某海外房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析

研究生XXX指導(dǎo)教師王幼松教授2015年5月某海外房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析目錄123456文獻(xiàn)回顧與綜述案例項(xiàng)目介紹案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法123456選題背景及研究方法文獻(xiàn)回顧與綜述案例項(xiàng)目介紹案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制分析結(jié)論與展望選題背景01選題背景01選題背景01研究方法01論文結(jié)構(gòu)01123456文獻(xiàn)回顧與綜述案例項(xiàng)目介紹案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)證分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法文獻(xiàn)回顧與綜述02123456文獻(xiàn)回顧與綜述案例項(xiàng)目介紹案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)證分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法案例項(xiàng)目介紹03規(guī)劃、效果圖03地域決策03進(jìn)入模式

優(yōu)

點(diǎn)缺

點(diǎn)

獨(dú)資投資人擁有完整的自主決策權(quán)避免了與合資者之間的摩擦及管理上的難題母公司的經(jīng)營戰(zhàn)略可較好得到延續(xù)企業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和商業(yè)機(jī)密有保障經(jīng)營成果及利潤可獨(dú)享資源投入大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高與東道國的社會(huì)和文化差異較難克服陌生的法律政策環(huán)境易導(dǎo)致投資周期

較長經(jīng)營活動(dòng)可能收到東道國政策法律限

制

合資投資周期可能較短資源投入小，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)低對(duì)東道國法律政策及社會(huì)文化環(huán)境有較深

認(rèn)識(shí)易克服與本土企業(yè)之間的摩擦與合資者易現(xiàn)摩擦，導(dǎo)致管理難題經(jīng)營決策權(quán)不完全擁有以致效率低下難以延續(xù)母公司經(jīng)營戰(zhàn)略易致商業(yè)機(jī)密泄露03進(jìn)入模式綜合比較獨(dú)資合資優(yōu)缺點(diǎn)，首要考慮資金的安全性，同時(shí)結(jié)合海外拓展長期戰(zhàn)略，決定以合資方式進(jìn)入馬來市場，累積經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)人才0303規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位：國際度假、養(yǎng)老圣地，新加坡美麗后花園產(chǎn)品：高層洋房73~141m2二房三房為主；公寓37~69m2一房二房為主配套：風(fēng)情商業(yè)街，人造沙灘，游艇碼頭，私人會(huì)所，五星級(jí)酒店園林：依托自然資源，面臨新加坡海，組團(tuán)獨(dú)立主題公園，無邊泳池03開發(fā)銷售計(jì)劃年

限2013年2014年2015年2016年2017年2018年合

計(jì)可售面積（m2）229，432232，481229，90446，163//737,980銷售均價(jià)（元/m2）17，43417，85118，70332，294///銷售額（億元）40.041.543.014.91//139.4現(xiàn)金收入（億元）4.020.1538.937.3625.3113.67139.4備注項(xiàng)目預(yù)計(jì)分6年開發(fā)，4年銷售03經(jīng)濟(jì)測算銷售毛利率33.70%銷售凈利率18.61%銷售凈利潤總額25.94億元RMB土地成本獲利倍數(shù)1.22開發(fā)周期6年預(yù)售首年資金回籠率

0.00%內(nèi)部收益率19.00%凈現(xiàn)值12.5億元RMB123456文獻(xiàn)回顧與綜述案例項(xiàng)目介紹案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法04案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與實(shí)證分析三階段24風(fēng)險(xiǎn)因素04案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與實(shí)證分析層次分析模型04案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測規(guī)劃決策階段：政策變化、客戶群風(fēng)險(xiǎn)、決策失誤建設(shè)階段：政策變化、融資困難、規(guī)劃與設(shè)計(jì)變動(dòng)在銷售階段：政策變化、客戶群風(fēng)險(xiǎn)、決策失誤04案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與實(shí)證分析售價(jià)下跌、開發(fā)成本上升、工期延長等因素對(duì)投資收益的影響較為敏感，土地費(fèi)用上升、開發(fā)面積減小的敏感性稍差敏感性分析123456文獻(xiàn)回顧與綜述案例項(xiàng)目介紹案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估案例項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法05一、進(jìn)入模式加影，萬撓兩個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)

合資，股權(quán)<50%，規(guī)模不大困難：股權(quán)較小，無決斷影響力；土地談判進(jìn)展緩慢（啟動(dòng)土地談判一年半時(shí)間，仍然未完成）；項(xiàng)目推不動(dòng)收獲：學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)；培養(yǎng)人才案例項(xiàng)目：成立絕對(duì)控股合資公司（90%）;選擇無主的濱海灘涂地（土地談判僅費(fèi)時(shí)6個(gè)月）；經(jīng)驗(yàn)一:房企進(jìn)軍海外,從小項(xiàng)目著手,成立合資公司,累積

經(jīng)驗(yàn),開拓人脈,培養(yǎng)人才05二、資金困局自有資金缺乏自有資金需要45~50%國外金融機(jī)構(gòu)貸款獲取困難：規(guī)模龐大，額度限制；信用記錄缺乏；保護(hù)主義中資銀行海外業(yè)務(wù)獨(dú)立，企業(yè)在國內(nèi)累積的信用度不適用于國外,銀行對(duì)企業(yè)能否適應(yīng)當(dāng)?shù)貢撼謶岩蓱B(tài)度“走出去”財(cái)政資金不包括房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)人資金出境限制售樓款回收周期漫長馬來規(guī)定,分13個(gè)環(huán)節(jié)支付售樓款至主體結(jié)構(gòu)封頂,買方僅需分期支付35%款項(xiàng)最后一筆樓款,可在收樓使用后24個(gè)月內(nèi)支付目前簽訂合同,最早交樓日期2018.8,距離發(fā)售日期達(dá)5年之久工程款須按進(jìn)度支付給施工方,否則屬違法經(jīng)驗(yàn)二:海外房地產(chǎn)開發(fā),須精確計(jì)算快速開發(fā)所帶來的成本增加與取得收益是否匹配,制定適合的開發(fā)計(jì)劃；建議國內(nèi)銀行綜合企業(yè)在國內(nèi)累積的信用審批發(fā)放貸款；松動(dòng)外匯管制05經(jīng)驗(yàn)三:完善外派人才培養(yǎng)晉升海外服務(wù)歸國等管理制度;國內(nèi)

外行文分別管理;加強(qiáng)文化建設(shè)及員工相互融合;建議國

家加強(qiáng)雙邊磋商,力爭東道國對(duì)我國開放勞務(wù)市場

三、人才流失自有人才流失勞工嚴(yán)重缺乏,懶散疏于管理05四、政治及匯率風(fēng)險(xiǎn)

新馬填海紛爭應(yīng)對(duì):環(huán)評(píng),調(diào)整規(guī)劃,資助環(huán)保,宣傳后果:工期延后3個(gè)月05

馬國政策修訂,控制外國人購房第二家園政策修訂,提高外國人購房門檻增稅:新增6%的商業(yè)服務(wù)稅;30%的不動(dòng)產(chǎn)增值所得稅由3年內(nèi)轉(zhuǎn)售征收改為5年內(nèi)轉(zhuǎn)售征收國內(nèi)客戶在海外缺乏信用記錄，且不注意在國內(nèi)的信用積累，影響在東道國申請(qǐng)住房貸款的審批通過率

匯率浮動(dòng),帶來風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn)四:政治風(fēng)險(xiǎn),冀望國家影響力的提高,雙邊協(xié)定的約束,以及投

資協(xié)議、合同書等具法律約束力文件

；規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)，企

業(yè)須盡力在當(dāng)?shù)厝谫Y，投保相應(yīng)外匯險(xiǎn)，大力開拓客戶群05五、工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)依賴國外技術(shù)力量弊端較多國外設(shè)計(jì)體系專業(yè)性強(qiáng)，但需較多協(xié)調(diào)時(shí)間，部分設(shè)計(jì)問題甚至須到施工階段方能發(fā)現(xiàn)填海質(zhì)量控制在國外找不到相應(yīng)規(guī)范，最終按照國內(nèi)道路碼頭規(guī)范確定相關(guān)填海參數(shù)近年來國外工程建設(shè)項(xiàng)目相對(duì)較少，工程經(jīng)驗(yàn)累積不夠外方工程技術(shù)人員設(shè)計(jì)手法粗獷，安全系數(shù)選取超規(guī)范較多，荷載及構(gòu)件尺度選用偏大，構(gòu)建類型歸并偏粗，成本控制意識(shí)不強(qiáng)，最終導(dǎo)致土建成本較計(jì)劃為高05優(yōu)化成果經(jīng)驗(yàn)五:既要善用海外技術(shù)力量，更需依靠國內(nèi)的工程經(jīng)驗(yàn)。保

有經(jīng)驗(yàn)豐富技術(shù)人員，可有效避免控制工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

序號(hào)成本構(gòu)成計(jì)劃成本施工圖預(yù)算成本優(yōu)化后成本優(yōu)化設(shè)計(jì)成本下降幅度(元RMB/m2)(%)1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)150150150-2土地購置費(fèi)164816481648-3政府報(bào)建費(fèi)用150150150-4市政設(shè)施費(fèi)902980950-3.06%5主體建安費(fèi)501255855169-7.45%其中基礎(chǔ)費(fèi)用800940845-10.11%6裝修300036002800-22.22%7園林綠化210210180-14.29%8填海處理100135120-11.11%9公建配套分?jǐn)?20520520-10貸款利息300300300-11開發(fā)間接費(fèi)101010-12合計(jì)120021328811997-9.72%05經(jīng)驗(yàn)六:決策之初，對(duì)目標(biāo)市場進(jìn)行全面詳盡市場調(diào)查分析；

需要一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及時(shí)發(fā)布權(quán)威準(zhǔn)確的目的國投資現(xiàn)狀

六、競爭風(fēng)險(xiǎn)供應(yīng)加大，土地、建材及勞動(dòng)力價(jià)格上漲，相互“挖人”嚴(yán)重，市場競爭加劇，風(fēng)險(xiǎn)逐漸累積富力地價(jià)2428.57較1647.9550%截至2014年3月2012年，新山市全年銷售商品房面積約46萬m2

按此計(jì)算,可銷售近17年05經(jīng)驗(yàn)七:海外房地產(chǎn)拓展注重穩(wěn)扎穩(wěn)打,切忌冒進(jìn);投保相應(yīng)商業(yè)

保險(xiǎn)

七、其他風(fēng)險(xiǎn)123456文獻(xiàn)回顧與綜述