房地產(chǎn)定價策略和制作價格表技巧分析課件

房地產(chǎn)定價策略和制作價格表技巧課程類別：萬*地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程課程時長：3小時（上、下）重點(diǎn)：

a.掌握常用的價格策略；

b.熟練運(yùn)用市場比較法、收益還原法制定項目均價

c.熟練掌握EXCEL，并建立價格體系

d.掌握價格檢測的常用方法

房地產(chǎn)定價策略和制作價格表技巧課程類別：萬*地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)課程1定價定價是從用戶的角度精確衡量一個產(chǎn)品價值的完整過程。定價是一種“藝術(shù)”，是需求和供給的平衡，是競爭態(tài)勢和利潤額度的平衡，是客戶認(rèn)同和價值貶損的平衡。定價2定價的原則從實(shí)際操作上來說，能達(dá)到目的的價格才是最佳方案。（計劃性和可行性）從技術(shù)上來說，價值和價格的吻合程度最重要，主要表現(xiàn)在不同單位的價格差值關(guān)系上。定價的原則從實(shí)際操作上來說，能達(dá)到目的的價格才是最佳方案。（3均價代表什么？從習(xí)慣上說，一個樓盤的均價代表了市場對其物業(yè) 質(zhì)素的綜合評價；在本質(zhì)上，均價表現(xiàn)為開發(fā)商對項目總體銷售額的 預(yù)期；整體均價無法說明某一棟樓、某一個單位的物業(yè)檔次。均價代表什么？從習(xí)慣上說，一個樓盤的均價代表了市場對其物業(yè)4房地產(chǎn)市場核心均價確定流程選擇定價目標(biāo)客戶意向競爭市場12354選擇定價方法選定最終價格房地產(chǎn)市場核心均價確定流程選擇定價目標(biāo)客戶意向競爭市場1235均價確定應(yīng)遵循的原則：價格目標(biāo)選定定價目標(biāo)利潤導(dǎo)向數(shù)量導(dǎo)向競爭導(dǎo)向利潤投資回報率銷售速度市場份額穩(wěn)步增長避開競爭挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場均價確定應(yīng)遵循的原則：價格目標(biāo)選定定價目標(biāo)利潤導(dǎo)向數(shù)量導(dǎo)向競6選擇定價方法價格定得太低就不能產(chǎn)生利潤，定得太高又不能產(chǎn)生需求。圖中歸納了在制定價格的3種主要考慮因素。成本規(guī)定了某價格的最低底數(shù)競爭者的價格和代用品的價格提供了在制定價格時必須考慮的標(biāo)定點(diǎn)獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)是其價格的最高限度低價格高價格在這個價格上不可能獲利在這個價格上不可能有需求成本競爭者的價格和代用品價格顧客評估獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)通過在這3種考慮因素中的一個或幾個來選定定價方法，以解決定價問題。然后，該定價方法有希望導(dǎo)致一個特定的價格。選擇定價方法價格定得太低就不能產(chǎn)生利潤，定得太高又不能產(chǎn)生需7選擇定價方法——3C3C——需求、成本、競爭目標(biāo)收益定價認(rèn)知價值定價市場比較定價成本加成定價拍賣式定價收益風(fēng)險定價選擇定價方法——3C3C——需求、成本、競爭目標(biāo)收益定價認(rèn)知8房地產(chǎn)市場核心均價確定方法市場比較法收益還原法價值定價法上限法房地產(chǎn)市場核心均價確定方法市場比較法9定價常用方法——市場比較法選定參照目標(biāo)，權(quán)重很重要。

相同條件下，參照目標(biāo)的權(quán)重關(guān)系如下：高檔盤：同檔次>同目標(biāo)客戶類型>同樓盤所在區(qū)域；中低檔盤：同樓盤所在區(qū)域>同檔次>同目標(biāo)客戶類型；定價常用方法——市場比較法選定參照目標(biāo)，權(quán)重很重要10市場比較法確定市場調(diào)查

的范圍和重點(diǎn)對影響價格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正對每個重點(diǎn)調(diào)差

項目進(jìn)行調(diào)差交易情況修正比較結(jié)果表——比準(zhǔn)價格綜合、分析、提出核心實(shí)收價范圍和建議核心實(shí)收價123465市場比較法確定市場調(diào)查

的范圍和重點(diǎn)對影響價格的各因素以及權(quán)11確定市場調(diào)查的范圍和重點(diǎn)a.以項目為核心，半徑3KM的范圍是重

中之重。若范圍內(nèi)不夠，可再擴(kuò)大。b.凡是競爭對手都應(yīng)納入視線范圍。c.重點(diǎn)調(diào)差項目應(yīng)不少于6個。d.二手樓價格也應(yīng)適當(dāng)考慮。確定市場調(diào)查的范圍和重點(diǎn)a.以項目為核心，半徑3KM的范圍是12對影響價格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正a.不同類型物業(yè)的價格，影響因

素不同（可以總結(jié)）b.不同階段、同一類型物業(yè)的各

個價格影響因素權(quán)重不同，

（最好是與銷售人員，尤其是

在同一區(qū)域賣樓的銷售人員座

談、聽。）對影響價格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正a.不同類型物業(yè)的價格，影13對每個重點(diǎn)調(diào)差

項目進(jìn)行調(diào)差a.最好是有經(jīng)驗的銷售人員，5人

左右一起打分，再綜合，絕不

能一個人“搞掂”。b.討論時，調(diào)差樓盤的資料要確實(shí)，

不確實(shí)的馬上補(bǔ)，不能對付過。c.小組打分專人記錄，負(fù)責(zé)人要開放，鼓勵大家談經(jīng)驗，需要一個市場感覺好的人歸納。對每個重點(diǎn)調(diào)差

項目進(jìn)行調(diào)差a.最好是有經(jīng)驗的銷售人員，5人14交易情況

修正a.以本盤預(yù)計發(fā)售的形象進(jìn)度為基

礎(chǔ)，對調(diào)差樓盤形象進(jìn)度的工期

進(jìn)行修正。為此，要了解調(diào)差盤

發(fā)售時的形象進(jìn)度。b.以本盤的目標(biāo)銷售速度為基礎(chǔ)，

對調(diào)差樓盤的不同銷售速度進(jìn)行

修正。為此，必須了解調(diào)差盤發(fā)

售的時間和銷售率。c.必要時對廣告投入進(jìn)行修正。d.各樓盤發(fā)售的形象進(jìn)度、發(fā)售時

間、廣告投放，最好有記錄。交易情況

修正a.以本盤預(yù)計發(fā)售的形象進(jìn)度為基

礎(chǔ)15a.每個調(diào)差盤進(jìn)行的調(diào)差

包括：最低價、最高價、

平均實(shí)收價、特別樓層

價（高、中、低，每5

層一個）

b.形成表格，便于比較。

調(diào)差

結(jié)果表a.每個調(diào)差盤進(jìn)行的調(diào)差

包括：最低價、最高價、

16綜合、分析、提出核心實(shí)收價范圍和建議核心實(shí)收價a.分析可比性，

確定范圍。b.眾數(shù)，

縮小范圍。c.權(quán)重。

綜合、分析、提出核心實(shí)收價范圍和建議核心實(shí)收價a.分析可比性171、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似，銷售期重合根據(jù)與項目的競爭關(guān)系。評定指標(biāo)：1)客戶重疊程度2）和項目距離的遠(yuǎn)近29項比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)類：項目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/設(shè)備及智能化戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性/采光通風(fēng)/贈送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬品質(zhì)展示類：建筑外觀/園林效果/公共部分品質(zhì)/物管形象/樣板房效果/交樓標(biāo)準(zhǔn)展示項目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象例：市場比較法進(jìn)行步驟1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相18比較項目確定方法：定位或部分戶型相近且質(zhì)素相當(dāng)?shù)耐跇潜P1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價形成片區(qū)自然升值市場同期項目比較客戶投資收益在不考慮項目溢價因子的情況下，項目的比準(zhǔn)價格為：——3580元/平方米——樓盤名稱/類別金域港灣新和·理想家千和·馨城紅帆.楓林假日交易價格3700390037003400交易情況修正系數(shù)10590105100交易日期修正系數(shù)110120110120區(qū)域修正系數(shù)80758090品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)95100100100修正后價格3247.8631593418.83672本項目當(dāng)前均價3374.415明年入市均價（假設(shè)入市時間為9月）3576.8799比較項目確定方法：定位或部分戶型相近且質(zhì)素相當(dāng)?shù)耐跇潜P1、19客戶分析法＋收益反推法投資者關(guān)注投資收益率。因此對價格非常敏感，一旦價格超過預(yù)期時，便放棄購買；首置客戶關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類客戶需要進(jìn)行測算；當(dāng)客戶購買意向及價格意向非常清楚時，對客戶意向的分析直接指導(dǎo)價格生成。分析客戶構(gòu)成分析置業(yè)目的客戶價格取向分析確定均價分析客戶構(gòu)成分析置業(yè)目的客戶價格取向分析客戶分析法＋收益反推法投資者關(guān)注投資收益率。因此對價格非常敏20根據(jù)3月25日—4月8日登記的客戶群分析來看，本項目90%以上的客戶是投資客和周邊中低端自用客戶（包括過渡性居?。?，因此他們較關(guān)注的是租金和投資回報率。因此本區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的租金頗具參照意義。高端自用客戶（游離客戶）中低端自用客戶（主要客戶）投資客戶（核心客戶）比例10%40%50%構(gòu)成第三地用途的享受型客戶用來辦公的客戶周邊改善生活環(huán)境的客戶為子女買房的客戶初次置業(yè)的客戶全市范圍內(nèi)投資的客戶對價格的關(guān)注點(diǎn)總價首期月供與租金的關(guān)系投資的穩(wěn)定性投資收益率550050004500本項目客戶構(gòu)成圖示例：某項目根據(jù)3月25日—4月8日登記的客戶群分析來看，本項目90%以21投資客戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報率片區(qū)自然升值法市場比較法投資收益法按市場住宅投資回報率5%-8%之間計算，一般投資客戶預(yù)期于10-15年內(nèi)收回成本。設(shè)：本項目均價為P面積：60平米的兩房現(xiàn)租金：1500元/平米（參照好旺角）則：月供=P*60*80%*81.762/10000≤1500+200P’max≤4949元/平方米

收益反推法是制定價格表的一個重要方法，適用范圍：無直接可比物業(yè)；寫字樓、商場物業(yè)；投資型物業(yè)，包括投資型住宅。投資客戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報率片區(qū)自然升值法市場比較法投資收益法22結(jié)論三：根據(jù)投資收益法推算，得出本項目合理價格應(yīng)小于4949元/平方米；結(jié)論三：23上限法項目有市場新產(chǎn)品類型，無法直接定價以上游的可替換產(chǎn)品為上限上限法項目有市場新產(chǎn)品類型，無法直接定價24創(chuàng)新產(chǎn)品定價原則

——以上游的可替換產(chǎn)品為上限0成本客戶感知價值：客戶愿意支付的最高價（上限）售價客戶驅(qū)動力營銷的作用：1、提升客戶的感知價值；2、找到愿意支付更高價格的客戶（市場細(xì)分）萬科城寬HOUSE的上游產(chǎn)品為城市核心區(qū)域100萬元總價的準(zhǔn)二次置業(yè)單位，因此130平方米的寬HOUSE的高限單價為7500元/平方米；創(chuàng)新產(chǎn)品定價原則

——以上游的可替換產(chǎn)品為上限025面積區(qū)間（㎡）

均價（元/㎡）總價（萬元）中信紅樹灣230-24011000250-260天鵝堡230-25012000270-300第五園TOWNHOUSE的上游產(chǎn)品為中信紅樹灣和天鵝堡的大平面單位，即總價的高限在230-250萬元；

第五園合院TH面積區(qū)間為180-200㎡，合院TH定價為1.15-1.25萬元/㎡面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）總價（萬元）中信紅樹灣23026價值定價法項目有市場新產(chǎn)品類型，無法直接定價以片區(qū)外其他項目的該類產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的比值作為參照制定本項目中該產(chǎn)品的價格區(qū)間價值定價法項目有市場新產(chǎn)品類型，無法直接定價27價格策略價格策略28價格策略價格的核心：技術(shù)重要，策略更重要價格策略的工具：核心均價、銷控與價格走勢、層差、朝向差、折扣率折扣率促銷銷控價格走勢市場供應(yīng)內(nèi)容價格策略價格的核心：技術(shù)重要，策略更重要折扣率內(nèi)容29策略的考慮因素市場競爭性夠不夠保證近期目標(biāo)完成保證銷售走勢與目標(biāo)吻合最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)我們在制定價目表的過程中，不時回過頭來看一看，這幾個方面是否都考慮到了，并且作出相應(yīng)的安排.即使無法解決，也是思考和努力之后的選擇。當(dāng)信息不對稱的局面逐漸改變，原有的一些手段逐漸失效，價格表和價格策略的設(shè)置變得非常關(guān)鍵

策略的考慮因素市場競爭性夠不夠我們在制定價目表的過程中，不30均價策略的方式時間價格1.理想2常見4糟糕3市場5？資源集中市場競爭劣勢地位均價策略的方式時間價格1.理想2常見4糟糕3市場5？資源集中31不同質(zhì)量價格戰(zhàn)略1.溢價戰(zhàn)略2.高價值戰(zhàn)略3.超值戰(zhàn)略4.高價戰(zhàn)略5.中等價值戰(zhàn)略6.優(yōu)良價值戰(zhàn)略7.騙取戰(zhàn)略8.虛假經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略9.經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高高中低低中產(chǎn)品質(zhì)量價格各玩各的競爭戰(zhàn)略騙取戰(zhàn)略不同質(zhì)量價格戰(zhàn)略1.溢價戰(zhàn)略2.高價值戰(zhàn)略3.超值戰(zhàn)略4.高32不同策略的選擇策略發(fā)展商狀況市場狀況產(chǎn)品狀況可達(dá)成目的1.提升無資金壓力，品牌需求平穩(wěn)，可控，體量大，較平庸占領(lǐng)份額，逐步提升2.取脂有回籠要求，體現(xiàn)檔次動蕩，但有機(jī)會一般，考慮少量后期提升盡快獲得利潤3.綜合前期要求舒緩資金壓力，價值最大變化，機(jī)會和威脅參半較小，不考慮后期提升可變化，降低風(fēng)險不同策略的選擇策略發(fā)展商狀況市場狀況產(chǎn)品狀況可達(dá)成目的1.提33價格表制作價格表制作34價格表的意義所有策略的數(shù)字表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價值的實(shí)際工具1.體現(xiàn)外部競爭性。2.體現(xiàn)內(nèi)部均好性——將內(nèi)部競爭做到最小。二者必須緊密結(jié)合。內(nèi)部競爭往往比外部更直接和殘酷，制訂價目表時需充分考慮到分階段銷售的過程中的外部環(huán)境。價格表的意義35價格表分類實(shí)收價格表（底價）出街價格表（面價）面價＝底價＋促銷優(yōu)惠價格表分類實(shí)收價格表（底價）面價＝底價＋促銷優(yōu)惠36付款方式的折扣率為了使價目表在實(shí)施過程中有價格提升的空間，最小折扣在95、96折以下為宜（通常為90-96折）；在某些樓盤，為突出檔次，可將折扣增大，使價目表價格提高，以提升樓盤表面上的“尊貴感”；反之，對于大眾化樓盤，可減少折扣，增加客戶的認(rèn)同度；付款方式的折扣率為了使價目表在實(shí)施過程中有價格提升的空間，最37平均折扣率需考慮的因素開盤促銷的比例；銷售過程中和尾盤階段的再折扣比例；開發(fā)商的人情折扣；為增加開盤氣氛，可將部分的營銷廣告費(fèi)用以開盤時的折扣率的形式體現(xiàn)；平均折扣率需考慮的因素開盤促銷的比例；381、根據(jù)目標(biāo)客戶設(shè)計相適應(yīng)的付款方式，并確定主

打的付款方式。2、設(shè)計折扣率時注意：一般在85折—95折之間，超

過兩頭的情況除非有意引導(dǎo)，一般情況下慎用。3、根據(jù)各付款方式的估算比例和折扣率，計算出綜

合折扣。4、在綜合折扣基礎(chǔ)上考慮如下因素，形成最終折扣

率。

1、根據(jù)目標(biāo)客戶設(shè)計相適應(yīng)的付款方式，并確定主

打的付39考慮因素——

發(fā)展商關(guān)系購房的面積比例和再折扣范圍銷售過程中的促銷用再折扣比例和范圍尾盤的再折扣比例和范圍分階段上調(diào)折扣比例和范圍考慮因素——40價目表制作六大步驟核心實(shí)收均價分棟／分功能／分期

實(shí)收均價平均折扣率層差同層單位差價目表著重市場把握著重階段性策略著重對客戶的適應(yīng)和促銷著重開盤策略和最終銷售率著重價值體現(xiàn)著重客戶的直觀感受正式開售后，隨時總結(jié)銷售成果，及時進(jìn)行調(diào)整。價目表制作六大步驟核心實(shí)收均價分棟／分功能／分期

實(shí)收均41整體實(shí)收均價獲得的方法先定出整體均價，再進(jìn)行分解——分棟（分組）：中海國際社區(qū)（從所處位置、景觀等因素）分物業(yè)類型（物業(yè)類型較為類似）：萬科雙水岸（多層、小高層）分期推出：上行東方整體實(shí)收均價獲得的方法先定出整體均價，再進(jìn)行分解——42分功能/分棟/分期的核心均價1、功能不同的分別調(diào)差。2、分棟/分期之前，先將各棟/期面積及占總面積比

例算出，以方便找到平衡。3、分棟/分期的思考出發(fā)點(diǎn)：根據(jù)各自的相對位置、條件等，細(xì)化，找準(zhǔn)核心價；銷售階段的策略安排，先打哪，后打哪？分功能/分棟/分期的核心均價1、功能不同的分別調(diào)差。43價格表的框架

1：建立“總控表”概念

2：以“棟”為單元，分表盡量簡單

3：以價目表（含折扣）為定價基礎(chǔ)

4：以“一個”基礎(chǔ)鏈接；避免循環(huán)鏈接

5：有規(guī)律可尋

6：插入“批注”說明調(diào)整原因；價格表的框架1：建立“總控表”概念44

7：盡量不合并單元格；

8：避免循環(huán)鏈接；

9：樣板房、保留單位銷控（現(xiàn)場確認(rèn)位置）；10：避免將不同執(zhí)行階段的價格表放在一個文件內(nèi)；11：設(shè)置頁眉、頁腳；規(guī)范命名；12：保留備份。7：盡量不合并單元格；45確定價格表架構(gòu)只有在精準(zhǔn)的價格表結(jié)構(gòu)中做的價格敏感分析才是有意義的！單價形成=基準(zhǔn)價+平面差+層差極差、權(quán)重跳差確定價格表架構(gòu)只有在精準(zhǔn)的價格表結(jié)構(gòu)中做的價格敏感分析才是有46朝向差（平面差）——著重價值體現(xiàn)。

朝向差（平面差）——著重價值體現(xiàn)。

47綜合朝向打分不同的樓盤，各項權(quán)重都必須重新考慮；各權(quán)重的制定原則是：將各因素按照對價格的影響程度進(jìn)行排序（賣點(diǎn)組織和劣勢規(guī)避）綜合朝向打分不同的樓盤，各項權(quán)重都必須重新考慮；各權(quán)重的制48極差

——同層中最高單價和最低單價的差距一般情況下，極差以不大于均價的20%為適宜。如果要提交幾個不同均價的價目表，其朝向差不應(yīng)該是一個固定值，而需要等比例地展開。（不適用于層差）極差

——同層中最高單價和最低單價的差距49平面差——分戶型價值排序

A>B>C>D>E打分表（明確標(biāo)準(zhǔn)）SALES分戶型價值排序（明確極差）分項景觀噪音朝向面積戶型采光通風(fēng)權(quán)重30%25%20%10%5%5%5%平面差——分戶型價值排序分項景觀朝向采光通風(fēng)權(quán)重30%25%501、根據(jù)景觀、朝向、（采光、通風(fēng)，根據(jù)情況可以單列）、

遮擋、戶型面積、戶型設(shè)計等因素，分析每個戶型，做

表圖。必要時，每套房都看看。

在合并圖表上可以一目了然，有必要時對層差進(jìn)行修正。2、關(guān)注同層最高價、最低價的差距，在某一方向有特別景

觀時尤為重要。總結(jié)高層、多層、小高層、寫字樓案例。1、根據(jù)景觀、朝向、（采光、通風(fēng)，根據(jù)情況可以單列）、

513、適當(dāng)?shù)耐瑢訂挝徊顣憩F(xiàn)在每個單位都開單，

4、老是不開單的要進(jìn)行處理，特快的要調(diào)整。3、適當(dāng)?shù)耐瑢訂挝徊顣憩F(xiàn)在每個單位都開單，

4、老是不開52層差（縱向差）——著重開盤策略和最終銷售率層差（縱向差）——著重開盤策略和最終銷售率53層差樓體低層內(nèi)庭中層高層外庭遠(yuǎn)景園景15F20F內(nèi)圈逐漸變窄/外圈逐漸開揚(yáng)層差樓體低層內(nèi)庭中層高層外庭遠(yuǎn)景園景15F20F內(nèi)圈逐漸變54Ⅰ園景:高-中-低高中低越過遮擋海景面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000Ⅱ遠(yuǎn)景：中-高-低Ⅰ園景:高-中-低高中低越過遮擋海景面充分中高低505050551、關(guān)注最低層和最高層（除開頂層復(fù)式的標(biāo)

準(zhǔn)層）的總差距：

差距特大時（＞4000元/高層，？/小高層，

？/多層要總結(jié)），一般從中低層開動。差距特小時（＜1500元/高層，？/小高層，

？/多層要總結(jié)），一般從高層開動。選擇競爭對手的薄弱處，制定有競爭力的價

格，不論是1—5還是10—15還是25—30，通

過層差的反復(fù)試算，可以達(dá)成。1、關(guān)注最低層和最高層（除開頂層復(fù)式的標(biāo)

準(zhǔn)層）的總差562、層差一定不是均勻的，可以是0，可以是1000，甚

至更高，完全取決于銷售需要，層差大幅跳動的

可能點(diǎn)是：

景觀突變的樓層吉數(shù)8、9、22、28等心理數(shù)，

例如：9層和10層之間，19層和20層之間等2、層差一定不是均勻的，可以是0，可以是1000，甚

573、檔次越高的樓盤，客戶對層差的敏感性越低4、根據(jù)不同的層差，模擬不同的銷售情況，進(jìn)行方

案比較，選定方案，電腦試算中改變的最多。5、高層頂層、多層低層帶花園等的特殊單位應(yīng)特殊

考慮。6、恰當(dāng)?shù)膶硬畋憩F(xiàn)為迅速突破，隨后全面開花。3、檔次越高的樓盤，客戶對層差的敏感性越低58層差敏感度在低樓層、中間樓層敏感度較大;高樓層敏感度小;

這是一個基本狀況，但需要結(jié)合景觀、戶型來具體分析和調(diào)整。層差敏感度在低樓層、中間樓層敏感度較大;59敏感分析意義：在于考察均價變化對銷售結(jié)果的影響程度。溢價的可能性方法：如果均價的變化引起敏感價位以下的單位數(shù)量的變化在15％以內(nèi)，視為不敏感，可接受。敏感分析意義：60不同均價低于6100的套數(shù)比例不同均價低于6100的套數(shù)比例61敏感分析之敏感臨界點(diǎn)的選取低檔盤、小戶型：客戶對單價敏感；中檔樓盤（中戶型）：客戶對單價、總價都較為敏感；高檔樓盤（大戶型）：客戶只對總價敏感；敏感分析之敏感方向的選取1.來自市場的反應(yīng)（VIP卡客戶意向或銷售人員意見）2.常規(guī)75％分位的價格敏感點(diǎn)。敏感分析之敏感臨界點(diǎn)的選取低檔盤、小戶型：客戶對單價敏感；敏621）關(guān)鍵詞

1：鏈接

2：Round3：單變量求解

4：MIN&MAX5：∑&SUM6：粘貼1）關(guān)鍵詞1：鏈接