某酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告

/酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告目錄一.報(bào)告摘要11.1評(píng)估假設(shè)和限制11.2項(xiàng)目評(píng)估說(shuō)明21.3貸款主體介紹31.4評(píng)價(jià)結(jié)論和建議5二。貸款企業(yè)評(píng)估8頁(yè)2.1貸款企業(yè)概況82.2操作人員的素質(zhì)102.3本單位采用的會(huì)計(jì)政策102.4稅收政策112.5企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和償債能力評(píng)價(jià)112.6企業(yè)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備142.7貸款企業(yè)的綜合評(píng)價(jià)14三。項(xiàng)目概述和背景153.1項(xiàng)目概述153.2項(xiàng)目建設(shè)合法性分析223.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模243.4項(xiàng)目建設(shè)合作253.5項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度25四。項(xiàng)目市場(chǎng)分析264.1一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析264.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析304.3項(xiàng)目的SWOT分析及定位判斷414.4項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)42項(xiàng)目總投資及融資估算5.1測(cè)量原則和前提條件485.2項(xiàng)目總投資估算495.3項(xiàng)目投資計(jì)劃515.4項(xiàng)目融資計(jì)劃52不及物動(dòng)詞項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析53頁(yè)6.1酒店?duì)I業(yè)收入和成本、費(fèi)用及稅金的計(jì)算536.2項(xiàng)目利潤(rùn)和投資利潤(rùn)率546.3項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析55七。項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析57頁(yè)7.1項(xiàng)目盈虧平衡分析577.2項(xiàng)目敏感性分析57八。項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?9頁(yè)8.1還款來(lái)源分析598.2貸款償還期的計(jì)算59九。貸款方式和擔(dān)保能力分析60頁(yè)9.1貸款方式分析609.2貸款償還期的計(jì)算62X.銀行效益分析63XI。貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施64頁(yè)1.1貸款風(fēng)險(xiǎn)6411.2風(fēng)險(xiǎn)防范措施65十二。評(píng)價(jià)結(jié)論和建議6612.1借款企業(yè)6612.2項(xiàng)目評(píng)估6612.3貸款評(píng)估6812.4結(jié)論和建議67十三。附表:貸款項(xiàng)目評(píng)估表69附表1:借款人基本情況附表2:項(xiàng)目評(píng)估表附表3:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表附表4:項(xiàng)目銷售收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算附表5:項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表6:資金來(lái)源和使用情況表附表7:損益表及利潤(rùn)分配表附表8:現(xiàn)金流量表(所有投資)附表9:貸款償還期計(jì)算表附表10:敏感性分析表一.報(bào)告摘要1.1評(píng)估假設(shè)和限制1.本次估價(jià)項(xiàng)目為某市龍崗區(qū)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的一家酒店。項(xiàng)目各樓層功能分布及營(yíng)業(yè)面積統(tǒng)計(jì)分析，請(qǐng)參考某市酒店籌建處撰寫的某市酒店可行性研究報(bào)告。2.截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目的股權(quán)主體為某市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司，貸款主體為某市某投資有限公司(某市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司股東之一)。本次分析未考慮股權(quán)主體和貸款主體分離對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和銀行還款的影響。3.由于酒店用地不與其他住宅用地分割，在采用成本計(jì)算法計(jì)算地價(jià)時(shí)，我們先根據(jù)龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算出該宗地的完整地價(jià)，再根據(jù)實(shí)際已交地價(jià)占完整地價(jià)的百分比計(jì)算出酒店的商業(yè)總地價(jià)。4.根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計(jì)劃是按月付息。從貸款第三年起(2005年7月起)，每季度還500萬(wàn)元。到2008年6月，所有貸款都將還清。這里我們按照酒店?duì)I業(yè)收入計(jì)算貸款，不考慮股東在還貸期間的利潤(rùn)分配。5.我們的經(jīng)濟(jì)計(jì)算是基于該項(xiàng)目的100%權(quán)益。1.2項(xiàng)目評(píng)估說(shuō)明1.評(píng)估說(shuō)明2003年6月，某市某投資公司擬向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某支行申請(qǐng)貸款6000萬(wàn)元，貸款期限5年，用于某酒店項(xiàng)目裝修及支付工程款。公司特委托我公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，為銀行貸款決策提供參考。2.主要評(píng)價(jià)依據(jù)(1)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法》(農(nóng)銀發(fā)[2001]193號(hào))(2)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目評(píng)估辦法》(農(nóng)銀發(fā)[2001]230號(hào))(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法(建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào))(4)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投資[1993]530號(hào))(5)中國(guó)人民銀行關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的相關(guān)規(guī)定(6)發(fā)包人取得的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和用地建設(shè)合法文件。(7)發(fā)包人提供的工程方案設(shè)計(jì)說(shuō)明等資料。3.項(xiàng)目介紹某酒店項(xiàng)目位于a市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)政府北側(cè)，雅景苑西側(cè)，G08213-34號(hào)地塊，總用地面積7，6247.9㎡，包括住宅用地和其他用途。根據(jù)某市土地使用權(quán)出讓合同，酒店總建筑面積為44000㎡。項(xiàng)目樓高28層，其中1~4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6~26層為客房(無(wú)14層)，27~28層為酒店行政樓層，29層為自助餐廳。酒店有一個(gè)地下停車場(chǎng)，有220個(gè)停車位。該項(xiàng)目于1992年底開(kāi)工，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策宏觀調(diào)控的影響，1994年停工，1995年再次開(kāi)工建設(shè)。1996年主體完工后，因?yàn)橘Y金不足停了下來(lái)。1999年3月開(kāi)始外墻裝修，同年年底竣工。室內(nèi)裝修工程于2002年4月開(kāi)始。至調(diào)查日，酒店設(shè)備安裝已基本完成，剩余調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程完成約60%。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于2003年7月竣工并向公眾開(kāi)放。2003年目前酒店2~4層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂租賃合同，期限為十年(原合同始于2003年)。1.3貸款主體簡(jiǎn)介企業(yè)名稱某市投資股份有限公司。居住某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)某投資公司大樓。法定代理人某些注冊(cè)資本1800萬(wàn)元企業(yè)類型股份有限公司股東構(gòu)成某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資2243萬(wàn)元，占19.01%。某市股份制投資公司工會(huì):出資1180萬(wàn)，占10%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)劉悅經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司:出資937萬(wàn)元，占7.94%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)某村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資733萬(wàn)元，占6.21%。某市龍崗區(qū)安奧經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司:出資623萬(wàn)元，占5.28%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司出資491萬(wàn)元，占比4.16%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資368萬(wàn)元，占3.12%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司出資317萬(wàn)元，占2.69%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資139萬(wàn)元，占1.18%。經(jīng)營(yíng)范圍投資興辦產(chǎn)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報(bào))；國(guó)內(nèi)商業(yè)和物資供銷業(yè)(不包括專營(yíng)、專賣商品)；自有物業(yè)管理；在依法取得的土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；地塊編號(hào)為G07212-14的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。操作周期1990年3月10日到達(dá)2040年3月10日成立日期1990年3月10日資格證明書2002年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)排名第50位。貸款由某鎮(zhèn)9個(gè)行政村、某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司、某鎮(zhèn)投資管理公司、某市某投資公司工會(huì)委員會(huì)組成。經(jīng)過(guò)近十年的經(jīng)營(yíng)，公司形成了以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的“三補(bǔ)貼”、合資、合作企業(yè)；以建材、賓館、酒店娛樂(lè)、商業(yè)、自營(yíng)工業(yè)企業(yè)為補(bǔ)充的多元化企業(yè)集團(tuán)；被某市政府授予“某市最大集體企業(yè)”第二名。截至2002年底，公司總資產(chǎn)4.86億元，凈資產(chǎn)3.08億元，2002年稅后利潤(rùn)4234萬(wàn)元。目前公司經(jīng)營(yíng)的酒店有位于某鎮(zhèn)白松路的同心酒店(未評(píng)級(jí))，是某鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)的酒店。酒店占地96間客房。還配有中西餐廳、多功能會(huì)議廳、多功能舞廳、卡拉ok室、健身房、美容美發(fā)等設(shè)施?？头砍鲎饴?5%左右，以商務(wù)客人為主，周一至周五居住為主。12,837平方米1.4評(píng)價(jià)結(jié)論和建議1.4.1，評(píng)價(jià)結(jié)論1.項(xiàng)目地理位置好。某酒店位于某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)政府以北，雅景苑以西，是某酒店發(fā)展的新中心區(qū)。2.方案的可行性某鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好，與港澳臺(tái)及國(guó)外的商務(wù)往來(lái)多。目前，該地區(qū)沒(méi)有能夠提供高檔服務(wù)的星級(jí)酒店，存在市場(chǎng)空缺。3.法制建設(shè)該項(xiàng)目宗地號(hào)為G08213-34，已繳納地價(jià)，并取得該宗地的房產(chǎn)證。目前，該地塊已取得建設(shè)工程開(kāi)工許可證(挖孔樁)、某市規(guī)劃和國(guó)土資源局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、某市龍崗區(qū)規(guī)劃統(tǒng)計(jì)局文件、施工許可證、某市建設(shè)用地規(guī)劃許可證、中華人民共和國(guó)建筑施工許可證(部分室內(nèi)裝飾工程)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)基本合法。4.建設(shè)資金到位，工期有保障。某酒店總投資23322.12萬(wàn)元，其中項(xiàng)目已投資1.03億元(其中自用約6000萬(wàn)元，其余由建設(shè)單位支付)，農(nóng)行貸款6000萬(wàn)元，其余4300萬(wàn)元，主要來(lái)源于企業(yè)自有資金。由于酒店主體及外部裝修已全部完成，內(nèi)部裝修工程已完成一半以上，施工工程有保證。5.該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好。具體指標(biāo)見(jiàn)下表。表1:主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序列號(hào)命名單比特?cái)?shù)據(jù)項(xiàng)目規(guī)模一個(gè)總居住面積㎡44,0001.1酒店總面積㎡44,000酒店自營(yíng)區(qū)㎡——二樓租賃區(qū)㎡2,424.33層出租區(qū)㎡2,424.3四樓和夾層出租區(qū)㎡2,850.19項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一個(gè)總投資萬(wàn)元23,053.73其中:財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元1,242.952籌資萬(wàn)元其中:自有資金萬(wàn)元15,600中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行萬(wàn)元6,000營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元1,453.73三營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元390,463.38四運(yùn)營(yíng)成本和費(fèi)用萬(wàn)元240,928.65五總利潤(rùn)萬(wàn)元126,481.00六所得稅萬(wàn)元18,972.15七納稅后利潤(rùn)萬(wàn)元107,508.85財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一個(gè)稅前成本利潤(rùn)率%7.84%2稅后成本利潤(rùn)率%6.66%三總投資內(nèi)部收益率(所得稅后)%8.70%四總投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元9,572五總投資動(dòng)態(tài)回收期(所得稅后)年21.17六貸款償還期年五注:①以上經(jīng)濟(jì)效益是根據(jù)委托方提供的設(shè)計(jì)方案分析計(jì)算的；②上表是考慮2~4層裙樓出租經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)酒店客房、食堂的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。根據(jù)分析計(jì)算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)可行性。1.4.2，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及建議本貸款項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)是:①由于2~4層的轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，承租人為個(gè)人，無(wú)法考察其管理能力和水平。酒店的整體經(jīng)營(yíng)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的成敗影響很大，轉(zhuǎn)租部分的經(jīng)營(yíng)狀況直接影響酒店的入住率；②貸款主體作為酒店管理者，沒(méi)有大型星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，給酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；③項(xiàng)目貸款主體與權(quán)益主體分離的風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)對(duì)貸款進(jìn)行有效監(jiān)控，做到?？顚Ｓ?；跟進(jìn)酒店裝修情況，確保酒店按時(shí)營(yíng)業(yè)，并優(yōu)先以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入償還貸款，化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目貸款回報(bào)。該項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景和經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)評(píng)估，該貸款具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。建議在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，銀行可向貸款企業(yè)提供6000萬(wàn)元人民幣的貸款額度，用于完成本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，貸款期限為5年。二、貸款企業(yè)評(píng)估2.1貸款企業(yè)概況表2:貸款企業(yè)簡(jiǎn)介企業(yè)名稱某市投資股份有限公司。居住某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)某投資公司大樓。法定代理人某些注冊(cè)資本1800萬(wàn)元企業(yè)類型股份有限公司股東構(gòu)成某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)物業(yè)開(kāi)發(fā)公司出資3968萬(wàn)元，占比33.63%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資2243萬(wàn)元，占19.01%。某市股份制投資公司工會(huì):出資1180萬(wàn)，占10%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)劉悅經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司:出資937萬(wàn)元，占7.94%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)某村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資733萬(wàn)元，占6.21%。某市龍崗區(qū)安奧經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司:出資623萬(wàn)元，占5.28%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)四聯(lián)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資552萬(wàn)元，占4.68%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司出資491萬(wàn)元，占比4.16%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資368萬(wàn)元，占3.12%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司出資317萬(wàn)元，占2.69%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)西坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司出資248萬(wàn)元，占比2.10%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資139萬(wàn)元，占1.18%。注冊(cè)號(hào)4403011026412經(jīng)營(yíng)范圍投資興辦產(chǎn)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報(bào))；國(guó)內(nèi)商業(yè)和物資供銷業(yè)(不包括專營(yíng)、專賣商品)；自有物業(yè)管理；在依法取得的土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；地塊編號(hào)為G07212-14的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。操作周期1990年3月10日到達(dá)2040年3月10日成立日期1990年3月10日不動(dòng)產(chǎn)資質(zhì)等級(jí)2002年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)排名第50位。注:本表來(lái)源于某市工商行政管理局《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》(復(fù)印件)，股東構(gòu)成以企業(yè)提供的境內(nèi)有限責(zé)任公司核準(zhǔn)登記相關(guān)材料為依據(jù)。貸款給某市股份投資有限公司，成立于年，是股份有限公司，注冊(cè)資本1.18億元。截至2002年底，公司總資產(chǎn)達(dá)4.7億元，凈資產(chǎn)3.08億元，2002年稅后利潤(rùn)4313萬(wàn)元。199貸款企業(yè)具有某市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。近年來(lái)，完成了華僑新村住宅區(qū)、連諫商住樓、休閑花園、吳彤花園住宅區(qū)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。2001年建成的雅景苑項(xiàng)目已全部售罄，2002年新建的時(shí)代商城項(xiàng)目已封頂。目前計(jì)劃整體招商，對(duì)外出租。目前公司經(jīng)營(yíng)的酒店有位于某鎮(zhèn)白松路的同心酒店(未評(píng)級(jí))，是某鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)的酒店。酒店占地96間客房。還配有中西餐廳、多功能會(huì)議廳、多功能舞廳、卡拉ok室、健身房、美容美發(fā)等設(shè)施?？头砍鲎饴?5%左右，以商務(wù)客人為主，周一至周五居住為主。12,837平方米2.2操作人員的素質(zhì)表3:貸款企業(yè)管理人員信息表(全名)郵政性別出生日期戶籍所在地學(xué)位畢業(yè)院校職稱某些董事長(zhǎng)男人1969.11某些大學(xué)和學(xué)院華南農(nóng)業(yè)大學(xué)(SCAU)-魏昭遠(yuǎn)總經(jīng)理男人1952.7某些大學(xué)和學(xué)院大學(xué)-陳澤斌財(cái)務(wù)經(jīng)理男人1963.9某些大學(xué)和學(xué)院廣州大學(xué)會(huì)計(jì)師陳新華工程經(jīng)理男人1952.9某些高中--王鵬銷售經(jīng)理男人1974.11某些大學(xué)和學(xué)院浙江美術(shù)學(xué)院-貸款下設(shè)行政辦公室、外經(jīng)貿(mào)部、工程部、業(yè)務(wù)辦公室、財(cái)務(wù)部、銷售部等。，部門齊全。貸款公司員工323人，其中工程技術(shù)人員20人，企業(yè)管理人員整體素質(zhì)總則。2.3該股采用會(huì)計(jì)政策。(1)會(huì)計(jì)制度:執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。(2)會(huì)計(jì)年度:采用公歷年度，即從至為一個(gè)會(huì)計(jì)年度。1月1日12月31日(3)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則:會(huì)計(jì)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，歷史成本為計(jì)價(jià)原則。(4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)的核算方法:以人民幣為記賬本位幣。外幣業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，采用發(fā)生日的匯率折算成人民幣記賬。年末根據(jù)年末市場(chǎng)匯率對(duì)貨幣性項(xiàng)目余額進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計(jì)入當(dāng)期損益。(5)現(xiàn)金等價(jià)物:指三個(gè)月內(nèi)到期、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)低的短期債券投資。(6)壞賬核算方法:壞賬核算方法采用直接核銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計(jì)入管理費(fèi)用。(7)固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)和折舊方法:固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是指使用壽命在一年以上的建筑物、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備和其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一部分，但單位價(jià)值在2000元以上，使用壽命在兩年以上的實(shí)物資產(chǎn)。各類固定資產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計(jì)算。2.4稅收政策公司為營(yíng)業(yè)稅納稅人，主要稅種及稅率如下:營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)額的5%；城建稅，稅率為流轉(zhuǎn)稅的1%；企業(yè)所得稅稅率為應(yīng)納稅所得額的15%。2.5企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和償債能力評(píng)價(jià)1.企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況近三年企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)見(jiàn)下表:表4:企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)表單位:萬(wàn)元財(cái)務(wù)指標(biāo)在2000年200120022003.5.15基礎(chǔ)財(cái)務(wù)指數(shù)總資產(chǎn)41,04342,52247,01950,444總負(fù)債16,30414,48216,17419,396凈資產(chǎn)24,73928,04130,84531,048流動(dòng)資產(chǎn)30,22229,64021,44323,906流動(dòng)負(fù)債16,20412,88216,17418,083期末存貨18,14917,1848,5188,939期初存貨——18,14917,1848,518銷貨收入16,83315,57719,3933,617凈利3,4253,4834,313139現(xiàn)金凈流量8,8195,4816,406總利潤(rùn)3,6823,6464,589143財(cái)務(wù)費(fèi)用62.2445.35343.8723.82銷售費(fèi)用11,98110,89412,7712,264還清債務(wù)能力流動(dòng)比率1.92.31.31.3速動(dòng)比率0.750.970.800.83資產(chǎn)負(fù)債比率39.72%34.06%34.40%38.45%盈利對(duì)利息的倍數(shù)60.281.414.37.0操作能力庫(kù)存周轉(zhuǎn)率132.03%61.66%99.38%25.94%資本積累率189.18%106.46%104.88%100.33%利潤(rùn)能力資產(chǎn)凈利潤(rùn)率(資產(chǎn)回報(bào)率)8.34%8.19%9.17%0.28%營(yíng)業(yè)毛利21.87%23.41%23.66%3.95%利潤(rùn)增長(zhǎng)率——1.7%23.8%-96.8%近三年總資產(chǎn)平均凈利率8.57%——注:表中“基本財(cái)務(wù)指標(biāo)”來(lái)自貸款企業(yè)提供的最近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表和最新會(huì)計(jì)報(bào)表。2000-2002年度的財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)過(guò)審計(jì)，但公司的會(huì)計(jì)報(bào)表未經(jīng)審計(jì)。2003年5償債能力分析貸款的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平(60%左右)，主要是企業(yè)的主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)的出租和出售，另外還有勞務(wù)支付費(fèi)用。企業(yè)年勞務(wù)報(bào)酬收入穩(wěn)定在6000-7000萬(wàn)元，長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)。2000年和2001年存貨占總資產(chǎn)的比例為40~45%，略低于總則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的指標(biāo)，主要是因?yàn)槠髽I(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2002年存量明顯減少，主要是開(kāi)發(fā)建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目銷售較好，存量明顯減少。2000年和2001年，企業(yè)流動(dòng)比率處于合理水平，但2002年大幅下降，主要原因是存貸款大幅減少。但是，企業(yè)的速動(dòng)比率下降，短期償債能力較強(qiáng)。作戰(zhàn)能力分析貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)率大概在1~2年，因?yàn)槠髽I(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是中小型，存貨周轉(zhuǎn)率在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。收益性分析企業(yè)最近三年總資產(chǎn)平均凈利潤(rùn)率為8.57%。從2000~2002年的利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，企業(yè)近幾年的利潤(rùn)是不錯(cuò)的。2.企業(yè)貸款截至2003年4月31日，該企業(yè)短期借款余額10520萬(wàn)元，長(zhǎng)期借款余額1300萬(wàn)元，合計(jì)11820萬(wàn)元。貸款銀行金額(萬(wàn)元)期限貸款方式貸款利率(%)中國(guó)建設(shè)銀行2002002.9-2003.9保證5.8411,0002003.1-2004.1抵押5.841中國(guó)銀行名流2002.8-2003.8保證4.8175名流2002.10-2003.10保證4.8175信用社八百2002.8-2003.8保證6.2775八百2002.9-2003.9保證6.2775八百2003.3-2004.3保證6.27751,3002003.1-2008.1抵押6.2775中國(guó)工商銀行2,5002002.7-2003.7保證4.8675中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行5002002.7-2003.7保證5.8417502002.8-2003.8保證5.8415002002.9-2003.9保證5.8413002002.11-2003.11保證5.841演化線2002002.12-2003.12保證5.7525中國(guó)招商銀行2,0002003.3-2004.3保證5.841總計(jì)達(dá)12,4502.6企業(yè)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備表5:企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目概要樂(lè)康花園吳彤花園一家旅館時(shí)代購(gòu)物中心2002年房地產(chǎn)總投資3370萬(wàn)元，商品房銷售收入3477萬(wàn)元，利潤(rùn)總額4589萬(wàn)元。2.7貸款企業(yè)的綜合評(píng)價(jià)1.財(cái)務(wù)狀況貸款企業(yè)每年有6000-7000萬(wàn)元的穩(wěn)定收入，具有較強(qiáng)的長(zhǎng)期償債能力；2000年和2001年，企業(yè)流動(dòng)比率處于合理水平，但2002年大幅下降，主要原因是存貸款大幅減少。但是，企業(yè)的速動(dòng)比率下降，短期償債能力較強(qiáng)。2.企業(yè)發(fā)展前景該企業(yè)是某鎮(zhèn)村與村之間合作設(shè)立的股份有限公司，經(jīng)營(yíng)屬于村的物業(yè)出租和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有穩(wěn)定的租金收入來(lái)源。目前保安村大富工業(yè)區(qū)有土地儲(chǔ)備，有一定發(fā)展?jié)摿?。三。?xiàng)目概述和背景3.1項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目位置某酒店位于a市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)政府北面，雅景園以西，距離深惠路約一段距離。附近有鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃土地局管理處、自來(lái)水廠等市政部門，以及八達(dá)工業(yè)村、某村第一、第二工業(yè)區(qū)、劉悅工業(yè)區(qū)、彭幾工業(yè)城等幾個(gè)大型工業(yè)區(qū)。300米該項(xiàng)目的四個(gè)地塊如下:東側(cè):金冠華城二期住宅區(qū)、雅景苑；南側(cè):綠化廣場(chǎng)，某鎮(zhèn)政府；西側(cè):金冠華城二期住宅區(qū)；北側(cè):紅棉一路，中間隔著麗晶中心和仙河村的自建房。1:項(xiàng)目位置圖照片2:東側(cè)-金冠華城住宅項(xiàng)目圖3:南側(cè)——綠色廣場(chǎng)，地下停車場(chǎng)。圖4:西側(cè)——街小區(qū)路緊鄰金冠花城。圖5:北側(cè)——小區(qū)對(duì)面的馬路，緊鄰金冠花城。圖6:景觀向北開(kāi)放。圖7:朝南的景觀——鎮(zhèn)政府和黃竹坑水庫(kù)2.項(xiàng)目介紹某酒店項(xiàng)目位于某市龍崗區(qū)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的G08213-34地塊，總用地面積為76247.9平方米，包括居住用地和其他用地。根據(jù)某市土地使用權(quán)出讓合同，酒店總建筑面積為44000平方米。項(xiàng)目樓高28層，其中1~4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6~26層為客房(無(wú)14層)，27~28層為酒店行政樓層，29層為自助餐廳。酒店有一個(gè)地下停車場(chǎng)，有220個(gè)停車位。該項(xiàng)目始于1992年底，于1996年底竣工。1999年3月開(kāi)始外墻裝修，年底完成外墻裝修工程。室內(nèi)裝修工程于2002年4月開(kāi)始。截至調(diào)查日，酒店的設(shè)備安裝已基本完成，剩余調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程完成60%左右，預(yù)計(jì)2003年7月完工。2003年目前酒店2~4層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂租賃合同，期限為十年(原合同始于2003年)。照片8:項(xiàng)目夜景效果圖圖片9:酒店大堂效果圖圖片10；酒店前綠色廣場(chǎng)效果圖3.項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀2002年4月，酒店內(nèi)部裝修工程開(kāi)始。至調(diào)查日，酒店設(shè)備安裝已基本完成，少量調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程約占60%。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于2003年7月竣工，并向公眾開(kāi)放。2003年照片11:酒店外觀照片12:酒店大堂現(xiàn)狀照片13:標(biāo)準(zhǔn)間內(nèi)部照片14:多功能會(huì)議廳照片15:舞廳照片16:行政套房照片17:桑拿室圖18:西餐廳圖19:中餐廳照片20:中餐廚房照片21:中餐套房圖22:露天游泳池3.2項(xiàng)目建設(shè)的合法性分析1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法性程序清單表6:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)文件清單命名單位和文件編號(hào)文件主體某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2002年，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)中排名第150位。某市投資股份有限公司。建設(shè)工程開(kāi)工許可證(綜合樓人工挖孔樁)編號(hào):寶健凱子第921577號(hào)a鎮(zhèn)股份投資有限公司某市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)編號(hào)HG950153股份投資公司a市龍崗區(qū)規(guī)劃統(tǒng)計(jì)局文件龍冀投資[1998]58號(hào)a市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。城市土地使用權(quán)出讓合同深核字(1998)第5243號(hào)及補(bǔ)充協(xié)議a市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。建筑許可證(綜合樓)編號(hào):龍·許氏·齊諾。99-0074a市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。土地價(jià)款支付證書郭龍地價(jià)證[1999]第12號(hào)a市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。房產(chǎn)證(土地)深房字第6000014164號(hào)a市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。一、城市建設(shè)用地規(guī)劃許可證申屠圭許子諾。06-2002-0006a市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。中華人民共和國(guó)(中國(guó))建筑施工許可證(裝飾工程)編市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。根據(jù)委托方提供的《境內(nèi)有限責(zé)任公司核準(zhǔn)登記相關(guān)材料》，某市某投資公司占某市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司10%的股份。據(jù)委托方介紹，雙益發(fā)公司是為處理某鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)而成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。2.項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得1998年據(jù)委托方介紹，項(xiàng)目用地前期，某市某投資公司投資建設(shè)了一座城鎮(zhèn)綜合服務(wù)樓。1994年，該項(xiàng)目因國(guó)家宏觀政策調(diào)控而停工。1995年，某鎮(zhèn)成立市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司完成該項(xiàng)目，該項(xiàng)目用地劃歸雙益發(fā)名下(上述權(quán)利人變更，委托方未能提供相關(guān)文件)，并與某市規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同。因此，本項(xiàng)目前期取得的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和樁基工程執(zhí)照是在某投資公司名下，而后期取得的執(zhí)照是在雙益發(fā)公司名下?！舾鶕?jù)房產(chǎn)證，該宗地的產(chǎn)權(quán)方為某市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司，雙益發(fā)公司具有該宗地的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。本項(xiàng)目土地權(quán)屬清晰。3.結(jié)論。該項(xiàng)目已依法取得G08213-34號(hào)地塊的土地使用權(quán)，付清土地價(jià)款，并取得該宗地的《房地產(chǎn)證》。該地塊已取得建設(shè)工程開(kāi)工許可證(綜合樓人工挖孔樁)、某市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、施工許可證(綜合樓)、某市龍崗區(qū)規(guī)劃統(tǒng)計(jì)局文件、某市龍崗區(qū)規(guī)劃統(tǒng)計(jì)局文件、某市土地使用權(quán)出讓合同、某市建設(shè)用地規(guī)劃許可證、中華人民共和國(guó)(中國(guó))建筑施工許可證(裝修工程)。◆由于本項(xiàng)目建設(shè)耗時(shí)較長(zhǎng)，且項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中雙益發(fā)與某投資之間發(fā)生過(guò)兩次權(quán)利變更，建設(shè)過(guò)程中取得的許可建設(shè)單位分別為雙益發(fā)和某投資。本項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)齊全，已取得“四證”，開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)合法。3.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模3.3.1項(xiàng)目規(guī)模某酒店項(xiàng)目總建筑面積為44000㎡。建筑高29層，其中1~4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6~26層為客房(無(wú)14層)，27~28層為酒店行政層，29層為自助餐廳。酒店有一個(gè)地下停車場(chǎng)，有220個(gè)停車位。3.3.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指數(shù)根據(jù)委托方提供的某城市酒店可行性研究報(bào)告及房屋租賃合同(2~4層)，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下:表7:項(xiàng)目計(jì)劃索引表項(xiàng)目土地利用總體規(guī)劃指標(biāo)地塊編號(hào)G08213-34其中:酒店總建筑面積(㎡)44,000容積率(總面積)≤2.2覆蓋率(總面積)≤25%裙樓操作區(qū)二樓中餐廳:2424.3三層桑拿按摩:2424.3四樓及夾層KTV:2850.19房間數(shù)量豪華單人房:98間標(biāo)準(zhǔn)雙人房:240間行政套房:34間客房總統(tǒng)套房:兩室機(jī)動(dòng)車(車輛)停車位220注:1。地塊數(shù)量、地塊整體容積率和覆蓋率、酒店建筑面積以某市土地使用權(quán)出讓合同為準(zhǔn)；2.2~4層裙樓建筑面積以房屋租賃合同為準(zhǔn)；3.房間類別和數(shù)量以某市某投資公司和某市某酒店籌備處提供的可行性研究報(bào)告為準(zhǔn)。3.4項(xiàng)目建設(shè)合作表8:項(xiàng)目建設(shè)合作單位表項(xiàng)目樁基礎(chǔ)外墻裝飾工程室內(nèi)裝飾工程結(jié)構(gòu)單元股份投資公司a市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。a市雙益發(fā)實(shí)業(yè)有限公司。設(shè)計(jì)組織中國(guó)建筑研究院的一個(gè)分院中國(guó)建筑研究院的一個(gè)分院一城葉文裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司施工單位汕頭建安企業(yè)六處某市龍崗區(qū)某建筑安裝工程公司一城葉文裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司監(jiān)督單位——某市龍崗區(qū)某建設(shè)監(jiān)理公司a市建筑藝術(shù)建設(shè)監(jiān)理有限公司3.5項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)委托方提供的資料，該項(xiàng)目始于1992年底，于1996年竣工。1999年3月開(kāi)始外墻裝修，同年年底裝修工程完工。室內(nèi)裝修工程于2002年4月開(kāi)始。截至調(diào)查日，酒店的設(shè)備安裝已基本完成，剩余調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程完成60%左右，預(yù)計(jì)2003年7月完工。2003年目前酒店2~4層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂租賃合同，期限為十年(原合同始于2003年)。四。項(xiàng)目的市場(chǎng)分析技術(shù)思維該項(xiàng)目是鎮(zhèn)上第一家星級(jí)酒店(四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn))。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)是第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，商業(yè)活動(dòng)頻繁，對(duì)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的需求強(qiáng)烈。龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出特點(diǎn)是滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。因此，在分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)情況和前景時(shí)，我們主要側(cè)重于第二產(chǎn)業(yè)的分析。同時(shí)，第二產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來(lái)了頻繁的業(yè)務(wù)往來(lái)。因此，在分析第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，分析了一個(gè)城市旅游的主要特征是商務(wù)旅游。龍崗區(qū)目前沒(méi)有突出的旅游資源吸引游客，客戶主要來(lái)自區(qū)內(nèi)外資企業(yè)的商務(wù)客戶。我們按照一個(gè)城市-龍崗區(qū)-一個(gè)鎮(zhèn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了分級(jí)和分析。由于某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)相似，我們對(duì)沙井鎮(zhèn)上元酒店(三星級(jí)酒店)的情況進(jìn)行了分析，并與該酒店項(xiàng)目進(jìn)行了對(duì)比。4.1一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析1.一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。a市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全市GDP增速持續(xù)高于全國(guó)平均水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，消費(fèi)信心增強(qiáng)，金融對(duì)諸多領(lǐng)域的支持進(jìn)一步加強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)(第二產(chǎn)業(yè))成為第一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2239.41億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.0%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值46030元，增長(zhǎng)6.5%，全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率64723元，增長(zhǎng)6.5%。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到270.57億美元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5561美元。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要支柱。全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值34.07億元(現(xiàn)價(jià))，比上年增長(zhǎng)3.8%。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入133.4億元，增長(zhǎng)6.6%。農(nóng)民收入的80%來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值363.3億元，營(yíng)業(yè)收入307.9億元，利潤(rùn)總額43.3億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值31.1億美元，從業(yè)人員143.8萬(wàn)人。工業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)作用增強(qiáng)了。全年完成工業(yè)增加值1072.27億元，比上年增長(zhǎng)19.6%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為47.9%，比上年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到61.3%。機(jī)場(chǎng)貸款量正在迅速增長(zhǎng)。機(jī)場(chǎng)貨郵吞吐量33.41萬(wàn)噸，增長(zhǎng)35.0%；港口全年貨物吞吐量8766.73萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)32.0%。進(jìn)出口貿(mào)易持續(xù)增長(zhǎng)。某外貿(mào)出口總額連續(xù)十年居全國(guó)大中城市之首。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額872.31億美元，比上年增長(zhǎng)27.1%。進(jìn)出口貿(mào)易順差58.83億美元。其中，“三來(lái)一補(bǔ)”貿(mào)易出口114.75億美元，增長(zhǎng)5.4%，占出口總額的24.6%；進(jìn)口貿(mào)易出口額261.83億美元，增長(zhǎng)28.9%，占出口總額的56.2%。2003年初，廣東遭受非典疫情打擊，但某經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好。市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到934.39億元，同比增長(zhǎng)15.6%。前5個(gè)月，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的增速始終保持在一個(gè)較高的區(qū)間，每個(gè)月分別為14.5%、15.2%、16.5%、15.9%、15.6%。4、5月份，增速略有回落。到5月底，三大產(chǎn)業(yè)之比為0.7∶57.7∶41.6。1-5月，工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)趨好，規(guī)模、速度、效益同步提升。統(tǒng)計(jì)顯示，前5個(gè)月，我市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價(jià))1644.67億元，同比增長(zhǎng)23.3%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額74.01億元，同比增長(zhǎng)42.4%。進(jìn)出口也繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。前5個(gè)月，進(jìn)出口總額達(dá)到415.13億美元，增長(zhǎng)33.3%。同時(shí)，全市新簽各種形式利用外資協(xié)議938個(gè)，其中實(shí)際使用15.89億美元，實(shí)際使用16.67億美元。面向貿(mào)易一個(gè)旅游企業(yè)有明顯的特點(diǎn)。2002年，口岸入境游客5389.84萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)7.73%。其中，香港同胞5034.71萬(wàn)人，占93.41%；從職業(yè)分類來(lái)看，商務(wù)人士占比最大，約占總?cè)藬?shù)的43%。2.道路交通進(jìn)一步改善。到2010年，我市將建成八條軌道交通線路。據(jù)介紹，近期優(yōu)先發(fā)展的線路有:1號(hào)線(世界之窗至寶安體育中心)、2號(hào)線(世界之窗至蛇口港)、3號(hào)線(老街至某地)、4號(hào)線(少年宮至龍華鎮(zhèn)中心)、11號(hào)線(某西站至某段)，線路全長(zhǎng)，預(yù)計(jì)總造價(jià)238億元。238.7公里94公里從2003年起的五年內(nèi)，將新建和改建32條公路，總里程和投資150億元。這些規(guī)劃的重點(diǎn)公路項(xiàng)目主要包括一環(huán)高速、三環(huán)高速、鹽排高速、東部沿海高速等幾條功能強(qiáng)大、輻射范圍廣的干線公路。412公里3.土地政策的調(diào)整，有利于其他地方，工業(yè)用地和酒店。2002年國(guó)家政策出臺(tái):控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是某公司的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也受到了很大的沖擊。某市規(guī)劃和國(guó)土資源局2003年的土地出讓計(jì)劃表現(xiàn)出以下特點(diǎn):1.轉(zhuǎn)讓的土地90%在關(guān)外。2003年政府土地供應(yīng)計(jì)劃的區(qū)域分布差異表明，一個(gè)城市的建設(shè)中心正逐漸從特區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)移到特區(qū)外。特區(qū)(不含鹽田區(qū))規(guī)劃土地供應(yīng)量占全市總量的5%；大型工業(yè)區(qū)占12%；寶安區(qū)占40%；龍崗區(qū)占39%；鹽田地區(qū)占4%。2.工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地量大。根據(jù)2003年的土地出讓計(jì)劃，政府組織使用的土地約為0.44平方公里，占4%。工業(yè)約6.85平方公里，占59%；儲(chǔ)量約0.7平方公里，占6%。3.對(duì)酒店業(yè)的巨大好處。一個(gè)酒店行業(yè)的建設(shè)水平和檔次不高。政府初步采取的優(yōu)惠政策包括以下內(nèi)容:一是酒店用地新掛牌出讓。此外，對(duì)寶安、龍崗、鹽田的酒店用地分別實(shí)行以下優(yōu)惠政策:一是以同區(qū)域住宅用地地價(jià)作為掛牌酒店地價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)。其次，掛牌價(jià)根據(jù)交付地價(jià)的時(shí)間不同，有不同的最低價(jià):三年內(nèi)交付地價(jià)的70%為掛牌價(jià)；年繳費(fèi)50%；5天內(nèi)40%。4.結(jié)論。一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)好；某一經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴于工業(yè)的發(fā)展，特區(qū)外工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的比重大；隨著貿(mào)易和商業(yè)活動(dòng)的增加，旅游業(yè)呈現(xiàn)出商業(yè)特征；今年關(guān)中土地不賣了，經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心將轉(zhuǎn)移到關(guān)中以外。關(guān)中以外的土地成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，工業(yè)用地出讓成為今年土地交易的焦點(diǎn)。酒店用地優(yōu)惠政策帶動(dòng)了酒店業(yè)的商機(jī)和發(fā)展。4.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析4.2.11.位置龍崗區(qū)是某市的市轄區(qū)，位于某市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西接寶安區(qū)，北接惠州市、東莞市，地理位置得天獨(dú)厚。全區(qū)844.07平方公里，總?cè)丝?93萬(wàn)，其中常住人口20萬(wàn)。轄平湖、布吉、牟、龍崗、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳。2.經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。1993年1月1日到2002年的十年間，龍崗區(qū)已經(jīng)從原始的工業(yè)化初級(jí)階段的主要特征，轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d工業(yè)化中期階段。目前，全區(qū)已有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè)城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新生態(tài)走廊等四大規(guī)模工業(yè)區(qū)。某市龍崗工業(yè)區(qū)也位于龍崗區(qū)，初步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，“三高”農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿(mào)、交通、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟(jì)格局。2002年，全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到252億元，占全市的11.25%；工業(yè)總產(chǎn)值420億元，占全市的39.17%；預(yù)算內(nèi)地方財(cái)政收入20.54億元。其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到165億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的39.3%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，已經(jīng)成為龍崗經(jīng)濟(jì)的重要支柱和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主要?jiǎng)恿?。成立十年?lái)，龍崗區(qū)累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè)7000多家，實(shí)際利用外資46.31億美元。2002年，龍崗區(qū)實(shí)際利用外資10.05億美元，引進(jìn)投資1億元以上的大型項(xiàng)目19個(gè)，最大的4個(gè)項(xiàng)目投資超過(guò)5億元。艾默生等近百家跨國(guó)公司和知名企業(yè)以龍崗為發(fā)展基地。2003年1-4月，龍崗區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值86.39億元，同比增長(zhǎng)16.1%；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到126.06億元，同比增長(zhǎng)24%；預(yù)算內(nèi)，地方財(cái)政收入8.35億元，同比增長(zhǎng)41%；1-3月實(shí)際利用外資1.97億美元，同比增長(zhǎng)142.7%；出口總額(1-3月)達(dá)到20.66億美元，同比增長(zhǎng)25.3%。3.公路建設(shè)不斷完善。作為交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展的生命線，龍崗區(qū)十年來(lái)共完成固定資產(chǎn)投資393.27億元，形成了以集河、水關(guān)、平西等高速公路為骨干和高等級(jí)公路的路網(wǎng)，對(duì)外交通進(jìn)一步完善。4.區(qū)域形象逐一提升。某市對(duì)龍崗區(qū)的發(fā)展有明確的定位，即“穩(wěn)定加工貿(mào)易，發(fā)展‘三高’農(nóng)業(yè)，成為高科技出口加工基地、物流集散基地和海濱度假旅游基地。區(qū)政府提出“山水龍崗，旅游度假”的理念，以大工業(yè)區(qū)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，以大亞灣、大鵬灣豐富的旅游資源打造整體區(qū)域品牌，強(qiáng)調(diào)區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。5.缺點(diǎn):旅游業(yè)發(fā)展不平衡。龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，2002年GDP占全市的11.25%，商貿(mào)往來(lái)頻繁，每年接待大量國(guó)內(nèi)外客商。但龍崗區(qū)2002年旅游總收入和接待游客人數(shù)僅占全市旅游總收入和游客總?cè)藬?shù)的0.013%和0.036%，比例嚴(yán)重失調(diào)。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近的寶安區(qū)相比，寶安區(qū)有1家五星級(jí)酒店、2家四星級(jí)酒店、9家三星級(jí)酒店，而龍崗區(qū)有3家三星級(jí)酒店，1家在大鵬，2家在布吉。通過(guò)對(duì)龍崗區(qū)酒店市場(chǎng)的調(diào)查分析，可以得出龍崗區(qū)缺乏高檔酒店，現(xiàn)在提供的住宿酒店大多由綜合樓或廠房改建而成，條件較差，整體接待水平較低，導(dǎo)致來(lái)訪客商外流到市區(qū)或東莞消費(fèi)。6.將建18家酒店。某市政府實(shí)行酒店用地優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者在關(guān)外建設(shè)高檔酒店，國(guó)土部門已做了初步規(guī)劃。未來(lái)10年，全區(qū)將建成18家高星級(jí)酒店，原則上每個(gè)鎮(zhèn)一家，規(guī)劃2個(gè)經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)達(dá)的鎮(zhèn):布吉鎮(zhèn)4家，中心城區(qū)3家，某某、平湖、大鵬、南澳鎮(zhèn)各2家，其他鎮(zhèn)各1家。4.2.2城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分析1.位置地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)東部，龍崗區(qū)中部，東鄰鹽田大港，南接經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北接?xùn)|莞，北接龍崗區(qū)中心城區(qū)。從一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)出發(fā)，只有從香港出發(fā)，是香港和一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)去惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)陸省市的必經(jīng)之路。全鎮(zhèn)平均面積81.2公里，其中7.3平方公里屬于龍崗區(qū)中心城區(qū)。18公里20公里一個(gè)鎮(zhèn)有、牟、四聯(lián)、安良、西坑、大康、寶安、河岙、黃崗坑等9個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，共52個(gè)自然村。全鎮(zhèn)總?cè)丝诩s16萬(wàn)。a鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)某大型物流集團(tuán)內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便利，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好。規(guī)劃發(fā)展以先進(jìn)產(chǎn)業(yè)為主，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)是龍崗副中心，區(qū)域物流通道樞紐，國(guó)際中轉(zhuǎn)港鹽田港后備產(chǎn)業(yè)基地。2.工業(yè)發(fā)展迅速。2002年，某鎮(zhèn)被授予“全國(guó)文明鎮(zhèn)先進(jìn)單位”榮譽(yù)稱號(hào)，順利通過(guò)第一批“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”考核驗(yàn)收。非公有制經(jīng)濟(jì)組織黨建和“雙聯(lián)”工作在城區(qū)率先開(kāi)展，農(nóng)民新村建設(shè)和依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點(diǎn)。全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值達(dá)到47.4億元，占總量的18.81%，增長(zhǎng)18%；工業(yè)總產(chǎn)值65.4億元，增長(zhǎng)22.5%；稅收總額4.54億元，增長(zhǎng)21.4%；其中，地方稅收2.4億元，增長(zhǎng)41.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額14.6億元，增長(zhǎng)13.9%；新引進(jìn)外資企業(yè)69家，其中“三支一補(bǔ)”企業(yè)31家，協(xié)議投資額4.55億港元，增長(zhǎng)68%；“外資”企業(yè)38家，合同投資額6.67億港元，增長(zhǎng)54.8%。加工貿(mào)易出口總額87億港元，增長(zhǎng)3.6%；村集體總收入11.3億元，增長(zhǎng)11.9%；凈收入3.3億元，增長(zhǎng)11.1%。全鎮(zhèn)6家企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入3.72億元，增長(zhǎng)13.1%，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)8786萬(wàn)元，增長(zhǎng)7%。一個(gè)鎮(zhèn)的企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要是自建廠房或在村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)租用廠房。因此，配套的會(huì)議中心和培訓(xùn)室缺乏，會(huì)議、培訓(xùn)等配套功能有一定需求。3.目前在該地區(qū)有影響力的中外合資企業(yè):信義集團(tuán)(玻璃)有限公司是世界上最完整的汽車玻璃制造商之一，產(chǎn)品出口海外。港資公司廣達(dá)玩具廠是中國(guó)首家獲得“ISO9001質(zhì)量保證”的玩具和塑料制品制造商，也是中國(guó)首批獲得“玩具出口質(zhì)量許可證”和“一類企業(yè)”的制造商之一。港資高華眼鏡廠是香港高華貿(mào)易公司于1985年5月投資的來(lái)料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各種眼鏡，產(chǎn)品出口世界各地。10年來(lái)總投資超過(guò)3.5億港元，是近年來(lái)投資較大的企業(yè)之一。李佳國(guó)際集團(tuán)有限公司總投資超過(guò)4億港元，生產(chǎn)的各類印刷紙品遠(yuǎn)銷美、日、歐等國(guó)家和地區(qū)；港資加比綜合制品廠是香港加比塑料金屬制品廠(國(guó)際)有限公司于1987年5月投資的來(lái)料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)五金塑料制品。10年來(lái)，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，累計(jì)投資超過(guò)10億港元。是某鎮(zhèn)近年來(lái)最大的外資企業(yè)之一；美資協(xié)調(diào)電子廠是美國(guó)協(xié)和相機(jī)有限公司投資的相機(jī)制造商，總投資2.5億港元。是目前某市最大的相機(jī)廠商之一。4.農(nóng)村城市化進(jìn)程加快。根據(jù)建設(shè)城市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標(biāo)，鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快文化中心、體育館等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。村級(jí)全年投入3.2億元，主要用于水、電、路和為民實(shí)事項(xiàng)目。投資近2000萬(wàn)元的第三通道、第二通道延伸段等項(xiàng)目目前進(jìn)展順利。建成后不僅能完善鎮(zhèn)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)，有效緩解交通壓力，還能盤活大面積土地資源。同時(shí)，一個(gè)收費(fèi)站的報(bào)價(jià)有利于一個(gè)外匯。5.地區(qū)發(fā)展規(guī)劃工業(yè)發(fā)展以高科技和現(xiàn)代物流為主導(dǎo)。a鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)為龍崗副中心，區(qū)域物流通道樞紐，國(guó)際中轉(zhuǎn)港鹽田港后備產(chǎn)業(yè)基地，以外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)。建設(shè)新的商業(yè)中心目前有鎮(zhèn)政府所在地，未來(lái)計(jì)劃發(fā)展為新的商業(yè)中心。目前周邊建有多個(gè)住宅小區(qū):新亞廣場(chǎng)、金冠花城、雅景苑、麗晶中心、康樂(lè)花園等。商業(yè)配套主要有龍洲百貨、部分居民樓一層小商鋪，商鋪商業(yè)經(jīng)營(yíng)以服務(wù)社區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)為主，如小吃店、美容美發(fā)等。在紅棉路和樂(lè)康路兩側(cè)，有中海、葉榛和信義集團(tuán)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目用地。未來(lái)該區(qū)域居住人口將大幅增加，商業(yè)需求潛力很大。4.2.3某鎮(zhèn)賓館酒店調(diào)查某鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)為主，投資者主要來(lái)自香港、臺(tái)灣和新加坡。其產(chǎn)品以出口為主，鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)客流量大。而a鎮(zhèn)目前的賓館酒店檔次較低，主要有:同心賓館、某大酒店、德寶賓館等。此外，城鎮(zhèn)中還有餐館和娛樂(lè)場(chǎng)所:日卡拉ok:包間15個(gè)，最低消費(fèi)大間1500元，中間1000元，小間600元，人均消費(fèi)200元左右；分析和評(píng)估據(jù)調(diào)查分析，某鎮(zhèn)的消費(fèi)群體以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，以港澳臺(tái)商、外商、在本地區(qū)投資的外商、港澳臺(tái)商及其商務(wù)客戶為主要客戶。酒店的經(jīng)營(yíng)依賴于商業(yè)活動(dòng)。經(jīng)分析，賓館酒店布局星羅棋布，主要分布在深惠路兩側(cè)，自身配套不足。一些娛樂(lè)和休閑活動(dòng)依賴于該地區(qū)的其他配套設(shè)施。一個(gè)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)主要是“三來(lái)一補(bǔ)”，港臺(tái)及海外商務(wù)活動(dòng)頻繁，外貿(mào)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，商務(wù)文化發(fā)展滯后，高層次的商務(wù)活動(dòng)中心和酒店較少，商務(wù)設(shè)施不足。4.2.4龍崗區(qū)有三家三星級(jí)酒店，布吉鎮(zhèn)兩家，大鵬鎮(zhèn)一家。1.凱利萊酒店凱麗萊酒店位于布吉鎮(zhèn)中心區(qū)，是由香港昊耀置業(yè)(A)有限公司投資興建，由天津TEDA酒店集團(tuán)有限公司在中國(guó)經(jīng)營(yíng)管理的集商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的國(guó)際三星級(jí)商務(wù)度假酒店。酒店現(xiàn)有230間客房，包括標(biāo)準(zhǔn)間和套房。所有房間都配有國(guó)際直撥電話和直接上網(wǎng)。房?jī)r(jià)如下:種類價(jià)格(人民幣)實(shí)際價(jià)格(人民幣)數(shù)量(房間)標(biāo)準(zhǔn)客房680單身:338；雙人:368175普通套房880單身:398；雙人:42824豪華套房98049021行政套房1280640八凱利套房18009002加床100配套的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等。都有。定期往返羅湖口岸的免費(fèi)班車服務(wù)可以滿足商務(wù)人士的不同需求。酒店的餐廳是友福園海鮮酒家，出品地道的粵菜和精致的小吃。餐廳大廳可同時(shí)容納500人，有32個(gè)豪華大廳。萊茵西餐廳位于四樓，以歐洲美食和亞洲美食聞名。既浪漫又溫馨。這里有娛樂(lè)黃金夜總會(huì)和颶風(fēng)迪斯科。結(jié)論凱利酒店的客戶主要是在mainlandChina的香港人，因此不能作為本項(xiàng)目的參考。2.沙井上元酒店因?yàn)橐粋€(gè)鎮(zhèn)沒(méi)有星級(jí)酒店，對(duì)比寶安、龍崗兩區(qū)的鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2、沙井和一個(gè)鎮(zhèn)差不多，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，所以我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對(duì)比:比較術(shù)語(yǔ)排水砂樁某些地理位置寶安區(qū)西北，毗鄰107國(guó)道，約一城之隔。35公里龍崗區(qū)南部，毗鄰深惠公路，約一城之隔。28公里總面積60平方公里80平方公里總?cè)丝?8000人16萬(wàn)人工業(yè)總產(chǎn)值6.8億元65.4億元人均工業(yè)總產(chǎn)值28,00040,800企業(yè)數(shù)量86.800多星級(jí)和酒店數(shù)量一個(gè)三星級(jí)家庭和一個(gè)二星級(jí)家庭。沒(méi)有從以上數(shù)據(jù)分析，一個(gè)鎮(zhèn)的人均工業(yè)總產(chǎn)值是沙井鎮(zhèn)的1.5倍左右，商業(yè)活動(dòng)多，但酒店設(shè)施不足。我們分析一下沙井的三星級(jí)酒店——上元酒店:位置林深公路，高速公路新橋出口等級(jí)獵戶座腰帶開(kāi)放時(shí)間1999年底開(kāi)業(yè)位置既有商業(yè)欲望又有娛樂(lè)欲望。消費(fèi)者群體2001年以前，客戶可以涉及沙井、福永、松崗等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。后來(lái)，在周邊城鎮(zhèn)建起了高檔酒店。目前客戶主要在沙井鎮(zhèn)。占地面積(平方米)大約8000建筑面積(㎡)16000客房設(shè)施共有110間客房，其中行政套房8間，1房1廳。會(huì)議設(shè)施可容納200人的會(huì)議室餐飲設(shè)施可容納1000人的中餐廳。娛樂(lè)設(shè)施卡拉OK包房娛樂(lè)設(shè)施目前沒(méi)有其他設(shè)施。功能分布1F:大堂；:中餐:夜總會(huì)4:客房2F3F-8F費(fèi)用用途(元)客房設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)間:374豪華間:435套房:800/900會(huì)議設(shè)施300/8小時(shí)餐飲設(shè)施推出18元13道特色菜娛樂(lè)設(shè)施最低消費(fèi):小房間:388消費(fèi)特征從周一到周五，房間入住率很高，達(dá)到80%結(jié)論兩個(gè)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和客源市場(chǎng)都差不多，所以一個(gè)酒店在生意上和沙井上元酒店差不多。在報(bào)告計(jì)算中，我們將主要參考上元酒店的入住率和經(jīng)營(yíng)狀況。4.3項(xiàng)目的SWOT分析及定位判斷4.3標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)國(guó)際商務(wù)酒店4.3優(yōu)點(diǎn):◆政策優(yōu)勢(shì):該項(xiàng)目是全鎮(zhèn)首個(gè)四星級(jí)酒店項(xiàng)目，得到了區(qū)鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點(diǎn)高；◆資源優(yōu)勢(shì):某鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商務(wù)往來(lái)頻繁，酒店市場(chǎng)需求量大；◆區(qū)位優(yōu)勢(shì):位于某鎮(zhèn)新中心區(qū)，靠近某鎮(zhèn)政府；◆環(huán)境優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目西側(cè)為大型綠色文化廣場(chǎng)，南側(cè)為規(guī)劃綠地，景觀良好；◆消費(fèi)習(xí)慣優(yōu)勢(shì):一個(gè)城鎮(zhèn)具有過(guò)夜消費(fèi)的特點(diǎn)，酒店房間成為朋友聚會(huì)玩樂(lè)的主要場(chǎng)所；◆背景優(yōu)勢(shì):委托方有一定的酒店管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)全資擁有某鎮(zhèn)白松路的同心酒店和同心酒樓。w(缺點(diǎn)):◆深惠路作為對(duì)外交通主干道，道路狹窄，車流量大，擁堵，堵車嚴(yán)重；◆1992年開(kāi)工建設(shè)，至今未對(duì)外開(kāi)放，市場(chǎng)形象受損；◆因?yàn)?999年完成外飾，所以外飾設(shè)計(jì)裝修落后；◆酒店餐飲娛樂(lè)外包，其經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)酒店整體經(jīng)營(yíng)和形象影響較大；◆項(xiàng)目三面被居民樓包圍，不利于酒店的升級(jí)。o(機(jī)會(huì)):◆一個(gè)收費(fèi)站賣貨，方便對(duì)外聯(lián)系；◆圓山景區(qū)的建設(shè)會(huì)帶來(lái)周邊城鎮(zhèn)的游客；◆某鎮(zhèn)啟動(dòng)商品房開(kāi)發(fā)，入住人口增加，消費(fèi)需求增加。t(威脅):◆布吉鎮(zhèn)交通便利，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶認(rèn)知度高；◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個(gè)鎮(zhèn)建一家星級(jí)酒店，分流本項(xiàng)目客戶，后期增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。分析結(jié)論:該項(xiàng)目定位為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)酒店，是國(guó)內(nèi)首家四星級(jí)酒店，客房、宴會(huì)、會(huì)議中心等內(nèi)部設(shè)施齊全，滿足市場(chǎng)需求。4.4項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)酒店分為兩部分，2~4層對(duì)外出租，收入按出租合同價(jià)格計(jì)算；6-29層的房間、會(huì)議廳、自助餐廳為自營(yíng)，每月運(yùn)營(yíng)天數(shù)按28天計(jì)算，考慮到設(shè)備維護(hù)和清潔。4.4.1根據(jù)合同，二樓租期為十年，租金收入如下:單位:元命令數(shù)字年租金收入2層第三層4層建筑面積(㎡)2,424.32,424.32,850.19一個(gè)2003.7-2004.6免除租金免除租金免除租金22004.7-2005.6581,832581,832684,045.6三2005.7-2006.6872,748581,832684,045.6四2006.7-2007.6872,748581,832684,045.6五2007.7-2008.6872,748872,748684,045.6六2008.7-2009.6960,022.8872,7481,026,068.4七2009.7-2010.6960,022.8872,7481,026,068.4八2010.7-2011.6960,022.8960,022.81,026,068.4九2011.7-2012.61,056,025960,022.81,128,675.24102012.7-2013.61,056,025960,022.81,128,675.24經(jīng)過(guò)十年的經(jīng)營(yíng)，酒店客戶市場(chǎng)已經(jīng)基本成熟。根據(jù)租賃合同，同等條件下，現(xiàn)承租人有優(yōu)先承租權(quán)。因此，在計(jì)算中，裙樓十年后的租金水平基本保持穩(wěn)定，與上一期的租金水平相同。4.4.26~26層為客房，設(shè)有多媒體會(huì)議室2間，豪華客房98間，標(biāo)準(zhǔn)客房240間，行政套房20間。27~28層為行政樓層，有14間行政套房，1間中式和1間西式總統(tǒng)套房。29樓是自助餐廳，有240個(gè)座位。1.客房收入價(jià)格根據(jù)委托方提供的可行性研究報(bào)告，酒店客房數(shù)量和餐廳座位數(shù)量如下:通過(guò)對(duì)某鎮(zhèn)酒店價(jià)格的調(diào)查，未評(píng)級(jí)星級(jí)酒店折扣價(jià)為200~400元/天，凱利來(lái)酒店為340~430元/天，寶安區(qū)四星級(jí)酒店為400~600元/天，高于某市區(qū)四星級(jí)酒店(300~400元/天)。這個(gè)項(xiàng)目被設(shè)計(jì)成四星級(jí)酒店。我們指的是布吉鎮(zhèn)的三星級(jí)酒店。居住率酒店計(jì)劃于2003年7月對(duì)外開(kāi)放。根據(jù)酒店的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，綜合考慮a鎮(zhèn)酒店市場(chǎng)供應(yīng)情況，我們確定:酒店經(jīng)營(yíng)初期，開(kāi)業(yè)前半年是市場(chǎng)拓展期，期間客房入住率低；經(jīng)過(guò)半年左右的運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)認(rèn)知度有所提升，客房入住率有所提高。我們確定酒店的市場(chǎng)培育期為2004年至2006年；經(jīng)過(guò)三年左右的市場(chǎng)培育，客房出租率將快速提升，因此快速增長(zhǎng)期確定為2007~2008年；2009年后，酒店進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期，客房出租率相對(duì)穩(wěn)定。本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期(2003.7~2068.12，共65.5年)入住率如下(由于總統(tǒng)套房數(shù)量少，出租率低，委托方尚未定價(jià)，故不考慮這部分收益):市場(chǎng)擴(kuò)張期在2003年下半年15%百分之三十40%31%市場(chǎng)培育期2004-200620%40%45%39%快速增長(zhǎng)期2007-2008百分之三十60%60%57%穩(wěn)定運(yùn)行期2009年后40%70%65%66%2.29樓餐廳的收入設(shè)計(jì)的餐廳提供240個(gè)座位?？紤]到龍崗區(qū)餐飲市場(chǎng)的特點(diǎn)，菜系以粵菜為主，分為早、中、晚三個(gè)市場(chǎng)。餐館早、中、晚餐人均消費(fèi)分別為50、80、120元/人。開(kāi)業(yè)初期(2003年下半年和2004年)上座率分別為45%、30%和60%，2005年至今上座率為10%。時(shí)間用餐告別人均消費(fèi)(人民幣/人)出席(%)營(yíng)業(yè)額(萬(wàn)元)總計(jì)達(dá)(萬(wàn)元)2003早餐5045%90.720477.79中餐80百分之三十96.768主餐12060%290.3042004早餐5045%181.440955.58中餐80百分之三十193.536主餐12060%580.6082005早餐5049.50%199.5841,051.14中餐8033.00%212.890主餐12066.00%638.6692006早餐5054.45%219.5421,156.26中餐8036.30%234.179主餐12072.60%702.5362007早餐5059.90%241.4971,271.88中餐8039.93%257.596主餐12079.86%772.7892008年早餐5065.88%265.6461,399.07中餐8043.92%283.356主餐12087.85%850.0682009早餐5072.47%292.2111,538.98中餐8048.32%311.692主餐12096.63%935.0753.會(huì)議廳收入酒店設(shè)計(jì)有1個(gè)多功能會(huì)議廳和3個(gè)普通會(huì)議廳?？紤]到龍崗區(qū)基本沒(méi)有會(huì)議室供應(yīng)，確定開(kāi)業(yè)初期(2003年下半年和2004年)會(huì)議廳出租率為10%和20%，2005年至2007年穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，上座率提高10%。年度營(yíng)業(yè)收入統(tǒng)計(jì)如下:租金(人民幣/天)月租金(%)歲入(萬(wàn)元)總計(jì)達(dá)(萬(wàn)元)2003多功能廳300010.00%5.04015.12會(huì)議室100020.00%10.0802004多功能廳300010.00%10.08030.24會(huì)議室100020.00%20.1602005多功能廳300011.00%11.08833.26會(huì)議室100022.00%22.1762006多功能廳300012.10%12.19736.59會(huì)議室100024.20%24.3942007多功能廳300013.31%13.41640.25會(huì)議室100026.62%26.8333.咖啡店的收入酒店咖啡廳有40個(gè)座位?？倓t西式咖啡廳人均消費(fèi)30~50元/人次。如果開(kāi)業(yè)初期(2003年下半年和2004年)日接待人數(shù)為100人，上座率比2005年提高20%，到2009年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，那么年?duì)I業(yè)收入統(tǒng)計(jì)如下:在2003年下半年20042005200620072008年2009接待時(shí)間50100120144173207249營(yíng)業(yè)額(萬(wàn)元)50.40100.80120.96145.15174.18209.02250.82項(xiàng)目總投資及資金籌措估算5.1計(jì)算原則和前提條件1.測(cè)量周期的確定該項(xiàng)目始于1992年底，于1996年完成。1999年3月開(kāi)始外墻裝修，同年年底裝修工程完工。室內(nèi)裝修工程于2002年4月開(kāi)始。截至調(diào)查日，酒店的設(shè)備安裝已基本完成，剩余調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程完成60%左右，預(yù)計(jì)2003年7月竣工開(kāi)業(yè)。2003年1998年開(kāi)始計(jì)算土地使用年限，2002年再次開(kāi)始項(xiàng)目改造。因此，本報(bào)告中的計(jì)算從2002年開(kāi)始，計(jì)算期截止于土地使用期屆滿日，即。2068年12月15日2.貸款利率的確定根據(jù)貸款銀行的指示，本項(xiàng)目貸款利率按中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行現(xiàn)行三至五年期貸款利率的6.138%計(jì)算。貸款期間如遇中國(guó)人民銀行利率調(diào)整，按新的利率標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。3.基準(zhǔn)收益率的確定本項(xiàng)目為普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，基準(zhǔn)收益率為房地產(chǎn)行業(yè)平均水平。這里基準(zhǔn)收益率定為8%。5.2項(xiàng)目總投資估算根據(jù)計(jì)算，項(xiàng)目總投資為23053.73萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表:表12:項(xiàng)目總投資估算序列號(hào)項(xiàng)目名總金額(萬(wàn)元)單價(jià)(人民幣/平方米)占總投資的比例一個(gè)土地成本1,991.99452.728.6%2施工前成本308.0070.001.3%三建安工程18,579.304,222.5780.6%四管理費(fèi)用377.7585.851.6%五意外事件377.7585.851.6%六其他費(fèi)用176.0040.000.8%七財(cái)務(wù)費(fèi)用1,242.95282.495.4%八杭州23,053.735,239.48100.0%注:單價(jià)基于酒店建筑面積44,000m2?？偼顿Y估算說(shuō)明1.土地成本酒店用地是G08213-34號(hào)地塊的一部分，該地塊未分割。我們的思路是計(jì)算出整個(gè)地塊的完整地價(jià)，與實(shí)際繳納的地價(jià)進(jìn)行對(duì)比，用這個(gè)比例作為酒店商業(yè)用地的折扣，計(jì)算出酒店用地的地價(jià)。根據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》和《付清地價(jià)款證明》，本項(xiàng)目所在宗地的土地總價(jià)款為50，323，614元。規(guī)劃要求為:44000㎡酒店、113745.38㎡住宅、2500㎡幼兒園、7500㎡會(huì)議中心。根據(jù)《龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)管理暫行辦法》的規(guī)定和土地的具體位置，地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為:商業(yè)條款酒店1240元/㎡；住在580元/㎡；幼兒園為營(yíng)利性公共設(shè)施，按工業(yè)地價(jià)按320元/㎡計(jì)算，會(huì)展中心(因?yàn)闆](méi)有土地分類)按商業(yè)按1240元/㎡計(jì)算。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，總地價(jià)應(yīng)為137832320元，實(shí)際支付的地價(jià)約為上述基準(zhǔn)地價(jià)的36.51%。按照這個(gè)比例，有些酒店的地價(jià)是:2000年1月1日1240×36.51%×4.4萬(wàn)=19919856元。酒店樓面價(jià)452.72元/平方米，略高于目前政府公布的行業(yè)基準(zhǔn)價(jià)，但低于住宅基準(zhǔn)價(jià)。2.施工前成本項(xiàng)目前期費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)和勘測(cè)費(fèi)用等。成本確定主要參考近期“某市建設(shè)工程價(jià)格信息”和企業(yè)提供的已支付成本。根據(jù)企業(yè)提供的資料和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)在取得土地時(shí)已經(jīng)完成了一些前期工作，因此我們?cè)谟?jì)算前期費(fèi)用時(shí)做了適當(dāng)?shù)目鄢?。?xiàng)目前期總費(fèi)用為308萬(wàn)元。3.建筑安裝工程費(fèi)用參考《某市建設(shè)工程價(jià)格信息》、《建設(shè)工程定額》等近期標(biāo)準(zhǔn)及該地區(qū)同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際施工成本，考慮酒店內(nèi)部四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備配套設(shè)施。項(xiàng)目總建設(shè)成本為18579.3萬(wàn)元。計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)附表3:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表。4.管理費(fèi)管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。根據(jù)某市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目水平及本項(xiàng)目具體情況，管理費(fèi)按上述三項(xiàng)之和的2%計(jì)算，管理費(fèi)合計(jì)377.75萬(wàn)元。5.意外開(kāi)支考慮到項(xiàng)目規(guī)模較小，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前期費(fèi)用和建筑安裝費(fèi)用之和的2%計(jì)算。本項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)總額為377.75萬(wàn)元。6.其他費(fèi)用指主要工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)及與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，預(yù)計(jì)為176萬(wàn)元。7.財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指貸款利息。貸款企業(yè)本次向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)貸款6000萬(wàn)元，貸款期限5年。預(yù)計(jì)貸款利息總額為1242.95萬(wàn)元。因此，本項(xiàng)目總財(cái)務(wù)費(fèi)用為1242.95萬(wàn)元。5.3項(xiàng)目投資計(jì)劃1、工程價(jià)款投資計(jì)劃根據(jù)付款證明，該項(xiàng)目已全額支付。1999年2月1日2、建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目資金的投入滯后于項(xiàng)目的進(jìn)度，因此無(wú)法確定項(xiàng)目資金的投入。計(jì)算時(shí)，我們根據(jù)委托方介紹的項(xiàng)目開(kāi)停工時(shí)間估算項(xiàng)目資金投入。5.4項(xiàng)目融資計(jì)劃根據(jù)委托方提供的資料，對(duì)項(xiàng)目的投資和資金籌措方案進(jìn)行了分析。項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括投入資金、銀行融資和項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)收入。項(xiàng)目資金來(lái)源的構(gòu)成如下:表13:項(xiàng)目資金來(lái)源序列號(hào)項(xiàng)目資本(萬(wàn)元)比例一個(gè)投入的資金15,600.0067.7%2銀行投資6,000.0026.0%三營(yíng)業(yè)收入1,453.736.3%四總投資23,053.73100.0%1、項(xiàng)目已投入資金來(lái)源。根據(jù)投資計(jì)劃，截至年底，已投資約1.13億元(占總投資的49.06%，主要包括土地成本、前期費(fèi)用、主體工程費(fèi)用等。)，其中約6000萬(wàn)元用于自用，其余由建設(shè)單位支付。2003年2.項(xiàng)目投資的資金來(lái)源根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目建成后需要投資約1.03億元，主要來(lái)源于農(nóng)行貸款6000萬(wàn)元及部分自籌資金和經(jīng)營(yíng)收益4300萬(wàn)元。項(xiàng)目資金來(lái)源及運(yùn)用詳見(jiàn)表6:資金來(lái)源及運(yùn)用。不及物動(dòng)詞項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析6.1酒店?duì)I業(yè)收入和成本、費(fèi)用及稅金的計(jì)算1.項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算根據(jù)二至四層裙樓的租賃合同、客房入住預(yù)測(cè)、餐廳收入預(yù)測(cè)、會(huì)議廳收入預(yù)測(cè)、咖啡廳收入預(yù)測(cè)，營(yíng)業(yè)收入如下(酒店于2009年進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期):裙樓租金收入(萬(wàn)元)客房收入(萬(wàn)元)餐館收入(萬(wàn)元)會(huì)議廳收入(萬(wàn)元)咖啡店收入(萬(wàn)元)總計(jì)達(dá)(萬(wàn)元)20030.00469.87477.7915.1250.41,013.18200492.392,371.52955.5830.24100.803,550.532005199.282,371.521,051.1433.26120.963,776.172006213.842,371.521,156.2636.59145.153,923.362007228.403,436.271,271.8840.25174.185,150.982008年264.423,436.271,399.0740.25209.025,349.032009285.883,984.861,538.9840.25250.826,100.792010年290.253,984.861,538.9840.25250.826,105.162011304.543,984.861,538.9840.25250.826,119.452012314.473,984.861,538.9840.25250.826,129.382013314.473,984.861,538.9840.25250.826,129.382.生產(chǎn)費(fèi)用根據(jù)酒店的財(cái)務(wù)分類，經(jīng)營(yíng)成本包括:餐飲消費(fèi)；飲料的原材料、調(diào)味料和配料的成本；餐廳、浴室等消耗的燃料成本。；賓館、洗衣房、照相館、洗衣店、修理廠等所消耗的原材料和輔助材料的成本。這里我們以酒店自營(yíng)部分營(yíng)業(yè)收入的20%作為計(jì)算。3.營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括:工資、福利、燃料、低值易耗品攤銷、服裝、洗滌、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、材料消耗、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告費(fèi)、差旅費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、工作餐、折舊及其他。酒店總則運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的30%左右，總則酒店運(yùn)營(yíng)5-7年后需要裝修。我們考慮年平均裝修費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的5%左右，這里我們?nèi)】偁I(yíng)業(yè)收入的35%。4.管理費(fèi)管理費(fèi)用包括:公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、律師費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、研發(fā)費(fèi)、聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師、審計(jì)師費(fèi)、稅金、修理費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、社會(huì)招待費(fèi)、壞賬損失。我們按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算。6.2項(xiàng)目利潤(rùn)和投資利潤(rùn)率計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)總額、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)(凈利潤(rùn))和投資利潤(rùn)率后，見(jiàn)下表:表14:項(xiàng)目利潤(rùn)估算表單位:萬(wàn)元序列號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)(1)總收入390,463.38(2)生產(chǎn)費(fèi)用240,928.65(3)開(kāi)發(fā)成本21,810.78(4)財(cái)務(wù)費(fèi)用1,242.95(5)彌補(bǔ)以前的損失21,513.31(6)總利潤(rùn)(1)-(2+4)126,481.00(7)所得稅(6)×15%18,972.15(8)凈利(6)-(7)107,508.85(9)投資回報(bào)率平均年利潤(rùn)/總投資7.84%(10)投資凈利潤(rùn)率平均年凈利潤(rùn)/總投資6.66%項(xiàng)目各計(jì)算期利潤(rùn)計(jì)算詳見(jiàn)附表7:利潤(rùn)表。6.3項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析1.現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流分析詳見(jiàn)表8:現(xiàn)金流量表(總投資)。2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)凈現(xiàn)值(FNPV)是項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量按照設(shè)定的基準(zhǔn)收益率(8%)折現(xiàn)到建設(shè)期期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9571.99萬(wàn)元。3.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)內(nèi)部收益率(FIRR)是指整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等于0時(shí)的折現(xiàn)率。它反映了項(xiàng)目所用資金的利潤(rùn)率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益時(shí)，就認(rèn)為其盈利能力達(dá)到了最低要求。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為8.70%。5.綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，其內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。因此，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。七。項(xiàng)目的盈虧平衡分析和敏感性分析7.1項(xiàng)目盈虧平衡分析假設(shè)酒店進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)年，酒店維持目前的規(guī)模和正常運(yùn)營(yíng)。因?yàn)槿箻浅鲎饨?jīng)營(yíng)，收入穩(wěn)定，房間經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)一定變化。根據(jù)動(dòng)態(tài)計(jì)算，當(dāng)酒店運(yùn)營(yíng)達(dá)到正常運(yùn)營(yíng)水平的65.00%時(shí)，項(xiàng)目可以得到保障。根據(jù)盈虧平衡分析，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力總則。7.2項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入和開(kāi)發(fā)成本的變化進(jìn)行了敏感性分析和計(jì)算。計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)表10:敏感性分析表。以下指標(biāo)反映了項(xiàng)目銷售收入和開(kāi)發(fā)成本的變化情況:因素的變化敏感性分析結(jié)果納稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)投資利潤(rùn)率里面的收益率總體方案107,5097.84%8.7%營(yíng)業(yè)收入的變化減少10%96,4827.03%8.0%上升了10%118,5368.64%9.4%經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用的變化增加10%87,0306.34%7.4%降低10%127,9889.33%10.0%工程成本變化增加10%105,8247.10%8.0%降低10%109,1938.71%9.5%根據(jù)計(jì)算:①本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本和費(fèi)用的變化將對(duì)項(xiàng)目效益產(chǎn)生影響。運(yùn)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目效益影響很大。總則酒店客房經(jīng)營(yíng)收入可以維持酒店的正常運(yùn)營(yíng)，酒店的主要利潤(rùn)來(lái)源是配套服務(wù)。由于酒店2~4層裙樓為租賃經(jīng)營(yíng)，租金水平較低，因此，酒店投入運(yùn)營(yíng)后的成本控制是首要關(guān)注的問(wèn)題。②在項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的不利影響下，項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)總則，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力總則。八、項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?.1還款來(lái)源分析項(xiàng)目的還款來(lái)源主要來(lái)自項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入。根據(jù)計(jì)算，該項(xiàng)目年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為:2003年:1013.18萬(wàn)元；2004年:3550.53萬(wàn)元；2005年:3776.17萬(wàn)元；2006年:3923.36萬(wàn)元；2007年:5150.98萬(wàn)元；2008年:5349.03萬(wàn)元。項(xiàng)目的還款來(lái)源來(lái)自項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目于2003年第三季度開(kāi)始有營(yíng)業(yè)收入。根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計(jì)劃是按月付息。從貸款的第三年起(從2005年7月起)，每季度還款500萬(wàn)元，即2005年1000萬(wàn)元，2006年2000萬(wàn)元。根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目基本能夠保證貸款償還。8.2貸款償還期的計(jì)算通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所需資金來(lái)源和用途的分析，測(cè)算出2003年第三季度貸款6000萬(wàn)元，項(xiàng)目貸款償還期為5年。具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)附表9:項(xiàng)目貸款償還計(jì)算表。九。貸款方式和擔(dān)保能力分析9.1貸款方式分析1.貸款模式分析根據(jù)委托方和貸款銀行的介紹，本項(xiàng)目貸款為擔(dān)保貸款，由某市某鎮(zhèn)投資管理公司擔(dān)保。2.擔(dān)保企業(yè)分析企業(yè)名稱某市某投資管理公司。居住某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)白松路法定代理人鄒冠和注冊(cè)資本555.56萬(wàn)元企業(yè)類型有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍受鎮(zhèn)人民政府委托，行使鎮(zhèn)集體產(chǎn)權(quán)所有者的權(quán)力，綜合管理鎮(zhèn)資產(chǎn)依法設(shè)立的獨(dú)資企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)和股份制企業(yè)，投資各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開(kāi)展各類投資業(yè)務(wù)。股東情況某市龍崗區(qū)人民政府出資500萬(wàn)，占總數(shù)的90%。某市自來(lái)水公司投資55.56萬(wàn)元，占10%。操作周期1994年6月30日到達(dá)2024年6月30日成立日期1994年6月30日擔(dān)保企業(yè)近年財(cái)務(wù)指標(biāo)單位:萬(wàn)元財(cái)務(wù)指標(biāo)20022003.4.30基礎(chǔ)財(cái)務(wù)指數(shù)總資產(chǎn)136,066135,351總負(fù)債65,10465,766凈資產(chǎn)70,96269,586流動(dòng)資產(chǎn)69,66567,090流動(dòng)負(fù)債57,87157,321