天津市某地塊項(xiàng)目調(diào)研及可研報(bào)告課件

目錄天津市宏觀環(huán)境規(guī)劃、布局經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)交通、人口天津市房地產(chǎn)論述市場供需情況價(jià)格走勢情況商品房市場土地市場情況區(qū)域房地產(chǎn)市場情況周邊項(xiàng)目分布競爭項(xiàng)目綜述競爭項(xiàng)目個(gè)案S.W.O.T.分析項(xiàng)目定位：市場定位客群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議經(jīng)濟(jì)測算可行性結(jié)論項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析|整體市場分析|

區(qū)域區(qū)位

西部新城位于濱海新區(qū)核心區(qū)，緊鄰濱海高新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)三大功能區(qū)。東至新河干渠和車站南路一線，南至大沽排污河，西至唐津高速，北至京津塘高速?？傆玫孛娣e約61.1平方公里。天津市中心區(qū)

濱海新區(qū)西部新城區(qū)位西部新城位于濱海新區(qū)核心區(qū)，塘沽區(qū)內(nèi)承東啟西咽喉之地，進(jìn)入核心區(qū)的門戶，城市一小時(shí)交通圈內(nèi)中心城區(qū)－濱海新區(qū)東西連系的必經(jīng)之地。高速公路：京津塘高速公路津?yàn)I高速公路津晉高速公路唐津高速公路快速路：津塘公路、天津大道交通區(qū)位實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)之間1小時(shí)通勤目標(biāo)。城區(qū)鐵路兩縱兩橫Z1線Z2線Z3線Z4線濱海核心區(qū)軌道B1、B2、B3、B4、B5西部新城定位為濱海新區(qū)CLD·生態(tài)宜居新城CBD于家堡響螺灣CLD西部新城COD塘沽老城RBD北塘海河兩岸濱海新區(qū)核心區(qū)功能布局圖規(guī)劃布局西部新城人口發(fā)展及預(yù)測截至2008年底，濱海新區(qū)常住人口達(dá)到202.88萬人，比上年同期增加30.64萬人，增長17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2%

。2010年，濱海新區(qū)常住人口達(dá)2482065人。濱海新區(qū)“十一五”規(guī)劃預(yù)計(jì)，2020年，濱海新區(qū)人口規(guī)模將增加為300萬人。

2010

2015

2020300000075000022500001500000置業(yè)人群受戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展刺激，濱海新區(qū)近幾年人口增速較快，截至2010年年底人口已接近250萬人近幾年天津經(jīng)濟(jì)然保持了快速的增長，天津GDP增速已達(dá)到16.5%，房地產(chǎn)處于飛速發(fā)展階段天津GDP走勢GDP增長速度房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%—5%停滯甚至倒退5%—8%穩(wěn)定發(fā)展8%—10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展04-09年天津GDP走勢變化情況優(yōu)勢政策環(huán)境支持下的天津經(jīng)濟(jì)，抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入飛速發(fā)展階段城市化水平及人均可支配收入隨著城市化進(jìn)程，城鎮(zhèn)人口增加、人均可支配收入的遞增，必然拉動(dòng)房地產(chǎn)市場上揚(yáng)。天津城市化進(jìn)程處于發(fā)展中期，未來仍有較大的發(fā)展?jié)摿εc空間,潛在購買人群基數(shù)可觀人均可支配收入的大幅持續(xù)攀升，對消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)購買力與預(yù)期購買力具有較大的支撐。固定資產(chǎn)投資03-09年天津社會固定資產(chǎn)投資走勢近幾年，天津市固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁。2009年全社會固定資產(chǎn)投資突破5000億元，達(dá)到5006.32億元，增長47.1%。03-09年天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢，其中，從2006年至2009年增長強(qiáng)勁，從趨勢看目前仍處于上升周期。固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁，是拉動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)的主要引擎；近幾年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速提升；行業(yè)處于上升周期，未來預(yù)期仍然向好|天津房地產(chǎn)市場分析|

2010年1-10月，天津市房地產(chǎn)：累計(jì)投資680.02億元，同比09年增加20.4%。累計(jì)施工面積10975.16萬㎡，同比09年增加32.6%，其中住宅累計(jì)施工面積3960.51萬㎡，同比09年增加6.4%。累計(jì)竣工面積1027.8萬㎡，同比09年增加6.2%，其中住宅累計(jì)竣工面積477.35萬㎡，同比增加-15.6%。城市房地產(chǎn)調(diào)控背景下天津房地產(chǎn)投資勢頭依然強(qiáng)勁2010年11月,商品住宅新增供應(yīng)量173.35萬平方米，同比上漲74.56%，環(huán)比上漲23.11%；商品住宅成交量115.18萬平方米，同比下降7.41%，環(huán)比上漲2.50%，市場依然呈現(xiàn)供大于求局面。商品住宅成交均價(jià)9587.38元/平方米，同比上漲22.38%，環(huán)比上漲1.96%。商品住宅市場供求比1：0.66總體表現(xiàn)供大于求；至2010年11月，整體天津商品住宅市場已經(jīng)是連續(xù)7個(gè)月供過于求。2009.11-2010.11天津商品住宅市場供應(yīng)成交對比情況2009.11-2010.11天津住宅、商品住宅市場月度成交均價(jià)走勢圖商品房市場天津商品房供略大于求，價(jià)格穩(wěn)步上漲區(qū)域成交面積（萬㎡）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（萬元）塘沽區(qū)173.801600274501294785西青區(qū)149.061362471211061474津南區(qū)130.23103216179804704武清區(qū)87.3976714558398314南開區(qū)82.556737122691012770北辰區(qū)77.0674055745442737河西區(qū)67.06564510583709686寶坻區(qū)70.5158404774336635薊縣區(qū)65.4744355197340273河?xùn)|區(qū)61.92585782245092472009年天津市各區(qū)住宅成交面積商品房市場成交主力在外環(huán)內(nèi)各區(qū)，濱海新區(qū)范圍內(nèi)的塘沽區(qū)成交量最大11月：土地成交91宗，面積約為466.03萬平方米，環(huán)比分別漲31.88%、21.25%，成交規(guī)劃建筑面積約為565.65萬平方米成交樓面地價(jià)為1070.29元/平方米，環(huán)比下滑14.13%；住宅類用地樓面地價(jià)1203.73元/平方米。中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣本月樓面地價(jià)分別為8641.98元/平方米、817.44元/平方米、1506.26元/平方米及667.40元/平方米。2009.11-2010.11天津市成交土地面積、數(shù)量走勢圖2009.11-2010.11天津土地市場溢價(jià)走勢2010年11月天津土地市場成交區(qū)域分布情況土地市場天津市土地市場交易比較活躍，中心城區(qū)價(jià)格較高11月，天津土地公告數(shù)量為89幅，環(huán)比無變化，同比上升89.36%；公告土地建設(shè)用地面積為575.9萬平方米，環(huán)比上升31.01%，同比上漲172.3%；公告土地建筑面積為586.04萬平方米，環(huán)比上漲7.84%，同比上漲63.38%。新增公告建設(shè)用地居住類用地面積29.95萬平方米2009.11-2010.11天津市公告土地面積、數(shù)量走勢圖土地市場土地供應(yīng)同樣以外環(huán)各區(qū)為主力，供應(yīng)由中心區(qū)向外轉(zhuǎn)移小結(jié)：天津的商品房市場、土地市場供應(yīng)及成交都在向外環(huán)各區(qū)轉(zhuǎn)移，外環(huán)各區(qū)成為市場主力；市場總體供應(yīng)量較充足，呈供略大于求的局面，成交價(jià)格穩(wěn)中帶漲。市內(nèi)高房價(jià)與外環(huán)各區(qū)形成的價(jià)格差勢與城市配套成熟度提高等因素將會把部分人群擠向外環(huán)市場。城市化進(jìn)程城市化被動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化大都市、城市群發(fā)展特征城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景，形成大量購房需求政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對比重郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層購房目的為第一居所、第二居所或投資城市出現(xiàn)多個(gè)中心副中心的出現(xiàn)多個(gè)城市共同發(fā)展指標(biāo)特征人均收入美元<300人均收入美元300-1000人均收入美元1000-3000人均收入美元>3000，城市化率70%居住特征解決溫飽問題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段(北京\上海)(紐約\倫敦)典型城市天津上海紐約市場小結(jié)|區(qū)域房地產(chǎn)市場分析|

重點(diǎn)區(qū)域分析說明本案所在的西部新城位于塘沽區(qū)的的胡家廟板區(qū)域內(nèi)天津市區(qū)漢沽區(qū)開發(fā)區(qū)塘沽區(qū)西部新城存量對比分析項(xiàng)目塘沽漢沽大港開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)存量（萬㎡)81.7324.3640.6939.251862010年已售面積（萬㎡)41.6116.5213.7915.4587.37去化速度（萬㎡/月)5.942.361.972.2112.48去化周期（月）1410211815塘沽區(qū)存量最高約有81.73萬平米，但去化速也最快，市場需求旺盛；漢沽區(qū)市場是存量少，且銷售速度快，市場空白期最早出現(xiàn)。開發(fā)區(qū)現(xiàn)有存量以高價(jià)值產(chǎn)品為主。數(shù)據(jù)來源：CRIC房地產(chǎn)信息系統(tǒng)塘沽區(qū)存量最高約有81.73萬平米，但去化速也最快，市場需求旺盛；三區(qū)近期市場對比分析開發(fā)區(qū)核心價(jià)值地位凸顯，塘沽區(qū)成交量仍是最高！開發(fā)區(qū)市場價(jià)格始終排在第一位，市場均價(jià)達(dá)到了17844元/平米；塘沽區(qū)市場成交量最高，即使在調(diào)控政策的影響下，仍是三區(qū)中銷售量最大的市場；漢沽區(qū)市場銷售價(jià)格保持平穩(wěn)，市場供應(yīng)量短缺，一定程度上限制了該市場的成長性。17844元/平米10575元/平米6297元/平米數(shù)據(jù)來源：CRIC房地產(chǎn)信息系統(tǒng)三區(qū)成交結(jié)構(gòu)分析塘沽區(qū)：高層產(chǎn)品主導(dǎo)市場開發(fā)區(qū)：低密度產(chǎn)品最為稀缺漢沽區(qū)：小高層為市場主流塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)市場主流產(chǎn)品以高密度產(chǎn)品為主數(shù)據(jù)期限：2008年-2011年7月數(shù)據(jù)來源于CRIC房地產(chǎn)信息系統(tǒng)濱海新區(qū)主力競爭板塊劃分1、胡家園板塊2、上北板塊3、塘沽城區(qū)板塊4、開發(fā)區(qū)板塊5、新港板塊6、響羅灣板塊364521本案所屬板塊項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬㎡)容積率規(guī)劃產(chǎn)品主力戶型園林檔次裝修情況銷售報(bào)價(jià)(元/㎡)開發(fā)商貽成豪庭542///毛坯;9300

貽成實(shí)業(yè)融科貽錦臺242小高、高層兩房：90-100

三房：127-157中檔毛坯;10,000貽成融科置業(yè)首創(chuàng)國際城551.8洋房、小高、高層兩房；80-90中檔毛坯;9600首創(chuàng)置業(yè)盛星東海岸182高層兩房：84-90

三房：88-96中檔毛坯;12,000盛星房地產(chǎn)萬通上北新新家園371.49洋房、小高、高層兩房：87-136中高檔毛坯;13,000萬通地產(chǎn)板塊內(nèi)產(chǎn)品較為豐富，容積率偏高，高層為市場主流產(chǎn)品。洋房、小高產(chǎn)品稀缺，且售價(jià)較高。園林檔次偏向中檔，園林景觀設(shè)計(jì)并有得到開發(fā)商足夠的重視，園林景觀比較中庸；板塊內(nèi)目前產(chǎn)品基本以80-100平米兩室為主，售價(jià)在9300-13000元/平米；板塊內(nèi)項(xiàng)目全部以毛坯交房，精裝修產(chǎn)品存在市場空缺；板塊內(nèi)以項(xiàng)目容積率在1.5-2之間，規(guī)劃產(chǎn)品有洋房、小高、高層，主要主力戶型集中80-100平米，具有很強(qiáng)競爭力！濱海新區(qū)各板塊特征分析上北生態(tài)板塊數(shù)據(jù)來源于CRIC房地產(chǎn)信息系統(tǒng)項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬㎡)容積率規(guī)劃產(chǎn)品主力戶型園林檔次裝修情況銷售報(bào)價(jià)(元/㎡)開發(fā)商城市名居0.983.5高層兩房：54-106低檔毛坯;11,000鉅康港灣置業(yè)弘澤城482.5多層、小高、高層兩房：90-95中檔毛坯;13,000弘澤建設(shè)隆盛花園二期142.5高層兩房：67-110低檔毛坯;13,000隆翔投資四季風(fēng)情18.32.5高層兩房：80-100中檔毛坯;11,000彩虹集團(tuán)濱海新區(qū)各板塊特征分析塘沽城區(qū)板塊板塊內(nèi)產(chǎn)品容積率較高，供應(yīng)量有限，且產(chǎn)品單一，基本以高層產(chǎn)品為主；項(xiàng)目均處于塘沽核心地段位置，提高可售產(chǎn)品數(shù)量成為開發(fā)重點(diǎn)，園林景觀并不突出。在售產(chǎn)品中，基本以毛坯房為主，精裝房跟多被投資性公寓產(chǎn)品所采用。數(shù)據(jù)來源于CRIC房地產(chǎn)信息系統(tǒng)板塊內(nèi)以項(xiàng)目容積率在2.5-3.5之間，主要以高層為主，主力戶型段集中與90-110平米，密度大、園林景觀缺失成為該板塊最大的弱項(xiàng)！開發(fā)區(qū)板塊濱海新區(qū)各板塊特征分析數(shù)據(jù)來源于CRIC房地產(chǎn)信息系統(tǒng)板塊內(nèi)項(xiàng)目容積率在2-3之間，以高層產(chǎn)品為主，主力戶型面積為140-160平米，精裝修將成為主流，園林景觀投入不足！直接競爭圈層劃分在區(qū)域?qū)傩陨峡?，西部新城為濱海新區(qū)邊緣區(qū)域，本案屬于胡家園板塊內(nèi)，因此，將具有同一屬性的胡家園、上北生態(tài)區(qū)板塊內(nèi)典型項(xiàng)目劃為本案直接競爭項(xiàng)目。濱海核心區(qū)居住價(jià)值外溢線本案遠(yuǎn)洋城貽城豪庭四季風(fēng)情融科貽錦臺萬通上北首創(chuàng)國際城項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬㎡)銷售面積(萬㎡)存量(萬㎡)銷售周期（月）月去化速度(萬平米）去化周期（月）貽成豪庭5435150.666個(gè)月融科貽錦臺240.772380.8首創(chuàng)國際城551639180.9四季風(fēng)情3013.516.5270.5上北新新家園37297550.6遠(yuǎn)洋城176.528149201.4合計(jì)376.5

90.27285.5

4.8直接競爭圈層存量及去化周期分析直接競爭圈層中，目前存量約為285萬平米；以目前銷售速度計(jì)算，需要5-6年銷售完畢！數(shù)據(jù)來源于CRIC房地產(chǎn)信息系統(tǒng)面積段戶型段交叉分析

一室占比兩室占比三室占比四室占比合計(jì)（%）面積段60以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-140140-160160-180180以上萬通上北新新家園

0.30

25.417.4613.9446.346.55

100遠(yuǎn)洋城0.22

11.4917.7716.4613.0335.764.930.35

100首創(chuàng)國際城

0.44

30.9630.542.39

23.867.434.37

100盛星東海岸

15

50.6033.38

1.01

100融科貽錦臺

71.41

5.8315.427.34

100合計(jì)0.91.6517.5927.188.788.1829.85.491.2410090-100平米、120-140平米戶型供銷兩旺，本項(xiàng)目可爭取的主流客群。數(shù)據(jù)來源于CRIC房地產(chǎn)信息系統(tǒng)兩室90-100平米為市場主力，占總量的27.18%三室120-140平米為市場主力，占總量的29.8%北塘胡家園未來供給量378.02萬㎡樓面均價(jià)為3100元/㎡上市產(chǎn)品主要以高層、小高層為主，少量別墅、洋房產(chǎn)品。預(yù)計(jì)一期上市時(shí)間2012-2013年未來供給量41.40萬㎡樓面價(jià)為1500-2300元/㎡上市產(chǎn)品以高層產(chǎn)品為主。未來供給量469.79萬㎡樓面均價(jià)為2200元/㎡上市產(chǎn)品為高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)一期上市時(shí)間為2012-2013年塘沽、開發(fā)區(qū)數(shù)據(jù)來源：CRIC房地產(chǎn)信息系統(tǒng)成交競爭土地分布情況濱海新區(qū)客戶區(qū)域分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群輔助客群（第一層級）輔助客群（第二層級）塘沽區(qū)域開發(fā)區(qū)市區(qū)區(qū)域臨近省份外籍其他40.0%30.0%11.0%10.0%4.0%5.0%客戶區(qū)域劃分研究濱海新區(qū)客戶職業(yè)分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群輔助客群私營業(yè)主企業(yè)高層管理企業(yè)中層公務(wù)員其他30.0%27.0%20.0%21.0%2.0%客戶職業(yè)劃分研究濱海新區(qū)客群整體特點(diǎn)濱海新區(qū)客群需要產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入支撐，產(chǎn)業(yè)人群對住房的需求帶有過渡性、不斷調(diào)整的行為特點(diǎn)。投資型需求和居住型需求并存，投資型需求集中在開發(fā)區(qū)，而居住型需求多集中在塘沽區(qū)。需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)改善型自住、投資需求為主，因而客群需求檔次比較豐富，需求角度較為多樣，產(chǎn)品則表現(xiàn)出比較寬泛的面積區(qū)間和多種的產(chǎn)品形態(tài)。客群對產(chǎn)品功能認(rèn)知較為模糊，在公寓類產(chǎn)品市場存在“婚房市場”，在住房產(chǎn)品市場存在“出租市場”，并且各種產(chǎn)品存在一定的替代轉(zhuǎn)換。遠(yuǎn)洋城位置天津市塘沽區(qū)胡家園津塘公路段（華北陶瓷對面）銷售情況一二三四期已基本入住，五期在售占地70萬㎡(1050畝)工程進(jìn)度一期到四期工程已經(jīng)入住，五期工程正在建設(shè)中總建面200萬㎡園林情況—開售時(shí)間2008.12后續(xù)體量主要是洋房容積率2.6客群分布塘沽區(qū)、天津市區(qū)及外地在塘沽上班的人物業(yè)類型多層、高層、小高層、開發(fā)商天津普利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司建筑風(fēng)格現(xiàn)代投資商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司推售節(jié)奏分五期開發(fā)推售，現(xiàn)銷售第五期特殊賣點(diǎn)品牌及價(jià)格優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)住宅70年周邊配套情況塘沽一中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、塘沽一幼

主力戶型高層：73.77㎡至124.32㎡外立面面磚均價(jià)（元/㎡）9800/㎡物業(yè)2.2元/㎡（遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)）宣傳情況主要為路邊廣告牌和網(wǎng)絡(luò)宣傳內(nèi)部配套情況商業(yè)街遠(yuǎn)洋城戶型圖

遠(yuǎn)洋城隸屬濱海新區(qū)，距離塘沽區(qū)核心5分鐘車程，距離市區(qū)28公里，距港口15公里，其特殊的地理位置擔(dān)負(fù)著津?yàn)I樞紐的特殊使命。遠(yuǎn)洋城貫通津?yàn)I之黃金門戶，城獻(xiàn)200萬㎡生活主場。

遠(yuǎn)洋城貽成豪庭位置濱海新區(qū)塘漢路與云山道交口（交口的西北角處）

銷售情況18層與28層到頂高層在售占地21萬㎡(315畝)工程進(jìn)度正在建設(shè)中總建面54萬㎡園林情況—開售時(shí)間2011.2后續(xù)體量容積率2.0客群分布塘沽區(qū)、天津市區(qū)及外地在塘沽上班的人物業(yè)類型高層、小高層及聯(lián)排別墅開發(fā)商天津塘沽貽成實(shí)業(yè)有限公司建筑風(fēng)格現(xiàn)代投資商天津塘沽貽成實(shí)業(yè)有限公司推售節(jié)奏5號樓、9號樓、27號樓熱銷中特殊賣點(diǎn)宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所,配套商品房

產(chǎn)權(quán)住宅70年周邊配套情況天津?yàn)I海職業(yè)學(xué)院、塘沽第一職業(yè)中專、裕川藝術(shù)幼兒園

中醫(yī)院、第五中心醫(yī)院

主力戶型高層：49㎡至134㎡外立面面磚均價(jià)（元/㎡）9300/㎡物業(yè)1.8元/㎡（深圳市盛孚物業(yè)管理有限公司）宣傳情況主要為路邊廣告牌和媒體報(bào)紙宣傳內(nèi)部配套情況超市及農(nóng)貿(mào)市場貽成豪庭1、貽成豪庭是塘沽本地知名開發(fā)商貽成集團(tuán)打造，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，品質(zhì)有保障。2、周邊公交線路較多，出行十分方便。3、科學(xué)性實(shí)用的戶型設(shè)置是項(xiàng)目的又一特色。貽成豪庭四季風(fēng)情位置濱海新區(qū)塘沽車站北路安順道交口西行800米

銷售情況一期在售，部分戶型進(jìn)入尾盤占地120000㎡(180畝)工程進(jìn)度一期工程已經(jīng)基本完工，二期工程即將開工建設(shè)總建面30萬㎡園林情況中法美澳四國園林風(fēng)格開售時(shí)間2011.6后續(xù)體量仍然是高層容積率2.5客群分布塘沽區(qū)人、外地在塘沽上班的人物業(yè)類型小高層高層

開發(fā)商彩虹地產(chǎn)集團(tuán)攜手貽成集團(tuán)建筑風(fēng)格現(xiàn)代投資商彩虹地產(chǎn)集團(tuán)攜手貽成集團(tuán)

推售節(jié)奏分二期開發(fā)推售，現(xiàn)銷售第一期特殊賣點(diǎn)宜居生態(tài)地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤

產(chǎn)權(quán)住宅70年周邊配套情況博才小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、徐州道小學(xué)、15中學(xué)、13中學(xué)第五中心醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、

主力戶型高層：55㎡至135㎡外立面面磚均價(jià)（元/㎡）10800/㎡物業(yè)2.1元/㎡（新加坡新工物業(yè)顧問公司）宣傳情況主要為路邊廣告牌和短信及公交電視媒體宣傳內(nèi)部配套情況四季風(fēng)情四季風(fēng)情擇址濱海核心，海河畔、洋貨圈、輕軌站，構(gòu)建十五分鐘生活圈；區(qū)位交通便捷發(fā)達(dá)，周邊高速公路、鐵路和輕軌相互交錯(cuò)，構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，多重交通打造高效出行。

四季風(fēng)情項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析一、項(xiàng)目地塊位置項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)塘沽胡家園，西部新城明月路以西，桃湖路以北，騰飛路以南。地塊位置目標(biāo)地塊天津市中心區(qū)濱海新區(qū)地塊位置二、項(xiàng)目交通條件地塊周邊路況通達(dá)性好，從天津市區(qū)和濱海新區(qū)進(jìn)入項(xiàng)目，均通過津塘公路進(jìn)入海興路直接到達(dá)，驅(qū)車到天津市區(qū)約需25分鐘，去塘沽城區(qū)僅需5分鐘津塘公路海興路目標(biāo)地塊天津市中心區(qū)濱海新區(qū)三、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)部自然狀況較好，土地平整，已實(shí)現(xiàn)七通一平四、項(xiàng)目周邊配套地塊周邊配套目前較為缺乏，靠近新塘湖公園，自然環(huán)境較好，交通配套尚不完善，距輕軌胡家廟站和公交車站約3-4公里新塘湖公園公交車站附近底商馨橋園小學(xué)五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊總用地面積8萬平米，約120畝，容積率為≤2.2，合計(jì)建筑面積約為16萬平米項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積80000平方米建筑密度10.32%綠化率40.1%建筑物限高100米容積率≤2.2——

項(xiàng)目定位區(qū)位與交通：具有資源支撐的濱海西南部；交通動(dòng)線豐富，通達(dá)性較好；生態(tài)概念：靠近新塘湖公園，自然環(huán)境優(yōu)質(zhì)，突出生態(tài)、環(huán)保、資源能源循環(huán)理念，創(chuàng)建宜居綠色社區(qū)。地塊規(guī)模較小，僅8萬平米，不具備開發(fā)大盤的戰(zhàn)略優(yōu)勢。地塊周邊目前交通、生活等配套較缺乏，需要未來完善。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目同質(zhì)化競爭風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是眾多本土認(rèn)知度較高的品牌，如遠(yuǎn)洋等；地塊周邊存量較大，待開發(fā)住宅用地較多，帶來較大潛在威脅SWOT分析swoT客群廣泛：靠近塘沽老城區(qū)，客群基礎(chǔ)好，可滿足、吸引全范圍、各類型消費(fèi)者品牌房企聚集：品牌企業(yè)效應(yīng)凸顯，合力提升區(qū)域價(jià)值和熱度。定位原點(diǎn)：西部新城首席生態(tài)PARK觀邸本案市場定位以靠近新塘湖公園，優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，彌補(bǔ)配套不足，跳出同質(zhì)競爭圈，發(fā)揮優(yōu)勢區(qū)域小盤的優(yōu)勢。核心驅(qū)動(dòng)是：優(yōu)勢化生態(tài)公園+高品質(zhì)社區(qū)+完善的物業(yè)服務(wù)塘沽、開發(fā)區(qū)本案48東麗區(qū)溢出型客戶同時(shí)具有產(chǎn)品升級及改變居住環(huán)境的特性；津?yàn)I大道板塊、中山門板塊升級改善客戶引進(jìn)型客戶塘沽老城改善性客戶；外來落戶客戶；受區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐導(dǎo)入客戶東麗區(qū)津?yàn)I大道、中山門板塊產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客群外地來津落戶客群本案客群結(jié)構(gòu)品質(zhì)改善型客戶主力客群塘沽、開發(fā)區(qū)中高端人群市區(qū)內(nèi)認(rèn)可該區(qū)域人群周邊城市投資客主要以來自