2023年宅基地小產(chǎn)權(quán)房研究報(bào)告

2023年宅基地小產(chǎn)權(quán)房研究報(bào)告目錄一、緣起-閑置與稀缺的矛盾 4二、宅基地之困-土地制度演進(jìn)的產(chǎn)物 51、產(chǎn)權(quán)有限性 72、宅基地規(guī)模 8三、流轉(zhuǎn)形式探索 101、地票交易模式 102、置換模式 12（1）上海宅基地置換 13（2）天津巿宅基地?fù)Q房 13（3）浙江嘉興“兩分兩換” 143、轉(zhuǎn)權(quán)退出模式 15（1）江蘇蘇州農(nóng)村宅基地退出方案 15（2）深圳退出方案 16（3）浙江溫州、義烏農(nóng)村宅基地退出方案 174、合作開發(fā)模式 18（1）都江堰“味江模式” 18（2）龍華模式 195、直接流轉(zhuǎn)模式 19（1）廣東模式 19（2）成都模式 206、模式的選擇 20四、宅基地變革未來式探討 211、區(qū)域差異分析 212、改革路徑與意義 23一、緣起-閑置與稀缺的矛盾中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度表現(xiàn)參差。一方面，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷制度改革已經(jīng)進(jìn)入成熟發(fā)展階段，城市建設(shè)用地隨城市發(fā)展更新不斷增值且日益稀缺，而另一方面，農(nóng)村房地產(chǎn)受制于土地制度仍然處于非市場化階段。隨著城市化進(jìn)程的逐步深入，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，依附于土地的農(nóng)村人口比例逐漸減少，空心村現(xiàn)象普遍，形成了城鎮(zhèn)建設(shè)用地稀缺與農(nóng)村土地閑置的矛盾，癥結(jié)在于人口的流動(dòng)與土地難以流轉(zhuǎn)的矛盾，這也直接導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間，承包經(jīng)營權(quán)及宅基地使用權(quán)私自流轉(zhuǎn)相當(dāng)普遍。正因如此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也成為近期備受關(guān)注的政策議題。從2023年5月深圳土地改革方案出臺(tái)，至今年1月國土部明確表示穩(wěn)步推進(jìn)集體產(chǎn)權(quán)制度改革，均旨在達(dá)成農(nóng)村土地集約利用。而實(shí)際上針對于經(jīng)營權(quán)，成熟的流轉(zhuǎn)方式已經(jīng)在南海、東莞、浙江等地形成范本，主要將承包經(jīng)營權(quán)獲打包轉(zhuǎn)讓給更有效率的其他運(yùn)營商運(yùn)營，或者以物業(yè)投資租賃方式出租集體土地，農(nóng)民以股東身份獲得收益。對于土地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)性流轉(zhuǎn)則仍在探索中。我們認(rèn)為，從宅基地流轉(zhuǎn)角度出發(fā)研究對于土地矛盾問題更有意義，由于在十八億畝的耕地紅線下，從農(nóng)用地流轉(zhuǎn)探討對于建設(shè)用地稀缺問題的解決路徑顯得綿薄，而宅基地本身即建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)的意義更為深遠(yuǎn)。同時(shí)，從利用效率角度，宅基地與城市建筑用地在人均面積以及容積率角度相差懸殊，流轉(zhuǎn)將更易于土地優(yōu)化配置。在城市邊界持續(xù)擴(kuò)張的今天，宅基地業(yè)已或即將進(jìn)入城市設(shè)計(jì)空間，是為本文緣起。二、宅基地之困-土地制度演進(jìn)的產(chǎn)物宅基地指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、輔助用房(廚房、倉庫、廁所)、庭院、沼氣池、禽畜舍、柴草堆放等?；谀壳跋嚓P(guān)法規(guī)，宅基地的所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。然而宅基地產(chǎn)權(quán)屬性在歷史上曾經(jīng)有過較大的變化。從農(nóng)村土地制度歷史沿革來看，由建國初期土地私有制演變?yōu)榧w所有制，轉(zhuǎn)折點(diǎn)始于社會(huì)主義改造，在這一階段，農(nóng)民所有的土地及其他生產(chǎn)資料均以入社的形式逐步演變成集體所有，然宅基地因“可不入社”的規(guī)定仍然保留私有屬性，直至1962年才進(jìn)入所有權(quán)與使用權(quán)分離階段。從土地制度的演進(jìn)來看，對于宅基地的定位由最初的私有制至最終以憲法形式確認(rèn)為集體所有制，跨越三十載——在1954年社會(huì)主義改造時(shí)期，宅基地并未隨大多數(shù)土地收編為集體所有，政策曖昧期宅基地規(guī)模明顯增長。兩權(quán)分離政策明確后，針對性法規(guī)主要集中于使用權(quán)規(guī)范方面，用以區(qū)分和管理非市場化的宅基地，與市場化建筑用地。由此，也使得宅基地呈現(xiàn)其最突出的特點(diǎn)，即產(chǎn)權(quán)有限性。1、產(chǎn)權(quán)有限性農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)是包括宅基地的所有、占有、使用、收益和處置的一組權(quán)利束，其內(nèi)容包括農(nóng)民集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)歸依法取得的農(nóng)民所有，是所有與使用權(quán)相分離的、一戶一宅的農(nóng)村宅基地使用制度，產(chǎn)權(quán)分屬不同主體是其最大的特征，同時(shí)，宅基地產(chǎn)權(quán)的這兩種形式也都存在明顯局限性。所有權(quán)方面，農(nóng)民集體土地所有權(quán)并沒有得到很好的界定和保護(hù)，這種集體所有更多地體現(xiàn)為名義上的所有，具體表現(xiàn)在：一是在實(shí)際所有（控制）上權(quán)屬不清，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織形式多樣，有組、有村、有鄉(xiāng)、有鎮(zhèn)，組、村屬于村民自治的集體經(jīng)濟(jì)組織，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)則是一級政府，這給所有權(quán)的界定和保護(hù)帶來了相當(dāng)大的法律難度；二是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)得不到很好的保護(hù)，雖然土地管理法第十二條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)，但事實(shí)上，遷村并點(diǎn)以及發(fā)生其它行政區(qū)劃調(diào)整時(shí)，這種宅基地的集體所有權(quán)往往得不到很好的保護(hù)；三是土地所有權(quán)認(rèn)定上缺乏標(biāo)準(zhǔn)，土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)，這實(shí)際上是把確權(quán)的權(quán)力交給了縣級政府，這使得土地所有權(quán)的認(rèn)定往往是一種博弈后權(quán)衡的結(jié)果；四是農(nóng)村宅基地一旦確定為農(nóng)民所有，就成為一種終生契約，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織對宅基地的處置權(quán)就無法有效行使。在使用權(quán)方面，宅基地使用權(quán)被定義為用益物權(quán)，即非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利。然而實(shí)際上，農(nóng)民在占有、使用、收益等方面，同樣有面臨各種限制。產(chǎn)權(quán)有限性意味著土地價(jià)值難以體現(xiàn)，在土地資源日益稀缺的當(dāng)下是一大障礙。2、宅基地規(guī)模正因?yàn)檎呓?jīng)歷變遷，同時(shí)產(chǎn)權(quán)具有限性，目前全國范圍內(nèi)的宅基地規(guī)模較大，同時(shí)利用率較低。由于缺乏對農(nóng)村宅基地總量的直接統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們通過農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和農(nóng)村居民點(diǎn)中農(nóng)村宅基地用地比例大體推算農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量。全國農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積從1996年的1645.73萬公頃增加到2023車1657.47萬公頃。根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，以宅基地面積占居民點(diǎn)用地面積55%計(jì)算，得到全國宅基地面積和農(nóng)村人均宅基地面積分別從1996年的905.15萬公頃增長到2023年的911.61萬公頃。由于近期缺乏公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們在2023年數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)近年城市征用土地面積測算，預(yù)計(jì)2023年底全國宅基地面積在850萬公頃左右，全國戶均面積約400平米。分區(qū)來看，規(guī)模最大的省份在河南、山東、四川、安徽等地，中部地區(qū)整體規(guī)模都較大。而以利用率角度來看，新疆、內(nèi)蒙古及黑龍江戶均面積最大，同時(shí)容積率最低，宅基地利用率最低。而利用率較低的區(qū)域，分布于北方的密度更高。三、流轉(zhuǎn)形式探索由于現(xiàn)行制度，宅基地的流轉(zhuǎn)較為困難，而隨城市化的持續(xù)深化，農(nóng)村人口相對減少，對于宅基地的吸納能力也逐步削弱，宅基地閑置與城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊缺成為越來越顯著的矛盾，這也是各地紛紛探索宅基地流轉(zhuǎn)的動(dòng)力。1、地票交易模式2023年12月，在中央有關(guān)部委支持下，重慶開始試行農(nóng)村宅基地使用權(quán)地票交易，即通過宅基地置換建設(shè)用地指標(biāo)方式，在農(nóng)村空置等低效率使用的宅基地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地之間搭建供需平臺(tái)。重慶市農(nóng)村宅基地使用權(quán)地票交易的基本過程為：農(nóng)民讓渡宅基地使用權(quán)，將宅基地復(fù)墾為耕地并經(jīng)驗(yàn)收合格后，產(chǎn)生等面積的建設(shè)用地指標(biāo)；不同復(fù)墾項(xiàng)目產(chǎn)生的指標(biāo)，在交易所被打包組合成地票，政府制定地票基準(zhǔn)交易價(jià)格，進(jìn)行公開交易；開發(fā)者通過競標(biāo)購入地票，選擇符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃的相應(yīng)耕地，擬做自身建設(shè)項(xiàng)目；政府運(yùn)用其征地權(quán)，將開發(fā)者所選耕地征轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地；對該建設(shè)用地實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)落地；該開發(fā)者如果在指標(biāo)落地時(shí)競標(biāo)失敗，則地票按原價(jià)轉(zhuǎn)給竟標(biāo)成功者；地票沖抵新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。”需要指出的是，為了實(shí)現(xiàn)宅基地的生存保障功能，根據(jù)2023年12月1日實(shí)施的《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》規(guī)定，地票交易應(yīng)適用于“擁有其他穩(wěn)定住所、穩(wěn)定生活來源”的農(nóng)民家庭?！暗仄苯灰住币詮?fù)墾形成建設(shè)指標(biāo)的方式，將宅基地轉(zhuǎn)化為一種權(quán)證進(jìn)入市場，達(dá)到了擴(kuò)充建設(shè)土地的目的。由于地票競得者有權(quán)選擇征用土地，這一方式將實(shí)現(xiàn)指標(biāo)在發(fā)達(dá)城市地區(qū)與落后農(nóng)村地區(qū)的流轉(zhuǎn)，因此地票模式將實(shí)現(xiàn)三個(gè)目的：保護(hù)耕地資源、土地資源集約化以及城市反哺農(nóng)村。自2023年地票制度形成，近年交易規(guī)模逐年提升，2023年交易規(guī)模逾3500萬平，交易額達(dá)128億，均價(jià)同樣持續(xù)上升，2023年均價(jià)達(dá)366元/平米。但是地票制度的不足在于地票使用階段程序繁復(fù)，開發(fā)商雖具有一定選擇權(quán)，同時(shí)需要當(dāng)?shù)卣闹С?，地票落地較有難度。2、置換模式所謂“宅基地置換”就是指通過對郊區(qū)農(nóng)村宅基地置換及科學(xué)合理的規(guī)劃，將區(qū)域內(nèi)原有散落的農(nóng)宅全部拆除，集中建設(shè)新型住宅小區(qū)，農(nóng)民通過貨幣置換、異地住房置換、異地宅基地置換等方式購置，從而達(dá)到變傳統(tǒng)的自由分散村落為現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃小區(qū)、改善農(nóng)民的居住環(huán)境及實(shí)現(xiàn)二地集中、節(jié)約土地資源的目的。（1）上海宅基地置換2023年，上海巿政府在郊區(qū)劃定15個(gè)村進(jìn)行宅基地置換試點(diǎn)，并出臺(tái)“兩個(gè)意見”（即《關(guān)于加強(qiáng)本巿郊區(qū)宅基地置換試點(diǎn)土地管理工作的若干意見》和《關(guān)于加強(qiáng)土地管理，促進(jìn)本巿郊區(qū)宅基地置換試點(diǎn)的操作意見》）指導(dǎo)和加強(qiáng)農(nóng)村宅基地置換工作。上海巿宅基地置換試點(diǎn)的特點(diǎn)為“零基價(jià)置換、零土地批租”。即對于集體經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的農(nóng)村，農(nóng)民以其宅基地及房屋置換新建住房的，以建筑面積1：1入住新建住房。對于集體經(jīng)濟(jì)較弱的農(nóng)村，根據(jù)農(nóng)民原宅基地上房屋的評估價(jià)格，實(shí)行貨幣補(bǔ)差（凡愿意放棄宅基地的，可按地上建筑物評估價(jià)加上宅基地地基價(jià)給予補(bǔ)償，宅基地不足180平方米的，以180平方米來補(bǔ)償）。這種模式是目前政府所提倡的、上海郊區(qū)未來農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的主流模式。（2）天津巿宅基地?fù)Q房天津巿從2023年下半年開始積極探索“以宅基地?fù)Q房”建設(shè)新型小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的路子，并展開了試點(diǎn)工作。其大致流程可以簡述如下：區(qū)（縣）政府編制總體規(guī)劃，報(bào)巿政府審批；組建小城鎮(zhèn)投融資機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)小城鎮(zhèn)建設(shè)；巿國土管理部門下達(dá)土地掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)；農(nóng)民提出宅基地?fù)Q房申請，與村委會(huì)簽訂換房協(xié)議；村委會(huì)與鎮(zhèn)政府簽訂換房協(xié)議；鎮(zhèn)政府與小城鎮(zhèn)投融資機(jī)構(gòu)簽訂總體換房協(xié)議；投融資機(jī)構(gòu)投資建設(shè)小城鎮(zhèn)；小城鎮(zhèn)農(nóng)民住宅建成后，由村委會(huì)按照由全體村民同意并通過的分房辦法統(tǒng)一分配；農(nóng)民按照分配住宅進(jìn)行搬遷；搬遷后按照土地掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)數(shù)量對原宅基地進(jìn)行土地復(fù)墾和土地整理，多余的村莊土地面積即為實(shí)施“宅基地?fù)Q房”節(jié)約出的建設(shè)用地，一部分整理后進(jìn)入土地巿場拍賣，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口，另一部分作為儲(chǔ)備用地以供今后發(fā)展之用。（3）浙江嘉興“兩分兩換”浙江嘉興在宅基地流轉(zhuǎn)方面也進(jìn)行了大膽探索，實(shí)行“兩分兩換”方案，其中“兩分”即“宅基地和承包地分開，搬迀和二地流轉(zhuǎn)分開”，兩換即“宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)”，“土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會(huì)保障”。2023年，嘉興成為浙江省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)，率先改革戶口制度，取消農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口分類管理模式，城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”；同時(shí)在南湖區(qū)、平湖市等地實(shí)施“兩分兩換”工程試點(diǎn)，推動(dòng)農(nóng)戶向城鎮(zhèn)集聚和土地承包經(jīng)營權(quán)成片流轉(zhuǎn)。嘉興巿?jiān)谡刂脫Q城鎮(zhèn)房產(chǎn)上的具體做法各鎮(zhèn)因?qū)嶋H情況不同而各有差異，置換方式大致可分為置換城鎮(zhèn)住房、置換產(chǎn)業(yè)用房和貨幣補(bǔ)償?shù)热N方式，農(nóng)戶可自主選擇單一或不同組合的安置模式。從實(shí)際效果來看，浙江嘉興“兩分兩換”試點(diǎn)使農(nóng)民離開宅基地和承包田而成為城鎮(zhèn)居民，極大地促進(jìn)了農(nóng)村土地的整理和流轉(zhuǎn)。因此，浙江省決定將全省推行農(nóng)村集體土地入市，推廣“嘉興模式”。3、轉(zhuǎn)權(quán)退出模式現(xiàn)行宅基地管理制度一方面限制了農(nóng)村宅基地向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員流轉(zhuǎn)，另一方面宅基地的退出機(jī)制嚴(yán)重缺失，無法適應(yīng)當(dāng)前快速城巿化、農(nóng)村人口大規(guī)模向城鎮(zhèn)遷移及要求土地高效集約利用的新形勢。（1）江蘇蘇州農(nóng)村宅基地退出方案2023年4月30日蘇州市政府頒布《蘇州市宅基地管理暫行辦法》，其中對農(nóng)村宅基地退出方面做了明確規(guī)定：進(jìn)城農(nóng)民的住宅符合規(guī)劃的也可以將宅基地征為國有，由宅基地使用權(quán)人補(bǔ)辦出讓手續(xù)并按土地評估價(jià)的40%向政府補(bǔ)繳土地出讓金后入市交易?！睋Q言之，在城市規(guī)劃已確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地經(jīng)政府征為國有土地后，其上農(nóng)村住宅便可納入城市房產(chǎn)管理，同時(shí)農(nóng)民只需補(bǔ)交相應(yīng)土地出讓金，就可以將住宅在房產(chǎn)巿場中直接交易。（2）深圳退出方案深圳作為國內(nèi)首個(gè)土地全部國有化的城市，2023年展開新一輪土改。此次方案在集體土地確權(quán)及流轉(zhuǎn)方面均嘗試重大突破。改革重點(diǎn)為完善國有土地制度，彌補(bǔ)土地征收過程中存在的問題，包括指“土地確權(quán)及違建處理問題”、土地轉(zhuǎn)性、市場建設(shè)等。改革突出三點(diǎn)，一是以明晰土地產(chǎn)權(quán)為核心，健全土地權(quán)利體系；二是以市場化為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)土地要素的自由流轉(zhuǎn)；三是以城市發(fā)展為目標(biāo)，創(chuàng)新土地利益的共享機(jī)制。確權(quán)作為改革工作的第一步最具挑戰(zhàn)。由于在國有化過程中，原本因收歸國有的390平方公里建設(shè)用地仍被原村民所占用，隨著深圳城市更新的不斷深化，土地資源溢價(jià)提升，確權(quán)難度逐步加大。2023年深圳發(fā)布的《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》中規(guī)定，原村民在100平方米宅基地上建的建筑面積為480平方米的房子，以及利用100平方米工商用地建的房子，有望在補(bǔ)交部分地價(jià)后，獲發(fā)房地產(chǎn)證。除此之外，則可能被拆除或沒收?！疤幚頉Q定”指出，對于非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國有土地，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，又存在嚴(yán)重安全隱患的，予以拆除；不違反城市規(guī)劃，或者違反城市規(guī)劃但可以采取改正措施加以利用的，予以沒收。2023年土改方案中提出將出臺(tái)上述處理決定配套文件，推進(jìn)確權(quán)執(zhí)行。（3）浙江溫州、義烏農(nóng)村宅基地退出方案浙江溫州對農(nóng)村宅基地退出方面的規(guī)定是：城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，其宅基地先由市、縣政府統(tǒng)一征為國有，然后參照國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法辦理出讓手續(xù)；城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，如轉(zhuǎn)讓雙方均為農(nóng)業(yè)戶口且戶籍同屬一個(gè)縣（市、區(qū)），且受讓方在該縣（巿、區(qū)）無宅基地，允許轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓雙方不符合上述條件的，依照城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓程序辦理。轉(zhuǎn)讓方出讓宅基地使用權(quán)后不得再申請宅基地建房。浙江金華義烏則將農(nóng)村宅基地分為城區(qū)型農(nóng)村宅基地和城郊型農(nóng)村宅基地兩類。對城區(qū)型農(nóng)村宅基地，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以流轉(zhuǎn)，無流轉(zhuǎn)對象、流轉(zhuǎn)條件、流轉(zhuǎn)方式等的限制：對城郊型農(nóng)村宅基地，其上未建房屋的，只要權(quán)屬合法并取得產(chǎn)權(quán)證即可流轉(zhuǎn)，其上建有房屋的，只有經(jīng)過登記的宅基地才可流轉(zhuǎn)。對于具體的流轉(zhuǎn)管理，采取將流轉(zhuǎn)的集體土地先依法征為國有，按國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的程序和方法辦理。4、合作開發(fā)模式（1）都江堰“味江模式”2023年汶川地震災(zāi)后，災(zāi)區(qū)政府積極探索以“宅基地聯(lián)合建房”的方式，鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資金參與災(zāi)后重建，推動(dòng)災(zāi)區(qū)和諧發(fā)展。其中比較典型的是都江堰巿的“味江模式”。都江堰巿引資北京昊海立德公司參與青城山鎮(zhèn)味江村12組的災(zāi)后恢復(fù)重建。在全組16戶農(nóng)戶同意的前提下，該公司整體開發(fā)2319畝宅基地，除為每位村民提供40平方米住房和相應(yīng)的公共服務(wù)配套設(shè)施外，節(jié)余出20畝宅基地用于開發(fā)旅游項(xiàng)目；另外租賃300畝的耕地和林地作為項(xiàng)目實(shí)施地，按每年每畝400公斤大米和200元租金，直接交付給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶；項(xiàng)目合作期限為70年。在宅基地產(chǎn)權(quán)方面，根據(jù)成都巿《關(guān)于重災(zāi)區(qū)災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項(xiàng)的通知》和《都江堰巿人民政府關(guān)于加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的實(shí)施意見》的規(guī)定，受災(zāi)農(nóng)戶與聯(lián)建方共同向市（縣）國土資源局提出土地登記申請，由市（縣）國土資源局對受災(zāi)農(nóng)戶的原宅基地使用證進(jìn)行變更，為受災(zāi)農(nóng)戶自住用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，取得方式為“劃撥”，土地用途為“住宅”；為聯(lián)建方使用的剩余集體建設(shè)用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，取得方式為“出讓”，土地用途為“非住宅”，土地使用年限參照國有建設(shè)用地出讓年限或自行協(xié)商確定，聯(lián)建方可以取得相應(yīng)房屋及其宅基地的產(chǎn)權(quán)，并可流通、買賣，但是宅基地所有權(quán)仍然歸屬于農(nóng)村集體所有。實(shí)踐中，已有聯(lián)建戶領(lǐng)到了《房屋所有權(quán)》和《集體土地使用權(quán)》，并可流通、買賣。（2）龍華模式2023年，龍華村開始推進(jìn)農(nóng)村宅基地置換，具體做法是：政府先對農(nóng)村宅基地的集體土地所有權(quán)、使用權(quán)和房屋所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)頒證，然后統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)民新居——龍華社區(qū)，農(nóng)民以整理出的部分宅基地置換新建公寓和商鋪，其土地性質(zhì)為集體所有，在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間可以交易。此外，成立龍華農(nóng)民股份合作社，農(nóng)民以其剩余宅基地、自留地、集體非耕地的使用權(quán)入股。合作社下設(shè)成都龍華股份，對龍華社區(qū)集體資產(chǎn)進(jìn)行置業(yè)、投資、建筑、物管、園林景觀和廣告經(jīng)營，年底進(jìn)行股份分紅。此外，龍華村還打破行政區(qū)劃，結(jié)對整合地處龍泉山深處的大蘭村，兩村共同組建龍華股份公司。大蘭村民在自愿流轉(zhuǎn)宅基地權(quán)益的前提下，申請加入股份公司，搬遷入住龍華社區(qū)，與龍華村民享有同等權(quán)益。大蘭村舊房由公司統(tǒng)一拆除、統(tǒng)一復(fù)墾，并進(jìn)行生態(tài)休閑旅游項(xiàng)目開發(fā)。5、直接流轉(zhuǎn)模式（1）廣東模式早在2023年，廣州市就曾提出通過補(bǔ)交地價(jià)，使宅基地使用權(quán)和房屋進(jìn)入巿場進(jìn)行交易的方案，但因具體操作問題，未能正式實(shí)施。2023年10月廣東省政府頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則納入土地交易巿場。2023年2月廣東省囯土資源廳草擬了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，并上報(bào)省政府審批。根據(jù)《通知》內(nèi)容，在堅(jiān)持“一戶一宅”原則的前提下，農(nóng)民合法的農(nóng)村宅基地將被允許上市流轉(zhuǎn)，以使農(nóng)民分享宅基地使用權(quán)出租、出賣、出讓獲得的利益。（2）成都模式成都巿?jiān)谵r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易方面積極探索，率先成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所為林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目投融資提供服務(wù)。根據(jù)“地隨房走”原則，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場交易，宅基地使用權(quán)勢必隨之流轉(zhuǎn)。2023年8月成都市出臺(tái)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定：農(nóng)村宅基地在嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定下，宅基地使用權(quán)由區(qū)（市）縣人民政府登記造冊，并在核發(fā)集體建設(shè)用地使用證或宅基地使用證的前提下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。并規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請新的宅基地。6、模式的選擇縱觀以上五種主要流轉(zhuǎn)方式，盡管廣東省在宅基地直接流轉(zhuǎn)方面積極探索，但目前仍然未成規(guī)?！蚱湫铔_破的政策樊籬仍較深厚。而其他不管是地票模式、置換模式還是轉(zhuǎn)權(quán)退出模式，均需國家征收土地的環(huán)節(jié)從而使得宅基地市場化。在具體方式選擇上來看，地票模式因其在城鄉(xiāng)建設(shè)指標(biāo)流轉(zhuǎn)方面更具靈活性，對于仍處于中心城區(qū)人口集聚期的區(qū)域而言更具借鑒意義；置換模式以及轉(zhuǎn)權(quán)退出模式往往與城市化率快速增長、城市邊界迅速擴(kuò)張并行出現(xiàn)，宅基地流轉(zhuǎn)作為農(nóng)民轉(zhuǎn)市民的輔助政策；合作開發(fā)模式未對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更，而是以類似股份制的方式集結(jié)零散宅基地用以物業(yè)出租，這對于包括工業(yè)等產(chǎn)業(yè)線豐富的城市將能夠形成有效供給，同時(shí)讓農(nóng)民分享土地增值收益。四、宅基地變革未來式探討1、區(qū)域差異分析對于未來宅基地制度的變革動(dòng)力，我們認(rèn)為主要來自城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展過程中，城市建設(shè)用地相對緊缺程度的加深，一方面農(nóng)民比例的下降促進(jìn)對于宅基地變革，另一方面由此導(dǎo)致的地價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)地方政府實(shí)施集約化配置措施。為考量區(qū)域之間的改革動(dòng)力差異，我們從人均宅基地與人均居住面積、地方土地財(cái)政依賴程度以及城市城鎮(zhèn)化率三個(gè)維度進(jìn)行縱向比較。人均宅基地與人均居住面積的比例反映城市用地相對稀缺程度，因此比例越高意味著宅基地實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)越有價(jià)值；地方土地財(cái)政依賴程度通過土地購置費(fèi)占地方財(cái)政收入比例，這一方面能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平，同時(shí)也能衡量由地方財(cái)政角度體現(xiàn)的政府改革驅(qū)動(dòng)力；城鎮(zhèn)化率水平體現(xiàn)城市的發(fā)展階段，對于城鎮(zhèn)化完成程度保持上行趨勢的城市，宅基地制度的加速完善將更利于城市的更新擴(kuò)容。從以上三個(gè)方面，我們認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)制度的完善，如下幾個(gè)省份受益程度會(huì)更為顯著，包括安徽、海南、湖北、黑龍江、遼寧、吉林等區(qū)域。2、改革路徑與意義宅基地流轉(zhuǎn)制度的完善一方面能夠沖破二元土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化城鄉(xiāng)間土地資源配置，同時(shí)對于已經(jīng)不再依賴土地作為收入來源的農(nóng)民而言，能夠通過宅基地流轉(zhuǎn)，共享城市化進(jìn)程中土地增值帶來的收益。盡管各地在流轉(zhuǎn)方面做出各種政策嘗試，但有許多嘗試并未成規(guī)模，甚至于被叫停，如成都地票模式，因在地票落地環(huán)節(jié)可不持票競拍的制度，以及地票收入傳導(dǎo)至農(nóng)民收益的不完善而在2023年即被叫停；廣東嘗試直接流轉(zhuǎn)政策也一直處于擱置狀態(tài)，從目前局勢來看，宅基地制度改革的最大阻力仍然缺乏是政策方面的引導(dǎo)——缺乏在土地確權(quán)、征地標(biāo)準(zhǔn)以及流轉(zhuǎn)制度方面的全國性法規(guī)。12年底，國土部屢屢表態(tài)在集體土地制度有所準(zhǔn)備，這將為未來土改指明道路。

2023年電梯行業(yè)分析報(bào)告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、電梯行業(yè)的屬性 41、全球主要電梯公司的市值與估值水平 42、電梯行業(yè)的安全感品牌屬性——利潤率的穩(wěn)定性 6二、中國電梯企業(yè)未來十年的重大機(jī)遇和挑戰(zhàn) 91、中外電梯市場集中度的差異以及對盈利能力的影響 102、電梯行業(yè)目前“中國特色”隱含的巨大長期風(fēng)險(xiǎn) 113、集中度提升與廠家維保的實(shí)現(xiàn)路徑與催化劑 13（1）政府出臺(tái)廠家認(rèn)證更新和維保政策 14（2）政府推行強(qiáng)制保險(xiǎn) 14（3）電梯老化 14（4）房價(jià)上升導(dǎo)致品牌電梯對于地產(chǎn)商的成本影響縮小 15三、電梯公司在中國市場的競爭戰(zhàn)略與投資機(jī)會(huì) 151、日系電梯在中國領(lǐng)先歐美品牌的原因初探 15（1）文化差異——職業(yè)經(jīng)理人制度的利弊 15①體現(xiàn)在合資對象的選擇 16②體現(xiàn)在生產(chǎn)和銷售方面 16（2）對中國市場的戰(zhàn)略重視度——日系別無選擇 172、民營品牌與合資品牌的定位差異、風(fēng)險(xiǎn)和估值 18（1）民營企業(yè)的優(yōu)勢 18①股權(quán)結(jié)構(gòu) 18②營銷手段靈活 18③區(qū)域性優(yōu)勢 18（2）民營企業(yè)需要面對的困難 19①技術(shù)積累 19②安全風(fēng)險(xiǎn) 19③品牌定位與安全 19④保有量與售后服務(wù) 19四、投資策略 201、中國電梯行業(yè)：長期有價(jià)值，投資正當(dāng)時(shí) 202、選股邏輯：三個(gè)條件，兩種風(fēng)格 21一、電梯行業(yè)的屬性研究海外電梯公司的估值，目的是研究其估值背后的盈利能力，以及盈利能力背后的行業(yè)規(guī)律與屬性。1、全球主要電梯公司的市值與估值水平電梯是地產(chǎn)基建的派生需求，中國電梯市場第一品牌是上海三菱，其母公司上海機(jī)電過去一年的PE在10倍附近。估值隱含的假設(shè)是，電梯行業(yè)屬夕陽行業(yè)。如果電梯行業(yè)在中國是夕陽行業(yè)，那么在保有量較高的歐美，電梯行業(yè)應(yīng)該接近深夜。根據(jù)全球最大的電梯公司OTIS預(yù)測，2020-2021年幾乎所有的新機(jī)銷量來自于金磚四國，也意味著歐美市場的保有量已經(jīng)接近飽和。全球市場份額來看，奧的斯、迅達(dá)和通力是最大的三家電梯公司，合計(jì)市場份額接近45%。我們很驚訝地發(fā)現(xiàn)，三家公司的市值合計(jì)接近人民幣3600億元。我們也一度懷疑，是否歐美電梯公司在金磚四國的市場份額很高，貢獻(xiàn)了主要的利潤和估值。但是：1、占全球新機(jī)2/3份額的中國，領(lǐng)先的獨(dú)立品牌是三菱和日立；2、從主要?dú)W美電梯公司2022年?duì)I收的地域分布來看，亞太區(qū)域只貢獻(xiàn)1/4至1/3的收入，但卻足以支撐其千億市值。市盈率往往與行業(yè)長期成長空間掛鉤，而歐美電梯企業(yè)市盈率普遍高于國內(nèi)企業(yè)，而市凈率超出更多。換言之，歐美三大電梯公司市值超過3600億元，但是他們主要收入來自于比中國更“夕陽”的歐美市場。盡管這三大電梯公司在占全球2/3新機(jī)市場的中國并未取得領(lǐng)先地位，但是資本市場仍然給予了15~23倍的市盈率。2、電梯行業(yè)的安全感品牌屬性——利潤率的穩(wěn)定性聯(lián)合技術(shù)UTC是位列美國道瓊斯30家成份股的多元化制造企業(yè)，旗下子公司包括開利空調(diào)、漢勝宇航、奧的斯電梯、P&W飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、西科斯基直升機(jī)公司、聯(lián)合技術(shù)消防安防公司和聯(lián)合技術(shù)動(dòng)力公司(燃料電池)。如果按照A股流行的邏輯，無疑聯(lián)合技術(shù)的軍工、發(fā)動(dòng)機(jī)、通用航空、燃料電池和安防都是高壁壘且性感的業(yè)務(wù)，只有電梯是大家心目中既缺乏壁壘又夕陽的板塊。有趣的是，聯(lián)合技術(shù)五大業(yè)務(wù)板塊中，電梯卻成為營業(yè)利潤率最高的板塊。為什么看似技術(shù)壁壘遠(yuǎn)低于其他業(yè)務(wù)的電梯板塊，反而定價(jià)能力最強(qiáng)？只有少數(shù)產(chǎn)品客戶在購買時(shí)，會(huì)把安全作為購買的前提要素——例如食品、藥品等。用巴菲特的話來講，消費(fèi)者對于放進(jìn)嘴里的東西特別慎重。如果客戶關(guān)注安全感，價(jià)格不再成為品牌選擇的最重要因素，品牌廠商可以通過定價(jià)獲得超額收益。機(jī)械行業(yè)里，“安全感”成為購買關(guān)鍵要素的產(chǎn)品不多，主要是民航飛機(jī)和電梯。盡管民航業(yè)在大部分國家是資本殺手，但波音和空客壟斷了全球民航客機(jī)的制造。我們認(rèn)為安全感商品對行業(yè)屬性的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：定價(jià)能力提升；行業(yè)集中度提升。如果客戶重視安全感且無法通過直觀感受判斷產(chǎn)品的安全程度，往往可以推動(dòng)品牌集中度的提升。但與食品不同，涉及安全感的電梯，由于購買者地產(chǎn)商與使用者購房人的分離，有品牌的電梯廠商定價(jià)能力和毛利率往往不如食品，但是仍然可以維持在較為合理的水平。盡管我們通過邏輯分析，可以得到電梯行業(yè)集中度高和利潤穩(wěn)定的判斷，但是從實(shí)證角度觀察中國電梯市場，尚未表現(xiàn)出海外市場的普遍規(guī)律。中國電梯行業(yè)將走向某些行業(yè)“劣幣驅(qū)逐良幣”的悲哀結(jié)局，還是走向符合產(chǎn)品自身屬性和成熟國家普遍規(guī)律？我們傾向于樂觀，原因?qū)⒃诤竺嬲归_討論。電梯行業(yè)的“產(chǎn)品+服務(wù)”屬性——收入結(jié)構(gòu)的生命周期電梯與手機(jī)、自行車甚至挖掘機(jī)等其他制造業(yè)產(chǎn)品不同之處在于：消費(fèi)者期望電梯的安全使用壽命與房屋的壽命（70年）接近；電梯故障會(huì)影響人身安全，起碼造成巨大恐慌。因此，盡管大多數(shù)機(jī)械產(chǎn)品都有售后服務(wù)的概念，但是電梯的獨(dú)特性在于——電梯售后維護(hù)保養(yǎng)和更新業(yè)務(wù)的規(guī)模，可以與新機(jī)銷售媲美。海外四大電梯公司售后的維護(hù)保養(yǎng)和產(chǎn)品改造服務(wù)占收入的45-55%。歐美電梯公司的收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)了售前和售后的“產(chǎn)品+服務(wù)”特征，對于企業(yè)的盈利穩(wěn)定性和估值都提供了重要的支撐。以奧的斯為例，2022年歐洲營建支出比07年下滑了接近19%，但是奧的斯歐洲的服務(wù)收入仍比07年保持正增長。根據(jù)歐洲電梯協(xié)會(huì)的估計(jì)，歐洲電梯目前70%梯齡超過10年，45%梯齡超過20年。歐洲人口密度較美國高，電梯占全球存量接近50%。存量大且梯齡老，是電梯服務(wù)市場壯大的必要條件。必須指出，中國目前的現(xiàn)狀是大部分電梯由小型服務(wù)公司提供維保，電梯主機(jī)廠商及其經(jīng)銷商提供維保的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國外的同行。如果只有新機(jī)制造并且只專注于國內(nèi)市場，長期來看，中國機(jī)械行業(yè)大部分子行業(yè)都會(huì)隨著城鎮(zhèn)化速度放緩而見頂。如果能夠?qū)崿F(xiàn)“產(chǎn)品+服務(wù)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，企業(yè)的成長周期就會(huì)大大地延展——電梯行業(yè)具有天然的屬性，顯然符合這一條件。二、中國電梯企業(yè)未來十年的重大機(jī)遇和挑戰(zhàn)中國電梯格局未來十年，將繼續(xù)“劣幣驅(qū)逐良幣”，還是回歸全球電梯行業(yè)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)品牌的集中、價(jià)格的回升和品牌廠商提供維保服務(wù)的趨勢？我們相信，中國電梯行業(yè)的現(xiàn)狀給社會(huì)和居民帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著制度帶來的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，監(jiān)管層的認(rèn)識逐漸提高，電梯行業(yè)正處于變革的前夜。1、中外電梯市場集中度的差異以及對盈利能力的影響中國擁有電梯生產(chǎn)許可證的廠商接近500家，不過我們調(diào)研訪談的專家估計(jì)，剔除代工產(chǎn)生的重復(fù)統(tǒng)計(jì)等因素，估計(jì)實(shí)際品牌數(shù)約200家。表面上看，中國電梯新機(jī)市場的品牌集中度和全球差別并不顯著。全球市場前8大廠商的市場份額約75%，而中國前8大廠商的市場份額約65%。但考慮到全世界大部分非領(lǐng)先企業(yè)生產(chǎn)的電梯都是在中國生產(chǎn)，中國和發(fā)達(dá)國家相比，市場集中度差異很大。中小品牌對領(lǐng)先品牌的負(fù)面影響關(guān)鍵不在量，而在于價(jià)格。我們可以通過中國市場電梯新機(jī)銷量和金額的市場份額差異，以及營業(yè)利潤率和ROE觀察到這一現(xiàn)象。海外電梯利潤率普遍比國內(nèi)高，而凈資產(chǎn)收益率的差距更為顯著，我們分析的原因在于——由于維保業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)模式，隨著電梯企業(yè)維保業(yè)務(wù)收入占比的提高，電梯企業(yè)的ROE也會(huì)隨之提升。2、電梯行業(yè)目前“中國特色”隱含的巨大長期風(fēng)險(xiǎn)從全球經(jīng)驗(yàn)看，電梯行業(yè)集中度高，且售后服務(wù)主要由主流品牌廠商完成。而中國目前的情況與發(fā)達(dá)國家市場差異顯著。我們認(rèn)為“中國特色”已經(jīng)給消費(fèi)者和廠商造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)，未來幾年風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)逐步暴露。我們建議投資者看完我們的報(bào)告后，即使不認(rèn)同我們的投資邏輯，起碼在購房時(shí)切記關(guān)注電梯的品牌，因?yàn)樯婕澳图胰耸旰蟮娜松戆踩?。在典型的成熟市場歐洲，約45%的電梯超過十年，20%超過20年。目前中國接近15%的電梯梯齡超過10年，預(yù)計(jì)2016年接近25%，并且該比例將持續(xù)上升。誰知道200多個(gè)品牌10年甚至20年后剩下多少個(gè)？如果某家廠商消失，備件和維保怎么辦？太多的電梯品牌給購房者和我們整個(gè)社會(huì)帶來的長期風(fēng)險(xiǎn)在于：十年或二十年后難以購買備件。電梯并不是完全標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，因而不同品牌的備件互換性低。電梯型號每年都在更新，有些廠商十年后消失了，幸存者中的部分廠商可能無力維持十年前型號備件的生產(chǎn)，甚至圖紙已經(jīng)丟失。部分中小廠商無力建立和長期維持服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。如果說新機(jī)生產(chǎn)具有規(guī)模效應(yīng)，那么存量機(jī)器售后服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)可能更明顯。我們估計(jì)前十大品牌以外的廠商，平均年銷量只有1000多臺(tái)，而廠家要長期維系全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，必須要很大的保有量做支撐。目前中國大部分電梯由第三方電梯維護(hù)公司提供維保服務(wù)，但是我們認(rèn)為這一服務(wù)模式同樣隱含了巨大風(fēng)險(xiǎn)：第三方服務(wù)公司技術(shù)專注程度不夠。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，第三方服務(wù)公司往往同時(shí)維護(hù)多品牌電梯，不利于專業(yè)能力的積累和風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三方服務(wù)公司難以維持多品牌備件體系。第三方服務(wù)公司資質(zhì)良莠不齊，人員流動(dòng)性大，品質(zhì)難以保持和監(jiān)管。第三方服務(wù)公司規(guī)模小，承擔(dān)賠償能力弱。一旦出事故，往往迫使政府出于維穩(wěn)需要而出面解決。如果未來中國推行強(qiáng)制保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司自然會(huì)逐步對于品牌廠商維保和第三方維保進(jìn)行差異定價(jià)，削弱第三方服務(wù)公司目前的價(jià)格優(yōu)勢。3、集中度提升與廠家維保的實(shí)現(xiàn)路徑與催化劑如前所述，我們認(rèn)為中國電梯行業(yè)集中度較低導(dǎo)致了利潤率較低，繼而影響了資本市場的估值。中國空調(diào)行業(yè)07年之前四年與之后七年，年化內(nèi)銷增速恰好都是11%。但是07年之后市場集中度持續(xù)提升，格力電器的凈利潤率從06年的2.7%上升到13年的7.5%。我們認(rèn)為電梯行業(yè)的集中度提升以及OEM（廠家提供維保），道路漫長但是方向確定。由于涉及人身安全并且風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著梯齡而增大，電梯集中度提升的必要性和緊迫度比家電更甚。我們估計(jì)中國電梯行業(yè)變革的路徑和催化劑包括：（1）政府出臺(tái)廠家認(rèn)證更新和維保政策業(yè)內(nèi)有傳聞?wù)卺j釀未來只有廠家認(rèn)證的服務(wù)商才能提供更新和維保。從政府角度，可以降低其自身承擔(dān)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。但是目前的障礙是，中國維保市場的劣幣驅(qū)逐良幣，導(dǎo)致品牌廠商在維保服務(wù)市場份額極低，缺乏成熟的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。因此，盡管“廠家認(rèn)證維?！笨梢栽黾訌S商的收入，但是廠商出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，未必會(huì)積極推動(dòng)此事。政府和廠商各有考慮，而住戶作為沉默的大多數(shù)，又缺乏足夠的知識和行動(dòng)力。（2）政府推行強(qiáng)制保險(xiǎn)如果推行強(qiáng)制保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司出于自身利益，自然會(huì)對原廠維保、原廠認(rèn)證維保和無認(rèn)證第三方維保進(jìn)行差別化定價(jià)，從而提高原廠維保的價(jià)格競爭力。（3）電梯老化隨著多品牌電梯老化，重大事故經(jīng)過媒體傳播改變消費(fèi)者觀念，推動(dòng)政府立法；這是我們不愿意看到的路徑，但是風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。（4）房價(jià)上升導(dǎo)致品牌電梯對于地產(chǎn)商的成本影響縮小中國房地產(chǎn)市場的集中度低和拿地不規(guī)范，大量不考慮長期品牌的項(xiàng)目公司在市場上，也是電梯品牌集中度低的重要原因。不過我們注意到，大型地產(chǎn)公司早已高度重視電梯問題。例如中海地產(chǎn)與上海三菱，萬科與廣日電梯的合作。在中國，很多行業(yè)都出現(xiàn)了長期的劣幣驅(qū)逐良幣的過程。但是對于電梯這樣一個(gè)涉及人身安全的產(chǎn)品，我們還是傾向于判斷，未來十年可以象家電行業(yè)那樣實(shí)現(xiàn)集中，象海外那樣70%以上的電梯由廠商提供OEM維保和設(shè)備更新。從投資角度，這只是一種推測，需要觀察和跟蹤。三、電梯公司在中國市場的競爭戰(zhàn)略與投資機(jī)會(huì)1、日系電梯在中國領(lǐng)先歐美品牌的原因初探歐美四大品牌包括奧的斯、迅達(dá)、通力和蒂森克虜伯，這也是全球四大電梯企業(yè)。日系的三菱和日立的全球市場份額均低于歐美四大品牌。然而，三菱和日立卻成為中國市場的領(lǐng)導(dǎo)者。通過市場調(diào)研，我們初步認(rèn)為，是軟件而不是硬件，導(dǎo)致了兩個(gè)體系在中國市場的差異。（1）文化差異——職業(yè)經(jīng)理人制度的利弊我們訪談的數(shù)位電梯行業(yè)專家，均指出歐美品牌有著優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，但是往往又無法擺脫對職業(yè)經(jīng)理人的“短期業(yè)績壓力”。但是電梯的“安全感屬性”，導(dǎo)致短期業(yè)績與長期成長未必目標(biāo)一致。這種行為特征，①體現(xiàn)在合資對象的選擇歐美品牌不僅收購中國小品牌廠，還與不同的中方成立合資公司。這種廣泛收購與合資策略有利于快速形成產(chǎn)能，但未必有利于品質(zhì)管理和品牌定位；而三菱和日立在中國，均只選擇了一家合作對象，且不管是上海機(jī)電還是廣日集團(tuán)，均有軍工制造背景和多年的電梯研發(fā)制造經(jīng)驗(yàn)。②體現(xiàn)在生產(chǎn)和銷售方面歐美體系具有更進(jìn)取的文化，其優(yōu)勢更多地體現(xiàn)在營銷和管理方面。而日系重點(diǎn)在于研發(fā)和制造。以上海三菱為例，生產(chǎn)線工人收入長期高于同行，但是營銷體系收入反而低于同行。兩種體系各有利弊，但是需要強(qiáng)調(diào)，電梯是“安全感品牌”；中國電梯行業(yè)沒有格力空調(diào)那樣具有世界一流自主技術(shù)的企業(yè)。因此，電梯技術(shù)掌握在外方手里，所以客觀地講，中方的話語權(quán)都是有限的。但是對于電梯這種每年產(chǎn)量50萬臺(tái)的大宗機(jī)械行業(yè)，往往中國經(jīng)理人更有能力理解中國市場的成功要素。我們觀察到，上海三菱很早就消化了日方轉(zhuǎn)移的技術(shù)，并且通過變頻技術(shù)崛起。而廣州日立的董事長潘總則在退休后被日方以“電梯行業(yè)最高薪的高管”，返聘為日立電梯中國公司的總裁，這在日系企業(yè)里極為少見。即使在歐美系電梯企業(yè)中，我們也觀察到中方能力較強(qiáng)的西子奧的斯，在奧的斯中國四家企業(yè)中表現(xiàn)最突出。（2）對中國市場的戰(zhàn)略重視度——日系別無選擇沒有一家跨國電梯企業(yè)會(huì)輕視中國市場，但是日系只有全力押注中國市場，才有生機(jī)和發(fā)展。由于電氣技術(shù)的深厚積累，日本電梯企業(yè)的技術(shù)能力在80年代已經(jīng)躋身全球一流。但是日系電梯企業(yè)錯(cuò)過了歐美城鎮(zhèn)化的高峰，由于在歐美保有量太低，無法在營銷和售后網(wǎng)絡(luò)方面，在歐美與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)競爭。因此，中國成為日系企業(yè)唯一可以押注的大市場。其中日立對中國的技術(shù)轉(zhuǎn)移決心較大，日立研發(fā)中心轉(zhuǎn)移到了廣州，數(shù)十名日本工程師舉家搬遷。但是對于歐美企業(yè)，客戶忠誠度極高和利潤率高的維保更新市場，已經(jīng)足以支持他們可觀的利潤。投資者只要閱讀四大歐美電梯廠商的年報(bào)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)只有通力電梯每年會(huì)對中國市場提供專門的分析報(bào)告。而通力恰恰是過去五年在中國成長最快的歐美電梯企業(yè)。由此可見，戰(zhàn)略上的重視和押注非常重