論不動產登記案件的重復審理

論不動產登記案件的重復審理

一、劉麗在房改銷售房改售產劉玲出生后，她被劉云耀收養(yǎng)，并與劉云耀共同生活在9號101號胡同的家中。劉氏夫婦之子劉偉婚后居住在某胡同9號204室。劉氏夫婦共有房屋三套分別為某胡同9號101室、某胡同9號204室、某胡同11號101室。1998年房改,劉氏夫婦已經相繼去世。劉偉于1998年通過房改售房購買了某胡同9號204室、某胡同11號101室,并經產權部門登記核發(fā)了產權人為劉偉的房屋所有權證。因為劉玲當時在讀,沒有經濟條件通過貨幣購買其居住的某胡同9號101室。經劉玲與劉偉共同向產權單位申請,產權單位同意由劉玲出資,用劉偉的名義與工齡進行房改購房,該房經產權部門登記核發(fā)了產權人為劉偉的房屋所有權證。后劉偉出車禍身亡,劉偉的妻子王蘭經向房地局申請辦理了劉偉名下三套房屋的更名手續(xù),產權人均為王蘭。劉玲因與王蘭對某胡同9號101室房屋產權糾紛向人民法院提起訴訟。二、《反訴訟請求》劉玲因房屋產權糾紛以王蘭為被告向人民法院提起民事訴訟,經人民法院審理,駁回了原告劉玲的訴訟請求。劉玲又以房地局為被告,王蘭為第三人向人民法院提起了行政訴訟,一審人民法院判決撤銷房地局給劉偉和王蘭頒發(fā)的房屋所有權證,第三人王蘭提出上訴,二審法院駁回上訴,維持原判。三、從本案出發(fā)對行政救濟的路徑選擇不動產登記源于物權法律制度,同時跨越民法、行政法兩大法律部門,涉及民事、行政等多重法律關系,兼有私法和公法的雙重屬性?！段餀喾ā返?條規(guī)定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規(guī)定登記”,第8條規(guī)定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發(fā)生效力;未經登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！备鲊牡怯洐C關均為公權力機關,但登記保障的是民事主體不動產交易的法律效力,不動產登記行為作為公權力己介入到平等民事主體之間所設立的民事法律關系之中,并對民事法律關系產生深刻的影響,不動產的物權變動要依賴于不動產管理部門的登記行為來實現(xiàn)。故不動產物權登記既是一種公法行為,又是一種具有私法意義的行為,不動產物權登記的性質具有復合性。就本案而言,房屋所有權已經經過了兩次登記行為,第一次登記的所有權人是劉偉,第二次登記的所有權人是劉偉的合法繼承人王蘭。劉玲要取得房屋的所有權就必須著眼解決第一次登記行為。劉玲首先選擇了民事訴訟,民事訴訟的結果是法院判決駁回了原告的訴訟請求。因為有行政登記在前,司法機關無法逾越行政登記而直接作出關于所有權變動的判決,而只能作出駁回訴訟請求的判決,但民事訴訟的過程認定了劉云耀夫妻與劉玲的收養(yǎng)與被收養(yǎng)關系,爭議房屋的房改過程,實際上也就確定了爭議房屋的權屬,但民事審判無法解決行政問題,所以法院做出了駁回訴訟請求的判決。在基礎的民事權益確定后,劉玲又以房屋登記部門為被告,以登記的所有權人為第三人提起了行政訴訟,行政訴訟最終的結果是法院判決撤銷房地局給劉偉和王蘭頒發(fā)的房屋所有權證。從本案出發(fā),在目前的司法實踐中針對此類案件存在著如下進路:一是先提起民事訴訟然后提起行政訴訟,即“先民事訴訟后行政訴訟的模式”。二是直接提起行政訴訟,因為民事基礎法律關系存在障礙,根據(jù)最高人民法院《關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條:當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由,對房屋登記行為提起行政訴訟的,人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議,民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內;已經受理的,裁定中止訴訟。等待民事結果后,再審查登記機關登記的合法性。三是提起行政附帶民事訴訟,即“行政訴訟附帶民事訴訟的模式”。對于當事人而言,如果認為不動產登記有錯誤,可以選擇登記機關為被告提起行政訴訟,還可以以不動產登記的權利人為被告提起民事訴訟,抑或提起行政附帶民事訴訟,不論提起何種訴訟都是其權利救濟途徑的自由選擇。問題在于,“行政訴訟與民事訴訟各有其局限性,依靠任何一種訴訟程序都難以理想地解決行政爭議與民事爭議相關聯(lián)的案件”。四、登記機關的訴訟審查權不動產登記案件在民行交叉問題的處理上,反映了權利和權力的異質與界限,源于公權與私權的區(qū)分、體現(xiàn)在行政權與司法權、行政權與私權、行政審判權與民事審判權等多個方面。1.行政權與私權。不動產登記行為涉及對所有權的確認與公示,其職權的取得必須源于法律的授權。根據(jù)我國《物權法》第12條的規(guī)定,登記機關應當履行下列職責:(3)如實、及時登記有關事項;(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的,登記機關可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查看。根據(jù)該條的規(guī)定,登記機關對于不動產登記的審查標準,系采形式審查還是實質審查,歷來在理論界和實務界存在爭議。二者的根本區(qū)別在于是否對登記人的真實身份、不動產的實際狀況、作為物權變動依據(jù)的交易的真實性和合法性進行審查。如果可以對真實性和合法性進行審查并進行登記行為,則權利人或者利害關系人對登記行為有異議的,是否就可以直接提起行政訴訟,而訴訟過程中人民法院不僅就登記行為的合法性進行審查,也可以就涉及登記行為的基礎法律關系進行審查,這是問題的關鍵所在。從《物權法》第12條的字面意思理解,登記機關查驗的是材料,而不是事實本身。有關事項不清楚的可以進行詢問,只要申請人提供的材料達到形式上的真實和合法,登記機關就應該辦理登記。對于“必要時可以實地查看”,只是表明登記機關可以去實地查看不動產的存在、狀態(tài)、大小等。從登記機關登記的實踐角度而言,要求對不動產登記進行全面實質性審查,也不夠現(xiàn)實,一方面登記機關無法對申請人個人婚姻狀況、銀行資料等作出核實判斷;另一方面對于不動產背后大量的基礎民事法律關系,涉及婚姻、繼承、贈與、合同等問題,登記機關作為行政機關無權干涉、審查、判斷。但對于某些材料,比如登記機關掌握的房產檔案、抵押情況、共有情況等,這些是登記機關自身能夠掌握的材料,而且也是其行政職權和職責,對這些材料要求行政機關必須進行審查。2.行政權與司法權?！缎姓V訟法》第5條規(guī)定:人民法院只對行政機關具體行政行為的合法性進行審查。有學者認為合法性審查無法保證行政行為符合實質意義上的公正與合理?！八痉ㄗ钚≈髁x”認為司法審查要尊重立法機關的立法和行政機關依據(jù)法律作出的決定,以實現(xiàn)司法自制。如前所述,登記機關對申請人的不動產申請以形式審查為主、實質審查為輔,若當事人以登記錯誤為由對登記機關提起行政訴訟,則法院應當根據(jù)《行政訴訟法》第54條,對登記機關作出登記行為所依據(jù)的證據(jù)、程序、權限、審查要求等進行合法性審查,而不能對不動產權屬事實本身進行審查或調查,因為房屋權屬的爭議是平等主體之間就財產關系產生的糾紛,屬于民事訴訟范疇。如果登記機關的行為符合相關法律、法規(guī)要求,登記行為本身是合法的,登記機關行為沒有過錯,就應當作出維持判決。即使出現(xiàn)登記與客觀真實不一致的情況,當事人也應通過民事訴訟的途徑解決房屋確權問題。在民事訴訟中人民法院不能將權利人的物權“憑證”當作類似“工商登記”等形式進行證據(jù)審查,尤其是在國家法律明確規(guī)定建立統(tǒng)一不動產登記制度的背景下,不動產物權的登記及其相關處理將是行政機關的專有行政職權,民事司法權不能擅自進入該領域。3.行政審判權與民事審判權。行政訴訟與民事訴訟是兩種不同性質的訴訟活動,它們在立法宗旨、訴訟當事人、舉證責任和審判方式上都有很大差別。但值得一提的是,很多國家行政訴訟法都是從民事訴訟法分離出來的,在行政訴訟法制定之前,行政訴訟往往作為民事訴訟的一個特別部分。單獨制定行政訴訟法時,直接吸取很多民事訴訟的很多程序規(guī)則,我國的《行政訴訟法》就屬于這種情況。因此我們認為這是行政附帶民事訴訟的根基所在。五、《物權法》第19條長期以來,關于行政訴訟的目的和功能的討論,主要圍繞“權利救濟”、“監(jiān)督行政”、“保證案件審理”等展開,一是強化立案職能,實現(xiàn)不動產登記案件的民事、行政附帶訴訟和審判組織的固定化。在法官作出結論之前就應當使過程正當化,或者說正當化的過程應當發(fā)生在結論作出之前。二是充分運用協(xié)調和解機制。在行政訴訟和解制度沒有正式建立之前,應積極使用矛盾化解的協(xié)調和解機制。要注意幾個問題:一是協(xié)調和解,以真正尊重當事人尤其是原告的意愿為基礎,當事人尤其是原告不同意和解的,司法機關不能采取脅迫或者壓制的手段進行協(xié)調與和解;二是注重發(fā)揮協(xié)調和解的靈活性和實效性,和解事項可不限于訴訟標的,注重通過協(xié)調和解解決當事人的實質爭議和實際問題,增強協(xié)調和解的實效性,但不能偏離原告的請求太遠,或者完全將原告的訴訟請求擱置一邊而獨辟蹊徑,最終的結果要充分顧忌原告的訴訟請求。三是發(fā)揮變更登記與異議登記的效用?！段餀喾ā返?9條規(guī)定:權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構應予更正。不動