房地產(chǎn)投資組合與方案選擇

第10章房地產(chǎn)投資組合與方案選擇§10-1概述一、投資組合的概念對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。舉例來說，在高通漲的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通漲的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負增長。在這種情況下，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。換句話說，目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設(shè)可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。二、房地產(chǎn)投資組合的概念從狹義上，房地產(chǎn)投資組合就是由不同類型和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。不同類型的房地產(chǎn)，可以是住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等等廣義上，房地產(chǎn)投資組合就是房地產(chǎn)作為投資組合的分項和股票，證券等其他金融資產(chǎn)的投資組合。大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。三、房地產(chǎn)投資組合的方式（一）投資類型的組合（二）時間差異化的組合（三）投資空間的組合（四）開發(fā)主體的組合§10-2房地產(chǎn)投資組合理論模型一、傳統(tǒng)投資組合方法（一）投資品種固定比例法這種方法是根據(jù)投資目標，使房地產(chǎn)投資總額中防御部分和進取部分的比率保持不變。（二）投資品種變動比例法這種方法是根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資品種的價格變動情況和趨勢，設(shè)置一定的投資決策界限，來進行投資優(yōu)化組合選擇。（三）投資品種資金成本平均法這種方法是指在房地產(chǎn)投資總額一定的情況下，根據(jù)防御部分和進取部分投資成本的變化，增加投資成本下降部分投資數(shù)量，減少成本上升部分的投資數(shù)量，從而使房地產(chǎn)平均投資成本低于市場平均成本。二、現(xiàn)代投資組合理論模型（一）模型的假設(shè)（1）投資的各項目均有完整的技術(shù)經(jīng)濟上的可行性研究報告或投資計劃，即各類型或經(jīng)營模式均按投資環(huán)境、投資政策及城市規(guī)劃要求進行了充分的論證，認為項目的經(jīng)濟可行性、技術(shù)可行性均是合理的。（2）各投資類型和經(jīng)營模式均能根據(jù)市場調(diào)查及預測的資料確定可能收益率各收益率實現(xiàn)的概率的大小。（3）房地產(chǎn)投資主體理性的經(jīng)濟人假設(shè)，即在進行投資都是追求以最大的效用為目標。表現(xiàn)為在投資收益一定的情況下風險最小，在投資風險最小的情況下收益最大。都是在綜合考慮期望收益率和風險的基礎(chǔ)上進行投資優(yōu)化組合的，追求單位風險的收益最大化，或者單位收益的風險最小化。（二）模型的建立設(shè)可投資的房地產(chǎn)產(chǎn)品有N種，各品種i的投資期望收益率為ri，i=1，…，N，用于投資不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的資金分配比例為xi，i=1，…，N，建立投資優(yōu)化組合模型如下：目標函數(shù)要求使得單位風險收益率最大化在實際投資中，計算房地產(chǎn)投資組合X可以通過以下步驟進行：①根據(jù)歷史收益率數(shù)據(jù)計算相關(guān)系數(shù)矩陣；②針對具體問題進行市場調(diào)研，得出實際問題中房地產(chǎn)投資品種的風險評價指標和模型，對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品進行風險評價，得出總分Mi，i=1，…，N；③用M1：M2：…：MN代替，即用當前根據(jù)市場調(diào)查得出的擬要投資的各類房地產(chǎn)品種的客觀風險預期，然后進行風險大小的對比。以此來代替由歷史收益率數(shù)據(jù)得出的不同房地產(chǎn)投資品種的標準差，由此計算出ki輸入模型求解。④根據(jù)公式（10-11），（10-12），（10-13）確定ki⑤求解非線性規(guī)劃模型（10-14）得到X。具體的求非線性規(guī)劃解過程一般通過Matlab運算軟件實現(xiàn)?！?變0-湊3房地立產(chǎn)投村資方舌案的江選擇一、謝投資燙方案開之間文的關(guān)誘系（一哨）方停案類島型在對拔房地例產(chǎn)投咐資方暗案進姥行比勞較與尸優(yōu)化分前，妻首先婚要清拉楚方控案間慰的相南互關(guān)羽系。真從方弟案數(shù)稠量角脈度，纖有單祝一方捏案（擴獨立息型方續(xù)案）塘與多放方案期之分齒。而獎對于憲一組框可利爬用的奧多方胸案，四方案還之間漠的相猾互關(guān)輔系可逗分為娘互斥籮型方握案、平混合恩相關(guān)償型方則案、伙組合——互斥泊方案薪和互閃補型濫方案污。其中膜獨立端型、徹互斥腹型、誘混合輩型方投案最榆為普捕遍，弊本章盞著重應介紹幅這幾幫種關(guān)艱系下增的方小案選森擇與竭優(yōu)化拔。（1）獨稅立型段方案（2）互咽斥型臥方案（3）混助合型管方案（二熊）評驅(qū)選時偵應注嬸意的城問題（1）備尿選方頭案提原供的飾信息股資料睬應可傲靠、辭均衡體。備選口方案耐應滿持足的兆條件年包括洪：①備蓄選方唉案的孔整體話功能城應達驕到目燦標要動求；②備芒選方禽案的穩(wěn)經(jīng)濟妖效率抹應達建到可片以被觸接受滔的水團平；③備此選方黑案包遭含的青范圍非和時青間應盜一致昂，效等益和泉費用疾計算?？趶剿帒皇?。（2）同黎時進批行財誤務(wù)分債析和宏經(jīng)濟質(zhì)費用郵效益每分析絲式時，擔方案量經(jīng)濟棋比選敏時應自按經(jīng)裂濟費津用效珠益分漏析的必結(jié)論簡選擇多方案針。（3）備莊選方糧案的柴經(jīng)濟如指標術(shù)的取醒值比引較差近異不敲大時剝，不飄能依寄此判回定方鈴案的阿優(yōu)劣星，只白有經(jīng)采濟指蜂標的竟取值吧存在陜足夠補的差念異，閥且估憤算和咱測算粥的誤妻差不狐足以父使評腹價結(jié)古論出陸現(xiàn)逆戰(zhàn)轉(zhuǎn)時亞，才既能認另定比秧較方住案有股顯著井的差桐異，柄并據(jù)想此判純定方宵案的市優(yōu)劣橋。（4）備太選方附案的妹計算孩期不凳同時衛(wèi)，宜承采用浩凈年配值法慮和費肥用年隙值法多。如過果采蜓用差久額投第資內(nèi)原部收敗益率隸法，攜可將購各方令案計芒算期淹的最綿小公配倍數(shù)鋤作為嬸比較旅方案趟的計擇算期悄，或桿者以北各方盜案中炎最短帳的計驗算期遇作為渾比較窯方案漂的計墾算期探。在蔑某些幅情況邊下還議可采窯用研贈究期零法。（5）方效案比覺選中律注意夫經(jīng)濟房誠評價異指標德的應時用范駐圍。（三大）評餐選方籠法房地賭產(chǎn)投鄉(xiāng)豐資項烏目比路選可托采用洲下列伯效益友比較扛法、繭費用截比選丑法和漲最低厚價格描法。（1）效爸益比膏選方刻法包喬括凈蛾現(xiàn)值咱法、仗凈年戚值法挺、差忘額凈軋現(xiàn)值室法、它差額等投資革內(nèi)部碗收益茄率法麻。①凈碼現(xiàn)值效法，有比較歲備選山方案踩的財梨務(wù)凈師現(xiàn)值碌，以糖凈現(xiàn)縱值大摩的方性案為位優(yōu)。窄比較任凈現(xiàn)額值時我應采掃用相頁同的孟折現(xiàn)很率。②凈多年值漲法，憤比較碰備選網(wǎng)方案型的凈抵年值文，以降凈年幅值大擊的方辛案為瞧優(yōu)。勁比較胞凈年嶄值時另應采潮用相干同的筒折現(xiàn)騎率。③差裂額投責資內(nèi)石部收想益率昨法，剪使用追備選革方案夢差額復現(xiàn)金泡流，（2）費傭用比態(tài)選法費用勢比選幕方法粥包括偵費用波現(xiàn)值椒比較洗法、龜費用蘭年值揉比較已法：①費溫用現(xiàn)兼值比渴較法賤，計籮算備苦選方稈案的弦總費蘆用現(xiàn)醒值并演進行件對比載，以扎費用蔬現(xiàn)值邀較低邀的方僅案為頁優(yōu)。②費泄用年仆值比貴較法徐，計接算備匪選方想案的蜂費用籍年值凈并進危行對況比，海以費碧用年瞧值較輕低的從方案傘為優(yōu)侍。（3）最掏低價迎格（傳服務(wù)俊收費礦標準吉）比斷較法在相陷同產(chǎn)群品方肉案比迅選中偏，以鵲凈現(xiàn)槍值為匆零推啦算備茶選方劣案的晴產(chǎn)品沙最低箱價格俗，應舌以最它低產(chǎn)赴品價棍格較悔低的攔方案研為優(yōu)住。二、址互斥閱型方降案的秩選擇（一隸）計符算期疼相同夜的互搜斥型筋方案志的選魚擇各方究案壽意命期紹相等努的互安斥型鈴方案熟進行字比較蹤蝶選優(yōu)踐，可途根據(jù)思不同忘情況赴選用就凈現(xiàn)纖值、卻凈年腔值、童差額霜凈現(xiàn)扁值、蒼差額碑投資礦內(nèi)部乎收益寶率等扯評價槽指標收。1.凈現(xiàn)全值法毅、凈崇年值少法對于宜單一腰的投副資方霧案，矮當給殃定基作準收瘋益率擴或目延標收弦益率域后，清只要碑求得貢的凈嶼現(xiàn)值趟、凈暢年值顛大于冊零，議那么文該方從案就騙是可珍以接通受的丸。對忙于多忠個互紋斥方旬案的懇選擇柴來說大，同扁樣可飛以應笛用凈免現(xiàn)值忘、凈侵年值故作為餅評價遙指標魯。當傲各方犯案的暢壽命跡期相稱同時骨，可焰如下階擇優(yōu)內(nèi)：（1）凈駱現(xiàn)值割法，工取各承方案身中NP魂V值最蓋大者關(guān)為最生優(yōu)方罩案；（2）凈價年值介法，布取A值最悶大者足；事實壤上，孟當基恒準收致益率麻一定襪，各譽方案狹壽命煌期相鼠同時碧，上辮述兩赤種指陳標判喉定優(yōu)海劣的榮結(jié)論棍肯定勒是一懲致的藝，在灘計算房誠時采恥用任蟲何一口種方組法均召可，懼通常顯采用駁凈現(xiàn)閉值法憂。2.差額折凈現(xiàn)大值法3.差額葡投資芒內(nèi)部脊收益晨率法應用極差額銹投資難內(nèi)部屋收益臥率選優(yōu)擇方鑄案時慎，也驚可采繳用圖蠅解形深式，雞如下因圖所舍示，紡橫軸絕為投冷資額監(jiān)，縱肌軸為貿(mào)每年孔的凈淹收益把。4.費用罩現(xiàn)值顧和費歷用年凍值法（二閉）計提算期主不等廉的互冰斥型嗎方案沃的選及擇三、構(gòu)獨立搬型方糞案的個選擇獨立估方案荷互斥界化法2.效率工指標鑒排序北法【例10現(xiàn)-7洗】X公司近現(xiàn)有肺資金20晉00萬元盛，欲怕開發(fā)A、B、C三個貫項目裙。每媽個項獲目需系求資壩金10逝00萬元階，預欲計的蜂投資廟收益朗平分踏別為10％、20％、30％，慢項目愁的期膜限為簡一年只。該夢公司濤如果尋不將駕此款愈用于信開發(fā)A、B、C，運姨用于腥其他鑄機會使的利針率最跟高可夜達8％。X公司內(nèi)可以萌從中儀選擇棚一兩匠個項船目作鼓為投熔資對戰(zhàn)象，什當然乳也可宏以都央不開噸發(fā)，謀因而A、B、C三個斷方案育對X公司斜來說臨是個久獨立按方案強的選買擇問這題。直因為免投資侵收益盾率最漸小者展（10％）虹大于樂公司鉛的其擋他運臟用機泥會的臣利率擊（8％）勻，則毫對X公司拿來說銹，A、B、C三個碼方案廚都是匯有利陜的方授案。盞但X公司次僅有20強00萬元轟的資錦金，待無法罩同時珠滿足秤三者寺的需健求，仆于是X公司展想從硬銀行饑貸款勵以滿匪足要句求。絲式假如辛有一蒸家Y銀行遼同意沿按年夫利率25％借懼給X公司10停00萬元錢，這蓄時，X公司壘將如廈何決議策？為了注簡捷度無誤處地解獻答上挽述問挖題，籃下面邀介紹勸一種鉛應用蟲“效痕率”晶指標紛進行鳥獨立溜方案棋選擇座的圖蛇解方自法，命該方頃法的線步驟說是：（1）計繪算各潮方案像的利畝潤與梁制約淡資源缸的比框率（趕這里尾為10％、20％、30％）傍，該練值即茶為資蛋源的埋“效漏率”萌。將趁各值羽按由爆大到誰小的嚷順序語排列雷，如蔬圖10遭-5（a）所陳示。（2）將呆可