房地產(chǎn)成本大揭密

房地產(chǎn)成本大揭密簡(jiǎn)單的成本是這樣算出的

據(jù)了解，自從近兩年土地招拍掛政策出臺(tái)后，土地的透明化決定了成本的一定真實(shí)性。那么，房地產(chǎn)成本是怎么算出來的？房?jī)r(jià)是如何算出來的？消費(fèi)者可以簡(jiǎn)單地根據(jù)成本加利潤(rùn)得出一個(gè)樓盤比較真實(shí)的價(jià)格。

首先通過土地招拍掛得出一塊土地的樓面價(jià)，即土地價(jià)除以該項(xiàng)目的總建筑面積。

其次，是建筑安裝成本費(fèi)用(簡(jiǎn)稱建安費(fèi))，普遍的價(jià)格基本在每平方米500元~1000元之間。

第三，設(shè)備安裝費(fèi)用、大小市政配套，普遍的價(jià)格基本在每平方米300元左右。

第四，園林、綠化等費(fèi)用，普遍價(jià)格在每平方米100元左右。

第五，項(xiàng)目公司管理、銷售成本，普遍價(jià)格在每平方米500元左右。

將以上5個(gè)因素相加，基本能得出一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，然后乘以20%~30%的開發(fā)商期望利潤(rùn)，就能算出該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)。開發(fā)商新推樓盤的價(jià)格策略專家撰文認(rèn)為，投資獲利是一個(gè)發(fā)展商最為關(guān)心的事，價(jià)格策略自然是重中之重。

1．低價(jià)開盤。低價(jià)開盤是指樓盤在第一次面對(duì)消費(fèi)者時(shí)，以低于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開銷售。特別在樓盤的的綜合性能不強(qiáng)，項(xiàng)目的開發(fā)量相對(duì)過大；絕對(duì)單價(jià)過高，超出當(dāng)?shù)刂髁髻?gòu)房?jī)r(jià)格；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，類似產(chǎn)品多的情況下，更應(yīng)考慮。

低價(jià)開盤有利點(diǎn)是：便于迅速成交，促進(jìn)良性循環(huán)；便于日后的價(jià)格調(diào)控；便于內(nèi)務(wù)周轉(zhuǎn)，資金快速回籠。但低價(jià)開盤也有不利點(diǎn)，如首期利潤(rùn)不高，樓盤形象難以很高提升等。

2．高價(jià)開盤。高價(jià)開盤是指樓盤第一次面對(duì)消費(fèi)者，以高于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開銷售。其條件是：具有別人所沒有的明顯樓盤賣點(diǎn)；產(chǎn)品的綜合性能上佳；公司信譽(yù)好，市場(chǎng)需求旺盛。高價(jià)開盤的利弊表現(xiàn)為：便于獲取最大的高利潤(rùn)，但若價(jià)位偏離主力市場(chǎng)，則資金周轉(zhuǎn)會(huì)相對(duì)緩慢；便于樹立樓盤品牌，創(chuàng)造企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)；但日后價(jià)格的直接調(diào)控余地少。

開盤前應(yīng)充分做好案前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作

“一個(gè)好的開始是成功的一半”。代理公司在推出一個(gè)房產(chǎn)個(gè)案時(shí)，在開盤前做好充分的案前準(zhǔn)備是非常必要的。只有案前工作做好了，才能順利地完成好后面的銷售任務(wù)。

一般在做案前準(zhǔn)備時(shí)，先要做一份詳盡的工作進(jìn)度控制表。把案前工作需要完成的事項(xiàng)按項(xiàng)目分類編排進(jìn)去。表格上需注明項(xiàng)目、具體工作事項(xiàng)、需配合單位、時(shí)間表等。

案前工作一般要完成四大項(xiàng)目：建筑設(shè)計(jì)的確定、工地現(xiàn)場(chǎng)的布置、企劃執(zhí)行、業(yè)務(wù)執(zhí)行。

一塊地塊在確定下來后，發(fā)展商首先要根據(jù)設(shè)計(jì)院的競(jìng)標(biāo)方案，確定小區(qū)的規(guī)劃方案。代理商可以根據(jù)自己在實(shí)際銷售過程中遇到的情況，參與到建筑設(shè)計(jì)的討論中去。建筑設(shè)計(jì)包括：小區(qū)規(guī)劃、平立面、面積、建材設(shè)備、景觀、總平面圖、效果圖、模型、證照和補(bǔ)充條款等。首先要盡快與發(fā)展商敦促設(shè)計(jì)院將總平面圖（擴(kuò)初）等確定下來報(bào)政府有關(guān)部門進(jìn)行審核。至于景觀，發(fā)展商可以委托設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，也可以請(qǐng)外面專門的景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。在完成圖紙方案設(shè)計(jì)的同時(shí)，可以同時(shí)對(duì)效果圖、模型等進(jìn)行廠商聯(lián)系。一周內(nèi)完成草圖和樣品。效果圖將在三周內(nèi)完成上色與點(diǎn)景的工作。至于模型，在樣品出來后，代理公司要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審核，因?yàn)橐粋€(gè)好的模型，可以直接反映出小區(qū)的規(guī)劃與品質(zhì)，使客戶產(chǎn)生身臨其境的感覺。模型的作業(yè)時(shí)間一般也需三周。

工地現(xiàn)場(chǎng)的布置分為：場(chǎng)地平整；售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝修；停車場(chǎng)、入口地面、庭院的建造；現(xiàn)場(chǎng)主看板的制作；戶外看板的選點(diǎn)制作；羅馬旗的設(shè)計(jì)與制作；售樓處內(nèi)空調(diào)的購(gòu)買；電話的申請(qǐng)；柜臺(tái)的制作；銷售道具與戶外燈光的設(shè)計(jì)選購(gòu)等。其中現(xiàn)場(chǎng)主看板與戶外看板的選點(diǎn)制作以及售樓處的設(shè)計(jì)與建造是較重要的部分。因?yàn)槭峭?，這些都需要發(fā)展商的大力配合，而羅馬旗則需要企劃部門的通力合作。工地現(xiàn)場(chǎng)的布置應(yīng)在開盤前完成，一般需時(shí)約兩個(gè)月。

在案前的準(zhǔn)備工作中，企劃部門扮演了什么角色呢？在工作進(jìn)度表中，專門有一大項(xiàng)為企劃執(zhí)行，即為企劃部需配合項(xiàng)目。有案名、LOGO、樓書、海報(bào)、派夾報(bào)以及DM、名片、信封、手提袋、媒體計(jì)劃、NP等。案名及LOGO的提報(bào)，企劃部應(yīng)在建筑設(shè)計(jì)開始討論的同時(shí)進(jìn)行，在兩周內(nèi)完成。樓書、海報(bào)、派夾報(bào)、DM等，則應(yīng)在設(shè)計(jì)確定后，開始進(jìn)行文案的設(shè)計(jì)，然后是排版、發(fā)包印刷，一般在一個(gè)半月內(nèi)全部完成。整個(gè)銷售過程中的媒體計(jì)劃，企劃部應(yīng)在開盤前一個(gè)月先制訂出一個(gè)初步計(jì)劃，然后在一個(gè)月的預(yù)約時(shí)間內(nèi)，再視情況作相應(yīng)的調(diào)整。第一波的NP稿，應(yīng)在開盤前兩周提前完成，因?yàn)榈谝徊ǖ腘P稿是個(gè)案打響第一炮的關(guān)鍵。應(yīng)仔細(xì)斟酌。由上所述，可以看出，企劃部在案前工作中，起了非常重要的作用。

案前還有一個(gè)最重要的事項(xiàng)，就是業(yè)務(wù)執(zhí)行里的銷講制作。銷講的制作應(yīng)在案前開始時(shí)先進(jìn)行資料收集，然后制作。約在一個(gè)月內(nèi)完成。售樓處的建造等完畢后，待人員進(jìn)場(chǎng)，開始熟悉銷售講習(xí)、進(jìn)行銷售演練。與發(fā)展商的合同討論和定價(jià)也是業(yè)務(wù)執(zhí)行中較重要的一點(diǎn)。其他如：人員確定、辦公用品的購(gòu)置，則是需管理部配合的項(xiàng)目。

了解了案前作業(yè)的流程，制定好案前作業(yè)的時(shí)間，我們就可以在案前工作進(jìn)度表上把什么時(shí)段完成何種事項(xiàng)都標(biāo)注上去。一目了然，便于時(shí)間的控制，很好的完成案前工作。項(xiàng)目定價(jià)的方法定價(jià)方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格和替代品價(jià)格則提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系。在實(shí)際定價(jià)過程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來選定定價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法三類。

一、

成本導(dǎo)向定價(jià)

成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)主要由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。

（一）、成本加成定價(jià)方法

這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價(jià)法。它的計(jì)算公司為：

單位產(chǎn)品價(jià)格：?jiǎn)挝划a(chǎn)品成本X（1+加成率）

加成率=由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的。

列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價(jià)：2000X（1+15%）=2300（元）

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于成本，企業(yè)可以簡(jiǎn)化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤(rùn)，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行。

（二）、目標(biāo)收益定價(jià)法

這種方法又稱目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其計(jì)算的步驟如下：

1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式。

2、確定目標(biāo)利潤(rùn)。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式有：

目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額x目標(biāo)投資利潤(rùn)率

目標(biāo)利潤(rùn)=總成本x目標(biāo)成本利潤(rùn)率

目標(biāo)利潤(rùn)=銷售收入x目標(biāo)銷售利潤(rùn)率

目標(biāo)利潤(rùn)=資金平均占用額x目標(biāo)資金利潤(rùn)率

3、計(jì)算售價(jià)

售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬(wàn)平方米的小區(qū)，估計(jì)未來在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬(wàn)平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的15%，問該小區(qū)的售價(jià)為多少？

解：目標(biāo)利潤(rùn)=總成本x成本利潤(rùn)率

=

4

x

15%

=

0.6（億元）

每平方米售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量

=（4=0.6）/160000

=2875（元）

因此，該企業(yè)的定價(jià)應(yīng)為每平方米2875元

目標(biāo)收益率定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)，市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。

（三）、售價(jià)加成定價(jià)法

這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品售價(jià)。計(jì)算公式為：

單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本/（1—加成率）

列如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價(jià)為：

售價(jià)=2500/（1—20%）=3125（元）

這種定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)對(duì)于銷售者來說，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率；而對(duì)于消費(fèi)者來說，在售價(jià)相同的情況下，用這種方法計(jì)算出來的加成率較低，更容易接受。

以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)來定價(jià)。所不同的是它們對(duì)利潤(rùn)的確定方法略有差異。雖然較容易計(jì)算，但它們存在共同的缺點(diǎn)，即沒有考慮市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況。

二、需求導(dǎo)向定價(jià)

所謂需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價(jià)法。

（一）、理解值定價(jià)法

理解值也稱“感受價(jià)值”或“認(rèn)識(shí)價(jià)值”，是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念，這種價(jià)值觀念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。理解值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣方的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用理解值定價(jià)法定價(jià)時(shí)，企業(yè)首先要估計(jì)和測(cè)量在營(yíng)銷組合中的非價(jià)格因素變量在消費(fèi)者心目中建立起來的認(rèn)識(shí)價(jià)值，然后按消費(fèi)者的可接受程度來確定樓盤的售價(jià)，由于理解值定價(jià)法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法，因此為越來越多的企業(yè)所接受。其步驟是（1）、確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值；（2）、根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià)值，決定商品的初始價(jià)格；（3）、預(yù)測(cè)商品的銷售量；（4）、預(yù)測(cè)目標(biāo)成本，（5）、決策。

理解值定價(jià)法的關(guān)鍵是準(zhǔn)確地掌握消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)知程度。對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值估計(jì)過高的賣主，會(huì)令他們的產(chǎn)品定價(jià)過高；而對(duì)自身產(chǎn)品的消費(fèi)者認(rèn)識(shí)價(jià)值估計(jì)過低的企業(yè)，定的價(jià)格就可能低于他們能夠達(dá)到的價(jià)值。因此，為了建立起市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)價(jià)值，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是必不可少的。曾在上海房產(chǎn)界聞名一時(shí)的“某花苑客戶開價(jià)銷售”就是理解值定價(jià)法運(yùn)用的典范之一。

某實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開發(fā)的某花苑，坐落于上海市區(qū)，占地面積13265平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤于1994年12月底開工，1995年4月開始預(yù)售。當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商經(jīng)過精心策劃，推出“客戶開價(jià)”銷售活動(dòng)。

該活動(dòng)的具體操作方式是：開發(fā)商拿出3—7層共30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。該活動(dòng)推出后，立即在社會(huì)上引起了一個(gè)“客戶開價(jià)”熱潮，僅僅半個(gè)多月時(shí)間，參與報(bào)價(jià)的客戶就達(dá)63名。報(bào)價(jià)高的前12名客戶按報(bào)價(jià)購(gòu)買了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開價(jià)”更高的價(jià)格購(gòu)買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤的70%，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該活動(dòng)使購(gòu)房者感受到了買房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn)，為上海房地產(chǎn)更合理定價(jià)提供了一條新思路。

（二）、區(qū)分需求定價(jià)法

區(qū)分需求定價(jià)法又稱差別定價(jià)法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買力，不同購(gòu)買地點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。列如消費(fèi)者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點(diǎn)心要付10元，在一個(gè)小餐廳則要付12元，而在大旅店的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付20元。價(jià)格一級(jí)比一級(jí)高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)來說，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。區(qū)分需求定價(jià)法的主要形式有：以消費(fèi)群體的差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以數(shù)量差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以產(chǎn)品外觀、式樣、花色等差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以地域差異或時(shí)間差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)等。

三、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法。它是以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量等情況，制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格，以達(dá)到增加利潤(rùn)，擴(kuò)大銷售量或提高市場(chǎng)占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上有較多的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，適宜采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤售價(jià)，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)有隨行就市定價(jià)法，追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法兩種。

（一）隨行就市定價(jià)法

隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平。一般來說，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測(cè)比較困難，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬和不愿打亂市場(chǎng)現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價(jià)方法較為行之有效。在競(jìng)爭(zhēng)激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場(chǎng)上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價(jià)方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。因?yàn)樵诟?jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)條件下，銷售同樣商品房的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)實(shí)際上沒有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格來定價(jià)。若價(jià)格定得太高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。因此，這種定價(jià)方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。

（二）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)

使用這種定價(jià)方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，往往以同行中對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。四、可比樓盤量化定價(jià)法

針對(duì)許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對(duì)樓盤進(jìn)行定量描述。進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的、地段、價(jià)格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤定級(jí)因素的具體指標(biāo)及等級(jí)劃分只有落實(shí)到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。

我們總共列出18個(gè)定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18個(gè)因素，共分五等級(jí)，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。

1、18個(gè)定級(jí)因素。

表1-1

定級(jí)因素、指標(biāo)與分值定級(jí)因素指

標(biāo)分

值

位置A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近；B、商業(yè)為臨街或背街；C、寫字樓為臨街或背街；D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近A.最差（遠(yuǎn)）1；B.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5

價(jià)格A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)；B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少；C價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì)A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5

配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5

物業(yè)管理A、保安；B、清潔衛(wèi)生；C、機(jī)電；D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；E、物業(yè)管理費(fèi)（元/月）；F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì)A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑質(zhì)量A、是否漏水；B、門窗封閉情況；C、內(nèi)墻；D、地板、E、排水管道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5

交通A、大中小巴士路線數(shù)量；B、距工交站遠(yuǎn)近；C、站點(diǎn)數(shù)量；D、大中小巴士舒適程度A.最少（遠(yuǎn)）1；B.很少（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）；B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù).最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數(shù)A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5

朝向A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、視野A.西（西北、西南）1；B.東（東南、東北）2；C北（東北、西北）3；D.南（東南、西南）5外觀A、是否醒目；B、是否新穎；C、是否高檔；D、感官舒適程度A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5室內(nèi)裝修A、高檔；B、實(shí)用；C、功能是否完善；D、質(zhì)量是否可靠A.最差（遠(yuǎn)）1；B.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5環(huán)保A、空氣；B、噪音；C、廢物；D、廢水A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（遠(yuǎn)）5發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)A、資產(chǎn)及資質(zhì)；B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤質(zhì)量；D、品牌A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5戶型設(shè)計(jì)A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C、是否有暗房；D、實(shí)用率大小A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5銷售情況A、銷售進(jìn)度；B、銷售率；C、尾盤現(xiàn)狀A(yù).最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5廣告A、版面大?。籅、廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意A.最差（?。?；B.很差（?。?；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量；B、住戶方便程度A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5

2、定級(jí)因素權(quán)重確定

權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級(jí)因素。上述篩選出18個(gè)因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、價(jià)格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽(yù)0.1、付寬方式0.2、戶型設(shè)計(jì)0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。

1-2

可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（示范表）

F

W權(quán)重序號(hào)樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注位置0.51價(jià)格0.52配套0.43物業(yè)管理0.34建筑質(zhì)量0.35交通0.36城市規(guī)劃0.37樓盤規(guī)模0.38朝向0.39外觀0.110室內(nèi)裝飾0.211環(huán)保0.212發(fā)展商信譽(yù)0.113付款方式0.214戶型設(shè)計(jì)0.115銷售情況0.116廣告0.117停車位數(shù)量0.118

（3）樓盤定級(jí)因素定級(jí)公式。

P=∑Wi*Fi=W1×F1+W2×F2+W3×F3+W4×F4+W5×F5+W6×F6+…Wn×Fn

公式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）

n——樓盤定級(jí)因素的總數(shù)

Wi——權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響度）；

Fi——分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。

注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為1999年7月統(tǒng)計(jì)所得?？杀葮潜P綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（一）表7—4項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號(hào)大地花園松泉山莊百仕達(dá)花園二期備注位置0.51444三樓盤地段價(jià)值相近價(jià)格0.52345百仕達(dá)最高配套0.43345百仕達(dá)最完善物業(yè)管理0.34345建筑質(zhì)量0.35344交通0.36444城市規(guī)劃0.37334樓盤規(guī)模0.38245朝向0.39444外觀0.110345室內(nèi)裝飾0.211244環(huán)保0.212254大地花園南朝工廠發(fā)展商信譽(yù)0.113445付款方式0.214444戶型設(shè)計(jì)0.115345銷售情況0.116443廣告0.117135停車位數(shù)量0.118145可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（二）表7—5項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號(hào)東湖大廈景園大廈景竹園備注位置0.51444價(jià)格0.52445配套0.43435物業(yè)管理0.34334建筑質(zhì)量0.35444交通0.36444城市規(guī)劃0.37444樓盤規(guī)模0.38435朝向0.39334外觀0.110435室內(nèi)裝飾0.211445環(huán)保0.212343東湖、景竹近主干道，噪音大發(fā)展商信譽(yù)0.113445付款方式0.214444戶型設(shè)計(jì)0.115445銷售情況0.116443廣告0.117335停車位數(shù)量0.118334可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（三）表7—6項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號(hào)鹿鳴園泰寧大廈新豐大廈備注位置0.51444三者均臨主干道價(jià)格0.52454新豐大廈不包括裝修配套0.43443鹿鳴直飲水、泰寧游泳池物業(yè)管理0.34443建筑質(zhì)量0.35454交通0.36444城市規(guī)劃0.37444樓盤規(guī)模0.38443朝向0.39443外觀0.110453新豐部分戶型為半“暗房”室內(nèi)裝飾0.211440環(huán)保0.212343發(fā)展商信譽(yù)0.113454付款方式0.214444戶型設(shè)計(jì)0.115443銷售情況0.116342廣告0.117343停車位數(shù)量0.118343可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（四）表7—7項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號(hào)碧瑰園翡翠園鴻業(yè)花園備注位置0.51425翡翠園位置處特區(qū)界線價(jià)格0.52525翡翠園均價(jià)低于4000元/平方米配套0.43534物業(yè)管理0.34435鴻業(yè)為智能系統(tǒng)建筑質(zhì)量0.35434交通0.36425鴻業(yè)處商業(yè)旺地城市規(guī)劃0.37435鴻業(yè)處規(guī)劃良好的成片住宅區(qū)樓盤規(guī)模0.38544碧瑰園為新港鴻的一部分朝向0.39445鴻業(yè)北倚大頭嶺、東連園林研究所外觀0.110534室內(nèi)裝飾0.211434環(huán)保0.212435碧瑰園實(shí)用率高發(fā)展商信譽(yù)0.113434翡翠、鴻業(yè)銷售情況良好付款方式0.214444戶型設(shè)計(jì)0.115534銷售情況0.116355廣告0.117434停車位數(shù)量0.118443可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（五）表7—8項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)數(shù)序號(hào)萬(wàn)事達(dá)名苑柏麗花園鴻園居備注位置0.51454價(jià)格0.52443配套0.43443物業(yè)管理0.34444建筑質(zhì)量0.35444交通0.36444城市規(guī)劃0.37443樓盤規(guī)模0.38443朝向0.39444外觀0.110443室內(nèi)裝飾0.211454環(huán)保0.212442發(fā)展商信譽(yù)0.11343付款方式0.214444戶型設(shè)計(jì)0.115442銷售情況0.116353廣告0.117344停車位數(shù)量0.118444

（五）營(yíng)銷簡(jiǎn)評(píng)

1、項(xiàng)目分析

（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

A、羅湖老住宅區(qū)翡翠竹片區(qū)功能完善，交通方便，商業(yè)繁榮，居住環(huán)境優(yōu)越，對(duì)本花園的營(yíng)銷將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用。

B、周邊人氣旺，有助鴻園居促銷。自1998年開始，布心路段就先后開發(fā)出布心花園、東樂花園、英達(dá)花園、東立大廈、特力大廈、維平大廈等多棟高檔住宅與商貿(mào)寫字樓。近兩年來，更涌現(xiàn)。樓層價(jià)差策略研究一、市場(chǎng)層次

通過對(duì)北京西部房地產(chǎn)市場(chǎng)中的長(zhǎng)安明珠、京城DC、上城、蘭德華庭、時(shí)代廬峰、第七街區(qū)、西現(xiàn)代城、京漢旭城、紫金長(zhǎng)安和遠(yuǎn)洋山水等10多個(gè)項(xiàng)目的板樓樓層價(jià)格差調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前北京西部房地產(chǎn)市場(chǎng)板樓樓層價(jià)差主要可以分為4個(gè)層次：

第一層次：6層板樓，不帶電梯，樓層差價(jià)100元/平米以長(zhǎng)安明珠和京城DC為代表的6層板樓，不帶電梯。其中京城DC的樓層價(jià)呈“倒U字形”，3層的價(jià)格最高，2層比3層低100元/平米，1層比2層低230元/平米，2層比3層低100元/平米，4層比3層低100元/平米，5層比4層低100元/平米，6層最低。長(zhǎng)安明珠5層最貴，下面每低一層降100元/平米，6層比5層低100元/平米。

第二層次：9—12層板樓，帶電梯，樓層差價(jià)50—80元/平米以上城和蘭德華庭為代表的9-13層板樓，帶電梯。其中上城的樓層價(jià)分為兩個(gè)階梯，2層的價(jià)格比1層高100元/平米，2層以上每高一層價(jià)格上漲50元/平米，1層價(jià)格最低。蘭德華庭樓層差價(jià)以2層為基礎(chǔ)，每高一層價(jià)格上漲80元/平米。11層的價(jià)格最高，12、13層的價(jià)格一樣。

第三層次：14—18層板樓，帶電梯，樓層差價(jià)30—60元/平米以第七街區(qū)、西現(xiàn)代城、京漢旭城和紫金長(zhǎng)安為代表的14-18層板樓，帶電梯。其中第七街區(qū)、西現(xiàn)代城和紫金長(zhǎng)安三個(gè)項(xiàng)目的樓層價(jià)差以2層為基礎(chǔ)，每高一層價(jià)格上漲60元/平米。京漢旭城的樓層價(jià)差以2層為基礎(chǔ)，每高一層價(jià)格上漲60元/平米。

第四層次：24—27層板樓，帶電梯，樓層差價(jià)20—50元/平米以遠(yuǎn)洋山水為代表的24-27層板樓，帶電梯。其中遠(yuǎn)洋山水一期的塔連板的板樓部分的樓層價(jià)差以2層為基礎(chǔ)，每高一層價(jià)格上漲20元/平米。時(shí)代廬峰的樓層價(jià)差以2層為基礎(chǔ)，每高一層價(jià)格上漲50元/平米。

二、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

通過調(diào)研的分析可見，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅項(xiàng)目在樓層差價(jià)上多數(shù)采取如圖所示的三種策略.

第一種策略：低差價(jià)刺激銷售多數(shù)普通住宅項(xiàng)目，特別是單體樓層較高的板樓，比如18、24層的板樓會(huì)采取此種策略。由于樓層數(shù)較多決定產(chǎn)品相對(duì)于低樓層數(shù)樓體，產(chǎn)品的數(shù)較大。降低樓層差價(jià)有利于弱化產(chǎn)品間的品質(zhì)差距。容易造成購(gòu)房者為尋得更好的戶型而紛紛分封搶購(gòu)的場(chǎng)面，使占項(xiàng)目絕對(duì)比重的中品質(zhì)產(chǎn)品得以迅速清貨。其策略的弊端是有可能導(dǎo)致一些品質(zhì)較差的戶型形成滯銷。此種策略在區(qū)域市場(chǎng)蕭條，購(gòu)房者購(gòu)買欲望不足，樓盤上市體量巨大的情況下更為實(shí)用。

第二種策略：中差價(jià)突出均好一般品牌地產(chǎn)商的中段價(jià)位的住宅項(xiàng)目，特別是單體樓層較為適中的板樓，比如9、12層的板樓會(huì)采取此種策略。中段的樓層差價(jià)適中有利于強(qiáng)化產(chǎn)品的均好性。同時(shí)也為購(gòu)房者提供更多的戶型選擇，使占項(xiàng)目絕對(duì)比重的中品質(zhì)產(chǎn)品得以持續(xù)熱銷。其策略的弊端是有可能使購(gòu)房者在多種選擇下舉棋不定，銷售速度緩慢。此種策略在區(qū)域市場(chǎng)銷售溫和，樓盤上市體量適中的情況下更為實(shí)用。

第三種策略：高差價(jià)注重利潤(rùn)品牌地產(chǎn)商的精品住宅項(xiàng)目，特別是單體樓層較低的板樓，比如6層的板樓、5層的花園洋房會(huì)采取此種策略。較高的樓層差價(jià)有利于強(qiáng)化產(chǎn)品間的品質(zhì)差距，同時(shí)也為購(gòu)房者在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)就劃上一種社會(huì)階層的標(biāo)識(shí)，最為重要此策略可以保證最好的產(chǎn)品能為開發(fā)商賺取最多的利潤(rùn)。策略的弊端是有可能嚇跑一部分高端客戶，而低端產(chǎn)品則持續(xù)熱銷。此種策略在區(qū)域市場(chǎng)銷售火爆，樓盤上市體量較小或部分戶型具有稀缺性的情況下更為實(shí)用。

提醒注意：頂層與底層的樓層價(jià)差值得一提的是，由于樓體結(jié)構(gòu)的局限，多數(shù)項(xiàng)目的頂層與底層的樓層價(jià)差與標(biāo)準(zhǔn)層的樓層價(jià)差有一定的區(qū)別。總結(jié)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，一般板樓項(xiàng)目，底層和頂層多數(shù)會(huì)設(shè)計(jì)躍層，這樣由于戶型的改變，價(jià)格上的差異就不具有可比性。如果頂層與底層的戶型與標(biāo)準(zhǔn)層的戶型一樣，通常情況下，第一種策略與第二種策略下，頂層會(huì)比次頂層的價(jià)格低一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樓層差，或與次頂層的價(jià)格持平；底層戶型會(huì)比第二層的價(jià)格低一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樓層差，或與第二層的價(jià)格持平。第三種策略下，特別是6層不帶電梯的樓體，頂層會(huì)比次頂層的價(jià)格低5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樓層差，甚至比次頂層的價(jià)格低500元/平米；而底層戶型依然會(huì)比第二層的價(jià)格低1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樓層差，或與第二層的價(jià)格持平。住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討

摘要：住宅項(xiàng)目的定價(jià)方法較多，但在實(shí)際運(yùn)用中，有的定價(jià)方法沒有考慮市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，有的雖然從理論上考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，但沒有現(xiàn)實(shí)可操作性，故本文提出一種既能反映市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況又可用于實(shí)踐操作的可量化的定價(jià)方法，并對(duì)該方法全過程的定價(jià)進(jìn)行探討，最終確定出每套單元的可售價(jià)格，以期對(duì)那些從事房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)人員起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：定價(jià)方法，類比量化定價(jià)法，價(jià)格調(diào)整系數(shù)

一、概述

在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有成本加成定價(jià)法，它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為P=C×(1+η)[1],但這種定價(jià)方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)。差別定價(jià)法，它指房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常根據(jù)顧客、房屋形式或形象、時(shí)間、地點(diǎn)的差異來制定不同的價(jià)格；差別定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商按兩種或兩種以上的價(jià)格來銷售住宅，而這些價(jià)格不一定完全反映成本費(fèi)用上的差異，這種定價(jià)方法沒有很好地反映市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，特別是根據(jù)顧客差異、房屋形象差異來定價(jià)更像是一種促銷手段。競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，它指的是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的定價(jià)方法，這種方法它考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的平衡，這是一種較常采用的定價(jià)方法，但這種方法僅從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，故在項(xiàng)目定價(jià)實(shí)際應(yīng)用中將會(huì)遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價(jià)法，這種定價(jià)方法使得消費(fèi)者感覺到開發(fā)商是在認(rèn)真定價(jià)，讓消費(fèi)者有占到便宜的感覺。整數(shù)定價(jià)法主要對(duì)高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費(fèi)者身份和地位。在本文中，筆者主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。在這里，筆者姑且稱之為類比量化定價(jià)法。

二、類比量化定價(jià)法

該定價(jià)方法指的是對(duì)住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對(duì)其中的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過所得出的各項(xiàng)目的總分與已知項(xiàng)目的均價(jià)按最小二

乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價(jià)，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定出每一單元的擬售價(jià)格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對(duì)比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。

三、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定

筆者共列出了12個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。

表1住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值[2]

續(xù)前表：

四、權(quán)重的確定

筆者運(yùn)用價(jià)值工程中的0～9評(píng)分法來確定權(quán)重，當(dāng)然讀者也可以用層次分析法或者經(jīng)驗(yàn)值法來確定權(quán)重，其計(jì)算過程見表2。

表2住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（0～9評(píng)分法）[3]

五、項(xiàng)目均價(jià)的確定

通過表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項(xiàng)目及類比項(xiàng)目所賦予的分值，由公式得出各項(xiàng)目的總分，其中n表示項(xiàng)目影響因素的項(xiàng)數(shù)，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值，其計(jì)算如表3。

表3類比量化定價(jià)法計(jì)算表

然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程，即P=a+bS[4]，其中P為項(xiàng)目均價(jià)，S為項(xiàng)目得分，確定參數(shù)a和b后，代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。

六、住宅項(xiàng)目各單元定價(jià)

上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購(gòu)房者來說，就有著不同的效用。所以需將各單元分別定價(jià)，以不同的價(jià)格來體現(xiàn)效用的高低。

1、項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)

項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表4所示。

表4項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表

注：其中m、k一般在5％以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15％。

2、項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)

項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來調(diào)整的樓宇價(jià)格。在我國(guó)，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜、二、五樓層居中，三、四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見表5。

表5項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)表[5]

續(xù)前表：

注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取10％～15％。

②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。

根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)×（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)）×（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。

3、項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)

（1）項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)

區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1％。

（2）戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)

戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3％。

（3）單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)

單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面不局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見表6。

表6單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表

（4）景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)

景觀對(duì)于住宅購(gòu)買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15％，對(duì)多面景觀也最多不要超過20％。

綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)，如表7所示。

表7項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)表

然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)×（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價(jià)格。

七、各單元價(jià)格的微調(diào)

上述各單元的初步價(jià)格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。

1、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。

2、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。

八、結(jié)論

住宅項(xiàng)目定價(jià)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，它涉及消費(fèi)行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、住宅市場(chǎng)的需求和供給有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析等各方面的知識(shí)，所以這是一個(gè)不斷積累經(jīng)驗(yàn)、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費(fèi)的應(yīng)用性非常強(qiáng)的學(xué)科。由于筆者理論水平、知識(shí)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的欠缺，僅僅在某些方面對(duì)住宅項(xiàng)目的定價(jià)做了一定程度的探討，希望對(duì)那些從事住宅項(xiàng)目定價(jià)的人員有所啟迪，并在實(shí)際工作中不斷總結(jié)完善。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)計(jì)算方法及結(jié)果蓬勃發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需要一個(gè)反映商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格水平、波動(dòng)幅度和變動(dòng)趨勢(shì)的指標(biāo)工具，為商鋪投資者、經(jīng)營(yíng)者及各類投資人提供決策及參考的依據(jù)。

房地產(chǎn)指數(shù)使投資者、經(jīng)營(yíng)者和管理者能夠及時(shí)了解影響房地產(chǎn)變化的因素及其程度；透析房地產(chǎn)現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)未來發(fā)展形勢(shì)。尤其是地方性的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢(shì)在于能夠深入到具體區(qū)域、業(yè)態(tài)類型中及時(shí)準(zhǔn)確的獲得新數(shù)據(jù)從而減小了預(yù)測(cè)誤差，使指數(shù)更具有借鑒意義。房地產(chǎn)指數(shù)的細(xì)分化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。

1、樣本的選擇與替換

樣本的選擇及調(diào)查方法

調(diào)查項(xiàng)目規(guī)模的界定：商鋪項(xiàng)目5000平方米以上。商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)采取判斷抽樣的方法，即根據(jù)專家的判斷或調(diào)查人員的主觀決定抽取樣本的方法。

樣本商鋪的調(diào)整：當(dāng)基期距計(jì)算期的時(shí)間較遠(yuǎn)或樣本商鋪不再具有代表性時(shí)對(duì)樣本進(jìn)行替換調(diào)整。

2、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

指數(shù)的計(jì)算頻率：由房地產(chǎn)的特點(diǎn)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)每季度計(jì)算一次。

權(quán)數(shù)的確定：計(jì)算商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)的權(quán)數(shù)以商鋪的營(yíng)業(yè)面積為權(quán)數(shù)。

3、計(jì)算公式

理論基礎(chǔ)

運(yùn)用加權(quán)綜合平均法，選擇質(zhì)量指標(biāo)指數(shù)，其公計(jì)算結(jié)果說明復(fù)雜現(xiàn)象總體質(zhì)量指標(biāo)綜合變動(dòng)的方向和程度，也就是價(jià)格變動(dòng)對(duì)銷售額的影響。

1）拉氏指數(shù)：拉氏指數(shù)將同度量因素固定在基期水平上，又被稱為“基期加權(quán)綜合指數(shù)”，拉氏公式實(shí)質(zhì)上是一個(gè)變化了的算術(shù)平均數(shù)的算法。

拉氏價(jià)格指數(shù)公式為：

其中p1、q1報(bào)告期的質(zhì)量和物量值，表示p0、q0基期質(zhì)量和物量值。拉氏價(jià)格指數(shù)以基期商品的銷售量作為同度量因素，這說明它是在基期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考察各種商品的價(jià)格的綜合變動(dòng)程度的。

2）帕氏指數(shù)：帕氏指數(shù)將同度量因素固定在報(bào)告期水平上，又被稱為“報(bào)告期加權(quán)綜合指數(shù)”，帕氏公式實(shí)際上是一個(gè)調(diào)和平均數(shù)的算法。

帕氏價(jià)格指數(shù)的公式為：

其中p1、q1報(bào)告期的質(zhì)量和物量值，表示p0、q0基期質(zhì)量和物量值。帕氏價(jià)格指數(shù)以計(jì)算期商品銷售量作為同度量因素，這說明它是在計(jì)算期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考察各種商品價(jià)格的綜合變動(dòng)程度的。

3）費(fèi)雪指數(shù)：它是對(duì)拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)直接進(jìn)行平均的結(jié)果，又被稱為“理想指數(shù)”。費(fèi)雪指數(shù)的公式為：

利用交叉指數(shù)公式得到的計(jì)算結(jié)果比較適中，能夠調(diào)和不同權(quán)數(shù)所引起的偏差。費(fèi)雪指數(shù)公式實(shí)質(zhì)上是一個(gè)幾何平均算法，幾何平均數(shù)的結(jié)果大于調(diào)和平均數(shù)又小于算術(shù)平均數(shù)，所以還可以消除指數(shù)偏高或偏低的現(xiàn)象。

指數(shù)的選擇

在指數(shù)的選擇方面，指數(shù)偏誤是影響指數(shù)準(zhǔn)確度的重要原因，能夠消除這種偏誤的指數(shù)公式，無(wú)疑是科學(xué)的，但由于Fish費(fèi)雪公式計(jì)算復(fù)雜，在實(shí)際計(jì)算中缺乏具體經(jīng)濟(jì)含義，在結(jié)果上得到的準(zhǔn)確性的改進(jìn)要遠(yuǎn)小于它在計(jì)算中所帶來的繁瑣?？紤]到商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)同質(zhì)性的特點(diǎn)，我們選擇以基期物量作為同度量因素的拉氏指數(shù)計(jì)算。其基本計(jì)算公式如下所示：

即該種店型報(bào)告期相對(duì)于基期的價(jià)格水平的變化。

商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格的計(jì)算步驟

1）各類型（樓層）商鋪的平均價(jià)格

2）該商圈租金的比較價(jià)格

將該商圈的該期商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格與基期北京商鋪?zhàn)饨鸨容^價(jià)格相比即可得到該商圈該期的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格指數(shù)。

基期的選擇：北京商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)以2003年第四季度的北京商鋪?zhàn)饨鹂偹奖容^價(jià)格為基準(zhǔn)，定為100。n

計(jì)算期租金成交價(jià)格的推算n

在實(shí)際的租金價(jià)格的計(jì)算中，會(huì)出現(xiàn)沒有成交價(jià)格的商鋪?zhàn)饨鸬那闆r，我們采用一元線形回歸的方法對(duì)同一層樣本進(jìn)行回歸推算，折算出相應(yīng)的成交價(jià)。具體方法如下：在同一層中，根據(jù)一些樣本的實(shí)際成交價(jià)分別為Y1、Y2……Yn。對(duì)應(yīng)的報(bào)價(jià)分別是：X1、X2……Xn。擬