房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)住房市場(chǎng)資金流透視系列報(bào)告之二：解讀公積金年報(bào)

證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后第22頁(yè)起的免責(zé)條款和聲明積金年報(bào)中信證券研究部根據(jù)住建部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《全國(guó)住房公積金2022年年度報(bào)告》，2022年末，住房公積金繳存余額9.2萬(wàn)億元，貸款余額7.3萬(wàn)億元，如果個(gè)貸率持續(xù)至90%，我們測(cè)算存在萬(wàn)億量級(jí)的挖潛空間，也會(huì)進(jìn)一步支持房地產(chǎn)需求穩(wěn)定釋放。不同城市的公積金個(gè)貸率不同，預(yù)計(jì)收入水平不低，但房?jī)r(jià)相對(duì)比較低的城市(如成都、武漢)對(duì)公積金政策會(huì)比較敏感。透過(guò)公積金年報(bào)，還可以從側(cè)面了解就業(yè)態(tài)勢(shì)和居民提前償還房貸的一些動(dòng)態(tài)。陳聰▍住房公積金是我國(guó)住房金融體系的重要組成部分。到2022年底，住房公積金體系實(shí)際在用的錢(qián)(即繳存余額)有9.2萬(wàn)億，這些在用的錢(qián)中已經(jīng)給職工發(fā)放的住房公積金貸款(即貸款余額)為7.3萬(wàn)億，對(duì)應(yīng)個(gè)貸率(即貸款余額/繳存余基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師S120047核心觀點(diǎn)張全國(guó)房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)聯(lián)席首席分析師S050001劉河維房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)分析師S030004評(píng)級(jí)強(qiáng)于大市(維持)額)為79%。2022年，住房公積金貸款余額相當(dāng)于同期商業(yè)貸款余額的19%，同年公積金貸款發(fā)放額相當(dāng)于全年商品住宅銷(xiāo)售額的10%。2022年公積金個(gè)貸率明顯下降，這可能和房地產(chǎn)市場(chǎng)低景氣度有關(guān)。▍公積金還存在萬(wàn)億量級(jí)的挖潛空間。我們測(cè)算，如果公積金個(gè)貸率達(dá)到90%，相當(dāng)于可以釋放萬(wàn)億級(jí)別的增量住房信貸。當(dāng)然，各地公積金個(gè)貸率并不一致，2022年重慶、貴州、浙江等省份公積金個(gè)貸率偏高，未來(lái)公積金政策進(jìn)一步加碼的空間受到一定的限制。▍公積金制度調(diào)整對(duì)不同城市的意義明顯不同。由于公積金的貸款上限和繳存上限在各地不同，尤其是各地房?jī)r(jià)相對(duì)于公積金繳存和貸款額度的差異很大，我們預(yù)計(jì)未來(lái)可能的公積金政策調(diào)整對(duì)不同城市的影響完全不同。我們認(rèn)為，北京和上海等高房?jī)r(jià)城市公積金制度調(diào)整的作用很小，武漢和成都等低房?jī)r(jià)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能對(duì)公積金政策比較敏感。▍單筆貸款規(guī)?？赡苁芊?jī)r(jià)及政策影響，貸款數(shù)據(jù)透視提前還貸節(jié)奏。我們認(rèn)為，公積金平均單筆貸款發(fā)放規(guī)模增長(zhǎng)較快的年份，要么是房?jī)r(jià)上漲明顯，要么是政我們可以測(cè)算出歷年還款規(guī)模，從中可以反映出提前還貸節(jié)奏。▍從公積金透視當(dāng)前就業(yè)質(zhì)量。繳存公積金的崗位相對(duì)來(lái)說(shuō)就業(yè)質(zhì)量較高，因此公積金新開(kāi)戶人數(shù)可以反映出高質(zhì)量就業(yè)情況。2022年各省住房公積金新開(kāi)戶人數(shù)普遍低于2021年。民營(yíng)企業(yè)從2020年開(kāi)始占公積金新開(kāi)戶人數(shù)比例大幅提升，2022年占比為76%。人均繳存金額持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明繳存人群的收入水平持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的可能性較大。▍風(fēng)險(xiǎn)提示：從方法論的角度，公積金年報(bào)透露的就業(yè)、提前還款等相關(guān)信息僅為推測(cè)，尚需要其他研究角度的論證來(lái)配合。公積金個(gè)貸率2022年有所下降，公積金系統(tǒng)對(duì)住房消費(fèi)的潛力有待進(jìn)一步釋放。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明2住房公積金資金流動(dòng)示意圖究部繪制請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明3住房公積金是住房金融體系重要組成 6積金發(fā)展歷史 6 公積金貸款情況 9機(jī)制 10個(gè)貸率視角的公積金挖潛空間 11單筆發(fā)放規(guī)模和提前還貸行為 13不同城市的公積金支持力度差異 15從新開(kāi)戶的角度看就業(yè)質(zhì)量 17從新加坡經(jīng)驗(yàn)看公積金改革方向 19 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明4插圖目錄 數(shù)及實(shí)繳單位數(shù) 8圖5：全國(guó)提取額(億元)及變化 8 9 10 1圖13：不同城市公積金中心及職工關(guān)系示意圖 11圖14：全過(guò)異地貸款發(fā)放金額及占總發(fā)放額比例 11圖15：全國(guó)公積金可用資金及變化 12 14圖21：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比 14 圖25：樣本城市公積金對(duì)住房市場(chǎng)的支持力度測(cè)算 17 圖27：全國(guó)新增就業(yè)人數(shù)變化及新開(kāi)戶人數(shù)變化 18 18圖29：按單位性質(zhì)分類(lèi)的實(shí)繳人數(shù)占比及變化 18圖30：按單位性質(zhì)分類(lèi)的新開(kāi)戶人數(shù)占比及變化 19 新加坡住房金融體系示意圖 20 表格目錄 表3：個(gè)貸率最高和最低的地區(qū)及其個(gè)貸率 13表4：公積金對(duì)住房市場(chǎng)的支持的相關(guān)假設(shè) 165：新加坡公積金制度改革歷史 20請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明5表6：公積金參與老舊小區(qū)改造相關(guān)政策.......................................................................21請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明6▍住房公積金是住房金融體系重要組成住房公積金是“五險(xiǎn)一金”中的“一金”，指企事業(yè)單位繳存的職工長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，主要用于職工住房相關(guān)的消費(fèi)。繳存分兩部分，職工個(gè)人繳存部分和單位繳存部分，一般情況下兩部分?jǐn)?shù)額相等，均匯入個(gè)人賬戶，繳存后全部歸職工個(gè)人所有。個(gè)人繳存比例在繳存人工資的5%-12%區(qū)間內(nèi)，繳存公積金的職工可以向公積金中心申請(qǐng)公積金貸款，公積金貸款利率明顯低于商業(yè)銀行按揭貸款，目前五年期以上貸款利率為3.10%，較最新LPR(4.20%)低110個(gè)基點(diǎn)。2014年，我國(guó)開(kāi)始公布住房公積金年報(bào)，披露住房公積金繳存、提取、貸款等各類(lèi)明細(xì)的數(shù)據(jù)。住房公積金發(fā)展歷史制度改革的決定》，明確提出建立城鎮(zhèn)住房新制度的基本框架，全面推行住房公積金制度，按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專(zhuān)項(xiàng)使用”的原則建立住房公積金制度。1999年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《住房公積金管理?xiàng)l例》，并于2002年和2019年進(jìn)行兩次修訂，我國(guó)公積金制度逐步完善。第一階段：試點(diǎn)階段(1991-1994年)上海市借鑒新加坡公積金制度的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，率先建立了有中國(guó)特色的住房公積金南京、武漢等城市相繼建立了符合本地實(shí)際的住房公積金制度國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適房新制度的基本框架和全面推行住房公積金制度第二階段：全面推行階段(1994-1999年)財(cái)政部、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、中國(guó)人民銀行等制定了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)是首部有關(guān)公積金的全國(guó)性法規(guī)第一次把住房公積金寫(xiě)入，強(qiáng)調(diào)“建立城鎮(zhèn)住房公積金，加快改革住房制度”。關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確規(guī)定住房公積金實(shí)會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶、財(cái)政監(jiān)督”的管理原則第三階段：確立階段(1999-2002年)入了規(guī)范化和法治化時(shí)代第四階段：完善階段(2002年至今)《住房公積金管理?xiàng)l例》第一次修訂，公積金體制架構(gòu)更加完善建設(shè)部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，再次明化繳存，維護(hù)繳存人利益《住房公積金管理?xiàng)l例》第二次修訂，進(jìn)一步完善請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明7額度額度借款申請(qǐng)人為已婚的，核算貸款額方中繳存年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算存額限制；)租住公共租賃住房或經(jīng)市保租房建設(shè)繳存額限制1)提取限額以其在危舊樓房改建中分?jǐn)?)繳存人如因經(jīng)濟(jì)困難無(wú)力負(fù)擔(dān)改造成住房直接相關(guān)的樓本體改造項(xiàng)目：上下取限額以在相關(guān)改造項(xiàng)目中分?jǐn)偟念~為限人最充住房公積金的或多子女家庭首套住房的有上浮支付建設(shè)資承租本市保障性租賃住房的，每月提人住房公積金賬戶余用×8+月繳休年齡月數(shù)；3)不高于購(gòu)房總價(jià)款×(1－最低首付比例)；住房公積金繳存和提取根據(jù)住建部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《全國(guó)住房公積金2022年年度報(bào)告》，2022年全國(guó)實(shí)繳人數(shù)約1.7億人，凈增加543萬(wàn)人，繳存人數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，繳存31,935億繳存余額9,2455億元，同比+12.9%。2022年全國(guó)總提取21,363億元，同比+5.2%，其中住房消費(fèi)類(lèi)占比為79.2%。提取率(當(dāng)年提取額/當(dāng)年繳存額)為66.9%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明80000-繳存額(億元)YoY%0000,0000,000-累計(jì)繳存額(億元)YoY信證券研究部信證券研究部00000繳存余額(億元)YoY%實(shí)繳人數(shù)(萬(wàn)人)實(shí)繳單位數(shù)(萬(wàn)家)0000信證券研究部信證券研究部圖000002016201720182019202020212022.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%0%0%0%0%0%0%0%提取率(%)同比(ppts)-5.0201420152016201720182019202020212022資料來(lái)源：住建部，中信證券研究部資料來(lái)源：住建部，中信證券研究部請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明9大修自住住房8%小區(qū)貸款信證券研究部移動(dòng)信證券研究部住房公積金貸款情況累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款4,482.46萬(wàn)筆、137,144.66億元。個(gè)人房貸余額72,984.33億元，個(gè)人住房貸款率78.94%。貸款發(fā)放額(億元)YoY平均單筆貸款金額(萬(wàn)元/筆)YoY000%00資料來(lái)源：住建部，中信證券研究部資料來(lái)源：住建部，中信證券研究部請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明10京南津江東建北蘇北西南慶南州疆西肅寧新疆兵團(tuán)徽龍江京南津江東建北蘇北西南慶南州疆西肅寧新疆兵團(tuán)徽龍江2022年平均單筆貸款(萬(wàn)元/筆)YoY0000信證券研究部▍公積金資金流動(dòng)機(jī)制公積金的資金主要可以分為三套賬戶，以繳存-提取-貸款賬戶最為主要：1)繳存-提取-貸款賬戶：公積金資金的新鮮血液主要來(lái)自于職工和企業(yè)的繳存，累計(jì)的繳存資金絕大部分通過(guò)職工提取或者發(fā)放公積金貸款的方式支持職工住房相關(guān)的消費(fèi)，包括購(gòu)房、租賃住房等。此外還有少部分保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目貸2)公積金增值收益賬戶：公積金存款、貸款、投資等業(yè)務(wù)所帶來(lái)的業(yè)務(wù)收入及支出的差為業(yè)務(wù)增值收益，需要全額存入住房公積金增值收益專(zhuān)戶。另外根據(jù)財(cái)務(wù)部發(fā)布的《住房公積金財(cái)務(wù)管理辦法》，業(yè)務(wù)增值收益需要按順序分配為住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、上繳財(cái)政的公積金中心管理費(fèi)用、城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金三部分。3)管理費(fèi)用賬戶：根據(jù)《住房公積金財(cái)務(wù)管理辦法》，公積金中心應(yīng)在本級(jí)財(cái)政部門(mén)指定的銀行開(kāi)設(shè)管理費(fèi)用支出專(zhuān)戶，專(zhuān)門(mén)用于接收本級(jí)財(cái)政撥付的管理費(fèi)用，反映管理費(fèi)用的財(cái)務(wù)收支。當(dāng)年結(jié)余的管理費(fèi)用應(yīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下年繼續(xù)使用。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明11研究部繪制不同城市分屬不同公積金中心，各中心相對(duì)獨(dú)立。截至2022年，我國(guó)共有341個(gè)公積金管委會(huì)，彼此之前相對(duì)獨(dú)立。職工在滿足一定條件后可以將公積金進(jìn)行轉(zhuǎn)移，同時(shí)也可以進(jìn)行異地貸款。截至2022年，全國(guó)異地貸款累計(jì)發(fā)放金額為5,246.35億元，余額為3,588.87億元。研究部繪制00異地貸款發(fā)放額(億元)占比20182019202020212022.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%信證券研究部▍個(gè)貸率視角的公積金挖潛空間住房公積金的繳存及累計(jì)繳存額逐年上升，但是由于大量提取，所以繳存并不直接影請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明12響房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們用累計(jì)繳存額減去累計(jì)提取額與貸款余額之后的可用資金，來(lái)衡量公積金對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的潛在貢獻(xiàn)。截至2022年，可用資金規(guī)模19,470億元(+50.3%YoY)，與當(dāng)年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額11.7萬(wàn)億相比，約為16.7%。個(gè)人住房貸款率(個(gè)貸率，年末個(gè)人住房貸款余額占年末住房公積金繳存余額比率)也是衡量公積金貸款利用效率的重要指標(biāo)。2022年個(gè)貸率為78.9%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，若個(gè)貸率能夠達(dá)到90%，以2022年繳存余額計(jì)算，大約能夠釋放1萬(wàn)億住房信貸資源。個(gè)貸率向上對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)需求起到積極作用。個(gè)貸率及變化00可用資金(億元)YoY0%-10%個(gè)貸率同比(ppts).0-2.0-4.0-6.0-8.0資料來(lái)源：住建部，中信證券研究部資料來(lái)源：住建部，中信證券研究部個(gè)別城市歷史上出現(xiàn)過(guò)個(gè)貸率大于100%情況，即公積金中心負(fù)債后再貸款，主要以公轉(zhuǎn)商貼息貸款的形式出現(xiàn)，即由銀行向職工發(fā)放商業(yè)貸款，公積金中心向貸款銀行支付公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率之間的差值。不過(guò)這種現(xiàn)象在全國(guó)來(lái)看屬于少數(shù)，多數(shù)城市公積金流動(dòng)性充足。 0自有資金發(fā)放貸款(億元)貼息貸款發(fā)放(億元)20152016201720182019202020212022個(gè)貸率(含貼息)個(gè)貸率(不含貼息)20152016201720182019202020212022資料來(lái)源：重慶市公積金中心，中信證券研究部資料來(lái)源：重慶市公積金中心，中信證券研究部從區(qū)域來(lái)看，個(gè)貸率越高的區(qū)域，未來(lái)潛能的釋放空間也就越小。到2022年，我國(guó)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明13公積金個(gè)貸率最高的前5個(gè)省份為重慶、貴州、浙江、海南、福建，個(gè)貸率最低的前5個(gè)省份為黑龍江、西藏、寧夏、內(nèi)蒙古、甘肅。省份個(gè)貸率省份個(gè)貸率省份個(gè)貸率率最高率最低兵團(tuán)信證券研究部▍單筆發(fā)放規(guī)模和提前還貸行為根據(jù)全國(guó)住房公積金年度報(bào)告，我們可以測(cè)算出歷年平均單筆貸款發(fā)放規(guī)模。2022年，全國(guó)平均單筆貸款金額為47.8萬(wàn)元，金額最高的北京、上海分別達(dá)到77.2萬(wàn)元和74.6我們認(rèn)為，公積金平均單筆貸款發(fā)放規(guī)模增長(zhǎng)較快的年份，要么是房?jī)r(jià)上漲明顯，要么是政策支持力度明顯加大，逆周期調(diào)節(jié)明顯。例如，2016年和2018年平均單筆貸款金額同比增長(zhǎng)分別為9.4%和8.1%，兩年中均有數(shù)個(gè)月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅大于1.0%，房?jī)r(jià)上升明顯；2015年平均單筆貸款金額同比增長(zhǎng)達(dá)19.7%，該年公積金貸款利率連續(xù)四次下調(diào)，總計(jì)下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，政策支持力度明顯加大。一般來(lái)說(shuō)，低房?jī)r(jià)區(qū)域的單筆貸款金額往往較低。但公積金單筆貸款額度省際差異要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)的省際差異。平均單筆貸款金額(萬(wàn)元/筆)YoY00201420152016201720182019202020212022信證券研究部請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明14京南津江東建北蘇北西南慶南州疆西肅寧新疆兵團(tuán)徽龍江京南津江東建北蘇北西南慶南州疆西肅寧新疆兵團(tuán)徽龍江2022年平均單筆貸款(萬(wàn)元/筆)YoY0000信證券研究部1.5%1.0%0.5%0.0%%%%0101040710010407/10/01/04/0710010407100104071001040710010407100104071001040710010470個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比Wind券研究部通過(guò)全國(guó)住房公積金年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)，我們還可以大體推算居民的還款行為。公積金貸款由于利率相對(duì)較低，提前還款行為較為穩(wěn)定?？梢?jiàn)，存量商貸利率遠(yuǎn)高于公積金貸款，存量商貸的提前還款行為主要是由于利率偏高引起的。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明1500000還款額(億元)YoY0%信證券研究部還款額(億元)YoY5000020152016201720182019202020212022%還款額(億元)YoY00020152016201720182019202020212022%%%%0%%%資料來(lái)源：住建部，中信證券研究部資料來(lái)源：住建部，中信證券研究部▍不同城市的公積金支持力度差異公積金對(duì)住房市場(chǎng)的支持來(lái)自于職工提取和公積金貸款，通過(guò)測(cè)算兩者理論上限，與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比，得出不同城市住房公積金對(duì)住房市場(chǎng)的支持力度。我們以2022年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算，假設(shè)一戶家庭(夫妻+一個(gè)未成年子女)利用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房，貸款期限為30年。根據(jù)假設(shè)的公積金繳存基數(shù)上限增速，可以估算出夫妻兩人可提取公積金的上限，合以每戶最高公積金貸款額度，便可得出該地區(qū)公積金對(duì)職工購(gòu)房的支持上限。以此和當(dāng)?shù)?00平米的房屋估算總價(jià)進(jìn)行對(duì)比，最終得出該地區(qū)公積金對(duì)住房市場(chǎng)的支持力度。根據(jù)我們的測(cè)算，14個(gè)樣本城市中，有9個(gè)城市的理論支持上限大于80%，這意味著理論上職工只用準(zhǔn)備20%的公積金貸款首付，剩余部分可全部由公積金覆蓋。支持力度請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明16低于80%的城市主要為一線和新一線城市，力度較低的主要原因是房?jī)r(jià)較高。理論上，存在一些城市的支持上限超過(guò)100%的可能性，因?yàn)槲覀冊(cè)跍y(cè)算中用的是平均房?jī)r(jià)，平均房?jī)r(jià)較之公積金貸款上限較低就可能出現(xiàn)這個(gè)測(cè)算結(jié)果。實(shí)際交易中，公積金的支持力度不可能超過(guò)100%，擁有豐裕公積金的家庭就可能選擇略高于城市平均房?jī)r(jià)的住宅，或略大于100平米的住宅。依據(jù)購(gòu)房前公積金積累額測(cè)算繳存基數(shù)上限(元)各城市公積金中心公布數(shù)據(jù)基數(shù)上限增速年數(shù)積金貸款最高額度需貸款購(gòu)房后公積金積累額測(cè)算繳存基數(shù)上限(元)各城市公積金中心公布數(shù)據(jù)基數(shù)上限增速年數(shù)公積金貸款額度上限(萬(wàn)元)各城市公積金中心公布數(shù)據(jù)兩人繳納+一個(gè)未成年子公積金總支持金額(萬(wàn)元)平均房?jī)r(jià)(萬(wàn)元/平).45房屋面積(平)總房?jī)r(jià)(萬(wàn)元)價(jià)×房屋面積金的支持力度額/總房?jī)r(jià)%總而言之，公積金是在各地影響不同的政策，在一些收入水平不低，但房?jī)r(jià)相對(duì)比較低的城市，公積金制度調(diào)整對(duì)于住房市場(chǎng)的影響是較大的(例如成都、武漢等)。但對(duì)于北京、上海這樣的核心一線城市而言，公積金制度調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響就很小了。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明17東蘇江徽京南北建南北西西寧慶津州龍江疆南肅新疆兵團(tuán)東蘇江徽京南北建南北西西寧慶津州龍江疆南肅新疆兵團(tuán)0%重慶武漢成都金華鄭州無(wú)錫天津蘇州佛山廣州南京杭州北京上海▍從新開(kāi)戶的角度看就業(yè)質(zhì)量公積金新開(kāi)戶人數(shù)可以被看作高質(zhì)量就業(yè)的數(shù)據(jù)。通常簽署勞動(dòng)合同的情況下，企業(yè)需要為員工繳納住房公積金，但是仍存在一些低質(zhì)量靈活就業(yè)的職位，企業(yè)不會(huì)為其繳納公積金，因此公積金新開(kāi)戶數(shù)據(jù)可以作為高質(zhì)量就業(yè)數(shù)據(jù)的代理。將公積金新開(kāi)戶人數(shù)變化趨勢(shì)和城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口變化趨勢(shì)做對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，兩者變化趨勢(shì)基本相同，但新開(kāi)戶人數(shù)的變化的幅度更大、波動(dòng)性更強(qiáng)。2022年住房公積金新開(kāi)戶人數(shù)普遍低于2021年。2022年全國(guó)新開(kāi)戶人數(shù)為1985萬(wàn)人，同比下降10.6%；大部分省份及樣本城市的新開(kāi)戶人數(shù)均相較2021年有所下降。02022年新開(kāi)戶人數(shù)(萬(wàn)人)YoY-10%-15%請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明18州京州州成都慶津州錫山金華州京州州成都慶津州錫山金華城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)同比新開(kāi)戶人數(shù)同比2022年新開(kāi)戶(萬(wàn)人)YoY-10%-15%20172018201920202021202200-10%-15%民營(yíng)企業(yè)占公積金新開(kāi)戶人數(shù)比例大幅提升。2022年實(shí)繳人數(shù)中，城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體，以及其他類(lèi)型單位占52.9%；新開(kāi)戶人數(shù)中占比76.0%，占比大幅提升從2020年開(kāi)始?？赡艿慕忉尠ǎ好駹I(yíng)企業(yè)在勞動(dòng)者權(quán)益支持方面的成就越來(lái)越明顯；民營(yíng)企業(yè)在穩(wěn)就業(yè)方面的作用顯著；民營(yíng)企業(yè)中相對(duì)偏弱的主體所受沖擊比較大，大量原本不繳納公積金的初級(jí)崗位變少。國(guó)有企業(yè)城鎮(zhèn)集體企業(yè)2109870%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%信證券研究部請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明19國(guó)有企業(yè)城鎮(zhèn)集體企業(yè)2109870%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%信證券研究部從人均繳存金額來(lái)看，其增長(zhǎng)可以反映出就業(yè)薪資水平的提升。由于繳存比例不會(huì)頻繁變化，因此人均繳存額的上漲基本來(lái)自于繳存基數(shù)的上漲，即職工平均工資的上漲。截0人均繳存額(萬(wàn)元/人)YoY.0%%72信證券研究部▍從新加坡經(jīng)驗(yàn)看公積金改革方向我國(guó)的住房公積金制度原本參考新加坡政策，但新加坡在公積金管理方面和我國(guó)現(xiàn)行的制度還是略有差異的，其住房金融體系相對(duì)統(tǒng)一化，管理和經(jīng)營(yíng)相互分割。另外，其公積金還覆蓋了醫(yī)療、養(yǎng)老等領(lǐng)域。新加坡住房金融體系中，中央公積金局扮演者重要角色。新加坡中央公積金管理局 (CPFBoard)負(fù)責(zé)公積金的歸集、結(jié)算、使用和儲(chǔ)存等，其中歸集的公積金除用于備付外，其結(jié)存款項(xiàng)的大部分不由公積金局直接投資，也不交由商業(yè)銀行去投資，而是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)政府債券的形式交由政府專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)(新加坡政府投資管理公司，簡(jiǎn)稱(chēng)GIC)投資。GIC負(fù)責(zé)把積累的公積金投資于國(guó)內(nèi)的住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及投資于國(guó)外資產(chǎn)以獲取相對(duì)較請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明20高的收益，并負(fù)責(zé)對(duì)公積金管理局償還本息(票息率與公積金利率掛鉤)。新加坡立法規(guī)定萬(wàn)一政府公積金投資虧損，允許政府動(dòng)用國(guó)家儲(chǔ)備金彌補(bǔ)虧損，個(gè)人不承擔(dān)由此帶來(lái)的任何損失。，中信證券研究部繪制《中央公積金法》頒布，中央公積金局成立，公積金制度正式建立公共住房計(jì)劃(PublicHousingScheme)推出，允許用CPF儲(chǔ)蓄來(lái)支付HDB建設(shè)的組屋的貸款hemeMinimumSumScheme而非一次健保雙全計(jì)劃(MediShield)推出，幫助支付長(zhǎng)期疾病和嚴(yán)重疾病的相關(guān)費(fèi)用9年CPFCPFLIFEAnnuityScheme對(duì)最低數(shù)額計(jì)劃的補(bǔ)充，提供終身新加坡的公積金制度雖然具有借鑒意義，但是因?yàn)閲?guó)情不同并不能完全照搬。例如，新加坡政府控制了80%左右的住宅市場(chǎng)，而我國(guó)目前以市場(chǎng)化住房為主，政府并不能主導(dǎo)住宅市場(chǎng)；新加坡政府對(duì)住房的補(bǔ)貼主要通過(guò)提供低價(jià)土地來(lái)降低房?jī)r(jià)，而我國(guó)地方政府依然依賴(lài)于土地財(cái)政，低價(jià)供地難以實(shí)現(xiàn)。因此，我們依然需要思考適合我國(guó)國(guó)情的制度改革方向。盤(pán)活閑置資金，提高資金的利用效率。2022年因離退休提取的金額為3,141.74億元，占總提取額的14.7%，其占比反而略有上升。長(zhǎng)期來(lái)看，強(qiáng)制儲(chǔ)蓄如果并沒(méi)有用以社會(huì)和個(gè)人的消費(fèi)，可能說(shuō)明強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的安排存在優(yōu)化空間。探討住房?jī)?chǔ)蓄銀行，優(yōu)化公積金投資，適當(dāng)多元化公積金使用，適度推高公積金的使用效率，都是可能的改革方向。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明21離退休提取額(億元)占比201720182019202020212022.0%《關(guān)于住房公積金支老舊小區(qū)綜合通知》/1/121)提取限額以其在危舊樓房改建中分?jǐn)偟母脑斐杀緦?shí)際出資額為限；，繼續(xù)承租改建后的公房，繳存人如因經(jīng)濟(jì)困難本，繼續(xù)承租改建后的公房；住房直接相關(guān)的樓本體改造項(xiàng)目：、多層住宅樓房平、外套式加固增加面積及更換外窗項(xiàng)目；提取限額以在相關(guān)改造項(xiàng)目中分?jǐn)偟母脑斐杀緦?shí)際出資額為限《上海市住房公積金理辦法》/3/31支付建設(shè)資金提取住房公積金的，本市房管部門(mén)向市公積金中《關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)房公積金貸款通知》/11/28可按規(guī)定申請(qǐng)住房公積金貸款。中心，中信證券研究部從方法論的角度，公積金年報(bào)透露的就業(yè)，提前還款等相關(guān)信息僅為推測(cè)，尚需要其他研究角度的論證來(lái)配合。公積金個(gè)貸率2022年有所下降，公積金系統(tǒng)對(duì)住房消費(fèi)的潛力有待釋放。主要負(fù)責(zé)撰寫(xiě)本研究報(bào)告全部或部分內(nèi)容的分析師在此聲明：(i)本研究報(bào)告所表述的任何觀點(diǎn)均精準(zhǔn)地反映了上述每位分析師個(gè)人對(duì)標(biāo)的證券和發(fā)行人的看法；(ii)該分析師所得報(bào)酬的任何組成部分無(wú)論是在過(guò)去、現(xiàn)在及將來(lái)均不會(huì)直接或間接地與研究報(bào)告所表述的具體建議或觀點(diǎn)相聯(lián)系。本研究報(bào)告由中信證券股份有限公司或其附屬機(jī)構(gòu)制作。中信證券股份有限公司及其全球的附屬機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)及聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)(僅就本研究報(bào)告免責(zé)es的任何證券或金融工具，本報(bào)告的收件人須保持自身的獨(dú)立判斷并自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。損失承擔(dān)任何責(zé)任。本報(bào)告提及的任何證券或金融工具均可能