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文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新旅游地產(chǎn)成為中國大小開發(fā)商謀求企業(yè)戰(zhàn)略升級,拓展新增長空間的轉(zhuǎn)型方向,其間賺得盤滿缽滿者有之,虧得一塌糊涂者有之,逆勢飄紅者有之,艱難力挺者有之,銳意創(chuàng)新者有之,掛羊頭賣狗肉者更是多如過江之鯽。然而,究竟如何玩轉(zhuǎn)文旅產(chǎn)業(yè),如何做好旅游地產(chǎn),開發(fā)商總免不了地產(chǎn)思維;主政者大多要求旅游出形象、旺人氣,力圖穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生;而專家們更是言必稱“食住行游購?qiáng)省薄?016-1-21作者:阿斯彭文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新尚益中國地產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司(武漢)首席執(zhí)行官彭家來文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/211
憑借實操文旅項目,惠陽新世界(占地面積3300畝)、廣佛新世界(占地面積4500畝)、??谛率澜纾ㄕ嫉孛娣e3500畝),作出可參性、可行性,讓業(yè)內(nèi)人士共謀新時局。在這還是要強(qiáng)調(diào)一下,什么是商業(yè)模式?就是一個企業(yè)根據(jù)自己的運營經(jīng)驗,根據(jù)自己企業(yè)的運營實力來設(shè)計一個模式,能夠使之不是很簡單的復(fù)制,別人想復(fù)制你的模式很困難,你有核心的競爭力,這就是商業(yè)模式。很多項目過于強(qiáng)調(diào)對資源的占有和依賴,而弱化內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、運營對項目的支持。由于缺乏產(chǎn)業(yè)內(nèi)容,依靠“資源+地產(chǎn)”的同質(zhì)化開發(fā)方式實現(xiàn)區(qū)域價值提升,物業(yè)銷售的同時帶來是大量空置和低使用率。近年來,山東在煙臺龍口及海陽、威海乳山及文登等地大規(guī)模開發(fā)“濱海旅游地產(chǎn)”,主要針對東北、華北、西北等養(yǎng)老客戶進(jìn)行銷售。迫于資金回款壓力,許多物業(yè)在完全不具備使用條件時就進(jìn)行銷售(比如沒有安裝煤氣管道、5公里范圍內(nèi)沒有任何商業(yè)配套等),導(dǎo)致物業(yè)大量空置。再比如,2007年以前大量高爾夫物業(yè)在市場上銷售,曾經(jīng)吸引一批批高爾夫及高爾夫物業(yè)愛好者。但是抽樣統(tǒng)計顯示,有超過50%以上的高爾夫物業(yè)甚至從來沒有真正使用過,包括著名的春城高爾夫等項目。項目的大量空置無法體現(xiàn)產(chǎn)品的實際使用價值,也無相關(guān)的租金發(fā)生,導(dǎo)致后期再次銷售時根本沒有租金參考,后期交易無法實現(xiàn)。中國的經(jīng)濟(jì)在不斷地往上走,老年化程度那么高,需要有觀念的轉(zhuǎn)變,政府的智慧,資源的整合,信息的共享,商業(yè)模式的創(chuàng)新。這是我認(rèn)為中國文旅項目要走出困境必須要走的五步路。第一個是依托自然資源為核心的模式。以稀缺的自然資源作為主要賣點,注重自然生態(tài)資源的價值挖掘,打造親水、生態(tài)、親子等旅游度假、康養(yǎng)項目,以高星級酒店帶動,銷售型物業(yè)酒店化設(shè)計,精裝交付、酒店托管為主。這種早期旅游地產(chǎn)開發(fā)的主流模式緣于對自然資源的非獨占性和全國范圍內(nèi)同質(zhì)化項目的增多,對客戶的黏性不足逐漸凸顯,項目的相對優(yōu)勢喪失。當(dāng)投資客越來越理性之后,整個市場幾乎所有項目遇到發(fā)展瓶頸,有價無市。應(yīng)以獨特的文化主題為核心發(fā)展、以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的模式。第二個是以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的模式。作為引擎聚集人氣,為項目搭建價值平臺,通過銷售型物業(yè)回現(xiàn)促進(jìn)旅游項目的滾動開發(fā),以旅游房地產(chǎn)為最終目標(biāo)。此類模式開發(fā)的項目因單一主題易被復(fù)制,若沒有多樣化的盈利模式,將會陷入競爭的紅海。在核心景觀打造中,應(yīng)綜合考慮各片區(qū)的功能、特點、位置等因素,通過一條主線把各區(qū)主題串聯(lián)到一起。第三個是以陳述文化主題為核心的模式。以特色建筑為平臺,屬地文化為靈魂,基于特色文化的現(xiàn)代演繹,營造與現(xiàn)代城市差異化的情景,通過項目運營,實現(xiàn)區(qū)域土地增值,帶動周邊地塊的溢價提升。按照需求理論,當(dāng)人的物質(zhì)需求得到滿足后會開始對精神層面的需求追尋,文化是最容易與人產(chǎn)生情感共鳴的,若能以人性化需求為出發(fā)點,在業(yè)態(tài)、建筑和運營服務(wù)層面充分挖掘自身文化,通過具象具有歷史特色的建筑展現(xiàn),利用現(xiàn)代科技手段,將項目演繹成為最具國際氣質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)奇觀。第四個是以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的模式。以旅游為主導(dǎo),根據(jù)地緣特色與可及資源,整合農(nóng)業(yè)、文化、運動、會議會展、醫(yī)療健康等相關(guān)產(chǎn)業(yè),形成泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈格局,復(fù)合引擎鑄造項目獨特吸引核,提升整個區(qū)域價值,實現(xiàn)項目運營或銷售的獲利。這一模式具有較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展能力。由于旅游休閑產(chǎn)業(yè)的綜合性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈長,具有強(qiáng)大關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng),它在與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合的過程中,可實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價值鏈重構(gòu),融合后的產(chǎn)業(yè)群體形成新的經(jīng)濟(jì)增長點,如旅游休閑產(chǎn)業(yè)與醫(yī)療業(yè)融合形成養(yǎng)生/健康產(chǎn)業(yè)。最后我想花兩分鐘時間和大家分享我想說的,第一個是我認(rèn)為從事文旅產(chǎn)業(yè)有幾點忠告,一沒有潛心研究文旅項目三個以上,我建議先不要搞養(yǎng)老。第二,沒有其他產(chǎn)業(yè)支撐建議不要搞文旅產(chǎn)業(yè)。第三,沒有優(yōu)秀的運營管理團(tuán)隊建議不要搞文旅產(chǎn)業(yè)。第四,只要靠銀行貸款作為融資平臺的,只要是靠銀行貸款的也建議不要搞文旅產(chǎn)業(yè)。第五,商業(yè)模式和現(xiàn)行法律法規(guī)相沖的也建議不要搞文旅產(chǎn)業(yè)。第六,政府不大力支持的建議到地方不要大力搞。文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/212文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/213
一.分析國內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀(這五年中國的文旅產(chǎn)業(yè)有三個感悟)1、局勢求生:在霧霾里尋找方向從表面上看,文旅產(chǎn)業(yè)看似陷入困局。但作為朝陽產(chǎn)業(yè),它的向前發(fā)展是必然趨勢。而市場的春風(fēng)已經(jīng)悄然吹開了籠罩在文旅產(chǎn)業(yè)之上的霧霾,一個全新的文旅時代已經(jīng)到來!整個社會經(jīng)濟(jì)非理性地狂飆運行時代已經(jīng)過去,市場回歸理性,從灰暗的交易市場向陽光下的消費市場轉(zhuǎn)型,假旅游、真地產(chǎn)的“賣豬崽”模式已是煙花落幕,而重服務(wù)運營的真旅游、真地產(chǎn),長線投入、持續(xù)經(jīng)營的“養(yǎng)閨女”模式才是制勝之道。另一方面,這個時代的消費者有著更感性的追求,既要品質(zhì)化的休閑度假場所,還要品味化的軟性服務(wù)。同時,他們在消費上變得更加理性,對于滿足自己真正需要的文旅產(chǎn)品有著強(qiáng)烈的需求,文旅項目已從炒家時代進(jìn)入用家時代。而順應(yīng)消費需求的不同,細(xì)分市場崛起,高端、中端、大眾化的產(chǎn)品將各有其途。2、內(nèi)容豐富:主宰為主任何一個旅游目的地的經(jīng)營者,他的夢想就是讓所有的人都成為自己的客人,去了還想來,這就是休閑旅游的最高境界。酒香不怕巷子深,要讓人慕名而來,來了還想來,有時候距離不是問題,關(guān)鍵是你的產(chǎn)品內(nèi)容能不能針對目標(biāo)客群,做到出奇、出彩、出色、出體驗、出一種全新的享受。針對文旅產(chǎn)業(yè)要做出精彩的內(nèi)容,可以從“四個回歸”入手:(1).回歸健康生活。文旅產(chǎn)業(yè)要與健康產(chǎn)業(yè)相結(jié)合,做出具有生態(tài)感、能夠讓人享受心靈愉悅的、讓人感受到健康生活的好的產(chǎn)品和服務(wù),讓更多人能夠享受“身心平衡、天人合一”。歐洲有著幾百年的休閑健康養(yǎng)生度假的歷史傳統(tǒng),以及良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ),積累了深厚的養(yǎng)生健康文化及非常成熟的技術(shù)。而在中國,受社會經(jīng)濟(jì)條件及福利制度的制約,市場方向可能更多還是以“有點錢、有點閑、有點問題”的三有人群為主導(dǎo)。(2).回歸田園牧歌?!俺鞘谢貧w鄉(xiāng)村,鄉(xiāng)村豐富的物產(chǎn)要輸送到城市”,以新型城鎮(zhèn)化為契機(jī),以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展為思路,鄉(xiāng)村休閑旅游正在引領(lǐng)新一輪的“資本下鄉(xiāng)”。在外打開了一片天地的人重新回到自己的家鄉(xiāng),希望給自己的家鄉(xiāng)能夠帶來一方的福利。在城市待過一段時間的人希望能回到鄉(xiāng)村,成為生活生意兩不誤的一群人。城市里對于鄉(xiāng)村有著情懷的人,如小資,希望到鄉(xiāng)村去放飛自由思想、過上個性生活、形成自己悠閑的空間。未來鄉(xiāng)村的開發(fā)要圍繞鄉(xiāng)村的資源來進(jìn)行,既不能只停留在真山真水真性情里面,也不能夠把它打造為城市一樣,那樣是傷害了鄉(xiāng)土文明,剝離了它的地域文化。(3).回歸人文情懷。每個人心中都有一個田園夢,這是典型的中國人情懷,很多文旅項目其實是老板個人意志、個人品味、個人文化特色的體現(xiàn),其實老板都可以成為文化人。而文旅產(chǎn)業(yè)回歸人文情懷,其實就是把文化情懷有機(jī)融合進(jìn)去。比如說陶淵明的歸田園居的感覺,那種無為自在,悠遠(yuǎn)的天人合一的境界,這是一種切合每個人的回歸心理。再比如可以依據(jù)陋室銘的感覺打造農(nóng)莊書屋,來玩的家長帶小孩來可以體驗跟古詩詞有關(guān)軟硬件環(huán)境,從中體現(xiàn)文化的淵源。其實所有的旅游都是做故事,講故事,聽故事,這里面即有五千年的家國故事點滴,又有縱橫幾百里的地域風(fēng)情濃縮,還有個人家庭的故事,就很有味道了。(4).回歸體驗記憶。一個地方或者一個民族的文化,實際上是一種生活文化。正如同藝術(shù)源于生活而高于生活,旅游休閑度假體驗也應(yīng)該源于傳統(tǒng)而高于傳統(tǒng),源于民族而在地域上有所提升,它才能符合旅游休閑的市場需求。同時,結(jié)合文旅產(chǎn)業(yè)回歸體驗記憶,需要全面調(diào)動游客的功能感官。首先,打造具備吸引力的景觀,從視覺上形成沖擊力;第二,在味覺上提供舌尖上的享受,飲食文化不但集合了地方物產(chǎn)和人的智慧的大成,且美食文化的體驗對一個旅游目的地,尤其是古城古鎮(zhèn)來說,是非常重要的,必須要在味覺上留住你的游客;第三,嗅覺的體驗,如芬芳之旅對做旅游的人來說是一種很美好的境界,中國雖然叫花都、花城的城市有好多,但卻缺乏芬芳之感的體驗,而在法國巴黎郊外的小鎮(zhèn),那不僅是視覺的小鎮(zhèn),也是嗅覺的享受;第四,觸覺上的吸引物,很多民族文化,如吊腳樓,用竹杠、用木板做的,居住者或者游客能夠觸摸到從他的家居到整個系統(tǒng)的東西;還有貴州安順的蠟染,其手感也是一種記憶。3、模式創(chuàng)新:路是人走出來的,辦法總比問題多。隨著商業(yè)模式的創(chuàng)新:文旅項目五個關(guān)鍵層面的慎重。第一取勢:站位城市運營的高度;第二明道:多樣化盈利模式設(shè)計;第三優(yōu)術(shù):強(qiáng)化產(chǎn)品的打造能力;第四合眾:內(nèi)容混搭、產(chǎn)品跨界;第五踐行:可及資源的特色運作。第一、取勢——站位城市運營的高度旅游業(yè)是戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),很多地方政府將其作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的首選。對政府而言,開發(fā)旅游,土地可獲得有效升值,不但能解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問題,還能快速拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展,故對大規(guī)模文商旅地產(chǎn)項目開發(fā)的支持力度較大,希望此類項目開發(fā)成為城市運營的主要手段之一。對項目而言可借勢城市的推廣塑造自身品牌。第二、明道——多樣化盈利模式設(shè)計一個復(fù)雜的、多元的、大型綜合文旅度假項目,核心驅(qū)動往往不是能短期實現(xiàn)現(xiàn)金流的產(chǎn)品,項目盈利模式的設(shè)計很重要。一定要設(shè)計若干多樣化的投資回報模式,而最根本的是這種回報模式需要讓眾多參與主體能共贏。如銷售型物業(yè)不能用傳統(tǒng)的住宅營銷思路,而應(yīng)從經(jīng)營性資產(chǎn)投資的角度來思考。第三、優(yōu)術(shù)——強(qiáng)化產(chǎn)品的打造能力旅游的引擎價值是游客的市場消費能力。對于游客來說,快樂是需求的源點、追求新奇的體驗是需求的痛點,所以文商旅地產(chǎn)項目的本質(zhì)是一個“生活在別處”的生活方式之載體,這個載體的核心功能是提供一種有別于日常生活方式,有著快樂回憶的可能。落到產(chǎn)品的打造,就會聚焦到內(nèi)容與形式兩個層面,從內(nèi)容上看要滿足項目目標(biāo)客群的立體化,特別是情感的需求;從形式上看需要在場所感營造方面做更多人性化和細(xì)節(jié)的考量。第四、合眾——內(nèi)容混搭、產(chǎn)品跨界以“消費搬運”為依托形成的“內(nèi)需消費集散結(jié)構(gòu)”與“城市聚集的反向結(jié)構(gòu)”是旅游休閑地產(chǎn)的核心依據(jù)。但以自然資源為主的驅(qū)動模式,特色性和唯一性不足,較難解決逗留時間短的問題。要讓客戶停留時間更長,需要在這里的活動有延續(xù)性,不同人的需求有不同的滿足,所以如何通過內(nèi)容的混搭和產(chǎn)品的跨界以實現(xiàn)這種需求的閉環(huán)是對操作團(tuán)隊資源整合能力
文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/214的考驗。因此,在項目定位時,就要站在整盤統(tǒng)籌的角度系統(tǒng)化思考,厘清各功能板塊及物業(yè)間的協(xié)同、開發(fā)時序及呈現(xiàn)的次序、不同引擎間的橫向打通等問題,才能使項目獲取“1+1+1>3”的效果。第五、踐行——可及資源的特色運作每一個項目的操盤團(tuán)隊不同,項目在當(dāng)時當(dāng)?shù)氐目杉百Y源相異,在運作時的思路差異較大。根據(jù)項目獨特的天時地利人和,以可落地可執(zhí)行為基礎(chǔ),在操盤過程中以贏利最優(yōu)化的眼光,清晰盈利模式,注重開發(fā)次序;以體驗差異化的眼光,構(gòu)建獨特主題,突出項目特色;以市場特定化的眼光,打造引擎項目,鑄就其吸引核;以場所別處化的眼光,注重場所精神,觸發(fā)情感共鳴;以人文故事化的眼光,深挖文化淵源,別樣心靈體驗;以運營現(xiàn)代化的眼光,創(chuàng)新操作模式,保持長續(xù)發(fā)展。文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/215
第一參考以上數(shù)據(jù)分析觀點一:在中國城鎮(zhèn)化和消費升級以后,在城市的郊區(qū)和鄉(xiāng)村領(lǐng)域可能出現(xiàn)的一次巨大發(fā)展機(jī)遇所需要的一種模式,這種模式是綜合開發(fā)投資和休閑文旅產(chǎn)業(yè)運營相結(jié)合的一種業(yè)務(wù)。觀點二:單純做旅游單項目的開發(fā)建設(shè),投資收益難以呈現(xiàn),我們必須把這里打造成一個休閑旅游的根據(jù)地,和一個產(chǎn)業(yè)集群的所在地,這樣一來,一個完整的商業(yè)模式也才能夠成立。觀點三:我們在不同領(lǐng)域里有不同的業(yè)務(wù)布局,但是這幾項業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)周期是不同的,我們正是因為要考慮公司發(fā)展的多產(chǎn)業(yè)的布局,才構(gòu)建了同樣一個基因之下有不同經(jīng)濟(jì)周期特征的產(chǎn)業(yè)組合,所以面對挑戰(zhàn),我相信這是一個聰明的選擇。觀點四:房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā),必須確認(rèn)自己是知識分子而不是土豪或者是軍閥,不能去搞破壞,不能急功近利求短期效益。隨著我國旅游消費升級、景區(qū)發(fā)展升級、地產(chǎn)開發(fā)升級,整個旅游產(chǎn)業(yè)面臨大轉(zhuǎn)型大融合,在此背景下萌生出的“旅游綜合體”的開發(fā)模式,成為中國旅游產(chǎn)業(yè)乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展升級的主力引擎。與此同時,國民休閑度假需求進(jìn)一步增長,內(nèi)需擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變,新型城鎮(zhèn)化與新型農(nóng)業(yè)成為中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略支點。第二結(jié)合中國倆年的文化旅游、娛樂體驗、生態(tài)休閑、主題商業(yè)、人文社區(qū)等業(yè)態(tài)于一體。本人摸索感悟:在文旅產(chǎn)業(yè)的非常時期,不可以再局限于“跟市場”和“找市場”,更應(yīng)該主動地通過模式創(chuàng)新去“創(chuàng)造市場”。我們認(rèn)為,文旅產(chǎn)業(yè)的模式創(chuàng)新可以從“六條路徑”進(jìn)行探索:韜光養(yǎng)晦,待時而動。未來中國放開高爾夫、通用航空等現(xiàn)代休閑產(chǎn)業(yè)勢在必行,但具體時間還很難確定。那么有些實力的企業(yè),在受控制的如高爾夫等資源方面,先期可以嘗試用景觀農(nóng)業(yè)等方式培育,未來要放開也可以快速啟動。多元融資、靈活調(diào)整。銀行放貸方向的轉(zhuǎn)變,如未來可能會有文旅產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信號,開發(fā)商應(yīng)該高度關(guān)注并提前做好準(zhǔn)備。多元拓寬融資渠道,如眾籌融資、海外融資、打包上市等。比如中信和泰康人壽就專門設(shè)立了養(yǎng)老健康投資方面的專項基金。聯(lián)手打獵、合力開發(fā)。在新一屆政府的政策導(dǎo)向下,行業(yè)洗牌在所難免,特別是長線投資的文旅產(chǎn)業(yè)對企業(yè)要求很高,中小企業(yè)單打獨斗不足以形成高品質(zhì)的開發(fā),且極容易由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致死亡,這就需要中小企業(yè)抱團(tuán)取暖、合力開發(fā)。比如內(nèi)蒙古商會現(xiàn)在聯(lián)手在海南島上做開發(fā),集合中小企業(yè)的力量,由在海南已經(jīng)生根多年的企業(yè)去獲取投資資源,然后集合內(nèi)蒙所有的中小企業(yè)資金來做前期的開發(fā),最后還能夠集合這些所有企業(yè)方面的市場資源,實現(xiàn)快速的銷售。高屋建瓴,借勢區(qū)域。將文旅產(chǎn)業(yè)融入城市戰(zhàn)略中非常核心的部分,站在戰(zhàn)略的高度來對它進(jìn)行定位、定性、定量,跟城市所能夠承擔(dān)的輻射范圍和最大的區(qū)域能力結(jié)合在一起。如:曲江新城——西安“皇城復(fù)興戰(zhàn)略”中的一個重要突破口,是推動整個西安城市再造,并與大唐芙蓉園、大唐不夜城結(jié)合,最終形成文化旅游、文化商業(yè)、文化演繹、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)積聚,帶動整個陜西以及中國文化產(chǎn)業(yè)??缃缯希銎嬷苿?。未來,中國休閑旅游的熱門如通用航空產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境打造、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)、奧特萊斯商業(yè)等其實在歐美發(fā)達(dá)國家早已經(jīng)非常成熟,文旅產(chǎn)業(yè)想崛起做大,除了傳統(tǒng)打廣告、招商引資等,更重要的是善于跨界整合國內(nèi)外資源。另外,今天的文旅產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了微時代、互聯(lián)網(wǎng)時代,如何結(jié)合最新的理念,將城市價值、旅游特色、吸引物呈現(xiàn)給世人是非常關(guān)鍵的。古語有云:“知之者不如好之著,好之者不如樂之者”。未來的中國文旅產(chǎn)業(yè),擁有巨大的市場和光明的前途,而能成為其中佼佼者的必是用心去做好內(nèi)容、創(chuàng)新模式、精細(xì)經(jīng)營的“樂之者”們。二、針對文旅項目的客戶定位去向旅游地產(chǎn)成為中國大小開發(fā)商謀求企業(yè)戰(zhàn)略升級,拓展新增長空間的轉(zhuǎn)型方向,其間賺得盤滿缽滿者有之,虧得一塌糊涂者有之,逆勢飄紅者有之,艱難力挺者有之,銳意創(chuàng)新者有之,掛羊頭賣狗肉者更是多如過江之鯽。然而,究竟如何玩轉(zhuǎn)文旅產(chǎn)業(yè),如何做好旅游地產(chǎn),開發(fā)商總免不了地產(chǎn)思維;主政者大多要求旅游出形象、旺人氣,力圖穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生;而專家們更是言必稱“食住行游購?qiáng)省薄诵模何覀円鑫穆谩拔幕?旅游+城鎮(zhèn)化”,要有盈利模式,首先要知道我們的客戶是誰?因為我們的文旅產(chǎn)業(yè),有三個核心是必須要解決的,一個是客戶群體在哪里?我們的競爭客戶到底是哪些人?第二是我們的現(xiàn)金在哪里,現(xiàn)金流量在哪里?融資平臺在哪里?第三個是我們的盈利點?我們靠什么盈利?我首先想和大家分享:近兩年來參與了多個文旅項目的策劃規(guī)劃,在此我們剖析一個跟蹤服務(wù)在四五線城市取得成功的文旅實戰(zhàn)案例,以此分享文旅項目的新玩法。
文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/216長江經(jīng)濟(jì)帶山水風(fēng)光景:“最適宜度假旅游地產(chǎn)”。山水風(fēng)光景為土家族,由中望外欣賞到山水風(fēng)光,移步換景。青山江帆,葦洲耕犁,有二小兒戲于沙上,犬立岸傍,如相守者。山水風(fēng)光,寄情寓理。借游歷山水表達(dá)自己對山水的喜愛;既表達(dá)了對山水的喜愛,又從眼前的山水悟出了一個哲理:作畫、寫文章,乃至做學(xué)問都應(yīng)多角度,多層次地去思考或欣賞。項目位于千湖之省城區(qū)土家族的江上,規(guī)模達(dá)1200畝,總投資約40億。這是一個在僅有120萬人口的四五線城市,體量達(dá)130萬方的文化旅游綜合體。與其他旅游地產(chǎn)不同,這是個“非典型”。用地多為文化旅游用地和商業(yè)用地,一方面沒有靠高爾夫拉動,二不靠五星級酒店帶動,三不靠大量住宅地產(chǎn)回款支撐。我們自2014年始就開始為項目方提供此項目的戰(zhàn)略咨詢,在2015年國際旅交會上,山水風(fēng)光景獲得“最適宜度假旅游地產(chǎn)”的榮譽稱號。山水風(fēng)光景目前已經(jīng)成為大量游客尋夢兩湖,廣大市民回憶鄂西湘西文化,長江經(jīng)濟(jì)帶中下游區(qū)域,伴隨著“中國內(nèi)陸(兩湖)自由貿(mào)易實驗區(qū)”合作的抓手。文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/217
定位瞄準(zhǔn)制高點:既為國家戰(zhàn)略,也為國民休閑。獨特的定位是告莊異于常規(guī)旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵,跳出了旅游地產(chǎn)常規(guī)玩法,我們將其定位的視野從小則國人避寒度假,中則中南半島跨境旅游,拓展到大則中國-長江經(jīng)濟(jì)帶全面合作的范籌,項目由此定位為“江漢平原樞紐,洞庭湖明珠”。既我判斷:江漢平原雖來自千湖之省,為傳統(tǒng)觀光旅游末端,但在面向洞庭湖次區(qū)域合作中,江漢平原地位突出。離洞庭湖核心直線距離僅數(shù)十公里,是兩湖長江中游面向未來的陸上節(jié)點等以北最為核心的邁進(jìn)國際化城市。伴隨著“中國內(nèi)陸(兩湖)自由貿(mào)易實驗區(qū)”新的理念,按“2帶1”模式組建,即長株潭板塊、武漢板塊帶岳陽板塊,形成“長-岳-武”產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展大格局,打造“長-岳-武”內(nèi)陸開放經(jīng)濟(jì)高地,以此撬動長江中游城市群崛起,培育全國經(jīng)濟(jì)新的增長極。產(chǎn)業(yè)上有跨境物流、進(jìn)出口貿(mào)易;無論從市場戰(zhàn)略、企業(yè)戰(zhàn)略角度,還是從長江經(jīng)濟(jì)帶城市戰(zhàn)略、國家戰(zhàn)略角度來看,都很好地體現(xiàn)了官場和市場“兩場統(tǒng)籌”特點,以此為基礎(chǔ),成為兩湖貿(mào)易文化經(jīng)濟(jì)的重要基地文化找魂:往何處尋找走【長江經(jīng)濟(jì)帶,兩湖自貿(mào)區(qū)】項目的文化之魂,就是堅持戰(zhàn)略定位,將兩湖文化風(fēng)情進(jìn)行到底:打神秘牌、倡土家族山歌、做鄂西湘西文化、玩激情夜游中下游……有好商業(yè)模式的產(chǎn)品才是成功的模具。在十多個寨子組團(tuán)部分,每個寨子組團(tuán)按不同民族風(fēng)情、不同建筑形態(tài)、不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)、不同的租售和經(jīng)營方式劃分,由中心向兩側(cè)次第推出。創(chuàng)新的產(chǎn)品觀:是作品,是商品,也是超級模具文化是旅游的芯片,旅游是文化的載體,內(nèi)容為王、模式制勝成為策劃規(guī)劃主題。1200畝的文旅項目,切忌做成食住行面面俱到、游購?qiáng)食R?guī)平凡的項目,故產(chǎn)品開發(fā)上先文化再地產(chǎn),先考慮游客消費再定位業(yè)主市場,先照顧度假體驗再確定經(jīng)營方式。我們按照打造超級目的地來設(shè)計產(chǎn)品和模式。站在江漢平原“千湖之省,四景來朝”的歷史榮光。項目創(chuàng)造性地借勢于鄂西與湘西土家族文化,地區(qū)有神奇的山水風(fēng)光,這是得天獨厚的旅游資源,在臨江面核心地段設(shè)計大金塔(超級旅游吸引物,導(dǎo)入國際知名設(shè)計師創(chuàng)新設(shè)計的作品),樹立游客和市民朝拜瞻仰超級地標(biāo)。利用“土家女兒會”相親活動是武陵山區(qū)土家人傳統(tǒng)的民間習(xí)俗,已有幾百年的歷史。反映了土家先民追求自由戀情的浪漫情懷。本次活動以“相約女兒會、情定張家界、快活溪布街”為主題,活動由“女兒會征文、攝影、微博大賽、相會相親、篝火晚會、景區(qū)采風(fēng)、頒獎等內(nèi)容組成。三、創(chuàng)新商業(yè)模式促使文旅產(chǎn)業(yè)達(dá)到盈利模式的創(chuàng)新回顧旅游產(chǎn)業(yè)的地位與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速發(fā)展,使得旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種新旅游產(chǎn)品進(jìn)入客源市場,同時也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進(jìn)入行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域,并承載一定的城市功能,以此也拉動眾多國內(nèi)外規(guī)模企業(yè)競相滾動資金開發(fā)旅游地產(chǎn)。1、“城市功能區(qū)”驅(qū)動旅游地產(chǎn)新模式伴隨著中國城市化進(jìn)程加快,城市在空間上不斷外擴(kuò),區(qū)域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地價的飆升、環(huán)境的惡化,使得人們不由自主向城區(qū)邊緣擴(kuò)散,從而催生了新的城市空間版圖。在這一時代背景下,旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場空間和機(jī)會,區(qū)域資源被置于廣闊的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置,使旅游地產(chǎn)價值更大化。
文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/218文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/219
旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象,改善城市品質(zhì)的重要支撐,甚至在某種程度上牽引城市空間的發(fā)展走向??梢哉f城市化與旅游地產(chǎn)將逐步體現(xiàn)出“雙輪驅(qū)動”的并存態(tài)勢,相互為用。此類地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合,地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā),房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì),增加休閑功能,提高居民生活質(zhì)量,將旅游地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。2、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)提升旅游地產(chǎn)新模式產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式是新時期旅游地產(chǎn)開發(fā)的方向,主要借助旅游產(chǎn)業(yè)的廣泛引入,建設(shè)一座以旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主題經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)業(yè)區(qū)。筆者在天津城市休閑化咨詢中,倡議并提出了濱海旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題公園集群發(fā)展區(qū)、環(huán)城市休閑產(chǎn)業(yè)帶等運營模式。在大連城市旅游發(fā)展過程中提出了旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、度假產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的運營思路,確立了群島、群園的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建體系,并提出了“運營一體、投資多元、權(quán)屬對應(yīng)、業(yè)態(tài)規(guī)范”的機(jī)制。在產(chǎn)業(yè)融合的大背景下,旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建中日益凸顯其優(yōu)勢,旅游業(yè)可以與農(nóng)業(yè)結(jié)合,形成觀光農(nóng)業(yè);與工業(yè)結(jié)合,形成旅游裝備制造業(yè);與商業(yè)結(jié)合,形成旅游商業(yè),如主題商場、美食及購物街區(qū)等;與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合,形成演藝、文化體驗;與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合,形成醫(yī)療旅游及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等。形成新型外延產(chǎn)業(yè)聚集,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級為新城發(fā)展注入巨大活力,帶來新城空間化延展、規(guī)?;瘮U(kuò)張及城市生活方式的提供。3、旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展旅游地產(chǎn)新模式“旅游小城鎮(zhèn)”的開發(fā)核心在于不僅僅要注重解決農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移,同時要關(guān)注小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)和吸引力與消費力的提升。所以,小城鎮(zhèn)的建設(shè)與發(fā)展,主導(dǎo)思路應(yīng)該是提高消費能力和吸引消費的能力。關(guān)鍵在于要挖掘這個小城鎮(zhèn)的歷史文化遺產(chǎn),張揚這個小城鎮(zhèn)獨具特色的自然風(fēng)貌,扶持這個小城鎮(zhèn)幾千年來賴以生存發(fā)展的特色產(chǎn)業(yè),如手工業(yè)、餐飲業(yè)等。旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國旅游小鎮(zhèn)開發(fā)主要動力之一,將旅游小鎮(zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來,是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤構(gòu)成的關(guān)鍵。一方面,小城鎮(zhèn)的建設(shè),國家給予了大量的資金及土地等政策支持措施,特別是,小城鎮(zhèn)的土地,不僅僅為國有土地開發(fā),還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子,是一個地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口;另一方面,小鎮(zhèn)開發(fā)中,房地產(chǎn)價格非常低,本地居民購買力不強(qiáng),商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣,但旅游地產(chǎn),則意味著巨大的商機(jī),因為旅游房地產(chǎn)的賣家,不是本地居民,而是全國各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。4、鄉(xiāng)村旅游綜合體開創(chuàng)旅游地產(chǎn)新模式從2005年提出新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略方針到如今,大江南北涌現(xiàn)了許許多多的典型和模式。其中以旅游為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動的鄉(xiāng)村旅游綜合體最為普遍,其存在原因主要有戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個層面。從戰(zhàn)略來說:一是借勢旅游順應(yīng)國家發(fā)展方式轉(zhuǎn)變;二是發(fā)展經(jīng)濟(jì)形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)。在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益,才是企業(yè)發(fā)展的根本所在。幫助農(nóng)民增收、創(chuàng)收,改善生活方式;為政府高起點,大手筆實施科學(xué)化的新農(nóng)村建設(shè),貫徹落實相關(guān)政策方針,爭創(chuàng)新農(nóng)村建設(shè)示范工程。從戰(zhàn)術(shù)上來說:一是選好區(qū)位拿大地塊,最好實施整個村一級開發(fā)和運營。二是村容村貌建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合。三是旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居所型地產(chǎn)結(jié)合。根據(jù)項目所在區(qū)域的旅游資源品質(zhì)屬性和未來旅游發(fā)展藍(lán)圖構(gòu)想,科學(xué)配比旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居住型地產(chǎn)。最后,還需要匯聚多方智慧全方位高起點規(guī)劃。以旅游為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)涉及旅游產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多方領(lǐng)域。時局當(dāng)前住宅市場受到調(diào)控,許多資金轉(zhuǎn)移到旅游地產(chǎn),催生旅游地產(chǎn)熱。正是由于旅游地產(chǎn)本身的特性,旅游地產(chǎn)所依賴的旅游資源更多的位于三四線城市,房企向旅游地產(chǎn)的發(fā)力,一方面避開了住宅市場的波動,另一方面也避開了作為調(diào)控重點的一二線城市?!皬?010以來住宅地產(chǎn)受到比較嚴(yán)厲的調(diào)控跟打壓,對開發(fā)商而言,他必須要尋找出路,那么他就開始轉(zhuǎn)向,2012年一些開發(fā)商就主要轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),直至這兩年主要轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)?!迸c一般的住宅相比,旅游地產(chǎn)有其特點:具有更好的自然景觀、建筑景觀,擁有完善的配套功能和極高的投資價值。其一【旅游地產(chǎn)投資周期長、風(fēng)險大,需要占用大規(guī)模的資金,且收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長,管理、運營過程復(fù)雜,維護(hù)費用高。開發(fā)商不能以開發(fā)和銷售住宅的模式來運營旅游地產(chǎn),快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金幾乎是不可能的?!科涠韭糜雾椖康慕?jīng)營會隨著當(dāng)?shù)芈糜问袌龅牟▌佣兓?,在目前?jīng)濟(jì)下行的情況下,旅游市場收入會下滑,繼而也對旅游地產(chǎn)造成影響?!科淙韭糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)伴隨著城市化高速發(fā)展,但由于受到資金、土地、融資渠道等方面的制約,旅游地產(chǎn)的短周期“商品化”開發(fā)長期成為主流,“物業(yè)銷售”成為這一過程的集中體現(xiàn)。然而,配套、管理等原因?qū)е铝恕暗托褂谩焙汀暗土鲃有浴保飿I(yè)資產(chǎn)價值和交易無法再次實現(xiàn)。在新的市場形勢下,旅游地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變勢不可擋,未來“資產(chǎn)化”開發(fā)趨勢將成為必然?!?、“魔咒”之下的“理性”選擇中國旅游地產(chǎn)開發(fā)受到諸多限制,金融環(huán)境簡直可以說是揮之不去的“魔咒”,這一定程度上逼迫旅游地產(chǎn)開發(fā)“理性”地走向商品化道路。資金成本高。國內(nèi)實際市場融資成本超過8%(民間融資、基金信托等更是在12%以上),而近年來美歐等主要金融市場的質(zhì)押貸款利率持續(xù)走低,利息水平約為3.2~3.6%,甚至出現(xiàn)過1.75%的低水平。高資金成本決定了企業(yè)為了減輕財務(wù)成本壓力,必然進(jìn)行短周期操作,快速回籠資金,平抑風(fēng)險。投、融資渠道缺失。投、融資渠道缺失導(dǎo)致家庭資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)中房產(chǎn)、存款占比近90%(無其他合理的投資渠道)。美國直接融資規(guī)模是間接融資的近4.5倍(2011年數(shù)據(jù),同期中國約為1.4倍),直接融資渠道和間接融資獲取資金的比例為75%∶25%(2009年末數(shù)據(jù),同期歐洲主要國家為60%∶40%,中國為22%∶78%)。中國企業(yè)融資只能依賴銀行,而銀行融資常受到各種政策的限制。
文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/2110文旅地產(chǎn)(操盤經(jīng)驗)|2016/1/2111
土地獲取不可控。政府作為土地的所有者,是中國土地出讓的權(quán)利主體,也是企業(yè)能否拿到土地的核心影響因素。土地出讓方式、政策調(diào)控、政府換屆等不可控因素,使得企業(yè)在大規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)中無法確保持續(xù)獲取土地,只能轉(zhuǎn)向短期開發(fā)來實現(xiàn)利益。資源、服務(wù)提供商缺失。開發(fā)企業(yè)幾乎自行購置所有設(shè)備,自己經(jīng)營管理,很難通過資源整合節(jié)約投資,導(dǎo)致企業(yè)的資金、運營管理壓力沉重。比如華僑城,為配合“華僑城項目”開發(fā)先后建立了文化公司、演藝公司等30多個旅游服務(wù)團(tuán)體,而其他條件不足的開發(fā)企業(yè)往往只能通過“概念”、“營銷”來實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。2、“商品化”開發(fā)產(chǎn)生諸多問題前期開發(fā)的旅游地產(chǎn)由于配套要求、使用目的、使用頻率都與城市型居住產(chǎn)品有著本質(zhì)的差別,套用城市型的“商品化”開發(fā)模式,在取得短期利益的同時也會產(chǎn)生諸多問題。由于資金壓力沉重,企業(yè)盡量開發(fā)暢銷的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品(如別墅、類別墅等),并通過營銷提高去化速度和價格,而很少考慮產(chǎn)品的實際使用和管理。嘉興平湖的九龍山莊定位為國際一流的居住、度假型綜合社區(qū),包含高爾夫、威斯汀酒店、游艇、馬球、商業(yè)、住宅等,并融佛教文化與主題公園為一體,立志打造成世界頂尖的旅游度假娛樂城?!奥糜?地產(chǎn)”的開發(fā)模式讓開發(fā)企業(yè)前期快速回籠資金,帶來良好的經(jīng)濟(jì)收益,但在后期經(jīng)營過程中,馬術(shù)、游艇等項目由于缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗,不僅沒有與住宅形成良好互動,也與住宅一樣沒有得到有效管理與使用。近兩年來,以“旅游”名義開發(fā)“地產(chǎn)”的模式越來越難以實現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)下半場的到來,“資產(chǎn)化”開發(fā)模式將成為必然選擇?!百Y產(chǎn)化”開發(fā)要求旅游地產(chǎn)開發(fā)更加重視“資產(chǎn)”屬性,注重經(jīng)營管理和增值效應(yīng),讓旅游地產(chǎn)產(chǎn)品在使用、經(jīng)營中保值、增值,并能夠交易和變現(xiàn)。在這種模式下,開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)就是短期收益最大化,通過強(qiáng)化展示等各類營銷手段實現(xiàn)資源捆綁與嫁接,不會考慮項目的長期經(jīng)營、管理。與其他商品交易一樣,旅游地產(chǎn)產(chǎn)品(公寓、高層住宅、別墅等)在銷售之后,其權(quán)益(所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、收益權(quán))都一次性轉(zhuǎn)移給消費者,開發(fā)企業(yè)退出的同時也將風(fēng)險一并轉(zhuǎn)移給了購房者。很多項目過于強(qiáng)調(diào)對資源的占有和依賴,而弱化內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、運營對項目的支持。由于缺乏產(chǎn)業(yè)內(nèi)容,依靠“資源+地產(chǎn)”的同質(zhì)化開發(fā)方式實現(xiàn)區(qū)域價值提升,物業(yè)銷售的同時帶來是大量空置和低使用率。近年來,山東在煙臺龍口及海陽、威海乳山及文登等地大規(guī)模開發(fā)“濱海旅游地產(chǎn)”,主要針對東北、華北、西北等養(yǎng)老客戶進(jìn)行銷售。迫于資金回款壓力,許多物業(yè)在完全不具備使用條件時就進(jìn)行銷售。3、“資產(chǎn)化”突圍的兩個前提近兩年來,以“旅游”名義開發(fā)“地產(chǎn)”的模式越來越難以實現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)下半場的到來,“資產(chǎn)化”開發(fā)模式將成為必然選擇?!百Y產(chǎn)化”開發(fā)要求旅游地產(chǎn)開發(fā)更加重視“資產(chǎn)”屬性,注重經(jīng)營管理和增值效應(yīng),讓旅游地產(chǎn)產(chǎn)品在使用、經(jīng)營中保值、增值,并能夠交易和變現(xiàn)。房地產(chǎn)市場具有典型的金融屬性,旅游地產(chǎn)的“資產(chǎn)化”開發(fā)同樣需要外部環(huán)境特別是金融環(huán)境的改善,以方便開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡、資產(chǎn)增值保值目標(biāo)。首先,需要通過金融體制改革特別是利率改革,有效降低開發(fā)企業(yè)的資金成本;適當(dāng)放寬企業(yè)的融資渠道,降低融資難度,使企業(yè)能夠有效平衡現(xiàn)金流,改善財務(wù)結(jié)構(gòu)。其次,完善旅游服務(wù)體系特別是發(fā)展旅游服務(wù)提供商對于未來旅游地產(chǎn)發(fā)展與轉(zhuǎn)型非常重要,讓旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過資源嫁接,整合到所需要的專業(yè)旅游服務(wù)提供商,降低交易成本。4、能否增值和再交易是評估標(biāo)準(zhǔn)“資產(chǎn)化”開發(fā)與傳統(tǒng)“商品化”開發(fā)的最大差別就是重視經(jīng)營、運營,從而實現(xiàn)旅游地產(chǎn)作為資產(chǎn)的長期價值。企業(yè)要真正實現(xiàn)“資產(chǎn)化”開發(fā),運作過程中要做到以下幾點:重視經(jīng)營與管理?!百Y產(chǎn)化”開發(fā)是把旅游地產(chǎn)產(chǎn)品作為“資產(chǎn)”,必須重視其使用價值,而不是像商品那樣銷售完成就不管其使用與運營。通過導(dǎo)入經(jīng)營與管理資源,實現(xiàn)資產(chǎn)的持續(xù)使用,并通過使用來衡量其在不斷變化市場中的即時價值,從而使旅游地產(chǎn)的再次交易成為可能。同時,市場上也會出現(xiàn)專業(yè)型的運營與管理機(jī)構(gòu),對旅游地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行管理及使用。強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的使用價值。在“資產(chǎn)化”開發(fā)中,所有配套的核心目標(biāo)都是方便旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的使用,而不是僅僅提高短期的銷售價格。通過運營、管理發(fā)揮資產(chǎn)的使用價值,業(yè)主也通過使用權(quán)的交換實現(xiàn)資產(chǎn)的有效利用。能產(chǎn)生“增值效應(yīng)”。資產(chǎn)的功能、價值通過其在運營中的使用效率來衡量,如果旅游地產(chǎn)品質(zhì)高、配套得當(dāng)、運營管理好,其租金水平、客戶滿意度必然高,再次交易的價值一定高。相反如果經(jīng)營不佳,會帶來資產(chǎn)價值的加倍貶損,甚至無法再次實現(xiàn)交易。便于實現(xiàn)市場化交易?!百Y產(chǎn)化”開發(fā)模式要求,旅游地產(chǎn)能通過使用權(quán)交換、全程管理與運營、養(yǎng)老居住等多種方式方便產(chǎn)品的使用,特別是分時度假、使用權(quán)交換體系的構(gòu)建能夠大大提高旅游地產(chǎn)使用權(quán)交易與互換的便利性,使旅游地產(chǎn)產(chǎn)品時時都有交易價值的衡量標(biāo)準(zhǔn),極大方便旅游地產(chǎn)的交易實現(xiàn)。5、由“5+2”
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