房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程詳細解析

房地產(chǎn)開發(fā)建設房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設房地產(chǎn)開發(fā)的特性

房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設階段

?房屋銷售與出租階段當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設實施作準備的階段。主要工作有：申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進行，而籌集資金則可以與之平行進行。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠遠不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預售商品房等等。由于我國各城市的機構(gòu)設置不大一樣，因此，各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建可按如下程序進行（如圖

2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請建設用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置

籌集資金選址定點

立項提供規(guī)劃設計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地審查設計方案編制設計方案

初步設計審查初步設計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設許可證辦理投資許可證施工圖設計項目報建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地等產(chǎn)開慨發(fā)程稀序1．申且請規(guī)挨劃許搭可證貧：到汽城市纏規(guī)劃弊管理言部門轉(zhuǎn)申請歉選址柳、設予計要襯點，熱取得聰建設探用地偉規(guī)劃慘許可診證。2．購武置土凡地：慰到土惑地管險理部味門申貿(mào)請購湖置土忠地，灰簽訂遙土地盡使用賭合同銀。3．拆沉遷安憶置：砌到城碰市拆撞遷管悲理部擋門辦事理拆奪遷安遞置報介批手賤續(xù)。4．項御目報刪建：王到城醒市規(guī)般劃管蛋理部千門辦其理項道目報衰建審具批手揀續(xù)，烏并委撓托設皂計院截進行曉設計朱。1．申請瘋建設甚用地如規(guī)劃臉許可糊證（1）立撐項。淺根據(jù)貴國家呀政策呼，房酒地產(chǎn)擠開發(fā)裂應納泄入固達定資瞎產(chǎn)投概資計鋪劃，聽因此地，開旋發(fā)商魄須到吸計劃調(diào)管理海部門蠻進行附項目迷立項監(jiān)。立胞項時比要提銀交房娛地產(chǎn)睬開發(fā)垮項目賀可行陶性研象究報傾告、讓立項個申請鄰書、邪資金騾來源若，并蛛說明襪房地棗產(chǎn)開稻發(fā)的缸物業(yè)截類別主。房地染產(chǎn)開絲式發(fā)程捕序（2）選州址定滾點。堡在計馬劃管清理部怎門申眾請立獨項后勞，再長到城向市規(guī)開劃管葵理部傅門申候請選伸址，抗并提氧交申汪請用母地報鋼告、乎項目出的立家項批厚文、麻企業(yè)費的資牛信證次明、虹企業(yè)她的營岡業(yè)執(zhí)阻照、瓜法人過代表礙委托拉書等爬文件升和證秀件。城市牛規(guī)劃東管理會部根循據(jù)城友市規(guī)規(guī)劃的范要求兇，參綱照開投發(fā)商番的申嶄請，扶考慮蟻房地距產(chǎn)開階發(fā)項姜目的塔性質(zhì)胞、規(guī)旅模，鞭初步以選定望用地帶項目閣的具壯體位勇置和盈界限汪。（3）提慎供規(guī)泰劃設戲計條屋件。酒城市職規(guī)劃幫管理斗部門錘提供畜的設輪計條雪件是通進行廁開發(fā)勾項目您總圖著規(guī)劃題設計誘的依附據(jù)。訂規(guī)劃烈設計梢條件頂?shù)闹骷m要內(nèi)甲容包慌括：1）該巷建設勁用地胳現(xiàn)狀貝地形墻圖；2）根松據(jù)開暢發(fā)項希目的某性質(zhì)鳴和所托出地間段條投件提雹出用派地范辰圍；3）向劈燕各有能關部預門征用詢意仆見后闖提出娛的綜雄合性值意見爐；房地恰產(chǎn)開棗發(fā)程摩序4）該善場地者的外沾部限憲制條矩件，象包括仗山、徑水、伏地形淡和四訂鄰的盲建設揪情況承及空培間環(huán)披境要善求等拋；5）提蒙出城針市規(guī)炎劃確酒定的赤道路慰紅線債位置蛾、路概幅及柳其規(guī)穩(wěn)劃要虛求；6）提菊出規(guī)型劃設樹計要各點，兵包括辭建筑這密、豆容積錫率、喚建筑究層數(shù)李、高伸度、曠體重豆、紅蹦線退擊讓要監(jiān)求和壟地下烤管線舊走向游、綠像化要辣求以傭及其毯他控饅制事慨項；7）對始于綜訓合開士發(fā)區(qū)狼，還芹應提排出公眾用服枕務配趨套設區(qū)施和營市政再基礎隆配套蘭設施請的要軌求；8）有咱關的璃特別仿要求話，如斑人防稍、抗棋震、篩凈空塵限制雹等。（4）編尤制規(guī)辨劃設行計總用圖。勤開發(fā)嗎商根充據(jù)規(guī)枝劃設逐計條姥件，軌委托軍規(guī)劃丟設計棒院編葉制規(guī)筐劃設賓計總趙圖。（5）審蒸核總罵圖、固核定叉面積。城膜市規(guī)掉劃管雞理部副門審計核規(guī)需劃設飽計總董圖，跨核定扔用地時面積孕，確黃定紅廁線范縮慧圍，迎報市咬政府來批準射后，由發(fā)給鞭開發(fā)茶商建模設用例地規(guī)害劃許五可證檔。房地葉產(chǎn)開蒼發(fā)程丙序2．申請?zhí)嘿徶蒙⑼恋亻_發(fā)千商應廣向土完地管沖理部嫁門申批請購賣置土對地。害按我卷國法瀉律規(guī)丙定，具城鎮(zhèn)嗽土地羨歸國告家所俊有，元因此別，開爆發(fā)商沙購置禽場地涂，是裕指其療使用光權(quán)，而不并是所揉有權(quán)漠。開發(fā)陵商取床得土瓦地使獄用權(quán)籌的途辨徑，船是按召照政畜府有璃關規(guī)糟定，筋通過挎土地膝市場不取得田的。失即通善過出冠讓或甘轉(zhuǎn)讓座圖的別土地癢使用章權(quán)。列此外動，若泡以行贏政劃侵撥方監(jiān)式取居得的據(jù)土地路進行濱商品獨房開號發(fā)，學必須朋向政置府申左請，欄補交容地價私，取餡得土另地使篩用合爽同書銹，即建把土閱地從織無償柴使用邊轉(zhuǎn)為絹有償辰使用刷，從冠無限社年期貨轉(zhuǎn)為趁有限捏年期廊后，造方可乏開發(fā)拜。土地珍使用交權(quán)出腐讓方厭式有淺協(xié)議家出讓爆、招貴標出踩讓和維拍賣總出讓綁等三層種方茂式。恭不同戶的出邪讓方啟式，藏其出扔讓程線序也僅不一短樣。房地京產(chǎn)開和發(fā)程鄰序3．拆遷笛安置開發(fā)叛商取宴得了鄭開發(fā)掘場地如后，稈要對貪該場法地上旁現(xiàn)有愧的建如筑物起和構(gòu)丘筑物除進行期拆遷匠，兌避現(xiàn)有偵的住瓜戶進只行安戀置。拆遷剝安置英是一糊項政咬策性界很強損的工六作，擺其依根據(jù)有般國務或院頒感發(fā)的《城市煮房屋懇拆遷碑管理復條例》、建倡設部災頒發(fā)嘆的《城市徐房屋類拆遷碰單位債管理姨規(guī)定》，以握及各鄉(xiāng)豐地方括城市斗政府抹結(jié)合私本地雅的實遷際情外況制命定的東房屋趨拆遷邪管理羨辦法籍，并最按以廣下程惑序進什行。（1）拆槽遷調(diào)鋪查?；@首先巷，要廊與開挺發(fā)地喇段的速派出迷所、謙房管予所進仿行聯(lián)京系，圈已取防得他鐘們的粗支持興，并惑且抄槐錄擬手開發(fā)裝范圍繭內(nèi)的座常住持人口鉆、拆魔遷戶蹄數(shù)以稠及房謙屋產(chǎn)少權(quán)、雅使用拖性質(zhì)宋、建有筑面億積等抱情況嫂，按嘆表格麻逐一斑登記甲。房地蝴產(chǎn)開宋發(fā)程察序第二脹，一拍拆遷奏小組搞為單壟位，蔥分戶換到人揮，上鏡門核堅查，晶并做咬好詳鏡細記千錄。白如住捐戶使?jié)庥妹娉浞e，憶私房早業(yè)主維契證休所記晉載的楊面積呼，以射及人碑口結(jié)曬構(gòu)、換年齡疊、健巡壽康狀等況、象職業(yè)粥、工薦作單菊位等捐情況量，第病三，丑逐戶乳摸清裕拆遷熟戶的夾要求寬。作漲好紀郊錄，昂并分獻為如隙下五單類：旦要求子一次柿搬清排，作蘇永久望安置觀的；促要求得遷回截要解贊決臨齡遷或去投親岡靠友壁的；窯要求再放棄綁產(chǎn)權(quán)盲，租露回使粘用面突積的躁；要嬸求臨釀時鋪許面，挑繼續(xù)捐營業(yè)虛的；花其他獨。分章類的腳目的勝是為樸了給遇補償免安置似迅速抗提供醉真實例資料即。房地排產(chǎn)開秤發(fā)程蘆序（2）制錦定拆挎遷安甜置計鈴劃。四每個餓動遷暑人員堆在對贊自己鴿所承由擔的睬被拆奏遷人若安置辦、補瞧償?shù)慕q決定擇全部役熟悉者后，督要進暮行分聰析，馬以片拆為單到位，激逐戶怒安置可房源騰和作癥出拆痰遷的推補償催決定耀。這秤里，鈔既要醋考慮恨工商男、企完業(yè)、腔事業(yè)維單位壺、私朱房、砌僑房謠的動供遷難嚼度，雜又要達靠率點安置扁不成千過高淘的住顏戶，矩還要夢考慮溝哪些商單位澇或住旱戶市秧較容叼易動禾遷的興，哪講些住神戶或茅單位挪是可泉以交賊叉進廚行動叉遷的比，哪分些住丟戶先版動，碑什么蒜時候待較為乘適宜壘等，滿都應屠有個創(chuàng)計劃齒。（3）申含請核癥發(fā)房最屋拆偏遷許晨可證撿。開歇發(fā)商堤在取仁得規(guī)京劃、恒土地付管理菠部門義批準我的紅曲線圖圣和用趣地文裹件以粉及完粱成拆赤遷安鼠置方飲案（束包括采還間潔房屋墳的地蜘點、豈資金鄉(xiāng)豐、房您屋平脆面圖遙或購搶買商磚品房狼安置究被拆司遷人肥的購址房合孩同）啦后，綱可以錯向拆落遷管釀理部勢門申碑請核舟發(fā)房宵屋拆路遷許欣可證設，并置按規(guī)方定繳惜納管帝理費鑰。房地鳳產(chǎn)開纖發(fā)程跨序拆遷絹房屋哈不得健超越憲規(guī)劃壁管理揭部門算劃定須的紅釘線范健圍和衫拆遷虛管理唇部門即規(guī)定拌的期新限。（4）拆鼓遷公焰告。皮召開錦拆遷晴動員黨大會博，公子布拆州遷公雷告。怖拆遷軟管理芹部門競在發(fā)誰放拆捏遷許頌可證飄的同己時，愁應將棟拆遷焰人、趕拆遷概房屋膜及其作范圍幕、法壺律依桐據(jù)、予拆遷去期限竿以公供告形渠式予揚以公蔑布。刃另外甲，還陡應書嶄面通旱知房閣產(chǎn)、束公安舍、工嶄商等些有關廢部門命。（5）拆伸遷人殼與被抖拆遷爭人簽債訂拆參遷協(xié)食議書耕。拆襯遷協(xié)鳥議書椅應明居確補肥償形茂式和緊金額裕、安卸置用秤戶面鳴積和麥地點撒、搬倚遷過母渡方店式和肥期限野、違逼約責抓任以支及當繼事人獲認為通需要宿訂立棗的其犁他條猴款。（6）動斤遷、回驗收鳳。拆盒遷補恥償手等續(xù)辦啄妥后來，負鍛責拆顯遷人兇員應敢立即辭填寫業(yè)登記乳表，智經(jīng)主粗管領痛導簽匠發(fā)，覽送工淋程部鴉門拆宣房。診原則芹上，豬搬遷耕一間攀，拆盲卸一兆間，由可為紹動遷憲工作烏起推鮮動作炎用。房地朗產(chǎn)開留發(fā)程仗序（7）辦冠理拆竄遷房犬屋產(chǎn)鮮權(quán)滅敞籍和樣土地電使用驚證。雄拆遷功人應悔將所應訂拆緒遷協(xié)殖議書汗送拆購遷管襲理部傳門備釋案，釘同時或到房昂產(chǎn)部念門辦插理被場拆遷走房屋靜產(chǎn)權(quán)崗滅籍贏手續(xù)連。在漿有工饞程部槍門負笛責辦剩理工飄程報焦建手愉續(xù)。4.開發(fā)妥項目寒設計趨的組茅織與愁委托房地強產(chǎn)開挖發(fā)商猛的投握資決脈策最礦終通苗過設純計成震果反轟映出果來，竟合理激的設饞計不保盡充積分體?，F(xiàn)投什資者至的意妄圖，川而且旋是對饑投資囑者決儀策方巧案的幣完善恩和補閃充。（1）要潑選擇撥較好獻設計塘單位聾。在哨委托牢設計戲時，抽應注析意以騰下事億項：1）設恰計資永格。斷要委設托具絕有設悔計資環(huán)格的評設計僵單位柱進行踐開發(fā)煤項目裹的工莫程社邁及，肝不得緩委托嚷無證巾設計柔單位肆或私管人進嫁行設驅(qū)計，另否則政，城毯市規(guī)抽劃與絨建筑桿管理們部門雪將不午予承億認。房地滴產(chǎn)開施發(fā)程允序2）設菠計等鴨級。據(jù)目前偽我國葵的建術設工困程設成計單襲位共漸分為烏甲、坊乙、蜂丙、尼丁4個等醋級。膚開發(fā)替商應碌根據(jù)敞擬開粒發(fā)項灑目的柿性質(zhì)茫、高損度、倚規(guī)模很，對家照4個等抓級確蓄定要挖求，師進行藏委托欲。一塵般不屯得超耕過設倆計。3）設池計范釘圍。氏我國玻建設盾工程唐設計眼單位梳的資椒格證園書上餃都注撤明了層該設衫計單杏位的諒承攬斥設計度范圍過，如支規(guī)定附該設姜計單散位是仔承接隱民用礙建設左工程伍、工夕業(yè)建蚊設工毛程，優(yōu)還是頃某個今系統(tǒng)貴內(nèi)的扇建設笛工程咬項目收。在瓜委托籠設計此時，難開發(fā)睜商應渾予注勢意。（2）要炎合理炕地確旱定各兆項技盆術經(jīng)誼濟控級制指各標。置規(guī)劃踐中的來各項響技術亞經(jīng)濟質(zhì)指標盡，是喉衡量嬸規(guī)劃餃設計尖的質(zhì)唱量以果及開都發(fā)項憑目經(jīng)笛濟效攔益好壤壞的舟重要障標準太和依瘦據(jù)。覆在規(guī)蘿劃設案計之工前棚，一明些重蠶要的飼控制衛(wèi)指標保已由別土地拆管理傾部門斧和規(guī)哈劃管容理部慢門給板出，房地佛產(chǎn)開娃發(fā)程毀序如開肥發(fā)用姨地的桂總面槳積、狡容積異率、牌控制鞭高度浙、建很筑密蒜度、判綠地誕率等尿，還傅有一步些指嘆標則戴由開粱發(fā)商仆根據(jù)脅開發(fā)條項目攔的要臺求提央出，牢作為慣規(guī)劃乖的依鳳據(jù)，拐如戶池室比暖、高切層比略例、誦各類宏型的更居住出面積切、總婆造價拼、建絡筑工辰程單珍方造捕價等唇。上傾述各臂項技購術經(jīng)抓濟指栗標，棍要綜郊合考暈慮，虹既要圣保證蘇開發(fā)背商效眉益，坑又要括符合草有關慢管理茄部門押的要繳求，崗以取累得良惕好的首社會上效益器和環(huán)橡境效乒益。（3）評踩價和慎選擇葵設計件方案辛。設哈計方貼案是叔根據(jù)腸城市凈規(guī)劃糧管理箭部門渠提供飼的規(guī)境劃設盟計條芹件和風開發(fā)萄商對羨該開捉發(fā)項鋸目的準要求杯，由鴨設計賞單位酒提出榨的初照步設屬想，已一般邪用文沸字說先明和催圖紙監(jiān)或模炭型表殘示。肝其中瓦規(guī)劃傅設計緩方案銳包括考開發(fā)派項目墨的用愛地范蓮及其沙位置牌圖、后現(xiàn)狀呼圖、惕規(guī)劃對總平耀面圖軋和交鄰通組某織示絨意圖鐘、住羨宅標匪準層冒平面承圖和受住宅隆正立院面圖套、公很共建抹筑房地指產(chǎn)開抹發(fā)程稼序平面膜圖和縱立面餐示意射圖、掀主要守街景嬸示意免圖、森透視輕圖或燭模型業(yè)、設未計說嬌明書歇（包注括各摩項技感術經(jīng)洽濟指己標）某。建乳筑設倉計方搭案包臭括總另平面測位置租圖、描平面驕圖、腳立面竿圖、諸主要攜剖面槽圖的劍草圖唉和建替筑單附體透系視圖推以及兇設計次說明慶書。羅由設撥計單四位提介出的獨設計哲方案它不少推于兩月個，借以供愈開發(fā)誘商在伴對多戒個方虧案比眠較的流基礎嶼上，翅選擇把最有望方案偉，并澤作為違推薦喚方案委報送賭規(guī)劃觀管理絕部門伯審定英。開炊發(fā)商紀還可輸以邀法請多社個單蠢位參拜加設半計競訓賽，枯經(jīng)過反專家挪和規(guī)月劃管艘理部淺門的里評議廢審定斑，確瞇定設倡計方洋案或相提出瞞對方封案的戒修改蔽意見路。被赴審定貞的規(guī)博劃設粱計方鞏案作廈為市沃政工卸程設廁計和飾建筑喘單位眼設計晃的依會據(jù)；乏建筑咬設計趨方案梅被省啄定后販，可里進入如下階樸段的泊初步型設計搞和施效工圖暑設計撒。房地膚產(chǎn)開奶發(fā)程燦序（4）設耽計審斑查。鵲開發(fā)梯商對既設計嬸單位掛提交喝的正察式設露計圖葉紙，承要認倒真審私查，怪熟悉奇圖辟紙和常設計遣要求蜘，如例發(fā)現(xiàn)逝有錯瞇誤或套遺漏螺，應片及早像通知汪設計酒單位遮修正推、或陵補充披。5.項目腎報建在土育地使補用權(quán)餃購置慕的申言請過拋程中類，已辜提出裙規(guī)劃夕設計領方案奏，該披方案水只是箭粗略橫的反根映開昌發(fā)項氣目概體況，殼不能冶作為惠施工浸的依關據(jù)。欲項目決報建量實在諸原規(guī)椅劃設蟻計方餃案的什基礎坡上，嘴由開皺發(fā)商惱委托壘規(guī)劃高建筑胡設計彩單位碗提出區(qū)個單賢體建艙筑的戚設計具方案鑼，并律對其遍布局奸進行指定位妙，對儲開發(fā)寺項目刑用地勝范圍塘內(nèi)的湊道路晝和各長類工猜程管幼線作勸更深測入的址設計廟，使虧其達書到施若工的怖要求匹。由偷于報橋建的澆建筑具設計我方案奏經(jīng)城切市規(guī)峽劃管版理部君門和良消防循處、核抗震岡辦、撫人防抗部門進、環(huán)搬衛(wèi)部亞門、掩供水魯供電嘆管理寶部門耀審查驚通過摩后，傍可進治一步阻編制旺項目懲的施色工圖細和技傘術規(guī)斜定，偷再報懷城市款規(guī)劃榆管理龍部門魯及有聽關專劉業(yè)管粒理部掛門審識批。昨其具儉體步丈驟為冰：房地伸產(chǎn)開戀發(fā)程細序（1）編強制和挑審查撒設計謝方案齒。開順發(fā)商奴在取菌得土調(diào)地使傲用權(quán)血后，芒根據(jù)珠城市息規(guī)劃蜘管理史部門扇提出私的設渾計要干求，士委托旺建筑掃設計肆院編末制設伶計方催案。是并將模設計國方案渣報城攻市規(guī)練劃管避理部益門審鈴批。隊如果劫是高穗層建苦筑，勾、還航要征吸求消青防管擋理部邁門的仁意見眠。（2）編拍制和腦審查清設計杰方案押。方借案審妥查通猶過后番，委匹托設允計院躁進行佳項目鋼的初恰步設美計（例對高螞層建榜筑）響。并綿將初襪步設榆計報雜城市升規(guī)劃綿管理浸部門迫，由么規(guī)劃概管理聯(lián)部門棄組織根抗震友辦、鄭人防葡辦、記環(huán)衛(wèi)順、供廣水、照供電沖等部池門對跑初步母設計蜓進行慢匯審灑。（3）施觀工圖勢設計秋和發(fā)友核位無紅線勺。初膽步設近計審婦查通該過后事，委液托設蛾計院預進行久施工亞圖設無計。浙并將木施工錦圖報斬城市頑規(guī)劃爪管理知部門議，由蜂規(guī)劃辟管理產(chǎn)部門裂發(fā)建當筑核店位紅囑線。房地設產(chǎn)開類發(fā)程栗序（4）到混計劃命管理亂部門瘦申請授投資描許可廉證。棄開發(fā)壓商須捎提交造如下希文件鄭：核山位閣紅線御、土剪地使驕用合匙同、忘土地稻使用勝證、汗拆遷塑驗收巧單、拐項目王總平注面、駛可行鞠性研磚究報倆告、陳進度靠計劃逆、申聲請、謙資金殘審計塘文件譜。（5）發(fā)厭建設吼許可音證。和到城顯市規(guī)恢劃管獸理部背門領班取建王設工眾程許刑可證席。一晨旦開鄉(xiāng)豐發(fā)商千取得看了城緩市規(guī)敲劃管決理部牌門頒騾發(fā)的請建設敞工程許規(guī)劃條許可鋼證，掩該項擾目就螞獲得各了允決許建遣設的父法律帝憑證鴨。房地輛產(chǎn)開寫發(fā)程彩序（三撈）房瘡地產(chǎn)駝開發(fā)看項目疑建設遺實施哭階段房地漿產(chǎn)開寒發(fā)項刷目的噸建設粥實施沾，是允由建幻玉筑施銜工企花業(yè)完暑成的限，施循工企槽業(yè)是然開法付項目號建設饑實施撤的直澤接指荷揮者熄和生調(diào)產(chǎn)者圈。在站此階怎段，鵝開發(fā)戚商的輕主要閱工作磨有（1）通定過招炕標投嶺標選鴉擇施繞工企發(fā)業(yè)；廟（2）以拍投資處者、淚組織種者、嶄監(jiān)督謹者的鋒身份箱進行汪項目紛工程屠管理驅(qū)與控呈制；遙（3）竣梢工驗禽收。在此喝階段缸，開茄發(fā)項建目的境投資今支出匙最大銀，所夾占的鎮(zhèn)時間搭周期爽最長陰。因廢此，軟加強般開發(fā)超項目淋建設損實施覺階段靈的管贊理，營對于嚼開發(fā)餅商實變現(xiàn)預你期的擦開發(fā)溝效益榆是非項常重裳要的債。房地獅產(chǎn)開躲發(fā)程溝序根據(jù)釘我國狐的工鹽程建割設管淚理體僻制改箱革的烘精神譜，建蔑設工穴程項山目要些實行粥監(jiān)理點制，損即委臨托專魔業(yè)化忌、社住會化起的監(jiān)景理公閣司對崗項目轉(zhuǎn)的建頁設進鑰行監(jiān)套理。叫當前考，我隨國的屑建設闊監(jiān)理梳重點居在工霜程的漫施工風階段置，并仿積累方了一促些經(jīng)提驗，符因此充，開禍發(fā)商腐可以倆委托紐奉監(jiān)理鴨公司辮根據(jù)出工程資承包若合同浪對工藥程施碑工建拐設進重行全島面的界監(jiān)理委。1.開發(fā)舍工程查施工突招標施工租招標鴉必須槽具備眼下列嘩條件分（1）工忍程項部目已拒獲計凝劃管秀理部敲門批燦準，就并已好列入器建設奴計劃財；（2）有份經(jīng)國綱家批復準的侵設計雄單位宴負責仿設計餅的施透工圖橫紙和葬工程慎概算禿或預潤算；房地弱產(chǎn)開營發(fā)程場序（3）開份發(fā)用站地的曾使用章權(quán)已墻有償億獲得蘿，施朋工前君期工互作（奏包括堂三通砍一平而）已連經(jīng)落堵實或菠準備緣瑞就緒貸；（4）開敲發(fā)資土金、虹主要墨建筑遼材料風和主勤要設敬備分川期交訓貨及夏協(xié)作頓配套求條件眾均以熊分別俱落實休；（5）有慰當?shù)貕懦鞘心c規(guī)劃楊管理維部門擠核發(fā)雅的建吧設工液程規(guī)湖劃許賽可證經(jīng)。采取擺競爭仿方式素的施斜工招喜標程蜜序如齡下：（1）擬讀定招裹標方并式，咬準備京招標系文件技。招礎標文參件是極開發(fā)獻商說稼明招竹標工隸程要魂求和駱標準佩的書患面材欲料。農(nóng)可由卻開發(fā)詠商自室行準從備，由也可預委托矛咨詢推機構(gòu)謝代辦奮。（2）編驕制標椅底。鑼標底畝及招徑標工爺程的尤預期蠶價格批，是攀評標興的主取要尺渾度之避一。排編制獄標底膛是招貓標的韻一項聚重要納準備姿工作件，可附以有言開發(fā)耽企業(yè)州自己欲編制評，也風可委絹托可蜘信賴豪的技軟術咨割詢公敲司或況設計嗚單位物編制蔽。從至編制金到招殖標工蓋作的剪各環(huán)喉節(jié)，虜標底千都必脆須嚴扁格保毫密。房地形產(chǎn)開衛(wèi)發(fā)程炮序（3）向千招標精主管臭部門責（如選市招蘭標辦掉公室償）申鐮請招地標。（4）發(fā)刺布招緣瑞標通梁告或帽邀請舞投標忍函。麗招標勢申請芬經(jīng)批降準后窄，開殼發(fā)商雄即可棋發(fā)出窄招標慚通告豈或邀咳請投輝標函真。采汪取公愈開招慚標方利式時咳，應脆視工益程性信質(zhì)和更規(guī)?？荚诋斨蟮鼗蜞l(xiāng)豐全國灣性報剝紙或冊公開蜘發(fā)行蛙的專斗業(yè)刊總物上差發(fā)布順招標鍵通告鞠；采胖取選喂擇性懷招標匙方式纖，應屈向預晶選定侮的承炊建單唇位發(fā)陜出邀頑請投草標函半。房地仆產(chǎn)開摘發(fā)程競序（5）對塘承包燒企業(yè)頭的資劣格進店行審埋查。撕即了鼻解承撈包企虹業(yè)的揪技術巡壽和財仁務實偏力以聚及管也理經(jīng)壘驗，瘋限制冒不符梁合要溫求的互承包憂企業(yè)坐盲目未參加余投標呢。審它查工濱作通舊常在漂發(fā)售橫招標質(zhì)文件逮之前碰進行逮。審坊查合牽格者逢才準篩許購轉(zhuǎn)買招幟標文擱件。（6）發(fā)沉送招梅標文普件。糾經(jīng)過尾資格捕審查帝，對軍審查刻合格爪的承文建單膊位發(fā)劉送招最標文閉件。呼發(fā)送懂形式即有現(xiàn)程金購繩買和怖免費啦發(fā)送貪兩種認。（7）招逗標工昏程交疤底及脫答疑蒼。開秧發(fā)商畫發(fā)出鼠招標投文件悠，各顆投標很的承拖包企贊業(yè)踏鉤勘建收設場泄地之覺后，翅應邀療集各喚承包獸企業(yè)魯?shù)拇奖黹_攜會，聞進行帝工程蜂交底冶，并登解答梨疑問圓。工環(huán)程交帝底的捎內(nèi)容鳥，主擾要是銅介紹忠工程藏概況陣，明肺確質(zhì)翁量要禁求、兔驗收狂標準滔及工興期要讓求，廢說明漆開發(fā)麻商工余料情稻況，茶材料謙款和耕工程?？畹木χЦ侗犧k法瓜以及要投標錢注意和事項萬等。擔承包農(nóng)企業(yè)喊對招泄標文兔件中藏的疑菊問，闖一般啊應預只先以投書面圣形式箭提出蝴，也格可在倍交底枝會上裁臨時矮口頭墻提出糖。開臥發(fā)商尚對所可提疑悉問應染一律片在答慨疑會海上公解開解鹿答，葬并以伯書面蒜記錄布方式申，印頭發(fā)給棒各投笛標者澤，作足為招除標文窄件的路補充李。房地講產(chǎn)開撿發(fā)程錄序（８肥）開悄標、中評標禿和決寬標。以上風所述墳為公棟開開效標，隙個別柏情況猜也有艷采用遼秘密減開標典的。童開標朝方式盡一般濃都在在招標綠文件得中明次確說桂明。１）考開標牌。開繭標是鍋在投燃標截帆止后媽，根翼據(jù)招渠標文駝件中逝規(guī)定江的時葉間和沃地點商，邀低請個背投標策者和蘆當?shù)嘏S機構(gòu)媽及有漸關部恒門的金代表酒參加臉，當俱中打積開標詠箱，放由工嬸作人我員對抖經(jīng)公優(yōu)證人架員檢夫查并史確認日密封淺完好葵、封逼套書忙寫符樣合規(guī)犧定的租標書緣瑞逐一抬拆封秒的過果程。鋸投標攀文件沙即標鑄書拆劇封后酸，工布作人誓員應姓宣讀若其中肅要點晉，并彼在預膚先準貝備的策表冊饅上逐蒜項登過記。羊登記旱表冊肢由讀朝標人禽、登組記人劈燕和公義證人件簽名算，作趨為開遺標的鄭正式樸記錄伸，由貴開發(fā)淺商予畏以保甚存。２）條評標攏。開掏標后娛應先遙排除擴無效腹標書遠，然伙后由扶評標認小組飽從工穩(wěn)程技躍術和漿財務佛的角谷度審承查評蕩議有曲效標加書，青此過僵程稱哪為評厭標。棕其評塊審的情原則罵是保顛護競中爭，求對所漁有投諸標的碑承包所企業(yè)倍一視決同仁描。評鴨審的算標準駕是擁稅有足假以勝乳任招豪標工峽程的宿技術蜘和財感務實添力，紡信譽草良好猛，報季價和房地故產(chǎn)開仁發(fā)程狼序理。標書氧經(jīng)評繭審后蔽，應拔按標憂價從擱低到肚高的殃順序逗列出宰清單令，并帝寫出流評標禿報告凝，推赴薦二露、三弄家候炒選的擠中標叮的單雀位，荷交給房誠招標駱決策毒人做假出最愚終抉血擇。３）美決標塑。開修發(fā)商機對投乎標者反所報勺的投絞標文召件進紗行全圖面的策審查穿、評閉比、數(shù)分析譯，最巷后選直定中開標者誘的過邊程叫唱做決繭標。一般策不太挪復雜籌的工青程可漏在開癢標后課當場軋決定揮中標葛者，陜同時千公布論標底帶，并潮通知搶未中楚標者日退還桶招標賭文件竭、領單回押緣瑞金的寫時間再和地漂點。病規(guī)模忙較大狐、內(nèi)稅容復爆雜的掠工程驕，則喇應由模招標罵決策盡人分條別與固評標翅小組北推薦漢的候蒙選中奧標單號位，桑就技無術力志量、污施工罪方案糠、機皇械設勇備、拾材料倒供應性及決致定標落價的汗其他工因素冊進行咱調(diào)查推和磋戀商，植全面望衡量挪，擇享優(yōu)決測標。決標國后應角立即等向中圣標者足發(fā)出房誠中標情通知館。中漠標通憐知書宵發(fā)出斥之后員，開煎發(fā)商逃與中渣標的蓮承建僑單位繞應在鹽約定軋的期獄限內(nèi)量就簽飄訂合色同進聞行磋服商，倚雙方膜就合管同條舒款達劑成協(xié)弟議后櫻，簽吸訂合倉同。房地蒸產(chǎn)開故發(fā)程兄序2.開發(fā)近項目鵝工程瀉管理承與控要制開發(fā)簡項目瓜施工螞管理琴，是晴由建扯筑施默工企惰業(yè)對準開發(fā)四項目嬌進行勺施工四的生淡產(chǎn)管腸理。割開發(fā)警項目蔽工程奴管理縫與控燒制，女則是摩開發(fā)閃企業(yè)滋為了輛保證春項目線施工哪順利促進行蓄所從夸事的問有關茂管理傍工作停，包棉括配分合施秘工企拒業(yè)做峽各項答施工歌準備鼠工作孤，如柴按時號騰出疑施工薦場地犬，完紫成場支地的份三通刃一平遇，及霧時提芒供設征計圖籮紙和令訂購葬有關祝設備暢等；邁對項芽目的肅費用蠻、進謎度和管施工退質(zhì)量計進行撐控制張；合源同管降理；港有效鳥的協(xié)葉調(diào)各預有關呈單位倍的關待系，糖如設查計單瞇位與滑施工餐單位血的關洞系，增土建致單位泡與設扛備安音裝單紹位的熄關系咸，施蔥工單容位與與材料超、設拌備供大應單濾位的薪關系謠。投資鐘控制境、進強度控燃制和改質(zhì)量具控制我是項猜目工出程管稀理與頌控制理的重帥要內(nèi)咳容，你也是產(chǎn)監(jiān)理蓬公司鍛的主桿要職扇責，奸因此帆，要完發(fā)揮昂監(jiān)理惕公司別的優(yōu)索勢，斯加強卻對工暴程施毒工階貴段的陰投資縣、進經(jīng)度和斑質(zhì)量供控制微。（１匆）施師工階錯段的害投資少控制搭。施學工階恨段投猜資控脊制的村任務間是盡驢量減門少承頌包合貍同價金款以犁外增未加的棗工程協(xié)費用滅；全輪面履將約，曠減少騾對方時提出然索賠偷的機費會；促按合幫同支放付工照程款醉。為昌此，算開發(fā)紡商要鵝做到貌：房地國產(chǎn)開泉發(fā)程撒序１）殊熟悉歇圖紙竭、設量計要棍求、財合同填價款賭，分弓析工克程費昏最容機易突唱破的吐環(huán)節(jié)多，明妄確投猜資控找制的偶重點燈。２）旦按工殖程進退度將轎總投層資目跟標進塔行分偉解，貞確定疫階段癢的投頁資分掉目標脫，將慘其作杯為階浪段投繼資控李制的莊依據(jù)舌。３）粉嚴格短按工臣程計就量支教付工冤程進勢度款誕。對筍已完物工成睡要按支合同武規(guī)定匪及時欲計量拖，對重承包貓方超這出設穗計圖跡紙要煉求增餓加的鏡工程沉量和漁自身瓦原因嘴造成款返工槐的工穿程量梨，不睬予計將量，忍其費如用由教承包岸方自玩負。４）峰按合您同規(guī)守定辦專理工測程結(jié)懲算，側(cè)掌握殺工程娘投資甘動態(tài)棒，分淚析費傘用超掘支的洋原因低，提霸出控相制投諷資的傍措施陜。５）墳正確斬處理骨索賠昏。（２尖）施柱工階興段的段進度昆控制蜂。施攪工階矛段進尸度控谷制的截主要葛內(nèi)容支有：１）誕編制示項目醉實施樓總進戰(zhàn)度表嶄計劃島，并沒以此查作為肉控制嘗其它大計劃廢的依異據(jù)，向包括垃施工茄單位常的計肆劃和零開發(fā)韻商自寧己制齊訂的旱有關冶計劃診，如換施工房地童產(chǎn)開罪發(fā)程蛛序制訂柄的施擾工進出度計捏劃、斷有開納發(fā)商者提供范的材怕料和根設備糠的供歌應計鼻劃。２）偵根據(jù)雙項目泰的總教控制雖進度勉目標屋，審脅核施分工單營位提反交的隸施工僅進度過計劃目、施奔工方敲案和堪施工劃總平雨面圖眨，即援使否鉛符合剃總工瞧期控嫩制目茫標的桶要求接；施糠工進紀度計鵝劃、凱施工送方案歉和施行工總射平面起圖是菜否協(xié)結(jié)調(diào)、參合理斃。３）乓做好俊開工恐前的醬準備槍工作坦。一斑是要狀按合鑄同要既求，剖開發(fā)宰商要張做好凳有關忽開工紐奉前的靜準備墳工作澇。二待是檢分查和摔督促妻施工累單位放開工猜前的妙準備飽工作酷，能葬否滿搏足工媽程進而度要選求。４）關按合壇同規(guī)彈定及晨時向打施工寨單位叢支付增備料鹿款和畢工程欠進度扇款。難為此釀，開臨發(fā)商鋼要根封據(jù)資省金的變不同馬渠道廚，組背織落隊實資遼金到赤位，抄以保成證工緞程建滔設的嫩進度觸款、斬設備乒和材早料款餐按時涌支付商。５）歪定期形的檢異查施下工單敘位工道程計但劃的膽實施白情況憐，督務促審拿查施天工進比度報會表，引核實敬工程漿實物傅量，甚鑒認桶工程菌款憑歡證。房地堤產(chǎn)開與發(fā)程飛序６）巾及時號處理臟好工矛程設頸計問享題。少如設申計需謊要補氏充、仿完善顆、變概更或梅材料兆代用懶等，慢應抓趨緊聯(lián)每系，傅要求框設計日單位旦及時府給與是解決準，盡農(nóng)力做核到不樸影響紙工程揭進度秧。７）小組織叮施工燙現(xiàn)場插協(xié)調(diào)食會。８）沙在工泳程建欠設施完工的薄全過傅程中初，做煤好單俱位工央程的寶分部食、分灣項檢傷查驗駱收工鵲作，誤檢查棗是否歡完成順設計溝圖紙響和合陪同范始圍的搭全部憤工程妖內(nèi)容陳。工遺程質(zhì)電量檢臥驗評間定是皺否全圓部達悉到合腔格以影上標雄準，掏經(jīng)市醉質(zhì)檢拒部門風檢查冠評定牧質(zhì)量呢等級爭，才應能簽辯訂竣性工日躲期。（３乏）施酬工階駕段的姨質(zhì)量膜控制都。施守工是市形成守工程疫實體然的階刮段，狹也是縫形成急最終兼產(chǎn)品盞質(zhì)量鉤的重漢要階鎖段，正施工溝階段敲的質(zhì)推量控愧制是窮工程狠項目董質(zhì)量攻控制嗽的重犁點?；仄渲鲝鸵獌?nèi)舍容有系：１）辨除了皇在施版工招漁標中湯，要盾審查煎承包骨商的互技術歪資質(zhì)將外，掃在施模工過甘程中聾，還蔽應對褲承包豆商的促技術掩資質(zhì)寺進行霜連續(xù)賓不斷敘的審挽查和斤評價衰，督課促承恒包商疊更換嘴不稱辰職人鈔員。房地籮產(chǎn)開早發(fā)程翻序２）尾訂立番現(xiàn)場重質(zhì)量架管理廉制度預，包曠括現(xiàn)偷場會問議制慨度、桶現(xiàn)場凡質(zhì)量膚檢驗催制度霜、質(zhì)潔量統(tǒng)壯計報完表制糠度、慨質(zhì)量編事故謙報告響處理管制度肌等，聰以保廣障項倍目質(zhì)蠟量控把制的古有效慕進行潮。３）始對項岡目施端工所貪需材形料（房誠原材掉料、序半成私品、列構(gòu)配嗎件）州應進償行嚴虛格的鍋質(zhì)量予檢查考與控較制。意對項經(jīng)目中勸采用拿的新填材料摟、新維結(jié)構(gòu)顆、新粒技術堂均應敢審核禽其技腿術鑒哄定書愉。凡叢未經(jīng)厚試驗建或無泄技術并鑒定衣書者炮，一燃律不奔得在宣項目艇中使徐用。４）撞檢核針土地梢現(xiàn)場緩的測駛量標雷樁、惠建筑污物的池定位口放線爬及高犁程水豈準點亡。５）蛛組織胡設計敗交底環(huán)和圖必紙會癢審，的保證倒設計趣師與儀承包材者之永間的批溝通羨與交謹流。６）無督促哥、協(xié)夕助承腦包單孔位完閉善工余序質(zhì)綱量控捷制，祖嚴格牧工序戲間交循接檢個查，徒主要割作業(yè)炸工序朵包括群隱蔽濫作業(yè)拴的檢勸查、街驗收軌。在撫重要飾的工詳程部栽位或春專業(yè)鉆工程伴中，唉建立隨質(zhì)量惠控制雜點，虛進行訂材料涼試驗卻或技畝術復因核。暢對完翼成的凡分部圣（分濃項）跨工程喘，按模相應精質(zhì)量械評定哄標準井和辦刑法進鬧行檢房地種產(chǎn)開交發(fā)程喂序查、恥驗收陪。７）削采取沿一切使必要炕措施讓（包謊括下豆達停爭工令災）制尋止下構(gòu)屬情久況：神第一至，隱劃蔽作畝業(yè)未辦經(jīng)查啄驗承旋包單睬位就妄擅自危封閉胃、掩適蓋；狗第二友，戶承包勞商擅擦自變類更設哲計，縱或使千用無凍合格陰證的辨工程獸材料溪，或俗擅自盲變更嫂工程貸材料汽進行響施工抹等；拳第三喝，未摩經(jīng)技亞術資模質(zhì)審孝查的垂人員荷進入寫現(xiàn)場歲上崗尿施工疑；第置四，廣承包歸單位襲對已口發(fā)生安的質(zhì)搭量事倒故未區(qū)進行才處理龜，或賽未提伐出有派效補伏救措違施就刺繼續(xù)木作業(yè)授。８）版按規(guī)慮定的漠質(zhì)量失評定倉標準鋪及辦牌法，后對完傳成的誦單位趨工程封、單壞項工巖程進鍋行檢這查驗罵收。結(jié)審核蠢承包饒單位閱提供攻的竣賀工圖吳、質(zhì)訪量檢努驗報驗告及韻有關絨技術勁文件只，督庫促承顛包單枯位進桑行質(zhì)腿量回愿訪，換實行封質(zhì)量妨保修刺。整柱理有宜關項恰目質(zhì)旬量的深技術編文件斥，并關編目皂、建嫁檔。３．扎項目逗的竣巷工驗溝收。室項目壇的竣紙工驗繭收與賭交接左，是菜實現(xiàn)甚開發(fā)似投資末向使冊用價把值轉(zhuǎn)妹化的亮標志密，是杯開發(fā)杏商實翠現(xiàn)其周經(jīng)營自效益鳴的基衣礎。指從質(zhì)狗量控廟制角岸度說禿，項深目竣壟工驗華收工蠻作是陪確保杏項目瀉質(zhì)量準合乎扶標準宮的最房地撕產(chǎn)開響發(fā)程飯序后一趁關。欲因此濕應高丸度重法視這隸項工銅作。（１旬）開憶發(fā)項嫂目竣避工驗管收的企依據(jù)夢。開岔發(fā)項孫目竣饞工驗臟收的愧依據(jù)慚包括錦以下扎幾方奇面的為內(nèi)容求：１）季有關袋合同俊、標凳準、當規(guī)范觸。如稀開發(fā)肚商與隨承包江商簽舅訂的貫工程凝合同盲、土惕建工勺程驗屈收標棵準、禍建筑另安裝駁施工桑驗收芝規(guī)范坊等。２）閑工程跟資料國：經(jīng)庫批準敗的有烏關建競設文總件；漁施工姑圖紙玻和說閉明書證；圖旺紙會句審記指錄、扶設計偉變更體和技島術核職定單擠；測客量定找位記換錄、宗沉降妄及變銷形記州錄；謊隱蔽螞工程前記錄姜、工感程事僑故的巷發(fā)生霜和處肝理記蠶錄；士有關續(xù)技術碧或設車備的外資料貞及驗鵲收記粘錄等教。３）殲工程椒實體盾。指殿已符共合竣肅工驗傻收條右件的鞠已完迎工工憑程。（２確）項木目竣桐工驗臥收程拆序。徹開發(fā)婦項目溉竣工幼驗收芽程序插如圖真３所奇示。項目竣工承建商竣工驗收開發(fā)商審查驗收申請報告開發(fā)商現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗收確定交接日期設計者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準備資料不完備初驗不合格房地勁產(chǎn)開裙發(fā)程雅序（四昨）房脈屋銷簽售與跟出租蜻階段實際豬上，奴房屋平的銷汗售工夕作并話非在由房屋牢竣工恩驗收品后進鐵行。炒為了雙縮短材房地邀產(chǎn)開眠發(fā)的廣投資臂周期啞，在堂可行吧性研陵究階妖段就描要研陰究房導屋的挎銷售丑計劃戲，從買選擇覺場地絕開始沈，開桂發(fā)商但已開獎始尋單找購垃房者暗或成威租人竄；在植開發(fā)屯項目允的施盾工過友程中奴，應楊通過喇各種橡媒介握做好抖項目裝的銷音售廣菌告和引宣傳鎖工作飽；當?shù)疙椖抗~施工雕進行木到一白定程券度時滴，應分及時圣進行螞房屋融的預磚售工陰作；掘竣工臺驗收亡后申蒙請辦皆理房部地產(chǎn)呀產(chǎn)權(quán)齊登記傘。如果弟開發(fā)猾商進愉行房軟地產(chǎn)留開發(fā)沾是為飽了長盯期投需資，戴即開錢發(fā)房京地產(chǎn)焰是為貓了出街租，翼那么蠟在項典目竣艦工驗換收后著便要沫開始柳出租賣。為籮了逐賄漸收舟回投漿資并香獲得扮利潤朋，開躍發(fā)商際必須影確定化合適鋸的租走金，俊制定扎好出甩租經(jīng)寄營計坡劃。房地廳產(chǎn)開頌發(fā)程逆序（5）對臥承包杰企業(yè)預的資然格進棉行審蒙查。乏即了沒解承屑包企繼業(yè)的抗技術旅和財天務實校力以戀及管秤理經(jīng)憂驗，損限制驕不符主合要桂求的宗承包陪企業(yè)威盲目瀉參加救投標沫。審消查工卡作通佩常在極發(fā)售冬招標讓文件森之前斑進行版。審賄查合肝格者盒才準望許購季買招謙標文攀件。（6）發(fā)盲送招佳標文回件。夏經(jīng)過添資格律審查逢，對膜審查槽合格聽的承咬建單巖位發(fā)炸送招賣標文經(jīng)件。警發(fā)送寇形式瘦有現(xiàn)辨金購院買和債免費傘發(fā)送扯兩種恨。（7）招杜標工森程交暫底及己答疑絨。開貨發(fā)商部發(fā)出趴招標休文件腸，各禽投標蓋的承師包企籍業(yè)踏委勘建可設場莊地之沿后，測應邀竟集各碗承包炮企業(yè)苦的代賤表開和會，忠進行酷工程柔交底應，并琴解答川疑問咐。房地床產(chǎn)開嶼發(fā)程晝序1．房朋地產(chǎn)肌營銷凍計劃頌。房棄地產(chǎn)棵營銷另計劃偉一般因包括濃以下齊內(nèi)容歉；（1）營明銷計繡劃的箭目標骨。目軋標可墨被確徹定為隊在最貨短時撈間內(nèi)鼻實現(xiàn)利潤遞最大酷化，哪或是打力求據(jù)以某催種形酷式保臭留房銅地產(chǎn)習中剩翁余權(quán)鋤益。諷例如鉛，房第地產(chǎn)進銷售唉商可娛以同煤買主櫻簽定遲一個俱長期疼管理暫合同土，受伯托管統(tǒng)理房敢地產(chǎn)惑等等撿。（2）確枯定潛日在的揪租戶漸或買啦主。晴這方濫面的遺信息博一般淋可以吵從市虧場調(diào)虹查和躬市場賞分析耕過程敞中取腦得。統(tǒng)潛在號客戶燈的線渡索來仆自于歪日常挽工作僅或得蒸自一腥些文肌字資英料——或兩個者兼的有。在計盤劃中臣必須芹說明逮預計敞能吸踏引買辮主或炒租戶園的價吩格或面租金泳水平楚。通孝過分侵析租樸戶或撞買主鮮的情筋況和辛預計伶的租封金或猴價格爽水平列，就重能確挎定基銜本市府場。敲基本尤市場并可以物是臨聯(lián)近地殿段、紛城市仙地域爬、全唯省乃逼至全犬國甚躁至境替外。房地績產(chǎn)開臂發(fā)程藥序（3）選州擇營昨銷技程術。短可供蛋選擇秋的營條銷技拋術有敞：1）直倉接在產(chǎn)所需蛾出售惱的房掛地產(chǎn)廟上掛短牌銷躺售。望這種佛方式教適用短于房栗地產(chǎn)偽需求捆特別矮大時靜。2）在幫報紙否上刊決登出票售廣胳告。3）公仍開張四貼、呼懸掛景廣告登。4）印文發(fā)綜奪合介滅紹公業(yè)司及騰所售折物業(yè)止情況族的小價冊子體。5）在暮電臺限或電費視上勻作廣蔽告。6）向爬臨近康地區(qū)口的居品民和寒企業(yè)蹤蝶單位任打電直話或郊上門杏推銷孫。究竟寫選擇痕哪種蛙技術歷較為瓦合適咬，取丘決于怖營銷嶼人員翼的判波斷。房地森產(chǎn)開漢發(fā)程宿序2．房薯屋的閥銷售曠。房儲屋的宣銷售嘗分為筍預售訪和現(xiàn)銹房銷易售。（1）房淹屋的錘預售汽。由較于房廣地產(chǎn)辦開發(fā)溝一次朽性投版資較載大，程且風絞險甚思高，岡因次貨，開演發(fā)商吉會在樓房屋規(guī)的建窄設期右將其座預售脆，以避獲得呀資金釣的部弱分回揉收，墻買家句則通垂常會震因購血買預訓售中勤的房追屋而廉得到估其升拳值所零帶來雹的收礦益。開發(fā)蠢商在哪進行咐預售芝房前汗，一赤般應惱向當哭地有塵關部產(chǎn)門提論出申布請，糕獲準齊后方務可預咽售房婆屋。饅預售介房屋笛須具禮備的掌條件節(jié)是：1)開發(fā)謀商已蠶取得倡“土不地使蝴用證列”和乏“建曲筑許寨可證風”及冤“開殃工許央可證鮮”；辛外銷輔房屋寄還應赴取得邪“外印銷許蓬可證賄”。2）房郵屋建遼筑合手同已圈簽訂磁。3）在銳銀行隊設立側(cè)有代微收房栗屋預導售款選的專堪門賬動戶。房地齒產(chǎn)開探發(fā)程頑序4）應粉提出秋預售美款的濟監(jiān)管尸機構(gòu)狂（銀鳴行或策律師貌事務腫所）者，監(jiān)愧督方甘案。5）應等具備跪經(jīng)銀忍行或截注冊秒會計矮師審柴核的付，除垂用地池價款狠外，批投入逢開發(fā)蛋建設拔的資凈金已測達到恐總投典資的25垃%的驗都資證允明。6）政沃府有棵關部示門認蛾為應昏提供巾的其遺他文凝件。房屋粥銷售搬必須鋼簽訂《房地堅產(chǎn)預豈售合柿同》?！逗贤窇喭鲀r惑格條度款。提開發(fā)月商在滅房屋政竣工勝之前晃，按柔預售鑄合同堪所的鹽收的齊預售抱款，姜必須找先用備于支餅付及缺清償昏該預神售房形屋的特一切哥建筑蠟費用輝后，董才能礦另作慢他用膊。一墾般來毫說，免在預貝售合扮同生益效后援，買汁主應堅在一軍定的我期限驢內(nèi)，胞向房棒管部斜門辦現(xiàn)理預挺購登銷記。蠟開發(fā)謝商在蓬辦理雨房地隨產(chǎn)總語登記曉后，獲應在障一定問期限揚內(nèi)，辛與買宴主簽行訂《房地六產(chǎn)轉(zhuǎn)刪讓合供同》。房們屋竣勢工后星，買皺主應政按期礎持有桿關證纏明文怠件到傭房管悼部門革辦理幟變更椒登記末，領散取房吃地產(chǎn)釀證件跪。房地沙產(chǎn)開菌發(fā)程鑼序（2）現(xiàn)竟房銷懲售。疫開發(fā)兩商將忌已建果的建木筑物斃同建革筑物附使用灰范圍翁內(nèi)占粒用的島土地極使用佛權(quán)同其時出慰售給勉買主煉，即牙為現(xiàn)年房銷魯售。算現(xiàn)房雁銷售層一般鐮由開耳發(fā)者豪和買疤主自惹由協(xié)庸商，氏達成丹協(xié)議咱。經(jīng)拴過以今下三默道手錘續(xù)：緊到房看屋交渡易所派簽訂永房地取產(chǎn)轉(zhuǎn)堤讓合聚同；馬到公柜證處掠對房冷地產(chǎn)暑轉(zhuǎn)讓障合同強進行稠公證校；憑爆經(jīng)過套公證擠的房下地產(chǎn)巖轉(zhuǎn)讓漠合同容，辦魄理房迷地產(chǎn)育產(chǎn)權(quán)獲的轉(zhuǎn)菜移登輩記，雁換發(fā)拋房地賢產(chǎn)證付。（3）購醉買房團屋的拉付款顧方式柿。1）一歸次性撫付款欺和分胞期付內(nèi)款。蜓一次器性付?？罴催_買主狠在簽喝訂正違式合秘同后地一次憲性支揭付所倚有樓腔款，涼這種購形式尤開發(fā)郊者最昏了預陡見到儉，故兔開發(fā)潑者通搖常會勻以正門常樓損價的翻折扣芹出售釋給買柔主。舟分期香付款李方式蕉是指釘買主覆在樓朱宇建肌設期紀內(nèi)分吃階段債向開昆發(fā)者軌支付架樓款拌，其菠具體孫的支臘付比鳳例和尸時段堵可以奧有所花不同勺，不瓶過，忽全部扛樓款融必須擴在入熔伙時鋒付清激。房地展產(chǎn)開弦發(fā)程累序2）樓密宇抵蛾押貸劃款。寶樓宇梅抵押起貸款輝，俗盾稱“群按揭紛”是紛指買余主以擁所購班買的巧樓宇暖作抵蔥押，拾現(xiàn)貨替以房瘦地產(chǎn)扯證，稈樓花隸以預微售合傍同書嘴作抵站押物楚交銀勁行，釋銀行擔以此杠為條嶼件提蹦供購蘿樓貸均款，勇讓買苗主能呢一次巖性把荒樓款纖付給輩開發(fā)亮者。角而買值主按然規(guī)定嘗的還只款方跨式及協(xié)期限鹿，分能期還刺款予敘銀行腫，銀柱行從聽中收斃取利停息及僚手續(xù)膜費。房地妹產(chǎn)銷堂售或煙出租換后，襖應做齡好銷義售或籮出租悶后的橫服務覆和管貸理工形作。絹如果礦開發(fā)巧項目通是住例宅小時區(qū)，拖應成皮立或襪委托講物業(yè)浸管理犬公司帆完成既。如膛果是技單幢遲建筑痰，可重組織慢大樓多管委紀會。黃無論蠅何種問形式罷均需醬與當?shù)牡嘏商砍鏊簟⒕痈牢瘯?、綠龍化、罪環(huán)衛(wèi)直等部版門聯(lián)彼系，訴辦理夏門牌頸號碼既、戶妥口遷頸入、饒綠化警、環(huán)退衛(wèi)和郊治安勢等事月項。房地棟產(chǎn)開掛發(fā)的建程序投資甲機會輕選擇尋找近投資病項目臂常用握的方?jīng)_法有朱：1）在辯房地霧產(chǎn)管兄理部副門尋爛找其途準備班推出你的地搶塊；2）在暫有關補新聞旬媒體蓄上刊滅登廣及告，搶尋找題合作臉地塊亭和出計讓綠地塊惡；3）在追有關枕咨詢