某某小區(qū)經(jīng)濟適用房項目可行性研究報告

PAGEPAGE41目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1第一節(jié)項目名稱及承辦單位 1第二節(jié)可行性研究編制單位及依據(jù) 1第三節(jié)項目單位概況 2第四節(jié)項目概況 4第五節(jié)問題與建議 8第二章項目建設(shè)的背景及必要性 9第一節(jié)項目建設(shè)的背景 9第二節(jié)項目建設(shè)的必要性 10第三章市場分析與發(fā)展狀況 12第一節(jié)市場分析 12第二節(jié)經(jīng)濟適用房的發(fā)展狀況 12第四章建設(shè)規(guī)模與技術(shù)方案 15第五章選址方案 17第六章節(jié)能節(jié)水措施 19第一節(jié)節(jié)能措施 19第二節(jié)節(jié)水措施 21第七章環(huán)境影響評價 23第一節(jié)環(huán)境條件調(diào)查 23第二節(jié)施工期環(huán)境影響分析 23第三節(jié)項目建成后環(huán)境影響影響分析 25第四節(jié)公眾參與 26第八章勞動安全衛(wèi)生與消防 27第一節(jié)勞動安全衛(wèi)生 27第二節(jié)消防設(shè)施 28第九章組織機構(gòu)與人力資源配置 29第十章項目實施進度計劃 33第十一章投資估算及資金籌措 34第一節(jié)概算依據(jù)與說明 34第二節(jié)投資估算 35第三節(jié)資金籌措及分年投資計劃 36第十二章財務(wù)評價 37第十三章社會評價 39第十四章風險分析 42第十五章研究結(jié)論與建議 44第十六章附圖、附表 46第一章總論第一節(jié)項目名稱及承辦單位一、項目名稱某某小區(qū)經(jīng)濟適用房項目二、建設(shè)單位某某房地產(chǎn)開發(fā)公司三、項目負責人姓名：聯(lián)系電話：郵編：四、擬建地址某市以北，財干路以南，衛(wèi)育路以東 第二節(jié)可行性研究編制單位及依據(jù)一、編制單位編制單位名稱：工程咨詢資格證書編號：資質(zhì)等級：發(fā)證機關(guān)：法定代表人：二、編制依據(jù)1、《建筑設(shè)計資料集》2、國家及山東省有關(guān)規(guī)范、標準、規(guī)定3、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-93）4、建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料5、《山東省經(jīng)濟適用房管理辦法》6、某市城城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃7、房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范8、《某市市區(qū)基準地價》9、某市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料10、其他有關(guān)依據(jù)資料第三節(jié)項目單位概況某某房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立于1998年7月，注冊資本2000萬元，開發(fā)資質(zhì)為三級。位于某市北關(guān)街，法定代表人，是某市市政府為解決全市低收入家庭住房困難，建設(shè)樣板房住宅小區(qū)，改善某市居民居住環(huán)境而設(shè)立的政府開發(fā)性國有企業(yè)，隸屬某市房地產(chǎn)管理局，主營安居工程和經(jīng)濟適用房的建設(shè)；住房困難戶的調(diào)查登記和認定；安居工程和經(jīng)濟適用房的分配和銷售等業(yè)務(wù)?，F(xiàn)有員工45余人，其中：本科以上學歷10人，?？埔陨蠈W歷30人，高級職稱工程師3人，中級職稱5人，其他專業(yè)職稱8人。安居開發(fā)中心現(xiàn)已開發(fā)建筑面積50多萬平方米，已竣工28.8萬平方米，先后開發(fā)完成了站北花園小區(qū)13.8萬平方米、柳園小區(qū)10萬平方米、鐵路小區(qū)5萬平方米等精品工程。正在開發(fā)的建筑面積15萬平方米，其中：站北花園4.5萬平方米，湖西居住小區(qū)3.5萬平方米，某某2.5萬平方米，聊大花園7.5萬平方米。開發(fā)規(guī)模不斷擴大，在開發(fā)過程中，嚴格按照國家規(guī)定的質(zhì)量標準進行開發(fā)建設(shè)，精心設(shè)計、精心施工，合格率達100%，優(yōu)良率達85%以上，為某市城市建設(shè)、改善居民的生活居住環(huán)境以及拉動當?shù)亟?jīng)濟增長做出了突出貢獻。一流的設(shè)計水平、一流的施工質(zhì)量、一流的居住環(huán)境、一流的物業(yè)服務(wù)，得到了社會各界、上級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門的高度重視和認可、開發(fā)中心開放建設(shè)的站北花園小區(qū)，2001年度被山東省建設(shè)廳評為“山東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”，2003年度獲山東省首屆城市優(yōu)秀住宅小區(qū)銀質(zhì)獎，歷年來被評為某市東昌府區(qū)文明小區(qū)；柳園小區(qū)2002年獲山東省“工商銀行杯”戶型大賽設(shè)計銀質(zhì)獎；鐵路小區(qū)獲2000年第一屆某市城市優(yōu)秀住宅小區(qū)銅獎；某某房地產(chǎn)開發(fā)公司2002年度獲山東省房地產(chǎn)開發(fā)綜合效率先進單位先進單位，2004年度被某市消協(xié)評為“某市放心房承諾單位”,2005年被評為某市“優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，站北花園被評為優(yōu)秀住宅小區(qū)。為更好的服務(wù)某市的城市文化發(fā)展進程，為城市建設(shè)和改善居民環(huán)境作出更大貢獻，某某房地產(chǎn)開發(fā)公司將以更加嚴格的管理確保工程質(zhì)量，為廣大消費者提供高品質(zhì)高質(zhì)量住房，為城市建設(shè)增光添彩。

第四節(jié)項目概況一.擬建地點擬建于某市以北，財干路以南，衛(wèi)育路以東。二.建設(shè)規(guī)模與目標某某項目規(guī)劃總用地42857萬平方米，建筑面積6萬平方米，總居住套數(shù)1000套，容積率1.4，綠化覆蓋率35%，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、健身場所等設(shè)施。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，某市政府根據(jù)國家的有關(guān)精神，適時推出經(jīng)濟適用房的建設(shè)，致力于為解決困難群眾和中收入人群的住房問題，為他們提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，讓他們享受有房住的溫馨，因為：溫馨是一種感覺，是人生美好的向往；溫馨是一種品位，是人生獨到的見解；溫馨是家的元素，是人生永恒的主題；溫馨來自情感的交流、理智的選擇，安居住宅開發(fā)中心對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求,讓安居住宅開發(fā)中心的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。三.主要建設(shè)條件1氣象條件根據(jù)某市氣象部門提供的資料，某市屬于暖溫大陸性季風氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下：（1）、風向：常年主導(dǎo)風向：SSW冬季主導(dǎo)風向：ENE夏季主導(dǎo)風向:SSW（2）、風速：最大風速：33.3m/S冬季平均風速：3.2m/S夏季平均風速：2.8m/S（3）、氣溫：年平均氣溫：12.8極端最高氣溫：39.5極端最低氣溫：－19.7（4）、相對濕度：最冷月平均相對濕度：54％最熱月平均相對濕度：73％全年平均相對濕度：56％（5）、降水量年平均降水量：600㎜年最大降水量：723.7㎜日最大降水量：298.4㎜時最大降水量：190㎜（6）、最大積雪厚度：190㎜（7）、最大凍土厚度：44㎜2地質(zhì)條件2.1地形、地貌該建筑物場地地形平坦，但為建筑垃圾較厚場地，勘察期間各勘探點孔口高程采用相對標高，以西側(cè)花園路路中心線一點為基準點引測，地面高程差異不大。勘區(qū)地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。2.2地基土構(gòu)成及巖性分布特征根據(jù)土的物理力學性質(zhì)，建筑場地地基土共分6層：（1）、1層雜填土：雜色，濕，松散，以磚塊及砼塊等建筑垃圾及部分生活垃圾為主，場區(qū)普遍分布，厚度0.9-2.0m，平均1.3m下部為素填土厚0.7－1.2米。（2）、2層粉土：褐黃色，濕、中密，含云母以及少量石英長石，砂質(zhì)粉土，局部接近粉砂，3.0米左右夾10cm左右粘土。（3）、（3）、3層粉質(zhì)粘土：灰褐色，軟塑-可塑，含氧化鐵及少量有機質(zhì)，干強度高，韌性高，中偏高壓縮性。層厚1.1－2.3米，平均1.83m。（4）、4層粉土：褐黃色，濕，中密，含云母片，局部夾粘性土，性質(zhì)穩(wěn)定，中壓縮性，厚度3.5-4.7m,平均4.06m。（5）、5層粉質(zhì)粘土：褐色，可塑，含氧化鐵，氧化鋁及少量有機質(zhì)，干強度高，韌性高，性質(zhì)穩(wěn)定，中壓縮性，厚度2.0-3.2m，平均2.56m。（6）、6層粉砂：灰色，飽和，中密，含有機質(zhì)，石英長石，土質(zhì)均一，性質(zhì)穩(wěn)定。2.3地下水該場地地下水為第四系孔隙潛水，地下水年變化幅度1.0米左右?？辈炱陂g測得地下水靜止水位埋深介于3.0-3.5米之間，平均相對標高-2.95米。地下水的主要補給來源為大氣降水及徒駭河的側(cè)補，主要排泄方式為大氣蒸發(fā)及工農(nóng)業(yè)用水及緩徑流。根據(jù)附近的地下水水質(zhì)分析資料，該區(qū)地下水水質(zhì)呈弱堿性，不含侵蝕性CO2，對混凝土及其中鋼筋不具備腐蝕作用。2.4地震效應(yīng)勘區(qū)位于華北地臺，遼冀臺向斜南翼，聊城凹陷東緣，聊城--蘭考斷裂帶在本區(qū)的走向為NE30-40度。傾向NW，傾角40-60度。聊考斷裂為本區(qū)最大的構(gòu)造帶，為魯西隆起與臨清坳陷兩個構(gòu)造單元的轉(zhuǎn)換帶。該斷裂是由一系列NE走向的西側(cè)正斷層組成的破碎帶，其地震活動的主要特征為：（1）、地震主要沿斷裂分布，且發(fā)震部位多北東向的聊考斷裂與某些近東西向次級斷裂的交匯部位。（2）、由于下部地殼構(gòu)造活動的差異，致使本區(qū)歷史地震區(qū)存在階段性差異，6級以上地震都發(fā)生在南段，北段地震一般為4—5級。（3）、地震活動具有一定的周期性。3配套條件某市供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)取得重大進展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強。東昌湖和古運河、徒駭河等工程項目將相繼建成。山東省規(guī)劃容量一期2臺60萬千瓦機組工程投入生產(chǎn)。聊城將成為中國東部地區(qū)最大的能源基地之一。3.1給水主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源為某市自來水公司，供水普及率將達到100％。根據(jù)某市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設(shè)給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。3.2排水本項目排水實行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達到國家和當?shù)赜嘘P(guān)排放標準后接入市政污水管道。3.3供電本項目用電主要是照明設(shè)施、家庭生活用電，結(jié)合某市總體規(guī)劃，本項目由市供電部門統(tǒng)一解決本項目用電。3.4供熱擬由某市昌潤供熱有限責任公司接小區(qū)供熱管網(wǎng)。3.3.5供氣某市區(qū)天然氣氣管道四通八達，擬由聊城新奧燃氣有限公司解決供氣問題。四.項目總投資及效益本項目總投資7286.75萬元，資金全部由政府解決。本項目完成后，預(yù)計經(jīng)濟適用房銷售收入為8400萬元，扣除成本7286.75萬元，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加466.2萬元，所得稅162.08萬元，利潤總額為647.05，年均利潤215.68萬元，投資利潤率2.96%。五.主要技術(shù)經(jīng)濟指標

技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)量備注1占地總面積平方米428572總建筑面積平方米600003居住套數(shù)戶10004平均每戶建筑面積平方米605容積率1.46綠化率%357平均層數(shù)層6第五節(jié)問題與建議考慮到某某經(jīng)濟適用房項目建成后，可以提供一些簡單必要的鍛煉和娛樂附屬設(shè)施的建設(shè)，如腰扭器、漫步機、高低杠、單杠等，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于政府的扶持，因而，在建設(shè)的過程中，要時刻注意政府的各種政策，而且要重視該項目的社會效益。

第二章項目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié)項目建設(shè)的背景眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。在我國的住房領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和提高人民居住生活水平，長期以來成為一對難解的矛盾。要害就在于，長期以來我們把房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟發(fā)展，放在了超過民生的頭等位置。例如，把房地產(chǎn)業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)，由于對房地產(chǎn)業(yè)缺乏合理的定義，致使“支柱產(chǎn)業(yè)”及其有關(guān)的扶持政策，主要被“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)”所獨享，造就大量超級地產(chǎn)富豪群體產(chǎn)生，而廣大的城鎮(zhèn)居民卻在不斷上漲的高房價面前“望樓興嘆”。國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，要重視社會發(fā)展和改善民生問題，堅持“以人為本”，促進社會事業(yè)加快發(fā)展，積極解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題，特別是建設(shè)領(lǐng)域的住房問題成為廣大民眾關(guān)注和議論的焦點，并特別指出解決民眾的住房問題有以下兩點：一是大力發(fā)展廉租房，二是大力建設(shè)經(jīng)濟適用房。這就要求地方各級政府必須改變長期實行土地高價拍賣的供給模式，集中供應(yīng)經(jīng)濟適用房和廉租房，并將單位自建經(jīng)濟適用房和個人集資合作建房等，納入政府保障房供給計劃。早在1991年6月份，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，因此建設(shè)經(jīng)濟適用房已成為廣大民眾的迫切要求，，也是社會發(fā)展的必然。

某市是一個近幾年發(fā)展起來的山東經(jīng)濟強市之一，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，市場需求較大，房地產(chǎn)綜合開發(fā)起步于1984年，特別是近兩年來，貫徹市委、市政府大開放、大招商、大發(fā)展的戰(zhàn)略思想和加快城市化進程的總體要求，開發(fā)力度進一步加大，但隨著某市城市化進程的推進，農(nóng)業(yè)人口的大量涌入，城區(qū)人口的急劇增長，城區(qū)住房需求矛盾越來越激烈。由于某市的經(jīng)濟與發(fā)達地市相比，仍然存在基礎(chǔ)差、底子薄、收入低的現(xiàn)象，隨著房價日漲，買不起房的矛盾越來越嚴重，而經(jīng)濟適用房的建設(shè)越來越受到人們關(guān)注的焦點，成了中低收入群體解決住房問題的唯一出路。為貫徹國家關(guān)于“經(jīng)濟適用房”建設(shè)的相關(guān)管理規(guī)定，切實改善中低收入家庭居住條件，促進社會穩(wěn)定和諧，某市政府及有關(guān)部門及時推出“某某”小區(qū)的建設(shè)，決定規(guī)劃、興建經(jīng)濟適用房，實施“關(guān)注民生根本、構(gòu)建和諧人居”工程。第二節(jié)項目建設(shè)的必要性一、是社會發(fā)展新形勢的需要經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。早在1991年6月份，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。目前我國房價過高還是建立在教育、醫(yī)療市場化和社會保障能力嚴重不足基礎(chǔ)上的。因此，搞好經(jīng)濟適用房有其必要性和緊迫性。

二、是城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物經(jīng)濟適用房政策源自上個世紀九十年代全國城鎮(zhèn)住房制度改革，政策問題的形成并不完全來自中低收入家庭住房需求本身，還更多來自住房制度改革以及住宅供給產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。因此，政策形成之初擔負多重政策使命：實現(xiàn)商品化、社會化城市住房供給體系；擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長；滿足城鎮(zhèn)居民居住狀況的改善。2003年，政府有關(guān)經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃中明確指出，“經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。三、是解決民生問題的重要方式之一通過對經(jīng)濟適用房的抽樣調(diào)查，經(jīng)濟適用房主要滿足了中低收入家庭的自住需求，“民生問題”的解決更推進了一步，對構(gòu)建和諧社會，保障社會的穩(wěn)定起著重要的作用。因此，經(jīng)濟適用房的建設(shè)有著極其重要的意義，是解決“民生問題”的主要內(nèi)容之一，大力提倡和發(fā)展經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)是完全必要和可行的。

第三章市場分析與發(fā)展狀況第一節(jié)市場分析經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計、單套面積設(shè)定及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果。經(jīng)濟適用住房的價格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經(jīng)濟適用房以微利價出售，只售不租，其成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、3%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成，出售經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)價，其售價由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定，并定期公布不得擅自提價銷售。近兩年來，某市人口逐年增多，但同時伴隨的是某市房價飆升，已經(jīng)與某市人均收入水平嚴重脫節(jié)，人們的購房能力相對下降。通過對市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東至光岳路，西到昌潤路，南至湖南路，北至建設(shè)路內(nèi)的房價都在3000元以上，特別是環(huán)城湖周圍的房價達到了4000-5000元，甚至更高，某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的房價平均也在2500元多，很多工薪階層的人們對購房失去希望，開發(fā)經(jīng)濟適用房不僅可以在一定程度上影響某市的房價，而且對于解決困難群眾和中低收入人群的住房問題起到了積極的推動作用，是關(guān)系民生的大事，對促進社會的穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會有著深遠的意義，同時在一定程度上解決了政府的后顧之憂。第二節(jié)經(jīng)濟適用房的發(fā)展狀況一、省內(nèi)發(fā)展狀況從2003年，為了應(yīng)對中低收入居民對居住條件的需求，根據(jù)現(xiàn)實條件，山東省開始逐漸加大了對經(jīng)濟適用房的投資。但是我省經(jīng)濟適用房還是嚴重偏少，2004年1-9月山東省經(jīng)濟適用房竣工面積92.3萬平方米，銷售面積111.1萬平方米，解決了１萬多戶中低收入家庭的住房困難。但住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)越來越不合理，經(jīng)濟適用住房供應(yīng)嚴重偏少，且建設(shè)規(guī)模呈逐步縮小之勢，占商品住宅供應(yīng)量的比重由2000年的42%急劇降到2003年的7.9%。各地在實施“安居工程”方面已做了大量工作：濟南市研究制定了經(jīng)濟適用住房管理辦法并將于近期出臺，以規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)銷售行為。青島市規(guī)定經(jīng)濟適用住房建設(shè)中的行政事業(yè)性收費減半征收，廉租住房保障范圍和保障標準也較以前有較大提高。日照市在堅持不改變經(jīng)濟適用住房政策的前提下，按照統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作、政府補貼、個人購買的原則，變劃撥建設(shè)用地為招、拍、掛，變分配低價住房為發(fā)放經(jīng)濟適用住房補貼，變定向購買為市場化選擇，實現(xiàn)了經(jīng)濟適用住房建設(shè)的用地市場化、補貼貨幣化和購房自主化。東營市政府也計劃在城市新區(qū)拿出近2000畝土地，用于規(guī)劃建設(shè)普通商品住房，滿足中等收入家庭的住房需求。2005年1月-8月，山東房地產(chǎn)開發(fā)完成投資589.5億元，居江蘇、廣東、浙江、上海、北京之后位列全國第六位。其中經(jīng)濟適用房完成投資30.7億元，僅次于江蘇的32.1億元，位列全國第二位。2005年開始山東省增加\o"經(jīng)濟適用房"經(jīng)濟適用房建設(shè)的力度，并確保經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模不低于商品住宅建設(shè)規(guī)模的15%。目前山東在今年加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，確?？⒐?00萬平方米，年內(nèi)建成5萬套以上經(jīng)濟適用房。山東省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在10平方米以下的低收入家庭還有17.1萬戶，山東將改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。一是推行在商品房小區(qū)中配建經(jīng)濟適用房。二是在外來人口較少、房價收入比不高的城市，發(fā)放購房補貼，支持低收入家庭自主購房。三是嚴格控制經(jīng)濟適用房建設(shè)標準，將套型建筑面積控制在60平方米左右。二、聊城經(jīng)濟適用房發(fā)展狀況某市在經(jīng)濟適用房的開發(fā)和投入比較少，但是經(jīng)濟適用房制度正在加快推進，經(jīng)濟適用房投資增長較快，在山東省還處于一個起步階段，相對于其他省份處于比較落后的位置。2006年，某市已經(jīng)建成經(jīng)濟適用房10.6萬平方米，但遠遠不夠滿足低收入與生活困難者對住房的需求，迫切需要增加經(jīng)濟適用房協(xié)調(diào)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展和維護社會穩(wěn)定。在聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，隨著招商引資工作的有效開展，每年都有大批的企事業(yè)單位進駐，帶來了大量外來務(wù)工和就業(yè)人員，開發(fā)區(qū)按照開發(fā)區(qū)黨工委、管委“重視改善農(nóng)民工居住條件，建設(shè)一批向農(nóng)民工出租的集體宿舍或符合農(nóng)民工特點的住房，要求今年在大胡居住區(qū)建設(shè)10000平方米的70平方米以下的經(jīng)濟適用住房2007年，為進一步健全和完善我市住房保障制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，某市政府出臺了《關(guān)于進一步解決好城市低收入家庭住房困難的實施意見》，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難，作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，大力實施安康居住工程，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。2007年年底之前，建立了低收入住房困難家庭住房檔案，將人均住房建筑面積10平方米以下的低收入家庭，作為當前住房解困工作的重點，并逐步擴大保障范圍。采取各種措施確保經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地落實到位，力爭到“十一五”期末，基本解決人均住房建筑面積10平方米以下的低收入家庭住房困難，逐步改善農(nóng)民工及城市住房困難群體的居住條件。

第四章建設(shè)規(guī)模與技術(shù)方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和分析的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及投資估算的依據(jù)。一．建設(shè)規(guī)模某某項目規(guī)劃總用地42857平方米，建筑面積60000平方米，總居住戶數(shù)1000戶，容積率1.4，綠化覆蓋率35%，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園二．技術(shù)方案1.技術(shù)設(shè)備條件1)室外1.外墻：采用普通外墻涂料，局部面磚裝飾。2)室內(nèi)1.內(nèi)墻：廳、房為普通乳膠漆。2.頂棚：廳、房為普通乳膠漆。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。4.窗：戶外窗用塑料窗。5.門：分戶門為防盜、防火門。6.衛(wèi)生間，淋浴間：衛(wèi)生間配內(nèi)墻瓷磚，頂棚普通乳膠漆，地面鋪設(shè)防滑磚。3)室內(nèi)配套設(shè)備：1.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶上網(wǎng)，報裝后可立即使用。2.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。3.天然氣：天然氣管道安裝到廚房。4.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。5.排水：配有統(tǒng)一排水管道。2.道路系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)一條主干道和多條平行次干道，形成樹杈狀道路系統(tǒng)，道路采用水泥砂漿，部分道路鋪設(shè)花磚。3.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。

第五章選址方案某某項目的建設(shè)本著節(jié)約用地，不占耕地，減少拆遷移民，有利于場區(qū)合理布置和安全運行，有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學方法整理和分析相關(guān)的信息資料，對擬建項目進行評價。一、選址依據(jù)1、某市建設(shè)規(guī)劃的要求2、適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求4、擁有便利的交通條件5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要二、選址位置根據(jù)以上分析，該項目擬建于某市以北，財干路以南，衛(wèi)育路以東。1.自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造6萬平方米的房地產(chǎn)不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2.城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，交通方便。周邊購物、娛樂場所完善齊備，為居民日常生活提供便捷。特別是衛(wèi)育路、財干路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天某市的一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和怡園小區(qū)的利用開發(fā)，該地段的發(fā)展前景將一片樂觀。3.周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于某市臨財干路以南，衛(wèi)育路以東，整個小區(qū)周圍沒有工業(yè)園區(qū)，有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗，獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。

第六章節(jié)能節(jié)水措施第一節(jié)節(jié)能措施某某小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用PVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。4、節(jié)能措施1.所有設(shè)備，電器等選用符合國家民用規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。2.樓房衛(wèi)生間采用節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。3.燈具以節(jié)能型為主，節(jié)約用電。4.采用保溫復(fù)合砌塊和保溫沙漿新型墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。5.采用中空玻璃塑鋼窗及保溫門。室內(nèi)溫度冬季不低于12度，夏季不高于28度。另處，項目管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管理、器具等進行檢查、維修，防止跑、冒，減少不必要的浪費。

第二節(jié)節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標準，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。

第七章環(huán)境影響評價第一節(jié)環(huán)境條件調(diào)查在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。35%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境建設(shè)，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)，綠地面積率大，遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。第二節(jié)施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源1.1施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。

各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級1.2施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。1.3施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。1.4施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析2.1施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工552.2施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。第三節(jié)項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、主要污染源及污染物本項目住宅建設(shè)，其主要污染物是生活污水、廚房油煙及生活垃圾，為保證項目本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采用適當?shù)闹卫泶胧?、環(huán)境治理措施本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較輕，主要治理措施如下：生活污水：采用化糞池對污水進行處理，達標后直接排入市政下水道。生活垃圾：首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由市政環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。第四節(jié)公眾參與某某環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。

第八章勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。第一節(jié)勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1.1有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性1.2危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：2.1在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2.2對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。2.3對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。2.4對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。第二節(jié)消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災(zāi)危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。

第九章組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。一．組織機構(gòu)設(shè)置為保證某某項目的順利實施，聊城安居住宅發(fā)展中心，設(shè)立了專門的組織機構(gòu)，成立了辦公室、財務(wù)部、人事部、保安部、采購部、工程部、營業(yè)部、售后服務(wù)部、物業(yè)管理部等相關(guān)部門。辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。財務(wù)部：負責資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：負責工程前期準備，工作如下：1.技術(shù)準備1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓(xùn)。2.物資準備3.現(xiàn)場準備：現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4.其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍；B辦理開工報告；C辦理質(zhì)監(jiān)委托；D組織設(shè)計交底；E摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。2.現(xiàn)場工程管理2.1前期階段的部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作；B、“三通一平”；C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.2施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責任。二．勞動定員

勞動定員計劃表部門管理人員營業(yè)人員技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1212行政管理其中：辦公室人事部財務(wù)部222222運營管理其中：保安部采購部工程部334222529銷售管理其中：營銷部售后服務(wù)部物業(yè)管理部211112323合計1451231三．員工培訓(xùn)1.公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。2.在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。3.培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4.培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。5.培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應(yīng)崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。6.培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。7.培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。

第十章項目實施進度計劃為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目計劃自2008年7月開始前期籌劃，2010年12月竣工，建設(shè)期2年6個月。本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排，如下表所示。項目實施進度計劃安排表序號分項目內(nèi)容起始時間結(jié)束時間備注1前期手續(xù)辦理、施工圖設(shè)計、地質(zhì)勘探等前期工作2008年7月2008年9月項目總體策劃2樁基施工、主體工程招標、安裝工程招標2008年10月2008年12月3建筑安裝工程施工2009年1月2009年12月4內(nèi)部裝飾施工、設(shè)備安裝施工2010年1月20010年7月5室外配套施工2010年8月2010年10月6系統(tǒng)調(diào)試、試運行、辦理驗收手續(xù)、迎接驗收2010年11月2010年12月

第十一章投資估算及資金籌措第一節(jié)概算依據(jù)與說明一、編制依據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；2、山東省建筑工程消耗量定額；3、山東省安裝工程消耗量定額；4、聊城地區(qū)材料價格；5、當?shù)仡愃乒こ痰脑靸r；6、現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定；7、《山東省城市經(jīng)濟適用房建設(shè)管理辦法》。8、某市《關(guān)于進一步解決好城市低收入家庭住房困難的實施意見聊政發(fā)〔2007〕133號》二、概算說明1、建安工程費暫按750元/㎡計；2、土地使用權(quán)總價值暫以1028.57萬元計，，土地為國家劃撥，經(jīng)事務(wù)所評估，征求委托單位的意見，暫以16萬元/畝計入；3、前期費用暫按20元/平方計入；3、建設(shè)單位管理費2%計?。òüこ糖捌诘摹叭ㄒ黄健?、臨舍等費用）；4、室外配套費暫按150元/平方米計入（包括小區(qū)道路、室外排水系統(tǒng)、室外給水系統(tǒng)、室外暖氣系統(tǒng)、暖氣開口費、供電設(shè)施、綠化等費用）；5、工程建設(shè)其他費見附表2《其他費用分項估算表》

第二節(jié)投資估算一、估算范圍本項目總投資估算包括：土地費用、前期費用、工程費用、建設(shè)單位管理費用、工程建設(shè)其他費和預(yù)備費。工程費用包括建筑工程費和設(shè)備購置安裝工程費。二、總投資估算經(jīng)估算，本項目總投資為7286.75萬元，其中：土地費用1028.57萬元，前期費用120萬元，工程費用為5400萬元，工程建設(shè)其他費為255.12萬元，建設(shè)單位管理費用136.07萬元；預(yù)備費346.99萬元。經(jīng)計算，本項目的單方造價為1214.46元/平方米。詳見：附表1《總投資估算表》附表2《其他費用分項估算表》

第三節(jié)資金籌措及分年投資計劃一、資金籌措本項目估算總投資7286.75萬元。由于本項目為經(jīng)濟適用房，所需建設(shè)資金由政府解決。二、分年投資計劃根據(jù)項目進度安排，制定以下分年資金投入計劃表。分年資金投入計劃表單位：萬元名稱人民幣2008年2009年2010年小計分年計劃（%）40%40%20%100%建設(shè)投資2914.72914.71457.357286.75

第十二章財務(wù)評價對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），參照我國新的財會制度，結(jié)合經(jīng)濟適用房開發(fā)的實際情況，該項目主要進行經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟效益分析。該項目工程建成后總建筑面積為60000平方米，項目總投資7286.75萬元，經(jīng)測算平方造價為1214.46元/平方米。根據(jù)專業(yè)市場調(diào)查，并結(jié)合本工程經(jīng)濟適用房的特點，根據(jù)山東省經(jīng)濟適用房管理辦法，本小區(qū)經(jīng)濟適用房對外銷售的平均售價預(yù)測為每1400元/平方米，銷售總收入8400萬元（按全部售出測算）。一．經(jīng)濟適用房項目財務(wù)評價1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表（見附表3）2.利潤分配表（見附表4）3.財務(wù)指標1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=202.73萬元財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=28%經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項目具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>12%（第三版參數(shù)），且水平較高，表明項目具有盈利能力，是可行的,但由于是經(jīng)濟適用房，利潤較低，所以投資回收期較長，大于3年。2）項目投資利潤率投資利稅率投資回收期經(jīng)濟適用房項目總投資額為7286.75萬元，總銷售收入為8400萬元，總銷售利潤額為647.05萬元，則年均利潤為647.05/3=215.68（見附表五利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝215.68/7286.75=2.96％投資回收期>3年（根據(jù)現(xiàn)金流量表）二．財務(wù)評價結(jié)論由以上分析可知，本項目經(jīng)濟適用房的投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是可行的。三．敏感性分析敏感性分析表（見附表5）敏感性分析圖（見附圖）通過敏感性分析可知，本項目對銷售價格和建設(shè)投資最為敏感，所以應(yīng)及時做好營銷方案，制定切實可行的銷售價格，才能確保經(jīng)濟適用房的順利銷售。

第十三章社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用。經(jīng)濟適用房作為我國住房市場的重要組成部分，肩負著保障百姓住房的重任，其地位無可取代，是一種具有社會保障性質(zhì)的政策性商品房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。這幾年，某市的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了跳躍性發(fā)展，各個城區(qū)地產(chǎn)項目遍地開花，地價上漲，房價也是飛速提高，在這樣的背景下，更多的中低收入住房困難房戶面臨著巨大的購房壓力。關(guān)鍵時刻，政府及時倡導(dǎo)經(jīng)濟適用房建設(shè)，解決中低收入的住房困難房戶住房問題，更好的維護了社會穩(wěn)定，為構(gòu)建和諧社會打下基礎(chǔ)，所以建設(shè)經(jīng)濟適用房是解決當前人民群眾最關(guān)心的熱點難點問題的“民生工程”，是體現(xiàn)執(zhí)政為民的理念，充分保障中低收入家庭“居者有其屋”是。在某市市政府、房改辦及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃指導(dǎo)下，某市安居中心肩負著為民辦實事的歷史使命悄然登場"，首個打造某市經(jīng)濟適用房的建設(shè)。我國近年來不斷加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，取得了明顯的社會綜合效益，對社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。一是發(fā)揮社會住房保障功能，解決了一大批中低收入家庭的住房困難。二是配合住房制度改革，促進了住房商品化進程。三是擴大居民住房消費，推動了國民經(jīng)濟發(fā)展。四是優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，平抑了商品房總體價格水平。五是加快城市建設(shè)與發(fā)展，為緩解房屋拆遷矛盾開辟了新途徑。某市安居中心投資有限公司始終堅持"客戶利益，永遠第一"的原則，從設(shè)計開始就為居民著想，全盤考慮人性化設(shè)計和人文建設(shè)，讓居民生活在一個設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、服務(wù)周到的社區(qū)，并且以非常合理的價位讓居民能夠用最經(jīng)濟的方式購得住房，享受到較高質(zhì)量的生活和服務(wù)。某某小區(qū)的建設(shè)不僅僅是解決了當?shù)鼐用竦淖》繂栴}，而且更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，解決人們對住房、環(huán)境等的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該小區(qū)周圍的交通條件較好，建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。三．社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。

項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響對主要對中低收入居民影響較大較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到中低收入的居住人員提高人們的住房質(zhì)量，提高了中低收入居民的生活水平對居民就業(yè)的影響對某市的