房地產(chǎn)投資組合與方案選擇

第10章房地產(chǎn)投資組合與方案選擇§10-1概述一、投資組合的概念對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通漲的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能會(huì)超過通漲的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。二、房地產(chǎn)投資組合的概念從狹義上，房地產(chǎn)投資組合就是由不同類型和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。不同類型的房地產(chǎn)，可以是住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等等廣義上，房地產(chǎn)投資組合就是房地產(chǎn)作為投資組合的分項(xiàng)和股票，證券等其他金融資產(chǎn)的投資組合。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。三、房地產(chǎn)投資組合的方式（一）投資類型的組合（二）時(shí)間差異化的組合（三）投資空間的組合（四）開發(fā)主體的組合§10-2房地產(chǎn)投資組合理論模型一、傳統(tǒng)投資組合方法（一）投資品種固定比例法這種方法是根據(jù)投資目標(biāo)，使房地產(chǎn)投資總額中防御部分和進(jìn)取部分的比率保持不變。（二）投資品種變動(dòng)比例法這種方法是根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資品種的價(jià)格變動(dòng)情況和趨勢(shì)，設(shè)置一定的投資決策界限，來進(jìn)行投資優(yōu)化組合選擇。（三）投資品種資金成本平均法這種方法是指在房地產(chǎn)投資總額一定的情況下，根據(jù)防御部分和進(jìn)取部分投資成本的變化，增加投資成本下降部分投資數(shù)量，減少成本上升部分的投資數(shù)量，從而使房地產(chǎn)平均投資成本低于市場(chǎng)平均成本。二、現(xiàn)代投資組合理論模型（一）模型的假設(shè)（1）投資的各項(xiàng)目均有完整的技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的可行性研究報(bào)告或投資計(jì)劃，即各類型或經(jīng)營(yíng)模式均按投資環(huán)境、投資政策及城市規(guī)劃要求進(jìn)行了充分的論證，認(rèn)為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性均是合理的。（2）各投資類型和經(jīng)營(yíng)模式均能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)的資料確定可能收益率各收益率實(shí)現(xiàn)的概率的大小。（3）房地產(chǎn)投資主體理性的經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，即在進(jìn)行投資都是追求以最大的效用為目標(biāo)。表現(xiàn)為在投資收益一定的情況下風(fēng)險(xiǎn)最小，在投資風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下收益最大。都是在綜合考慮期望收益率和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資優(yōu)化組合的，追求單位風(fēng)險(xiǎn)的收益最大化，或者單位收益的風(fēng)險(xiǎn)最小化。（二）模型的建立設(shè)可投資的房地產(chǎn)產(chǎn)品有N種，各品種i的投資期望收益率為ri，i=1，…，N，用于投資不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的資金分配比例為xi，i=1，…，N，建立投資優(yōu)化組合模型如下：目標(biāo)函數(shù)要求使得單位風(fēng)險(xiǎn)收益率最大化在實(shí)際投資中，計(jì)算房地產(chǎn)投資組合X可以通過以下步驟進(jìn)行：①根據(jù)歷史收益率數(shù)據(jù)計(jì)算相關(guān)系數(shù)矩陣；②針對(duì)具體問題進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，得出實(shí)際問題中房地產(chǎn)投資品種的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)和模型，對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，得出總分Mi，i=1，…，N；③用M1：M2：…：MN代替，即用當(dāng)前根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出的擬要投資的各類房地產(chǎn)品種的客觀風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，然后進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)大小的對(duì)比。以此來代替由歷史收益率數(shù)據(jù)得出的不同房地產(chǎn)投資品種的標(biāo)準(zhǔn)差，由此計(jì)算出ki輸入模型求解。④根據(jù)公式（10-11），（10-12），（10-13）確定ki⑤求解非線性規(guī)劃模型（10-14）得到X。具體的求非線性規(guī)劃解過程一般通過Matlab運(yùn)算軟件實(shí)現(xiàn)。§1變0-湊3房地立產(chǎn)投村資方舌案的江選擇一、謝投資燙方案開之間文的關(guān)誘系（一哨）方停案類島型在對(duì)拔房地例產(chǎn)投咐資方暗案進(jìn)姥行比勞較與尸優(yōu)化分前，妻首先婚要清拉楚方控案間慰的相南互關(guān)羽系。真從方弟案數(shù)稠量角脈度，纖有單祝一方捏案（擴(kuò)獨(dú)立息型方續(xù)案）塘與多放方案期之分齒。而獎(jiǎng)對(duì)于憲一組框可利爬用的奧多方胸案，四方案還之間漠的相猾互關(guān)輔系可逗分為娘互斥籮型方握案、平混合恩相關(guān)償型方則案、伙組合——互斥泊方案薪和互閃補(bǔ)型濫方案污。其中膜獨(dú)立端型、徹互斥腹型、誘混合輩型方投案最榆為普捕遍，弊本章盞著重應(yīng)介紹幅這幾幫種關(guān)艱系下增的方小案選森擇與竭優(yōu)化拔。（1）獨(dú)稅立型段方案（2）互咽斥型臥方案（3）混助合型管方案（二熊）評(píng)驅(qū)選時(shí)偵應(yīng)注嬸意的城問題（1）備尿選方頭案提原供的飾信息股資料睬應(yīng)可傲靠、辭均衡體。備選口方案耐應(yīng)滿持足的兆條件年包括洪：①備蓄選方唉案的孔整體話功能城應(yīng)達(dá)驕到目燦標(biāo)要?jiǎng)忧?；②備芒選方禽案的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)妖效率抹應(yīng)達(dá)建到可片以被觸接受滔的水團(tuán)平；③備此選方黑案包遭含的青范圍非和時(shí)青間應(yīng)盜一致昂，效等益和泉費(fèi)用疾計(jì)算?？趶剿帒?yīng)一尸致。（2）同黎時(shí)進(jìn)批行財(cái)誤務(wù)分債析和宏經(jīng)濟(jì)質(zhì)費(fèi)用郵效益每分析絲式時(shí)，擔(dān)方案量經(jīng)濟(jì)棋比選敏時(shí)應(yīng)自按經(jīng)裂濟(jì)費(fèi)津用效珠益分漏析的必結(jié)論簡(jiǎn)選擇多方案針。（3）備莊選方糧案的柴經(jīng)濟(jì)如指標(biāo)術(shù)的取醒值比引較差近異不敲大時(shí)剝，不飄能依寄此判回定方鈴案的阿優(yōu)劣星，只白有經(jīng)采濟(jì)指蜂標(biāo)的竟取值吧存在陜足夠補(bǔ)的差念異，閥且估憤算和咱測(cè)算粥的誤妻差不狐足以父使評(píng)腹價(jià)結(jié)古論出陸現(xiàn)逆戰(zhàn)轉(zhuǎn)時(shí)亞，才既能認(rèn)另定比秧較方住案有股顯著井的差桐異，柄并據(jù)想此判純定方宵案的市優(yōu)劣橋。（4）備太選方附案的妹計(jì)算孩期不凳同時(shí)衛(wèi)，宜承采用浩凈年配值法慮和費(fèi)肥用年隙值法多。如過果采蜓用差久額投第資內(nèi)原部收敗益率隸法，攜可將購(gòu)各方令案計(jì)芒算期淹的最綿小公配倍數(shù)鋤作為嬸比較旅方案趟的計(jì)擇算期悄，或桿者以北各方盜案中炎最短帳的計(jì)驗(yàn)算期遇作為渾比較窯方案漂的計(jì)墾算期探。在蔑某些幅情況邊下還議可采窯用研贈(zèng)究期零法。（5）方效案比覺選中律注意夫經(jīng)濟(jì)房誠(chéng)評(píng)價(jià)異指標(biāo)德的應(yīng)時(shí)用范駐圍。（三大）評(píng)餐選方籠法房地賭產(chǎn)投鄉(xiāng)豐資項(xiàng)烏目比路選可托采用洲下列伯效益友比較扛法、繭費(fèi)用截比選丑法和漲最低厚價(jià)格描法。（1）效爸益比膏選方刻法包喬括凈蛾現(xiàn)值咱法、仗凈年戚值法挺、差忘額凈軋現(xiàn)值室法、它差額等投資革內(nèi)部碗收益茄率法麻。①凈碼現(xiàn)值效法，有比較歲備選山方案踩的財(cái)梨務(wù)凈師現(xiàn)值碌，以糖凈現(xiàn)縱值大摩的方性案為位優(yōu)。窄比較任凈現(xiàn)額值時(shí)我應(yīng)采掃用相頁(yè)同的孟折現(xiàn)很率。②凈多年值漲法，憤比較碰備選網(wǎng)方案型的凈抵年值文，以降凈年幅值大擊的方辛案為瞧優(yōu)。勁比較胞凈年嶄值時(shí)另應(yīng)采潮用相干同的筒折現(xiàn)騎率。③差裂額投責(zé)資內(nèi)石部收想益率昨法，剪使用追備選革方案夢(mèng)差額復(fù)現(xiàn)金泡流，（2）費(fèi)傭用比態(tài)選法費(fèi)用勢(shì)比選幕方法粥包括偵費(fèi)用波現(xiàn)值椒比較洗法、龜費(fèi)用蘭年值揉比較已法：①費(fèi)溫用現(xiàn)兼值比渴較法賤，計(jì)籮算備苦選方稈案的弦總費(fèi)蘆用現(xiàn)醒值并演進(jìn)行件對(duì)比載，以扎費(fèi)用蔬現(xiàn)值邀較低邀的方僅案為頁(yè)優(yōu)。②費(fèi)泄用年仆值比貴較法徐，計(jì)接算備匪選方想案的蜂費(fèi)用籍年值凈并進(jìn)危行對(duì)況比，海以費(fèi)碧用年瞧值較輕低的從方案?jìng)銥閮?yōu)侍。（3）最掏低價(jià)迎格（傳服務(wù)俊收費(fèi)礦標(biāo)準(zhǔn)吉）比斷較法在相陷同產(chǎn)群品方肉案比迅選中偏，以鵲凈現(xiàn)槍值為匆零推啦算備茶選方劣案的晴產(chǎn)品沙最低箱價(jià)格俗，應(yīng)舌以最它低產(chǎn)赴品價(jià)棍格較悔低的攔方案研為優(yōu)住。二、址互斥閱型方降案的秩選擇（一隸）計(jì)符算期疼相同夜的互搜斥型筋方案志的選魚擇各方究案壽意命期紹相等努的互安斥型鈴方案熟進(jìn)行字比較蹤蝶選優(yōu)踐，可途根據(jù)思不同忘情況赴選用就凈現(xiàn)纖值、卻凈年腔值、童差額霜凈現(xiàn)扁值、蒼差額碑投資礦內(nèi)部乎收益寶率等扯評(píng)價(jià)槽指標(biāo)收。1.凈現(xiàn)全值法毅、凈崇年值少法對(duì)于宜單一腰的投副資方霧案，矮當(dāng)給殃定基作準(zhǔn)收瘋益率擴(kuò)或目延標(biāo)收弦益率域后，清只要碑求得貢的凈嶼現(xiàn)值趟、凈暢年值顛大于冊(cè)零，議那么文該方從案就騙是可珍以接通受的丸。對(duì)忙于多忠個(gè)互紋斥方旬案的懇選擇柴來說大，同扁樣可飛以應(yīng)笛用凈免現(xiàn)值忘、凈侵年值故作為餅評(píng)價(jià)遙指標(biāo)魯。當(dāng)傲各方犯案的暢壽命跡期相稱同時(shí)骨，可焰如下階擇優(yōu)內(nèi)：（1）凈駱現(xiàn)值割法，工取各承方案身中NP魂V值最蓋大者關(guān)為最生優(yōu)方罩案；（2）凈價(jià)年值介法，布取A值最悶大者足；事實(shí)壤上，孟當(dāng)基恒準(zhǔn)收致益率麻一定襪，各譽(yù)方案狹壽命煌期相鼠同時(shí)碧，上辮述兩赤種指陳標(biāo)判喉定優(yōu)海劣的榮結(jié)論棍肯定勒是一懲致的藝，在灘計(jì)算房誠(chéng)時(shí)采恥用任蟲何一口種方組法均召可，懼通常顯采用駁凈現(xiàn)閉值法憂。2.差額折凈現(xiàn)大值法3.差額葡投資芒內(nèi)部脊收益晨率法應(yīng)用極差額銹投資難內(nèi)部屋收益臥率選優(yōu)擇方鑄案時(shí)慎，也驚可采繳用圖蠅解形深式，雞如下因圖所舍示，紡橫軸絕為投冷資額監(jiān)，縱肌軸為貿(mào)每年孔的凈淹收益把。4.費(fèi)用罩現(xiàn)值顧和費(fèi)歷用年凍值法（二閉）計(jì)提算期主不等廉的互冰斥型嗎方案沃的選及擇三、構(gòu)獨(dú)立搬型方糞案的個(gè)選擇獨(dú)立估方案荷互斥界化法2.效率工指標(biāo)鑒排序北法【例10現(xiàn)-7洗】X公司近現(xiàn)有肺資金20晉00萬元盛，欲怕開發(fā)A、B、C三個(gè)貫項(xiàng)目裙。每媽個(gè)項(xiàng)獲目需系求資壩金10逝00萬元階，預(yù)欲計(jì)的蜂投資廟收益朗平分踏別為10％、20％、30％，慢項(xiàng)目愁的期膜限為簡(jiǎn)一年只。該夢(mèng)公司濤如果尋不將駕此款愈用于信開發(fā)A、B、C，運(yùn)姨用于腥其他鑄機(jī)會(huì)使的利針率最跟高可夜達(dá)8％。X公司內(nèi)可以萌從中儀選擇棚一兩匠個(gè)項(xiàng)船目作鼓為投熔資對(duì)戰(zhàn)象，什當(dāng)然乳也可宏以都央不開噸發(fā)，謀因而A、B、C三個(gè)斷方案育對(duì)X公司斜來說臨是個(gè)久獨(dú)立按方案強(qiáng)的選買擇問這題。直因?yàn)槊馔顿Y侵收益盾率最漸小者展（10％）虹大于樂公司鉛的其擋他運(yùn)臟用機(jī)泥會(huì)的臣利率擊（8％）勻，則毫對(duì)X公司拿來說銹，A、B、C三個(gè)碼方案廚都是匯有利陜的方授案。盞但X公司次僅有20強(qiáng)00萬元轟的資錦金，待無法罩同時(shí)珠滿足秤三者寺的需健求，仆于是X公司展想從硬銀行饑貸款勵(lì)以滿匪足要句求。絲式假如辛有一蒸家Y銀行遼同意沿按年夫利率25％借懼給X公司10停00萬元錢，這蓄時(shí)，X公司壘將如廈何決議策？為了注簡(jiǎn)捷度無誤處地解獻(xiàn)答上挽述問挖題，籃下面邀介紹勸一種鉛應(yīng)用蟲“效痕率”晶指標(biāo)紛進(jìn)行鳥獨(dú)立溜方案棋選擇座的圖蛇解方自法，命該方頃法的線步驟說是：（1）計(jì)繪算各潮方案像的利畝潤(rùn)與梁制約淡資源缸的比框率（趕這里尾為10％、20％、30％）傍，該練值即茶為資蛋源的埋“效漏率”萌。將趁各值羽按由爆大到誰小的嚷順序語排列雷，如蔬圖10遭-5（a）所陳示。（2）將呆可