房地產經營管理

房地產經營管理劉亞臣管理學院第7章房地產交易管理房地產經營管理劉亞臣概述7.1概述一、房地產交易的概念城鎮(zhèn)房地產交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。房地產轉讓房地產抵押房地產租賃3概述二、房地產交易中的基本制度國有土地有償有限期使用制度房地產價格申報制度房地產價格評估制度房地產價格評估人員資格認證制度房地產權屬登記發(fā)證制度4概述三、房地產交易的管理機構及其職責建設部建設廳房地產管理局房地產交易管理所1、房地產交易的管理機構5概述2、房地產交易管理機構的任務對房地產經營進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益；辦理房地產交易登記、鑒證等手續(xù)；協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款；為房地產交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務；建立定期信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。6轉讓管理7.2房地產轉讓管理一、概述房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為?！币苑康禺a作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；以房地產抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓。7轉讓飛的分瀉類1、房迎地產斤轉讓顏的分道類根據(jù)零土地賣使用駝權的稱獲得壩方式出讓方式取得的土地使用權轉讓劃撥方式取得的土地使用權轉讓根據(jù)慕轉讓污的方巴式有償轉讓（買賣、房地產入股）無償轉讓（贈與、繼承）8轉讓硬的條啟件2、房孩地產飛轉讓賴的條珠件(1道)以出還讓方勒式取梳得土銜地使泳用權狼用于永投資主開發(fā)隨的屬于房屋字建設決工程的，鞋應完見成開俗發(fā)投扣資總主額的25咳%以上屬于成片躍開發(fā)的，潔應形啄成工季業(yè)用抬地或亞其他建設嘴用地禿條件同時卡按出竿讓合虎同約色定已史支付全部榴土地賓使用稠權出舍讓金，并兆取得土地定使用撞權證泰書目的確保轉讓土地使用權的合法性有效防止囤積土地和炒買炒賣的行為明確房屋所有權，保障當事人的合法利益9轉讓助的條撒件2、房右地產塞轉讓富的條再件(2嬸)司法回機關臟和行墻政機海關依甚法裁揚定、拖決定店查封蓄或以悠其他秩形式鄙限制腐房地皮產權賭利的——權利糾受到診限制搏期間逼，房瞎地產侵權利跑人不栗得轉班讓該幣項房雷地產(3孕)依法踢收回栗土地陷使用群權——在國緣瑞家依江法作繩出收釀回土烏地使謊用權絨決定裝之后初，原虜土地掏使用嚴權人巷不得犁再行銀轉讓擔土地翁使用六權。(4業(yè))共有徒房地幼產——共有多房地憤產權銅利的釀行使追需經丹全體絮共有騰人同繭意，余不能委因某飼一個撓或部辟分權拘利人疏的請北求而悶轉讓朋。10轉讓航的條臨件2、房失地產舟轉讓寬的條漠件(5倍)權屬識有爭椒議的——權屬鉤爭議葵解決畜之前武，該閑項房范地產駱不得撥轉讓(6誕)未依友法登題記領蹲取權藝屬證落書的——未履懼行該章項法鋼律手槐續(xù)，婦房地冒產權鑒利人制的權輕利不這具有擱法律女效力特，因松此也枯不得射轉讓李該項飛房地擠產(7哪)法律喜和行繼政法槳規(guī)規(guī)廊定禁銀止轉制讓的紀其他瘡情況11轉讓亦程序3、房例地產周轉讓膀的程尤序簽訂茫轉讓貼合同申報扁成交絲式價格是否民受理核實極成交與價格現(xiàn)場杰勘察扭評估繳納銹稅費領取示房地杠產權仿屬證喊書是15日內冊答復簽合命同30日內12轉讓倆合同4、房盟地產們轉讓正合同雙方候當事持人的俘姓名旗或者窄名稱暈、住維所；房地肌產權疼屬證尋書的床名稱膏和編飛號；房地釋產坐巷落位棉置、糧面積豪、四趕至界蔑限；土地養(yǎng)宗地路號、爬土地匪使用米權取隆得的金方式玻及年朗限；房地賤產的間用途膀或使擴用性默質；成交訊價格書及交蜜付方痛式；違約毫責任銅；雙方影約定巴的其鍋他事申項。13房地蔽產轉獲讓二、運以出具讓方聾式取鍬得土栗地使翼用權侮的房交地產弓轉讓受讓支人所霞取得踩的土粒地使需用權平的權產利、答義務絮范圍采應當葛與轉編讓人羞所原屬有的權利和承講擔的義務越范圍相一致牛?？梢栽诎岵煌雇恋爻鍪褂幂p者之枕間多次頂轉讓，侵但土芹地使譜用權路出讓怎合同玻約定單的使跡用年限話不變。例如咸，土踢地使廚用權武出讓辛合同紫約定酬的使謹用年對限為50年，原肌土地抗使用逢者使商用10年后轉計讓，監(jiān)受讓籠人的懲使用捷年限寫只有40年。轉讓端后，骨受讓蜜人改餅變原箱出讓灣合同示約定君的土客地用瞧途的烘：經原結土地護出讓絲式方和瞎市、永縣人亭民政賊府城潮市規(guī)武劃部匯門同夢意簽訂減土地哲使用袍權出仙讓合憑同變泳更協(xié)產議或重譯新簽防訂土洗地使桂用權崖出讓屈合同古，調闊整出甘讓金14登記割管理三、郊以劃敘撥方蠶式取厚得土布地使從用權孤的房抹地產性轉讓處理服方式辦理內出讓鮮手續(xù)貓，變拌劃撥踏土地門使用遠權為雷出讓輝土地溉使用軍權，鹽由受絮讓方鈔繳納謎土地尖出讓岡金；不改濫變原防有土柱地的僻劃撥揚性質岸，對濟轉讓雪方征亞收土僅地收還益金接。15不辦緣瑞出讓襖手續(xù)濟情況經城寬市規(guī)瞎劃主然管部雪門批省準，鉛轉讓超的土旁地用晉于國家沫機關、軍事球用地，國家梅重點黎能源、交通、水利等項納目用辱地，鉗國家基礎茄設施和公益走事業(yè)用地灘等私有遞住宅躍轉讓受后仍蟲用于美居住塞的；按國趴務院焰住房對制度叔改革芬規(guī)定出售嘩公有節(jié)住宅的同一索宗土壯地上暗部分含房屋暑轉讓靈而土蓮地使桃用權不可碼分割賽轉讓的暫時捉難以細確定幅土地為使用芳權出再讓用透途、猾年限滑和其鞠他條跟件的根據(jù)鐘城市止規(guī)劃勾土地立使用蛙權不羞宜出憂讓的其他獄情況以下備情況膽可不今辦出伸讓手固續(xù)：16四、灰商品奶房預蛙售商品釀房預題售是指懸房地敘產開牲發(fā)企浴業(yè)將漢正在哨建設貪中的止房屋獄預先暖出售拔給承湊購人劃，由劣承購栽人預淡先支雖付定級金或售房價穗款的騾行為錫。商品襪房預喘售行臘為具釀有較仁強的國家積干預賀性；商品往房預笨售的周期叢長、興風險拉大；商品葬房預剩售的隨標的損具有期待獸性；商品漂房預婚售合批同需要炮經過檢登記才具辯有對朽抗第欺三人庭的效拜力。171、商扶品房臺預售稀的條壁件商品赤房預消售已交碼付全老部土愈地使喝用權館出讓說金，循取得土地斑使用局權證；持有建設插工程煉規(guī)劃其許可維證和施工怠許可柄證；投入刺開發(fā)古建設何的資仍金達仿到工倆程建尾設總航投資罷的25虹%以上漢，并翻已經毒確定貪施工罩進度溜和竣按工交獎付日評期；辦理朝預售瘦登記蜂，取牙得商品瞇房預怕售許助可證框明。182、辦耀理預嶄售應米提交喜的證紋件商品什房預曾售商品敲房預雹售許碌可申穗請表阻；開發(fā)詞企業(yè)鵲的《營業(yè)炸執(zhí)照》和資顯質證樣書；土地寫使用屬權證界、建霉設工培程規(guī)睜劃許毀可證兄、施斃工許敵可證迅；投資壘開發(fā)虛資金禁符合描條件伸的證蓬明；施工顆合同增和施而工進梳度說餐明；商品嘗房預主售方藥案。193、商雹品房蓋預售焦合同商品憐房預炒售商品嗚房預古售人在應當猴在簽瘡約之岔日起興到30日內持萍預售條合同涌到縣掀級以純上人投民政視府房醋產管枕理部綁門和撥土地壤管理影部門文辦理撥商品飲房預售齒登記憶備案播手續(xù)登。目前南房地脅產管顆理部腳門已建經應嫌用網(wǎng)嬸絡信礦息技么術，宮逐步箭推行頌商品粉房預芝售合乳同網(wǎng)上棄登記置備案。承探購人跪在與零開發(fā)霞企業(yè)易簽訂尖商品珍房預匆售合廚同后嫂，應舌定期魯關注素房地塊產管張理部展門的倍網(wǎng)上幣登記饅備案鞠公告存，查異詢已案購買知商品慚房的汁登記閱備案潑情況帖?！居懻摗可鐣酶鹘珙^人士稈呼吁孩取消渣商品釘房預石售制姿度20房地金產抵膠押7.饞3房地舉產抵脂押管座理一、撤概述房地叉產抵映押是指驚抵押警人以羅其合獎法的穗房地劇產以洪不轉挪移占滲有的附方式杠向抵茅押權狼人提資供債究務履趕行擔抗保的肺行為星。1、房仁地產埋抵押字的概偷念21房地修產抵愛押抵押文人是指帆將依虧法取踏得的從房地拿產提老供給麥抵押適權人老，作嫩為本疤人或第者第恒三人蠶履行燭債務票擔保撈的公既民、勢法人濕或者封其他境組織曠。抵押豆權人是指旁接受俯房地瓦產抵休押作紀為債僅務人愚履行丟債務友擔保匆的公灑民、振法人閣或者巡壽其他些組織銀。預購吩商品最房貸章款抵穴押是指糊購房倘人在橡支付謎首期傷規(guī)定答的房噴價款房誠后，憐由貸碎款金始融機烤構代嗎其支冬付其笑余的沿房價折款，英將所絹購商產品房聾抵押諒給貸勞款金疑融機旬構作好為償逼還貸觀款履損行擔梳保的砍行為您。在建青工程寒抵押是指援抵押外人為碌取得犯在建茶工程錄繼續(xù)厲建造延的資獲金的懂貸款伏，以呢其合板法方添式取絮得的動土地姜使用暈權連輸同在放建工楚程的椅投入隊資產果，以明不轉暴移占蛙有的傅方式耍抵押儀給貸盲款金零融機潑構作淹為償舒還貸漁款履絮行擔驅保的每行為行。2、相襖關概舞念223、作勒為抵鄰押物禾的條府件依法際取得謎的房盛屋所簡有權撥連同灶該房泰屋占序用范搞圍內洞的土里地使頌用權苗同時窩設定放抵押捷權：——無論稿土地驚使用淡權來文源于出讓還是劃撥，只蠶要房襖地產紹權屬殖合法悼，即指可將球房地營產作為史統(tǒng)一剃的抵勒押物同時頃設定槍抵押鑒權。以單汽純的悶土地頃使用沾權抵阿押的蠟：——單純士以劃撥方式繪取得僚的土佩地使到用權不允似許抵押腥；——以出讓方式耕取得屆的土竟地使垂用權可以設定交抵押呈權。房地連產抵株押23房地虹產抵裹押《城市迅房地磚產抵謠押管噸理辦鋼法》規(guī)定失下列緒房地煙產不仍得設翁定抵防押權耗：權屬蔑爭議誦的房棗地產用于借教育快、醫(yī)鑒療、辨市政束等公胃共福施利事爆業(yè)的煩房地鼻產列入稼文物夠保護剛的建手筑物蒜和有透重要乓紀念兇意義峽的其帳他建奸筑物已依訊法公策告列償入拆控遷范她圍的惕房地守產被依珍法查積封、修扣押黑、監(jiān)蹤蝶管或屋者以沙其他負形式及限制唱的房流地產依法顆不得員抵押臘的其灶他房軋地產24二、拋房地關產抵眉押的澆一般蹈規(guī)定抵押宅人可悟以將澡幾宗體房地蟲產一并么抵押，也影可以土將一繞宗房悔地產分割萌抵押。以依隔法取殲得的叢國有結土地蒼上的房屋唉抵押的，應該房掏屋占董用范勞圍內慚的國有店土地婦使用贏權同每時抵蘆押。以享席受國株家優(yōu)洪惠政魔策購警買的豈房地鮮產抵喝押的塘，其防抵押置額以房地戲產權毛利人可以民處分擋和收旅益的既份額強為限。以集坐體所身有制置企業(yè)滿的房掉地產眼抵押始的，孟必須聯(lián)經集飛體所臉有制唉企業(yè)職工躍（代鼠表）慰大會通過劉，并賺報其遺上級拉主管脹機關霜備案房地近產抵亞押25二、慕房地語產抵破押的隱一般懼規(guī)定以中杯外合栽資企我業(yè)、唇合作錘經營紐奉企業(yè)債和外禽商獨翻資企碗業(yè)的該房地腔產抵聾押的篇，必冒須經董事扭會通過允。以股棋份有址限公萍司、嫩有限鐮責任芝公司傷的房執(zhí)地產堤抵押慈的，卸必須煉經董事淚會或杰者股即東大掉會通過購。有經蠻營期申限的許企業(yè)魔以其奶所有膠的房充地產撐抵押艱的，難其設凱定的絡抵押講期限不應孝當超詞過該企拜業(yè)的經營漂期限。以具師有土毛地使吊用年徹限的總房地糠產抵岡押的鏡，其懇抵押飽期限不得提超過土地并使用矛權出凝讓合租同規(guī)擺定的非使用搏年限增減去懇已經嘩使用仰年限幅后的剩余萌年限房地摟產抵唐押26二、坐房地糖產抵頭押的嘗一般煉規(guī)定以共有呆的房貍地產漸抵押的，度抵押當人應釋當事召先征覆得其蛙他共柏有人圈的書情面同貸意預購侍商品睜房貸慮款抵天押的侮，商圾品房烘開發(fā)栽項目慨必須乏符合躺房地絞產轉鳳讓條跪件并馬取得商品雅房預府售許顆可證。以已香出租犁的房導地產該抵押愛的，鎮(zhèn)抵押令人應薄當將徐租賃孤情況素告知悠債權害人，儉并將芳抵押鼓情況替告知顆承租削人，粒原租煙賃合涉同繼圖續(xù)有墻效。企、判事業(yè)苗單位扶法人飲分立必或合具并后借，原哥抵押筒合同永繼續(xù)罷有效不得稈在合乏同中領約定榜在債各務履猾行期烏屆滿挎抵押個權人鞠尚未秧受清出償時培，抵宅押物制的所論有權臨轉移問為抵蹄押權切人所診有的育內容房地憲產抵舒押27三、宣抵押托合同抵押合合同以預眉購商口品房撇貸款貼抵押突的：——須提教交生看效的辭預購值房屋畢合同以在印建工辭程抵詢押的散：押贈合同榨還應足當載假明——國有羞土地殖使用罩權證想、建東設用閱地規(guī)坐劃許崇可證縫和建爽設工觸程規(guī)佳劃許毅可證撤編號農；——已交體納的途土地現(xiàn)使用捆權出宰讓金坊或需譽交納觀的相訂當于壺土地演使用耳權出瘦讓金浙的款板額；——已投裙入在仍建工目程的畫工程僻款；——施工球進度紹及工綢程竣怎工日跑期；——已完干成的衫工作芝量和稼工程費量28四、番抵押與登記抵押嚇登記房地毅產當收事人都應在鞋抵押瓦合同區(qū)簽訂茅后的30天內，持著下列社文件級到房頁地產膊所在傷地的歇房地番產管覺理部齒門辦討理抵孝押登致記：抵押泄當事眾人的油身分看證明侄或法株人資跡格證旗明抵押泛登記嗽申請煎書抵押您合同《國有狡土地龍使用將證》、《房屋隙所有費權證》或《房地當產權杜證》，共撲有的唐房屋察還應拖提交《房屋鐵共有遮權證》和其輔他共香有人憐同意據(jù)抵押幫的證郊明登記戲機關淘認為韻必要嘴的其套他文徑件29五、機房地侍產抵胳押受噴償?shù)盅贺澥軆攤鶆涨衣男袌A期屆秀滿抵兵押權耗人未割受清決償?shù)恼?，可星以與掩抵押裹人協(xié)廈議折價或者準以抵還押物拍賣、變賣該抵礙押物絲式所得顧的價兔款受廁償；去協(xié)議散不成鑰的，脈抵押田權人趁可以窯向人漢民法哲院提里起訴種訟。同一僵財產捆向兩址個以判上債原權人測抵押崗的，仗拍賣諸、變怕賣抵棉押物剩所得恩的價花款按照星抵押坡物登鹿記的漫先后嘉順序肆清償。抵押捉物折能價或留者拍分賣、繳變賣丙后，娛其價煤款超臣過債滿權數(shù)艇額的廳部分鐘歸抵令押人潑所有傳，不償足部熱分由那債務佩人清下償。30五、趙房地撫產抵般押受照償?shù)盅恒y受償對于駁設定致房地米產抵沙押權媽的土蜻地使滴用權恐是以劃撥佩方式取得雕的，滑依法亞拍賣篇該房察地產譽后，捕應當搶從拍級賣所負得的叮價款義中繳睛納相廣當于哄應繳隱納的土地艇使用俱權出寒讓金的款滾額后仁，抵奸押權掏人方逼可優(yōu)號先受極償。房地禮產抵砍押合廣同簽稅訂后犧，土著地上璃新增股的房愁屋不務屬于剪抵押切財產.可將斥新增志的房斯屋一鄰同拍健賣，搬但所華得款壞抵押震權人營無權習優(yōu)先哭受償寬。抵押氧權因嚼抵押媽物滅浩失而吃消滅肺。因訪滅失友所得百的賠示償金呆，應狠當作運為抵憑押財歇產【案例】一起踐由中五介辦舌理抵煌押帶省來的洗官司31房屋歪租賃7.房誠4房屋產租賃綠管理一、就概述房屋安租賃，是思指房家屋所村有權魄人作雅為出偉租人景將其坑房屋熊出租羨給承最租人噸使用誕，由換承租謀人向惹出租件人支芽付租杠金的位行為固。1、房超屋租隙賃的償概念32房屋掃租賃7.盟4房屋段租賃杰管理2、房泛屋租揮賃的油分類公有蓮房屋聞租賃私有機房屋止租賃按房體屋所篩有權匪性質住宅略用房罩租賃非住尋宅用元房租龍賃按房喘屋的峽使用防用途33房屋諸租賃7.枯4房屋膠租賃跑管理3、房丸屋租感賃的翻條件未依邪法取迷得《房屋歉所有速權證》的；司法收機關園和行固政機叫關依輸法裁規(guī)定、錫決定腰查封通或者園以其厘他形疊式限核制房衰地產拔權利嘉的；共有做房屋粒未取麻得共尿有人鋤同意森的；權屬財有爭棗議的對；屬于饒違章獨建筑爐的；不符橫合安鎖全標酒準的判；已抵尚押，活未經峽抵押長權人省同意炊的；不符五合公驕安、痰環(huán)保什、衛(wèi)控生等議主管誓部門府有關頁規(guī)定的的。34房屋植租賃二、曬房屋完租賃速合同當事器人姓梨名或蓮者名棋稱及尸住所房屋賢的坐謝落、稅面積乳、裝咐修及征設施沾狀況租賃躲用途租賃乎期限租金竊及交辦付方約式房屋曾修繕咐責任轉租薪的約狐定變更村和解穗除合應同的絹條件違約撈責任當事堅人約適定的霉其他花條款35房屋橋租賃1、租笨賃期津限——出租性人在租賃糧合同爆屆滿坦前需要旦收回浙房屋嬌的，欲應當路事先征得械承租私人的溉同意，并賠償承租崖人的損失；收餃回住滿宅用認房的羅，同扶時要天做好骨承租議人的秋住房賭安置楚。36房屋蜻租賃2、租暮賃用鋼途——指房頑屋租紅賃合足同中業(yè)規(guī)定混的出掏租房燃屋的癢使用頓性質承租專人應壁當按皮照租紡賃合利同規(guī)虹定的腫使用帖性質英使用脈房屋愉，不得值變更臉使用玻用途，確遮需變竿動的搞，應荒當征樹得出網(wǎng)租人臟的同課意，錢并重新超簽訂戀租賃新合同；承租疊人與侵第三爬者互換曬房屋時