商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控產(chǎn)品線專題

中原市場研究部201303華潤商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控、產(chǎn)品線專題研究商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究對標(biāo)企業(yè)選擇華潤案例研究對標(biāo)企業(yè)案例借鑒附件1：綜合體分析及香港太古廣場案例附件2：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究對標(biāo)企業(yè)選擇著理由標(biāo)桿就是某個(gè)天領(lǐng)域里的領(lǐng)導(dǎo)好者和先行者。找到標(biāo)桿就槍等于找到了晉業(yè)務(wù)的示范踢，標(biāo)桿的成模功也就預(yù)示綢著業(yè)務(wù)的未訓(xùn)來發(fā)展空間篩。標(biāo)桿的做法檔可以借鑒和就復(fù)制，這會(huì)擔(dān)極大地縮短嘴業(yè)務(wù)發(fā)展的軟周期，加快朗縮小與標(biāo)桿燥的差距。前車之鑒有利語于降低業(yè)務(wù)開咸拓的成本，前跡人栽樹后人納斷涼，減少了業(yè)飽務(wù)受挫的機(jī)會(huì)舅，提高效率。標(biāo)桿管理畫的三個(gè)特性榜樣的力輩量是無窮的業(yè)務(wù)的可復(fù)制性跟隨、模仿≠超越為什么學(xué)習(xí)標(biāo)席桿怎么來選擇巡壽標(biāo)桿目的搜索甄別明確選擇標(biāo)桿賢要解決什么問肌題找到目標(biāo)群分析確定脫誰是標(biāo)桿目的甄別篩分收集標(biāo)的——選對標(biāo)桿做礎(chǔ)對事Step躍1Step2Step套3Titleinhere行業(yè)對標(biāo)Titleinhere管理特色Titleinhere業(yè)務(wù)對標(biāo)1.行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者-行業(yè)的龍頭-行業(yè)中最有潛力2.相同業(yè)務(wù)中做夜得最好的-財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)越-持續(xù)增長3.在管理活動(dòng)中富陷有特色的-業(yè)內(nèi)口碑-咨詢公司威推舉——不拘一格選標(biāo)旺桿方興企業(yè)關(guān)鍵詞酒店投資起家多元化地產(chǎn)運(yùn)營商央企上市企業(yè)品牌知名度高目的需解決商業(yè)地產(chǎn)管理架構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、集團(tuán)公司與城市公司、商業(yè)地產(chǎn)公司管控模式、產(chǎn)品線搜索找到類似程度較高、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)、產(chǎn)品公認(rèn)度高，資本市場關(guān)注度高、管理經(jīng)驗(yàn)先進(jìn)等

搜索企業(yè)如：萬達(dá)、綠地、龍湖、中糧、華潤、新鴻基甄別通過對企業(yè)特征、企業(yè)業(yè)績、物業(yè)形態(tài)、組織架構(gòu)、管控模式、經(jīng)營模式、戰(zhàn)略特征等進(jìn)行對比分析最后確定對標(biāo)盜企業(yè)中化方興糟欲進(jìn)入商尚業(yè)地產(chǎn)市譽(yù)場標(biāo)桿選取步笑聚行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)四者對標(biāo)指標(biāo)萬達(dá)

綠地龍湖中糧華潤新鴻基企業(yè)特征民企、非上市國企、非上市民企、上市國企、上市公司央企、上市香港企業(yè)、上市企業(yè)業(yè)務(wù)范圍商業(yè)地產(chǎn)文化產(chǎn)業(yè)萬達(dá)酒店連鎖百貨住宅地產(chǎn)能源、金融、商業(yè)地產(chǎn)、建筑、汽車服務(wù)等多元化公司住宅、商業(yè)貿(mào)易、實(shí)業(yè)、金融、地產(chǎn)華潤置地業(yè)務(wù)：住宅、商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)、投資業(yè)務(wù)、酒店經(jīng)營，物業(yè)管理，建造服務(wù)，金融服務(wù)和保險(xiǎn)等企業(yè)業(yè)績2012年商業(yè)收入過千億，同比11年953億穩(wěn)中有升2012年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)首破千億，12年加大商業(yè)綜合體開發(fā)，目前自有商業(yè)超過350萬平米，開發(fā)規(guī)模超過2000萬平米2012年出租物業(yè)所得收益483373千元，同比增長20.2%到現(xiàn)在為止，已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目包括北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、沈陽大悅城天津大悅城安定門大悅城成都大悅城等2012年酒店經(jīng)營在內(nèi)的出租業(yè)務(wù)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，營業(yè)額達(dá)到港幣18.84億元，較上年同期增加33.2%，期內(nèi)新增已運(yùn)營投資物業(yè)總建筑面積186.88萬平方米，擴(kuò)容16.2%.2011年地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入較上年大幅增長111.4%（包括物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、酒店經(jīng)營）組織架構(gòu)商業(yè)由專門商管公司進(jìn)行管理集團(tuán)公司+城市事業(yè)部集團(tuán)成立商業(yè)地產(chǎn)部專門負(fù)責(zé)集團(tuán)公司+項(xiàng)目公司城市公司下設(shè)商業(yè)運(yùn)營線管控模式高度集權(quán)化管控模式無成熟管控模式總部集權(quán)，垂直化管理，PMO體系集團(tuán)直管6S+BSC管控模式新鴻基采用的是全產(chǎn)業(yè)鏈模式，從拿地，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，園藝，購料采購，機(jī)電設(shè)備提供，混凝土機(jī)械使用，建筑，工程監(jiān)察，以及物業(yè)管理，維修以及智能家居等方面都有自身附屬或關(guān)聯(lián)公司。經(jīng)營模式訂單地產(chǎn)模式只租不售租售并舉擇優(yōu)持有，少量出售整體持有，只租不售租售并舉利潤結(jié)構(gòu)：開發(fā)利潤+租金收入+資本增值租售并舉產(chǎn)品系各城市萬達(dá)廣場商業(yè)三個(gè)項(xiàng)目品牌饕界、藍(lán)海國際廣場、梅隨鎮(zhèn)新都會(huì)三大產(chǎn)品線龍湖天街龍湖星悅薈龍湖MOCO商業(yè)即大悅城三大產(chǎn)品線萬象城、歡樂頌、五彩城APM商業(yè)產(chǎn)品模式戰(zhàn)略特征規(guī)模聯(lián)動(dòng)商業(yè)租房專業(yè)開發(fā)通過低價(jià)在二三線城市獲巨幅土地，發(fā)展新城戰(zhàn)略目前屬第三階段即多項(xiàng)目，多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模以一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環(huán)渤海灣等的戰(zhàn)略布局持續(xù)的高毛利資源+商業(yè)模式驅(qū)動(dòng)多元化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避戰(zhàn)略企業(yè)對標(biāo)指標(biāo)組織及流程惕再造業(yè)務(wù)戰(zhàn)略本企業(yè)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)務(wù)、職能、戰(zhàn)摧略結(jié)合局部和整體結(jié)查合短期和長期結(jié)合企業(yè)文化與費(fèi)社會(huì)環(huán)境結(jié)爭合重點(diǎn)學(xué)習(xí)：業(yè)拜務(wù)模式、管理封組織和產(chǎn)品線.確定標(biāo)桿及唉向標(biāo)桿學(xué)習(xí)綠地?zé)o成熟管控模式且商業(yè)產(chǎn)品線不突出中糧商業(yè)僅大悅城，但運(yùn)作并不是太成功新鴻基香港企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展一般甄別篩選在搜索6家企業(yè)中，我申們最后確定3家龍湖:強(qiáng)組織管控，精細(xì)化管理，產(chǎn)品品質(zhì)萬達(dá)：強(qiáng)管控，訂單式商業(yè)華潤：集團(tuán)孵化，快速發(fā)展，產(chǎn)品線豐富華潤案例筑研究企業(yè)管理凝模式2企業(yè)發(fā)展歷述程1目錄商業(yè)產(chǎn)品健線3代表性商省業(yè)項(xiàng)目4企業(yè)發(fā)展歷程Part設(shè)3.1華潤置地發(fā)展歷訪程物業(yè)投資并購階段：外部資源整合①異地?cái)U(kuò)張：A彌補(bǔ)上一階段問題B核心土地儲(chǔ)備②母公司孵化準(zhǔn)備期①確立商業(yè)讀模式：租售并舉+集團(tuán)孵化②核心：戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)+資源驅(qū)動(dòng)①新生意經(jīng)：住宅+投算資物業(yè)+增值服務(wù)②新戰(zhàn)略試懸水期③核心：A培育市場競爭畢力、持續(xù)盈利能案力B通過深度病品質(zhì)戰(zhàn)略打造差異化稻競爭力C一體化協(xié)同提高糊利潤率D聚焦一線城淚市80年代1994200020042007至今華潤地產(chǎn)游業(yè)務(wù)不同材階段的發(fā)半展策略企業(yè)管理模式Part年3.2華潤集團(tuán)組織架擴(kuò)構(gòu)集團(tuán)層面城市公司層面置地副總北京公司總經(jīng)理成都公司碌總經(jīng)理集團(tuán)人事部總經(jīng)溫理集團(tuán)董事長上任集團(tuán)副總置地董事堪長總經(jīng)理集團(tuán)首席矮財(cái)務(wù)官置地董事兄會(huì)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)新亦是置地自董事會(huì)成穗員，具有崇豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)華潤置地男不存在區(qū)陶域公司，各城市公司相粘對獨(dú)立置地層面華潤置地組姑織架構(gòu)（從管理層狗級(jí)劃分）華潤置地洞總部組織架構(gòu)董事長總裁設(shè)計(jì)管理部工程管理部商業(yè)管理部資金及投資者關(guān)系管理部財(cái)務(wù)管理部戰(zhàn)略運(yùn)營部人事行政部物業(yè)管理部審計(jì)部投資決策委員會(huì)產(chǎn)品決策委員會(huì)招投標(biāo)管理委員會(huì)法務(wù)部產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理工程管理成本管理采購管理商業(yè)策劃招商管理商業(yè)運(yùn)營商業(yè)資產(chǎn)管理融資管理投資者事務(wù)管理財(cái)務(wù)管理稅務(wù)管理資金管理IT信息化戰(zhàn)略管理項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營管理營銷管理增值服務(wù)管理人力資源管理品牌管理物業(yè)管理危機(jī)管理審計(jì)管理法務(wù)管理若商業(yè)僅參僅作為住濫宅配套項(xiàng)萄目，且體沈量小于10000平米，則杯配套商業(yè)躬策劃由市徹場營銷部從行使（若狀城市公司充設(shè)置商業(yè)閉運(yùn)營委員配會(huì)，則由基商業(yè)運(yùn)營儀小組運(yùn)作欄住宅配套漁商業(yè)的策涂劃與招商漿），商業(yè)金運(yùn)營職能微由市場營賠銷部行使背；若開發(fā)仍純商業(yè)項(xiàng)臺(tái)目或商業(yè)怒綜合體項(xiàng)慘目，可成偷立商業(yè)運(yùn)捧營線運(yùn)作話商業(yè)策劃吃與招商；各城市公司統(tǒng)橋一設(shè)置投資決爹策委員會(huì)、招協(xié)投標(biāo)委員會(huì)、維產(chǎn)品決策委員笛會(huì)、商業(yè)運(yùn)營謙委員會(huì)，其它起專業(yè)委員會(huì)可蹦根據(jù)自身情況島靈活設(shè)置。華潤置地繡城市公司籮組織架構(gòu)城市公司下澡設(shè)商業(yè)運(yùn)營線20世紀(jì)90騰年代實(shí)行“包干管理”2006年5丹月1997乒年開始實(shí)行企業(yè)核心考核指標(biāo)——經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）1999年財(cái)務(wù)出身的寧高寧引入6S逐管理體系2001年華潤提出穴用5年左右時(shí)間“再造艦一個(gè)新華潤”的發(fā)展戰(zhàn)略，確定了主營業(yè)務(wù)發(fā)展方向。2003年彌補(bǔ)6S之壤不足，引入平衡計(jì)分卡（BSC潮）華潤召開刪經(jīng)理人年會(huì)，會(huì)議提出了第二次“再造華潤”皺的發(fā)展戰(zhàn)略，即以2005年為基數(shù)，用6-8年顯時(shí)間再造一個(gè)與現(xiàn)有規(guī)模乞相當(dāng)?shù)男氯A潤的發(fā)展目攜標(biāo)。華潤集團(tuán)內(nèi)部壞管控發(fā)展沿革集團(tuán)管控艘模式6S+BS兇C對地產(chǎn)業(yè)枕務(wù)的快速發(fā)艇展形成有力匹支持華潤6S戰(zhàn)桌略管理體系繩構(gòu)成該體系最初迅可以定位為扇全面預(yù)算管圾理系統(tǒng)，目忽前成為華潤燦的戰(zhàn)略管理脹體系。2003年，正華潤在6S著管理體系鵝融入了平洗衡計(jì)分卡慮的戰(zhàn)略思徐想。6S是6個(gè)S壯ystem的閉遞進(jìn)組合，按谷內(nèi)在邏輯表述申為：6S涵蓋戰(zhàn)醋略管理的基邊本思想，既考是一個(gè)行業(yè)爺分類組合體符系，也是一津個(gè)全面預(yù)算郵管理體系，是一柿個(gè)綜合信息管妙理體系，也是何一個(gè)業(yè)務(wù)監(jiān)測溪體系，還是一符個(gè)評價(jià)與考核體系。建立在戰(zhàn)趕略管理理水論的基礎(chǔ)鼻之上，以拌戰(zhàn)略業(yè)務(wù)束單元為出青發(fā)點(diǎn)，以倚全面預(yù)算貴為切入點(diǎn)，以管理信息拐為關(guān)注點(diǎn)，以內(nèi)國部審計(jì)為支持點(diǎn)臭，以評價(jià)考核為子落腳點(diǎn)，最終確立以戰(zhàn)略直為中心的掩管理系統(tǒng)巾。利潤中心內(nèi)部審計(jì)體系（Pro幫fitcent奮erinter夸nalauditsystem聰）利潤中心業(yè)券績評價(jià)體系（Profitcenterperform尼ancemeasu陽remen源tsyst星em）利潤中心經(jīng)理人考核體系（Profi勺tcente牙rmanage辱revalu質(zhì)ationsystem）利潤中心業(yè)析務(wù)戰(zhàn)略體系（Profi田tcenterbusin侄essstra牢tegysystem）利潤中心全面預(yù)算體系（Pro崖fitcent低ermasterbudgetsyste晨m）利潤中心管理報(bào)告體系（Profi弱tcent欣ermanagem珠entreport棕ingsyste攝m）集團(tuán)管控存模式6S體系的瞞雙重核心團(tuán)隊(duì)經(jīng)理人考核體系戰(zhàn)略戰(zhàn)略過程控制利潤中心業(yè)務(wù)戰(zhàn)腿略體系利潤中心全面預(yù)宋算體系利潤中心謀管理報(bào)告譜體系利潤中心內(nèi)猾部審計(jì)體系戰(zhàn)略人才?？≌蠄F(tuán)隊(duì)評價(jià)利潤中心業(yè)績評們價(jià)體系CEO評價(jià)經(jīng)理人12條標(biāo)夜準(zhǔn)評價(jià)基礎(chǔ)評價(jià)監(jiān)控類GE模式利潤、現(xiàn)金流6S+BS盲C下的投資沒模式利潤中心使用者付費(fèi)通過集團(tuán)側(cè)巨大的資產(chǎn)負(fù)債表做大地產(chǎn)業(yè)而務(wù)華潤置地資金中心經(jīng)濟(jì)增加值EVA決定資金支付縱向產(chǎn)業(yè)頸鏈、橫向關(guān)聯(lián)性、業(yè)務(wù)整合土地、資產(chǎn)、資源增加協(xié)同性6SBSC集團(tuán)引入BS排C后對6拴S的完善6S平衡計(jì)分卡BSC財(cái)務(wù)控制型緩的投資管控模式戰(zhàn)略控制中心資源配置中心業(yè)務(wù)決策中鑒心出發(fā)點(diǎn)：利潤中呢心切入點(diǎn)：全面預(yù)乒算關(guān)注點(diǎn)：管渣理信息落腳點(diǎn)：評價(jià)野考核文化協(xié)同資本協(xié)同市場協(xié)同人才協(xié)同25個(gè)一級(jí)利潤升中心108個(gè)浴利潤點(diǎn)1、各利潤中衛(wèi)心自己匯報(bào)預(yù)集算2、授權(quán)內(nèi)的一鹿切經(jīng)營權(quán)3、投資診建議權(quán)作用華潤集團(tuán)財(cái)務(wù)珠和管理合并項(xiàng)信目升級(jí)版華潤集團(tuán)投資決白策管控模式華潤集團(tuán)孵外化模式在華潤集團(tuán)“始6S+BSC構(gòu)+EVA”的遙投資管理戰(zhàn)略匠下，集團(tuán)孵化磨符合集團(tuán)戰(zhàn)略導(dǎo)銳向，同時(shí)可假實(shí)現(xiàn)華潤置象地與母公司獵實(shí)現(xiàn)共贏。華潤集團(tuán)逐目前有5渴家公司在受做地產(chǎn)，狹華潤置地害是唯一一影家上市公止司。集團(tuán)孵化與捧華潤置地在別證券市場的啟操作，形成敏良好互動(dòng)。華潤早期著內(nèi)眼通過收購塔模式發(fā)展地豈產(chǎn)業(yè)務(wù)，從替實(shí)踐看效果梳不理想。“集團(tuán)孵化模式漁”成為集團(tuán)對地奸產(chǎn)業(yè)務(wù)支持的主話線。華潤集團(tuán)孵踢化的前提條何件“集團(tuán)孵化”使體華潤置地凈資產(chǎn)齒迅速具備規(guī)模效縱應(yīng)，成為在證券避市場資本運(yùn)作的核心?！凹瘓F(tuán)孵化”項(xiàng)目由華貴潤置地團(tuán)鹽隊(duì)具體進(jìn)底行實(shí)體開催發(fā)，在項(xiàng)奏目進(jìn)入銷苗售階段和驗(yàn)持有類物角業(yè)成熟階穿段后，注研入上市公洽司。避免托了開發(fā)階夾段資本支扁出與財(cái)務(wù)恥報(bào)告之間的峰值。在“集團(tuán)孵化”膝——使華潤集團(tuán)穗的沉淀資金得到箱有效利用。資產(chǎn)堡注入的定價(jià)采取項(xiàng)目成本為基礎(chǔ)帥的小幅度溢價(jià)，兵合理體現(xiàn)資金使鉛用直接成本。集團(tuán)孵化—妻—集團(tuán)資源+實(shí)體開發(fā)+證券杠桿華潤“集團(tuán)惡孵化”資本智運(yùn)作模式華潤置地別資本運(yùn)作幸的核心是漫：有效降鳴低賬面風(fēng)臉險(xiǎn)、提升爸財(cái)務(wù)指標(biāo)跟、擴(kuò)大股噴權(quán)融資空蒜間，借助資本市場做略大做強(qiáng)成為綜合僅性的房地產(chǎn)企業(yè)漁。單純從業(yè)績海表現(xiàn)看，華序潤置地在房嫂地產(chǎn)股中并盒非最突出者笑。但其“集陪團(tuán)資金孵化忙”、“持有型僑物業(yè)比例高”和“資辨本運(yùn)作、離財(cái)務(wù)控制抽能力”等熊優(yōu)勢，使警華潤置地闖在發(fā)展前北景上更為明朗。234

配股為主，結(jié)合現(xiàn)金收購

增發(fā)融資

銷售回款

資產(chǎn)、銷售

租金收益

股價(jià)上升集團(tuán)孵化資本運(yùn)作模丟式1

集團(tuán)資產(chǎn)注入華潤集團(tuán)業(yè)務(wù)版腔圖華潤萬家蘇果超市持股57.始79%華潤創(chuàng)業(yè)100%華潤集團(tuán)初鐘步搭建起從鳥零售經(jīng)營、托地產(chǎn)開發(fā)到資本運(yùn)作的全任產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)地產(chǎn)掉投資運(yùn)營平臺(tái)。集團(tuán)形成商業(yè)地產(chǎn)三大核心品牌，即萬象其城、歡樂兔頌、五彩煉城，以此旋構(gòu)建三大余商業(yè)平臺(tái)恥，大力發(fā)擾展商業(yè)地辮產(chǎn)。華潤置地的返戰(zhàn)略定位、貪內(nèi)涵資源+商業(yè)模式驅(qū)動(dòng)①產(chǎn)品：市場取競爭力打造②形成新狹綜合競爭猛力③新差異化競銳爭力①持有型物業(yè)回虛報(bào)低，但穩(wěn)定②傳統(tǒng)產(chǎn)品線支諷持高毛利③內(nèi)部資源辜整合空間①萬科模式——樂同業(yè)競爭②內(nèi)部——產(chǎn)摩品、人才瓶頸③租售并嫂舉——發(fā)蛛展速度慢①國際視星野尋標(biāo)桿②市場認(rèn)可銷售溢價(jià)③高毛利深度品質(zhì)戰(zhàn)略定位：持續(xù)的高毛利精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)情感細(xì)心服務(wù)做規(guī)模？提高利潤率？商業(yè)產(chǎn)品線Part厲3.3華潤置地全國各城市葡項(xiàng)目布局高端住宅凍系列華潤置地—萬象城系列華潤萬家—?dú)g樂頌系列旅游休閑怎與生活方看式—五彩城系警列商業(yè)地產(chǎn)橡樹灣學(xué)府堡系列橡樹灣英右倫系列鳳凰城精牧品都市系士列華潤置地的士產(chǎn)品線自2價(jià)002年全涂面鋪開，擁足有市區(qū)系列午的高層精裝度修住宅，近郊冒系列的花弦園洋房，漲商住結(jié)合孟的都市綜籃合體以及莊其高端產(chǎn)抽品系列。在內(nèi)的六條產(chǎn)品乎線。華潤置地全部產(chǎn)品線華潤置地襯—萬象城紀(jì)系列——國際化及熄高端形象定位孩，開發(fā)城市綜如合體華潤萬家—?dú)g貢樂頌系列——鎖定家庭型會(huì)消費(fèi)客群，定位雹區(qū)域型購物中心旅游休閑與生活嫁方式—五彩城系列——倡導(dǎo)同快樂及體姑驗(yàn)式消費(fèi)讓，生活方戶式的休閑鉆化代表性商業(yè)項(xiàng)騙目Part坊3.4A-深圳華潤秋中心

功能定位：占集零售、餐最飲、娛樂、滾辦公、酒店獲、居住等功能于一體撿的標(biāo)志性“雙都市綜合體運(yùn)”

占地面積：診近10萬平霉方米

總建筑面積：5將5萬平方米

總投資：游逾40億逗港元

物業(yè)組合：一蠢期萬象城、華潤大廈育，二期項(xiàng)象目包括超嶼五星級(jí)酒店蠶、酒店式講公寓、國占際商業(yè)休桑閑廣場和犬高尚住宅還等。B-深圳萬象城

建筑面積：1謎8.8萬平方姥米

租戶組合擺：主力店漠＋次主力躬店＋專門拖店

主力店：Ole’超市期、Réel釋時(shí)尚生活菊百貨、嘉榨禾影城、“冰紛萬象鏡”真冰場等

品牌組合：強(qiáng)近300個(gè)鑒國內(nèi)外知名纏品牌專門店駕，其中1/品3品牌商家是首軟次進(jìn)入中國大蛾陸或者深圳市毒場。

開業(yè)時(shí)間刪：200豎4年12舟月萬象城二期圖1.項(xiàng)目規(guī)鄭劃平面深圳華潤辭中心-萬然象城項(xiàng)目概況物業(yè)名稱萬象城華潤大廈君悅酒店停車場合計(jì)用途零售寫字樓酒店停車場-建筑面積(㎡)159,禮58540,9然9067,50興655,66田7323,7月48深圳華潤中庭心-萬象城項(xiàng)目鳥瞰柴圖深圳華潤質(zhì)中心物業(yè)隔組合建筑設(shè)計(jì)萬象城室內(nèi)話空間業(yè)態(tài)組合在業(yè)態(tài)組合方渣面，萬象城也胃突出自身的特霸點(diǎn)。主力店/次主陵力店所占比例保40%；其中，撈主力店招趁商在2003年12月15日就確定下來君。國際名牌彼占3%，斬餐飲占1畫5%，娛沾樂占20帳%，精品軟店占22勉%。功能平面畝布局萬象城平供面功能布克局示意負(fù)二層功能平面悲布局負(fù)一層主力死店：華潤萬友家超市CI纖TYVAL谷UE超級(jí)廣孝場。華潤萬家超市負(fù)一層功能平面圖1-3層鳳主力店：踐Réel主時(shí)尚生活顧百貨（約喂2萬平方駱米）；首志次進(jìn)入中謎國內(nèi)地的蒸百貨公司，開創(chuàng)了個(gè)性推化女性消費(fèi)環(huán)境圖。它的購物環(huán)境脆、商品組合和服府務(wù)極具個(gè)性化。Réel時(shí)尚生活百貨F1層平面圖F2層平戴面圖3、4層主屑力店：嘉禾臥電影城（所領(lǐng)提出的超豪閥華貴賓廳概便念在國內(nèi)是劉絕無僅有的，鞠這里可以圣容納七家較電影院超偽過120緒0個(gè)座位羞）嘉禾電影城F3層平面錘圖溜冰場嘉禾電影城4層主力店：“坑冰紛萬象”溜冰輪場；是中國第一傍個(gè)以休閑為主題各的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰倚滑冰場，同時(shí)成立滑冰綿學(xué)校，在深圳誼倡導(dǎo)冰上運(yùn)動(dòng)。F4層平寒面圖F5層平蛾面圖三大對標(biāo)企業(yè)案噸例借鑒Part吵4龍湖、萬期達(dá)、華潤凈案例借鑒對比項(xiàng)目龍湖萬達(dá)華潤企業(yè)特征民企央企，上市貿(mào)易起家、央企，上市，善于資本運(yùn)作業(yè)務(wù)復(fù)雜性多元化多元化多元化戰(zhàn)略特征實(shí)施三個(gè)階段發(fā)展，目前屬第三階段即多項(xiàng)目，多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展。區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模規(guī)模聯(lián)動(dòng)商業(yè)租戶專業(yè)開發(fā)住宅開發(fā)+收租物業(yè)持有+客戶增值服務(wù)經(jīng)營模式追求高利潤，同時(shí)兼顧周轉(zhuǎn)以住宅物業(yè)為主，逐步加大商業(yè)比例商業(yè)項(xiàng)目采取“擇優(yōu)持有，少量出售”的模式萬達(dá)提出了訂單地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)只租不售商鋪在銷售之后，重新進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合租金和住宅提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。利潤結(jié)構(gòu)：開發(fā)利潤+租金收入+資本增值商業(yè)地產(chǎn)租售并舉增長方式：物業(yè)開發(fā)帶來近期增長動(dòng)力，收租物業(yè)的資本增值帶來的長期回報(bào)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：通過租金帶來相對穩(wěn)定利潤，降低利潤風(fēng)險(xiǎn)；抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力提高選擇最合適自己鄙的戰(zhàn)略方向責(zé)構(gòu)建自己的核心屑能力體系數(shù)通過運(yùn)營體沈系支撐核心能力業(yè)的建設(shè)。龍湖、萬達(dá)、湖華潤案例借鑒組織架構(gòu)管控模式產(chǎn)品系列標(biāo)桿地產(chǎn)做到的歸，對中化方興的借鑒點(diǎn)龍湖：實(shí)現(xiàn)總鈔部集權(quán)，戰(zhàn)略芝及運(yùn)營中心是格企業(yè)內(nèi)部最為魚重要的樞紐通過PMO組織體系，調(diào)動(dòng)粗職能和資源，達(dá)革到項(xiàng)目高效運(yùn)轉(zhuǎn)匹，達(dá)成運(yùn)營目標(biāo)萬達(dá)：萬達(dá)集團(tuán)符的組織架但構(gòu)按照業(yè)責(zé)務(wù)的發(fā)展器流程，進(jìn)紅行了更加讓徹底的調(diào)折整，將所頌有部門劃促分入項(xiàng)目砌前、中、礦后期三個(gè)合部分。一暈個(gè)總裁負(fù)由責(zé)商業(yè)管下理、院線衣、百貨的禍管理。華潤：商業(yè)委員會(huì)下專掉設(shè)商業(yè)運(yùn)營線進(jìn)舌行商業(yè)管理龍湖：PMO體系—“強(qiáng)組織雜、弱項(xiàng)目戒”，PMO實(shí)現(xiàn)集團(tuán)膝與地區(qū)公爭司有效互乳動(dòng)萬達(dá)：采與用高度集師權(quán)化的管布控模式，管除部分工殲程管理和厭銷售實(shí)施稿放在區(qū)域牢公司，其壯它大部分憶職能由集呀團(tuán)總部牢任牢把控華潤：華潤6S戰(zhàn)略管理體奮系構(gòu)成2003年，華潤在6S管理體系融入了預(yù)平衡計(jì)分卡的戰(zhàn)掛略思想龍湖：三大產(chǎn)品宿線，即龍湖天街——大燒型超區(qū)域及區(qū)域底型購物中心;龍湖星悅薈——哨社區(qū)型時(shí)尚生活類中心;龍湖MOCO——高端精番品家居生活喚館萬達(dá)：商業(yè)即倆購物廣場，有么三代購物廣場死，目前如北京仰萬達(dá)屬第三代錦購物廣場華潤：華潤置地—絡(luò)萬象城系列華潤萬家—累歡樂頌系列旅游休閑擾與生活方其式—五彩議城系列龍湖進(jìn)軍合商業(yè)地產(chǎn)孟的發(fā)展步叢驟及產(chǎn)權(quán)俗管理方式持有型商漿業(yè)整體發(fā)傳展原則：選擇性保劃留租金價(jià)桃值高或者褲租金增長盤快的商業(yè)抹物業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目選擇原高則：組織能力、縱現(xiàn)金流量、開發(fā)擋節(jié)奏和團(tuán)隊(duì)迅速習(xí)取得成功新公司一年監(jiān)內(nèi)謹(jǐn)慎選擇民持有型商業(yè)秤物業(yè)面積比原例超過30%的單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)；新公司一年后鎖兩年內(nèi)，可適傍當(dāng)選擇在商業(yè)娘物業(yè)面積在60%以內(nèi)的單找個(gè)開發(fā)項(xiàng)辨目，最好優(yōu)立足于選爹擇能在本屑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)片現(xiàn)金流平熔衡的項(xiàng)目剛；新公司三年瘡后可以拿純孫商業(yè)項(xiàng)目。龍湖商業(yè)產(chǎn)權(quán)管邪理即擇優(yōu)持有，珠少量出售。可灘分享城市經(jīng)濟(jì)、蜂地價(jià)增長帶來的臺(tái)長期收益。持有姜物業(yè)為了平衡綜故合稅負(fù)水平。萬達(dá)的戰(zhàn)略性決蹄策——“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)”■住宅市場激護(hù)烈的競爭，潔有限的消費(fèi)指次數(shù)，日益榆高漲的拿地慎成本促使萬達(dá)開辟住宅課以外的市場■發(fā)展商業(yè)地幟產(chǎn)是萬達(dá)經(jīng)必歷長期摸索景實(shí)踐最終確法定的在經(jīng)歷了童辦電梯廠板，開連鎖喘超市，投桿資紅酒、詞藥廠等多譜種嘗試后，萬達(dá)認(rèn)識(shí)獎(jiǎng)到商業(yè)地產(chǎn)既目可以提供長期收穩(wěn)定的現(xiàn)金流也，雙能使萬達(dá)不脫離程主業(yè)，因此按發(fā)展商業(yè)地牽產(chǎn)成為萬達(dá)煎做大、做強(qiáng)鑼的首選?！鋈f達(dá)實(shí)播行差異化際戰(zhàn)略，采牛用自己特獄有的發(fā)展溜商業(yè)地產(chǎn)域模式，使掠自成在眾多編發(fā)展商中奮脫穎而出存最大的提務(wù)升了企業(yè)巷形象?！鋈f達(dá)在實(shí)踐中膚不斷改進(jìn)著自己賭商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展芝模式從單店、組合鐵店、城市綜合挖體、到如今發(fā)銜展影院、酒店窮，無論是由主動(dòng)還是擺被動(dòng)因素促成密，都是萬達(dá)對映商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)靠方式的不斷探索。目前萬達(dá)商業(yè)是繭第三代購物廣場乖。萬達(dá)第三代商筆業(yè)存在問題及護(hù)應(yīng)對措施存在問題巨大資金壓力為避免出掏售產(chǎn)權(quán)式偵小商鋪所鎖帶來的各彩種問題，依萬達(dá)第三綁代產(chǎn)品原嶼則上實(shí)行吵了只租不僚售的模式畝。但這給唐萬達(dá)資金紫帶來巨大痕壓力。應(yīng)對措施REITS（房地產(chǎn)菌信托基金豪）：萬達(dá)謀引入麥格暮理，欲將桃其9項(xiàng)資產(chǎn)打包上市旦，但由于主力店睡比重大，租金收購益水平太低，最明終擱淺。CMBS（商業(yè)房世地產(chǎn)抵押曲貸款支持婆證券）：費(fèi)萬達(dá)與麥咳格理聯(lián)合迷發(fā)行1.45億美元CMBS，成為國趟內(nèi)首例商只業(yè)地產(chǎn)抵劇押證券。華潤商業(yè)總顧結(jié)成功構(gòu)建華濟(jì)潤商業(yè)地產(chǎn)聰航母，紅色優(yōu)商業(yè)地產(chǎn)王粗國商業(yè)資產(chǎn)管理研目討如果商業(yè)物業(yè)拘由城市綜合體懸開發(fā)公司開發(fā)駕完成，那么該獵資產(chǎn)從產(chǎn)權(quán)角廢度與商業(yè)管理姨公司是什么關(guān)濟(jì)系？1、由商業(yè)管理公抬司向開發(fā)公司購殼買商業(yè)物業(yè)；2、開發(fā)公司分奮立出單獨(dú)的商奮業(yè)物業(yè)公司，默商業(yè)管理公司浙購買商業(yè)物業(yè)桂公司股權(quán)（對帶價(jià)為貨幣資金殖或者其他公司舌股權(quán)等）3、開發(fā)公司長期狀持有商業(yè)物業(yè)，飼商業(yè)管理公司向飯開發(fā)公司租賃商伍業(yè)物業(yè)4、商業(yè)物業(yè)管理公冤司長期持有商業(yè)俱物業(yè)，進(jìn)行運(yùn)營掘管理附件：綜合體名分析及香港太廢古案例Part柳5綜合體的兩種表峰現(xiàn)形式一種是城市峰形態(tài)的表現(xiàn)恒，在城市核晨心區(qū)域?yàn)榱伺谓档途C合商騙務(wù)成本而為穩(wěn)之，比如在械一幢高層建紀(jì)筑內(nèi)集合辦喝公、餐飲、鹿商業(yè)等服務(wù)誓場所的獨(dú)棟歐式綜合建筑祝體；另一種是坦經(jīng)濟(jì)形態(tài)腥的表現(xiàn)，閉隨著項(xiàng)目飯開發(fā)規(guī)模暴的不斷增社大，規(guī)劃酒了辦公、渣居住、商菜業(yè)設(shè)施等悶多種獨(dú)立告場所，并姓通過一個(gè)嶼連廊或其潑它各種形盟式將它們弄聯(lián)結(jié)在一裹起，形成逆新型的獨(dú)量立式的建羽筑綜合體谷，這種集棚群式的建近筑綜合體保比起那種后在一個(gè)建喘筑體內(nèi)聚刺集多種功眠能的獨(dú)棟聯(lián)式建筑綜協(xié)合體，顯厭得更為經(jīng)傍濟(jì)、專業(yè)寄和實(shí)用。綜合體（comple棚x）附件：綜毛合體分析未及香港太魯古廣場案掩例綜合體的萄特點(diǎn)是一種城市設(shè)濤計(jì)的縮影，較踏小依賴其他配熔套、其自身功匪能互相補(bǔ)充，茶而且能夠互相豈支撐；一般位于城快市中心區(qū)域太；能有效的解蜂決城市中交紡?fù)ǖ确矫娴臓繅毫?；向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功疼能復(fù)合化、使用雕全時(shí)段的方向發(fā)察展；多種功能有機(jī)匹瞞配，可以減少投設(shè)資風(fēng)險(xiǎn)；一般規(guī)模較大定，投資較高，揀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大；對建筑設(shè)計(jì)要求幫較高。綜合體（comp據(jù)lex）附：綜合體與鵝單功能物業(yè)的透比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大綜合體（comple椒x）Hotel酒店Offi戰(zhàn)ce辦公Shopp缸ing商業(yè)Apar前tmen笑t居住Comple吩xTraff米ic交通Exhibi虧tion展覽Enter疲tainm努ent文娛Restau盛rant餐飲綜合體是將出城市中商業(yè)/辦公/居住/旅店/展覽/餐飲/會(huì)議/文娛/交通等城附市生活空誰間的三項(xiàng)出以上進(jìn)行望組合都市綜合濁體分析（complex）商業(yè)辦公酒店公寓相互支持關(guān)系相互要求標(biāo)志性定義檔次為商業(yè)和浸酒店帶來吃潛在客戶大堂可以偵與酒店共別享承擔(dān)某種社會(huì)蔽職能形成完善亦配套、信榜息平臺(tái)個(gè)體差異所在、渡活力的核心利用其它功否能價(jià)值最大睜化補(bǔ)充其它功能現(xiàn)金流來源商業(yè)的檔次培要求不影響辦公、酒界店的大堂和昭示緊性公寓可輕松國享有酒店服蜓務(wù)和配套設(shè)偵施，共享辦舊公辦來的客此戶。公寓在面積、服使務(wù)功能上要和酒型店形成分工和差斑異（重視中長期黑居住者需求）。綜合體（complex）各部分功能迅的相互關(guān)系模式1均衡發(fā)展榜的模式模式3以酒店為核心功暴能的發(fā)展模式模式4以商業(yè)為核心正功能的發(fā)展模窯式Comple須x=hot目el+off逗ice+sh揭opping廊+apart拒ment+…圓…Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping綜合體發(fā)業(yè)展的四種襪模式模式2以寫字樓為覽核心功能的傳發(fā)展模式案例（香港太撥古廣場）模式a：各項(xiàng)功能均蛇衡發(fā)展位于香港及九悄龍(荃灣)兩條地鐵線的包交匯點(diǎn)甲級(jí)寫字樓+頂級(jí)購物中努心+五星級(jí)酒答店+頂級(jí)酒店式公寓定位為——香港最頂級(jí)鴉的綜合體物溜業(yè)案例（香掉港太古廣連場）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)浩因素提供24小時(shí)房間餐飲擠服務(wù)/洗衣服/中央冷氣圖調(diào)節(jié)可使用港邊麗酒店的范游泳池/健體中心及商重務(wù)中心海景套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海姜景的酒店式公您寓適當(dāng)加大公元寓面積（315平米）太古購物廣場賞匯集國際名流會(huì)議展覽中竄心使Tri—肉Me成為香港豈時(shí)尚發(fā)布洽場金鐘電影院引壩領(lǐng)港島娛樂文映化高檔餐飲品牌訴店以及融入商牧場各角落的咖凱啡休閑吧商業(yè)——太古廣場為中倉環(huán)地區(qū)的時(shí)尚宴品牌與活力中扣心多家五星級(jí)商務(wù)底酒店+高級(jí)酒店式公寓前使Tri—Me成為夜間眼中環(huán)的活園力中心各功能空間相饑互連通/延展了共享請空間統(tǒng)一管理與相帝互服務(wù)達(dá)成了誘最大化的資源命共享酒店——通過國際五星級(jí)贊酒店及國際品牌壩商場建構(gòu)綜合體述價(jià)值標(biāo)桿酒店式公編寓——星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合附件：開辣發(fā)社區(qū)商寧業(yè)專題研干究Part躍6盡可能達(dá)到脖住戶、商戶群和開發(fā)商三昨方利益的均紅衡核心是在不祥損失或少損娘失開發(fā)商利畢益的前提下樂讓商家賺錢影，賺錢的前誰提是滿足客番戶需求商戶住戶開發(fā)商1、商戶賺錢才能獅繼續(xù)經(jīng)營2、社區(qū)成熟，敘住戶才能舒心3、住戶滿意，池開發(fā)商才能賺差錢開發(fā)社區(qū)商怠業(yè)的原則業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作達(dá)到社區(qū)因商業(yè)成功節(jié)奏客戶需求商家需求開發(fā)社區(qū)商業(yè)微邏輯客戶對社區(qū)互商業(yè)的需求榮包括“滿足舒基本生活，爪提升生活質(zhì)恒量及休閑游詢憩”等三類雹，獨(dú)立主城襪的郊區(qū)大盤例需同時(shí)具備估以上功能社區(qū)商業(yè)滿足基本踢生活功能提高生活質(zhì)卸量功能休閑游憩功能資料來源：2005年北京社區(qū)商業(yè)儀業(yè)態(tài)如何定位/小組分析客戶提及率>50%20%<客戶提及率<50%客戶提及率<20%“滿足基剃本生活”類主要業(yè)態(tài)包括布綜合超市、菜市艦場、購物中心和榮銀行，基本滿足佛客戶的日常購物方需求客戶對業(yè)組態(tài)提及率資料來源：2005年北京社區(qū)商技業(yè)業(yè)態(tài)如何定孝位/偉業(yè)社區(qū)商業(yè)蟻要點(diǎn)滿足生活需求的廈必備商業(yè)用品，篇生活必備的“柴米油鹽份醬醋茶”，主要包括禽雜貨、食品喘、調(diào)料、衣醒服、鞋帽、觸建筑材料等“提升生活枕質(zhì)量”類的主要榆業(yè)態(tài)包括罷藥房、診蹦所、餐館泊、郵局、棗健身中心叢等客戶對業(yè)態(tài)榜提及率提升生活坊質(zhì)量、增沖加生活便用利性的功骨能，主要杠包括郵政足、電信、讀警察所、扣醫(yī)療中心盒等公共事逢業(yè)，也包怠括干洗、煙修鞋、裁褲剪、洗車唇等日常服鄭務(wù)“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包妥括書店、游泳池流、娛樂中心、老趟年活動(dòng)中心等，扣以及社區(qū)的娛樂沙休閑場所和設(shè)施客戶對業(yè)態(tài)提及臉率在生活必要膜的購物和服捉務(wù)內(nèi)容之外燥，為滿足社傘區(qū)居民游憩勤休閑需求的我商業(yè)及娛樂齡設(shè)施，包括縮慧雕刻、滑冰園場、電影院院、健身房、殲攝影、旅游承代理等在考慮客戶需福求的基礎(chǔ)上，賤需在2公里的客戶御消費(fèi)半徑內(nèi)爭研究已有的大商業(yè)布置，售以確定社區(qū)膏的具體商業(yè)暖職能步行5分鐘步行10分鐘騎車15分鐘1、步行5分鐘到達(dá)“便利店”，約300m2、步行10分鐘到達(dá)超茶市和餐飲店識(shí)，約500m3、騎車15分鐘到達(dá)購物中新心住戶便利店超市/餐飲店購物中心業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作達(dá)到社區(qū)商業(yè)曾成功節(jié)奏客戶需求商家需求開發(fā)社區(qū)商俘業(yè)邏輯配套內(nèi)容商家需求客戶需求開發(fā)商態(tài)度滿足基本生活功能（基本需求）超市1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量（500戶起）

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-15分鐘2、商品品種齊全3、商品品質(zhì)保證4、商品價(jià)格合理（±5%）長期返租銀行1、一定的居民量

2、能見度好1、ATM機(jī)2、安全監(jiān)控設(shè)施菜市場1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-20分鐘2.品種要有蔬菜、水果、肉類、魚類3.價(jià)格與市場價(jià)接軌提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）24小時(shí)便利店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量

3、能見度好無小型餐飲店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線

2、一定的居民量

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、集中設(shè)置2、配備早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美發(fā)店1、一定的居民量

2、能見度好無面包房1、一定的居民量

2、能見度好1、商品品質(zhì)保證2、商品價(jià)格合理（±5%）家政服務(wù)1、一定的居民量

2、能見度好無電腦維修1、一定的居民量無干洗店1、一定的居民量

2、能見度好無定向扶持休閑游憩功能（游憩需求）郵局1、一定的居民量無市場自由發(fā)展家電維修1、一定的居民量無大型酒樓、酒家1、一定的居民量

2、能見度好

3、停車方便，停車位充足無書店1、一定的居民量無文具店1、一定的居民量無嬰兒用品1、一定的居民量無美容美體店1、一定的居民量無商家需求（則超市）：客藍(lán)流量是決定膨超市配套的健關(guān)鍵前提條件：具體要求繞：【超市】1)位置：應(yīng)辨位于業(yè)主艷回家路線悠上；小型穿超市控制深在10分鐘內(nèi)步許行距離、定中大型超魂市控制在10-15分鐘步行距拿離（設(shè)計(jì)）撤；2)價(jià)格：不宜高于蠟區(qū)外價(jià)格15%以上；3)品質(zhì):應(yīng)銷售品牌特產(chǎn)品，保證返無假冒偽劣賺、過期商品賣；4)品種：中大型毅超市應(yīng)品種齊懲全，且提供多味個(gè)品牌供選擇責(zé)；如步行15分鐘內(nèi)沒有大黃型菜市場的，贈(zèng)應(yīng)設(shè)置肉菜專蠅柜；5)服務(wù)：中錯(cuò)大型超市絞應(yīng)是品牌委連鎖，并訴提供質(zhì)量挽保障和送紫貨服務(wù)；獸經(jīng)營時(shí)間漂宜在8：00-22：00；6)環(huán)境：應(yīng)司做到燈光心明亮、地缸面干凈，止擺放整齊錄、分類有宏序；15分鐘步行距稿離以上無中孤大型超市，挎應(yīng)配中大型挽超市（3000-50添00㎡）；10-15分鐘步行距離內(nèi)樂有中大型超市，打應(yīng)配小型超市（烈小于1000㎡）；返租，控制蠻業(yè)態(tài)商家需求霧（菜市場點(diǎn)）：在煩前期客流照量有限的棒情況下，狼菜市場是悶超市的最窩優(yōu)替代前提條件：具體要求：【菜市場】20分鐘步行距離內(nèi)看，無中大型菜市鏟場，配中大型菜提市場（1500-炸2000平方或更大）胸；10-1蒜5分鐘步行距離內(nèi)姐有中大型菜市場縫，配小型菜市場杰或超市肉菜專柜種（小于500平方）；（返租，枯控制業(yè)態(tài)碗）中型市場1)位置：應(yīng)控制責(zé)在步行15分鐘距離范圍雜內(nèi)；有人行道譯，適合步行；2)品種：應(yīng)賢至少有蔬膏菜、肉類朋、魚類、顯海鮮、水丹果等；3)價(jià)格：宜與市場虎價(jià)格接軌；4)新鮮程度：蔬菜雖應(yīng)保證新鮮；5)環(huán)境：明亮、辣干凈、無異味望；小型菜市場或跳超市肉菜專柜1)位置：控制在步衫行5-10分鐘距離飽內(nèi)，營業(yè)缺時(shí)間8：00-2城0：00，滿足業(yè)主張不同時(shí)段需糧要；2)品種：宜提供盞當(dāng)季蔬菜、豬慚肉等；3)價(jià)格：業(yè)畢主可接受義價(jià)格比市顫場價(jià)高約20-3因0%；商家需求（銀五行）：銀行江配套與否取決萄社區(qū)周邊的配當(dāng)套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊摘沒有，則耐配；萬科返租，控制拋業(yè)態(tài)【銀行】1)品牌：至少有一查家國有四大銀行怎。需求以四大銀番行（中國銀行、吧建設(shè)銀行、工商愚銀行、農(nóng)業(yè)銀行甚）為首選。其次悟，為招商銀行、秘廣東發(fā)展銀行等至；2)柜臺(tái)業(yè)務(wù)：應(yīng)提政供存取款業(yè)務(wù)、撕轉(zhuǎn)賬匯款、水電缺繳交、辦理貸款判還貸業(yè)務(wù)、基金知等投資業(yè)務(wù)等；3)A啞TM機(jī)：應(yīng)有存?zhèn)兛睢⑷】?、晃存折打印、嫌羊城通或深病圳通充值等值基本業(yè)務(wù)；椅保證機(jī)器的濱穩(wěn)定運(yùn)營、尤及時(shí)報(bào)修、魔有足夠的現(xiàn)揭金可取（注保：ATM機(jī)個(gè)數(shù)需求山不明顯）；4)安全性：應(yīng)提屑供銀行內(nèi)的安錯(cuò)全性保障設(shè)施傻、監(jiān)控設(shè)備，斑并保證ATM機(jī)之間的繡距離等；商家需求（藥仔店）：藥店今配套與否取決躺社區(qū)周邊的配狹套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊沒有拘，則配；返租，控制間業(yè)態(tài)【藥店】1)位置：控制陶在步行10分鐘距離內(nèi)；2)品牌：應(yīng)是連鎖療平價(jià)藥房，以藥循店的品牌來保證摘產(chǎn)品的質(zhì)量；3)質(zhì)量：應(yīng)以知岸名品牌為主，走而非銷售自有卸品牌、不知名掉品牌商品；藥嘴品的生產(chǎn)日期黃在合理范圍內(nèi)游，離過期時(shí)間責(zé)近不可接受；4)品種：絕大胞多數(shù)常用藥命，如感冒、透消炎、胃藥憶、外用藥等穴；應(yīng)確保提邪供兒童用藥掩；5)服務(wù)：宜有醫(yī)篇師駐店；有24小時(shí)經(jīng)營爽窗口；可猜以用醫(yī)保聰卡；業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作達(dá)到社區(qū)俘商業(yè)成功節(jié)奏客戶需求商家需求開發(fā)社區(qū)商業(yè)廁邏輯社區(qū)商業(yè)規(guī)劃類型多個(gè)小集中濁商業(yè)+商業(yè)街純商業(yè)街規(guī)劃：社逃區(qū)商業(yè)的族規(guī)劃包括研三種主要賣形式大型集中忠商業(yè)+商業(yè)街1、大型集中豬商業(yè)作為綜殊合性商場或撲大型超市的百備選地，聚嶼集社區(qū)及周禮邊消費(fèi)人流2、利用商業(yè)街布倉置日常生活類及盾休閑類商業(yè)，利冤用大型商業(yè)聚集遞的人流消費(fèi)3、適合于成熟慶期的郊區(qū)盤或賞市區(qū)的大型盤劑。1、周邊客祝流不足以統(tǒng)支撐大型砍商業(yè)。利保用多個(gè)中憶小型的商圓業(yè)打特色把與差異化警，利用小你超市服務(wù)拔社區(qū)居民榜的基本需骨求2、商業(yè)街打愈差異化和特歐色，與集中咽性商業(yè)成為后互為補(bǔ)充的床街區(qū)3、適合于周邊灘客流不足，但慰某方面需求充縮慧足的社區(qū)。1、周邊已有大型巾的集中商業(yè)，已立形成一個(gè)區(qū)域性怪商圈，周邊商業(yè)杠氛圍成熟2、商業(yè)街進(jìn)譽(yù)一步豐富商酸圈內(nèi)的功能閘與業(yè)態(tài)3、適合于市區(qū)內(nèi)做商業(yè)成熟區(qū)域的貴樓盤。深圳萬科城采用櫻集中商業(yè)和商業(yè)閥街的規(guī)劃模式，導(dǎo)并集中布置，對立小區(qū)外開放，是倦城花系列商業(yè)的文成功案例注：1、深圳萬街科城在興耽建初期屬苦于四季，摘目前已演萄變?yōu)槌腔?肖大訪談/小組分析1、組合：坊塊狀+帶狀的組合，符便于業(yè)態(tài)布局2、道路：拌商業(yè)及道會(huì)路向外開匪放，吸引?？土?、節(jié)點(diǎn)：景久觀與商業(yè)結(jié)襪合，形成客喇戶聚集點(diǎn)4、區(qū)隔：牧商業(yè)獨(dú)立禾布置，住涼宅商業(yè)有漂效區(qū)隔住宅住宅萬科城案例塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商拔家的集聚功能趕，讓客戶感受草到“場域效應(yīng)鉗”；條狀商稅業(yè)便于布置商伸業(yè)街，將購物彩與休閑結(jié)合在給一起塊狀商業(yè)（集謀中商業(yè)）帶狀商業(yè)萬科城案例對外開放的商業(yè)限及道路系統(tǒng)有利養(yǎng)于吸引外部客戶朽，使社區(qū)商業(yè)演功變?yōu)榉?wù)于周邊擦的區(qū)域級(jí)商業(yè)，騙為商家吸引足夠宿的客流華為新天下華為新天下萬科城萬科城案例萬科城案例商業(yè)休閑商業(yè)區(qū)和吧休閑區(qū)的摟集中布置討進(jìn)一步強(qiáng)恩化聚集客渾流作用，刮成為焦點(diǎn)收；客戶購家物消費(fèi)的絞同時(shí)獲得愈休閑享受距，提升社支區(qū)商業(yè)檔霞次規(guī)劃分析實(shí)景照片萬科城案例萬科城案例社區(qū)商業(yè)姐獨(dú)立布置充有效區(qū)隔脹了商業(yè)和圾住宅，同擔(dān)時(shí)保證了運(yùn)社區(qū)內(nèi)多失數(shù)業(yè)主能凱夠在10分鐘內(nèi)步徒行至商業(yè)授中心商業(yè)中心300米500米資料來源露：購物步某行距離<300米很近，300~500米適中，500~70簽0米較遠(yuǎn)，>700米很遠(yuǎn)萬科城案例萬科城案例業(yè)態(tài)主要商家面積總計(jì)滿足基本生活功能（基本需求）超市華潤萬家5435便利店萬店通、一致藥店、博士眼鏡、萬果園等提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）餐飲丹桂軒，KFC，湘江老櫥，關(guān)東風(fēng)，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味軒,印度餐廳等8083裝修家居百安居、北新裝飾、雅蘭床褥等1573社區(qū)服務(wù)中國銀行、柯達(dá)沖印、小白兔干洗等315地產(chǎn)中介中原、中聯(lián)、創(chuàng)輝、萬科租賃、世聯(lián)等休閑游憩功能（游憩需求）服飾精品貝麗童裝、三王四木、芬怡內(nèi)衣、萬盛鞋業(yè)等543休閑娛樂雪天使、亞文萊爾、月亮灣足浴等473美容美發(fā)自然美、發(fā)軒名店、克麗緹娜、靚點(diǎn)、神采等1139音像久美書店、眾音音像培訓(xùn)、旅游平安保險(xiǎn)、機(jī)票、語言培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)等306萬科城案例萬科城的漆業(yè)態(tài)涵蓋晝“基本需菠求”、“蟲品質(zhì)需求”及”游憩需求胃”，業(yè)態(tài)齊全率豐富，成功輻澆射到社區(qū)周邊扭地區(qū)萬科城案例通過業(yè)態(tài)予控制，形址成了以餐攤飲為核心賊特色的街盛區(qū)，使萬湯科城的社墨區(qū)商業(yè)與愁周邊商業(yè)綱及其他社帆區(qū)商業(yè)區(qū)苦隔開來餐飲1、丹桂軒；2、KFC；3、湘江老櫥；4、關(guān)東風(fēng)；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味軒；8、印度餐廳9、必勝客等萬科城案例萬科城案例規(guī)劃讓商圈擴(kuò)升級(jí)，規(guī)劃楚上需要注意許“集中布臥置”和“對僚外開放”，奮通過業(yè)態(tài)組逢合讓社區(qū)商祝業(yè)成為區(qū)域榨級(jí)商業(yè)商圈級(jí)別商業(yè)價(jià)值社區(qū)型商孟圈區(qū)域型商圈區(qū)級(jí)商圈市級(jí)商圈·規(guī)劃讓商圈升煎級(jí)萬科城案例1、根據(jù)客戶需飄求確定小區(qū)業(yè)屬態(tài)，并分期進(jìn)具行統(tǒng)籌分配2、規(guī)劃上注意“論基本需求”、“唉品質(zhì)需求”、“窄游憩需求”直接儉的組合3、規(guī)劃上撇需考慮后勒期招商組濃合萬科城案例小結(jié)開發(fā)社區(qū)屈商業(yè)邏輯業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作達(dá)到社區(qū)商業(yè)成斃功節(jié)奏客戶需求商家需求根據(jù)住宅的找開發(fā)階段合腿理安排商業(yè)顯業(yè)態(tài)和商業(yè)違體量是社區(qū)球商業(yè)成功的香關(guān)鍵；郊區(qū)腔大型樓盤需刷配備0.9平米/人商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)、進(jìn)度堆與入住之間匹配商業(yè)規(guī)模與住無宅規(guī)模匹配業(yè)態(tài)配比在崖項(xiàng)目不同階開段也是不同鐘的。開盤的扯時(shí)候便利店北、銀行網(wǎng)點(diǎn)勇等配套設(shè)施鞏要建立起來誓，實(shí)際操作朵中，可以考趟慮把首期商蒸業(yè)配置在售效樓部、會(huì)所殼等顯眼的位集置；項(xiàng)目第師一期入住后亞，超市、干什洗、送水、送裝修、窗簾妄、銀行網(wǎng)點(diǎn)仆、美容理發(fā)濱等就都需要危，這對入住訊的客戶也是桃心理保障根據(jù)住戶的多直少，確定商業(yè)殺的體量。就超覺市而言，要根摧據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)溪?jiǎng)澯卸嗌賾魜硎薪y(tǒng)計(jì)常住率，尺最終確定超市噸體量的大小。政首期的超市主蕩要考慮首期的貸需求，整個(gè)社奧區(qū)的超市要到光后期確定。另外要考慮到社襯區(qū)的入住率，人券口特征，開放性抵社區(qū)還是封閉性脫社區(qū)等在住宅開發(fā)容的前期，適躁度低配有利凈于商業(yè)成熟朗；在住宅開夕發(fā)中后期，圍適度高配有蕩利于形成大凡規(guī)模的商業(yè)援中心，提高瓜等級(jí)人數(shù)(戶數(shù)*3）商業(yè)面積適配低配一期二期三期四期N期高配0.9平米/人商業(yè)體量的艷大小要配合久項(xiàng)目的開發(fā)者周期，根據(jù)澡住戶需求量煎確定商業(yè)體內(nèi)量鳳凰城一期開盤之的時(shí)候，由于事繡先預(yù)計(jì)到社區(qū)較均大，內(nèi)部交通不響便，首先修建了君交通中心，此外勵(lì)還配建了10000平米的商掠業(yè)，并于愚一期客戶舒入住時(shí)就招投入了運(yùn)凝營盡管由于這扣部分商業(yè)開飲業(yè)較早，管膛理沒有經(jīng)驗(yàn)脆，但滿足了岔客戶必需的嗎生活需求，潛其中最受客朗戶青睞的部孝分就是大約1000平米的超喜市隨著社區(qū)礦建設(shè)規(guī)模檔的擴(kuò)大，寒又在東大互門修建了是規(guī)模18000平方米的商陣業(yè)街，用以贏填補(bǔ)商業(yè)配弊套的不足按照大約10萬人口入趣住的標(biāo)準(zhǔn)薯估計(jì)，碧錘桂園在一澤期商業(yè)中稅心附近預(yù)逮留了大片貓用地隨著超過曾萬畝社區(qū)逃的逐漸成司熟，碧桂霜園計(jì)劃利舞用預(yù)留地石修建規(guī)模盛超過2000躲0平方米的促超市，并血配建其它炭相關(guān)商業(yè)流設(shè)施資料來源：碧桂幅園銷售中心商業(yè)啄部訪談初期中期后期項(xiàng)目開發(fā)周期碧桂園鳳凰異城10000畝，人口10萬，3萬多戶，最早有串約1000平方的超浩市，后來壯有了大約2000平方?，F(xiàn)何在鳳凰城盜社區(qū)接近膊成熟，計(jì)崗劃做超過20000平方的超市鳳凰城案例-301資料來源：碧桂碌園銷售中心商業(yè)斯部訪談住宅收入籃足以應(yīng)對熟建立大型灑社區(qū)商業(yè)銹支出，不曾對公司現(xiàn)膚金流構(gòu)成四壓力碧桂園根據(jù)第謠一期的人口需占要建立1000平米的超市，名初期不投大量棒資金建造應(yīng)付殊后期發(fā)展的社役區(qū)商業(yè)隨著大社區(qū)的逐謊漸成熟，原建1000平米的超市已循不能滿足客戶蔬的需求，碧桂晌園不立刻開建葵能應(yīng)付整個(gè)鳳鋒凰城未來人口順需要的20000平方米超市，朽反而先建立臨閑時(shí)菜市場，應(yīng)鉛對住戶需求，潮大受歡迎計(jì)劃在人錯(cuò)口上升到殘一定數(shù)字秒，住宅現(xiàn)遇金流回籠癢后再大規(guī)蒸模投進(jìn)資呈金配建20000平方米的超愉市同時(shí)考慮到其沈?qū)ΜF(xiàn)金流的影哈響。資金投入慈要配合收入，脾階段性控制商招業(yè)體量在目前住宅產(chǎn)收入還未能規(guī)應(yīng)負(fù)20000平方米大型超市獲的建造及運(yùn)營成史本時(shí)，臨時(shí)菜市第場成本低，資金延需要小，減低對筆公司現(xiàn)金流的負(fù)毛擔(dān)初期有限月的住宅現(xiàn)微金流入足胸以應(yīng)付小原型超市的熟建造及運(yùn)畢營成本初期中期后期項(xiàng)目開發(fā)取周期社區(qū)商業(yè)設(shè)施建造對現(xiàn)金流的影響鳳凰城案例合適的業(yè)卵態(tài)分布節(jié)丘奏和多元角化的招商叨方式是成醫(yī)功構(gòu)建社糠區(qū)商業(yè)體礎(chǔ)系的另一拐重要因素-301資料來源：萬遺科戰(zhàn)略規(guī)劃工貝作小組及麥肯昌錫顧問研究成損果，美格行商孤業(yè)地產(chǎn)研究資瞧料（2005）建筑裝潢寸裝飾店、酒小型日用易雜貨店、證超市、家推具店、大掛眾餐飲綜合超市/標(biāo)超、百作貨店、書料店、美容敗美發(fā)、快凈餐店、醫(yī)貼藥店、銀府行、郵政盼、保險(xiǎn)、星地產(chǎn)中介超市、便利店欺、服裝專賣店征、美容美發(fā)、燥健身、特色餐恰飲、茶館、酒雕吧、娛樂、社氧區(qū)公共服務(wù)、普銀行、證券、萍郵電、培訓(xùn)主力店、主偉力業(yè)態(tài)戰(zhàn)略緞合作伙伴、籌具有實(shí)際控吩制權(quán)的連鎖鎮(zhèn)商業(yè)更新主力商側(cè)戶招入次主力商戶持續(xù)更新招入剩余零屆散商戶依據(jù)社區(qū)客憐戶調(diào)研及規(guī)怕劃設(shè)想，選痕擇優(yōu)質(zhì)商戶幸介入整個(gè)社之區(qū)商業(yè)的前突期策劃尋找可以長期合刻作的主力業(yè)態(tài)合躺作伙伴掌控具備長期使機(jī)用價(jià)值的經(jīng)營主雹力業(yè)態(tài)的商戶經(jīng)營業(yè)績與嚴(yán)合作態(tài)度直公接決定服務(wù)材品質(zhì)與投資封收益，以此舍為評判標(biāo)準(zhǔn)慶考核、更新詠已招入主力疾商戶分業(yè)態(tài)建立合償作資源庫，不裹斷提高次主力星商戶的招商效謠率與質(zhì)量持續(xù)考核柿既有商戶攝品質(zhì)，根稈據(jù)考核結(jié)稿果與客戶株需求不斷扁更新分業(yè)態(tài)建立合作過資源庫，不斷提士高零散商戶的招循商效率與質(zhì)量項(xiàng)目開發(fā)周期業(yè)態(tài)組合類型主要招商對象主要招商方式初期中期后期鳳凰城案例開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏耳輯業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作達(dá)到社區(qū)商副業(yè)成功節(jié)奏客戶需求商家需求商業(yè)發(fā)展抹階段招商方式滿足基本的生活基本需求提升生活質(zhì)量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商服務(wù)于客聚戶的三類下需求，與野商家的合京作依次適句用“零散側(cè)招商”、富“集中招唯商”和“堆提前招商淡”，循序樸漸進(jìn)地與你