè)開發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求。項目面臨較佳的市場機(jī)會和激烈市場競爭態(tài)勢，機(jī)會與挑戰(zhàn)共存。項目商業(yè)定位背景綜述市場條件因素從宏觀層面看，廣州市經(jīng)濟(jì)前景項目商業(yè)定位發(fā)展戰(zhàn)略依托項目片區(qū)未來的規(guī)劃，深入挖掘及放大區(qū)域資源的價值。打造為超大型城市綜合體項目

，通過引入高產(chǎn)品力實現(xiàn)項目的高端形象。重點：區(qū)域價值挖掘、高產(chǎn)品力塑造策略1：區(qū)域定位重新定義為白云新城都市副中心，提升區(qū)域形象戰(zhàn)略分解——項目執(zhí)行策略策略2：打造項目的唯一性，提升項目的綜合競爭力策略4：在業(yè)態(tài)、規(guī)劃、景觀等產(chǎn)品值點發(fā)力，實現(xiàn)對市場現(xiàn)有項目的超越策略5：完善軟性的增值服務(wù)，提高客戶滿足感，提升項目形象及價值策略3：引入國際性品牌，塑造高端形象策略6：完善的運營體系，加大對廣場品牌形象及人文情懷的塑造項目商業(yè)定位發(fā)展戰(zhàn)略依托項目片區(qū)未來的規(guī)劃，深入挖掘及放大區(qū)項目商業(yè)定位定案定位為中高端至高端，以大型購物中心、國際連鎖超市、五星級酒店、酒店公寓、五星級影城及高檔住宅為一體的超大型城市綜合體項目。成為廣州市全新的多功能城市休閑中心，集休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能。以商場、步行街商鋪為主的商業(yè)形態(tài)。通過品牌主力店帶動規(guī)模，通過國際性品牌店提升檔次。項目商業(yè)定位定案定位為中高端至高端，以大型購物中心、國際連鎖項目業(yè)態(tài)組合建議國際性品牌店

如LV、GUCCI等國際性品牌店，塑造項目的高端定位，提升項目形象，提高項目的市場影響力。品牌主力店引入大眾認(rèn)知的、熟悉的、最常消費的品牌。如品牌服飾店、品牌眼鏡店等，融入現(xiàn)代國際時尚元素，增強(qiáng)時代感，提高項目的層次品位。兒童玩具、用品旗艦城

廣州商業(yè)市場中，具規(guī)模的兒童玩具、兒童用品的品牌店處于空白階段。打造一個高檔次、具規(guī)模的兒童玩具用品旗艦城，能吸引眾多父母的高度關(guān)注。還可引入兒童教育機(jī)構(gòu)，增加其影響力。本地實力型商場

引入友誼商店或廣百百貨。這兩家大型百貨零售企業(yè)，是本地零售業(yè)市場的佼佼者，其定位高端，在廣州擁有無數(shù)忠實客戶，具有相當(dāng)高的市場影響力。對本項目的經(jīng)營推廣有著極大的促進(jìn)作用。超大型超級市場

由于本項目定位高端時尚，建議大型超市首選吉之島、沃爾瑪、家樂福。這些都是國際性大型超市，定位高端，與本項目定位相匹配。大型超市能滿足周邊百萬居民的日常消費，能極大地提高本項目的人流量。國際影城

建設(shè)具規(guī)模的大型國際影城和IMAX影廳。經(jīng)過年初阿凡達(dá)的3D熱潮后，廣州人對IMAX影廳可謂是熱鍋上的螞蟻。電影業(yè)界未來將大規(guī)模增加3D電影數(shù)量，IMAX影廳絕對能吸引更多影迷的關(guān)注。項目業(yè)態(tài)組合建議國際性品牌店項目業(yè)態(tài)組合建議家電連鎖店

如國美、蘇寧等大型家電連鎖店。該店鋪集家電、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品于一體，在全國各地占據(jù)了相當(dāng)高的市場份額。餐飲、食府

“吃在廣州”！廣州人非常注重飲食。項目必須引入高、中、低端的飲食潮流，高端即指高級西餐廳、高級中餐廳；中端即指必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、大家樂等主流餐飲名店；低端并非指價格便宜的店鋪，而是能適合普羅大眾，具有鮮明風(fēng)格的特色餐飲店鋪。娛樂場所引入高級娛樂會所、高級酒吧、量版式KTV，能吸引大量高消費、年輕的潮流人士。能提高項目的整體形象和競爭力。文化用品類店鋪

如書城、影像制品等文化用品店鋪。提升項目的品位和內(nèi)涵。旅游項目

由于項目前身是舊白云機(jī)場，令項目自身存在著不平凡的特質(zhì)。建議在項目中尋找機(jī)場的影子，開發(fā)一些與航空、機(jī)場相關(guān)的景點項目，從旅游角度推動此區(qū)域的商業(yè)價值。展銷中心

建議預(yù)留展銷中心，將來可作為本項目合作伙伴或外來企業(yè)的產(chǎn)品推介平臺。每次的產(chǎn)品推介會，都會成為媒介和群眾所關(guān)注的焦點，能提高本項目的曝光率。項目業(yè)態(tài)組合建議家電連鎖店招商目標(biāo)群體萬達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略性合作伙伴國外的國際性品牌企業(yè)臺、港、澳的品牌企業(yè)國內(nèi)的品牌企業(yè)本地的品牌企業(yè)零散商戶

經(jīng)營者群體

投資群體職業(yè)炒家本地高收入人群，如公務(wù)員、企業(yè)高管等招商目標(biāo)群體萬達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略性合作伙伴經(jīng)營者群體項目消費群體企業(yè)老板、個體戶老板具一定經(jīng)濟(jì)實力的女性消費者富二代年輕消費者外國游客、經(jīng)商人士

高消費力群體公務(wù)員、企業(yè)高管、企業(yè)技術(shù)人員城市白領(lǐng)追求時尚、潮流的年輕人

主力消費群體項目周邊160萬居民新白云機(jī)場職工周邊公司、專業(yè)市場的工作者注釋：本項目業(yè)態(tài)搭配均衡、有大型超市和多層次的飲食名店，是周邊居民的生活必需品。

項目周邊客戶花都區(qū)現(xiàn)有約80萬居民

花都區(qū)居民注釋：花都區(qū)現(xiàn)有約80萬居民，廣州市逐年加大該區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)力度。不久將來，有更多的本地人將遷居花都。由于花都區(qū)內(nèi)缺乏大型的、完善的商業(yè)中心，到廣州市休閑消費將成為該區(qū)市民未來的發(fā)展趨勢。如行經(jīng)機(jī)場高速，到達(dá)本項目僅需25分鐘車程，這一設(shè)想定能成為現(xiàn)實。項目消費群體企業(yè)老板、個體戶老板高消費力群體公務(wù)員、企項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)定位商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析項目屬性研判與界定項目商業(yè)營銷策略項目商業(yè)推廣策略項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)定位商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析項目屬價格范圍：可對比廣州各商業(yè)項目及鄰近項目“五號停機(jī)坪”而定建議統(tǒng)一采取——租賃方式項目租售方式及價格推算根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)一貫的經(jīng)營方式，以及本地商業(yè)市場作參考依據(jù)價格范圍：可對比廣州各商業(yè)項目及鄰近項目“五號停機(jī)坪”而定建招商計劃第一階段：內(nèi)部招商階段時間：4月中旬招商對象：萬達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略合作伙伴、招商部客戶資源、國內(nèi)外商會組織、行業(yè)協(xié)會等招商方式：舉辦大型、隆重、豪華的招商盛宴推貨數(shù)量：符合項目業(yè)態(tài)分布的所有商鋪均可洽談優(yōu)惠措施：由于這一階段的客戶均是內(nèi)部客戶，優(yōu)惠需逐一制定、洽談推貨支撐：萬達(dá)集團(tuán)已于全國各地成功開發(fā)數(shù)十個大型商業(yè)項目，合作商家超過5000個。在商業(yè)市場中擁有良好的口碑，擁有一批固定的、長期的追捧客戶。目的：通過舉辦豪華的大型招商會，把項目定格在高端定位。并確立內(nèi)部的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，引入實力型商家和國內(nèi)外主力品牌名店。為項目制造新聞點，強(qiáng)而有力地向市場發(fā)出“廣州萬達(dá)廣場”招商正式啟動。此階段，招商中心可同時接受散客登記（可考慮收取誠意金），積累客戶。招商計劃第一階段：內(nèi)部招商階段時間：4月中旬招商計劃第二階段：公開開盤招商階段時間：5月中旬~6月中旬招商對象：臺、港、澳地區(qū)的知名品牌名店、國內(nèi)外主力品牌名店、零散商戶、投資客戶招商方式：招商中心現(xiàn)場公開招商，可根據(jù)實際客戶數(shù)量，制定抽簽、排隊等形式。推貨數(shù)量：約20%貨量，如招商效果理想，可加推10%貨量，增加開盤的氣勢。所推商鋪建議以中、低價位為主，結(jié)合少量高價商鋪。讓客戶感受到開盤優(yōu)惠和價格合理，亦可繼續(xù)積累部分需求高價位商鋪的客戶。為下一階段推出高價位商鋪造勢。優(yōu)惠措施：推出租5年送1年、租3年送半年、送管理費等優(yōu)惠方案（具體優(yōu)惠計劃還需根據(jù)項目實際租賃面積計算未來幾年的租金回報和優(yōu)惠方案可行性再作定案）推貨支撐：經(jīng)過第一階段的內(nèi)部招商，此時已完成部分主力商家、大型超市等實力型企業(yè)的合作加盟，能通過這些品牌企業(yè)提高本項目的影響力和市場定位，增加客戶對本項目的信心。而且，項目經(jīng)過4月份和五一黃金周的客戶積累，已形成較好的租賃氣氛。目的：消化部分登記客戶，繼續(xù)積累高端客戶，制造開盤熱租氣氛，為下一階段推出高價位商鋪造勢。招商計劃第二階段：公開開盤招商階段時間：5月中旬~6月中旬招商計劃第三階段：推出大量靚鋪階段時間：7月中旬~9月上旬招商對象：臺、港、澳地區(qū)的知名品牌名店、國內(nèi)外主力品牌名店、零散商戶、投資客戶招商方式：招商中心現(xiàn)場公開招商推貨數(shù)量：推出大量高價位靚鋪，并結(jié)合部分中、低價位商鋪。推貨量約40%~50%。優(yōu)惠措施：與第二階段的優(yōu)惠相比，此時可稍微降低，高價位商鋪可根據(jù)客戶需求量，考慮不參與優(yōu)惠活動（具體優(yōu)惠計劃還需根據(jù)項目實際租賃面積計算未來幾年的租金回報和優(yōu)惠方案可行性再作定案）。推貨支撐：經(jīng)過前兩個階段的招商，此時已完成大部分主力商家的合作加盟。項目在市場上已形成高端的項目定位。而且，高價位客戶已大量積累，形成十分活躍的租賃氛圍。目的：此時是項目最主要的推貨時間，大量高價位商鋪的推出，解籌前期大量VIP客戶。營造升值勢頭。促進(jìn)部分中、低價位商鋪的招商工作。招商計劃第三階段：推出大量靚鋪階段時間：7月中旬~9月上旬招商計劃第四階段：收官階段，促銷余貨階段時間：9月中旬~11月招商對象：臺、港、澳地區(qū)的知名品牌名店、國內(nèi)外主力品牌名店、零散商戶、投資客戶招商方式：招商中心現(xiàn)場公開招商推貨數(shù)量：余下約20%貨量，大部分為中、低價位商鋪。優(yōu)惠措施：可根據(jù)實際租賃情況，考慮是否提高優(yōu)惠幅度，如招商計劃順利，此時可縮減優(yōu)惠（具體優(yōu)惠計劃還需根據(jù)項目實際租賃面積計算未來幾年的租金回報和優(yōu)惠方案可行性再作定案）。推貨支撐：項目已于市場投放長達(dá)數(shù)月的廣告，有相當(dāng)高的曝光率和知名度。而且，此時項目即將進(jìn)入開業(yè)階段，項目現(xiàn)場施工進(jìn)度亦已基本完成，能給客戶非常清晰的感觀感受。目的：消化剩余貨量，為項目開業(yè)作最后準(zhǔn)備。招商計劃第四階段：收官階段，促銷余貨階段時間：9月中旬~11項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)定位商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析項目屬性研判與界定項目商業(yè)推廣策略項目商業(yè)營銷策略項目商業(yè)研究工作步驟項目商業(yè)定位商業(yè)市場競爭與環(huán)境分析項目屬宣傳推廣計劃

招商啟動期：形象廣告宣傳階段時間：3月（為期一個月）宣傳形式：地鐵車廂廣告、項目外圍戶外廣告、軟文繕稿、公益性活動或贊助、冠名活動宣傳工具：地鐵車廂廣告、戶外廣告牌、各大傳媒報紙、公益性活動宣傳對象：廣州本地受眾，輻射至珠三角地區(qū)的受眾宣傳內(nèi)容：萬達(dá)集團(tuán)品牌樹立活動配合：大型項目推介會；行業(yè)協(xié)會推介會；客戶、媒體萬達(dá)體驗行；媒體看鋪團(tuán)…目的：由于萬達(dá)集團(tuán)首次進(jìn)軍華南地區(qū)，本地人對萬達(dá)集團(tuán)比較陌生。因此，首先樹立健康、良好的品牌形象。宣傳推廣計劃招商啟動期：形象廣告宣傳階段時間：3月（為期一宣傳推廣計劃招商概念導(dǎo)入期：項目概念、區(qū)域價值宣傳階段時間：4月（為期一個月）宣傳形式：地鐵車廂廣告、項目外圍戶外廣告、軟文繕稿、電視廣告、電臺廣告、電視節(jié)目合作宣傳宣傳工具：地鐵車廂廣告、戶外廣告牌、各大傳媒報紙、本地電視、電臺宣傳重點：邀請本地收視率較高的節(jié)目，制作有關(guān)舊機(jī)場變遷之類的節(jié)目，報道舊機(jī)場最新概況等，從勾起廣州人記憶的同時，塑造白云新城區(qū)域價值和萬達(dá)廣場的項目賣點宣傳對象：廣州本地受眾，輻射至珠三角地區(qū)的受眾宣傳內(nèi)容：項目定位——超大型城市綜合項目、區(qū)域價值——白云新城廣州都市副中心

活動配合：投資講座（邀請知名的講師）、冠名知名度較高的活動、招商中心人氣活動等目的：由于舊機(jī)場一帶在本地人心目中存在較多偏見，必須重新塑造該區(qū)域的商業(yè)價值和全新的城市定位。另外，為項目開盤作預(yù)告式推廣。宣傳推廣計劃招商概念導(dǎo)入期：項目概念、區(qū)域價值宣傳階段時間：宣傳推廣計劃

招商強(qiáng)勢期：密集宣傳攻勢、集中開盤階段時間：5月~6月宣傳形式：地鐵車廂廣告、項目外圍戶外廣告、電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、DM直郵宣傳工具：地鐵車廂廣告、戶外廣告牌、各大傳媒報紙、電視、電臺、郵遞招商手冊宣傳對象：廣州本地受眾，輻射至珠三角地區(qū)的受眾宣傳內(nèi)容：項目正式公開招商