論不動(dòng)產(chǎn)登記案件的重復(fù)審理

論不動(dòng)產(chǎn)登記案件的重復(fù)審理

一、劉麗在房改銷售房改售產(chǎn)劉玲出生后，她被劉云耀收養(yǎng)，并與劉云耀共同生活在9號(hào)101號(hào)胡同的家中。劉氏夫婦之子劉偉婚后居住在某胡同9號(hào)204室。劉氏夫婦共有房屋三套分別為某胡同9號(hào)101室、某胡同9號(hào)204室、某胡同11號(hào)101室。1998年房改,劉氏夫婦已經(jīng)相繼去世。劉偉于1998年通過(guò)房改售房購(gòu)買了某胡同9號(hào)204室、某胡同11號(hào)101室,并經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門登記核發(fā)了產(chǎn)權(quán)人為劉偉的房屋所有權(quán)證。因?yàn)閯⒘岙?dāng)時(shí)在讀,沒(méi)有經(jīng)濟(jì)條件通過(guò)貨幣購(gòu)買其居住的某胡同9號(hào)101室。經(jīng)劉玲與劉偉共同向產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng),產(chǎn)權(quán)單位同意由劉玲出資,用劉偉的名義與工齡進(jìn)行房改購(gòu)房,該房經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門登記核發(fā)了產(chǎn)權(quán)人為劉偉的房屋所有權(quán)證。后劉偉出車禍身亡,劉偉的妻子王蘭經(jīng)向房地局申請(qǐng)辦理了劉偉名下三套房屋的更名手續(xù),產(chǎn)權(quán)人均為王蘭。劉玲因與王蘭對(duì)某胡同9號(hào)101室房屋產(chǎn)權(quán)糾紛向人民法院提起訴訟。二、《反訴訟請(qǐng)求》劉玲因房屋產(chǎn)權(quán)糾紛以王蘭為被告向人民法院提起民事訴訟,經(jīng)人民法院審理,駁回了原告劉玲的訴訟請(qǐng)求。劉玲又以房地局為被告,王蘭為第三人向人民法院提起了行政訴訟,一審人民法院判決撤銷房地局給劉偉和王蘭頒發(fā)的房屋所有權(quán)證,第三人王蘭提出上訴,二審法院駁回上訴,維持原判。三、從本案出發(fā)對(duì)行政救濟(jì)的路徑選擇不動(dòng)產(chǎn)登記源于物權(quán)法律制度,同時(shí)跨越民法、行政法兩大法律部門,涉及民事、行政等多重法律關(guān)系,兼有私法和公法的雙重屬性?！段餀?quán)法》第6條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”,第8條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”各國(guó)的登記機(jī)關(guān)均為公權(quán)力機(jī)關(guān),但登記保障的是民事主體不動(dòng)產(chǎn)交易的法律效力,不動(dòng)產(chǎn)登記行為作為公權(quán)力己介入到平等民事主體之間所設(shè)立的民事法律關(guān)系之中,并對(duì)民事法律關(guān)系產(chǎn)生深刻的影響,不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)要依賴于不動(dòng)產(chǎn)管理部門的登記行為來(lái)實(shí)現(xiàn)。故不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記既是一種公法行為,又是一種具有私法意義的行為,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)具有復(fù)合性。就本案而言,房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了兩次登記行為,第一次登記的所有權(quán)人是劉偉,第二次登記的所有權(quán)人是劉偉的合法繼承人王蘭。劉玲要取得房屋的所有權(quán)就必須著眼解決第一次登記行為。劉玲首先選擇了民事訴訟,民事訴訟的結(jié)果是法院判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。因?yàn)橛行姓怯浽谇?司法機(jī)關(guān)無(wú)法逾越行政登記而直接作出關(guān)于所有權(quán)變動(dòng)的判決,而只能作出駁回訴訟請(qǐng)求的判決,但民事訴訟的過(guò)程認(rèn)定了劉云耀夫妻與劉玲的收養(yǎng)與被收養(yǎng)關(guān)系,爭(zhēng)議房屋的房改過(guò)程,實(shí)際上也就確定了爭(zhēng)議房屋的權(quán)屬,但民事審判無(wú)法解決行政問(wèn)題,所以法院做出了駁回訴訟請(qǐng)求的判決。在基礎(chǔ)的民事權(quán)益確定后,劉玲又以房屋登記部門為被告,以登記的所有權(quán)人為第三人提起了行政訴訟,行政訴訟最終的結(jié)果是法院判決撤銷房地局給劉偉和王蘭頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。從本案出發(fā),在目前的司法實(shí)踐中針對(duì)此類案件存在著如下進(jìn)路:一是先提起民事訴訟然后提起行政訴訟,即“先民事訴訟后行政訴訟的模式”。二是直接提起行政訴訟,因?yàn)槊袷禄A(chǔ)法律關(guān)系存在障礙,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第8條:當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由,對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭(zhēng)議,民事爭(zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi);已經(jīng)受理的,裁定中止訴訟。等待民事結(jié)果后,再審查登記機(jī)關(guān)登記的合法性。三是提起行政附帶民事訴訟,即“行政訴訟附帶民事訴訟的模式”。對(duì)于當(dāng)事人而言,如果認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記有錯(cuò)誤,可以選擇登記機(jī)關(guān)為被告提起行政訴訟,還可以以不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人為被告提起民事訴訟,抑或提起行政附帶民事訴訟,不論提起何種訴訟都是其權(quán)利救濟(jì)途徑的自由選擇。問(wèn)題在于,“行政訴訟與民事訴訟各有其局限性,依靠任何一種訴訟程序都難以理想地解決行政爭(zhēng)議與民事爭(zhēng)議相關(guān)聯(lián)的案件”。四、登記機(jī)關(guān)的訴訟審查權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記案件在民行交叉問(wèn)題的處理上,反映了權(quán)利和權(quán)力的異質(zhì)與界限,源于公權(quán)與私權(quán)的區(qū)分、體現(xiàn)在行政權(quán)與司法權(quán)、行政權(quán)與私權(quán)、行政審判權(quán)與民事審判權(quán)等多個(gè)方面。1.行政權(quán)與私權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記行為涉及對(duì)所有權(quán)的確認(rèn)與公示,其職權(quán)的取得必須源于法律的授權(quán)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第12條的規(guī)定,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):(3)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,登記機(jī)關(guān)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料,必要時(shí)可以實(shí)地查看。根據(jù)該條的規(guī)定,登記機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn),系采形式審查還是實(shí)質(zhì)審查,歷來(lái)在理論界和實(shí)務(wù)界存在爭(zhēng)議。二者的根本區(qū)別在于是否對(duì)登記人的真實(shí)身份、不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況、作為物權(quán)變動(dòng)依據(jù)的交易的真實(shí)性和合法性進(jìn)行審查。如果可以對(duì)真實(shí)性和合法性進(jìn)行審查并進(jìn)行登記行為,則權(quán)利人或者利害關(guān)系人對(duì)登記行為有異議的,是否就可以直接提起行政訴訟,而訴訟過(guò)程中人民法院不僅就登記行為的合法性進(jìn)行審查,也可以就涉及登記行為的基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行審查,這是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。從《物權(quán)法》第12條的字面意思理解,登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)的是材料,而不是事實(shí)本身。有關(guān)事項(xiàng)不清楚的可以進(jìn)行詢問(wèn),只要申請(qǐng)人提供的材料達(dá)到形式上的真實(shí)和合法,登記機(jī)關(guān)就應(yīng)該辦理登記。對(duì)于“必要時(shí)可以實(shí)地查看”,只是表明登記機(jī)關(guān)可以去實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn)的存在、狀態(tài)、大小等。從登記機(jī)關(guān)登記的實(shí)踐角度而言,要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行全面實(shí)質(zhì)性審查,也不夠現(xiàn)實(shí),一方面登記機(jī)關(guān)無(wú)法對(duì)申請(qǐng)人個(gè)人婚姻狀況、銀行資料等作出核實(shí)判斷;另一方面對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)背后大量的基礎(chǔ)民事法律關(guān)系,涉及婚姻、繼承、贈(zèng)與、合同等問(wèn)題,登記機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)干涉、審查、判斷。但對(duì)于某些材料,比如登記機(jī)關(guān)掌握的房產(chǎn)檔案、抵押情況、共有情況等,這些是登記機(jī)關(guān)自身能夠掌握的材料,而且也是其行政職權(quán)和職責(zé),對(duì)這些材料要求行政機(jī)關(guān)必須進(jìn)行審查。2.行政權(quán)與司法權(quán)?！缎姓V訟法》第5條規(guī)定:人民法院只對(duì)行政機(jī)關(guān)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查。有學(xué)者認(rèn)為合法性審查無(wú)法保證行政行為符合實(shí)質(zhì)意義上的公正與合理?！八痉ㄗ钚≈髁x”認(rèn)為司法審查要尊重立法機(jī)關(guān)的立法和行政機(jī)關(guān)依據(jù)法律作出的決定,以實(shí)現(xiàn)司法自制。如前所述,登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔,若當(dāng)事人以登記錯(cuò)誤為由對(duì)登記機(jī)關(guān)提起行政訴訟,則法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《行政訴訟法》第54條,對(duì)登記機(jī)關(guān)作出登記行為所依據(jù)的證據(jù)、程序、權(quán)限、審查要求等進(jìn)行合法性審查,而不能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬事實(shí)本身進(jìn)行審查或調(diào)查,因?yàn)榉课輽?quán)屬的爭(zhēng)議是平等主體之間就財(cái)產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛,屬于民事訴訟范疇。如果登記機(jī)關(guān)的行為符合相關(guān)法律、法規(guī)要求,登記行為本身是合法的,登記機(jī)關(guān)行為沒(méi)有過(guò)錯(cuò),就應(yīng)當(dāng)作出維持判決。即使出現(xiàn)登記與客觀真實(shí)不一致的情況,當(dāng)事人也應(yīng)通過(guò)民事訴訟的途徑解決房屋確權(quán)問(wèn)題。在民事訴訟中人民法院不能將權(quán)利人的物權(quán)“憑證”當(dāng)作類似“工商登記”等形式進(jìn)行證據(jù)審查,尤其是在國(guó)家法律明確規(guī)定建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的背景下,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記及其相關(guān)處理將是行政機(jī)關(guān)的專有行政職權(quán),民事司法權(quán)不能擅自進(jìn)入該領(lǐng)域。3.行政審判權(quán)與民事審判權(quán)。行政訴訟與民事訴訟是兩種不同性質(zhì)的訴訟活動(dòng),它們?cè)诹⒎ㄗ谥?、訴訟當(dāng)事人、舉證責(zé)任和審判方式上都有很大差別。但值得一提的是,很多國(guó)家行政訴訟法都是從民事訴訟法分離出來(lái)的,在行政訴訟法制定之前,行政訴訟往往作為民事訴訟的一個(gè)特別部分。單獨(dú)制定行政訴訟法時(shí),直接吸取很多民事訴訟的很多程序規(guī)則,我國(guó)的《行政訴訟法》就屬于這種情況。因此我們認(rèn)為這是行政附帶民事訴訟的根基所在。五、《物權(quán)法》第19條長(zhǎng)期以來(lái),關(guān)于行政訴訟的目的和功能的討論,主要圍繞“權(quán)利救濟(jì)”、“監(jiān)督行政”、“保證案件審理”等展開,一是強(qiáng)化立案職能,實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記案件的民事、行政附帶訴訟和審判組織的固定化。在法官作出結(jié)論之前就應(yīng)當(dāng)使過(guò)程正當(dāng)化,或者說(shuō)正當(dāng)化的過(guò)程應(yīng)當(dāng)發(fā)生在結(jié)論作出之前。二是充分運(yùn)用協(xié)調(diào)和解機(jī)制。在行政訴訟和解制度沒(méi)有正式建立之前,應(yīng)積極使用矛盾化解的協(xié)調(diào)和解機(jī)制。要注意幾個(gè)問(wèn)題:一是協(xié)調(diào)和解,以真正尊重當(dāng)事人尤其是原告的意愿為基礎(chǔ),當(dāng)事人尤其是原告不同意和解的,司法機(jī)關(guān)不能采取脅迫或者壓制的手段進(jìn)行協(xié)調(diào)與和解;二是注重發(fā)揮協(xié)調(diào)和解的靈活性和實(shí)效性,和解事項(xiàng)可不限于訴訟標(biāo)的,注重通過(guò)協(xié)調(diào)和解解決當(dāng)事人的實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議和實(shí)際問(wèn)題,增強(qiáng)協(xié)調(diào)和解的實(shí)效性,但不能偏離原告的請(qǐng)求太遠(yuǎn),或者完全將原告的訴訟請(qǐng)求擱置一邊而獨(dú)辟蹊徑,最終的結(jié)果要充分顧忌原告的訴訟請(qǐng)求。三是發(fā)揮變更登記與異議登記的效用?！段餀?quán)法》第19條規(guī)定:權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予更正。不動(dòng)