萬科高端項目產(chǎn)品分析報告課件

城市高端ParkMansion2010.01-----沈陽柏翠園項目-----

城市高端ParkMansion2010.01-----沈1萬里車書盡混同，江南豈有別疆封？

提兵百萬西湖上，立馬吳山第一峰！

萬里車書盡混同，江南豈有別疆封？

提兵百萬西湖上，立馬吳山第2豪宅三要素-----提要

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八大觸點

項目簡介ParkMansion戶型設(shè)計

室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究我們的愿景-----引領(lǐng)沈陽高端住宅市場趨勢打造萬科城市毫宅產(chǎn)品典范地段尺度標準其他研究豪宅三要素-----提要動線分析八3提要

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項目簡介ParkMansion戶型設(shè)計

室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究優(yōu)越的地理位置----宗地位于沈陽城市重點發(fā)展的“金廊”、“銀帶”交匯點，有便利的交通和高檔商圈，有優(yōu)美的渾河景觀資源，是鬧中取靜、納財吸水之地，已經(jīng)具備成為豪宅的地理位置基礎(chǔ)。南塔商圈五愛商圈萬豪萬鑫酒店喜來登酒店三好商業(yè)街喜來登酒店西武百貨家樂福渾南奧體商圈黃金地段其他研究提要動線分析八大觸點項目4提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究充分利用河景資源-----沿河建筑采用相互錯動的排列方式，爭取了最大的河景住宅數(shù)量（占總量50%），同時也獲得了豐富的沿河建筑形態(tài)。河景資源最大化其他研究提要動線分析八大觸點項目5提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究競爭策略“城市原生自然豪宅”其他研究競爭項目的核心差異化優(yōu)勢世茂五里河，五里河綜合體里的高端住宅社區(qū)綜合體住宅類別皇朝萬鑫國際大廈公寓，超豪華精裝酒店公寓綜合體公寓類別新世界花園，綜合體里的高端生活社區(qū)綜合體住宅類別除去未上市的華潤等項目，在目前競爭市場，競品皆為城市綜合體里現(xiàn)代豪宅，居住、商業(yè)、辦公混為一體，現(xiàn)代都市的繁華便利是其優(yōu)勢，也是其弱勢，因為這里喧鬧，雜亂，生活不夠安靜、純粹“城市原生自然豪宅”是我們區(qū)別競品的最大差異價值我們既是位于CBD，但又獨享寧靜的純粹居住區(qū)是Downtown里的uptown城市中的、自然的、悠閑的、寧靜的、純粹的城市中心區(qū)最適宜居住的頂級住宅提要動線分析八大觸點項目6提要

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八大觸點

項目簡介ParkMansion戶型設(shè)計

室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究總平面圖其他研究提要動線分析八大觸點項目7提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究總體技術(shù)指標技術(shù)指標一線河景產(chǎn)品類型為180㎡、240㎡、350㎡、400㎡，占總量的28.6%二線河景產(chǎn)品類型為200㎡、220㎡、240㎡、400㎡，占總量的24.4%其他研究總占地面積83227m2建筑物占地面積12440m2計容積率面積291391m2住宅面積283028m2公共配套建筑商業(yè)2500m2會所6000m2物業(yè)用房871m2市政公用350m2建筑用地面積83227m2建筑密度14.95%容積率3.5戶數(shù)1415地下車位數(shù)1100總建筑面積335351m2綠地率33.00%套型戶數(shù)面積比套數(shù)比1201024.4%7.5%160402.3%3.0%18075448.4%55.7%200533.8%3.9%220514.0%3.8%24021018.0%15.5%350668.2%4.9%40077.511.0%5.7%戶型配比指標提要動線分析八大觸點項目8提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究人行回家動線林蔭大道園區(qū)入口半室外廣場風雨連廊挑空入口大堂電梯入戶整體建筑立面、圍墻、道路沿線高大綠化、沿街商業(yè)大門（崗亭）、門禁、近人景觀圍合空間、近人景觀園區(qū)景觀、建筑近人立面園區(qū)景觀、建筑近人立面、單元門、單元大堂電梯、電梯廳其他研究提要動線分析八大觸點項目9提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究車行回家動線林蔭大道園區(qū)入口地下車庫入口地下車庫地下單元大堂電梯入戶整體建筑立面、圍墻、道路沿線高大綠化、沿街商業(yè)大門（崗亭）、門禁、近人景觀近人景觀、坡道卷簾門、車道、車位地下單元門、走道、單元大堂電梯、電梯廳其他研究提要動線分析八大觸點項目10提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究觸點一本項目所屬地段具有“大隱隱于市”的特點。為更能突顯本項目的特點，在未來，會在規(guī)劃路兩旁種植大型樹木，形成曲徑通幽的林蔭大道，使開車回家的人能感受到“深宅大院”的高貴。林蔭大道其他研究提要動線分析八大觸點項目11提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究觸點二形式和尺度參考上海翠湖天地，圍墻高5.0米，采用暖色火燒面石材。圍墻其他研究提要動線分析八大觸點項目12提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究觸點三大門內(nèi)的半室內(nèi)空間園區(qū)的主入口采用半封閉的庭院樣式，融合美式風格，給進入本項目的人以尊貴之感。典雅的古典風格噴泉，打造區(qū)別于普通住宅的非凡氣質(zhì)。其他研究提要動線分析八大觸點項目13提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究觸點四風雨回廊風雨回廊是本項目的一大亮點，也是研發(fā)東北豪宅項目的一個創(chuàng)新；沈陽地區(qū)四季分明，夏季風雨回廊可以遮擋風、雨對人的干擾，在冬季更是可以為尊貴的客戶提供宜人的室內(nèi)環(huán)境，使人進入園區(qū)到回家持續(xù)的感受到與眾不同的溫暖。其他研究提要動線分析八大觸點項目14提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究觸點五豪華大堂其他研究每一棟住宅的入口大堂在建筑的尺度上達到層高5.8米，已經(jīng)具備了做豪華大堂的尺度，在內(nèi)裝飾上，采用高檔石材和木材，內(nèi)部風格延續(xù)整個園區(qū)的美式古典的主題，使豪宅的檔次再次通過入口空間得到提升。提要動線分析八大觸點項目15提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究觸點六地下車庫大堂其他研究考察國內(nèi)知名豪宅項目，都有一個共同特點，就是有一個豪華的地下車庫大堂。因為很大一部分高端客戶都只走地下車庫大堂開車出行，所以豪華地下車庫大堂是區(qū)別于其他中低端項目的一大特色。提要動線分析八大觸點項目16提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究觸點七美式戶內(nèi)空間其他研究參考美國中央公園附近的豪宅項目，盡可能利用南側(cè)的渾河景觀。分別采用3.00米、3.15米層高，6.30米大挑空空間，6.00米的大客廳開間，使美式豪宅的生活體驗成為可能。提要動線分析八大觸點項目17提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究觸點八會所共享空間其他研究本項目的會所是綜合了運動休閑、餐飲、SPA等功能與一身的高端項目。會所也兼?zhèn)淞苏麄€的項目的“會客廳”的功能，所以，會所中隨處可見共享空間，比如：一個400㎡的中央大堂、200㎡的內(nèi)庭院接待區(qū)、150㎡的露天庭院等等。提要動線分析八大觸點項目18提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究產(chǎn)品分布產(chǎn)品分布其他研究產(chǎn)品分布的大邏輯關(guān)系是:沿河部分的河景住宅采用大戶型，園區(qū)中央以180平米的主力戶型為主。提要動線分析八大觸點項目19提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究資源配置標準戶型配置120160180200220240350/400臥室數(shù)量兩房三房三房三房半四房四房半四房半主臥套書房×××××√√次臥套房×××（1個）（1個）（1個）（2-3個）空調(diào)類型分體分體分體中央中央中央中央層高(米)3.03.03.03.153.153.153.15西餐廚房××××√√√家電墻××××√√√電梯獨立入戶×××√√√√參考星河灣戶型設(shè)計邏輯其他研究在戶型設(shè)計邏輯上，保證了小戶型到大戶型的演變上，是由舒適到奢華，由滿足功能要求到獨特的個性享受。提要動線分析八大觸點項目20提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究戶型--160平米其他研究160平米戶型，可以做到基本三房要求，采用3米層高，滿足三口之家的改善要求。提要動線分析八大觸點項目21提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究戶型--180平米其他研究180平米戶型，可以做到舒適的三房，采用3米層高，滿足四口之家的改善要求。提要動線分析八大觸點項目22提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究戶型--200平米其他研究200平米戶型，可以做到舒適的三房半，采用3.15米層高，電梯直接入戶，滿足三口之家及家有老人的改善要求。提要動線分析八大觸點項目23提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究戶型--220平米其他研究220平米戶型，可以做到舒適的四房，采用3.15米層高，電梯直接入戶，滿足三口之家及家有老人的改善要求。提要動線分析八大觸點項目24提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究戶型--240平米其他研究240平米戶型，可以做到舒適的四房半，采用3.15米層高，電梯直接入戶，滿足三口之家及家有老人的改善要求。提要動線分析八大觸點項目25提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究戶型--350平米其他研究350平米戶型，可以做到舒適的四房半，采用3.15米層高，電梯直接入戶，滿足豪宅的基本配置，體現(xiàn)奢華的感受。提要動線分析八大觸點項目26提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究戶型--400平米其他研究400平米戶型，可以做到舒適的四房半，采用3.15米層高，電梯直接入戶，滿足對各個性空間有較高要求客戶的需求。提要動線分析八大觸點項目27提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究裝修標準沈陽新榆公館的裝修定位較高，與售價比達到了22%，結(jié)果非常不理想。河畔公館裝修號稱3500元，與售價比達到了25%，失敗的更徹底。在沈陽豪宅市場“峰匯”還是比較成功，裝修售價比在15%左右，因此五里河項目按售價13000元,裝修標準應(yīng)該在1950元所以，我們的產(chǎn)品裝修定位為：200平以下的戶型裝修標準1900元(不含空調(diào))200平以上的戶型裝修標準為2000元(不含大金中央空調(diào),空調(diào)費用每平米400元左右)家電裝飾墻主臥室天花吊頂其他研究提要動線分析八大觸點項目28提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究裝修意向及部品設(shè)備品牌整體櫥柜漢森廚房家電德國進口西門子（工程三件套）開關(guān)西蒙開關(guān)面板龍頭科勒（中端）潔具科勒（中端）地板實木復合地板室內(nèi)門實木貼皮收納系統(tǒng)實木貼皮五金件掛件摩恩室內(nèi)墻地面天然石材室內(nèi)磚玻化磚裝修部品表其他研究提要動線分析八大觸點項目29提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究景觀意向本項目擬參考綠城杭州“春江花月”項目的景觀風格，追求自然的同時與建筑進行有機的結(jié)合形成可觀、可游、可憩的大型風景花園其他研究提要動線分析八大觸點項目30提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究簡介其他研究會所通過會所提供完善的生活、娛樂配套設(shè)施的同時，營造高端圈層氛圍；外立面采用紅磚綠瓦、美式別墅感覺的建筑風格，具有濃郁的歷史感和文化底蘊。提要動線分析八大觸點項目31提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究平面其他研究一層平面圖一層平面主要功能包括氣派的大堂、沈陽最高端的日式餐廳、最高端的SPA。為高端客戶提供高消費圈層。提要動線分析八大觸點項目32提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究平面二層平面圖其他研究提要動線分析八大觸點項目33提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究平面地下一層平面圖其他研究地下一層為主要的運動會所區(qū)域，包括網(wǎng)球館、羽毛球館、游泳池、器械健身等。提要動線分析八大觸點項目34提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究平面含示范區(qū)的平面及周邊介紹其他研究SPA的空間早期用于售樓，在售樓處外側(cè)設(shè)置樣板間公園，讓客戶能提前體驗豪宅的精裝修房。提要動線分析八大觸點項目35提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究立面其他研究頂部---通過金屬板的頂部、線腳等經(jīng)典比例的收分、豐富的肌理和色彩層次塑造了建筑頂部的華貴與典雅。墻身---標準層材料:涂料：淺灰暖色顆粒狀厚質(zhì)涂料，顆粒大小1.5。門窗框：金屬光澤質(zhì)感粉末噴涂表面?；?--底層材料:淺暖色火燒面石材,勾縫劑顏色與石材同色,明度深3度,每塊石材間采用石材切口留縫。提要動線分析八大觸點項目36提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究電梯研究其他研究電梯空間尺度：

電梯轎廂均進行二次裝修設(shè)計，裝修風格與住宅風格相匹配。電梯內(nèi)部及門體正在裝修設(shè)計中，圖中所示僅為日立提供的樣本。電梯型號速度（m/s）載重（噸）轎廂尺寸（寬X長）mm轎廂高（mm）電梯門尺寸（mm）傭人梯1.750.81400X1350標準標準160~180㎡2.51.01600X1500≮27001000X2300200以上㎡2.51.01600X1500≮27001000X2300會所1.01.01600X1500≮27001000X2300提要動線分析八大觸點項目37提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究入戶門其他研究入戶門的選擇：在對“南京仁恒江灣城”、“北京首創(chuàng)喜瑞都”及“金門金塔”等項目入戶門進行研究后，依據(jù)品質(zhì)及效果、成本等因素，確定五里河項目入戶門采用“貼木皮貼面鋼木門”，寬度初步確定為1.2米單開或1.5米雙開；對比項目鋼質(zhì)入戶門實木皮貼面鋼木入戶門實木板貼面鋼木入戶門防火甲級、乙級甲級、乙級甲級、乙級防盜甲、乙、丙、丁級，根據(jù)項目選用耐腐蝕性5年10～20年10～20年構(gòu)成主材鋼板＋pvc膜鋼板＋中密度板＋木皮飾面鋼板＋木板飾面門扇樣式平板、壓花可設(shè)計造型可設(shè)計造型應(yīng)用情況市場應(yīng)用普遍，其中霍曼鋼質(zhì)入戶門為同類產(chǎn)品的高端品牌03年開始應(yīng)用，北京、天津、上海及南京等南方城市廣泛應(yīng)用，目前沈陽恒大綠洲/恒大城批量應(yīng)用目前主要應(yīng)用于別墅類項目參考價格1500～21001300～15003000～3400提要動線分析八大觸點項目38提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究窗其他研究1)選擇塑鋼窗：通過對相應(yīng)技術(shù)指標的匯總分析，鋁合金窗無論是框型材還是整窗的K值，均超過沈陽市節(jié)能要求的2.2，在冬季將產(chǎn)生大量結(jié)露，而此項無相應(yīng)辦法解決，因此考慮后期客戶風險，五里河項目將采用塑鋼窗；2)同時為了確保窗整體品質(zhì)與項目定位相匹配，將采用70型材、三玻、內(nèi)外覆膜以及高檔五金件等，初步估算最終塑鋼窗平米單價約為900元；

提要動線分析八大觸點項目39提要

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室內(nèi)裝修景觀園林業(yè)主會所部品研究中央空調(diào)及新風系統(tǒng)其他研究熱回收主機（全熱交換器）

安裝在衛(wèi)生間吊頂內(nèi)排風口

安裝在衛(wèi)生間、廚房、客廳、臥室送風口

安裝