房地產物業(yè)常識

物業(yè)常識

廣廈培訓專場廣廈地產物業(yè)管理的起源-物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。-香港的物業(yè)管理源自英國，在本世紀60年代興起。-我國大陸物業(yè)管理的產生與發(fā)展我國物業(yè)管理起較晚，本世紀80年代由沿海地區(qū)逐漸興起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司正式成立。建成投入使用的各類建筑物及相關的設備、設施和場地。它可以是一個住宅小區(qū)、一棟公寓，或是一個寫字樓、商場和賓館等。物業(yè)的含義根據(jù)使用功能的不同可分為：居住物業(yè)：如住宅、公寓、別墅等；商業(yè)物業(yè)：如寫字樓、商場、酒店；工業(yè)物業(yè)：如廠房、倉庫等；其它：如車站、醫(yī)院、學校等；物業(yè)的分類

物業(yè)管理是指對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理概念按服務性質和提供方式可分為：

1、常規(guī)性公共服務--最基本的、必須做好的工作

2、針對性專項服務

3、委托性特約服務物業(yè)管理概念一、常規(guī)性公共服務是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有顧客提供的最基本管理服務，其基本內容和要求通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定。常規(guī)煎性公務共服繭務有抽以下封八項拆：房屋貞建筑程主體尤的管攏理房屋鼠設備澡設施味的管弓理環(huán)境屠衛(wèi)生泛的管屈理綠化耀管理治安渾管理消防披管理車輛者道路跡管理公眾使代辦誰性質妥的服崗務二、晝針對量性專有項服橫務是指外物業(yè)術管理持企業(yè)焰為改嗚善和乓提高嚷顧客勾的工略作、膀生活墳條件漸，面他向廣候大顧拒客，桂為滿勤足其狠中一續(xù)些住私戶、甲群體劉和單恐位的第一定靈需要悅而提欣供的俗各項帳服務損工作來。日常鄉(xiāng)豐生活擾類（圾如家執(zhí)政服產務）商業(yè)黃服務業(yè)類（附如機患票、幕訂車，多價見于途辦公稠物業(yè)）金融累服務笨類（泉代繳位水費骨、電葉費等礦）經紀遵代理箱中介框服務攝（房鉛屋托冰管、題代租傘）三、胞委托跡性特勿約服匆務是指嚇為滿只足物臉業(yè)產紹權人硬、使煩用人壯的個烘別需項求，想受其骨委托鐮而提兩供的撓服務名，通縮慧常指呆在物閃業(yè)管悄理委殿托合滅同中繁未要巨求、膛物業(yè)還管理速企業(yè)殊在專垃項服茶務中奧也未丟設立昌，而扣物業(yè)劈燕產權膚人、懸使用疊人又慶提出償該方碌面的鄙需求挪，物競業(yè)管而理企殲業(yè)在蹄可能臭的情瓜況下亞滿足踩其需避求，狼提供的特約兩服務姨。策劃楚物業(yè)贊管理丸方案依；參與詳物業(yè)順設計召條件月的討灶論和伯設定稈，包誘括房里屋格李局、墳配套航設施、機電泊設備坦選購惹安裝升、建蓮筑材第料的競選用痛等；制訂爸物業(yè)武“使串用管蒜理維勾修公喂約”類、各告項規(guī)紫章制鍋度，膠制定見各項滲收費泡標準撓等。物業(yè)北管理漆階段警之一召：籌養(yǎng)建期與政多府各屯行政稠管理兄部門烤建立板良好唯的關狠系；對設除備設逗施、付隱蔽濤管線純的安怠裝進殊行跟亞蹤；配合命銷售依部作女好物佩業(yè)形醬象展惹示及雞物業(yè)邊咨詢鑒工作冊；籌備何交付僻使用功工作震。物業(yè)寸管理腸階段界之二路：建票設期接受描物業(yè)冤基本首資料途；對物趁業(yè)整莊體進結行接虹管驗毫收；辦理胃入伙旁手續(xù)流；進行初二次錦裝修計管理?。晃飿I(yè)妨管理艱階段棕之三寬：召入伙絕階段有計卷劃地罩維修鹿保養(yǎng)負，使升物業(yè)顧日久巡壽常新視、保蛋值、頂增值齊；打造宮舒適翠、整盞潔、慎安全誦的居烏住或鑰經營東環(huán)境糊；提供崇綜合晶性有畢求必挖應的榮服務含，方起便客座戶，嫩增加村收益豎；提供陰不間蕉斷的考優(yōu)質揉服務庫，留童住客甜戶，毅吸引芳客戶牽。物業(yè)款管理旱階段縫之四徒：日紡常管角理期物業(yè)坐管理女費構妥成1、管商理服兵務人哪員的精工資冷、社奧會保派險和艷按規(guī)播定提抓取的筒福利林費等癢；2、物休業(yè)共毛用部證位、州共用茂設施倍設備愿的日惹常運箱行、工維護撈費用伍；3、物昌業(yè)管撞理區(qū)旱域清登潔衛(wèi)既生費壘用；4、物玩業(yè)管每理區(qū)匙域綠唉化養(yǎng)墊護費花用；5、物控業(yè)管鍋理區(qū)舒域秩綁序維振護費駛用；6、辦侄公費刮用；7、物姓業(yè)管呢理企呈業(yè)固藏定資料產折圣舊；8、物晉業(yè)共瀉用部械位、侵共用扇設施位設備膚及公釋眾責蹄任保輩險費扣用；9、經尼業(yè)主沖同意先的其和它費符用。物業(yè)惱公司膊根據(jù)火管理皮成本礦、稅途費和本合理唐的利拒潤進呀行測律算；報物彎業(yè)行曬政主違管部顫門備頂案；報物氣價局悅審核趟批準窯，取處得收翠費許功可證皇；物業(yè)竟管理呼費收段費依毅據(jù)開發(fā)被商物業(yè)秤公司業(yè)主前期俱物業(yè)睡服務斧合同前期帶物業(yè)索服務蛋協(xié)議臨時受管理壯規(guī)約（業(yè)逗主臨華時公拍約）開發(fā)賴商、種物業(yè)性公司拒和業(yè)諒主之繞間的晃關系物業(yè)徑管理命常識哲趣味租普及我家螺被盜德啦！質?。≌椅飲蓸I(yè)公制司賠日??！普！物業(yè)會管理總：是指囑業(yè)主鈴通過礙選聘條物業(yè)獻管理縣企業(yè)刻，由姥業(yè)主泉和物挪業(yè)管形理企吩業(yè)按醋照物業(yè)樓服務止合同約定略，對歐房屋紹及配飄套的田設施廟設備乞和相凈關場危地進身行維饑修、款養(yǎng)護召、管點理，共維護喪相關競區(qū)域執(zhí)內的四環(huán)境脖衛(wèi)生故和秩獸序的兵活動濕?！浴段飿I(yè)體管理塊條例》國務血院令[2知00劇3]討37絹9號物業(yè)窮服務拒合同巾沒有聾約定跳財務累保管駱服務宰，但洗物業(yè)域管理輕企業(yè)仍在其腥職責陡范圍偽內未盡解到安全愉防范治義務獅或未配凱置應格有的安全租防范隆設備斃，對擴財物塔丟失悔或毀雜損有肝過錯葵的，斑業(yè)主葬可以比要求梳物業(yè)攪管理攤企業(yè)漸承擔與其肥過錯箭相適伐應的賠償章責任駁?！浴侗本﹪懈咦碳壢饲访穹嵲宏P順于審選理物蓋業(yè)管備理糾兆紛案邁件的島意見心（試旦行）》京高構法發(fā)[2星00律3]睛38師9號XX公寓物業(yè)背費：3.佩7元/月/平方繞米這么會貴？輛對面糾小區(qū)期才2.紐奉0元呀焰！項目哪規(guī)模——管理旅費用掙分攤安防蛋體系——出入此口數(shù)背量；靈物防扁、技邀防完究善性公共域設施——市政刷配套提、綠秤地率潑、植戲被種割類、免水醉系、圓景觀音燈、石材抗養(yǎng)護人工濤成本——收入紙、保皺險高端心服務——大堂即服務漲、雙雕語服坑務。。礙。。誤區(qū)——與售鞠價掛受鉤、敞與周閉邊對秤比影響災物業(yè)妖費定講價因羨素——項目圍特點兼、服模務標萬準物業(yè)恥服務最收費險應當施遵循糾合理黃、公勺平以霉及費軍用與沾服務虧水平屢相適淹應的從原則彼?！浴段飿I(yè)匙管理資條例》又交輔物業(yè)坦費，應我就壞沒見胳物業(yè)味給我僻家做葉什么視。1、管洲理服跨務人話員的籍工資哲、社孟會保閣險和板按規(guī)荒定提銷取的左福利刮費等院；2、物伐業(yè)共者用部遺位、戶共用摘設施雷設備轎的日賓常運結行、疼維護掠費用偶；3、物瘡業(yè)管六理區(qū)域域清坑潔衛(wèi)命生費伙用；4、物位業(yè)管養(yǎng)理區(qū)孤域綠刮化養(yǎng)刪護費瓶用；5、物破業(yè)管遞理區(qū)罩域秩溝序維卡護費思用；6、辦聰公費者用；7、物哲業(yè)管霞理企槍業(yè)固嬸定資千產折阻舊；8、物掙業(yè)共懲用部區(qū)位、歲共用笨設施蔑設備慢及公叔眾責園任險甩保險自費用安；9、經錯業(yè)主鍬同意還的其轉它費傍用。摘自《物業(yè)磨服務勺收費完管理病辦法》發(fā)改毅價格[2住00詞3]擇18皇64號主要得工作伴職責物業(yè)持服務洽成本磚構成物業(yè)薯服務——物業(yè)茫管理克區(qū)域背（紅響線以周內、必戶門義以外樓）配套稅服務——會所兵、社師區(qū)巴蜘士特約芝服務——入戶纖維修蝴、家甩政服勵務。扒。。我出庭國了捉一年廣，沒異在小冬區(qū)居殲住，焦為什屬么還海要交識物業(yè)珠費？納入營物業(yè)熔管理進費范礙圍的猶已竣農工但綢尚未耀出售蠢，或吵者因這開發(fā)由建設襯單位打原因充未按蛛時交普給物抗業(yè)買纖受人殲的物篩業(yè)，守物業(yè)鄉(xiāng)豐服務屑費用窮或者關物業(yè)厭服務煉資金手由開恢發(fā)建隱設單尚位全額愉交納育。摘自《物業(yè)鑼服務奇收費裂管理擴辦法》空置路房物淡業(yè)費迅的繳闖納一層但業(yè)主般是否應交賢電梯史費？請把謀你們犁的賬騎本給苗我看交看摘自《物業(yè)創(chuàng)服務但收費滲管理批辦法》物業(yè)臟服務塘費用膝可采蜂用包干指制或酬金糟制形式懷。包干禽制：倆盈虧臉由物往業(yè)管來理企贈業(yè)享海有或握承擔政；酬金北制：暮結余抖或不滅足由性業(yè)主測享有帖或承躍擔。摘自《物業(yè)趙服務枕收費轎管理壤辦法》——物業(yè)聚管理適企業(yè)諒應當頌向業(yè)奶主大播會或蔽者全姑體業(yè)侍主公肢布物鮮業(yè)服由務資勵金年森度預臺決算芽并每年覽不少子于一哥次公布醉物業(yè)雁服務拴資金恩的收庸支情煤況。——業(yè)主阿或者宇業(yè)主蠶大會欠對公耗布的幣物業(yè)盞服務柏資金仍年度座預決宜算和令物業(yè)江服務躲資金轉的收蘋支情敞況提解出質田詢時忠，物棍業(yè)管伶理企臭業(yè)應當簽及時骨答復?！飿I(yè)活收費孤采取您酬金泉制方尿式，逆物業(yè)趕管理掃企業(yè)狐或者單業(yè)主飛大會可以按照物業(yè)高服務隙合同鋼約定聘請南專業(yè)歉機構送對物攔業(yè)服尼務資充金年聞度預衡決算曬和物鳥業(yè)服兔務資宏金的改收支鋸情況當進行離審計婆。我是萍業(yè)主隙、我由就要描封陽炊臺！含！1遵從臨法規(guī)取及約恒定1、國楚家或室地方蒼法規(guī)2、《商品蠟房買也賣合號同》3、（盈臨時航）業(yè)豬主公配約不得甲違規(guī)暮搭建毯的原歇因改變拿住宅際外立例面裝修西人從刷事住厚宅內佛部裝希飾裝際修活錘動，游未經抽批準抱，不意得有卷下列辱行為面：（一捐）改變霸住宅嗎外立電面，在糖非承娃重墻療上開意門、朽窗；摘自《住宅蛇室內所裝飾腐裝修涼管理預辦法》建設蕉部令練第11呈0號增加勢建筑陜面積增加說安全士隱患影響器毗連鹿關系前期臉物業(yè)責招投漠標1、招存標形恒式：蒜公開婆招標狠（公潑布時遵限不克少于20日）邀請許招標相（邀年標企蓬業(yè)5家以鉤上）2、評饞標專蛙家：頭北京約市專象家?guī)炜想S機撥抽取潑“4+孟1”3、招倒標時貌間：新建闊現(xiàn)售庫商品利房物踏業(yè)應鍛當在現(xiàn)售控前30日完成襯；預售臂商品因房物循業(yè)應遣當在取得《商品榨房預消售許市可證》之前完成弟；摘自《北京跟市物運業(yè)管斯理招青投標俯辦法》京國羽土房促管[2兩00窩3]串84資8號物業(yè)滾管理獎企業(yè)群資質摘自《物業(yè)五管理久企業(yè)成資質貸管理訪辦法》建設嬌部令降第12耍5號三級倦資質辜：可觀以承臥接<2賊0萬平方斬米住蒙宅和5萬平駕方米劫以下對的非桌住宅滋項目逮；二級壯資質萌：可爭以承辟接<3福0萬平方蟲米住伶宅和8萬平莖方米悶以下博的非而住宅肅項目活；一級血資質刷：可脹以承織接各犁種物拿業(yè)管偷理項裙目。DT旬Z戴爺?shù)铝号钚?貧99輔3年眼成立殿上海棗分公珠司，易是最賄早進媽入中康國大賽陸市牛場的迫國際梁物業(yè)閥顧問電公司挺。擁有柱豐富鼓的國拳際經私驗及盼專業(yè)漫的知省識，虛為客薄戶提垃供符透合國色際標籠準全規(guī)方位嚴的物券業(yè)管徐理服喂務.座服務僻范圍農包括惜：前若期物昌業(yè)管鄉(xiāng)豐理顧箭問服匙務、越實質楊物業(yè)這管理勒服務賠、專更業(yè)及召全面姐的培浩訓服新務、休資產匯管理旨服務代、工宇程設您備維瞞護保架養(yǎng)服償務、唯后期降物業(yè)否管理季顧問互服務叛。國內旗外優(yōu)兵秀物業(yè)歸管理公司戴德霸梁行掏（英事國）第一理太平冬戴維毒斯寶是一加家在折倫敦附股票錢交易隨所上過市的伴全球眉領先奪房地厭產服嘗務提惠供商艷。公趁司于退1系85名5定年創(chuàng)戲立，舒具有幫悠久圣的歷憑史傳涉統(tǒng)與午超群談的增候長態(tài)庸勢。帝20瓶世紀呼80蛾年代繡后期振進入芽中國綿市場碧，第逃一太然平戴船維斯懂通過洲為客新戶提勵供創(chuàng)漸新的慶解決茶方案櫻迅速糊成為歐房地場產行徹業(yè)中數(shù)的領稱先者凝。鄭州難參與特項目父：鄭河州藍現(xiàn)碼大想廈、禮金印館現(xiàn)代緩城、位紫荊沸尚都第一推太平浩戴維垮斯（廈英國冠）萬科濱物業(yè)估在萬月科房粒地產意開發(fā)概業(yè)務益中應套運而膽生，澡伴隨舅萬科彩集團蓋的成僑長，鋸如今技萬科趨物業(yè)圈已邁偽向第返20勢個年臥頭。轎萬科淺物業(yè)橡相繼舒布局峽全國米31差個大努中城騎市，暫業(yè)已獅發(fā)展壤成為洋國內澆規(guī)模貸最大間、兼遷具優(yōu)杠質服屑務形忘象及均客戶?？诒?shù)奈锱摌I(yè)服趣務領破航企回業(yè)。服務鉤項目抹覆蓋良高層擋大廈撇、多脈層住磚宅、防別墅卸、寫練字樓坡及政乏府公緣瑞共物欲業(yè)等笑多種由類型感，業(yè)哪務范蓬圍涵鐮蓋小蟻區(qū)前央期規(guī)膚劃評痛估、它交通樸規(guī)劃稻、安遭保服陵務、此清潔否服務預、園矩藝綠濁化養(yǎng)錘護、沙設施委設備洪集約踩化維歐護、切會所錘經營巖、辦董公樓簽內部劈燕服務煮，房某產中輝介代老理、簽樓宇青智能弄化設屑計研固發(fā)、法綠化鮮工程面等諸構多領椒域，誦并已竊形成姜緊貼到顧客訪需求燭，層盈次豐拖富、遍特色苗鮮明崇的服松務模類式和哀體系黎。河斃南參假與案賊例：蜜鄭州夸曼哈國頓廣饒場萬科飽物業(yè)是河卷南省魂第一雅家注堂冊成料立的今專業(yè)斃物業(yè)調管理慶企業(yè)宮。是河恰南省妄第一但家國就家級門的一滋級資弱質物問業(yè)管恩理企爺業(yè)。是河音南省擦第一大家導元入I魔SO疾90岸01見質量雹管理喊體系牙的物貢業(yè)管理企要業(yè)，漫并通穩(wěn)過了刊IS班O1逼40庸00狼環(huán)境禮管理它體系胡認證趕。是河欣南省敏第一遺家中奔國物釣業(yè)管妄理協(xié)憂會常室務理樂事單箏位。是河最南省斧第一功家入來圍由疑世界腳級專姓業(yè)機扁構評掩定的啞“中國物業(yè)尾管理幫公司當10高0強臺”的錢企業(yè)扛。建業(yè)松物業(yè)美國濾上市禽企業(yè)融鑫苑美（中估國）秋置業(yè)拴全資與子公稍司。國家木一級敘資質城物業(yè)搏管理傘企業(yè)料。IS籌O9陵00哀1國層際質潔量管親理體積系認誓證企鞏業(yè)。胡錦謹濤總鐘書記廣到訪鑰并給拍予褒炮揚的匹“和劃諧社道區(qū)”蜻。十年蝕歷史久、千幕名員計工、野物業(yè)晚服務姐遍及民全國驗十六碰個城秤市。服務漫項目崗四十件余個抽，服摘務面梢積六橋百余肅萬平句米?？蛻裘鉂M意豈度9催5%節(jié)。服務悄物業(yè)幼：大英型社勁區(qū)、蔽別墅莫、寫育字樓繼、會瓶所、懼公寓扔、商語業(yè)賣場…烈…鑫苑臣物業(yè)“以盤人為其本”洽是物做業(yè)服遼務的燦根本聽理念杏?！艾F(xiàn)以人山為本孫”的學物業(yè)蝴管理雪，其敏實就梨是要亮做到讓充分幟為業(yè)欄主解城憂，部以廣坡大業(yè)魔主的兔利益若性、德便利爐性為瘋出發(fā)泄點去儉進行付小區(qū)鄰的物率業(yè)服屢務。好的坐物業(yè)籃公司疏服務勞充分飯尊重麻以人食為本態(tài)原則乞，體統(tǒng)現(xiàn)微款笑服件務，拖溫馨障服務井。優(yōu)秀物業(yè)代管理服務以人奇為本增值服務至是在背貼心框服務計基礎忘上的煮一種稻增值簡表現(xiàn)口。在費房價道高企州的今征天，稅購房柱者多害是以涉改善晚生活煉條件古、追盜求生地活享錄受的慢多次在置業(yè)芒者，繭因此乖，他潑們對魚物業(yè)僅管理撥的質怕量和鞋服務池種類猛都極粥為看萌重。在目夜前的驚市場窄情況限下，晶眾多詢開發(fā)貴商都刪意識系到，育小區(qū)究的物輛業(yè)管鉗理水壁平如日何，閣將直想接影努響到院業(yè)主捷是否灣住得減舒心數(shù)。因呆此，恭他們最紛紛唉在保袖持原夢有優(yōu)冰質服相務的爪基礎鉗上，異或構緒思新匙的服年務點瀉子、誓或引占入高咳水平答的國帆際機廳構做孔顧問異，以抄進一酸步提鋪升物姨業(yè)服脅務的樓水平有，增養(yǎng)加服膀務的窄種類塌。增值圾服務咽包括疾生活腹的方咽方面赤面，前房屋棋保潔染服務硬、代貨購服灶務、朝托管藏服務膚等。囑有的塌物業(yè)吉公司兵甚至隆有寵味物托天管服感務。提供立增值秩服務安全螞是人屑的首離要需酸求，攜沒有霞了安伐全感拌，業(yè)忘主就信無法飼正常渡生活鵲。作趴為一受個社沫區(qū)的聽“管小家”國，物蹲業(yè)公吸司應淘高度夾重視影社區(qū)戴的安獅全?？嫡瞎ひ嘧鳎瘜π÷脜^(qū)的穴規(guī)范身化管牢理保撈持責健任心寨，以俘減少睛隱患厭。安防攔設置卸是否像到位沾，安筋保人旗員是棍否盡強責，案多事變衡量跪物業(yè)仰公司舍安保稅工作衡的重電點。社區(qū)波安全物業(yè)拿管理捧涉及郊治安攝、綠羊化、拐保潔梁、家烏政、破房屋壯及機糾電維爛修保刃養(yǎng)等婆，這優(yōu)些項暑目都膜是?？礃I(yè)性吸很強恒的獨創(chuàng)立行貸業(yè)。窩事實猜上，級專業(yè)余性是袍指物繡管公廊司里蝕的工滾作人熱員實桃際技勉能。等拿電泳梯來之說，渣如果暮一個內載人談電梯女突然志出了付故障罷，如歸果物籮管公吐司能挨夠擁跑有一惹定的潑技能呈，就截可以泥及時西救援溉業(yè)主祥，為燭業(yè)主