工程項目前期策劃三

第三章工程項目的前期策劃與決策本章內(nèi)容：第一節(jié)：工程項目的策劃與構(gòu)思第二節(jié)：工程項目的可行性研究第三節(jié)：工程項目決策學(xué)習(xí)要求一般了解：工程項目前期工作程序及內(nèi)容一般理解：工程項目管理決策的基本原則和方法重點掌握：工程項目可行性研究的內(nèi)容第一節(jié)工程項目的策劃與構(gòu)思一、工程項目策劃概述

1、策劃的含義

策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來可采取的途徑，作為目前決策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時做、如何做和誰來做的問題。

2.策劃類型的劃分方法--從策劃工作在社會上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等--從策劃的范圍不同整體策劃、區(qū)域或局部策劃。

---從策劃內(nèi)容的不同工程（建設(shè)）項目策劃、營銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)策劃、廣告策劃等等。

（二）工程項目策劃

工程項目策劃是指項目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標要求，從不同角度出發(fā)，通過對工程項目進行系統(tǒng)分析，對項目建設(shè)活動的整體策略進行運籌規(guī)劃，對工程建設(shè)活動的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。具備以下三點基本要素

-----是要有依據(jù)國家、地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項目；-----是在對項目的實施、運營與未來發(fā)展做出預(yù)測的基礎(chǔ)上策劃------是要有能對手段和結(jié)論進行客觀評價的可能性。二、工程項目的前期策劃過程及其主要工作一是投資機會研究－－構(gòu)思的基礎(chǔ)。

機會研究的主要任務(wù)在于尋找投資機會，為項目的投資方向提供建議。二是項目構(gòu)思－－目標設(shè)計、方案策劃的基礎(chǔ)。

項目構(gòu)思就是對項目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想。三是目標設(shè)計

目標設(shè)計在項目前期策劃過程中居于核心地位。

四是方案策劃－－可行性研究的基礎(chǔ)。

方案策劃是計劃編制的依據(jù)。五是可行性研究。可行性研究是對項目投資方案的可行性進行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟論證，是對前述項目構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃工作的進一步細化與具體化。三、克工程媽項目俘前期錘策劃遮工作扭的重命要性（一）霉項目聽前期磚策劃當工作槽的意側(cè)義1.可解渠決項映目的分方向拾性問任題。2.具有毛的全凱局性尼影響?zhàn)I。（二耕）工餐程項輕目前沫期策護劃的上作用1)構(gòu)思屈工程賽項目露系統(tǒng)膠框架耍。2)形成州項目酸的競燈爭優(yōu)光勢。3)決策蔬保證趟作用蘭。4)項目下計劃貴的依期據(jù)。5)預(yù)測鼠的作奶用。6)項目罰管理孔創(chuàng)新伸作用無。五、勉工程段項目撲機會假研究政與項怎目構(gòu)暗思（－繳）工草程項舉目的悅投資拴機會碧研究通常汪投資低機會地研究璃是指析針對一欲地區(qū)/一種鉆類型撥以投第資方時向為目充標進涼行的憶研究需。研害究的嚇目的竟在于聰識別嬸投資小機會羊，對罩項目絡(luò)的投籠資方釋向提里出建敗議。具體拆項目染的投詠資機藥會是周針對舞具體蔽的地沃域進跳行的拴。（二冰）投微資項窯目構(gòu)喜思1)構(gòu)思仔的產(chǎn)余生。2)構(gòu)思薄的選鴨擇。（三缸）項休目構(gòu)毀思的柿選擇臭與方肥案策譯劃1)項目旱規(guī)劃處與目益標設(shè)沫計2)方案醫(yī)策劃清。六、獅項目為前期項策劃掠應(yīng)注欠意的數(shù)幾個雀問題1.優(yōu)先絹注意坦環(huán)境緣瑞調(diào)查檢，并薯對環(huán)殖境發(fā)貧展趨駱向進銀行合探理的莊預(yù)測市。2.重視幟在現(xiàn)透代工鋼程項擴目中釘項目咸管理得專家裁的早惱期介輕入。第二挽節(jié)舞工程準項目密的可猛行性晌研究一、仇可行鑒性研邊究前傅的工枝作1．項屑目經(jīng)奮理的板任命隨。2．研遷究小疏組的祖成立暮或研拾究任朱務(wù)的排委托已。3．工圣作圈探子的勉指定鉗。4．研跨究深眨度和她廣度帝要求綠，以愈及研冶究報風告內(nèi)真容的粘確定籃。5．可然行性顫研究翁開始皂和結(jié)轉(zhuǎn)束時齡間的柱確定母以及光工作頃計劃豈的安矛排。二、繩建設(shè)裳項目撞的可封行性嫩研究曲的內(nèi)耀容主暫要包晃括：①擬疑建項某目在開技術(shù)肥上的艷可行偵性；②擬攜建項融目在鑰經(jīng)濟唉上的拘合理寬性；③擬眼建項薪目在虛財務(wù)挎上的礎(chǔ)贏利胞性；④項伴目所活需資漁金的界數(shù)量姨；⑤項糕目建訓(xùn)設(shè)的禽質(zhì)量磁標準愉；⑥建手設(shè)資鼠金的油籌措存方式狗及渠源道；⑦項俘目建乏設(shè)周授期；⑧項哲目建嘴設(shè)及駝建設(shè)開完成草后需速要的除人力煩、物問力、線資源草和動壇力。⑨社診會上什的可殼接受小性。二、族可行董性研峽究各伍工作屈階段魂的基掏本要丟求可行智性研文究的喝工作允過程將，一負般可此分為鮮四個悔階段機會州研究--稻--奪--悉--銅--項目波建議拌書初步祥可行暴性研勉究--步可驢行性肆研究睬報告詳細韻可行翅性研漢究--既-可行覽性研荒究報啊告項目查評估--誰--與--若-項目單評估平報告（一戀）投斗資機稠會研麻究－天－主要友任務(wù)姐是為勸建設(shè)庸項目表的投吉資方賤向和輛設(shè)想歌提出爸建議捕。（二）餃初步劈燕可行塵性研餅究－回－作出勾初步疑投資象估價搏、確刮定專選題輔掃助研秤究的甜問題嘩、確炕定項傘目的瞎初步福可行兵性。（三鄭）詳忽細可咐行性姓研究中－－也叫羨可行畜性研悼究。這是照建設(shè)案項目責投資姻決策勝的基巷礎(chǔ)，留其主辨要目嗎標有：1)深入超研究肯各種倦可能蓬選擇議的的遙計劃魯和技很術(shù)方輔案，郵進行裕全面金深入越的技尸術(shù)經(jīng)梳濟分掃析和仍比較身選擇毫工作落，并鉤推薦多一個遵可行易的投頃資建妖設(shè)方屬案。2)著重快對投啟資總兩體建德設(shè)方貼案進做行企串業(yè)財噴務(wù)效墻益、醬國民取經(jīng)濟掙效益板和社謊會效煌益的長分析科與評據(jù)價，吊對投鼻資方啟案進西行多無方案徒比較統(tǒng)選擇蹄，確慰定最鍋佳建改設(shè)方桑案。3)確定泰項目哥投資挖的最洽終可探行性科和選勝擇依域據(jù)標燃準。撞對擬格建投拌資項偷目提網(wǎng)出結(jié)頂論性剖意見席。4)可行衛(wèi)性研紐奉究是國決定劈燕項目荷性質(zhì)矩的階周段（效定性質(zhì)階段壤），叨是項葡目決鎖策研欣究的妻關(guān)鍵吃環(huán)節(jié)最。在此符階段涉，要蟲求建閃設(shè)投資貪和生相產(chǎn)成襪本計極算精度拘控制袖在±1男0％的嘩范圍燒內(nèi)；研究施工作陸所花費袍的時覺間為8～12個月虎；所需夕費用中蚊，大對項目弦約占姓總投笨資的0.溪2%做~1巧.0爹%，中小圓型項敘目約豬為總賢投資的1.勻0%～3.蜻0％。（四）欄項目車評估項目滾評估虧是由賴投資昌決策遍部門值組織汁和授繁權(quán)給系諸如廉國家起開發(fā)腐銀行帖、建裝設(shè)銀陵行、刪投資候銀行牽、國級防工而程咨殖詢公觀司或娘有關(guān)逆專家疊，代管表國據(jù)家或虹投資域方（滋主體浪）對釀上報孝的建裝設(shè)項伍目可斤行性宏研究射報告筍所進治行的慶全面乳的審?fù)春撕痛涸僭u紅價。其主險要任糟務(wù)是扮對擬男建項截目的脆可行搜性研紋究報眨告提削出評衣價意取見，另對該門項目圍投資族的可延行與菌否作勵出最佳終決獸策（蹲取舍舞），證確定攻出最誓佳的車投資艇方案嗎。通常漿，項目材評估付其主辛要內(nèi)們?nèi)莅ǎ?)該可基行性講研究介報告趣中反意映的婆各項柏情況萄是否嫩確實償；2)分析訴項目暢可行甚性研之究中梅各項皆指標萄計算態(tài)是否既正確際，包直括各沈種參反數(shù)、裙基礎(chǔ)鹿數(shù)據(jù)蒜、定京額費曲率的陷選擇飛；3)從企嬌業(yè)、滲國家筒和社昂會等晴方面析綜合膽分析核和判冤斷工境程項龜目的找經(jīng)濟護效益擊和社箭會效捆益；4)分析墳和判駕斷項燃目可仍行性違研究醬的可剛靠性暈、真吃實性膽和客晴觀性倦，對簡項目子作出鴉取舍選的最用終投先資決訪策；5)最后鋼寫出識項目晌的評仔估報硬告。（五旁）關(guān)褲于可制行性挺研究口報告闖具體偏內(nèi)容秒的規(guī)修范要盜求1、可頓行性疊研究去報告害應(yīng)由者有資厲質(zhì)的鹽設(shè)計肉（咨見詢）運單位擋（人館員）捷編制圖。2、可勞行性答研究憂的基生本內(nèi)室容和冒深度寺應(yīng)根眉據(jù)國濁家規(guī)搖定確周定，一般姑新建雁工業(yè)肯項目戚的可誓行性州研究役應(yīng)包急括以碼下十輛個方哥面的毫具體陜內(nèi)容潤：1)總論注：綜述援項目例概況喉、可洪行性拘研究鉤的主借要結(jié)冶論概召要和紹存在浸的問沖題與附建議顆。2)產(chǎn)品術(shù)的市盒場需焦求和搜擬建千規(guī)模誕：3)資源它、原鋤材料植、燃占料及炊公用僻設(shè)施毀情況努：4)建廠圍條件懇和廠牽址方傷案：5)項目旗工程債技術(shù)永方案迫：6)環(huán)境閘保護招與勞釘動安奶全：7)生產(chǎn)城組織漲、勞撈動定窄員和期人員釘培訓(xùn)艦。8)項目假實施虹計劃叉和進絹度要愉求：9)經(jīng)濟循效果緞的分繩析與帳評價幟：10暖)評價戀結(jié)論聽與建雹議：項目侍可行胡性研勤究的榨基本賴內(nèi)容俗可概馳括為柿三大陡部分供：首先是產(chǎn)斥品的液市場嫂調(diào)查塊和預(yù)醫(yī)測研災(zāi)究，其次是技飾術(shù)方轟案和桿建設(shè)窩條件記，最后是經(jīng)踏濟效葛果的狼分析辣和評蹲價。案例忠：南通錦中央們商務(wù)解區(qū)項席目市錄場調(diào)施研報停告一、候住宅掃部分（一洪）南掉通市喜民的徑住房羅消費圈特點套：1、消觀費比雁較喜或歡跟盲風，橡愛攀霸比。盆如摩孤托車尸，汽被車的節(jié)消費旅，房岔地產(chǎn)贈消費檢也存光在這枝一狀嶺況；2、購股房選勵擇對姓地段由和居嚴住的行便利漏性比眠較重減視；3、經(jīng)果過房徹產(chǎn)熱粉，住象房消正費還護算比紀較成給熟，糊對物換業(yè)的董環(huán)境甩，外享立面裕，物史管已鈔有比懷較高膠的要需求；4、一兩般購偶房是衰面比慌較多揪的也弟比較花暢銷盟的戶度型面夠積在13嚇0平方疊米左吳右（60陡%以上運）。厲比較哈喜歡捕南廳睬，三楚室朝唯南；5、貸托款是及住房郵消費炒的重席大支幟撐，80繪%以上頌；10睜%或更維多的珍家庭廳已有凍了二狹套以疼上的跌住宅勤；6、已遇出現(xiàn)繞居住欺階級秒的劃冒分；7、對顆住宅毒風水怨也有歐一定累的想頸法；（二昌）從坊現(xiàn)有外小高灑層和患高層蜻開發(fā)武和銷碗售現(xiàn)椒狀況鄙看，窗有這色樣幾讓個特粥點：1、基胖本集推中在循濠河徒周邊驗地區(qū)伏，地挖段較籃好，呢大都吼向濠遷河借浙景。2、物按管費1.糠5元/平方役米/月左甲右。3、湯一梯膊二戶壟位主外。4、車嚼庫為10到25萬。5、外殘立面猶風格反缺乏抗創(chuàng)意纏，用零材簡閥單：裂面磚吳和外然墻漆炸。戶型憶比較夾大。琴定位誼符合兔高層眨追求禁豪華輩氣派竟要求餡及二先次置副業(yè)狀熱況。6、高口層，翁小高支層住蜓宅宅乳本主池要都址集中笛在濠拜河及潤周邊例區(qū)域狼，憑勻借其狠天然澆的地偶段優(yōu)雄勢和粥完善挎的生犬活配叛套,因此時基本抬上不爸需要陸營銷.入住東率不碧高,其客息戶基屢本上司為投粘資型踐客戶凳。（三綱）訴南通潛房地景產(chǎn)的頃開發(fā)結(jié)預(yù)測論趨勢1、區(qū)節(jié)域:以新瘡區(qū)為魔主的械地塊紹將是罪開發(fā)仔的重酷點熱宏點區(qū)殘域。動通過枯開發(fā)耀品質(zhì)恰的提昨升，牌及大艷盤的后優(yōu)勢憐，有偽望取揭代老協(xié)城區(qū)保領(lǐng)跑瞇南通食房產(chǎn)街開發(fā)田。2、品爬質(zhì)：更趨倚大盤邊化，燥郊區(qū)腸化，謀樓盤耀品質(zhì)霞將會樓有飛曠躍性筆的提囑升，哀單一兇賣點匯已經(jīng)端不可驗?zāi)苴A搜得市及場。3、價纏格：在宏經(jīng)觀調(diào)圓控的則背景勸下，洪通過財對開貧發(fā)商逝，銀假行，慮房地尺產(chǎn)交寨易所牧的走怕訪，天目前眨這一展時段樹還看寨不出產(chǎn)對南博通房瘦地產(chǎn)借的影阻響。牽但后之期走控勢依蕉然需津要關(guān)根注，恢市政朽府已椅經(jīng)出帖臺多道項調(diào)團控措脅施，厭考慮匆到這排一政預(yù)策并給考量濾了低繭價商曠品房剃的沖北擊，急南通催的房互價將雕穩(wěn)定弊在46蘆00元左例右。中央肝商務(wù)揉區(qū)部漁分住耕宅將雷通過呆多賣風點集綁成，朵爭取丑達到50穗00以上毒，遠穿期爭陣取達月到70捷00元。4．對胡中央舌商務(wù)陵區(qū)構(gòu)泛成競?cè)幍娜乾F(xiàn)有究盤面莫分析既和未叉來開錯發(fā)的駱互動泥。從現(xiàn)極有樓懸盤品務(wù)質(zhì)和占價位果及目香標客溫戶來慌看，通以下回樓盤余將會淘在新瓶構(gòu)板應(yīng)塊內(nèi)禿構(gòu)成隙競爭渾又構(gòu)項成互證動，榨他們淺是：妨天安胖花園扔，兆然豐嘉拾園，砍鳳凰覆萊茵懶苑，如公務(wù)佛員公樹寓，告春暉傻花園佳。開曬發(fā)區(qū)銳的一宮些項趣目及侮位于狂新區(qū)技周邊負的低子價位霉商品至房不基會對晝樓盤莖產(chǎn)生做競爭灶。反產(chǎn)而有短利于來推動脾新區(qū)算人氣陰。中瓦央商吹務(wù)區(qū)碧住宅匹項目窗要爭搬取將界準備愁在老鏈城區(qū)種購置逮高檔嫁物業(yè)浪的客什戶吸瓣引到適新區(qū)晴來。5．中基央商侄務(wù)區(qū)雁優(yōu)勢典與障廁礙優(yōu)勢：CB偽D概念戒有利神于營獅銷的介尊貴隨感，好包容顆性強削，易母于生壁發(fā)次咐級概槐念；丸新城造區(qū)的悟發(fā)展敏后勁育前景圈已為訂市民綱認可懶接受澇，普宿遍看深好；唐體育滑會展腹中心呆，狼撿山風土景區(qū)積和南迷通大巡壽學(xué)新很校區(qū)搭正可車借勢厘；目貌前南拖通市漢場熱奶度不俊減，密市場黨氛圍商還好梯；目延前無終論是須市場勞還是消產(chǎn)品敲和開辰發(fā)商父水準歌都還架有很悲多空騎白點爐，切顆入口驅(qū)。障礙何：開發(fā)側(cè)周期全長，貞政府萬已經(jīng)青開始吸打壓院房價鴨，政撐策面功不好網(wǎng)，相撤較于適項目孔體量愚目前恢市場羅容量宣不夠猜，前題期市炭場高衫端購盯買能語力已協(xié)經(jīng)得田到充珠分釋鄭放，唱后續(xù)料可能姻能量坑不足器，新歸區(qū)周沖邊配曉套還費不完恢善，州居住握的便申利性輩不夠鉛，周跨邊競謝爭性形項目飯的價篩格沖貧擊。魚比如添：公釣務(wù)員詞公寓模。存所在以影時間鍬兌換致空間盟的問極題。6．中蘿央商趟務(wù)區(qū)堡的目辟標客酷戶及戴市場決定位惡。中央乖商務(wù)蛋區(qū)的峰開發(fā)獲量大用，而煤且定料位于統(tǒng)高檔出物業(yè)傭，其蟻購買之人群勞也是燭特定怕和可早預(yù)見姓的。一是荒城中風的先轉(zhuǎn)鋒人耕士，對居縱住有臉比較產(chǎn)新奇熔的要括求，尺對城峰市發(fā)克展有稠較高通的預(yù)耐判。尊重視冬居住興品質(zhì)撈與潮姑流。膨估計顧前期兆銷售熔這樣牙的客嚷戶群裝將達憶到30叼%以上躺。二是蹲城市蜘中比跌較富翻裕階驢層的更新梳換代疾，或霸擴張淺置業(yè)閘，短解期內(nèi)涼應(yīng)該書以公啟務(wù)員凍為主燒，但仁公務(wù)特員公挖寓的括興建磁將是略一個白不小風的沖罪擊。三是監(jiān)外來燙人口觀的成懼功人盤士主要奴是南貿(mào)通所使轄市滑縣。恢這一生人群瓣比較青喜歡貸跟進腦，對白價格斗的敏舊感性濫不高騾，應(yīng)持該是梯后期耕主要頂顧客階。四是棉原住簽新區(qū)墓周邊酷或工可作在俊新區(qū)帆附近芒的公姐司企駱業(yè)對居較住區(qū)報域與何習(xí)慣谷性要紋求的饞人群皇。五是坑投資哪性購令買人瘡群?？春糜聟^(qū)勤附近矛的增痕值潛督力。鮮估計惜前期謎銷售岸這樣鬼的客縫戶群睡將占稼到30氣%以上朽。根據(jù)鴨目標葵客戶豎及新爬城區(qū)意核心秀區(qū)的魂地位卡，品塑味定限位于趁南通喉最高珠檔的儀住區(qū)略。其互高檔齡性體證現(xiàn)在遮景觀誼，規(guī)贊劃設(shè)宏計。匙建筑術(shù)立面內(nèi)用材武，配恥套，衣物業(yè)蜓管理岡，價案格，祥區(qū)位泳，客費戶群扒等方霧面。虧項目悅的開推發(fā)必搜須走真引領(lǐng)摩路線疑。7．避避免風接險，英中央驢商務(wù)釀區(qū)的立住宅淋開發(fā)畫建議黎。本項胖目定甘位于產(chǎn)高檔拔客戶究，提廁出建胡議如陪下：鑒于泰體量未及市返場問矩題，馳建議20萬平戀方米跪不要磚一次許性推度出。役先期爬推出姐的市摔場成公熟度垂較高顫的二壓房獲斜或三巖房板童式樓茫。通赴過不房誠斷的直營銷嬌互動傾，走境上良因性循身環(huán)。20萬平懼米的脂開發(fā)搏量中諸，建捐議結(jié)林高層鄭和小轟高層獻類型領(lǐng)中再君進行璃細分宵。比如胸單身且公寓褲，特返小戶柜型，威（50坪以撇下）扯，當歪然類秧新產(chǎn)姜品應(yīng)監(jiān)該在膚地區(qū)藥炒熱兔之后割推出綿，或嚇者是課打造港南通傅第一水的豪昏宅等饞。比如搞精裝律修，仰利用橫體育盲會展嚷中心逼由是封打造厲健康絡(luò)住宅皮新概奮念。進行徐創(chuàng)新占，實扇現(xiàn)品悔質(zhì)化順和優(yōu)雪質(zhì)化俗，必胡須賦類予一敬定的嗚概念蠅，在境規(guī)劃遭設(shè)計框，特東別是餃單體終設(shè)計色上下多功夫毀。比巴如外追立面惹細部考色彩崗線條慨處理解。前期瘋在市蜂民中無普及CB凝D的概央念，旗渲染梢工作矩要做純足。醉對提距高項老目品芽質(zhì)感翅，價膛值感傍，滿悲足客醬戶尊斷榮感浴，吸頑引投歉資性推買家東大有蛋好處燒。這斧一工暗作現(xiàn)守在就號應(yīng)該華在進希行按一嶼般概蘿念，津建議制戶型笑面積阻區(qū)間接應(yīng)該洪在90長-2吐00坪米粗為宜圣，二冶房二昆廳和們?nèi)坎⒍d睜，四匯房二吉廳，孩考慮陪一部粱分復(fù)濤式。8．戶編型配秀比建臣議：90至12猶015錢%總價元約在50至60萬12晌0至16鏡060娃%總價梁約在60至80萬16喪0至20菌020唯%總價嚇約在80至10雜0萬以上檔或復(fù)穩(wěn)式5%總價各約在10兄0至12舌0萬9．開捎發(fā)次芒序：先開菜發(fā)住肉宅的到市場嶺成熟巾度較延高的處二房擱或三雨房板莖式樓銳（小看高層違）→止相應(yīng)載的社亭區(qū)配此套商快業(yè)→啊五星蹤蝶級酒期店→框娛樂吩業(yè)房舞地產(chǎn)匠→主喂題購月物（矮休閑小街區(qū)奶）→研地塊賓熱度斜足夠翅時再瓦推出殿住宅泄（高稀層）圓，并鞭根據(jù)枯市場撕反應(yīng)杠適度輝嘗試仙新鮮褲品種落（如窩小戶柔型）繼。二、遷辦公彈樓部按分（一悟）市過場現(xiàn)渠狀與住薪宅市團場不蠅同，緩南通茶的寫似字樓壘辦公凈樓啟畜動緩抗慢。由于20役02年前立的市未場低逮迷，譽本地蔽開發(fā)馳商很專少開秘發(fā)辦蒸公樓崇。這鴨是因異為：拍住宅紛市場召風險叢較小鍬，而增寫字蛋樓單拳位利啄潤并暮不高塑于住駝?wù)?，溜因此訂開發(fā)希商更困樂意祖興建省高回樣報率登的住夾宅。南通狼的交烏通不沈便，怎外來旁人口萄較少梢，雖甩是沿溜海較亭早的醒十四械個沿掉海開推放城迫市，喉但經(jīng)惕濟總?cè)辛坎挥撸橥庀蛟卸纫采讲桓哂?，故峽商務(wù)設(shè)空間戲需求慚并不御多。近三愚年有叨轉(zhuǎn)好況的趨點勢。很多茄單位死都是猾自己御新建甚辦公調(diào)樓，固金融價資料秩，行陳政機尺關(guān)，塔廠礦柔企業(yè)東，并洋且南蔑通體芹量大季標準柴高的微寫字沿樓一線般的鎮(zhèn)都是狗政府座和銀厭行所定建，叔如：克建行甲大樓凍，國撫土局棚大樓膨，稅盼務(wù)局仿大樓借，電執(zhí)信郵妹政大襯樓。近幾振年來藏隨著闖房地旗產(chǎn)市司場的自繁榮碧，商迫務(wù)市逝場開款始回叮暖。除正絲式常的企經(jīng)濟渣發(fā)展也推動勸的商船務(wù)空混間要券求之乳外，栽也有雨大量押的投蹤蝶資者介開始音瞄準酷了商符務(wù)樓塘這一副新的霞投資默品種壞。因槐此近連年來趴辦公碗樓市饅場有廈起色購，但賊即便放如此青，辦扯公樓倍市場幸的開辦發(fā)目睛前占離到南榨通市知場開滋發(fā)總?cè)绷康?%左右哲。對南描通市非場辦緒公樓煤的特分點總沙結(jié)如凳下：1.分布偶區(qū)域某：南通忽的商請務(wù)樓坦大都武集中按在南詢大街錘和工言農(nóng)南梅路，勢主要倚是因采為該犯區(qū)的諸交通常比列較便丈利，胸商務(wù)帳形象畏好，酷合作球伙伴逐集中侍，商怖務(wù)設(shè)甜備齊野全。2.格局汪：主要創(chuàng)是內(nèi)兆外走平廊分蔬邊式縮慧，比仔較擁嗽擠，靈沒有展共享腹空間手。3.物業(yè)嚷管理：物相業(yè)管秤理僅較僅是瞇提供導(dǎo)一般筍的保吃安，評保潔女，報符信業(yè)抄務(wù),技術(shù)戴防備輕設(shè)施啄簡單作。4.樓內(nèi)鄉(xiāng)豐配套咸：一般線無，岔新海棗通等逮內(nèi)有疑中央詞空調(diào)5.租金抽水平狗：一般呆為20臘-4碼0元每漢坪，敞車為尊一般例為租賤賃，20盤0-誕30捕0元/月/個。6.銷售蟲價格說：一般陽與住北宅價劉格相宴同。7.銷售待時間聰：有的奇整層豎銷售,有的債分割摘銷售。2.中央特商務(wù)己區(qū)寫經(jīng)字樓妥建議a)在開蠢發(fā)次草序上漢在住坦宅啟券動吸何引人優(yōu)氣后省，市奶場預(yù)墾熱后慨，方?？紤]咸建寫捉字樓飼，并順且一呈次推卵出不竊要太阿多。b）鹿將寫幅字樓蠅市場蔽再做暢細分穩(wěn)；比歡如對輸網(wǎng)絡(luò)勉公司具、廣墳告公汽司、羞貿(mào)易悠公司盈對寫泥字樓茅的不為同需餐求進匆行度意身定鹿做，膊在前侄期設(shè)鴨計上禁，考硬慮與瞧相關(guān)兩行業(yè)綁的適斷用性材。c)在設(shè)持計及君細分注時考艇慮投星資性逐購買卸需求董；輔訓(xùn)以相災(zāi)應(yīng)的裳營銷萬手法臥。d)品質(zhì)厚上要焰提高錫；辦刑公格餃局，蛇設(shè)備丈設(shè)施裕配置則、外鋸立面牧用材街。e)可以須考慮客進行行預(yù)訂甚、聯(lián)滑建式搞開發(fā)乓。比嘉如可戰(zhàn)于王呈子職夾紙業(yè)倦等開積發(fā)區(qū)械大型淘企業(yè)玻磋商斷。南鎮(zhèn)通寫暑字樓即普遍絨存在瘡?fù)＼嚀u難，瘋中央巷商務(wù)束區(qū)寫腦字樓革應(yīng)合濁理規(guī)哨劃交毒通、嗚停車姓。主要撇客戶臂：南大鈔街，弊工農(nóng)恐路主宴要以學(xué)外貿(mào)源公司事，廣重告，搏紡織撲品公霉司，偶律師谷樓，窄網(wǎng)絡(luò)鋤公司威，通耽訊公頂司為慚主，榮一般怠規(guī)模芬又不殼太大孔。南通瘡目前替辦公民樓租塞賃市煎場基馬本滿濁租，廟市場蛙較好懷，寫素字樓悶空閑蜘率在2%左右柱，90禁%以上嘩均由懼小型牧公司古承租野。j）掘辦公華樓租恰金近鑼年來晉比較候平穩(wěn)科，租紅金并朵為隨觀同房虎價上搞漲，批租售勾比1：20匠0，辦澆公樓溝出租滅投資蠢回報掙率是重比較請低的兼。但襲高于拜住宅盜回報銜率。k)南通聰寫字籌樓處錯購買腐自用項外，斧投資錘性購娛買約為占整獸個市貸場0%以上此。沒派有開碗發(fā)商棉保有烏運營傳這一傘形式逮。l)預(yù)計柏南通埋寫字唇樓市達場今提后五顧年內(nèi)付將能浴保持判一定政的景密氣度變，市讀場寫泛字樓誤新增場供應(yīng)紹量不個高，召而租鵝賃和逢購買兇需求絨將比焰較旺楊盛。公寓腸式（房誠酒店她）辦拔公南通休的公舊寓式鄰辦公侮是隨美著南議通房南地產(chǎn)尸市場抵的興仍起而們誕生嗎的。公寓英式辦秀公是旗在住看宅市爐場比混較火綱爆后漁而寫阿字樓適市場賭存在破一定戚風險伶的情換況下勤，原珍來一齡些商生辦項估目更牽改規(guī)殊劃后號建設(shè)政的。目前倆市場寫中明敞確以跪公寓乏式辦牙公立擾項的債有南溪方大勺廈，性中華灑廣場閉。南蹤蝶方大囑廈已拼交付劍使用頃，目劃前入濟住率修約75需%，現(xiàn)預(yù)有入舅住者之中，偵辦公淺住宅火比為2：8，物腦業(yè)費0.稍5元/平方壇米。南通悼好地衫段的牛一些杜高層姻住宅盾如王剝府公商寓、按望江跟樓等蛛存在買著住忽改辦灶現(xiàn)象聯(lián)。即說購買軌者大擺部分嬌系購巾入后壩對外系出租郊給小驅(qū)型公朱司辦潔公。待這種案住宅猾改辦圈公的盆優(yōu)勢共在于典一是巖物業(yè)逝管理唯費較范低；蛇二是續(xù)地段園比較驚好；球三是甘租金肝與純注辦公下比有喪優(yōu)勢怨。對本篇地快陽商業(yè)簽項目蹈定位吐的建妥議：南通喊城市明商業(yè)去研究南通仇城市權(quán)商業(yè)舉發(fā)展曾的特遇點●后現(xiàn)慨有城傍市商貴圈、迫商業(yè)變界主窄要是朗由歷漂史形鞋成的御沿街脫商鋪兩為載計體，奪缺乏啄統(tǒng)一蚊的商銷業(yè)規(guī)聯(lián)則，耽規(guī)模竄小、處特色茶少、道競爭哈力弱筋等問震題非缸常突闖出；●姨本蒸土大霉型商骨業(yè)企蕉業(yè)缺部乏，述許多拾商場麻是千板店一倆面，誕重復(fù)闖經(jīng)營主，缺代乏專罩業(yè)特塞色；●館隨解著主振城區(qū)稀范圍咸的擴些大和良城市壺房地離產(chǎn)業(yè)妥的發(fā)釘展，篇也出饅現(xiàn)了鹿購物血中心崗、休證閑購什物節(jié)述等新響型商記業(yè)項鞋目，捎但總焰體上除是脫熄離不叨了住蘆宅地孕上的墓傳統(tǒng)嗚套路便；●探城稅市的予新區(qū)約成為境超級皇市場辭競爭距的熱傅點區(qū)望域，逝一批狀國際期品牌寇的超憑級大申賣場秤相繼逝開業(yè)貌，同橋類業(yè)健態(tài)之膚間的唉競爭格將日膝趨激離烈；總體命開來皮，經(jīng)腰營較哀好的倦市場塵大多防物業(yè)救管理績與服蜻務(wù)也岡較好全，特菠別體違現(xiàn)在鎖農(nóng)貿(mào)旗市場療上。縣鎮(zhèn)狼招商檢的商類業(yè)項箭目普浪遍營背銷表牧現(xiàn)水膊平一葛般，聯(lián)體現(xiàn)歇在：果其一袖，定平位大梢而全戴，主攔題不霧鮮明醬，特縮慧有性明不突助出；夢其二牙，廣乳告表走現(xiàn)力寫水平所較低點，視練覺沖包擊力昆不足近，系接列性沿不強信；其小三，杯宣傳筆資料渡大多肢較粗星糙；滾其四絞，銷傭售處踢裝修苦及包翁裝水蒙平不魯高。南通裂上也鳳在迅雷速發(fā)欲展的竹同時綁，在辭南通覽以老儲城區(qū)蒸為主右的餐規(guī)飲服忙務(wù)行膝業(yè)有烘了明梯顯的臨提高醫(yī)。餐只飲服檔務(wù)行仿業(yè)的雹檔次棉與規(guī)員模有巨了超結(jié)前的濟發(fā)展彎。商業(yè)堂定位紅建議以布珍置在圓項目蛾地塊肉上，媽東西錘軸的視商業(yè)牌步行壩街和唉南北厚州親妙水景輔觀大道，白既靠笨近體睡育場創(chuàng)館的廊大型鉗購物狹中心拜為三黨大核躬心區(qū)型塊，糖建成孔一個致集購物烏，餐壺飲，繪休閑擺，游倍樂，息商務(wù)薪，文麥化等酒萬千謝豐富鳥業(yè)態(tài)蕩于一銷體的淋“一站式鄙”超瞇級購頸物樂玩園（MA失IL）。在東落西軸振的商喬業(yè)步趣行街扛的設(shè)刊計上接，遵倡循以伸人為拜本的連原則合，從躁人的行為庭、心銳理、奮視覺蓋出發(fā)宏。具續(xù)體的紅建議誕如下逐：1、按栽照商怎業(yè)規(guī)強律，厚商業(yè)僵街的粗“有庭效長怨度”拐大多鼓為30今0到60暗0米；2、商綿業(yè)街榨的寬拒度應(yīng)儲該在20至30米，保不宜松過寬3、商紀業(yè)街殊的建儉筑不臣宜過寸高，豪一般別在兩憶層為翠宜；4、在插商業(yè)禿街的秋公共特配套橋方面稈，突茅出休韻閑功童能的跑原則滴，以絞有效窗延長沉消費輕者在看商業(yè)央街逗頓留的蘇時間乎。5，采辰用特妙殊的別照明啟方式折，特虹殊的扶地面驚鋪裝棕，使躁空間認，建盾筑，寧景觀闊的設(shè)祥置布據(jù)局渾踩然一掏體?！痢榴槨聊媳睂］S景讓觀大哨道上新，建唇議：設(shè)計偶多個很主題希景觀培植山攀巖為，水塘階石錯級等彩體育姥休閑甲等相偏關(guān)的勝現(xiàn)代刑游樂傍設(shè)施申。建成海超級王兒童宏游樂惑園等旨。以此針充分著吸聚雪人氣吧，形免成廣啄泛的麗商業(yè)甩凝聚州力和復(fù)輻射賤力。大型灘購物辟中心砍的設(shè)蝕計上歇，建橡議采堤用“井訂單申式”精物業(yè)灑。避屈免無吊效的供給親?！痢炼健翗I(yè)態(tài)北定位喂建議由于躺大型仆的（對含外草資）蝦商業(yè)音零售扶業(yè)的鞏進駐伸主要能是一騙些針猶對必需攜品消傭費的韻商業(yè)燙經(jīng)營所項目監(jiān)，而CB互D作為桑商務(wù)定中心畢區(qū)，漏無論卡從品質(zhì)崗還是營價格死的定萌位上泊，都得不可信能以興超市永、普咱通賣鹽場等宮經(jīng)營杰業(yè)態(tài)為盞主，室應(yīng)要盒求商餡業(yè)項均目的逝高標架準定及位。所以攜，對梯于東肝西和麥南北軸掃線上等的商銹業(yè)業(yè)縱態(tài)，龍應(yīng)側(cè)歲重于仇休閑鍋、健姑身、費美容怨、娛央樂等纖業(yè)態(tài)，縣且多尸選擇倍適度植超前墾的業(yè)嚴態(tài)業(yè)放種，益以滿通足好等收入鞋人群織個性膏化購物順需要嘗，且僚高收診入人勞群的樸忠誠修度會陶很高房誠?！痢了肌辽虡I(yè)耀運作炊上的始建議對于套大型汪購物巖中心捆，按翠照國溝際上雙購物并中心經(jīng)營每的成蹈功案迎例來激看，監(jiān)購物那中心矮應(yīng)遵柿循只械租不售的磨原則臭。因為瞞，根掘據(jù)市拉場需雪求的畝變化歲，商壁業(yè)業(yè)殘態(tài)的乞調(diào)整是疾商業(yè)俯經(jīng)營抗不變嶼的主馬題，登如果笑將店績鋪出堅售，產(chǎn)權(quán)蜜分離丹，購魂物中細心的蘇統(tǒng)一筍管理渡、統(tǒng)態(tài)一物謠業(yè)、統(tǒng)一正宣傳視、統(tǒng)悉一促千銷等預(yù)將很溜難實肝現(xiàn)，弱必要嶄的業(yè)態(tài)調(diào)質(zhì)整將功成為矛空談陵。第三縮慧節(jié)釀工程起項目隸決策（一）不工程信項目尖管理經(jīng)決策黎的基單本類雪型根據(jù)子項目體管理衰決策外過程即工程假信息閣的完繩備程膠度不使同，稅可以醬把工丙程項這目管沸理決濕策分叔為確脊定型尼決策救、風汪險型弱決策山和不講確定棄型決挽策。1、確區(qū)定型澇工程竹項目更決策是指喜決策金過程能各備辰選方煌案在抓確知域的客攻觀條河件下臭，每棋個方鍬案只罪有一卸種結(jié)捧果，款比較閘其結(jié)勺果優(yōu)火劣作尿出最確優(yōu)選咬擇的冠決策僚。方像案制籮定有慰固定砍的程姜式和撥選擇播準則掃，容洋易做旋到最兇優(yōu)化礦選擇沈。這管類決煉策一米般可紋用數(shù)思學(xué)模倦型，巨借助供計算納機程翁序進盈行模姻擬決秩策。2、風險素型決常策是指饅工程廉項目閣決策押過程伐在事謙先能容預(yù)知稅各備局選方萄案于斯幾種若可能惜約束悄狀態(tài)菌下產(chǎn)抄生幾蘋種不闖同結(jié)叔果及篩其出稠現(xiàn)的禮概率棵情況億下可心作出殖的決億策。烤因而舟工程駕項目念決策階的約例束條幫件就制帶有洗較大叼的隨永機性后，存壟在一寧定的鵲決策灑風險債。3、不確格定型釣決策是指騾決策配過程跑事先挽僅能劈燕預(yù)知賓各備遭選方寄案在鹿幾種給可能貨的客坊觀狀貸態(tài)下健產(chǎn)生策的幾蔑種不幕同結(jié)耽果，聾其出顯現(xiàn)概找率不燒明確號情況漆下作包出的專決策膊。這乳類決快策增咽大了孔決策哪的不炕確定槳性程嚇度，射其風鵲險較館大。（二亞）工奧程項嘩目管顛理活隔動中圣的程嚷序化利決策勝和非銷程序公化決洽策－－蒜－程迫序化右決策構(gòu)又稱躲例行胸決策帥，它指亦針對理項目墊管理揀活動坦中反薦復(fù)出美現(xiàn)、跡有明狂確穩(wěn)攏定解砌決問科題程位式的梢業(yè)務(wù)太活動趕進行恢的決最策。伶如工述程項座目管膊理中折的大申多數(shù)訪內(nèi)容嗎的決字策就提屬于輝例行用活動和的決堂策。－－版－非薄程序叛化決場策又眨稱非冤例行可決策計，它指爹針對犧項目服管理脆中隨晶市場濤環(huán)境端和社標會經(jīng)愛濟環(huán)枯境變稍化，毫很少昨重復(fù)查出現(xiàn)凈，難蛋以用圾固定覆模式梅解決訂的經(jīng)臺營活墳動問疾題所煌進行訴的決樂策。簡如工吹程項詞目中套改擴港建項必目屬語于企柿業(yè)的混擴展帖、破軌產(chǎn)或倆兼并娘；二、朗工程燥項目述管理兔決策燒的程自序（一囑）發(fā)橡現(xiàn)問哨題，顫確定喚目標1、發(fā)歉現(xiàn)問撿題。2、確削定目魔標。（1）在部滿足彈決策督要求傍的前螺提下疼，對崗多個穩(wěn)目標貼應(yīng)按果照其耍相互與關(guān)系卡加以即取舍以，削攻減重寇復(fù)目開標，貫合并叔類似綢目標像，綜萌合同然變量抖目標延，把繪決策述目標女減少凝到最岸低限練度。（2）保約留下癢來的寇最低柜限度冷目標斧，根減據(jù)其為重要墊程度也分為瘡必須秧達到萄和希丟望達悉到的知兩類寄。（3）在俱對目棄標取幼舍和航區(qū)分堡兩類燃目標哨基礎(chǔ)乒上，座再按擔照主挎次順優(yōu)序把爪決策拋目標扛分為揮主要醉目標芒和次為要目年標，酒將主藏要目各標作黑為關(guān)穗鍵的落、首卻先應(yīng)拿當達難到的自目標揭，其悠他目社標則件按順期序依證次排配序。（二哲）擬州定方膊案（三開）評圾價選饑擇方蒼案1)要評離價各晉方案尿技術(shù)抽上的偵先進冶性、展經(jīng)濟哲上的桃合理割性和鍛實現(xiàn)括的可謙能性哥。2)在備緊選方營案綜逝合評狀價基禽礎(chǔ)上益，決蔥策者夾作出吩權(quán)衡踏和最浩終抉炕擇，阿即所塌謂“對拍板猴定案廉”。妄“拍飄板定鏈案”罷選定絹的決托策方課案，塵其可默行性幻玉及優(yōu)喇化程域度直濟接影綠響方該案的技實施儀過程磁與結(jié)哄果在工犬程項想目多蘋方案趨比選干中，滿可供敗采用鄰的方餡法通流常有明經(jīng)驗噸判斷馳法、抹數(shù)學(xué)期分析狀方法陸和實章驗方羞法。①以涂經(jīng)驗樓判斷婆為主森的傳愈統(tǒng)選王優(yōu)方模法，齒一般惰采用熄淘汰圣制根黑據(jù)選奇擇方歪案的錘指標領(lǐng)（即沫決策回目標河）對怕備選攤方案喉進行溪篩選耀、淘殿汰，谷逐步棕縮小阿備選婚方案鉗的選袖擇范物圍。甘當余杠下的室備選缺方案喜具有飛同等狀價值虎而難撒以進印一步句抉擇鋪時，且則可誕以采類取補柴充評嚴選標疑準的則辦法吊，以胃表明壁某一遲方案編優(yōu)于篇其他惕方案跨。②數(shù)坊學(xué)分精析方夸法，但是通裙過建駱立決逗策問鋤題的若數(shù)學(xué)蝕模型老，按魂照最菊優(yōu)化決罰策準采則進應(yīng)行方尿案優(yōu)努化選曠擇，獲選出院最優(yōu)剃方案話的方靜法。③實程驗法壯，是盡對每霜個備池選方孕案進串行模啞擬實譜驗，旨選出拋效果扁最好的方息案。鳥實驗障法在紛工程鬧項目煤中經(jīng)預(yù)常是毒遇到的沒有鑄經(jīng)驗拆的非村例行坦問題，痕又無務(wù)合適遵的數(shù)著學(xué)方父法進頸行分坡析問閃題時骨，以匙恰當例少數(shù)附幾個北典型單浙位為濁試點析，實悲施驗粱證方雕案優(yōu)搶劣，內(nèi)然后挖總結(jié)墳經(jīng)驗允作出術(shù)選擇刪。（四段）方揪案實危施與鋸控制（五紡）信塔息收輩集與紛反饋三、孟工程瘦項目辰管理匆決策混的基咐本原秘則1.系統(tǒng)倡原則一是注內(nèi)部齊條件辛與外測部條大件相痰結(jié)合生；二是泥局部絡(luò)利益萍與整有體利嘗益相假結(jié)合北；三是慚當前帖利益訊與長圣遠利暖益相膽結(jié)合著。2.經(jīng)濟虜原則總之輪，就全是以拉最小換的人令、財柴、物描及時略間耗期費取得晌最大蛇的效牧益或覆爭取針最少冶的損議失。3.科學(xué)眠性原扮則4.可持詢續(xù)發(fā)五展原音則四、吧工程派項目農(nóng)投資素決策粘的一亦般原扒理和徐基本舒方法工程酬項目讓工程秤項目種決策跡的分摩析方壟法，保又稱屆項目旺決策鄭技術(shù)票。是迅應(yīng)用宜數(shù)學(xué)竊工具遭對項扒目決邁策過齒程可糕供選協(xié)擇的榜多種暗方案退進行境定性雪與定吃量的拖描述兔和分回析，精提供政數(shù)量圈依據(jù)良，輔愈助決左策者屬從中捎選取孫最佳莫方案耕的方追法和答過程芝。（一商）確漢定型村決策鳴分析背方法其決旺策方炕法多隱種多桐樣，貍主要完介紹盾盈虧艷分析丸的方置法。束所謂盈虧職分析艦法是依膨據(jù)與姿工程鴨項目術(shù)決策僻方案咬相關(guān)勾的業(yè)糞務(wù)量懷（產(chǎn)沈量或擋銷售制量）捧、成組本、催利潤支三者院之間知的相載互關(guān)鋒系建洪立的此數(shù)學(xué)鉤模型猶，分昨析評筑價決滴策方姻案優(yōu)寇劣的臂一種汁重要景方法厘，簡憑稱量頃本利醬（或BE捧P）分遲析法么。（二少）風射險型言決策誤分析雀方法風險獄型決駕策是籍在明多確決亭策目援標的浙情況換下，而依據(jù)通過妹預(yù)測品得到狹的不咽同自嶺然狀低態(tài)下且多種貼方案洽的目內(nèi)標貢獻疲及其購出現(xiàn)站概率縫情況涌作出芽的決匆策。常用巴的風敗險型誕決策鴿方法蒼有期望糾值法猴和概城率分堡析法。（三信）不雷確定注型決銜策分柳析方彩法決策飛者雖移然知煉道未下來可錘能發(fā)痛生哪搏些自何然狀糊態(tài)，但卻單無法默預(yù)先鞠估計匆或預(yù)禿測各芬種可堆能狀咳態(tài)發(fā)竹生的罪概率，系這就剖是不腿確定央型決榆策問蕩題。閑工程壁項目含決策遵分析中飲的敏感然性分秒析評日價，即陶是如貢此。所謂貞敏感丹性分遙析就鐮是分仁析并注測定澇各個提因素恢的變宏化對追指標勢的影布響程明度，規(guī)即研英究和評分析爽項目勤的投振資、久成本疾、價習(xí)格、總產(chǎn)量岔和工蛇期等墊主要徒變量曲發(fā)生杰變化慎時，嗓導(dǎo)致貸對評束估項渡目經(jīng)鵲濟效估益的按主要趕指標繼發(fā)生碑變動泛的敏列感程蠅度，刊如計堆算出嶼這些碗因素哭在一曬定范員圍內(nèi)漿變化代時，妹有關(guān)雁效益追指標互變動嶺的數(shù)盒量，蘋從而躺建立尤主要艦變量戲因素脹與經(jīng)射濟效然益指憤標之姿間的查對應(yīng)軋定量粥關(guān)系再（變產(chǎn)化率虛）。同時壟預(yù)測凍出項筍目經(jīng)掙濟效蒙益情小況變終化的斧最樂齡觀和治最悲跡觀的傷臨界在條件孔或臨弦界數(shù)虜值，鞋求出波各因已素變騙化的旋允許并幅度客（極誕