房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)講義

1房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)2目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正3產(chǎn)品策劃體系定位4緣起經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。4經(jīng)紀(jì)公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項(xiàng)目前期顧問階段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論5緣起前端市場定位后端營銷推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)告中端產(chǎn)品策劃經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正6定位前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃過程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀(jì)公司間競爭升級(jí)，產(chǎn)品策劃由自選動(dòng)作變?yōu)橐?guī)定動(dòng)作，廣度及深度也逐漸加大。7xx年北京地區(qū)某項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告8易居20液09年上團(tuán)海地燙區(qū)某項(xiàng)說目前殖期定河位報(bào)鳥告9世邦捎魏理鈔仕20踢09年青踏島地氣區(qū)的判前期緞報(bào)告10產(chǎn)品愧策劃輔基礎(chǔ)夕資料112.當(dāng)?shù)厥幷邲Q規(guī)范4.市場恰調(diào)研1.地塊庸資料3.開發(fā)悔商訴餅求基礎(chǔ)投資料5.項(xiàng)目習(xí)定位客觀婚事實(shí)主觀魂判斷122.當(dāng)?shù)囟⒄邊⒁?guī)范4.市場吉調(diào)研1.地塊令資料3.開發(fā)憐商訴環(huán)求基礎(chǔ)睡資料5.項(xiàng)目盜定位13地塊稿資料地塊托資料精主要屬包括?。阂?guī)劃珍意見眼書及疲相關(guān)熊政府辭文件地塊CA餓D圖地塊趕內(nèi)外添部情驗(yàn)況既有妹規(guī)劃垂方案14地塊彩資料|規(guī)劃趕意見熟書及赤相關(guān)微政府取文件規(guī)劃泄意見康書及樂相關(guān)唐政府板文件鋼：地艦塊真實(shí)的官底方權(quán)威信息15地塊畢資料|規(guī)劃臥意見朵書及問相關(guān)網(wǎng)政府謀文件規(guī)劃擇意見堡書16地塊死資料|規(guī)劃滑意見臥書及恒相關(guān)泉政府辱文件規(guī)劃餐意見壁書地塊蔑的用毫地性栽質(zhì)、丹面積趣指標(biāo)核、容蓬積率員、限高徐、建癢筑密綁度17地塊討資料|規(guī)劃凡意見飽書及脹相關(guān)激政府框文件規(guī)劃會(huì)意見番書是否畜含代梁征/代建要的道弟路用缸地及綠化始用地指標(biāo)是否鈴有政冠策房尚指標(biāo)吊？限價(jià)揪房/廉租剪房/回遷勉房/回遷討商業(yè)18地塊環(huán)資料|規(guī)劃肚意見槍書及俱相關(guān)有政府蓮文件規(guī)劃壁意見期書建筑腳紅線蹈退讓杯距離狗及道衫路紅粘線退幻玉讓距叛離社區(qū)陵出入斜口方黃位設(shè)柳置要性求與腳車位采配比偏要求19地塊淹資料|規(guī)劃今意見螺書及傻相關(guān)獨(dú)政府礎(chǔ)文件規(guī)劃思意見渠書地塊吵圖：尊直觀唱了解20地塊誰資料|規(guī)劃播意見授書及帆相關(guān)盜政府竄文件相關(guān)朋政府掃文件涌：其藍(lán)它官炸方文休件作識(shí)為補(bǔ)耀充市政務(wù)管線歌情況漠、采嗚暖方剛式……21地塊意資料|地塊CA半D圖地塊CA赤D圖：餃產(chǎn)品惡設(shè)計(jì)宮的底稿，力求貼準(zhǔn)確糾無誤。開發(fā)代商直欄接提煮供CA猶D圖紙送；由釘樁孫點(diǎn)坐火標(biāo)文件伙生成廟；用JP錦G圖片獨(dú)大致卸勾勒柴生成療。CA謝D格式補(bǔ)文件釘樁喜點(diǎn)文弦件22地塊屋資料|地塊醒內(nèi)部揪及周戚邊情綁況地塊影內(nèi)部拆及周蓋邊情爪況：現(xiàn)狀?yuàn)A及未寇來規(guī)曾劃，盡日可能醫(yī)用實(shí)便景照片展示洲。內(nèi)部欺：是否似存在煮地勢亡高差擴(kuò)、原誓生植遣被、水系、溫雄泉、梳工業(yè)階遺存寇等？是否恩存在球被污移染后嗽需要麗更換勵(lì)的土輩壤？外部猶：有利朱因素滿：景選觀資吩源，架如河咸流湖泄泊、惹旅游蘇景點(diǎn)初、城袖市地離標(biāo)等腹；社乒會(huì)資償源，搏如重兄點(diǎn)中易小學(xué)倆，大嶼型醫(yī)鏟院，浙市政美公園挑，體渠育場妥館等壇；交任通站欺點(diǎn)，載如地鐵/輕軌/B農(nóng)RT站點(diǎn)求等。不利宰因素反：噪駱聲及逝粉塵磁污染樂，如商市政睜主干沫道，托鐵路喂，工茂廠，捆專業(yè)崖市場扶，發(fā)君電廠外；心墻理負(fù)露面影趕響，灰如高壓策線走臂廊，火猾葬場堡，墳帽地，娛破舊喂樓房蘋等。23地塊葉資料|地塊成內(nèi)部激及周王邊情陜況案例西中中南北東24地塊豎資料|既有喇規(guī)劃向方案某項(xiàng)疏目概猾念性蝴總規(guī)喚方案開發(fā)貌商已糠有規(guī)岔劃方狼案，音需經(jīng)當(dāng)紀(jì)公岸司提供挖建議械及意量見；綜合堆體的公寓項(xiàng)目舍，要峽求對(duì)領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)桑層進(jìn)頁行分移割，塘需開乞發(fā)商它提供標(biāo)準(zhǔn)隔層圖失紙。某城哲市綜志合體好項(xiàng)目蜻公寓店部分標(biāo)準(zhǔn)香層設(shè)樸計(jì)圖幫紙252.當(dāng)?shù)厝闭呃镆?guī)范4.市場翻調(diào)研1.地塊侵資料3.開發(fā)蔑商訴巴求基礎(chǔ)子資料5.項(xiàng)目皇定位26當(dāng)?shù)嘏撜咧兑?guī)范項(xiàng)目夸所在充省、秀市的最新的政欣策規(guī)覆范要宜求。建筑間距系數(shù)日照測算標(biāo)準(zhǔn)建筑寬高音比與樓窄座排脾布相豆關(guān)的輕規(guī)范……27當(dāng)?shù)卣谡邔W(xué)規(guī)范日照涌及間短距系忙數(shù)設(shè)枯計(jì)依宣據(jù)：《沈陽穩(wěn)市居狠住建螞筑間案距和備住宅信日照口管理類規(guī)定》(沈陽封市人臣民政康府令20俊06第64號(hào))“第九漆條”饅：住券宅建奪筑高差度在40米以莖上時(shí)乞，面寬波不大鑰于60米。“第店十四源條”瞧：高修層建泊筑遮鄰擋相意鄰住孔宅，息當(dāng)建穿筑高握度與抗建筑悼面寬秘之比悔大于1.銜2時(shí)，米按遮蘆擋建蹲筑面琴寬確銀定建依筑間董距系他數(shù)；在三嶺環(huán)路部以內(nèi)襲地區(qū)艷，當(dāng)慚建筑戴高度竭在40米以比上時(shí)揭，建春筑間溝距系陸數(shù)不橡得小識(shí)于1.轎4，且該建筑腔間距煉不得猜小于40米；“第失十七搖條”活：沿削城市芳主要年道路嚼一側(cè)程并列助布置慰的高祥層住繳宅之富間的盡建筑漂間距覆除滿鋸足本忙規(guī)定泉相對(duì)蘆應(yīng)的鞠建筑既間距摩要求砌外，不得步小于30米?！暗谒槎畯N三條扭”：沸住宅連日照箏是指簡住宅赤主采島光面五居室五的滿次窗日跪照時(shí)揚(yáng)數(shù)。宵日照梳標(biāo)準(zhǔn)呆日為票大寒黑日，丹有效噸日照已時(shí)間炕帶為上午8時(shí)至君下午4時(shí)?！暗趯６ξ鍡l郊”：擔(dān)新建摸高層糧住宅六或高帆層和飲多層糟混合之的住后宅成糖組布縮慧置時(shí)江，新閱建住襯宅日照顆應(yīng)不羽低于雷大寒纖日1小時(shí)。建筑斯寬高糧比建筑汽間距日照榆測算虛標(biāo)準(zhǔn)28當(dāng)?shù)厝缯咧?jǐn)規(guī)范項(xiàng)目液所在笛省、緩市的最新的政擦策規(guī)賭范要警求。層高陽臺(tái)飄窗入戶剪花園地下射空間……與贈(zèng)妨送面牛積相澇關(guān)的橡規(guī)范29當(dāng)?shù)乜驼忒傄?guī)范贈(zèng)送哥面積淋依據(jù)貿(mào)：成都影市規(guī)壩劃管川理局艇關(guān)于熊對(duì)《鑰成都遙市規(guī)儉劃管雄理技潮術(shù)規(guī)稻定》助中容耳積率份、建階筑面柏積等秩指標(biāo)兇的補(bǔ)屈充解奶釋二、梅住宅梨建筑層高合不應(yīng)伍大于3.維6米。躍舌層式券住宅槳起居拆室（附廳）吉、低兔層住挺宅起暫居室綁（廳幼）層辟高為叢戶內(nèi)濤通高飼以及窩住宅漫坡屋開頂部辱分除棄外。六、郊每套界住宅導(dǎo)陽臺(tái)局（含再各類鼻形式賞的陽聯(lián)臺(tái)、兼入戶容花園遵、露羽臺(tái)等梢非公賣共活滿動(dòng)空額間）卸的水平爽投影坑面積磨不大允于該搜套住芹宅套準(zhǔn)型建阻筑面府積的20固%；商峽業(yè)、挽辦公傷、酒樣店建替筑的衫每層燙陽臺(tái)占水平麻投影鴨面積矛不大膨于該規(guī)層建賀筑面州積的15悄%。此殲外，陽臺(tái)沿進(jìn)深群不應(yīng)餓大于1.壁8米，低蘇層住多宅、武退臺(tái)兵式建形筑陽體臺(tái)等到有特蜂殊要恭求的級(jí)除外挪。七、飄窗窗臺(tái)蝴與室瞇內(nèi)樓敬地面配高差信不得曉小于0.喬45米，跌且凸歸出外捆墻寬憂度不巴得大險(xiǎn)于0.讀6米。八、墳除建雁筑入刷口雨犬篷外災(zāi)，建筑院附屬屠構(gòu)件緩（如延空調(diào)伸板、簽花池恐、構(gòu)載造板他等）謊的進(jìn)岸深不夸宜大陜于0.信6米，璃且連橋續(xù)長剖度不坑應(yīng)大英于1.愛8米。境住宅伏建筑察不允畝許設(shè)蟻置除蓄結(jié)構(gòu)趟構(gòu)件消以外罷的附既屬構(gòu)錢件。九、巷除避慘讓、色對(duì)接剝市政賤公共庫地下訂空間敞外，丙建筑停物地膜下室豪、半埋地下患室的遮頂板陜面不搬應(yīng)高傷于室椅外地叛坪1.侵0米；車建筑枝物地阿下室縫、半燒地下彼室頂設(shè)板面航高于粉室外泰地坪班大于1.籃0米時(shí)智，按治照該崖層水員平投萍影面風(fēng)積計(jì)厭入容易積率崗。地蘇下室塔、半隱地下劃室頂酷板面青高于眾室外倉地坪傭部分蠻按地你上建扭筑的早規(guī)定恩進(jìn)行炊退距繁管理馬。十一暮、本禁解釋脊自20羅10年2月25日起總施行謙，有襲效期嚴(yán)為兩耳年。其它千類型宿：樓馬座高度偵控制、土侮地使姓用年舅限（脅沈陽活）、微外立臂面要均求（柄銀川伸）等……根據(jù)臣住宅升地塊3.吼2的容診積率愚及沈區(qū)陽市裕相關(guān)流日照桂和建去筑間即距的銹要求茫，估歡算平均陵層數(shù)30竭-3刊5層能蒙滿足叮相關(guān)舞指標(biāo)；根據(jù)捷抗震立設(shè)防夾的要齡求及煮各結(jié)烈構(gòu)形揚(yáng)式高維限的斃要求家，本港案住鋤宅部喂分控雹制高徑度不促超過12訂0-洞13敘0米；根據(jù)《高規(guī)》要求陡，10恢0米以習(xí)上的叨住宅滾，應(yīng)米設(shè)置呀避難電層，非而避難間層的練設(shè)置減，會(huì)拳造成送高層褲住宅閣的成期本和被公攤洪面積禁的增垮加；根據(jù)欣結(jié)構(gòu)臥計(jì)算假要求妖，建掩筑體禮越高潮，荷疊載要訪求就哥越高喊，鋼墓筋用澡量增妥加、轉(zhuǎn)混凝梅土標(biāo)準(zhǔn)號(hào)提違高、亭構(gòu)件版截面諒尺寸偉加大季，因霜此，遷在增加志建安慰成本的同佛時(shí)，減小紹實(shí)際答使用蛇空間，即化得房廚率會(huì)漫進(jìn)一城步降海低；因此丟，建聲議本騾項(xiàng)目住宅拜高度蛋控制攜在10代0米以驗(yàn)內(nèi)當(dāng)?shù)卣ㄕ咝挂?guī)范312.當(dāng)?shù)刈苏吲嘁?guī)范4.市場段調(diào)研1.地塊握資料3.開發(fā)刷商訴徑求基礎(chǔ)秧資料5.項(xiàng)目麻定位32開發(fā)哪商訴衡求開發(fā)寺商訴躺求：麗項(xiàng)目樣目標(biāo)碑、項(xiàng)澆目發(fā)森展方肉向、房誠期望寄均價(jià)載、開盛工順盒序、乞可突垮破的趨限制鞋性規(guī)境劃條鞋件等遮，通婦過項(xiàng)絞目招謎投標(biāo)傅文件幟或與巨開發(fā)瞎商溝早通了蓄解。最重垃要是怠項(xiàng)目寫目標(biāo)堵：追求汁高利低潤還廉是回賣款速營度？本項(xiàng)背目的伍目標(biāo)啊是什邪么？是迅漁速回撞收資份金是利悶潤最不大化關(guān)鍵港是大革老板蹲的想會(huì)法33開發(fā)諷商訴翻求開發(fā)燒商對(duì)開工未順序常常世有自參己的計(jì)考慮喊。ABCDE初步稀方案幟：開祖工順墻序，因由南廣向北最終肅方案警：開注工順銳序，塘由北牢向南由南遭向北由北零向南34開發(fā)足商訴含求開發(fā)毛商提匠出突未破某覽些限露規(guī)，垂如突路破“90裹/7辦0”限狂制、下增大厭容積竄率、慢提高駛建筑襯限高沾、提徑高層拴高、乘提供栗周邊圈學(xué)校們?nèi)雽W(xué)費(fèi)資格話等，摸一定胳要慎重些考慮，確定唱其可濕實(shí)施煩性。352.當(dāng)?shù)靥钦吆?guī)范4.市場倆調(diào)研1.地塊榜資料3.開發(fā)探商訴楚求基礎(chǔ)仿資料5.項(xiàng)目航定位36市場靜調(diào)研|宏觀姜市場宏觀埋市場暫涉及城市象層面的信印息，剖如：GD砍P，房著地產(chǎn)被年度/季度/月度蠢的成枯交量親與成磨交均湊價(jià)37市場中調(diào)研|中觀渾市場中觀效市場揚(yáng)涉及區(qū)域點(diǎn)及板助塊層石面的信躺息，壯如：堡區(qū)域資位置紫，成蘋熟度縣，居辣民評(píng)筆價(jià)區(qū)域睜位置象：主芽要是瘦與市形中心/商業(yè)速區(qū)/商務(wù)漂區(qū)/政務(wù)猾區(qū)的撞通達(dá)軍性、雜路程擊距離黑及所跑需時(shí)由間38市場敬調(diào)研|中觀獨(dú)市場中觀桃市場境涉及區(qū)域巷及板賞塊層愉面的信亞息，苗如：剝區(qū)域盜位置賭，成秧熟度智，居晝民評(píng)關(guān)價(jià)區(qū)域敬成熟考度：怎城市討中心貍黃金框區(qū)域/C垮BD琴/新興災(zāi)居住忍區(qū)/未來堤規(guī)劃邁利好障區(qū)域/旅游鑼度假摧區(qū)……39市場著調(diào)研|中觀尼市場中觀疼市場戀涉及區(qū)域滋及板梁塊層蛛面的信必息，惠如：價(jià)區(qū)域芹位置判，成圣熟度儲(chǔ)，居軋民評(píng)色價(jià)居民凝評(píng)價(jià)杜：即預(yù)當(dāng)?shù)刂奘忻袷諏?duì)項(xiàng)介目所競在區(qū)磁域的魂看法冒，如佛成都通的西貴映南富，北促京的洽東富扁西貴屆，是否諒是傳某統(tǒng)豪局宅區(qū)娛（北館京朝踐陽公茅園，激沈陽乳棋盤療山、往蘇州餓金雞育湖）項(xiàng)目嘗是要舉融入爺這個(gè)堪區(qū)域康還是拒要跳撓出這監(jiān)個(gè)區(qū)收域？40市場潔調(diào)研|微觀躍市場微觀神市場熔涉及直接房誠競品，如睬：競處品產(chǎn)慮品類筑型、其建筑/園林緣瑞風(fēng)格混、精種裝報(bào)夠價(jià)及瞎標(biāo)準(zhǔn)是、單勁盤年超度/季度/月度罷消化碗量，攤現(xiàn)有塘存量仿，暢拖銷/滯銷紹產(chǎn)品您的房豆型、術(shù)面積餅區(qū)間果、單貨價(jià)、營總價(jià)似區(qū)間捧等。41市場黑調(diào)研|微觀號(hào)市場微觀原市場浮涉及直接暗競品，如繁：競待品產(chǎn)己品類裳型，舌建筑/園林摸風(fēng)格咬，精夸裝報(bào)舍價(jià)及恢標(biāo)準(zhǔn)難，單嘗盤年銳度/季度/月度和消化漿量，膚現(xiàn)有虹存量統(tǒng)，暢襖銷/滯銷鏟產(chǎn)品佛的房便型、所面積辛區(qū)間竭、單先價(jià)、怖總價(jià)籮區(qū)間聽，客市群等標(biāo)。422.當(dāng)?shù)夭琳邉P規(guī)范4.市場耐調(diào)研1.地塊治資料3.開發(fā)柳商訴掙求基礎(chǔ)銜資料5.項(xiàng)目蟲定位43項(xiàng)目爪定位|項(xiàng)目堅(jiān)檔次餅和居卻所用盞途項(xiàng)目洲檔次說和居俗所用憤途：指導(dǎo)晝戶型菠及樓佳座標(biāo)月準(zhǔn)層菠設(shè)計(jì)。高給端中高貌端中寸端頂企級(jí)第一巷居所第二刃居所商務(wù)景公寓投資棵型度假騎養(yǎng)生……項(xiàng)驕目沫檔促次居繡所屋用寸途44客群垃定位躬：目壁標(biāo)客笛群的梅家庭訴收入北、成睛員數(shù)障量、房型朝需求戲、能巖承受腥的單申價(jià)與畏總價(jià)等。項(xiàng)目依定位|客群瓣定位45客群乓定位倆：鮮明傅地域埋特性的需脆求。例如調(diào)：成都軍、重低慶的草客戶哭對(duì)朝事向的震敏感恩度相身對(duì)較德低；沈陽成的客量戶希霧望聯(lián)比排別撞墅的撥主臥澆能設(shè)辰在二軌層；沈陽哀客戶巨偏好夾地中移海式菠的建沾筑風(fēng)奏格；項(xiàng)目萬定位|客群進(jìn)定位46產(chǎn)品晉類型耽與戶存型配刺比：最具服指導(dǎo)嗓意義相，重臣中之濱重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計(jì)23000㎡100%注意觀：刺建幫筑面翁積/實(shí)得霸面積?套數(shù)壁比/建面啦比?項(xiàng)目簡定位|產(chǎn)品囑類型芬與戶串型配噸比項(xiàng)目島檔次居所劑用途客群綠定位產(chǎn)品枝類型戶型塌配比宏觀跌市場中觀雹市場微觀倘市場小結(jié)產(chǎn)品能策劃傭基礎(chǔ)酸資料規(guī)劃核意見歌書及純相關(guān)適政府繩文件地塊CA史D圖地塊吳內(nèi)外這部情棍況既有篩規(guī)劃乏方案與樓正座排日布相好關(guān)與贈(zèng)愛送面報(bào)積相擴(kuò)關(guān)其它項(xiàng)目廳目標(biāo)項(xiàng)目轉(zhuǎn)發(fā)展惱方向期望揪均價(jià)開工法順序……2、當(dāng)咸地政姻策規(guī)堡范3、開儀發(fā)商草訴求4、市倘場調(diào)泳研5、項(xiàng)曾目定橡位1、地例塊資諒料48產(chǎn)品摧策劃填體系拒內(nèi)容對(duì)開貢發(fā)商屋的判蹄斷：擁有夜成熟冷的產(chǎn)條品體啊系且敢在異買地快淚速復(fù)縱制的認(rèn)某些義大型襪開發(fā)斬商（龍如萬屈科、傷龍湖攔、星賞河灣嘴等）外、對(duì)橫自身秘產(chǎn)品娛十分碎自信魚的某尚些中衛(wèi)小型就開發(fā)忍商（拾如潤騎豐等撓），侍只需趟經(jīng)紀(jì)經(jīng)公司副提供既當(dāng)?shù)仂柺袌鳊R信息趨、項(xiàng)驚目定銹位及堅(jiān)營銷遭計(jì)劃嬌。對(duì)產(chǎn)航品策燃劃的體要求誰往往州局限跪于開夸發(fā)商掃既有蕉方案激的局穴部修靠改，矛如某躺一戶包型的公室內(nèi)熟布局墾調(diào)整嗎、銷舉售動(dòng)情線的冬重新拆安排佩等。如果錘是太皮過全卸面深壓入的家產(chǎn)品延策劃你往往賠是事成倍功送半，發(fā)乃至湖產(chǎn)生趁一些點(diǎn)負(fù)面齒影響覺。因此殘需要理各分咐支機(jī)銀構(gòu)預(yù)妄先準(zhǔn)免確判盤斷開犧發(fā)商漫的實(shí)織際需戶求。注意產(chǎn)品策劃體系50綜述產(chǎn)品斬策劃瓜體系勿分為花六部附分內(nèi)內(nèi)容。地塊愉價(jià)值柄分析規(guī)劃么設(shè)計(jì)宅原則總體晶規(guī)劃屢建議戶型耀設(shè)計(jì)哄建議建筑肆及園神林風(fēng)迫格建片議附加除值提劍升建付議51產(chǎn)品策劃體系地塊導(dǎo)價(jià)值關(guān)分析規(guī)劃窄設(shè)計(jì)拳原則總體磁規(guī)劃膠建議戶型匆設(shè)計(jì)港建議建筑全及園隆林風(fēng)煩格建控議附加叔值提胖升建陽議地塊勁價(jià)值捧分析A4-1地塊居住價(jià)值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價(jià)值較高居住價(jià)值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值地塊匹價(jià)值濕分析地塊侵價(jià)值逃分析服：判悶斷各浩地塊由之間費(fèi)、同教一地瞧塊各位方位拍之間登的居住甜價(jià)值租和商堅(jiān)業(yè)價(jià)承值?；谒鞯貕K倒屬性范及內(nèi)弄外部歐情況案例承：XX爹15號(hào)地53地塊劈燕價(jià)值按分析地塊徐價(jià)值要分析林：判稱斷各設(shè)地塊杠之間籠、同間一地兆塊各剪方位主之間智的居住博價(jià)值召和商挖業(yè)價(jià)掌值。居住番價(jià)值貞：東狂地塊>西地籠塊東舒部＞頁東地熄塊西艱部商業(yè)努價(jià)值差：中肉間規(guī)象劃路>兩側(cè)影響蘿因素血：京蛋九鐵壩路>建材粥城>京開嚇高速>城中你村改善肅因素件：東乖側(cè)綠作地>西側(cè)小綠地西側(cè)綠化稈隔離腫帶東側(cè)綠化隔離猴帶東側(cè)洲居住熟地塊西側(cè)清居住聚地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于須地塊內(nèi)外盛部情嫁況案例府：黃御土崗短項(xiàng)目54地塊峽價(jià)值育分析地塊紀(jì)價(jià)值老分析但：綜肝合體直公寓抄類項(xiàng)禿目，補(bǔ)則要囑判斷不同借樓層毒之間，同一以樓層份之間色不同室朝向的居齊住價(jià)胃值。案例吹：蘇廣州某鉤高端候公寓識(shí)項(xiàng)目基于輪地塊內(nèi)外否部情卡況55產(chǎn)品策劃體系地塊勤價(jià)值捧分析規(guī)劃襪設(shè)計(jì)環(huán)原則總體衫規(guī)劃悄建議戶型車設(shè)計(jì)狗建議建筑百及園療林風(fēng)首格建霞議附加霜值提教升建睜議規(guī)劃晶設(shè)計(jì)哨原則56規(guī)劃線設(shè)計(jì)祖原則規(guī)劃跑設(shè)計(jì)寇原則犁：確紋定規(guī)盈劃方莖向，怠如容積寧率的訪拆分，各嬸地塊披的容積菌率和英建筑寒類型，戶型掛分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建蠻筑面嫁積做田滿，尋實(shí)現(xiàn)罰總體2.哲5容積扁率；適度考拆分毫總體嬌容積剝率；拔高正西地襖塊容來積率闊指標(biāo)雅，做巡壽足高敗度，抬降低旁東地滾塊容且積率麻；西地毒塊一裳分為六二，烏西側(cè)除安排苦政策煉房，論盡量奔減少撤占地辰面積坊，剩壘余部岔分排券商品插房；所有孩商品驕住宅弱均為壤南北用通透復(fù)的板喪式建棍筑，唇舒適究性較役高；案例玻：xx項(xiàng)目基于貿(mào)地塊骨價(jià)值拘分析幟、規(guī)竿劃指所標(biāo)、你項(xiàng)目盛定位蛋等57產(chǎn)品策劃體系地塊潮價(jià)值忘分析規(guī)劃毅設(shè)計(jì)窮原則總體慎規(guī)劃歌建議戶型涌設(shè)計(jì)我建議建筑邪及園爺林風(fēng)堡格建旋議附加撈值提燒升建桶議總體順規(guī)劃殲建議58總體晌規(guī)劃柄建議概念睡規(guī)劃途圖總規(guī)敏圖樓體累鳥瞰女圖日照眉測算介圖……交通恭組織抄圖消防眾通道帥圖單元埋入口妨圖地下境車庫參圖……戶型狀配比板表總規(guī)攜指標(biāo)委表交通朵組織戶型脖配比總規(guī)漲布局59總體常規(guī)劃建建議|總規(guī)池布局概念哲規(guī)劃緩圖總規(guī)客圖樓體灑鳥瞰磁圖日照濾測算蹄圖……交通誤組織呼圖消防攔通道鋪圖單元次入口系圖地下喝車庫尋圖……戶型咱配比繭表總規(guī)散指標(biāo)牲表交通端組織戶型濕配比總規(guī)鎖布局60概念撲規(guī)劃屆圖：贈(zèng)對(duì)地羨塊進(jìn)蛇行初斯步劃堡分，儉確定銀各類節(jié)型產(chǎn)尺品的稱大致能布局掙，用不同牽色塊妹進(jìn)行肢區(qū)分。案例污：黃拼土崗囑項(xiàng)目基于叉地塊匯價(jià)值乏分析饑、規(guī)犁劃指勺標(biāo)、混項(xiàng)目染定位攻等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高限端商品刪住宅寨區(qū)中端商品籌住宅拖區(qū)公租產(chǎn)房限價(jià)但房景觀扣公園總體狡規(guī)劃掀建議|總規(guī)緩布局由西未向東拖排布性：政堆策房-中端航商品四房-中高掃端商候品房61總體驗(yàn)規(guī)劃杠建議|總規(guī)模布局總規(guī)糊圖：嫂各物獎(jiǎng)業(yè)類淘型的樓座排布臨、朝忘向、跪建筑測形式邁、標(biāo)窩準(zhǔn)層釣面積君、單元處數(shù)等詳瓦細(xì)指眨標(biāo)。案例區(qū)：黃椒土崗平項(xiàng)目62總體肆規(guī)劃傍建議|總規(guī)何布局樓體牲鳥瞰鴨圖：三維益視角的圖震片，干加深昨直觀平印象孔。案例籃：黃里土崗午項(xiàng)目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角63總體狹規(guī)劃箏建議|總規(guī)塘布局日照趨測算戴圖：昂日照唇測算伍軟件超生成耐的圖陶片，苗表示姥總規(guī)蛛布局符合蠟相關(guān)胸建筑蠶規(guī)范。案例濫：黃拐土崗扛項(xiàng)目64總體洗規(guī)劃僑建議|交通著組織概念認(rèn)規(guī)劃番圖總規(guī)廳圖樓體際鳥瞰兇圖日照揪測算樸圖……交通仁組織允圖消防疑通道唱圖單元結(jié)入口馳圖車位講圖表……戶型摩配比患表總規(guī)懷指標(biāo)雷表交通填組織戶型列配比總規(guī)迫布局65總體片規(guī)劃兔建議|交通堅(jiān)組織交通枯組織歌圖：伙社區(qū)殲內(nèi)外炊主要觀道路喜，出苗入口兔（車黃行、霞人行渴）位肅置案例蠢：黃嗓土崗猴項(xiàng)目66總體任規(guī)劃娘建議|交通預(yù)組織消防峽通道癢圖：秤消防號(hào)車行跑車路丸線，蓬保證氣符合另相關(guān)鏡消防星規(guī)范案例忍：黃錢土崗物項(xiàng)目67總體歷規(guī)劃下建議|交通聞組織單元案入口肢圖：盈各樓幻玉座單榴元的紀(jì)地上繭入戶挽方向案例扇：黃盞土崗器項(xiàng)目68總體靈規(guī)劃驢建議|交通六組織車位揀圖表鹿：地朵下車零庫或聯(lián)地面烏車位朽分布男區(qū)域曬示意忘，各毫車庫橫的出公入口潤位置尋，車鑰位統(tǒng)滔計(jì)表案例移：黃抽土崗汗項(xiàng)目69總體蟻規(guī)劃澤建議|戶型商配比概念資規(guī)劃憤圖總規(guī)膀圖樓體民鳥瞰職圖日照鴉測算紹圖……交通酷組織宵圖消防預(yù)通道勵(lì)圖單元驚入口棋圖地下突車庫晌圖……戶型后配比森表總規(guī)魯指標(biāo)裙表交通闊組織戶型行配比總規(guī)闖布局70總體魚規(guī)劃缸建議|戶型嗚配比總規(guī)湯指標(biāo)灘表：面根據(jù)顯總規(guī)腐布局派，整鐮個(gè)項(xiàng)申目的稈規(guī)劃升指標(biāo)菠核算共。案例脂：黃梢土崗亂項(xiàng)目71產(chǎn)品策劃體系地塊黑價(jià)值鹽分析規(guī)劃邁設(shè)計(jì)鋸原則總體界規(guī)劃凈建議戶型垮設(shè)計(jì)規(guī)建議建筑鍵及園甜林風(fēng)委格建愛議附加嘴值提暑升建極議戶型紋設(shè)計(jì)武建議72戶型黎設(shè)計(jì)始建議樓座古標(biāo)準(zhǔn)念層戶仁型組君合建鎖議案例相：黃殊土崗賢項(xiàng)目73戶型紐奉設(shè)計(jì)匠建議單套息戶型柏設(shè)計(jì)誕方向案例：黃土崗項(xiàng)目中高端案例：沈陽某高端高層項(xiàng)目74產(chǎn)品策劃體系地塊館價(jià)值陡分析規(guī)劃乞設(shè)計(jì)存原則總體腥規(guī)劃氧建議戶型奮設(shè)計(jì)并建議建筑奶及園軋林風(fēng)儀格建公議附加吳值提雷升建栗議75建筑碗及園蒼林風(fēng)糞格建治議建筑壘風(fēng)格緒建議粥：根鍋據(jù)項(xiàng)循目定攪位及柱客群賤分析叢得出敏。案例高：黃汗土崗婆項(xiàng)目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致76建筑衛(wèi)及園矛林風(fēng)讀格建泰議園林捐風(fēng)格棗建議棄：根并據(jù)建蓋筑風(fēng)搏格及狐客群鳥分析限得出驢，同奧時(shí)會(huì)德對(duì)某丙些重要局節(jié)點(diǎn)給出凍概念住性指飲導(dǎo)建輕議。案例暫：黃勝土崗卡項(xiàng)目77產(chǎn)品策劃體系地塊問價(jià)值銜分析規(guī)劃華設(shè)計(jì)置原則總體極規(guī)劃掀建議戶型甜設(shè)計(jì)盼建議建筑舅及園制林風(fēng)樹格建塘議附加僵值提攜升建慢議附加張值提燃升建困議78附加企值提輝升建知議精裝錢修標(biāo)轎準(zhǔn)精裝柏修價(jià)河格精裝乏修風(fēng)擴(kuò)格常規(guī)桿設(shè)備醫(yī)設(shè)施新技蝕術(shù)運(yùn)染用精裝狡修設(shè)備孟設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒疑園……服務(wù)蜜等級(jí)服務(wù)篩內(nèi)容社區(qū)小配套物業(yè)莫服務(wù)79附加壤值提腫升建并議|精裝覆修精裝栽修標(biāo)斤準(zhǔn)精裝尿修價(jià)怪格精裝濁修風(fēng)腹格常規(guī)球設(shè)備晨設(shè)施新技挪術(shù)運(yùn)拼用精裝醫(yī)修設(shè)備鑄設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒郊園……服務(wù)醋等級(jí)服務(wù)鄙內(nèi)容社區(qū)彈配套物業(yè)害服務(wù)80附加牙值提吐升建蠟議|精裝睛修確定嫂項(xiàng)目焰是否媽采用冠精裝倚修交住房是否能采用棟精裝紹修？開發(fā)肥商要開求（挖萬科勒、星胳河灣湊）項(xiàng)目越定位避（高墊單價(jià)采項(xiàng)目劍，如證商務(wù)蘿公寓第、高武端住右宅）81附加耳值提挎升建到議|精裝聚修精裝股修標(biāo)崗準(zhǔn)和疑價(jià)格文：根揪據(jù)項(xiàng)牽目定附位及蘆對(duì)銷吃售均沉價(jià)的江預(yù)期慨，確拘定交房懷標(biāo)準(zhǔn)和成本員價(jià)格猜、對(duì)撐外報(bào)禍價(jià)。常規(guī)煎項(xiàng)目出：墻側(cè)面、累地面綿裝修演，送洽廚房漁家具謙、衛(wèi)尤浴，請(qǐng)報(bào)價(jià)30替00元/㎡之內(nèi)案例德：萬虧科項(xiàng)突目82附加班值提孝升建存議|精裝省修精裝逼修標(biāo)糾準(zhǔn)和避價(jià)格筐：根傘據(jù)項(xiàng)宵目定飲位及嘉對(duì)銷譽(yù)售均甚價(jià)的禽預(yù)期障，確枕定交房丘標(biāo)準(zhǔn)和成本問價(jià)格拳、對(duì)主外報(bào)耽價(jià)。高端盜項(xiàng)目冬：墻面省、地呈面裝形修，農(nóng)送廚睛衛(wèi)全朝套家改具家遙電，辰智能阿家居塌系統(tǒng)格，報(bào)局價(jià)50鈴00元/㎡以上案例潤：北嗽京遠(yuǎn)箭洋公葡館83附加桶值提能升建讀議|精裝晨修精裝校修標(biāo)翅準(zhǔn)和訂價(jià)格壁：根看據(jù)項(xiàng)敞目定名位及獅對(duì)銷折售均葡價(jià)的贈(zèng)預(yù)期原，確免定交房由標(biāo)準(zhǔn)和成本潤價(jià)格象、對(duì)內(nèi)外報(bào)桂價(jià)。公寓解類項(xiàng)醋目：駐“拎孔包入飛住”朝，墻右面、凡地面階裝修取，送乳全套貢家具社家電眾燈飾應(yīng)，氣報(bào)價(jià)50戴00元/㎡以上案例值：北責(zé)京霄躍云里8號(hào)84附加黨值提曉升建激議|精裝降修精裝弱修風(fēng)淺格：枕根據(jù)客群腦定位盆、戶備型特促點(diǎn)及魂建筑室風(fēng)格確定武合適認(rèn)的裝苦修風(fēng)眠格。案例弦：大鎮(zhèn)連項(xiàng)動(dòng)目85附加囑值提蛇升建絞議|精裝冰修精裝僑修風(fēng)敗格：章根據(jù)客群惜定位貿(mào)、戶靠型特躺點(diǎn)及耳建筑瞇風(fēng)格確定腐合適源的裝芒修風(fēng)蜘格。案例快：蘇述州項(xiàng)白目86附加節(jié)值提哄升建干議|設(shè)備熊設(shè)施精裝娛修標(biāo)茄準(zhǔn)精裝膏修價(jià)形格精裝憶修風(fēng)哲格常規(guī)妙設(shè)備寇設(shè)施新技體術(shù)運(yùn)磁用精裝乎修設(shè)備身設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼兒拒園……服務(wù)躬等級(jí)服務(wù)巾內(nèi)容社區(qū)救配套物業(yè)紹服務(wù)87附加示值提坐升建依議|設(shè)備廊設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目汪定位躍及規(guī)記劃意殺見書要求夾確定令設(shè)備閘設(shè)施濾的選湯用標(biāo)跨準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)屋配置居住震區(qū)安煮防系賊統(tǒng)增強(qiáng)咱外保梁溫結(jié)族構(gòu)系蠢統(tǒng)太陽朵能光斤電系垂統(tǒng)樓板亂輻射嘗采暖獻(xiàn)制冷椅系統(tǒng)同層屯排水司系統(tǒng)……常規(guī)祝設(shè)備眾設(shè)施建筑漸設(shè)計(jì)怕方案種要考圈慮風(fēng)辜能、有太陽仗能等阻的使胸用。趕（設(shè)樣計(jì)方船案中按應(yīng)安江排太雞陽能惜熱水稍裝置插，多和層居臨住建把筑應(yīng)統(tǒng)采用號(hào)坡屋啟頂形柏式）建設(shè)哲項(xiàng)目羊應(yīng)采川用綠敬色照鴉明技躲術(shù)、仍供暖留鍋爐劫系統(tǒng)嗎節(jié)能栗技術(shù)雕、空蹲調(diào)系甚統(tǒng)節(jié)帥能技欣術(shù)、您電機(jī)拳系統(tǒng)咬節(jié)能頓技術(shù)冊(cè)、高旬溫空具氣燃裁燒技名術(shù)、腳熱泵爽技術(shù)沙、太令陽能竿利用搬技術(shù)朋、雨埋洪利駱用技梁術(shù)、民節(jié)水兄器具盤及節(jié)繭水控蛇制技浸術(shù)等脫節(jié)能鵝節(jié)水革、減償排技例術(shù)，擋并在測設(shè)計(jì)羊說明倍中做山出專渾門說登明?！宰x黃土項(xiàng)崗項(xiàng)屯目《規(guī)劃杯意見鼠書》88附加航值提租升建騎議|設(shè)備苦設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目圾定位疲的高絹低取舍戲成本滅較高那的高烘端設(shè)飽備。待論渣證配泊置地源醉熱泵環(huán)系統(tǒng)直飲壺水系謠統(tǒng)