物業(yè)管理實(shí)務(wù)教程課件

2023/8/151物業(yè)管理實(shí)務(wù)2023/7/311物業(yè)管理實(shí)務(wù)2023/8/152主要內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)化物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)物業(yè)管理的前期介入和接管驗(yàn)收用戶(hù)入伙、裝修管理與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理房屋維修管理房屋設(shè)備管理物業(yè)的環(huán)境管理物業(yè)的安全管理物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)與管理物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)2023/7/312主要內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)化房屋設(shè)備管理2023/8/153參考書(shū)目王青蘭，齊堅(jiān)主編，物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)，北京，高等教育出版社，1998趙紹鴻主編，物業(yè)管理實(shí)務(wù)，北京，中國(guó)林業(yè)出版社，2002.1宋建陽(yáng)編著，物業(yè)管理概論，廣東，華南理工大學(xué)出版社，2004年3月譚善勇，郭立主編，物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)，北京，機(jī)械工業(yè)出版社，2005.3陳友銘主編，物業(yè)管理，北京，高等教育出版社，2003.7王在庚白麗華主編，物業(yè)管理學(xué)，北京，中國(guó)建材工業(yè)出版社，2002.72023/7/313參考書(shū)目王青蘭，齊堅(jiān)主編，物業(yè)管理2023/8/154第一章物業(yè)管理企業(yè)化一、物業(yè)管理必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)化管理二、物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理三、物業(yè)管理企業(yè)的形象2023/7/314第一章物業(yè)管理企業(yè)化一、物業(yè)管理必須2023/8/1551、企業(yè)

——就是從事生產(chǎn)、流通、服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，為滿(mǎn)足社會(huì)需要并獲取利潤(rùn)，進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，具有法人資格的基本經(jīng)濟(jì)單位。一、PM必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)化管理（1）企業(yè)是一個(gè)完全的經(jīng)濟(jì)組織。（2）企業(yè)是一個(gè)具有自我組織、自我調(diào)節(jié)、自我約束和自我發(fā)展的經(jīng)濟(jì)組織。（3）企業(yè)是以盈利為目的的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2023/7/3151、企業(yè)——就是從事生產(chǎn)、2023/8/1562、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和一般特征經(jīng)濟(jì)性——經(jīng)濟(jì)組織、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)商品性——有形商品和無(wú)形商品競(jìng)爭(zhēng)性——在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展盈利性——講效益、講盈利自主性——獨(dú)立的法人2023/7/3162、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和一般特征經(jīng)濟(jì)性—2023/8/1573、物業(yè)的現(xiàn)代化企業(yè)管理管理思想發(fā)展史（1）早期的管理思想，產(chǎn)生于19世紀(jì)末以前（2）古典的管理思想（19世紀(jì)末~1930年）（3）中期的管理思想（1930~1945）（4）現(xiàn)代管理思想（始于1945年）2023/7/3173、物業(yè)的現(xiàn)代化企業(yè)管理管理思想發(fā)展2023/8/158（1）管理觀念的現(xiàn)代化——主要是經(jīng)營(yíng)者的觀念（2）管理機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化——建立現(xiàn)代企業(yè)制度

“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)”（3）管理方式和手段的現(xiàn)代化——新的科學(xué)技術(shù)（4）管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化

——專(zhuān)業(yè)化、知識(shí)化、現(xiàn)代化現(xiàn)代化企業(yè)管理主要內(nèi)容2023/7/318（1）管理觀念的現(xiàn)代化——主要是經(jīng)營(yíng)者的2023/8/1594、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

——根據(jù)企業(yè)內(nèi)外條件及環(huán)境的分析，為求得企業(yè)的生存和長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，對(duì)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的途徑和手段的總和。2023/7/3194、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略——根據(jù)企業(yè)內(nèi)外條件2023/8/1510在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部條件進(jìn)行估量和分析的基礎(chǔ)上，選擇企業(yè)達(dá)到這個(gè)目標(biāo)的途徑，并依據(jù)它對(duì)企業(yè)重要資源進(jìn)行優(yōu)化組合，以對(duì)目前和將來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行總體的謀劃并制定相應(yīng)對(duì)策和活動(dòng)的綱領(lǐng)。2023/7/3110在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)（1）企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的作用

促使企業(yè)順利發(fā)展提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目的性增強(qiáng)企業(yè)活力 提高企業(yè)管理人員的素質(zhì)（1）企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的作用促使企業(yè)順利發(fā)展（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的構(gòu)成內(nèi)容A：戰(zhàn)略指導(dǎo)思想

指企業(yè)戰(zhàn)略制定與實(shí)施的基本思想和觀念，是整個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略的靈魂。

包括：滿(mǎn)足市場(chǎng)需要的思想、整體性和全局性的思想、發(fā)展的思想、競(jìng)爭(zhēng)的思想、依靠群眾的思想等內(nèi)容。（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的構(gòu)成內(nèi)容A：戰(zhàn)略指導(dǎo)思想B：戰(zhàn)略目標(biāo)

指企業(yè)經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略時(shí)期的努力和戰(zhàn)略時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期達(dá)到的總體經(jīng)營(yíng)成果指標(biāo)，是戰(zhàn)略方向的具體化。

1）制定要求目標(biāo)要建立在可靠的基礎(chǔ)上；目標(biāo)有激勵(lì)作用，鮮明生動(dòng)，通過(guò)努力可以達(dá)到；目標(biāo)層次清楚；目標(biāo)的指標(biāo)要定性與定量相結(jié)合；目標(biāo)要經(jīng)過(guò)綜合平衡，保持相對(duì)穩(wěn)定貢獻(xiàn)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)、發(fā)展目標(biāo)、福利目標(biāo)、企業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)等。2）內(nèi)容：B：戰(zhàn)略目標(biāo)1）制定要求目標(biāo)要建立在可靠的基礎(chǔ)上；貢獻(xiàn)目C：戰(zhàn)略方針是針對(duì)企業(yè)某一戰(zhàn)略時(shí)期而確定的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域和差別優(yōu)勢(shì)的基本原則，即長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略方向。指企業(yè)生產(chǎn)什么產(chǎn)品，提供什么勞務(wù)，市場(chǎng)定位在哪里，市場(chǎng)規(guī)模多大指企業(yè)優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的別具一格的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。一個(gè)企業(yè)往往只能選擇一個(gè)或幾個(gè)最有利于企業(yè)的差別優(yōu)勢(shì)。C：戰(zhàn)略方針是針對(duì)企業(yè)某一戰(zhàn)略時(shí)期而確定的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域和D：戰(zhàn)略對(duì)策用來(lái)指導(dǎo)企業(yè)在戰(zhàn)略期內(nèi)合理分配資源，一般包括：戰(zhàn)略重點(diǎn)：指事關(guān)戰(zhàn)略目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的重大而又薄弱的項(xiàng)目或部門(mén)。（可以是一個(gè)，也可以是幾個(gè)，不宜太多）戰(zhàn)略階段：為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，在整個(gè)戰(zhàn)略實(shí)施期間根據(jù)特定的戰(zhàn)略任務(wù)所明確的時(shí)間段落。（相對(duì)獨(dú)立性、不可分割性）戰(zhàn)略措施：又稱(chēng)戰(zhàn)術(shù)，是為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)地位而采取的具體制勝方式和方法。（戰(zhàn)術(shù)活動(dòng)包括：研究變化、捕捉戰(zhàn)機(jī)、調(diào)整行動(dòng)、改變態(tài)勢(shì)）D：戰(zhàn)略對(duì)策用來(lái)指導(dǎo)企業(yè)在戰(zhàn)略期內(nèi)合理分配資源，一般包2023/8/1516戰(zhàn)略問(wèn)題的認(rèn)識(shí)誤區(qū)沒(méi)有戰(zhàn)略也可以成功戰(zhàn)略就是做計(jì)劃戰(zhàn)略是領(lǐng)導(dǎo)考慮的事戰(zhàn)略是長(zhǎng)期不變的計(jì)劃2023/7/3116戰(zhàn)略問(wèn)題的認(rèn)識(shí)誤區(qū)沒(méi)有戰(zhàn)略也可以成功2023/8/1517

戰(zhàn)略問(wèn)題是任何一個(gè)組織都會(huì)面臨的重大的決策問(wèn)題。戰(zhàn)略中一般含著各種重要因素，決策者必須從中選擇出哪些因素才是決定組織生死存亡的更現(xiàn)實(shí)的因素，因而必須要綜合考慮組織中存在的各種人事的、技術(shù)的、資源的、產(chǎn)品與市場(chǎng)的以及社會(huì)方面的制約，考慮在制定戰(zhàn)略和方針時(shí)如何才能達(dá)到短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)的平衡，不僅要懂得利用各種分析方法去確定企業(yè)的目標(biāo)制定企業(yè)完成目標(biāo)的重大方針政策，而且必須懂得如何更準(zhǔn)確地判斷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況。2023/7/3117戰(zhàn)略問(wèn)題是任何一個(gè)組織都會(huì)面臨2023/8/151821世紀(jì)全球商務(wù)環(huán)境的特征全球化企業(yè)在全球范圍內(nèi)尋求資源的最佳配置，尋找最合理的業(yè)務(wù)活動(dòng)地點(diǎn)和方式。信息化企業(yè)不但由此創(chuàng)造出了新的業(yè)務(wù)活動(dòng)類(lèi)型，還通過(guò)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和業(yè)務(wù)活動(dòng)而使已經(jīng)出現(xiàn)明顯衰退跡象的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)獲得了新的發(fā)展空間。有關(guān)企業(yè)希望在這一調(diào)整過(guò)程中重新組合自己的業(yè)務(wù)活動(dòng)，進(jìn)而與全球化和信息化趨勢(shì)相融合，為自己在新的商務(wù)環(huán)境中趙找到恰當(dāng)?shù)纳婵臻g和發(fā)展方向。全球結(jié)構(gòu)性大調(diào)整2023/7/311821世紀(jì)全球商務(wù)環(huán)境的特征全球化2023/8/1519與20世紀(jì)相比較，21世紀(jì)的企業(yè)要取得競(jìng)爭(zhēng)成功，需要具備新的條件。

20世紀(jì)競(jìng)爭(zhēng)成功的主要因素是規(guī)模及實(shí)現(xiàn)規(guī)模所要求的專(zhuān)業(yè)性活動(dòng)和嚴(yán)格的內(nèi)部控制。

21世紀(jì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要因素不再是由單個(gè)企業(yè)物質(zhì)投入積累所形成的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，而是通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)各項(xiàng)活動(dòng)的合理組合，充分利用外部協(xié)作系統(tǒng)所形成的速度經(jīng)濟(jì)性和系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)性。為此，企業(yè)需要從大業(yè)務(wù)觀點(diǎn)出發(fā)，在主動(dòng)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化進(jìn)化的基礎(chǔ)上建立起自己的靈活性和反應(yīng)性，這一優(yōu)勢(shì)的形成是建立在企業(yè)創(chuàng)造性功能的基礎(chǔ)上的。2023/7/3119與20世紀(jì)相比較，212023/8/1520外部環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)成功因素的改變，已經(jīng)使企業(yè)，特別是那些嗅覺(jué)靈敏的企業(yè)意識(shí)到重新確定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略定位的必要性，新的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和戰(zhàn)略觀念在逐漸出現(xiàn)。許多在20世紀(jì)成功地指導(dǎo)了企業(yè)的基本競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)的基本要求，例如我們熟悉的“質(zhì)量第一”、“成本領(lǐng)先”、“產(chǎn)品差別化”等戰(zhàn)略觀念和手段已不再能使企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而不具備這些條件的企業(yè)根本就無(wú)法生存下去。2023/7/3120外部環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)成功因素的改2023/8/1521企業(yè)管理之綱—發(fā)展戰(zhàn)略2023/7/3121企業(yè)管理之綱—發(fā)展戰(zhàn)略2023/8/1522從軍事角度看，戰(zhàn)略是指對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)全局的策劃和指揮，即依據(jù)敵對(duì)雙方的軍事、政治、經(jīng)濟(jì)、地理等因素，遵從戰(zhàn)爭(zhēng)規(guī)律，照顧戰(zhàn)爭(zhēng)全局的各方面，所制定和采取的有關(guān)戰(zhàn)爭(zhēng)方針、政策和方法。戰(zhàn)略是軍事指揮官在戰(zhàn)爭(zhēng)中利用軍事手段達(dá)到戰(zhàn)爭(zhēng)目的的科學(xué)和藝術(shù)。戰(zhàn)略的來(lái)源2023/7/3122從軍事角度看，戰(zhàn)略是指對(duì)戰(zhàn)2023/8/1523長(zhǎng)期計(jì)劃階段50-60年代戰(zhàn)略計(jì)劃階段70年代戰(zhàn)略管理階段80年代經(jīng)濟(jì)繁榮，企業(yè)強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期平衡發(fā)展。經(jīng)濟(jì)停滯，企業(yè)重視競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化。全球性競(jìng)爭(zhēng)加劇，戰(zhàn)略思維拓寬，企業(yè)要具備自適應(yīng)能力，以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境。2023/7/3123長(zhǎng)期計(jì)劃戰(zhàn)略計(jì)劃戰(zhàn)略管理經(jīng)濟(jì)2023/8/1524企業(yè)戰(zhàn)略是以企業(yè)未來(lái)為基點(diǎn)，為尋求和維持持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而作出的有關(guān)全局的重大籌劃和謀略。2023/7/3124企業(yè)戰(zhàn)略是以企業(yè)未來(lái)為基2023/8/1525戰(zhàn)略的特征全局性長(zhǎng)遠(yuǎn)性整體最優(yōu)性風(fēng)險(xiǎn)性社會(huì)性2023/7/3125戰(zhàn)略的特征全局性2023/8/1526戰(zhàn)略的特征指導(dǎo)性現(xiàn)實(shí)性相對(duì)穩(wěn)定性創(chuàng)新性競(jìng)爭(zhēng)性2023/7/3126戰(zhàn)略的特征2023/8/1527戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理是根據(jù)企業(yè)所處的環(huán)境條件（包括外部環(huán)境和內(nèi)部能力）確定企業(yè)發(fā)展方向和目標(biāo)，并給予實(shí)施的整個(gè)管理過(guò)程。戰(zhàn)略管理過(guò)程：

1、戰(zhàn)略分析——分析了解組織戰(zhàn)略地位

2、戰(zhàn)略選擇——對(duì)可能的方案進(jìn)行模擬， 評(píng)價(jià)選擇

3、戰(zhàn)略實(shí)施和控制——將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動(dòng)，使戰(zhàn)略發(fā)揮作用2023/7/3127戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理是根據(jù)企樹(shù)立正確的戰(zhàn)略思想進(jìn)行戰(zhàn)略環(huán)境分析制定戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略類(lèi)型的選擇戰(zhàn)略方案的設(shè)計(jì)戰(zhàn)略方案的評(píng)價(jià)與決策確定戰(zhàn)略宗旨戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略控制企業(yè)環(huán)境分析（風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)）政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境行業(yè)領(lǐng)域法律因素顧客競(jìng)爭(zhēng)者聯(lián)合者企業(yè)條件分析（優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)）技術(shù)素質(zhì)人員素質(zhì)管理素質(zhì)資源配置否是樹(shù)立正確的戰(zhàn)略思想進(jìn)行戰(zhàn)略環(huán)境分析制定戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略類(lèi)型的選擇（1）樹(shù)立正確的戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略思想是指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制訂和實(shí)施的基本思想，是整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的靈魂。主要包括：市場(chǎng)觀念、用戶(hù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、創(chuàng)新觀念、機(jī)會(huì)觀念、開(kāi)發(fā)觀念、信譽(yù)觀念、開(kāi)放觀念、效益觀念等。（1）樹(shù)立正確的戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略思想是指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制訂和實(shí)（2）進(jìn)行戰(zhàn)略環(huán)境分析外部戰(zhàn)略環(huán)境的各種戰(zhàn)略要素<=>機(jī)會(huì)與威脅內(nèi)部戰(zhàn)略條件的各種戰(zhàn)略要素<=>優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)（4）

困難型（3）

成熟型（2）

冒險(xiǎn)型（1）

理想型低高威脅、劣勢(shì)水平高低機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)水平經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略總形勢(shì)概貌矩陣圖企業(yè)面臨的戰(zhàn)略總形勢(shì)的4種類(lèi)型：（1）理想型，屬于高機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)、低威脅與劣勢(shì)的戰(zhàn)略總形勢(shì)；（2）冒險(xiǎn)型，屬于高機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)、高威脅與劣勢(shì)的戰(zhàn)略總形勢(shì)；（3）成熟型，屬于低機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)、低威脅與劣勢(shì)的戰(zhàn)略總形勢(shì)；（4）困難型，屬于高威脅與劣勢(shì)、低機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略總形勢(shì)。（2）進(jìn)行戰(zhàn)略環(huán)境分析外部戰(zhàn)略環(huán)境的各種戰(zhàn)略要素<=>機(jī)會(huì)與2023/8/1531戰(zhàn)略分析是指對(duì)保證組織在現(xiàn)在和將來(lái)始終處在良好狀態(tài)的那些關(guān)鍵性的影響因素形成一個(gè)概觀。戰(zhàn)略的分析目的是確定： 環(huán)境正在發(fā)生哪些變化？ 如何影響組織和組織活動(dòng)？ 對(duì)這些變化組織有哪些優(yōu)勢(shì)？ 與組織有關(guān)的各類(lèi)人員的愿望是什么？ 這些變化怎樣影響當(dāng)前的地位？將來(lái)還會(huì)發(fā)生什么？戰(zhàn)略分析：2023/7/3131戰(zhàn)略分析是指對(duì)保證組織在現(xiàn)在和將來(lái)（3）確定戰(zhàn)略宗旨企業(yè)的使命或宗旨是什么？為什么從事該項(xiàng)任務(wù)？（4）制訂戰(zhàn)略目標(biāo)

指企業(yè)在完成基本任務(wù)過(guò)程中所追求的最終結(jié)果是由戰(zhàn)略決策者根據(jù)企業(yè)宗旨要求確定的定量數(shù)值（3）確定戰(zhàn)略宗旨企業(yè)的使命或宗旨是什么？為什么從事該項(xiàng)任務(wù)（5）戰(zhàn)略類(lèi)型的選擇波士頓矩陣法（BCG公司：業(yè)務(wù)包理論）特點(diǎn)：根據(jù)對(duì)企業(yè)每種產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率和銷(xiāo)售增長(zhǎng)率進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后采取不同的戰(zhàn)略。做法：將市場(chǎng)占有率、銷(xiāo)售增長(zhǎng)率分別劃分為高、低兩檔，在直角坐標(biāo)系中形成4個(gè)象限，產(chǎn)生4類(lèi)產(chǎn)品；根據(jù)每種產(chǎn)品市場(chǎng)占有率和銷(xiāo)售增長(zhǎng)率的高低，在4類(lèi)象限中分別定位；進(jìn)行評(píng)價(jià)、分列，制訂有針對(duì)性地戰(zhàn)略。（5）戰(zhàn)略類(lèi)型的選擇波士頓矩陣法（BCG公司：業(yè)務(wù)包理論）特Ⅰ名牌產(chǎn)品（明星產(chǎn)品）Ⅱ問(wèn)題產(chǎn)品（風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品）Ⅲ滯銷(xiāo)產(chǎn)品（瘦狗產(chǎn)品）Ⅳ贏利產(chǎn)品（金牛產(chǎn)品）

010%20%30%40%市場(chǎng)占有率20%15%10%5%銷(xiāo)售增長(zhǎng)率波士頓戰(zhàn)略矩陣圖ⅠⅡⅢⅣ010%具體評(píng)價(jià)步驟：1、產(chǎn)品分類(lèi)：確定劃分市場(chǎng)占有率和銷(xiāo)售增長(zhǎng)率高低的標(biāo)準(zhǔn)（以市場(chǎng)占有率20%以上為高，銷(xiāo)售增長(zhǎng)率10%以上為高）根據(jù)企業(yè)各種產(chǎn)品情況在4個(gè)象限中定位，得到名牌、問(wèn)題、滯銷(xiāo)、贏利4類(lèi)產(chǎn)品。2、評(píng)價(jià)與對(duì)策：品牌產(chǎn)品評(píng)價(jià)：市場(chǎng)占有率和銷(xiāo)售增長(zhǎng)率都比較高，企業(yè)在技術(shù)、資金、設(shè)備等資源條件上予以重點(diǎn)傾斜，優(yōu)先保證，鞏固其名牌產(chǎn)品的地位。策略：以高投資保高質(zhì)量，以高質(zhì)量保高價(jià)格，以高價(jià)格維持中等利率，以50%市場(chǎng)占有率為目標(biāo)。具體評(píng)價(jià)步驟：1、產(chǎn)品分類(lèi)：確定劃分市場(chǎng)占有率問(wèn)題產(chǎn)品：評(píng)價(jià)：銷(xiāo)售增長(zhǎng)率仍較高，但市場(chǎng)占有率低。策略：對(duì)有希望的產(chǎn)品提高質(zhì)量，趕上名牌，采取優(yōu)質(zhì)低價(jià)策略，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率；對(duì)于有問(wèn)題的產(chǎn)品，經(jīng)改進(jìn)后仍無(wú)前途的應(yīng)迅速撤退。滯銷(xiāo)產(chǎn)品：處于“雙低”產(chǎn)品象限內(nèi)，一般應(yīng)采取撤退戰(zhàn)略。贏利產(chǎn)品：評(píng)價(jià)：銷(xiāo)售增長(zhǎng)率已下降，但市場(chǎng)占有率仍較高，是企業(yè)獲得豐厚利潤(rùn)的產(chǎn)品。策略：以提高利潤(rùn)為目標(biāo)，設(shè)法延長(zhǎng)銷(xiāo)售期，維持規(guī)模，減少投資。問(wèn)題產(chǎn)品：評(píng)價(jià)：銷(xiāo)售增長(zhǎng)率仍較高，但市場(chǎng)占有率低。滯銷(xiāo)產(chǎn)品：（6）戰(zhàn)略方案的設(shè)計(jì)企業(yè)利用經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析的資料和數(shù)據(jù)、已確定的宗旨與目標(biāo)、可選擇的戰(zhàn)略類(lèi)型，應(yīng)用多種有效的方法對(duì)各種戰(zhàn)略要素進(jìn)行合理的匹配、組合，形成可供經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略決策者選擇的多個(gè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方案的過(guò)程。具體設(shè)計(jì)方法：SWOT矩陣法

（6）戰(zhàn)略方案的設(shè)計(jì)企業(yè)利用經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析的資

是優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅匹配矩陣法的簡(jiǎn)稱(chēng)。針對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境條件中關(guān)鍵戰(zhàn)略要素進(jìn)行匹配，設(shè)計(jì)出以上4大類(lèi)基本經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方案。WT戰(zhàn)略（減少內(nèi)部劣勢(shì)，回避外部威脅）ST戰(zhàn)略（利用內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，避開(kāi)外部威脅）威脅（T）（具體列出）OW戰(zhàn)略（利用外部機(jī)會(huì)，克服內(nèi)部劣勢(shì)）SO戰(zhàn)略（依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，利用外部機(jī)會(huì)）機(jī)會(huì)（O）（具體列出）劣勢(shì)（W）（具體列出）優(yōu)勢(shì)（S）（具體列出）內(nèi)部環(huán)境外部環(huán)境SWOT矩陣結(jié)構(gòu)圖是優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅匹配矩陣法的簡(jiǎn)稱(chēng)。針對(duì)企業(yè)內(nèi)（7）戰(zhàn)略方案評(píng)價(jià)與決策

對(duì)各種方案的篩選過(guò)程，應(yīng)用科學(xué)的方法和嚴(yán)格的程序，求得最終的將要付諸實(shí)施的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方案。（7）戰(zhàn)略方案評(píng)價(jià)與決策2023/8/1540資源實(shí)施是指將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動(dòng)

主要涉及： 資源計(jì)劃和分配

組織結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì) 管理戰(zhàn)略變革（8）戰(zhàn)略實(shí)施與控制2023/7/3140資源實(shí)施是指將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動(dòng)（8）戰(zhàn)略2023/8/1541分析環(huán)境分析資源發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)威脅識(shí)別優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)從新評(píng)價(jià)組織的宗旨和目標(biāo)制定戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略評(píng)價(jià)結(jié)果確定組織宗旨和目標(biāo)2023/7/3141分析分析發(fā)現(xiàn)識(shí)別從新評(píng)制定戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略2023/8/1542

戰(zhàn)略管理經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜性日常性非日常性整個(gè)組織范圍專(zhuān)業(yè)操作，經(jīng)營(yíng)性重大事情重大變化小范圍變化以環(huán)境或期望為動(dòng)力以資源為動(dòng)力戰(zhàn)略管理與經(jīng)營(yíng)管理4-52023/7/3142戰(zhàn)略管理2023/8/15435、物業(yè)管理機(jī)制（1）機(jī)制：

機(jī)器的構(gòu)造和動(dòng)作的原理。物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理活動(dòng)中的方式和整個(gè)活動(dòng)過(guò)程。（2）物業(yè)管理機(jī)制：

一方面指自我調(diào)節(jié)、自我改造的能力；另一方面指對(duì)外界反應(yīng)和適應(yīng)的方式和過(guò)程。2023/7/31435、物業(yè)管理機(jī)制（1）機(jī)制：機(jī)2023/8/1544一個(gè)中心：物業(yè)。兩個(gè)循環(huán)：內(nèi)循環(huán)和外循環(huán)

內(nèi)循環(huán)：圍繞“物業(yè)”，企業(yè)內(nèi)部管理的循環(huán)過(guò)程；外循環(huán)：以業(yè)主或使用人為主體，圍繞物業(yè)而形成的物業(yè)企業(yè)外部循環(huán)的過(guò)程。（3）物業(yè)管理機(jī)制的內(nèi)在結(jié)構(gòu)一個(gè)中心，兩個(gè)循環(huán)2023/7/3144一個(gè)中心：物業(yè)。（3）物業(yè)管理機(jī)制的2023/8/1545（4）物業(yè)管理機(jī)制的構(gòu)成1.經(jīng)營(yíng)發(fā)展機(jī)制——解決方向和方式問(wèn)題2.競(jìng)爭(zhēng)激烈機(jī)制——對(duì)內(nèi)調(diào)節(jié)、對(duì)外適應(yīng)3.核算效益機(jī)制4.人才培訓(xùn)機(jī)制——形成自我培訓(xùn)、自我開(kāi)發(fā)人才機(jī)制5.協(xié)調(diào)分類(lèi)機(jī)制——與外界協(xié)調(diào)，公關(guān)6.保證監(jiān)督機(jī)制2023/7/3145（4）物業(yè)管理機(jī)制的構(gòu)成1.經(jīng)營(yíng)發(fā)展2023/8/1546二、物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量；工作質(zhì)量2、質(zhì)量管理

為了保證工作質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量而進(jìn)行的質(zhì)量調(diào)查、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、信息反饋等各項(xiàng)工作的總稱(chēng)。“反映實(shí)體滿(mǎn)足明確和隱含需要的能力的特征總和”。2023/7/3146二、物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)品2023/8/1547質(zhì)量管理的發(fā)展1.傳統(tǒng)的質(zhì)量管理階段

20世紀(jì)初，泰勒，“事后管理”。缺少對(duì)預(yù)防和產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程的控制和管理。2.統(tǒng)計(jì)質(zhì)量控制階段概率論、數(shù)理統(tǒng)計(jì)—找出原因，防止殘次品。過(guò)分強(qiáng)調(diào)統(tǒng)計(jì)而忽視組織管理3.TQC（全面質(zhì)量管理）對(duì)生產(chǎn)全過(guò)程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理；每一位員工參與質(zhì)量管理。2023/7/3147質(zhì)量管理的發(fā)展1.傳統(tǒng)的質(zhì)量2023/8/15483、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO9000InternationalStandardOrganization它是由各國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體組成的世界性的聯(lián)合會(huì)。其主要工作是制定國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。ISO9000：1987年由ISO正式頒布的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)國(guó)際性的管理標(biāo)準(zhǔn)。2023/7/31483、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO9000Inter2023/8/1549GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國(guó)于1989年8月等效采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。GB/T1900~ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于1992年10月為了與國(guó)際接軌，等同采用了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)。等效采用：我國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)在技術(shù)內(nèi)容上基本一致，只有小的差異；在形式編排上有所差異。等同采用：就是將質(zhì)量管理與質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的中文譯本直接作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)內(nèi)容和結(jié)構(gòu)上不作或稍作編輯性修改。2023/7/3149GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國(guó)于192023/8/15504、物業(yè)企業(yè)實(shí)施ISO9000的意義1.行業(yè)規(guī)范化的需要；2.創(chuàng)“用戶(hù)滿(mǎn)意物業(yè)”的需要；3.促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)找差距4.國(guó)際化要求（尤其是加入WTO后）5.有利于企業(yè)增加無(wú)形資產(chǎn)，提高企業(yè)形象和品牌含金量2023/7/31504、物業(yè)企業(yè)實(shí)施ISO9000的意義12023/8/15515、質(zhì)量體系與質(zhì)量認(rèn)證（1）質(zhì)量體系：為實(shí)施質(zhì)量管理所需要的組織結(jié)構(gòu)，程序，過(guò)程和資源。

為了保證產(chǎn)品質(zhì)量滿(mǎn)足顧客的需要，由組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)、程序、活動(dòng)、能力和資源等構(gòu)成的有機(jī)整體。（2）質(zhì)量保證：為了確信其產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量能夠滿(mǎn)足規(guī)定的質(zhì)量要求，所必需的有計(jì)劃、有組織的活動(dòng)證據(jù)。2023/7/31515、質(zhì)量體系與質(zhì)量認(rèn)證（12023/8/1552質(zhì)量體系的特點(diǎn)它是企業(yè)解決質(zhì)量問(wèn)題的一種思想方法；它表現(xiàn)為一整套深入細(xì)致的質(zhì)量體系文件；它使得所有質(zhì)量活動(dòng)都能得到充分而有效的控制；它有利于確定企業(yè)各種質(zhì)量活動(dòng)的優(yōu)先順序。2023/7/3152質(zhì)量體系的特點(diǎn)它是企業(yè)解決質(zhì)量問(wèn)題的一2023/8/1553（3）質(zhì)量認(rèn)證：由可以充分信賴(lài)的第三方證實(shí)某一經(jīng)過(guò)鑒定的產(chǎn)品或服務(wù)符合特定標(biāo)準(zhǔn)或其他技術(shù)規(guī)范的活動(dòng)。第三方——無(wú)行政上的隸屬關(guān)系、無(wú)經(jīng)濟(jì)上的利害關(guān)系。認(rèn)證的基礎(chǔ)是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；認(rèn)證的對(duì)象是產(chǎn)品或服務(wù)；認(rèn)證合格的證明是合格證書(shū)或合格標(biāo)志。2023/7/3153（3）質(zhì)量認(rèn)證：由可以充分2023/8/15546、實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的步驟組織機(jī)構(gòu)——領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組、內(nèi)部審核員、指定管理者代表；診斷——找標(biāo)準(zhǔn)；培訓(xùn)——各級(jí)人員的培訓(xùn)；體系設(shè)計(jì)文件的編制試運(yùn)行審核和認(rèn)證——申請(qǐng)、初審或預(yù)審、認(rèn)證審核、頒發(fā)合格證和注冊(cè)。2023/7/31546、實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的步驟組2023/8/15557、推行ISO9000應(yīng)注意的問(wèn)題

充分考慮企業(yè)自身的實(shí)際情況；行業(yè)特色（選擇適合行業(yè)要求的模式）；確定推行標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；體系要有可操作性和靈活性；要認(rèn)真貫徹和執(zhí)行體系；要建立有效的配套激勵(lì)機(jī)制。2023/7/31557、推行ISO9000應(yīng)注意的問(wèn)題2023/8/1556三、物業(yè)管理企業(yè)的形象形象：

——人或物的外在形象、形體、年齡、外觀等。企業(yè)形象：

——公眾對(duì)一個(gè)企業(yè)的整體評(píng)價(jià)和印象。2023/7/3156三、物業(yè)管理企業(yè)的形象形象：2023/8/1557知名度：

——社會(huì)公眾對(duì)企業(yè)知道和了解的程度。（主要指量的多少）美譽(yù)度：

——社會(huì)公眾對(duì)企業(yè)信任和贊許的程度。（主要指評(píng)價(jià)的高或低）2023/7/3157知名度：——社會(huì)公眾2023/8/1558企業(yè)形象的特性客觀性綜合性相對(duì)穩(wěn)定性競(jìng)爭(zhēng)性外在性2023/7/3158企業(yè)形象的特性客觀性2023/8/1559物業(yè)企業(yè)樹(shù)立企業(yè)形象的意義深得社會(huì)的認(rèn)可，有利于行業(yè)的發(fā)展；得到業(yè)主和使用人的擁護(hù)，增進(jìn)投資者信心；吸引人才、留住人才，增強(qiáng)凝聚力；增強(qiáng)實(shí)力，占有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2023/7/3159物業(yè)企業(yè)樹(shù)立企業(yè)形象的意義深得社會(huì)的認(rèn)2023/8/1560（一）CI（CIS）—corporateidentitysystem——CI就是將企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)文化，通過(guò)統(tǒng)一的視覺(jué)識(shí)別設(shè)計(jì)加以整合和傳達(dá)，使公眾產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，從而營(yíng)造最佳的企業(yè)運(yùn)作環(huán)境。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)（CIS）2023/7/3160（一）CI（CIS）—corpora2023/8/1561MI：包括經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)等BI：一系列內(nèi)外活動(dòng)（管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、禮儀規(guī)范；宣傳活動(dòng)、營(yíng)銷(xiāo)策略、公益等VI：通過(guò)視覺(jué)符號(hào)，表現(xiàn)企業(yè)理念及情報(bào)信息。2023/7/3161MI：包括經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)2023/8/1562（二）CI設(shè)計(jì)的原則深刻性（抽象性）——揭示企業(yè)的指導(dǎo)思想、企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)理念和競(jìng)爭(zhēng)策略。系統(tǒng)性——復(fù)雜的系統(tǒng)工程形象性——形象識(shí)別個(gè)性化——鮮明個(gè)性和獨(dú)特風(fēng)格藝術(shù)性——?jiǎng)?chuàng)造性的工作2023/7/3162（二）CI設(shè)計(jì)的原則深刻性（抽象性）2023/8/15631、實(shí)態(tài)調(diào)查階段——負(fù)責(zé)人個(gè)性、歷史、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、企業(yè)文化活動(dòng)、發(fā)展戰(zhàn)略等。2、分析研究階段——分析報(bào)告包括：個(gè)性分析、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、企業(yè)文化分析3、創(chuàng)意策劃階段4、設(shè)計(jì)策劃階段（三）CI設(shè)計(jì)的程序2023/7/31631、實(shí)態(tài)調(diào)查階段——負(fù)責(zé)人個(gè)性、歷史、2023/8/1564（四）CI設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容1、經(jīng)營(yíng)理念——表現(xiàn)為一種共同的較穩(wěn)定的心理定勢(shì)或文化沉淀，為所有的員工提供了凝聚力的意識(shí)。2、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略——長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的方法、手段。3、行為規(guī)范——企業(yè)形象的具體體現(xiàn)；待人接物的方法、禮儀等。4、形象設(shè)計(jì)——主要指形象識(shí)別系統(tǒng)，如企業(yè)的識(shí)別、色彩等。5、形象宣傳的方式和手段2023/7/3164（四）CI設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容1、經(jīng)營(yíng)理念—2023/8/1565第二章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)二、物業(yè)管理投標(biāo)2023/7/3165第二章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)一、物業(yè)2023/8/1566——開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)，就以后的委托管理和經(jīng)營(yíng)，尋找物業(yè)管理企業(yè)，而進(jìn)行制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，并向社會(huì)公開(kāi)招聘確定物業(yè)管理企業(yè)的活動(dòng)。一、物業(yè)管理招標(biāo)2023/7/3166——開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委2023/8/1567超前性階段性物業(yè)管理招標(biāo)特點(diǎn)2023/7/3167超前性階段性物業(yè)管理2023/8/1568物業(yè)管理招標(biāo)的意義適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要適應(yīng)了房地產(chǎn)體制改革的需要適應(yīng)了行業(yè)的發(fā)展和提高物業(yè)管理水平的需要價(jià)值規(guī)律、等價(jià)交換、公平競(jìng)爭(zhēng)2023/7/3168物業(yè)管理招標(biāo)的意義適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)2023/8/15691、方式物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施協(xié)商招標(biāo)由招標(biāo)方直接邀請(qǐng)自己選中的企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，確定相關(guān)事項(xiàng)。邀請(qǐng)招標(biāo)由招標(biāo)方自行選擇有承擔(dān)能力的若干企業(yè)，向他們發(fā)招標(biāo)通知。公開(kāi)招標(biāo)由招標(biāo)方通過(guò)各種媒體發(fā)布招標(biāo)通知。2023/7/31691、方式物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施協(xié)商招標(biāo)2023/8/15702、程序制定招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)信息投標(biāo)資格審查和出售招標(biāo)條件召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議收存標(biāo)書(shū)開(kāi)標(biāo)和定標(biāo)2023/7/31702、程序制定招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)信物業(yè)管理實(shí)務(wù)教程課件2023/8/15723、原則

——“公平、公正、合理”公平：提出的投標(biāo)條件和要求要一致，即對(duì)所有投標(biāo)者一視同仁；公正：指投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則是衡量所有標(biāo)書(shū)的尺度；合理：選定投標(biāo)的價(jià)格和要求必須合理。2023/7/31723、原則——“公平、公正、合理2023/8/15731、投標(biāo)須知物業(yè)管理招標(biāo)文件（1）投標(biāo)人須知基本內(nèi)容

出具投標(biāo)保證書(shū)明確保密要求

“不選擇最低標(biāo)價(jià)”的申明明示遞送投標(biāo)書(shū)的程序開(kāi)標(biāo)與定標(biāo)的時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)2023/7/31731、投標(biāo)須知物業(yè)管理招標(biāo)文件（1）投2023/8/1574（2）關(guān)于投標(biāo)的主要要求

出具履約保證金不采用最低價(jià)承諾（3）關(guān)于合同格式與條件2023/7/3174（2）關(guān)于投標(biāo)的主要要求2023/8/15752、招標(biāo)書(shū)要求管理的物業(yè)說(shuō)明書(shū)——詳細(xì)而具體地說(shuō)明本次招標(biāo)的要求管理的物業(yè)的基本情況物業(yè)管理內(nèi)容及要求：競(jìng)投標(biāo)單位擬采用管理方式和物質(zhì)裝備計(jì)劃管理人員配備管理人員的培訓(xùn)檔案的建立與管理管理規(guī)章制度2023/7/31752、招標(biāo)書(shū)要求管理的物業(yè)說(shuō)明書(shū)——2023/8/1576各項(xiàng)指標(biāo)的承諾社區(qū)文化便民服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支管理新構(gòu)想3、提供計(jì)算方案和設(shè)計(jì)圖紙2023/7/3176各項(xiàng)指標(biāo)的承諾3、提供計(jì)算方案和設(shè)計(jì)圖2023/8/1577——物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)所制定的招標(biāo)文件要求，組織編制物業(yè)投標(biāo)書(shū)，參加取得物業(yè)管理企業(yè)資格競(jìng)爭(zhēng)的行為。二、物業(yè)管理投標(biāo)2023/7/3177——物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)招2023/8/1578投標(biāo)基本策略或準(zhǔn)備組織落實(shí)自我包裝市場(chǎng)調(diào)查了解對(duì)手規(guī)范及時(shí)2023/7/3178投標(biāo)基本策略或準(zhǔn)備組織落實(shí)自我包2023/8/15791、取得招標(biāo)文件物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施2、熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)3、成本測(cè)算4、編制和投送標(biāo)書(shū)——注意事項(xiàng)5、中標(biāo)與簽約2023/7/31791、取得招標(biāo)文件物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施2、物業(yè)管理實(shí)務(wù)教程課件2023/8/15811、主要內(nèi)容物業(yè)管理投標(biāo)文件介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點(diǎn)提供管理方案2023/7/31811、主要內(nèi)容物業(yè)管理投標(biāo)文件介紹企業(yè)的2023/8/1582管理方案管理目標(biāo)和方式將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和功能物質(zhì)裝備及人員配備管理規(guī)章制度經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算其它2023/7/3182管理方案管理目標(biāo)和方式2023/8/15832、方案的編制（1）封面（8）目標(biāo)（2）批準(zhǔn)頁(yè)（9）保證措施（3）修訂頁(yè)（10）經(jīng)費(fèi)（4）編制說(shuō)明（11）問(wèn)題（5）目錄（12）提供資料和文獻(xiàn)（6）物業(yè)概況（13）其它內(nèi)容（7）管理原則和宗旨2023/7/31832、方案的編制（1）封面2023/8/15843、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算前期介入服務(wù)中發(fā)生的費(fèi)用預(yù)算第一年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算年度能源費(fèi)用預(yù)算物業(yè)管理企業(yè)所有的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算年度經(jīng)營(yíng)管理支出費(fèi)用預(yù)算年度收益虧損或數(shù)額預(yù)算以及扭虧為盈的時(shí)間預(yù)算to…2023/7/31843、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算前期介入服務(wù)中發(fā)生2023/8/1585第三章PM前期介入與接管驗(yàn)收2023/7/3185第三章PM前期介入與接管驗(yàn)收2023/8/1586一、物業(yè)管理前期介入

——指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程。從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和今后使用、管理提出建議，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好滿(mǎn)足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理。2023/7/3186一、物業(yè)管理前期介入2023/8/1587前期介入的主要目的物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能能都合乎要求，有利于業(yè)主使用，方便以后的物業(yè)管理。2023/7/3187前期介入的主要目的物業(yè)管2023/8/1588前期介入的必要性減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)的隱患加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)形象后期管理工作的進(jìn)行促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售

2023/7/3188前期介入的必要性減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建2023/8/1589前期介入的重要意義對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言對(duì)于物業(yè)管理公司而言物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。2023/7/3189前期介入的重要意義對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言2023/8/1590

PM前期介入的類(lèi)型物業(yè)管理前期介入是實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，根據(jù)介入的階段不同可以分為早、中、晚三類(lèi)。2023/7/3190PM前期介入的類(lèi)型物業(yè)管2023/8/1591早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段的介入。中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計(jì)階段的介入。晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入。2023/7/3191早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目可行性2023/8/1592與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始洽談初步達(dá)成協(xié)議介入可行性研究→退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷(xiāo)售階段物業(yè)驗(yàn)收、移交，結(jié)束前期介入PM前期介入流程圖2023/7/3192與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始洽談初步達(dá)成協(xié)議2023/8/1593PM前期介入的主要內(nèi)容立項(xiàng)決策階段

項(xiàng)目立項(xiàng)以前（市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評(píng)估），對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面提供意見(jiàn)建議。（可減少?zèng)Q策中的風(fēng)險(xiǎn)性。）2023/7/3193PM前期介入的主要內(nèi)容立項(xiàng)決策階段2023/8/1594

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)，從有利于投資、綜合開(kāi)發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長(zhǎng)期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。2023/7/3194規(guī)劃設(shè)計(jì)階段2023/8/1595

施工建設(shè)階段物業(yè)管理企業(yè)選派相應(yīng)專(zhuān)業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工部門(mén)共同確保工程施工質(zhì)量。

竣工驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料；完善竣工驗(yàn)收的必要措施。2023/7/3195施工建設(shè)階段2023/8/1596二、物業(yè)竣工驗(yàn)收——工程項(xiàng)目竣工后，施工單位須向開(kāi)發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，須經(jīng)開(kāi)發(fā)單位或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)單位，這一交接過(guò)程稱(chēng)之為竣工驗(yàn)收。2023/7/3196二、物業(yè)竣工驗(yàn)收——工程項(xiàng)目竣工后，施2023/8/1597認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)。通過(guò)參與竣工驗(yàn)收，熟悉物業(yè)，為物業(yè)的接管驗(yàn)收以至將來(lái)的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備。細(xì)心查驗(yàn)竣工驗(yàn)收資料，保證資料齊全、準(zhǔn)確。PM企業(yè)在竣工驗(yàn)收過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題：2023/7/3197認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)。PM企2023/8/1598竣工驗(yàn)收的種類(lèi)隱蔽工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收分期驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收2023/7/3198竣工驗(yàn)收的種類(lèi)隱蔽工程驗(yàn)收2023/8/1599竣工驗(yàn)收的實(shí)施竣工驗(yàn)收的工作程序

1、根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個(gè)階段（初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收）或一次性竣工驗(yàn)收。

2、在竣工驗(yàn)收前，由開(kāi)發(fā)單位組織施工、設(shè)計(jì)、使用等有關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。2023/7/3199竣工驗(yàn)收的實(shí)施竣工驗(yàn)收的工作程序2023/8/151003、驗(yàn)收均符合設(shè)計(jì)要求，必要文件齊全，由項(xiàng)目主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。4、竣工驗(yàn)收由開(kāi)發(fā)單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位、竣工單位和政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)組成驗(yàn)收委員會(huì)或驗(yàn)收組共同進(jìn)行。5、辦理工程交接手續(xù)。2023/7/311003、驗(yàn)收均符合設(shè)計(jì)要求，必要文件齊全2023/8/15101

竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)（P49-50）

竣工驗(yàn)收時(shí)需移交的材料（P48-49）竣工驗(yàn)收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》等的要求，結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況，制定竣工驗(yàn)收辦法。2023/7/31101

竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)2023/8/15102竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修所謂物業(yè)質(zhì)量保修，是指物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷的應(yīng)予以修復(fù)。物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部2000年6月30頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定履行保修義務(wù)。保修的范圍、期限和責(zé)任。2023/7/31102竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修所謂物2023/8/15103三、接管驗(yàn)收

——指物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。2023/7/31103三、接管驗(yàn)收——指物業(yè)管2023/8/15104物業(yè)接管驗(yàn)收的主要作用

1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益

3、為后期管理創(chuàng)造條件2023/7/31104物業(yè)接管驗(yàn)收的主要作用2023/8/15105接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收的對(duì)象不同驗(yàn)收的目的不同驗(yàn)收的條件不同交接對(duì)象不同2023/7/31105接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收的對(duì)象2023/8/15106物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施早期介入簽約前的洽商制定詳細(xì)的接管驗(yàn)收計(jì)劃著手制定管理公約及一系列管理制度建立與社會(huì)協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)人員培訓(xùn)協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售樓檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提交的驗(yàn)收項(xiàng)目是否具備驗(yàn)收條件開(kāi)始接管驗(yàn)收2023/7/31106物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施早期介入2023/8/15107接管驗(yàn)收的程序（P55）新建房屋原有房屋2023/7/31107接管驗(yàn)收的程序（P55）2023/8/15108物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料技術(shù)資料產(chǎn)權(quán)資料2023/7/31108物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料新建房屋接管2023/8/15109接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

主體結(jié)構(gòu)、屋面和樓梯面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、附屬工程及其他

質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理

新建房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)原有房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)2023/7/31109接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2023/8/15110物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)注意的主要問(wèn)題選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、認(rèn)真負(fù)責(zé)的人員參加驗(yàn)收工作。嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求逐項(xiàng)、認(rèn)真驗(yàn)收。寫(xiě)明符合要求的接管具體日期，以劃清責(zé)任。仔細(xì)清查應(yīng)該提交的資料是否真實(shí)、齊全。對(duì)于不同程度的質(zhì)量問(wèn)題，一定要落實(shí)責(zé)任，并對(duì)整改措施進(jìn)行明確。在整個(gè)的接管驗(yàn)收過(guò)程中要遵循原則性和靈活性相結(jié)合的原則等。2023/7/31110物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)注意的主要問(wèn)題選派素2023/8/15111堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合的原則堅(jiān)持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則接管驗(yàn)收過(guò)程中質(zhì)量問(wèn)題的處理原則2023/7/31111堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合的原則接管驗(yàn)2023/8/15112第四章用戶(hù)入伙、裝修與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理一、用戶(hù)入伙二、裝修管理三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理2023/7/31112第四章用戶(hù)入伙、裝修與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管2023/8/15113一、什么是用戶(hù)入伙含義——住宅小區(qū)的居民入住或商廈、寫(xiě)字樓的業(yè)主或租戶(hù)入住用戶(hù)入伙手續(xù)——物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶(hù)寄發(fā)入伙通知，要求業(yè)主或租戶(hù)按要求進(jìn)行眼樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過(guò)程。第一節(jié)用戶(hù)入伙2023/7/31113一、什么是用戶(hù)入伙含義——住2023/8/15114二、辦理入伙手續(xù)及應(yīng)注意的問(wèn)題寄發(fā)“入伙通知書(shū)”——物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主或租戶(hù)可以辦理入住手續(xù)的文件。收樓須知——物業(yè)管理公司告知業(yè)主或租戶(hù)在收樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)以及在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。入伙手續(xù)書(shū)——物業(yè)管理工司為方便業(yè)主、讓其知曉辦理入伙手續(xù)具體程序而制定的一個(gè)文件。2023/7/31114二、辦理入伙手續(xù)及應(yīng)注意的問(wèn)題2023/8/15115三、辦理入伙手續(xù)的重要文件（一）、樓宇交接書(shū)——在業(yè)主確認(rèn)可以接受所購(gòu)樓宇后，業(yè)主和發(fā)展商共同簽署的一個(gè)文件。2023/7/31115三、辦理入伙手續(xù)的重要文件（一）、2023/8/15116（二）、物業(yè)管理公約1、物業(yè)管理公約——也叫物業(yè)管理公共契約，簡(jiǎn)稱(chēng)“公約”一般是由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)過(guò)業(yè)主和物業(yè)管理公司共同簽署并約束雙方行為規(guī)范的法律文件。2、“公約”的內(nèi)容——物業(yè)的基本情況、明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)主的權(quán)力和義務(wù)、明確各方的法律責(zé)任。3、“公約”的實(shí)質(zhì)——處理好人與人之間的關(guān)系。發(fā)展商與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系2023/7/31116（二）、物業(yè)管理公約1、物業(yè)管理2023/8/15117——物業(yè)管理補(bǔ)充法規(guī)建立自我約束機(jī)制2023/7/31117補(bǔ)充法規(guī)2023/8/15118（三）、住戶(hù)手冊(cè)——物業(yè)管理公司為了使業(yè)主或租戶(hù)更好地了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，以便以后管理的工作順利開(kāi)展，而準(zhǔn)備的一種宣傳材料。2023/7/31118（三）、住戶(hù)手冊(cè)——物業(yè)管理公司2023/8/15119一、什么是裝修與裝修管理

裝修的含義——業(yè)主或使用人再辦理完入伙手續(xù)以后，在正式入住之前，根據(jù)自己的特點(diǎn)和要求，對(duì)所購(gòu)（所租）房屋進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、分隔、裝飾、布置等。第二節(jié)、裝修管理2023/7/31119一、什么是裝修與裝修管理裝2023/8/15120

裝修的特點(diǎn)在原來(lái)房屋初裝修的基礎(chǔ)上進(jìn)行的更多的是要表達(dá)業(yè)主或租戶(hù)個(gè)人意愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行的是在隨業(yè)主或使用人入住的情況下進(jìn)行的對(duì)施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高施工過(guò)程中防火特別重要2023/7/31120裝修的特點(diǎn)在原來(lái)房2023/8/15121

物業(yè)管理在裝修過(guò)程中的職責(zé)

大力宣傳裝修規(guī)定加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理積極參與室內(nèi)裝修2023/7/31121物業(yè)管理在裝修過(guò)程中的職責(zé)2023/8/15122二、裝修管理規(guī)定報(bào)批程序裝修范圍施工管理裝修驗(yàn)收2023/7/31122二、裝修管理規(guī)定報(bào)批程序2023/8/15123三、對(duì)施工隊(duì)伍的管理2023/7/31123三、對(duì)施工隊(duì)伍的管理2023/8/151241、含義物業(yè)產(chǎn)權(quán)指物業(yè)的所有權(quán)物業(yè)產(chǎn)籍指記載物業(yè)權(quán)屬關(guān)系現(xiàn)狀和歷史情況的各種薄冊(cè)資料的總稱(chēng)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理指房地產(chǎn)的管理部門(mén)按照法律規(guī)定的管理權(quán)限和原則，對(duì)物業(yè)所有權(quán)和行使所有權(quán)以及登記造冊(cè)所形成的各種資料的管理第三節(jié)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理2023/7/311241、含義物業(yè)產(chǎn)權(quán)指物業(yè)的2023/8/151252、原則房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)權(quán)力主體一致屬地管理2023/7/311252、原則房屋所有權(quán)與該房屋2023/8/151263、意義保護(hù)業(yè)主或房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和使用奠定基礎(chǔ)為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)2023/7/311263、意義保護(hù)業(yè)主或房地產(chǎn)權(quán)利2023/8/15127——物業(yè)所有權(quán)的管理、房屋所有權(quán)的管理二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理工作的基本內(nèi)容產(chǎn)權(quán)登記審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)產(chǎn)權(quán)檔案2023/7/31127二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理工作的基本內(nèi)容產(chǎn)權(quán)登2023/8/151281、圖三、物業(yè)產(chǎn)籍管理工作的基本內(nèi)容物業(yè)或房屋分幅平面圖是以城市獨(dú)立坐標(biāo)系統(tǒng)為基礎(chǔ)而繪制的要素平面圖分房分丘平面圖是以產(chǎn)權(quán)人為單位繪制的平面圖分層分間平面圖是在一幢房屋內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的情況下，按每個(gè)產(chǎn)權(quán)人的單位，分層次按自然間詳細(xì)繪制房屋位置、尺寸、墻體歸屬等內(nèi)容的房間平面圖。2023/7/311281、圖三、物業(yè)產(chǎn)籍管理工作的基本內(nèi)2023/8/151292、檔調(diào)查檔案房產(chǎn)評(píng)估檔案房產(chǎn)登記檔案房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)及征撥檔案2023/7/311292、檔調(diào)查檔案2023/8/151303、卡房屋卡片土地卡片2023/7/311303、卡房屋卡片2023/8/151314、冊(cè)登記收件薄發(fā)證記錄薄房屋總冊(cè)房屋產(chǎn)業(yè)目錄等2023/7/311314、冊(cè)登記收件薄2023/8/15132第五章房屋維修管理一、房屋維修管理概述二、房屋維修工程三、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)2023/7/31132第五章房屋維修管理一、房屋維修管2023/8/15133一、房屋維修管理概述1、含義狹義：僅指對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕廣義：包括對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改建

2023/7/31133一、房屋維修管理概述1、含義2023/8/151342、原因自然因素使用因素生物因素地理因素災(zāi)害因素

2023/7/311342、原因自然因素2023/8/151352、原則經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用為用戶(hù)服務(wù)區(qū)別對(duì)待預(yù)防為主，護(hù)、管、修相結(jié)合等價(jià)有償2023/7/311352、原則經(jīng)濟(jì)、合理、安全2023/8/151361、質(zhì)量管理

二、房屋維修管理及其內(nèi)容（1）房屋的質(zhì)量等級(jí)鑒定（2）危險(xiǎn)房屋的管理制定劃分危房的標(biāo)準(zhǔn)建立健全危險(xiǎn)房屋的鑒定機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢查排險(xiǎn)工作情況2023/7/311361、質(zhì)量管理二、房屋維修管理2023/8/151372、施工管理

選擇維修施工隊(duì)伍維修施工的組織準(zhǔn)備維修施工的技術(shù)交底施工調(diào)度與管理2023/7/311372、施工管理選2023/8/151382、檔案管理房屋新建工程、維修工程竣工驗(yàn)收時(shí)的峻工圖及有關(guān)房屋的原始資料；現(xiàn)有房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料和可能的產(chǎn)權(quán)資料；技術(shù)檔案資料2023/7/311382、檔案管理房屋新建工程、維2023/8/15139

三、房屋維修管理的意義是延長(zhǎng)房屋壽命的保證能緩解我國(guó)目前房屋緊張的狀況是搞好房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作的基礎(chǔ)可以充分發(fā)揮投資效果2023/7/31139三、房屋維修管理的意義2023/8/15140二、房屋維修工程1、含義——對(duì)房屋的維修活動(dòng)和過(guò)程。2023/7/31140二、房屋維修工程1、含義——對(duì)房屋的2023/8/151412、特點(diǎn)項(xiàng)目多、范圍廣有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)性較強(qiáng)2023/7/311412、特點(diǎn)項(xiàng)目多、范圍廣2023/8/15142二、分類(lèi)翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程2023/7/31142二、分類(lèi)翻修工程2023/8/15143三、考核指標(biāo)房屋完好率房屋維修工程量質(zhì)量合格率小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率2023/7/31143三、考核指標(biāo)房屋完好率2023/8/15144三、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)1、含義——物業(yè)管理部門(mén)為確保房屋的正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性、持續(xù)性的小修養(yǎng)護(hù)和綜合維修工作。2023/7/31144三、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)1、含義——物業(yè)2023/8/151451、具體內(nèi)容小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃養(yǎng)護(hù)季節(jié)養(yǎng)護(hù)2023/7/311451、具體內(nèi)容小修養(yǎng)護(hù)2023/8/15146二、一般程序項(xiàng)目收集計(jì)劃編制任務(wù)落實(shí)2023/7/31146二、一般程序項(xiàng)目收集2023/8/15147三、考核指標(biāo)定額指標(biāo)經(jīng)費(fèi)指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)安全指標(biāo)2023/7/31147三、考核指標(biāo)定額指標(biāo)2023/8/15148

服務(wù)指標(biāo)

1、走訪查房率2、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率3、養(yǎng)護(hù)及時(shí)率2023/7/31148服務(wù)指標(biāo)2023/8/15149第六章房屋設(shè)備管理一、房屋設(shè)備管理概述二、給、排水系統(tǒng)管理三、供電系統(tǒng)管理四、供暖系統(tǒng)管理五、電梯設(shè)備管理2023/7/31149第六章房屋設(shè)備管理一、房屋設(shè)備管2023/8/151501、含義——是對(duì)房屋內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施的簡(jiǎn)稱(chēng)，是房屋建筑實(shí)體的組成部分。一、房屋設(shè)備管理概述2023/7/311501、含義——是對(duì)房屋內(nèi)部附屬2023/8/151512、分類(lèi)1、衛(wèi)生與機(jī)械設(shè)備

室內(nèi)給水設(shè)備室內(nèi)排水設(shè)備熱水供應(yīng)設(shè)備供熱設(shè)備2023/7/311512、分類(lèi)1、衛(wèi)生與機(jī)械設(shè)備室內(nèi)2023/8/151522、電氣工程設(shè)備供電及照明設(shè)備防雷及接地裝置娛樂(lè)及辦公設(shè)備運(yùn)輸設(shè)備2023/7/311522、電氣工程設(shè)備供電及照明2023/8/151533、房屋新型設(shè)備房屋的裝飾性設(shè)備房屋的庫(kù)房設(shè)備2023/7/311533、房屋新型設(shè)備房屋的裝飾性設(shè)2023/8/151542、房屋設(shè)備管理及發(fā)展方向1、含義

對(duì)房屋設(shè)備的使用、日常維護(hù)、維修與更新的管理，或者說(shuō)是指以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的質(zhì)量和技術(shù)要求，對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行的管理。根本目的：確保設(shè)備的完好率和正常使用。2023/7/311542、房屋設(shè)備管理及發(fā)展方向1、含義2023/8/151552、內(nèi)容（1）基礎(chǔ)管理資料檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度管理加強(qiáng)教育培訓(xùn)2023/7/311552、內(nèi)容（1）基礎(chǔ)管理2023/8/15156（2）運(yùn)行管理勞動(dòng)組織管理工作建立、健全設(shè)備運(yùn)行管理制度2023/7/31156（2）運(yùn)行管理2023/8/15157（3）安全管理（4）維修管理（5）更新改造2023/7/31157（3）安全管理2023/8/151581、含義——房屋建筑物內(nèi)部附屬的各種冷水、熱水、開(kāi)水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱(chēng)。二、給、排水系統(tǒng)管理2、意義——不僅直接影響到人們的工作和生活，而且影響到物業(yè)功能能否得到發(fā)揮。2023/7/311581、含義——房屋建筑物內(nèi)部附2023/8/15159給、排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查嚴(yán)格驗(yàn)收接管制度加強(qiáng)日常檢查巡視2023/7/31159給、排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查嚴(yán)格驗(yàn)2023/8/15160給水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定（2）給水系統(tǒng)的管理

作好房屋給水系統(tǒng)設(shè)備的基礎(chǔ)資料建立正常的供、用水管理制度大力宣傳節(jié)約用水作好供水量的計(jì)量和計(jì)費(fèi)2023/7/31160給水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定2023/8/15161排水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定（2）措施

重視巡視檢查與維護(hù)工作建立健全排水設(shè)備設(shè)施檔按加強(qiáng)教育宣傳工作2023/7/31161排水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定2023/8/15162制定用水規(guī)定2023/7/31162制定用水規(guī)定2023/8/15163三、供電系統(tǒng)管理1、重要性

供電部門(mén)把電力直接送到用戶(hù)單位供電部門(mén)把高壓電送到小區(qū)或高層樓宇，通過(guò)該地區(qū)變電站再送到各用戶(hù)單位2、方式3、分工原則2023/7/31163三、供電系統(tǒng)管理1、重要性供電部2023/8/15164供電系統(tǒng)的基本內(nèi)容和方法掌握設(shè)備情況，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案對(duì)供電設(shè)備進(jìn)行正常維護(hù)與保養(yǎng)采取多種方式作好宣傳工作進(jìn)行承包責(zé)任到人加強(qiáng)對(duì)有關(guān)人員的培訓(xùn)建立24小時(shí)運(yùn)行及維修值班制度，支持用戶(hù)投訴，及時(shí)排除故障2023/7/31164供電系統(tǒng)的基本內(nèi)容和方法掌握設(shè)備情況2023/8/15165避雷設(shè)施的管理2023/7/31165避雷設(shè)施的管理2023/8/15166四、供暖系統(tǒng)管理1、重要性

熱源舒熱散熱2、組成2023/7/31166四、供暖系統(tǒng)管理1、重要性熱源2023/8/15167

區(qū)域鍋爐房供熱系統(tǒng)熱電廠供熱系統(tǒng)分戶(hù)供暖系統(tǒng)3、方式與工作原理2023/7/31167區(qū)域鍋爐房供熱系統(tǒng)3、方式與工作2023/8/15168供暖系統(tǒng)管理的特點(diǎn)和原則（1）特點(diǎn)管理的系統(tǒng)性明顯的季節(jié)性突出的經(jīng)營(yíng)性環(huán)保要求高2023/7/31168供暖系統(tǒng)管理的特點(diǎn)和原則（1）特點(diǎn)2023/8/15169（2）原則經(jīng)濟(jì)可行集中供暖，保護(hù)環(huán)境關(guān)聯(lián)管理

“用戶(hù)至上，服務(wù)第一”2023/7/31169（2）原則2023/8/15170供暖系統(tǒng)的管理（1）組建管理和隊(duì)伍建設(shè)(2)供暖鍋爐房的管理接管管理運(yùn)行管理操作管理鍋爐及附屬設(shè)備的維護(hù)2023/7/31170供暖系統(tǒng)的管理（1）組建管理和隊(duì)伍建2023/8/15171熱網(wǎng)管理1、供暖管網(wǎng)的接管2、熱網(wǎng)設(shè)備維修2023/7/31171熱網(wǎng)管理1、供暖管網(wǎng)的接管2023/8/15172采暖用戶(hù)的管理訂立供暖條款，確定供暖雙方權(quán)利與義務(wù)編制用戶(hù)手冊(cè)供暖費(fèi)用的收取2023/7/31172采暖用戶(hù)的管理訂立供暖條款，確定供暖2023/8/151731、電梯的含義與組成含義：電梯通稱(chēng)升降機(jī)，是由一臺(tái)電動(dòng)機(jī)拖動(dòng)一個(gè)金屬制成的轎箱在建筑物的井道中并在專(zhuān)設(shè)的軌道上作垂直降升運(yùn)動(dòng)，達(dá)到乘人載物的目的。五、電梯設(shè)備管理組成：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備、控制設(shè)備2、意義2023/7/311731、電梯的含義與組成含2023/8/15174基礎(chǔ)管理1、電梯管理組織的建設(shè)2、運(yùn)行管理制定合理的運(yùn)行制度服務(wù)范圍記錄與表報(bào)制度3、經(jīng)營(yíng)管理2023/7/31174基礎(chǔ)管理1、電梯管理組織的建設(shè)3、經(jīng)2023/8/15175設(shè)備管理1、設(shè)備的接管驗(yàn)收驗(yàn)收程序驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定其它有關(guān)問(wèn)題2023/7/31175設(shè)備管理1、設(shè)備的接管驗(yàn)收2023/8/151762、維修管理電梯維修等級(jí)、周期與要求維修工程的審批注意事項(xiàng)2023/7/311762、維修管理電梯維修等級(jí)、2023/8/151773、基礎(chǔ)資料管理設(shè)備檔案維修資料2023/7/311773、基礎(chǔ)資料管理設(shè)備檔案2023/8/151781、對(duì)司機(jī)、維修人員的安全要求持證上崗制定安全操作規(guī)程加強(qiáng)培訓(xùn)與考核工作四、安全管理2、設(shè)備安全管理措施3、對(duì)住戶(hù)的安全教育2023/7/311781、對(duì)司機(jī)、維修人員的安全要求2023/8/15179第七章物業(yè)的環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境管理概述二、綠化管理三、清潔管理三、車(chē)輛道路管理2023/7/31179第七章物業(yè)的環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境2023/8/15180第一節(jié)物業(yè)環(huán)境管理概述1、環(huán)境

周?chē)牡胤?，或者周?chē)那闆r和條件。它是包圍某中心的事物或狀態(tài)，以及影響中心事物發(fā)展的外部原因。自然環(huán)境；人化環(huán)境；人工環(huán)境；人文環(huán)境。一、物業(yè)環(huán)境管理2023/7/31180第一節(jié)物業(yè)環(huán)境管理概述1、環(huán)2023/8/151812、物業(yè)環(huán)境（1）生活居住環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境外部居住環(huán)境（2）生產(chǎn)環(huán)境（3）商業(yè)環(huán)境（4）辦公環(huán)境與住用人生活和工作相關(guān)的、直接影響其生存、發(fā)展和享受的各種必需條件和外部變量因素的總和。2023/7/311812、物業(yè)環(huán)境（1）生活居住環(huán)境內(nèi)部居2023/8/151823、物業(yè)環(huán)境管理——物業(yè)管理公司對(duì)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的管理。是指物業(yè)管理公司通過(guò)執(zhí)法檢查、履約監(jiān)督、制度建設(shè)和宣傳教育工作，防止和控制已經(jīng)發(fā)生和可能發(fā)生的物業(yè)環(huán)境污染。2023/7/311823、物業(yè)環(huán)境管理——物2023/8/15183以防為主，防治結(jié)合；專(zhuān)業(yè)管理與住用人參與管理相結(jié)合；環(huán)境保護(hù)與資源利用相結(jié)合；污染者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；環(huán)境管理與精神文明建設(shè)相結(jié)合。物業(yè)環(huán)境管理的原則2023/7/31183以防為主，防治結(jié)合；物業(yè)環(huán)境管理的原2023/8/15184二、物業(yè)環(huán)境管理的任務(wù)和內(nèi)容1、任務(wù)——保護(hù)和維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護(hù)正常的生產(chǎn)、生活和辦公持續(xù)，保護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的整體形象，保證物業(yè)區(qū)域內(nèi)具名的身心健康以及提高物業(yè)的知名度等。2023/7/31184二、物業(yè)環(huán)境管理的任務(wù)和內(nèi)容1、任務(wù)2023/8/151852、內(nèi)容

治理環(huán)境污染（空氣水體廢棄物噪聲輻射）

做好綠化和環(huán)衛(wèi)工作清理物業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建加強(qiáng)市政公共設(shè)施管理搞好車(chē)輛交通管理建設(shè)各種環(huán)境小品抓好治安管理工作建設(shè)新型的人文環(huán)境2023/7/311852、內(nèi)容治理環(huán)境污染（空氣水體廢棄2023/8/151862023/7/311862023/8/15187三、物業(yè)環(huán)境管理的措施1、建立環(huán)境管理機(jī)構(gòu)2、抓好污染的治理工作3、認(rèn)證清理物業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建4、加強(qiáng)市政公用設(shè)施管理5、努力建設(shè)新型的社區(qū)人文環(huán)境6、建設(shè)各種環(huán)境小品2023/7/31187三、物業(yè)環(huán)境管理的措施1、建立環(huán)境管2023/8/15188第二節(jié)綠化管理一、物業(yè)綠化——物業(yè)綠化是指在物業(yè)管理公司管理的社區(qū)區(qū)域內(nèi)，種植樹(shù)木花草，為居民創(chuàng)造一個(gè)安靜、清潔和優(yōu)美的生活環(huán)境。2023/7/31188第二節(jié)綠化管理一、物業(yè)綠化2023/8/15189物業(yè)綠化的功能（1）物質(zhì)功能

遮陽(yáng)、隔聲、改善小氣候、凈化空氣、防風(fēng)防塵、殺菌防?。?）精神功能美化環(huán)境、分割空間、消閑場(chǎng)所2023/7/31189物業(yè)綠化的功能（1）物質(zhì)功能2023/8/15190綠化規(guī)劃與綠地布置的原則1、綠化的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)2023/7/31190綠化規(guī)劃與綠地布置的原則1、綠化的規(guī)2023/8/15191（1）統(tǒng)一規(guī)劃、合理組織、形成系統(tǒng)（2）節(jié)約用地（3）注意景觀（4）投資少、便管理2、綠地布置的原則2023/7/31191（1）統(tǒng)一規(guī)劃、合理組織、形成系統(tǒng)22023/8/15192二、物業(yè)綠化管理1、含義——物業(yè)管理公司為美化和凈化受托物業(yè)的環(huán)境和改進(jìn)物業(yè)景觀而在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行的綠地、花圃等地的養(yǎng)護(hù)行為，以及該類(lèi)行為的計(jì)劃與組織。2023/7/31192二、物業(yè)綠化管理1、含義——物業(yè)2023/8/151932、主要措施（1）設(shè)立綠化管理機(jī)構(gòu)（2）加強(qiáng)綠化管理員工的培訓(xùn)（3）制定嚴(yán)格的管理制度，加強(qiáng)綠化管理的職能（4）加強(qiáng)綠化宣傳，培養(yǎng)綠化意識(shí)2023/7/311932、主要措施（1）設(shè)立綠化管理機(jī)構(gòu)2023/8/151943、綠化的養(yǎng)護(hù)管理澆水施肥修剪整形除草松土防治病蟲(chóng)害管理2023/7/311943、綠化的養(yǎng)護(hù)管理澆水2023/8/151954、豎向綠化的管理屋頂綠化墻面綠化陽(yáng)臺(tái)綠化2023/7/311954、豎向綠化的管理屋頂綠化2023/8/15196清潔管理，是指物業(yè)管理公司通過(guò)宣傳教育、直接監(jiān)督和日常清潔工作，保護(hù)物業(yè)環(huán)境，防治環(huán)境污染，定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行日常生活垃圾的分類(lèi)收集、處理和清運(yùn)。第三節(jié)清潔管理保潔管理的重點(diǎn)是大力防治“臟亂差”的頑疾。2023/7/31196清潔管理，是指物業(yè)2023/8/151971、保潔管理的重要意義反應(yīng)物業(yè)管理水平高低的重要標(biāo)志向住用人提供良好的生活工作環(huán)境的有力保證對(duì)城市的環(huán)境容貌也具有重要意義2023/7/311971、保潔管理的重要意義反應(yīng)物業(yè)2023/8/151982、保潔管理實(shí)施的原則掃防結(jié)合，以防為主執(zhí)法必嚴(yán)，直接監(jiān)督2023/7/311982、保潔管理實(shí)施的原則掃防2023/8/151993、保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置保潔管理由管理部或保潔部執(zhí)行，其班組設(shè)置根據(jù)所轄物業(yè)的類(lèi)型、布局、面積以及清潔對(duì)象的不同而靈活設(shè)置。。對(duì)于一個(gè)規(guī)模較大的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，其保潔部一般分設(shè)三個(gè)班組：樓宇清潔服務(wù)班（組）、高空外墻清潔班（組）、公共區(qū)域清潔班（組）。2023/7/311993、保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置保潔2023/8/152001、內(nèi)容二、清潔管理工作的內(nèi)容和措施物業(yè)公共部分的清潔衛(wèi)生清潔衛(wèi)生的宣傳督促積極向業(yè)主或使用人提供清潔衛(wèi)生服務(wù)2023/7/312001、內(nèi)容二、