房地產(chǎn)產(chǎn)品概念

第二章房地產(chǎn)產(chǎn)品概念第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系概念（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品概念凡是能提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)或權(quán)益均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系概念指房地產(chǎn)產(chǎn)品組成元素所構(gòu)成的體系一個(gè)好的產(chǎn)品，不僅指房屋本身，還包括其所處位置、周邊環(huán)境、景觀、建筑風(fēng)格和歷史文脈等綜合性內(nèi)容。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念劃分為三個(gè)層次：1.房地產(chǎn)核心產(chǎn)品指能滿足消費(fèi)者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避風(fēng)遮雨、舒適、生活便利、鄰里和睦、保值增值等。2.房地產(chǎn)形式產(chǎn)品指房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)體和外在表現(xiàn)。如房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、外觀造型與建筑風(fēng)格、建筑材料、色彩、建筑結(jié)構(gòu)與平面布局、周邊環(huán)境。3.房地產(chǎn)附加產(chǎn)品指消費(fèi)者購(gòu)買和消費(fèi)房地產(chǎn)時(shí)所得到的各種附加服務(wù)。如協(xié)助辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、協(xié)助辦理按揭貸款、裝修、物業(yè)管理、人文環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)。二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃產(chǎn)品策劃是房地產(chǎn)策劃中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。人們經(jīng)常說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目的成功70％取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)即產(chǎn)品策劃，30％取決于后期的營(yíng)銷推廣。可見(jiàn)產(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的概念房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對(duì)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運(yùn)籌，以滿足人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來(lái)策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對(duì)產(chǎn)品的喜愛(ài)和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃內(nèi)容1.產(chǎn)品調(diào)研

產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研，對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研，對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)傾向的調(diào)查，目的是了解需求和供應(yīng)狀況，為產(chǎn)品定位作好準(zhǔn)備。

2.項(xiàng)目定位

在產(chǎn)品調(diào)研的前提下，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行恰如其分的定位，包括確定具體位置，目標(biāo)客戶定位，這最重要，因?yàn)楫a(chǎn)品竣工后是賣給他們的，還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。3.產(chǎn)品輕規(guī)劃膨設(shè)計(jì)懇這你是策珠劃的砌重心蹈，根肆據(jù)目苦標(biāo)客荒戶的坡特性新分析艷，產(chǎn)躁品就嚼為它采量身財(cái)而做屢。包枕括規(guī)表劃設(shè)革計(jì)、勾建筑爬設(shè)計(jì)肥、環(huán)呆境設(shè)裂計(jì)、郵戶型蹈設(shè)計(jì)番、配責(zé)套設(shè)火計(jì)、支物業(yè)典服務(wù)演等。4.產(chǎn)品畝細(xì)節(jié)詢?cè)O(shè)計(jì)升采兄用新合技術(shù)允、新億材料紀(jì)、新鐮設(shè)備徹，先肉進(jìn)的肉生產(chǎn)親工藝徐，保究證產(chǎn)眾品質(zhì)虎量。5.產(chǎn)品澇營(yíng)銷廊針詢對(duì)量孔身定暴做的崇目標(biāo)肯客戶背推出百產(chǎn)品纏的半賢成品報(bào)或成喜品，羞包括伯產(chǎn)品貓的包固裝、勿產(chǎn)品出的推校廣等值。6.產(chǎn)品傘服務(wù)插這求里主鎮(zhèn)要是阿售后戲服務(wù)繩，目那的是認(rèn)把產(chǎn)克品的艘價(jià)值吉提升我和延濾長(zhǎng)。第二驚節(jié)辟建筑部類型嘆與風(fēng)飄格一、插住宅乒產(chǎn)品鹿的類救型按照圍住宅孟的層聰次劃脈分（一從）普丹通住子宅公寓費(fèi)和住位宅的豈區(qū)別.d浩oc1.多層釣住宅總層俯數(shù)在4—郊7層之換間的脫不設(shè)翻電梯麗的建恢筑具有蹄經(jīng)濟(jì)迎性、衣靈活也性和徐綠化衣率高蛇的特墓點(diǎn)2.小高謝層總層饒數(shù)在7—須12層之球間的麻設(shè)置駕電梯紗的建炭筑具糠有節(jié)壺約土粗地、毅綠化會(huì)率高區(qū)、經(jīng)竭濟(jì)性謹(jǐn)好的傍特點(diǎn)3.高層總層蠶數(shù)在12層以戚上的北設(shè)置恩電梯枝的建兼筑具由有視孤線開(kāi)昏闊、共容積際率高掃、節(jié)難約用嫌地的即優(yōu)點(diǎn)栽，但旗造價(jià)督相對(duì)珍較高根，綠優(yōu)化率腫低，果部分叛住房繡朝向憑和采喪光質(zhì)供量下斬降。（二撈）別佩墅指層訂數(shù)在1—扎3層的伏住宅蜜具有包風(fēng)格糊多樣落、技由術(shù)要票求不戶高以亦及人撫性化嘆的優(yōu)霉點(diǎn)。（1）獨(dú)幼棟別孝墅（2）雙秒拼別盜墅（3）聯(lián)壺排別冶墅（1）獨(dú)鬼?xiàng)潉e傅墅獨(dú)棟罰別墅饅即獨(dú)姥門獨(dú)秋院，拍上有糟獨(dú)立任空間凝，下乏有私疫家花價(jià)園領(lǐng)汪地，竄是私指密性癢很強(qiáng)鉛的獨(dú)疑立式找住宅件，表風(fēng)現(xiàn)為忙上下賤左右椒前后罵都屬烈于獨(dú)譯立空抗間，六一般小房屋腹周圍安都有律面積覆不等奸的綠首地、垂院落興。這盲一類察型是灰別墅稈歷史對(duì)最悠枯久的即一種械，也管是別含墅建均筑的祝終極刪形式者。（2）雙持拼別余墅它是聯(lián)排棉別墅與獨(dú)棟源別墅之間巨的中客間產(chǎn)懼品，忙由兩造個(gè)單升元的焦別墅時(shí)拼聯(lián)吐組成恨的單棟別墅伍。聯(lián)排拔別墅聯(lián)排休別墅停發(fā)源申于英國(guó)，在鏡歐美王普遍續(xù)存在撓。位交置往描往在蠻靠近彎城市劉交通尋方便笛的郊嘆區(qū)，津高度使一般缸不過(guò)5層，觸鄰居珠之間你有共零用墻你，但絹獨(dú)門久獨(dú)戶嫁。在局西方當(dāng)，聯(lián)右排別駁墅的救主人折是中起產(chǎn)階幼級(jí)或添新貴晨階層竊。在中國(guó)，它桑們則評(píng)屬于葛高消棟費(fèi)人漂群。二、保建筑植風(fēng)格（一公）歐啄洲風(fēng)租格1.希臘藥風(fēng)格屋頂遞為低成坡度躲的山問(wèn)墻，域在三訊角形辛屋檐同下有添寬長(zhǎng)臘的上炭楣帶負(fù)，門毒廊由話若干搜根圓狠形的臥立柱香支撐捎。2.羅馬表風(fēng)格正立儲(chǔ)面是汽一個(gè)嶄與屋災(zāi)檐等禾高的勸古典華門廊換，古飄典門廁廊由拿四根伴基礎(chǔ)威為方裁形的它柱子妥，窗縣戶是說(shuō)按中煉心周傻堆成答分布犁。巴黎信圣母株院3.哥特投式風(fēng)卵格最鮮采明的竹特點(diǎn)磨是高戶聳的體塔尖允，超章長(zhǎng)的萬(wàn)尺度侄，繁步縟的亦裝飾朱，整未體上扔給人筋一種伶深入腸云端均的感獄覺(jué)。4.巴洛溫克式滔風(fēng)格詞的算原意源是奇屑異古伯怪特點(diǎn)襯是外邀形自逐由，釋喜好宗富麗虎的裝礙飾和速雕刻鈴、強(qiáng)膏烈的丹色彩芳，刻灰意追伯求繁罰瑣，威常用透橢圓澇形空攀間，悉建筑存物上等加上戚圓拱期頂、貞雕像睡、雕亞刻。（二勢(shì)）北忌美風(fēng)山格1.殖民公復(fù)興懶風(fēng)格1.南加緣瑞州式棗風(fēng)格外立修面使透用偏帶暖的疾中性刺顏色滾的涂炸料，波墻基熔部分萍使用理石材菜作裝讓飾，肌留存托建筑痛外型映的粗礦加工吵線條粉，顯襲得純盡樸、肚粗獷拖、自勤然、戚厚重忍、寧忠靜三、睡中式攔風(fēng)格1.海派卡風(fēng)格海派占建筑禁由毛拔石作腎基座吹，面飾磚貼旬面，稀在門飾、播床套系、陽(yáng)釀臺(tái)、句外墻煉角等公局部預(yù)，加怠了一哀些西俗方建惕筑的避符號(hào)鼻，形版成細(xì)宰膩、許精致略、小伍家碧揪玉的夕建筑權(quán)風(fēng)格2.江南紋園林槐風(fēng)格江南神園林漆的特鞭點(diǎn)是要圍合杠型建息筑，徐建筑重局部童用坡柳頂、纏粉墻為、黛快瓦，元力求蜻“最繪好的鑄私密廣性，紙最大庸的私撈家花鋪園”脅之一償效果攏。3.京派結(jié)傳統(tǒng)廢庭院嫁風(fēng)格第三繁節(jié)習(xí)景鍛觀類透型與訪風(fēng)格一、疏水主蘿題景建觀營(yíng)造偉以水帥文化除為主撇題的共景觀諸，可輪以就嗚近引贊入活材水，友將各糧種水鐮景組窯織起卸來(lái)，什也可天制造沾人工負(fù)水景奪裝置漏，如捕設(shè)置纏卵石蒸、小搭亭、叔木棧爪橋等領(lǐng)景觀袋。《紅樓缺夢(mèng)》片段進(jìn)入開(kāi)石洞賴來(lái)。跟只見(jiàn)靜佳木遲蔥蘢吩，奇袋花熌卻灼，購(gòu)一帶宗清流團(tuán)，從夢(mèng)花木殲深處傷曲折壘瀉于跌石隙觀之下研。再達(dá)進(jìn)數(shù)榆步，若漸向床北邊某，平腥坦寬買豁，朋兩邊暑飛樓編插空鞭，雕捧甍繡斷檻，爸皆隱片于山蜓坳樹(shù)栗杪之奧間。逮俯而配視之腔，則森清溪必瀉雪礎(chǔ)，石夸磴穿隆云，桃白石戀為欄疫，環(huán)陶抱池疊巖，竭石橋峰三港帳，獸杯面銜雄吐。躍橋上添有亭話?！獙氂袼深}曰島“沁獵芳”繞堤只柳借愚三篙正翠，折隔岸地花分呀一脈陵香出亭鎮(zhèn)過(guò)池將，一翅山一辟水，芒一花導(dǎo)一木既，莫住不著紐奉意觀乒覽。之忽抬前頭看縱見(jiàn)前濤面一軍帶粉抗垣，響里面容數(shù)楹米修舍螺，有墓千百五桿翠弄竹遮婦映。肆進(jìn)入輛，只命見(jiàn)入女門便今是曲閱折游辣廊，冠階下街石子壁漫成討?zhàn)费?。上派面小述小兩說(shuō)三間新房舍盡，一啊明兩掠暗，伍里面合都是青合著原地步藥打就乳的床姿幾椅解案。負(fù)從里玻間房飲門又互得一辣小門駁，出狐去則訂是后孟院，等有大濁株梨扮花兼祥著芭坊蕉。削又有野兩間撥小小神退步看。后掠院墻蟲下忽臺(tái)開(kāi)一懷隙，敞得泉私一派畫，開(kāi)欠溝僅瓦尺許恰，灌尼入墻舞內(nèi)，槳繞階叛緣屋懼至前繩院，議盤旋神竹下槽而出肌?！獙氂裾痤}曰貼“有縮慧鳳來(lái)放儀”二、池體育彩文化裹主題虎景觀通過(guò)獎(jiǎng)設(shè)計(jì)貧，將拒體育哨設(shè)施蜓有機(jī)皮融入爸到景斧觀中魄，賦須予小霜區(qū)景蹲觀獨(dú)境有的窩體育掘特色蛋，讓蟻人們?nèi)詹唤?jīng)殿意中古感受而到一身種源密于體刑育、禁有超拆出體謎育本令身的館美好洲氛圍吳。三、肢原生煩態(tài)主啟題景庭觀這種加景觀埋出發(fā)紋點(diǎn)是阻遵循旺自然慎規(guī)律每，使伴人們者有徹底競(jìng)回歸貫大自劣然的皮感受父，景容觀里省種植偏從原拼始森林到中挑雞選的奧樹(shù)種壇，這鈔些樹(shù)遮木造感型優(yōu)秩美，痛樹(shù)葉寬資大，橫具有可遮陰修功能堂。自她然園托林將老社區(qū)寶內(nèi)的交近通和兆休閑壟功能