固定收益現(xiàn)階段該如何把握山東城投債

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u經(jīng)濟(jì)、財(cái)政及債務(wù) 1房地產(chǎn)市場(chǎng) 5人口與政策 5庫(kù)存與銷(xiāo)售 8土地與投資 10企業(yè)微觀層面 12微觀層面的弱與強(qiáng) 12企業(yè)債務(wù)管控能力指標(biāo)構(gòu)建 13圖目錄圖1：山東省三大經(jīng)濟(jì)圈分布 1圖2：山東省部分地級(jí)市第一大產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)占比情況 2圖3：山東省人口概況圖 5圖4：2022年以來(lái)山東省各市樓市政策寬松力度展示 6圖5：2023年5月末山東省各市去化周期概況圖 8圖6：2023年5月末山東省與其他城市群去化周期對(duì)比 8圖7：15家房企未售項(xiàng)目分布情況 9圖8：2022年以來(lái)山東省商品房月銷(xiāo)售情況 9圖9：2022年以來(lái)山東省各地市商品房月銷(xiāo)售情況 9圖10：2022年以來(lái)山東省及各地市銷(xiāo)售均價(jià)情況 10圖11：2023年5月末山東省各地市工資房?jī)r(jià)比 10圖12：2022年以來(lái)非集中供地城市土地供求關(guān)系及溢價(jià)率 11圖13：2022年以來(lái)山東省住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比 11圖14：2022年以來(lái)山東省住宅開(kāi)竣工情況 11圖15：2022年山東省區(qū)縣級(jí)平臺(tái)城投有息債務(wù)增速情況 12圖16：山東省地市級(jí)及區(qū)縣級(jí)平臺(tái)債務(wù)占比情況 12圖17：2022年山東省區(qū)縣級(jí)平臺(tái)增資構(gòu)成情況 13圖18：2022年山東省地市級(jí)平臺(tái)增資構(gòu)成情況 13圖19：鎮(zhèn)江市城投企業(yè)觀測(cè)指標(biāo)與超額利差邊際變化情況 14圖20：山東省城投企業(yè)觀測(cè)指標(biāo)與超額利差邊際變化情況 15圖21：山東省城投企業(yè)未標(biāo)準(zhǔn)化的觀測(cè)指標(biāo)與超額利差邊際變化情況 15表目錄表1：山東省規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)概況及增加值 2表2：2023年6月部分省份債務(wù)、債務(wù)率及債務(wù)增速情況 3表3：2023年4月末部分省份金融資源情況 4表4：2023年6月部分區(qū)域與銀行合作情況 4表5：山東省各地人口概況明細(xì) 6表6：2022年以來(lái)山東省各地樓市重要政策明細(xì) 7表7：2023年1月3日以來(lái)山東省城投企業(yè)觀測(cè)指標(biāo)與超額利差數(shù)值一覽 16本文首先在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、債務(wù)、地產(chǎn)等維度梳理了山東省基本面的情況；其次在微并進(jìn)行驗(yàn)證，以期未來(lái)能夠?qū)ο嚓P(guān)區(qū)域的邊際變化作出提示。經(jīng)濟(jì)、財(cái)政及債務(wù)山東省瀕臨渤海和黃海，下轄16個(gè)地級(jí)市，是北方重要的經(jīng)濟(jì)大省。按照地理位置可戰(zhàn)略，著力打造黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展引領(lǐng)區(qū)、全國(guó)區(qū)域一體化發(fā)展示范區(qū)、全國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)高地、世界級(jí)產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)際醫(yī)養(yǎng)中心、國(guó)際知名文化旅游目的地。膠東經(jīng)濟(jì)圈以海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)，著力打造國(guó)際海洋創(chuàng)新發(fā)展高地、國(guó)際海洋航運(yùn)貿(mào)易金融中心、新經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)、高水平改革開(kāi)放引領(lǐng)區(qū)、海洋生態(tài)文明示范區(qū)。魯南經(jīng)濟(jì)圈以鄉(xiāng)村振興、淮河生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶、新時(shí)代革命老區(qū)振興發(fā)展等重大戰(zhàn)略為機(jī)遇，著力打造鄉(xiāng)村振興先行區(qū)、轉(zhuǎn)型發(fā)展新高地、淮河流域經(jīng)濟(jì)隆起帶、革命老區(qū)振興發(fā)展示范區(qū)。圖1：山東省三大經(jīng)濟(jì)圈分布數(shù)據(jù)來(lái)源：政府官網(wǎng)，規(guī)模共計(jì)8.74萬(wàn)億元，位列全國(guó)第三位，但人均相對(duì)不高，為8.6萬(wàn)元，位列全國(guó)第十一位。從數(shù)據(jù)上看，年山東6298.64.3%7.2：40.0：52.8，是國(guó)內(nèi)重要年山東省統(tǒng)計(jì)年鑒，21年山東省化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)工業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)比重為.%煤炭及其他燃料加工業(yè)工業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)比重為8.0%，二者合計(jì)已超過(guò)20%，單一度偏高。表1：山東省規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)概況及增加值行業(yè)2021年資產(chǎn)總額(億元)2021年資產(chǎn)占比(%)2020年資產(chǎn)總額(億元)2020年資產(chǎn)占比（%）2021年工業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)比重（%）化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)11853.7510.63%10059.049.91%12.80%石油、煤炭及其他燃料加工業(yè)7035.316.31%6583.626.49%8.00%黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)5768.235.17%5382.75.31%4.70%非金屬礦物業(yè)制品5738.245.15%5002.954.93%5.50%有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)4837.884.34%5443.375.36%3.90%通用設(shè)備制造業(yè)4722.094.23%4175.34.12%4.10%汽車(chē)制造業(yè)4721.474.23%4613.224.55%5.10%專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)4611.864.14%4172.484.11%4.10%醫(yī)藥制造業(yè)4452.633.99%4072.454.01%4.50%農(nóng)副食品加工業(yè)4316.463.87%3937.843.88%4.20%計(jì)算機(jī)、通信和其他電子3956.743.55%3260.433.21%3.70%數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省2022年統(tǒng)計(jì)年鑒，具體產(chǎn)業(yè)構(gòu)成上，除青島、濟(jì)南、煙臺(tái)及濰坊外，由于擁有較好的資源稟賦，鋼鐵、煤炭、化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)成為其余各地的核心產(chǎn)業(yè)，且單一度高，如東營(yíng)市的造紙產(chǎn)業(yè)，其規(guī)模以上企業(yè)資產(chǎn)占比占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)總額的。山東雖然早已開(kāi)始布局產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)年山東省統(tǒng)計(jì)年鑒，年山東前三大支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上工業(yè)增加值占比分別為12.8%、8.0%和5.5%，相應(yīng)規(guī)模以上企業(yè)資產(chǎn)10.63%、6.31%5.15%，較過(guò)往仍呈穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。不過(guò)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)方向電子信但能反應(yīng)出山東產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的持續(xù)推進(jìn)。圖2：山東省部分地級(jí)市第一大產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)占比情況41.11%37.16%41.11%37.16%25.04%15.94%13.33%13.11%11.11%9.88%東營(yíng)濟(jì)寧淄博濟(jì)南濰坊青島臨沂煙臺(tái)造紙及紙制品業(yè)煤炭開(kāi)采和洗選業(yè)化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)汽車(chē)制造業(yè)通用設(shè)備制造業(yè)電氣機(jī)械和器材制造業(yè)化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)基礎(chǔ)化學(xué)原料制造造紙及紙制品業(yè)煤炭開(kāi)采和洗選業(yè)化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)汽車(chē)制造業(yè)通用設(shè)備制造業(yè)電氣機(jī)械和器材制造業(yè)化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)基礎(chǔ)化學(xué)原料制造數(shù)據(jù)來(lái)源：各市2022年統(tǒng)計(jì)年鑒，財(cái)政方面，山東綜合財(cái)政實(shí)力位列全國(guó)第四，同時(shí)從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，山東財(cái)政較為依賴(lài)土地出讓收入，2022年山東省綜合財(cái)政收入合計(jì)2.02萬(wàn)億元，其中基金收入0.61萬(wàn)億元，土地出讓收入0.54萬(wàn)億元，雖然從占比上來(lái)說(shuō)山東的土地出讓收入占比要相對(duì)優(yōu)于排名前列的浙江省與江蘇省，但是動(dòng)態(tài)的來(lái)看，2022年浙江省及江蘇省的土地出讓收入下滑幅度分別為19.63%和16.41%，小于山東省的24.39%，且從未來(lái)的人口支撐力度以及部分地區(qū)對(duì)庫(kù)存的消化能力方面來(lái)看，山東樓市均處于相對(duì)弱勢(shì)狀態(tài)，因此山東省財(cái)力處于具備絕對(duì)規(guī)模但增量動(dòng)力可能面臨不足的局面。舉債方面，山東省整體債務(wù)1年末，山東省地方政府債務(wù)為1.31萬(wàn)億元，城投有息債務(wù)為2.62萬(wàn)億元，雖位列全國(guó)各省中的第三位，但絕年之后，疫情困局之下開(kāi)始發(fā)力基建，三年處于高位水平，但即便如此，山東省整體債務(wù)率仍不算高，若以地方政府債務(wù)與城投有息債年末的331.78%，該水平在國(guó)內(nèi)尚處于中游位置。表2：2023年6月部分省份債務(wù)、債務(wù)率及債務(wù)增速情況省份2022年地方政府債務(wù)（億元）2022年寬口徑債務(wù)率2022年城投有息（）2019年地方政府債務(wù)（億元）2019年寬口徑債務(wù)率2019年城投有息債務(wù)（億元）城投有息債務(wù)三年復(fù)合增長(zhǎng)率地方政府債務(wù)三年復(fù)合增長(zhǎng)率債務(wù)率增長(zhǎng)值江蘇省20694.05375.97%85375.6914878.38321.03%60659.6412.07%11.63%54.94%浙江省20168.83367.62%66661.6312309.31225.89%37920.720.69%17.89%141.73%山東省23588.02331.78%43497.2913127.5210.76%26212.2218.39%21.57%121.02%四川省17705.4335.95%42894.5910577241.89%26121.2217.98%18.74%94.06%湖北省13900.11681.39%28017.518039.98246.81%20617.9310.76%20.02%434.58%湖南省15405.1290.03%24489.5410174.56258.68%18582.669.64%14.83%31.35%北京市10565.33291.24%17277.284964.06230.88%16196.252.18%28.63%60.36%天津市8645.54753.51%14453.064959.3448.48%15272.01-1.82%20.35%305.03%重慶市10071490.02%20145.25603.7268.48%15095.9310.10%21.58%221.54%安徽省13304.1326.76%21950.947936.37229.66%14878.6813.84%18.79%97.10%江蘇省20694.05375.97%85375.6914878.38321.03%60659.6412.07%11.63%54.94%數(shù)據(jù)來(lái)源：DM，4月末，山東省金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額15.40萬(wàn)億元，人民幣貸款余額12.89萬(wàn)億元，存貸比，存貸余額差為2.51萬(wàn)億元，與其他部分省份對(duì)比來(lái)看，存貸比及存貸余額差均處于較好水平，顯示出山東省仍有較為出色的財(cái)務(wù)彈性。近期山東省濰坊市、淄博市、棗莊市、臨沂市、濟(jì)南市及青島市等區(qū)域同部分銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來(lái)有望提高各區(qū)域及相關(guān)城投企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性水平及改善整體債務(wù)結(jié)構(gòu)狀況，后續(xù)將關(guān)注具體落實(shí)情況。1地方政府債務(wù)與城投有息債務(wù)之和表3：2023年4月末部分省份金融資源情況省份存款（億元）貸款（億元）存貸比存貸差（億元）城投有息債務(wù)（億元）貴州35249.2642238.4583.45%-6989.1916819.99廣西42299.7246551.7490.87%-4252.0213980.42云南40853.2443640.1093.61%-2786.869069.35重慶51204.8452944.9396.71%-1740.0920145.20福建77378.0377355.79100.03%22.2416735.73江蘇232955.59219474.36106.14%13481.2385375.69湖北84637.2076719.06110.32%7918.1428017.51山東153984.44128918.79119.44%25065.6543497.29四川118411.8497256.90121.75%21154.9442894.59陜西64851.3051200.97126.66%13650.3317897.00廣東329864.63254713.12129.50%75151.5119946.26數(shù)據(jù)來(lái)源：ifind，表4：2023年6月部分區(qū)域與銀行合作情況區(qū)域詳情濟(jì)南6月6支持，為濟(jì)南高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)更多力量。高密6月8資需求，為轄區(qū)內(nèi)企業(yè)及重點(diǎn)項(xiàng)目三年內(nèi)提供不低于60億元的意向性融資支持。濰坊693會(huì)發(fā)展新增綜合融資規(guī)模不少于500億元人民幣。青島61252000億元的意向性金融支持，其中2023年新增投放300億元的意向性融資支持。臨沂6月建設(shè)“五個(gè)鄉(xiāng)村”，為臨沂市全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興融智、融資。淄博6月13日，淄博市政府與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行山東省分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。國(guó)開(kāi)行山東省分行將立足雙方合作基礎(chǔ)，瞄準(zhǔn)淄博在棗莊614棗莊戰(zhàn)略協(xié)議。數(shù)據(jù)來(lái)源：各市政府官網(wǎng)，化債增量政策方面，2022年三季度以來(lái)，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于支持山東深化新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換推動(dòng)綠色低碳高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》以來(lái)，財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)均印發(fā)相關(guān)配套文件配合山東省債務(wù)化解工作。2023年6月16日，山東省國(guó)資委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)省屬企業(yè)財(cái)務(wù)管控防范化債風(fēng)險(xiǎn)工作指導(dǎo)意見(jiàn)關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，關(guān)于堅(jiān)決守牢債券管控底線，嚴(yán)格落實(shí)省屬企業(yè)債券管理文件要求，堅(jiān)決守牢不發(fā)生債券違約底線，具體而言，要求加強(qiáng)債券總量控制，嚴(yán)格控制債券總量過(guò)度增長(zhǎng)，統(tǒng)籌合理安排集團(tuán)及權(quán)屬企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模，明確本年度債券融資不得超出年度投資計(jì)劃和籌資預(yù)備目標(biāo)；全面優(yōu)化企業(yè)有息負(fù)債結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理確定企業(yè)流動(dòng)貸款、債券、非標(biāo)債務(wù)等業(yè)務(wù)比例，債券余額原則上不得高于帶息債務(wù)總額的40%，且一年內(nèi)到期的債券余額原則上不高于存續(xù)債券余額的40%；合理安排債券發(fā)行期限，合理安排短期、中長(zhǎng)期債券規(guī)模和比重。房地產(chǎn)市場(chǎng)人口與政策10162.79年出現(xiàn)微幅下降，為近40年以來(lái)首次下降。城鎮(zhèn)化率方面，山東省作為農(nóng)業(yè)大省，城鎮(zhèn)化率并不算高，年末山東省常住人口城鎮(zhèn)化率為64.54%，低于全國(guó)的。分地區(qū)來(lái)看，在人口增長(zhǎng)方面，山東全省人口增長(zhǎng)集中于濟(jì)南、青島二市，作為省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈和膠東經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，二者具有強(qiáng)烈的人口虹吸效應(yīng)，省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈中泰安、聊城、德州等地人口流失另外煙臺(tái)和威海是人口老齡化最為突出的區(qū)域，淄博、日照和泰安老齡人口占比也較高，由于煙臺(tái)和泰安兩地人口流出比率較高且老齡人口占比也較高，顯示人口的流出可能更偏向年輕化。圖3：山東省人口概況圖數(shù)據(jù)來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)局，表5：山東省各地人口概況明細(xì)城市2022年末常住人口（萬(wàn)人）2021年末常住人口（萬(wàn)人）增速人口/區(qū)域面積（人/平方公里）常住人口城鎮(zhèn)化率60歲以上人口占比臨沂1099.311101.95-0.24%639.1355.06%19.63%青島1034.211025.670.83%915.2376.34%20.28%濰坊941.779400.19%581.3464.41%21.77%濟(jì)南941.47933.610.83%923.0173.46%19.96%菏澤868.32873.24-0.57%711.7450.73%18.32%濟(jì)寧829.06833.65-0.55%753.6960.09%19.51%煙臺(tái)705.87708.28-0.34%507.8267.31%25.68%聊城590.26592.79-0.43%686.3552.97%18.96%德州557.49560-0.45%536.0553.30%20.73%泰安540.1543.49-0.63%692.4463.92%22.06%淄博470.59470.88-0.06%784.3274.27%23.24%濱州391.86393.01-0.29%403.9859.65%21.76%棗莊382.97385.31-0.61%832.5459.32%18.55%日照296.83297.17-0.11%549.6961.13%22.43%威海291.78291.460.11%503.0770.22%27.30%東營(yíng)220.9219.50.63%269.3971.45%20.39%合計(jì)10162.7910170.01-0.07%652.3064.54%20.88%數(shù)據(jù)來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)局，膠東經(jīng)濟(jì)圈樓市政策寬松力度相對(duì)最大，魯南經(jīng)濟(jì)圈其次，而省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈則只有濟(jì)南市出臺(tái)的政策相對(duì)較多。圖4：2022年以來(lái)山東省各市樓市政策寬松力度展示數(shù)據(jù)來(lái)源：各地政府網(wǎng)站，表6：2022年以來(lái)山東省各地樓市重要政策明細(xì)日期區(qū)域政策明細(xì)2022/5/23濟(jì)南2網(wǎng)簽滿(mǎn)2年可持證交易；2022/5/24濟(jì)南。2022/8/12濟(jì)南在濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款，最低首付款比例由60%調(diào)整至40%。2022/12/2青島繳存住房公積金的多子女家庭購(gòu)買(mǎi)我市首套自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度滿(mǎn)足首付款比例要求的前提下，可按家庭申請(qǐng)貸款時(shí)計(jì)算的可貸額度上浮20%確定。2023/6/1青島首套最低30％、二套最低40％。2023/2/5淄博二孩及以上家庭購(gòu)買(mǎi)首套或二套自住住房的，住房公積金可貸額度上浮20%。2023/2/3東營(yíng)萬(wàn)元調(diào)整為405060款比例由40%降低為30%。同時(shí)，月還款額與月收入比上限由50%提高到60%。2022/5/16煙臺(tái)取消住房公積金異地貸款戶(hù)籍限制。對(duì)已結(jié)清的商業(yè)性個(gè)人住房貸款記錄，不納入申請(qǐng)人家庭住房套數(shù)的認(rèn)定范圍。2022/10/1煙臺(tái)。2022/12/26濰坊的30%調(diào)整為20%。2023/2/1濰坊2023/1/29濟(jì)寧提高符合條件的公積金貸款最高額度。首套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為20%，二套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為30%。2022/10/31泰安提高首套房貸款額度。2022/5/1威海符合公積金貸款條件的繳存人員，購(gòu)買(mǎi)第二套改善性普通自住住房的貸款首付比例由40%下調(diào)為30%。2022/8/25威海調(diào)整符合條件的公積金貸款額度。2023/2/4威海下調(diào)至10126辦理商業(yè)住房貸款不超過(guò)三年的限制，調(diào)整為取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可申請(qǐng)。2023/2/3日照優(yōu)化個(gè)貸首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持各商業(yè)銀行以家庭住房所屬區(qū)縣為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定首套房和二套房,有效擴(kuò)大首套房政策享受群體范圍，降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)。提高符合條件的公積金貸款額度。2022/9/29臨沂調(diào)整符合條件的公積金貸款額度。2023/2/4臨沂調(diào)整符合條件的公積金貸款額度。在臨沂市購(gòu)買(mǎi)首套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最低首付款比例由30%降至20%。對(duì)符合條件的新市民，在住房公積金貸款審核和還貸提取等方面實(shí)行同城化待遇。2023/3/21德州調(diào)整符合條件的公積金貸款額度。2022/6/29菏澤調(diào)整符合條件的公積金貸款額度。2023/4/1菏澤12個(gè)月（）以上6個(gè)月（含）公積金貸款額度。數(shù)據(jù)來(lái)源：各市政府官網(wǎng)，庫(kù)存與銷(xiāo)售5月末，除去未能取值6按今年前519.31個(gè)月，對(duì)比其他城市群來(lái)看，山東省整體去化周期偏長(zhǎng)去化周期超過(guò)30個(gè)月的有3城，分別為日照的45.25個(gè)月、威海的40.58個(gè)月和煙臺(tái)的33.70個(gè)月。圖5：2023年5月末山東省各市去化周期概況圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中指云，圖6：2023年5月末山東省與其他城市群去化周期對(duì)比25月20

900080007000600015500040001030005 200010000 0長(zhǎng)三角30城 珠三角9城 中原25城 山東省可售面積（右軸） 月均銷(xiāo)售（右軸） 去化周期數(shù)據(jù)來(lái)源：中指云，緩工方面，本文選取過(guò)往五十強(qiáng)房企中已出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的房企，統(tǒng)計(jì)其位于山東省的相關(guān)項(xiàng)目。根據(jù)條件本文共選取房企15家，其對(duì)應(yīng)的未售項(xiàng)目共計(jì)112處，合計(jì)建筑面積約為4967.64萬(wàn)平方米。分區(qū)域來(lái)看，絕對(duì)值方面未售項(xiàng)目主要集中于青島、濟(jì)南和煙臺(tái)，按未售項(xiàng)目面積與今年前5個(gè)月銷(xiāo)售均值之比來(lái)觀察，煙臺(tái)、菏澤和青島潛在的緩工消化壓力可能偏大。圖7：15家房企未售項(xiàng)目分布情況18001600140012001000800600400200

萬(wàn)平方米 月 3550 0煙臺(tái) 菏澤 青島 濟(jì)南 濟(jì)寧 濰坊 泰安 淄博 日照 威海 臨沂 東營(yíng)未售項(xiàng)目建筑面積 15家房企未售項(xiàng)目面/均銷(xiāo)額（軸）數(shù)據(jù)來(lái)源：中指云，銷(xiāo)售方面，山東多數(shù)月份銷(xiāo)量維持在中等水平。省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈表現(xiàn)最佳，濟(jì)南整體銷(xiāo)售情況自2022年5月以來(lái)持續(xù)維持在較高水平，東營(yíng)、淄博和泰安等城市在政策推動(dòng)下呈現(xiàn)出一定幅度的增長(zhǎng)趨勢(shì)，濟(jì)寧和菏澤整體銷(xiāo)售情況整體趨于下行。工資房?jī)r(jià)比方面，可取值城市中均為1以下，青島、濟(jì)南、威海、煙臺(tái)及日照分別為工資房?jī)r(jià)比最低的5個(gè)城市，結(jié)合房?jī)r(jià)絕對(duì)值和庫(kù)存分析，煙臺(tái)、日照和威海價(jià)格穩(wěn)定性仍然不強(qiáng)。圖8：2022年以來(lái)山東省商品房月銷(xiāo)售情況 圖9：2022年以來(lái)山東省各地市商品房月銷(xiāo)售情況

萬(wàn)平方米

0

萬(wàn)平方米青島 日照 濟(jì)寧 菏澤 東營(yíng) 淄博 濟(jì)南 泰安 威海數(shù)據(jù)來(lái)源：中指云， 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指云，圖10：2022年以來(lái)山東省及各地市銷(xiāo)售均價(jià)情況

元/平方米80006000山東均價(jià) 青島均價(jià) 日照均價(jià) 濟(jì)寧均價(jià) 菏澤均價(jià) 煙臺(tái)均價(jià)東營(yíng)均價(jià) 淄博均價(jià) 濟(jì)南均價(jià) 泰安均價(jià) 威海均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指云，圖11：2023年5月末山東省各地市工資房?jī)r(jià)比120%100806040200菏澤 東營(yíng) 淄博 濟(jì)寧 泰安 日照 煙臺(tái) 威海 濟(jì)南 青島數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局，土地與投資集中供地城市方面，濟(jì)南與青島表現(xiàn)均較為一般，青島年首批供地于6月16日結(jié)束，供應(yīng)土地14宗全部成交，規(guī)劃建筑面積約萬(wàn)平方米，總成交額億元，整體溢價(jià)率。2月以來(lái)土地市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供過(guò)于求的狀態(tài)，2倍。土地成交情況今年以來(lái)持續(xù)趨弱，而溢價(jià)率方面則長(zhǎng)期維持在1%~2%的水平。整體來(lái)看山東省土地市場(chǎng)仍然較為低迷，盡管部分城市核心地塊有較好的溢價(jià)率，但土地市場(chǎng)的復(fù)蘇回暖顯然仍然需時(shí)間。圖12：2022年以來(lái)非集中供地城市土地供求關(guān)系及溢價(jià)率8% 萬(wàn)7654321

70006000500040003000200010000 0推出土地規(guī)劃建筑面積右軸） 成交土地規(guī)劃建筑面積右軸） 溢價(jià)率數(shù)據(jù)來(lái)源：中指云，2023152799.59億元，累計(jì)同比-2.14%，14年末以來(lái)，山東省住宅開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比降幅完成觸底反彈，目前雖仍在低位波動(dòng)，但上行趨勢(shì)較為明顯。開(kāi)竣工方面，15萬(wàn)平方米，累計(jì)同比-17.79%，拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，2023年以來(lái)住宅新開(kāi)工面積累計(jì)同比雖有上行，但其中包含節(jié)假日錯(cuò)位因素，截至5月同比增速重新大幅下滑；竣工方面，年初以來(lái)住宅竣工面積累計(jì)同比增速大幅上行，與新開(kāi)工形成相反趨勢(shì)，或與區(qū)域保交樓工作進(jìn)展順利有關(guān)。圖13：2022年以來(lái)山東省住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比 圖14：2022年以來(lái)山東省住宅開(kāi)竣工情況6% 40200200420-2-4-6-60-8

山東省新開(kāi)工累積同比 山東省施工累積同山東省竣工累積同比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指云， 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指云，但山東省整體去化壓力較大，與長(zhǎng)三角、珠三角及中原城市群相比去化周期偏長(zhǎng)，期待后續(xù)政策的進(jìn)一步發(fā)力。膠東經(jīng)濟(jì)圈整體庫(kù)存壓力較大，煙臺(tái)、威海去化周期為省內(nèi)最長(zhǎng)，同時(shí)膠東城市也是緩工壓力較大的區(qū)域，但觀察到今年以來(lái)膠東城市銷(xiāo)售情況均有一定改善跡象，政策作用或?qū)⒅饾u體現(xiàn)。企業(yè)微觀層面微觀層面的弱與強(qiáng)山東省城投債務(wù)深入到區(qū)縣級(jí)的占比較高，根據(jù)公開(kāi)發(fā)行債券的城投企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)，山東省剔除被市級(jí)平臺(tái)并表后的區(qū)縣級(jí)平臺(tái)共家，區(qū)縣級(jí)平臺(tái)與相應(yīng)地市平臺(tái)總和數(shù)量之比為63.38%。債務(wù)總量方面，根據(jù)各城投企業(yè)的審計(jì)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，山東省區(qū)縣級(jí)有息債務(wù)總量13561.3839.61%，債務(wù)向區(qū)縣滲透比202216.58%12.18%，但其非標(biāo)債務(wù)增長(zhǎng)率由上一年的25.86%29.37%，短期債務(wù)增長(zhǎng)率由上一年的16.02%增長(zhǎng)至23.44%。債務(wù)結(jié)構(gòu)偏弱，表現(xiàn)為短期化和非標(biāo)化程度高。根據(jù)各城投企業(yè)的審計(jì)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，山東省地市級(jí)城投企業(yè)口徑下，短期債務(wù)占比為，非標(biāo)債務(wù)占比為，而與其經(jīng)濟(jì)規(guī)模水平相近的浙江省占比分別為22.17%和，深入到區(qū)縣級(jí)別，區(qū)縣級(jí)平臺(tái)短期債務(wù)占29.00%33.80%22.30%24.54%。此外，山東省在非標(biāo)融資工具的使用上呈現(xiàn)多樣化，信托、租賃、定融產(chǎn)品等均有涉及。25.05%29.00%30.61%33.80%圖15：2022年山東省區(qū)縣級(jí)平臺(tái)城投有息債務(wù)增速情況 圖1625.05%29.00%30.61%33.80%

有息債務(wù)增速 非標(biāo)債務(wù)增速 短期債務(wù)增速2021年 2022年

短期債務(wù)占比地市級(jí)

非標(biāo)債務(wù)占比區(qū)縣級(jí)數(shù)據(jù)來(lái)源：ifind， 數(shù)據(jù)來(lái)源：ifind，此外，山東省負(fù)債隱性程度較高，城投企業(yè)的融資多用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)或前期資金使用后的借新還舊，存在的差異只是資金出口的異同，但不同的資金出口決定了資金回流的先后順序。若是從某一區(qū)域全視角來(lái)看，公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債的城投企業(yè)沉淀于其他應(yīng)收款、長(zhǎng)山東省地級(jí)市市級(jí)平臺(tái)近三年的應(yīng)收款類(lèi)增量負(fù)債增量之比達(dá)到16.88%，而下屬區(qū)縣平臺(tái)7.34%隱性程度偏高。統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)，山東省地市級(jí)城投企業(yè)中，共64家所有者權(quán)益上升，占比達(dá)到82.05%，區(qū)縣級(jí)城投平臺(tái)企業(yè)中，共88家所有者權(quán)益上升，占比達(dá)到，均由資本公積增長(zhǎng)所29家可查驗(yàn)的權(quán)益增長(zhǎng)城投企業(yè)中，涉13133家可查驗(yàn)的權(quán)益增長(zhǎng)城投企業(yè)中，涉及現(xiàn)金注資的共13家，涉及經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)注入的有5家。政府對(duì)下屬城投企業(yè)仍具有實(shí)質(zhì)性的支持舉措。圖17：2022年山東省區(qū)縣級(jí)平臺(tái)增資構(gòu)成情況 圖18：2022年山東省地市級(jí)平臺(tái)增資構(gòu)成情況不可查 現(xiàn)金注資經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)注資 股權(quán)、公益性資產(chǎn)等注資

不可查 現(xiàn)金注資經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)注資 股權(quán)、公益性資產(chǎn)等注資數(shù)據(jù)來(lái)源：ifind， 數(shù)據(jù)來(lái)源：ifind，企業(yè)微觀上看，山東省各地對(duì)下屬城投企業(yè)的實(shí)質(zhì)性支持舉措并不少，其債券的結(jié)構(gòu)性利差應(yīng)是來(lái)源于企業(yè)微觀層面的債務(wù)結(jié)構(gòu)短期化非標(biāo)化、債務(wù)下沉層級(jí)深度提高以及企業(yè)債務(wù)隱性程度偏高，而這三者其實(shí)共同指向的因素是山東省部分企業(yè)的債務(wù)管理能力有所欠缺，因此山東省城投債的利差空間更多是基于山東省部分區(qū)域偏弱的城投企業(yè)債務(wù)管控能力所定。2023年以來(lái)，山東省已開(kāi)始在債務(wù)管控方面加大措施，后續(xù)的落實(shí)效果有待觀察。企業(yè)債務(wù)管控能力指標(biāo)構(gòu)建值，反之則無(wú)。雖然上述的企業(yè)微觀層面指標(biāo)，即債務(wù)結(jié)構(gòu)短期化非標(biāo)化、債務(wù)下沉層級(jí)深告每季度更新一次（在缺乏附注的情況下頻率更低，更多體現(xiàn)出的是后驗(yàn)作用，而非先行指導(dǎo)作用。為了觀察債務(wù)管控能力的邊際變化，需要更為高頻、更易于獲取的指標(biāo)進(jìn)行替代。本文分別選取公開(kāi)市場(chǎng)融資為正時(shí)區(qū)縣融資規(guī)模占比、1年以?xún)?nèi)短期融資規(guī)模占比和一級(jí)平臺(tái)融資規(guī)模占比來(lái)對(duì)上述低頻指標(biāo)進(jìn)行替代，指標(biāo)構(gòu)建的思路即為監(jiān)測(cè)能快速觀測(cè)到的公開(kāi)市場(chǎng)中主體債務(wù)下沉和債務(wù)隱性化等行為并加以量化。根據(jù)該思路，指標(biāo)構(gòu)建方法如下：由于區(qū)縣融資規(guī)模占比直接反應(yīng)的是區(qū)域內(nèi)未來(lái)的債務(wù)等級(jí)結(jié)構(gòu)，是影響整個(gè)區(qū)域再融資能力的關(guān)鍵前置因素，因此該指標(biāo)相比其他兩者而言重要程度更高，基于此，設(shè)定以周為單位下，若公開(kāi)市場(chǎng)融資為正時(shí)區(qū)縣融資規(guī)模占比高于過(guò)去三周均監(jiān)值測(cè)，指則標(biāo)增長(zhǎng)兩個(gè)步長(zhǎng)，反之減少兩個(gè)；若1年以?xún)?nèi)短期融資規(guī)模占比大于個(gè)；若一級(jí)平臺(tái)融資規(guī)模占比小于70%高，反應(yīng)債務(wù)管控能力邊際處于趨弱態(tài)勢(shì)，反之則增強(qiáng)。若某區(qū)域的超額利差中存在較大部超額利差202。而超額利差每周變動(dòng)0記為2BP范圍內(nèi)的反向值，則視為。202111630日止作為觀測(cè)期，并將111周。期間鎮(zhèn)江推出有力化債措施，具體如下：1）繼續(xù)推進(jìn)隱性債務(wù)置換；2）組建規(guī)模100億的平準(zhǔn)基金，對(duì)鎮(zhèn)江發(fā)行的債券進(jìn)行定向支持；3）部分專(zhuān)項(xiàng)債可用于償還在建工程形成的有息債務(wù)；4）推出融資成本削峰計(jì)劃?？梢园l(fā)現(xiàn)該指標(biāo)一定程度上能提前于市場(chǎng)價(jià)格解釋出鎮(zhèn)江區(qū)域債務(wù)管控能力提升的邊際變化，對(duì)區(qū)域超額利差存在一定的領(lǐng)先性。圖19：鎮(zhèn)江市城投企業(yè)觀測(cè)指標(biāo)與超額利差邊際變化情況2.00

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