某酒店開發(fā)項目貸款評估報告

/酒店開發(fā)項目貸款評估報告目錄一.報告摘要11.1評估假設和限制11.2項目評估說明21.3貸款主體介紹31.4評價結(jié)論和建議5二。貸款企業(yè)評估8頁2.1貸款企業(yè)概況82.2操作人員的素質(zhì)102.3本單位采用的會計政策102.4稅收政策112.5企業(yè)財務狀況和償債能力評價112.6企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目和土地儲備142.7貸款企業(yè)的綜合評價14三。項目概述和背景153.1項目概述153.2項目建設合法性分析223.3項目建設規(guī)模243.4項目建設合作253.5項目建設進度25四。項目市場分析264.1一個城市的經(jīng)濟發(fā)展分析264.2區(qū)域經(jīng)濟分析304.3項目的SWOT分析及定位判斷414.4項目收入預測42項目總投資及融資估算5.1測量原則和前提條件485.2項目總投資估算495.3項目投資計劃515.4項目融資計劃52不及物動詞項目經(jīng)濟效益分析53頁6.1酒店營業(yè)收入和成本、費用及稅金的計算536.2項目利潤和投資利潤率546.3項目綜合經(jīng)濟效益分析55七。項目盈虧平衡分析和敏感性分析57頁7.1項目盈虧平衡分析577.2項目敏感性分析57八。項目償債能力分析59頁8.1還款來源分析598.2貸款償還期的計算59九。貸款方式和擔保能力分析60頁9.1貸款方式分析609.2貸款償還期的計算62X.銀行效益分析63XI。貸款風險及防范措施64頁1.1貸款風險6411.2風險防范措施65十二。評價結(jié)論和建議6612.1借款企業(yè)6612.2項目評估6612.3貸款評估6812.4結(jié)論和建議67十三。附表:貸款項目評估表69附表1:借款人基本情況附表2:項目評估表附表3:項目開發(fā)成本估算表附表4:項目銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算附表5:項目投資計劃估算表附表6:資金來源和使用情況表附表7:損益表及利潤分配表附表8:現(xiàn)金流量表(所有投資)附表9:貸款償還期計算表附表10:敏感性分析表一.報告摘要1.1評估假設和限制1.本次估價項目為某市龍崗區(qū)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的一家酒店。項目各樓層功能分布及營業(yè)面積統(tǒng)計分析，請參考某市酒店籌建處撰寫的某市酒店可行性研究報告。2.截至評估基準日，該項目的股權(quán)主體為某市雙益發(fā)實業(yè)有限公司，貸款主體為某市某投資有限公司(某市雙益發(fā)實業(yè)有限公司股東之一)。本次分析未考慮股權(quán)主體和貸款主體分離對項目運營和銀行還款的影響。3.由于酒店用地不與其他住宅用地分割，在采用成本計算法計算地價時，我們先根據(jù)龍崗區(qū)基準地價計算出該宗地的完整地價，再根據(jù)實際已交地價占完整地價的百分比計算出酒店的商業(yè)總地價。4.根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計劃是按月付息。從貸款第三年起(2005年7月起)，每季度還500萬元。到2008年6月，所有貸款都將還清。這里我們按照酒店營業(yè)收入計算貸款，不考慮股東在還貸期間的利潤分配。5.我們的經(jīng)濟計算是基于該項目的100%權(quán)益。1.2項目評估說明1.評估說明2003年6月，某市某投資公司擬向中國農(nóng)業(yè)銀行某支行申請貸款6000萬元，貸款期限5年，用于某酒店項目裝修及支付工程款。公司特委托我公司對該項目進行綜合評估，為銀行貸款決策提供參考。2.主要評價依據(jù)(1)《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法》(農(nóng)銀發(fā)[2001]193號)(2)《中國農(nóng)業(yè)銀行中長期貸款項目評估辦法》(農(nóng)銀發(fā)[2001]230號)(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法(建設部建標[2000]205號)(4)建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)(國家計委、建設部計投資[1993]530號)(5)中國人民銀行關(guān)于項目開發(fā)貸款的相關(guān)規(guī)定(6)發(fā)包人取得的項目批準文件和用地建設合法文件。(7)發(fā)包人提供的工程方案設計說明等資料。3.項目介紹某酒店項目位于a市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)政府北側(cè)，雅景苑西側(cè)，G08213-34號地塊，總用地面積7，6247.9㎡，包括住宅用地和其他用途。根據(jù)某市土地使用權(quán)出讓合同，酒店總建筑面積為44000㎡。項目樓高28層，其中1~4層為裙樓，5層為酒店設備層，6~26層為客房(無14層)，27~28層為酒店行政樓層，29層為自助餐廳。酒店有一個地下停車場，有220個停車位。該項目于1992年底開工，受國家經(jīng)濟政策宏觀調(diào)控的影響，1994年停工，1995年再次開工建設。1996年主體完工后，因為資金不足停了下來。1999年3月開始外墻裝修，同年年底竣工。室內(nèi)裝修工程于2002年4月開始。至調(diào)查日，酒店設備安裝已基本完成，剩余調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程完成約60%。預計該項目將于2003年7月竣工并向公眾開放。2003年目前酒店2~4層已與經(jīng)營者簽訂租賃合同，期限為十年(原合同始于2003年)。1.3貸款主體簡介企業(yè)名稱某市投資股份有限公司。居住某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)某投資公司大樓。法定代理人某些注冊資本1800萬元企業(yè)類型股份有限公司股東構(gòu)成某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司，出資2243萬元，占19.01%。某市股份制投資公司工會:出資1180萬，占10%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)劉悅經(jīng)濟發(fā)展公司:出資937萬元，占7.94%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)某村經(jīng)濟發(fā)展公司，出資733萬元，占6.21%。某市龍崗區(qū)安奧經(jīng)濟發(fā)展公司:出資623萬元，占5.28%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)保安經(jīng)濟發(fā)展公司出資491萬元，占比4.16%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)安良經(jīng)濟發(fā)展公司，出資368萬元，占3.12%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)大康經(jīng)濟發(fā)展公司出資317萬元，占2.69%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟發(fā)展公司，出資139萬元，占1.18%。經(jīng)營范圍投資興辦產(chǎn)業(yè)(具體項目另行申報)；國內(nèi)商業(yè)和物資供銷業(yè)(不包括專營、專賣商品)；自有物業(yè)管理；在依法取得的土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；地塊編號為G07212-14的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。操作周期1990年3月10日到達2040年3月10日成立日期1990年3月10日資格證明書2002年，項目開發(fā)企業(yè)排名第50位。貸款由某鎮(zhèn)9個行政村、某經(jīng)濟開發(fā)公司、某鎮(zhèn)投資管理公司、某市某投資公司工會委員會組成。經(jīng)過近十年的經(jīng)營，公司形成了以房地產(chǎn)為主導的“三補貼”、合資、合作企業(yè)；以建材、賓館、酒店娛樂、商業(yè)、自營工業(yè)企業(yè)為補充的多元化企業(yè)集團；被某市政府授予“某市最大集體企業(yè)”第二名。截至2002年底，公司總資產(chǎn)4.86億元，凈資產(chǎn)3.08億元，2002年稅后利潤4234萬元。目前公司經(jīng)營的酒店有位于某鎮(zhèn)白松路的同心酒店(未評級)，是某鎮(zhèn)經(jīng)營時間最長的酒店。酒店占地96間客房。還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能舞廳、卡拉ok室、健身房、美容美發(fā)等設施。客房出租率65%左右，以商務客人為主，周一至周五居住為主。12,837平方米1.4評價結(jié)論和建議1.4.1，評價結(jié)論1.項目地理位置好。某酒店位于某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)政府以北，雅景苑以西，是某酒店發(fā)展的新中心區(qū)。2.方案的可行性某鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好，與港澳臺及國外的商務往來多。目前，該地區(qū)沒有能夠提供高檔服務的星級酒店，存在市場空缺。3.法制建設該項目宗地號為G08213-34，已繳納地價，并取得該宗地的房產(chǎn)證。目前，該地塊已取得建設工程開工許可證(挖孔樁)、某市規(guī)劃和國土資源局規(guī)劃設計要點、某市龍崗區(qū)規(guī)劃統(tǒng)計局文件、施工許可證、某市建設用地規(guī)劃許可證、中華人民共和國建筑施工許可證(部分室內(nèi)裝飾工程)，項目開發(fā)手續(xù)基本合法。4.建設資金到位，工期有保障。某酒店總投資23322.12萬元，其中項目已投資1.03億元(其中自用約6000萬元，其余由建設單位支付)，農(nóng)行貸款6000萬元，其余4300萬元，主要來源于企業(yè)自有資金。由于酒店主體及外部裝修已全部完成，內(nèi)部裝修工程已完成一半以上，施工工程有保證。5.該項目的經(jīng)濟效益良好。具體指標見下表。表1:主要經(jīng)濟指標序列號命名單比特數(shù)據(jù)項目規(guī)模一個總居住面積㎡44,0001.1酒店總面積㎡44,000酒店自營區(qū)㎡——二樓租賃區(qū)㎡2,424.33層出租區(qū)㎡2,424.3四樓和夾層出租區(qū)㎡2,850.19項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)一個總投資萬元23,053.73其中:財務費用萬元1,242.952籌資萬元其中:自有資金萬元15,600中國農(nóng)業(yè)銀行萬元6,000營業(yè)收入萬元1,453.73三營業(yè)收入萬元390,463.38四運營成本和費用萬元240,928.65五總利潤萬元126,481.00六所得稅萬元18,972.15七納稅后利潤萬元107,508.85財務評價指標一個稅前成本利潤率%7.84%2稅后成本利潤率%6.66%三總投資內(nèi)部收益率(所得稅后)%8.70%四總投資財務凈現(xiàn)值萬元9,572五總投資動態(tài)回收期(所得稅后)年21.17六貸款償還期年五注:①以上經(jīng)濟效益是根據(jù)委托方提供的設計方案分析計算的；②上表是考慮2~4層裙樓出租經(jīng)營和自營酒店客房、食堂的經(jīng)濟效益指標。根據(jù)分析計算，在保證實現(xiàn)項目銷售計劃的前提下，該項目具有良好的經(jīng)濟效益和財務可行性。1.4.2，項目風險及建議本貸款項目的主要風險是:①由于2~4層的轉(zhuǎn)租經(jīng)營，承租人為個人，無法考察其管理能力和水平。酒店的整體經(jīng)營對酒店經(jīng)營的成敗影響很大，轉(zhuǎn)租部分的經(jīng)營狀況直接影響酒店的入住率；②貸款主體作為酒店管理者，沒有大型星級酒店經(jīng)營經(jīng)驗，給酒店經(jīng)營帶來風險；③項目貸款主體與權(quán)益主體分離的風險。銀行應對貸款進行有效監(jiān)控，做到?？顚Ｓ茫桓M酒店裝修情況，確保酒店按時營業(yè)，并優(yōu)先以項目經(jīng)營收入償還貸款，化解貸款風險，確保項目貸款回報。該項目具有良好的市場前景和經(jīng)濟效益。經(jīng)評估，該貸款具有良好的經(jīng)濟效益。建議在有效控制風險的前提下，銀行可向貸款企業(yè)提供6000萬元人民幣的貸款額度，用于完成本項目的開發(fā)，貸款期限為5年。二、貸款企業(yè)評估2.1貸款企業(yè)概況表2:貸款企業(yè)簡介企業(yè)名稱某市投資股份有限公司。居住某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)某投資公司大樓。法定代理人某些注冊資本1800萬元企業(yè)類型股份有限公司股東構(gòu)成某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)物業(yè)開發(fā)公司出資3968萬元，占比33.63%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司，出資2243萬元，占19.01%。某市股份制投資公司工會:出資1180萬，占10%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)劉悅經(jīng)濟發(fā)展公司:出資937萬元，占7.94%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)某村經(jīng)濟發(fā)展公司，出資733萬元，占6.21%。某市龍崗區(qū)安奧經(jīng)濟發(fā)展公司:出資623萬元，占5.28%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)四聯(lián)經(jīng)濟發(fā)展公司，出資552萬元，占4.68%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)保安經(jīng)濟發(fā)展公司出資491萬元，占比4.16%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)安良經(jīng)濟發(fā)展公司，出資368萬元，占3.12%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)大康經(jīng)濟發(fā)展公司出資317萬元，占2.69%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)西坑經(jīng)濟發(fā)展公司出資248萬元，占比2.10%。某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟發(fā)展公司，出資139萬元，占1.18%。注冊號4403011026412經(jīng)營范圍投資興辦產(chǎn)業(yè)(具體項目另行申報)；國內(nèi)商業(yè)和物資供銷業(yè)(不包括專營、專賣商品)；自有物業(yè)管理；在依法取得的土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；地塊編號為G07212-14的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。操作周期1990年3月10日到達2040年3月10日成立日期1990年3月10日不動產(chǎn)資質(zhì)等級2002年，項目開發(fā)企業(yè)排名第50位。注:本表來源于某市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》(復印件)，股東構(gòu)成以企業(yè)提供的境內(nèi)有限責任公司核準登記相關(guān)材料為依據(jù)。貸款給某市股份投資有限公司，成立于年，是股份有限公司，注冊資本1.18億元。截至2002年底，公司總資產(chǎn)達4.7億元，凈資產(chǎn)3.08億元，2002年稅后利潤4313萬元。199貸款企業(yè)具有某市房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。近年來，完成了華僑新村住宅區(qū)、連諫商住樓、休閑花園、吳彤花園住宅區(qū)等項目的開發(fā)。2001年建成的雅景苑項目已全部售罄，2002年新建的時代商城項目已封頂。目前計劃整體招商，對外出租。目前公司經(jīng)營的酒店有位于某鎮(zhèn)白松路的同心酒店(未評級)，是某鎮(zhèn)經(jīng)營時間最長的酒店。酒店占地96間客房。還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能舞廳、卡拉ok室、健身房、美容美發(fā)等設施?？头砍鲎饴?5%左右，以商務客人為主，周一至周五居住為主。12,837平方米2.2操作人員的素質(zhì)表3:貸款企業(yè)管理人員信息表(全名)郵政性別出生日期戶籍所在地學位畢業(yè)院校職稱某些董事長男人1969.11某些大學和學院華南農(nóng)業(yè)大學(SCAU)-魏昭遠總經(jīng)理男人1952.7某些大學和學院大學-陳澤斌財務經(jīng)理男人1963.9某些大學和學院廣州大學會計師陳新華工程經(jīng)理男人1952.9某些高中--王鵬銷售經(jīng)理男人1974.11某些大學和學院浙江美術(shù)學院-貸款下設行政辦公室、外經(jīng)貿(mào)部、工程部、業(yè)務辦公室、財務部、銷售部等。，部門齊全。貸款公司員工323人，其中工程技術(shù)人員20人，企業(yè)管理人員整體素質(zhì)總則。2.3該股采用會計政策。(1)會計制度:執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)會計制度。(2)會計年度:采用公歷年度，即從至為一個會計年度。1月1日12月31日(3)會計基礎和計價原則:會計以權(quán)責發(fā)生制為基礎，歷史成本為計價原則。(4)記賬本位幣和外幣業(yè)務的核算方法:以人民幣為記賬本位幣。外幣業(yè)務發(fā)生時，采用發(fā)生日的匯率折算成人民幣記賬。年末根據(jù)年末市場匯率對貨幣性項目余額進行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計入當期損益。(5)現(xiàn)金等價物:指三個月內(nèi)到期、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風險低的短期債券投資。(6)壞賬核算方法:壞賬核算方法采用直接核銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計入管理費用。(7)固定資產(chǎn)的計價和折舊方法:固定資產(chǎn)的標準是指使用壽命在一年以上的建筑物、機械設備、運輸設備和其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設備、器具、工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營的一部分，但單位價值在2000元以上，使用壽命在兩年以上的實物資產(chǎn)。各類固定資產(chǎn)按實際成本計價，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計算。2.4稅收政策公司為營業(yè)稅納稅人，主要稅種及稅率如下:營業(yè)稅為營業(yè)額的5%；城建稅，稅率為流轉(zhuǎn)稅的1%；企業(yè)所得稅稅率為應納稅所得額的15%。2.5企業(yè)財務狀況和償債能力評價1.企業(yè)的財務狀況近三年企業(yè)財務指標見下表:表4:企業(yè)財務指標表單位:萬元財務指標在2000年200120022003.5.15基礎財務指數(shù)總資產(chǎn)41,04342,52247,01950,444總負債16,30414,48216,17419,396凈資產(chǎn)24,73928,04130,84531,048流動資產(chǎn)30,22229,64021,44323,906流動負債16,20412,88216,17418,083期末存貨18,14917,1848,5188,939期初存貨——18,14917,1848,518銷貨收入16,83315,57719,3933,617凈利3,4253,4834,313139現(xiàn)金凈流量8,8195,4816,406總利潤3,6823,6464,589143財務費用62.2445.35343.8723.82銷售費用11,98110,89412,7712,264還清債務能力流動比率1.92.31.31.3速動比率0.750.970.800.83資產(chǎn)負債比率39.72%34.06%34.40%38.45%盈利對利息的倍數(shù)60.281.414.37.0操作能力庫存周轉(zhuǎn)率132.03%61.66%99.38%25.94%資本積累率189.18%106.46%104.88%100.33%利潤能力資產(chǎn)凈利潤率(資產(chǎn)回報率)8.34%8.19%9.17%0.28%營業(yè)毛利21.87%23.41%23.66%3.95%利潤增長率——1.7%23.8%-96.8%近三年總資產(chǎn)平均凈利率8.57%——注:表中“基本財務指標”來自貸款企業(yè)提供的最近三年的財務報表和最新會計報表。2000-2002年度的財務報表已經(jīng)過審計，但公司的會計報表未經(jīng)審計。2003年5償債能力分析貸款的財務報表顯示，企業(yè)近三年的資產(chǎn)負債率遠低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平(60%左右)，主要是企業(yè)的主要收入來源于房地產(chǎn)的出租和出售，另外還有勞務支付費用。企業(yè)年勞務報酬收入穩(wěn)定在6000-7000萬元，長期償債能力較強。2000年和2001年存貨占總資產(chǎn)的比例為40~45%，略低于總則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指標，主要是因為企業(yè)的主營業(yè)務不是房地產(chǎn)開發(fā)。2002年存量明顯減少，主要是開發(fā)建設的雅景苑項目銷售較好，存量明顯減少。2000年和2001年，企業(yè)流動比率處于合理水平，但2002年大幅下降，主要原因是存貸款大幅減少。但是，企業(yè)的速動比率下降，短期償債能力較強。作戰(zhàn)能力分析貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)率大概在1~2年，因為企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目都是中小型，存貨周轉(zhuǎn)率在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。收益性分析企業(yè)最近三年總資產(chǎn)平均凈利潤率為8.57%。從2000~2002年的利潤指標來看，企業(yè)近幾年的利潤是不錯的。2.企業(yè)貸款截至2003年4月31日，該企業(yè)短期借款余額10520萬元，長期借款余額1300萬元，合計11820萬元。貸款銀行金額(萬元)期限貸款方式貸款利率(%)中國建設銀行2002002.9-2003.9保證5.8411,0002003.1-2004.1抵押5.841中國銀行名流2002.8-2003.8保證4.8175名流2002.10-2003.10保證4.8175信用社八百2002.8-2003.8保證6.2775八百2002.9-2003.9保證6.2775八百2003.3-2004.3保證6.27751,3002003.1-2008.1抵押6.2775中國工商銀行2,5002002.7-2003.7保證4.8675中國農(nóng)業(yè)銀行5002002.7-2003.7保證5.8417502002.8-2003.8保證5.8415002002.9-2003.9保證5.8413002002.11-2003.11保證5.841演化線2002002.12-2003.12保證5.7525中國招商銀行2,0002003.3-2004.3保證5.841總計達12,4502.6企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目和土地儲備表5:企業(yè)發(fā)展項目概要樂康花園吳彤花園一家旅館時代購物中心2002年房地產(chǎn)總投資3370萬元，商品房銷售收入3477萬元，利潤總額4589萬元。2.7貸款企業(yè)的綜合評價1.財務狀況貸款企業(yè)每年有6000-7000萬元的穩(wěn)定收入，具有較強的長期償債能力；2000年和2001年，企業(yè)流動比率處于合理水平，但2002年大幅下降，主要原因是存貸款大幅減少。但是，企業(yè)的速動比率下降，短期償債能力較強。2.企業(yè)發(fā)展前景該企業(yè)是某鎮(zhèn)村與村之間合作設立的股份有限公司，經(jīng)營屬于村的物業(yè)出租和房地產(chǎn)開發(fā)，有穩(wěn)定的租金收入來源。目前保安村大富工業(yè)區(qū)有土地儲備，有一定發(fā)展?jié)摿?。三。項目概述和背?.1項目概述1.項目位置某酒店位于a市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)政府北面，雅景園以西，距離深惠路約一段距離。附近有鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃土地局管理處、自來水廠等市政部門，以及八達工業(yè)村、某村第一、第二工業(yè)區(qū)、劉悅工業(yè)區(qū)、彭幾工業(yè)城等幾個大型工業(yè)區(qū)。300米該項目的四個地塊如下:東側(cè):金冠華城二期住宅區(qū)、雅景苑；南側(cè):綠化廣場，某鎮(zhèn)政府；西側(cè):金冠華城二期住宅區(qū)；北側(cè):紅棉一路，中間隔著麗晶中心和仙河村的自建房。1:項目位置圖照片2:東側(cè)-金冠華城住宅項目圖3:南側(cè)——綠色廣場，地下停車場。圖4:西側(cè)——街小區(qū)路緊鄰金冠花城。圖5:北側(cè)——小區(qū)對面的馬路，緊鄰金冠花城。圖6:景觀向北開放。圖7:朝南的景觀——鎮(zhèn)政府和黃竹坑水庫2.項目介紹某酒店項目位于某市龍崗區(qū)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的G08213-34地塊，總用地面積為76247.9平方米，包括居住用地和其他用地。根據(jù)某市土地使用權(quán)出讓合同，酒店總建筑面積為44000平方米。項目樓高28層，其中1~4層為裙樓，5層為酒店設備層，6~26層為客房(無14層)，27~28層為酒店行政樓層，29層為自助餐廳。酒店有一個地下停車場，有220個停車位。該項目始于1992年底，于1996年底竣工。1999年3月開始外墻裝修，年底完成外墻裝修工程。室內(nèi)裝修工程于2002年4月開始。截至調(diào)查日，酒店的設備安裝已基本完成，剩余調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程完成60%左右，預計2003年7月完工。2003年目前酒店2~4層已與經(jīng)營者簽訂租賃合同，期限為十年(原合同始于2003年)。照片8:項目夜景效果圖圖片9:酒店大堂效果圖圖片10；酒店前綠色廣場效果圖3.項目發(fā)展現(xiàn)狀2002年4月，酒店內(nèi)部裝修工程開始。至調(diào)查日，酒店設備安裝已基本完成，少量調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程約占60%。預計該項目將于2003年7月竣工，并向公眾開放。2003年照片11:酒店外觀照片12:酒店大堂現(xiàn)狀照片13:標準間內(nèi)部照片14:多功能會議廳照片15:舞廳照片16:行政套房照片17:桑拿室圖18:西餐廳圖19:中餐廳照片20:中餐廚房照片21:中餐套房圖22:露天游泳池3.2項目建設的合法性分析1.項目開發(fā)的合法性程序清單表6:項目開發(fā)文件清單命名單位和文件編號文件主體某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2002年，在項目開發(fā)企業(yè)中排名第150位。某市投資股份有限公司。建設工程開工許可證(綜合樓人工挖孔樁)編號:寶健凱子第921577號a鎮(zhèn)股份投資有限公司某市規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要點編號HG950153股份投資公司a市龍崗區(qū)規(guī)劃統(tǒng)計局文件龍冀投資[1998]58號a市雙益發(fā)實業(yè)有限公司。城市土地使用權(quán)出讓合同深核字(1998)第5243號及補充協(xié)議a市雙益發(fā)實業(yè)有限公司。建筑許可證(綜合樓)編號:龍·許氏·齊諾。99-0074a市雙益發(fā)實業(yè)有限公司。土地價款支付證書郭龍地價證[1999]第12號a市雙益發(fā)實業(yè)有限公司。房產(chǎn)證(土地)深房字第6000014164號a市雙益發(fā)實業(yè)有限公司。一、城市建設用地規(guī)劃許可證申屠圭許子諾。06-2002-0006a市雙益發(fā)實業(yè)有限公司。中華人民共和國(中國)建筑施工許可證(裝飾工程)編市雙益發(fā)實業(yè)有限公司。根據(jù)委托方提供的《境內(nèi)有限責任公司核準登記相關(guān)材料》，某市某投資公司占某市雙益發(fā)實業(yè)有限公司10%的股份。據(jù)委托方介紹，雙益發(fā)公司是為處理某鎮(zhèn)項目建設而成立的房地產(chǎn)項目公司。2.項目土地使用權(quán)的取得1998年據(jù)委托方介紹，項目用地前期，某市某投資公司投資建設了一座城鎮(zhèn)綜合服務樓。1994年，該項目因國家宏觀政策調(diào)控而停工。1995年，某鎮(zhèn)成立市雙益發(fā)實業(yè)有限公司完成該項目，該項目用地劃歸雙益發(fā)名下(上述權(quán)利人變更，委托方未能提供相關(guān)文件)，并與某市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同。因此，本項目前期取得的規(guī)劃設計要點和樁基工程執(zhí)照是在某投資公司名下，而后期取得的執(zhí)照是在雙益發(fā)公司名下?！舾鶕?jù)房產(chǎn)證，該宗地的產(chǎn)權(quán)方為某市雙益發(fā)實業(yè)有限公司，雙益發(fā)公司具有該宗地的開發(fā)資質(zhì)。本項目土地權(quán)屬清晰。3.結(jié)論。該項目已依法取得G08213-34號地塊的土地使用權(quán)，付清土地價款，并取得該宗地的《房地產(chǎn)證》。該地塊已取得建設工程開工許可證(綜合樓人工挖孔樁)、某市規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要點、施工許可證(綜合樓)、某市龍崗區(qū)規(guī)劃統(tǒng)計局文件、某市龍崗區(qū)規(guī)劃統(tǒng)計局文件、某市土地使用權(quán)出讓合同、某市建設用地規(guī)劃許可證、中華人民共和國(中國)建筑施工許可證(裝修工程)?！粲捎诒卷椖拷ㄔO耗時較長，且項目建設過程中雙益發(fā)與某投資之間發(fā)生過兩次權(quán)利變更，建設過程中取得的許可建設單位分別為雙益發(fā)和某投資。本項目建設手續(xù)齊全，已取得“四證”，開發(fā)建設手續(xù)合法。3.3項目建設規(guī)模3.3.1項目規(guī)模某酒店項目總建筑面積為44000㎡。建筑高29層，其中1~4層為裙樓，5層為酒店設備層，6~26層為客房(無14層)，27~28層為酒店行政層，29層為自助餐廳。酒店有一個地下停車場，有220個停車位。3.3.2項目經(jīng)濟指數(shù)根據(jù)委托方提供的某城市酒店可行性研究報告及房屋租賃合同(2~4層)，本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下:表7:項目計劃索引表項目土地利用總體規(guī)劃指標地塊編號G08213-34其中:酒店總建筑面積(㎡)44,000容積率(總面積)≤2.2覆蓋率(總面積)≤25%裙樓操作區(qū)二樓中餐廳:2424.3三層桑拿按摩:2424.3四樓及夾層KTV:2850.19房間數(shù)量豪華單人房:98間標準雙人房:240間行政套房:34間客房總統(tǒng)套房:兩室機動車(車輛)停車位220注:1。地塊數(shù)量、地塊整體容積率和覆蓋率、酒店建筑面積以某市土地使用權(quán)出讓合同為準；2.2~4層裙樓建筑面積以房屋租賃合同為準；3.房間類別和數(shù)量以某市某投資公司和某市某酒店籌備處提供的可行性研究報告為準。3.4項目建設合作表8:項目建設合作單位表項目樁基礎外墻裝飾工程室內(nèi)裝飾工程結(jié)構(gòu)單元股份投資公司a市雙益發(fā)實業(yè)有限公司。a市雙益發(fā)實業(yè)有限公司。設計組織中國建筑研究院的一個分院中國建筑研究院的一個分院一城葉文裝飾設計工程有限公司施工單位汕頭建安企業(yè)六處某市龍崗區(qū)某建筑安裝工程公司一城葉文裝飾設計工程有限公司監(jiān)督單位——某市龍崗區(qū)某建設監(jiān)理公司a市建筑藝術(shù)建設監(jiān)理有限公司3.5項目建設進度根據(jù)委托方提供的資料，該項目始于1992年底，于1996年竣工。1999年3月開始外墻裝修，同年年底裝修工程完工。室內(nèi)裝修工程于2002年4月開始。截至調(diào)查日，酒店的設備安裝已基本完成，剩余調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程完成60%左右，預計2003年7月完工。2003年目前酒店2~4層已與經(jīng)營者簽訂租賃合同，期限為十年(原合同始于2003年)。四。項目的市場分析技術(shù)思維該項目是鎮(zhèn)上第一家星級酒店(四星級標準)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的特點是第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達，商業(yè)活動頻繁，對商業(yè)服務設施的需求強烈。龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出特點是滯后于經(jīng)濟發(fā)展的步伐。因此，在分析本項目的市場情況和前景時，我們主要側(cè)重于第二產(chǎn)業(yè)的分析。同時，第二產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來了頻繁的業(yè)務往來。因此，在分析第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，分析了一個城市旅游的主要特征是商務旅游。龍崗區(qū)目前沒有突出的旅游資源吸引游客，客戶主要來自區(qū)內(nèi)外資企業(yè)的商務客戶。我們按照一個城市-龍崗區(qū)-一個鎮(zhèn)對經(jīng)濟發(fā)展進行了分級和分析。由于某市經(jīng)濟發(fā)展與寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)相似，我們對沙井鎮(zhèn)上元酒店(三星級酒店)的情況進行了分析，并與該酒店項目進行了對比。4.1一個城市的經(jīng)濟發(fā)展分析1.一個城市的經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。a市國民經(jīng)濟保持健康穩(wěn)定增長態(tài)勢。全市GDP增速持續(xù)高于全國平均水平，經(jīng)濟發(fā)展保持平穩(wěn)態(tài)勢，消費信心增強，金融對諸多領(lǐng)域的支持進一步加強。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)(第二產(chǎn)業(yè))成為第一經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)。2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2239.41億元，按可比價格計算，比上年增長15.0%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值46030元，增長6.5%，全社會勞動生產(chǎn)率64723元，增長6.5%。按現(xiàn)行匯率計算，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到270.57億美元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5561美元。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟的重要支柱。全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值34.07億元(現(xiàn)價)，比上年增長3.8%。農(nóng)村經(jīng)濟總收入133.4億元，增長6.6%。農(nóng)民收入的80%來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值363.3億元，營業(yè)收入307.9億元，利潤總額43.3億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值31.1億美元，從業(yè)人員143.8萬人。工業(yè)在經(jīng)濟中的主導作用增強了。全年完成工業(yè)增加值1072.27億元，比上年增長19.6%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為47.9%，比上年提高1.6個百分點。工業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到61.3%。機場貸款量正在迅速增長。機場貨郵吞吐量33.41萬噸，增長35.0%；港口全年貨物吞吐量8766.73萬噸，比上年增長32.0%。進出口貿(mào)易持續(xù)增長。某外貿(mào)出口總額連續(xù)十年居全國大中城市之首。全年外貿(mào)進出口總額872.31億美元，比上年增長27.1%。進出口貿(mào)易順差58.83億美元。其中，“三來一補”貿(mào)易出口114.75億美元，增長5.4%，占出口總額的24.6%；進口貿(mào)易出口額261.83億美元，增長28.9%，占出口總額的56.2%。2003年初，廣東遭受非典疫情打擊，但某經(jīng)濟持續(xù)向好。市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)達到934.39億元，同比增長15.6%。前5個月，一個經(jīng)濟體的增速始終保持在一個較高的區(qū)間，每個月分別為14.5%、15.2%、16.5%、15.9%、15.6%。4、5月份，增速略有回落。到5月底，三大產(chǎn)業(yè)之比為0.7∶57.7∶41.6。1-5月，工業(yè)生產(chǎn)形勢趨好，規(guī)模、速度、效益同步提升。統(tǒng)計顯示，前5個月，我市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價)1644.67億元，同比增長23.3%。工業(yè)經(jīng)濟效益大幅提升，實現(xiàn)利潤總額74.01億元，同比增長42.4%。進出口也繼續(xù)保持快速增長。前5個月，進出口總額達到415.13億美元，增長33.3%。同時，全市新簽各種形式利用外資協(xié)議938個，其中實際使用15.89億美元，實際使用16.67億美元。面向貿(mào)易一個旅游企業(yè)有明顯的特點。2002年，口岸入境游客5389.84萬人次，比上年增長7.73%。其中，香港同胞5034.71萬人，占93.41%；從職業(yè)分類來看，商務人士占比最大，約占總?cè)藬?shù)的43%。2.道路交通進一步改善。到2010年，我市將建成八條軌道交通線路。據(jù)介紹，近期優(yōu)先發(fā)展的線路有:1號線(世界之窗至寶安體育中心)、2號線(世界之窗至蛇口港)、3號線(老街至某地)、4號線(少年宮至龍華鎮(zhèn)中心)、11號線(某西站至某段)，線路全長，預計總造價238億元。238.7公里94公里從2003年起的五年內(nèi)，將新建和改建32條公路，總里程和投資150億元。這些規(guī)劃的重點公路項目主要包括一環(huán)高速、三環(huán)高速、鹽排高速、東部沿海高速等幾條功能強大、輻射范圍廣的干線公路。412公里3.土地政策的調(diào)整，有利于其他地方，工業(yè)用地和酒店。2002年國家政策出臺:控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是某公司的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也受到了很大的沖擊。某市規(guī)劃和國土資源局2003年的土地出讓計劃表現(xiàn)出以下特點:1.轉(zhuǎn)讓的土地90%在關(guān)外。2003年政府土地供應計劃的區(qū)域分布差異表明，一個城市的建設中心正逐漸從特區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)移到特區(qū)外。特區(qū)(不含鹽田區(qū))規(guī)劃土地供應量占全市總量的5%；大型工業(yè)區(qū)占12%；寶安區(qū)占40%；龍崗區(qū)占39%；鹽田地區(qū)占4%。2.工業(yè)倉儲用地量大。根據(jù)2003年的土地出讓計劃，政府組織使用的土地約為0.44平方公里，占4%。工業(yè)約6.85平方公里，占59%；儲量約0.7平方公里，占6%。3.對酒店業(yè)的巨大好處。一個酒店行業(yè)的建設水平和檔次不高。政府初步采取的優(yōu)惠政策包括以下內(nèi)容:一是酒店用地新掛牌出讓。此外，對寶安、龍崗、鹽田的酒店用地分別實行以下優(yōu)惠政策:一是以同區(qū)域住宅用地地價作為掛牌酒店地價的參考標準。其次，掛牌價根據(jù)交付地價的時間不同，有不同的最低價:三年內(nèi)交付地價的70%為掛牌價；年繳費50%；5天內(nèi)40%。4.結(jié)論。一定的經(jīng)濟發(fā)展形勢好；某一經(jīng)濟的發(fā)展依賴于工業(yè)的發(fā)展，特區(qū)外工業(yè)經(jīng)濟總量的比重大；隨著貿(mào)易和商業(yè)活動的增加，旅游業(yè)呈現(xiàn)出商業(yè)特征；今年關(guān)中土地不賣了，經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重心將轉(zhuǎn)移到關(guān)中以外。關(guān)中以外的土地成為市場熱點，工業(yè)用地出讓成為今年土地交易的焦點。酒店用地優(yōu)惠政策帶動了酒店業(yè)的商機和發(fā)展。4.2區(qū)域經(jīng)濟分析4.2.11.位置龍崗區(qū)是某市的市轄區(qū)，位于某市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接經(jīng)濟特區(qū)，西接寶安區(qū)，北接惠州市、東莞市，地理位置得天獨厚。全區(qū)844.07平方公里，總?cè)丝?93萬，其中常住人口20萬。轄平湖、布吉、牟、龍崗、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳。2.經(jīng)濟快速發(fā)展。1993年1月1日到2002年的十年間，龍崗區(qū)已經(jīng)從原始的工業(yè)化初級階段的主要特征，轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d工業(yè)化中期階段。目前，全區(qū)已有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè)城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新生態(tài)走廊等四大規(guī)模工業(yè)區(qū)。某市龍崗工業(yè)區(qū)也位于龍崗區(qū)，初步形成了以工業(yè)為主導，“三高”農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿(mào)、交通、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟格局。2002年，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到252億元，占全市的11.25%；工業(yè)總產(chǎn)值420億元，占全市的39.17%；預算內(nèi)地方財政收入20.54億元。其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達到165億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的39.3%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻越來越大，已經(jīng)成為龍崗經(jīng)濟的重要支柱和推動產(chǎn)業(yè)升級的主要動力。成立十年來，龍崗區(qū)累計引進外資企業(yè)7000多家，實際利用外資46.31億美元。2002年，龍崗區(qū)實際利用外資10.05億美元，引進投資1億元以上的大型項目19個，最大的4個項目投資超過5億元。艾默生等近百家跨國公司和知名企業(yè)以龍崗為發(fā)展基地。2003年1-4月，龍崗區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值86.39億元，同比增長16.1%；工業(yè)總產(chǎn)值達到126.06億元，同比增長24%；預算內(nèi)，地方財政收入8.35億元，同比增長41%；1-3月實際利用外資1.97億美元，同比增長142.7%；出口總額(1-3月)達到20.66億美元，同比增長25.3%。3.公路建設不斷完善。作為交通運輸業(yè)發(fā)展的生命線，龍崗區(qū)十年來共完成固定資產(chǎn)投資393.27億元，形成了以集河、水關(guān)、平西等高速公路為骨干和高等級公路的路網(wǎng)，對外交通進一步完善。4.區(qū)域形象逐一提升。某市對龍崗區(qū)的發(fā)展有明確的定位，即“穩(wěn)定加工貿(mào)易，發(fā)展‘三高’農(nóng)業(yè)，成為高科技出口加工基地、物流集散基地和海濱度假旅游基地。區(qū)政府提出“山水龍崗，旅游度假”的理念，以大工業(yè)區(qū)為經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力，以大亞灣、大鵬灣豐富的旅游資源打造整體區(qū)域品牌，強調(diào)區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。5.缺點:旅游業(yè)發(fā)展不平衡。龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，2002年GDP占全市的11.25%，商貿(mào)往來頻繁，每年接待大量國內(nèi)外客商。但龍崗區(qū)2002年旅游總收入和接待游客人數(shù)僅占全市旅游總收入和游客總?cè)藬?shù)的0.013%和0.036%，比例嚴重失調(diào)。與經(jīng)濟發(fā)展水平相近的寶安區(qū)相比，寶安區(qū)有1家五星級酒店、2家四星級酒店、9家三星級酒店，而龍崗區(qū)有3家三星級酒店，1家在大鵬，2家在布吉。通過對龍崗區(qū)酒店市場的調(diào)查分析，可以得出龍崗區(qū)缺乏高檔酒店，現(xiàn)在提供的住宿酒店大多由綜合樓或廠房改建而成，條件較差，整體接待水平較低，導致來訪客商外流到市區(qū)或東莞消費。6.將建18家酒店。某市政府實行酒店用地優(yōu)惠政策，鼓勵投資者在關(guān)外建設高檔酒店，國土部門已做了初步規(guī)劃。未來10年，全區(qū)將建成18家高星級酒店，原則上每個鎮(zhèn)一家，規(guī)劃2個經(jīng)濟、旅游發(fā)達的鎮(zhèn):布吉鎮(zhèn)4家，中心城區(qū)3家，某某、平湖、大鵬、南澳鎮(zhèn)各2家，其他鎮(zhèn)各1家。4.2.2城鎮(zhèn)經(jīng)濟分析1.位置地處經(jīng)濟特區(qū)東部，龍崗區(qū)中部，東鄰鹽田大港，南接經(jīng)濟特區(qū)，西北接東莞，北接龍崗區(qū)中心城區(qū)。從一個經(jīng)濟特區(qū)出發(fā)，只有從香港出發(fā)，是香港和一個經(jīng)濟特區(qū)去惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)陸省市的必經(jīng)之路。全鎮(zhèn)平均面積81.2公里，其中7.3平方公里屬于龍崗區(qū)中心城區(qū)。18公里20公里一個鎮(zhèn)有、牟、四聯(lián)、安良、西坑、大康、寶安、河岙、黃崗坑等9個行政村和1個居委會，共52個自然村。全鎮(zhèn)總?cè)丝诩s16萬。a鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)某大型物流集團內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便利，經(jīng)濟基礎良好。規(guī)劃發(fā)展以先進產(chǎn)業(yè)為主，交通運輸、倉儲、商業(yè)金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)。同時是龍崗副中心，區(qū)域物流通道樞紐，國際中轉(zhuǎn)港鹽田港后備產(chǎn)業(yè)基地。2.工業(yè)發(fā)展迅速。2002年，某鎮(zhèn)被授予“全國文明鎮(zhèn)先進單位”榮譽稱號，順利通過第一批“全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”考核驗收。非公有制經(jīng)濟組織黨建和“雙聯(lián)”工作在城區(qū)率先開展，農(nóng)民新村建設和依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點。全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值達到47.4億元，占總量的18.81%，增長18%；工業(yè)總產(chǎn)值65.4億元，增長22.5%；稅收總額4.54億元，增長21.4%；其中，地方稅收2.4億元，增長41.5%；社會消費品零售總額14.6億元，增長13.9%；新引進外資企業(yè)69家，其中“三支一補”企業(yè)31家，協(xié)議投資額4.55億港元，增長68%；“外資”企業(yè)38家，合同投資額6.67億港元，增長54.8%。加工貿(mào)易出口總額87億港元，增長3.6%；村集體總收入11.3億元，增長11.9%；凈收入3.3億元，增長11.1%。全鎮(zhèn)6家企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)總收入3.72億元，增長13.1%，實現(xiàn)稅后利潤8786萬元，增長7%。一個鎮(zhèn)的企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要是自建廠房或在村集體建設的工業(yè)區(qū)租用廠房。因此，配套的會議中心和培訓室缺乏，會議、培訓等配套功能有一定需求。3.目前在該地區(qū)有影響力的中外合資企業(yè):信義集團(玻璃)有限公司是世界上最完整的汽車玻璃制造商之一，產(chǎn)品出口海外。港資公司廣達玩具廠是中國首家獲得“ISO9001質(zhì)量保證”的玩具和塑料制品制造商，也是中國首批獲得“玩具出口質(zhì)量許可證”和“一類企業(yè)”的制造商之一。港資高華眼鏡廠是香港高華貿(mào)易公司于1985年5月投資的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各種眼鏡，產(chǎn)品出口世界各地。10年來總投資超過3.5億港元，是近年來投資較大的企業(yè)之一。李佳國際集團有限公司總投資超過4億港元，生產(chǎn)的各類印刷紙品遠銷美、日、歐等國家和地區(qū)；港資加比綜合制品廠是香港加比塑料金屬制品廠(國際)有限公司于1987年5月投資的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)五金塑料制品。10年來，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大，累計投資超過10億港元。是某鎮(zhèn)近年來最大的外資企業(yè)之一；美資協(xié)調(diào)電子廠是美國協(xié)和相機有限公司投資的相機制造商，總投資2.5億港元。是目前某市最大的相機廠商之一。4.農(nóng)村城市化進程加快。根據(jù)建設城市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標，鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進城鎮(zhèn)規(guī)劃建設，完善基礎設施建設，加快文化中心、體育館等重點項目建設。村級全年投入3.2億元，主要用于水、電、路和為民實事項目。投資近2000萬元的第三通道、第二通道延伸段等項目目前進展順利。建成后不僅能完善鎮(zhèn)內(nèi)交通網(wǎng)絡，有效緩解交通壓力，還能盤活大面積土地資源。同時，一個收費站的報價有利于一個外匯。5.地區(qū)發(fā)展規(guī)劃工業(yè)發(fā)展以高科技和現(xiàn)代物流為主導。a鎮(zhèn)規(guī)劃設計為龍崗副中心，區(qū)域物流通道樞紐，國際中轉(zhuǎn)港鹽田港后備產(chǎn)業(yè)基地，以外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導。建設新的商業(yè)中心目前有鎮(zhèn)政府所在地，未來計劃發(fā)展為新的商業(yè)中心。目前周邊建有多個住宅小區(qū):新亞廣場、金冠花城、雅景苑、麗晶中心、康樂花園等。商業(yè)配套主要有龍洲百貨、部分居民樓一層小商鋪，商鋪商業(yè)經(jīng)營以服務社區(qū)級商業(yè)服務為主，如小吃店、美容美發(fā)等。在紅棉路和樂康路兩側(cè)，有中海、葉榛和信義集團開發(fā)的住宅項目用地。未來該區(qū)域居住人口將大幅增加，商業(yè)需求潛力很大。4.2.3某鎮(zhèn)賓館酒店調(diào)查某鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)為主，投資者主要來自香港、臺灣和新加坡。其產(chǎn)品以出口為主，鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)客流量大。而a鎮(zhèn)目前的賓館酒店檔次較低，主要有:同心賓館、某大酒店、德寶賓館等。此外，城鎮(zhèn)中還有餐館和娛樂場所:日卡拉ok:包間15個，最低消費大間1500元，中間1000元，小間600元，人均消費200元左右；分析和評估據(jù)調(diào)查分析，某鎮(zhèn)的消費群體以當?shù)鼐用駷橹鳎愿郯呐_商、外商、在本地區(qū)投資的外商、港澳臺商及其商務客戶為主要客戶。酒店的經(jīng)營依賴于商業(yè)活動。經(jīng)分析，賓館酒店布局星羅棋布，主要分布在深惠路兩側(cè)，自身配套不足。一些娛樂和休閑活動依賴于該地區(qū)的其他配套設施。一個鎮(zhèn)的經(jīng)濟特點主要是“三來一補”，港臺及海外商務活動頻繁，外貿(mào)經(jīng)濟相對發(fā)達，商務文化發(fā)展滯后，高層次的商務活動中心和酒店較少，商務設施不足。4.2.4龍崗區(qū)有三家三星級酒店，布吉鎮(zhèn)兩家，大鵬鎮(zhèn)一家。1.凱利萊酒店凱麗萊酒店位于布吉鎮(zhèn)中心區(qū)，是由香港昊耀置業(yè)(A)有限公司投資興建，由天津TEDA酒店集團有限公司在中國經(jīng)營管理的集商務、餐飲、休閑、娛樂為一體的國際三星級商務度假酒店。酒店現(xiàn)有230間客房，包括標準間和套房。所有房間都配有國際直撥電話和直接上網(wǎng)。房價如下:種類價格(人民幣)實際價格(人民幣)數(shù)量(房間)標準客房680單身:338；雙人:368175普通套房880單身:398；雙人:42824豪華套房98049021行政套房1280640八凱利套房18009002加床100配套的商務中心、租車服務、美容中心、干洗服務等。都有。定期往返羅湖口岸的免費班車服務可以滿足商務人士的不同需求。酒店的餐廳是友福園海鮮酒家，出品地道的粵菜和精致的小吃。餐廳大廳可同時容納500人，有32個豪華大廳。萊茵西餐廳位于四樓，以歐洲美食和亞洲美食聞名。既浪漫又溫馨。這里有娛樂黃金夜總會和颶風迪斯科。結(jié)論凱利酒店的客戶主要是在mainlandChina的香港人，因此不能作為本項目的參考。2.沙井上元酒店因為一個鎮(zhèn)沒有星級酒店，對比寶安、龍崗兩區(qū)的鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展情況2、沙井和一個鎮(zhèn)差不多，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，所以我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對比:比較術(shù)語排水砂樁某些地理位置寶安區(qū)西北，毗鄰107國道，約一城之隔。35公里龍崗區(qū)南部，毗鄰深惠公路，約一城之隔。28公里總面積60平方公里80平方公里總?cè)丝?8000人16萬人工業(yè)總產(chǎn)值6.8億元65.4億元人均工業(yè)總產(chǎn)值28,00040,800企業(yè)數(shù)量86.800多星級和酒店數(shù)量一個三星級家庭和一個二星級家庭。沒有從以上數(shù)據(jù)分析，一個鎮(zhèn)的人均工業(yè)總產(chǎn)值是沙井鎮(zhèn)的1.5倍左右，商業(yè)活動多，但酒店設施不足。我們分析一下沙井的三星級酒店——上元酒店:位置林深公路，高速公路新橋出口等級獵戶座腰帶開放時間1999年底開業(yè)位置既有商業(yè)欲望又有娛樂欲望。消費者群體2001年以前，客戶可以涉及沙井、福永、松崗等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。后來，在周邊城鎮(zhèn)建起了高檔酒店。目前客戶主要在沙井鎮(zhèn)。占地面積(平方米)大約8000建筑面積(㎡)16000客房設施共有110間客房，其中行政套房8間，1房1廳。會議設施可容納200人的會議室餐飲設施可容納1000人的中餐廳。娛樂設施卡拉OK包房娛樂設施目前沒有其他設施。功能分布1F:大堂；:中餐:夜總會4:客房2F3F-8F費用用途(元)客房設施標準間:374豪華間:435套房:800/900會議設施300/8小時餐飲設施推出18元13道特色菜娛樂設施最低消費:小房間:388消費特征從周一到周五，房間入住率很高，達到80%結(jié)論兩個鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展和客源市場都差不多，所以一個酒店在生意上和沙井上元酒店差不多。在報告計算中，我們將主要參考上元酒店的入住率和經(jīng)營狀況。4.3項目的SWOT分析及定位判斷4.3標準四星級國際商務酒店4.3優(yōu)點:◆政策優(yōu)勢:該項目是全鎮(zhèn)首個四星級酒店項目，得到了區(qū)鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點高；◆資源優(yōu)勢:某鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)達，商務往來頻繁，酒店市場需求量大；◆區(qū)位優(yōu)勢:位于某鎮(zhèn)新中心區(qū)，靠近某鎮(zhèn)政府；◆環(huán)境優(yōu)勢:項目西側(cè)為大型綠色文化廣場，南側(cè)為規(guī)劃綠地，景觀良好；◆消費習慣優(yōu)勢:一個城鎮(zhèn)具有過夜消費的特點，酒店房間成為朋友聚會玩樂的主要場所；◆背景優(yōu)勢:委托方有一定的酒店管理經(jīng)驗，現(xiàn)全資擁有某鎮(zhèn)白松路的同心酒店和同心酒樓。w(缺點):◆深惠路作為對外交通主干道，道路狹窄，車流量大，擁堵，堵車嚴重；◆1992年開工建設，至今未對外開放，市場形象受損；◆因為1999年完成外飾，所以外飾設計裝修落后；◆酒店餐飲娛樂外包，其經(jīng)營狀況對酒店整體經(jīng)營和形象影響較大；◆項目三面被居民樓包圍，不利于酒店的升級。o(機會):◆一個收費站賣貨，方便對外聯(lián)系；◆圓山景區(qū)的建設會帶來周邊城鎮(zhèn)的游客；◆某鎮(zhèn)啟動商品房開發(fā)，入住人口增加，消費需求增加。t(威脅):◆布吉鎮(zhèn)交通便利，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶認知度高；◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個鎮(zhèn)建一家星級酒店，分流本項目客戶，后期增加市場競爭。分析結(jié)論:該項目定位為國際標準四星級商務酒店，是國內(nèi)首家四星級酒店，客房、宴會、會議中心等內(nèi)部設施齊全，滿足市場需求。4.4項目收入預測酒店分為兩部分，2~4層對外出租，收入按出租合同價格計算；6-29層的房間、會議廳、自助餐廳為自營，每月運營天數(shù)按28天計算，考慮到設備維護和清潔。4.4.1根據(jù)合同，二樓租期為十年，租金收入如下:單位:元命令數(shù)字年租金收入2層第三層4層建筑面積(㎡)2,424.32,424.32,850.19一個2003.7-2004.6免除租金免除租金免除租金22004.7-2005.6581,832581,832684,045.6三2005.7-2006.6872,748581,832684,045.6四2006.7-2007.6872,748581,832684,045.6五2007.7-2008.6872,748872,748684,045.6六2008.7-2009.6960,022.8872,7481,026,068.4七2009.7-2010.6960,022.8872,7481,026,068.4八2010.7-2011.6960,022.8960,022.81,026,068.4九2011.7-2012.61,056,025960,022.81,128,675.24102012.7-2013.61,056,025960,022.81,128,675.24經(jīng)過十年的經(jīng)營，酒店客戶市場已經(jīng)基本成熟。根據(jù)租賃合同，同等條件下，現(xiàn)承租人有優(yōu)先承租權(quán)。因此，在計算中，裙樓十年后的租金水平基本保持穩(wěn)定，與上一期的租金水平相同。4.4.26~26層為客房，設有多媒體會議室2間，豪華客房98間，標準客房240間，行政套房20間。27~28層為行政樓層，有14間行政套房，1間中式和1間西式總統(tǒng)套房。29樓是自助餐廳，有240個座位。1.客房收入價格根據(jù)委托方提供的可行性研究報告，酒店客房數(shù)量和餐廳座位數(shù)量如下:通過對某鎮(zhèn)酒店價格的調(diào)查，未評級星級酒店折扣價為200~400元/天，凱利來酒店為340~430元/天，寶安區(qū)四星級酒店為400~600元/天，高于某市區(qū)四星級酒店(300~400元/天)。這個項目被設計成四星級酒店。我們指的是布吉鎮(zhèn)的三星級酒店。居住率酒店計劃于2003年7月對外開放。根據(jù)酒店的經(jīng)營特點，綜合考慮a鎮(zhèn)酒店市場供應情況，我們確定:酒店經(jīng)營初期，開業(yè)前半年是市場拓展期，期間客房入住率低；經(jīng)過半年左右的運營，市場認知度有所提升，客房入住率有所提高。我們確定酒店的市場培育期為2004年至2006年；經(jīng)過三年左右的市場培育，客房出租率將快速提升，因此快速增長期確定為2007~2008年；2009年后，酒店進入穩(wěn)定運營期，客房出租率相對穩(wěn)定。本項目運營期(2003.7~2068.12，共65.5年)入住率如下(由于總統(tǒng)套房數(shù)量少，出租率低，委托方尚未定價，故不考慮這部分收益):市場擴張期在2003年下半年15%百分之三十40%31%市場培育期2004-200620%40%45%39%快速增長期2007-2008百分之三十60%60%57%穩(wěn)定運行期2009年后40%70%65%66%2.29樓餐廳的收入設計的餐廳提供240個座位。考慮到龍崗區(qū)餐飲市場的特點，菜系以粵菜為主，分為早、中、晚三個市場。餐館早、中、晚餐人均消費分別為50、80、120元/人。開業(yè)初期(2003年下半年和2004年)上座率分別為45%、30%和60%，2005年至今上座率為10%。時間用餐告別人均消費(人民幣/人)出席(%)營業(yè)額(萬元)總計達(萬元)2003早餐5045%90.720477.79中餐80百分之三十96.768主餐12060%290.3042004早餐5045%181.440955.58中餐80百分之三十193.536主餐12060%580.6082005早餐5049.50%199.5841,051.14中餐8033.00%212.890主餐12066.00%638.6692006早餐5054.45%219.5421,156.26中餐8036.30%234.179主餐12072.60%702.5362007早餐5059.90%241.4971,271.88中餐8039.93%257.596主餐12079.86%772.7892008年早餐5065.88%265.6461,399.07中餐8043.92%283.356主餐12087.85%850.0682009早餐5072.47%292.2111,538.98中餐8048.32%311.692主餐12096.63%935.0753.會議廳收入酒店設計有1個多功能會議廳和3個普通會議廳。考慮到龍崗區(qū)基本沒有會議室供應，確定開業(yè)初期(2003年下半年和2004年)會議廳出租率為10%和20%，2005年至2007年穩(wěn)定運營，上座率提高10%。年度營業(yè)收入統(tǒng)計如下:租金(人民幣/天)月租金(%)歲入(萬元)總計達(萬元)2003多功能廳300010.00%5.04015.12會議室100020.00%10.0802004多功能廳300010.00%10.08030.24會議室100020.00%20.1602005多功能廳300011.00%11.08833.26會議室100022.00%22.1762006多功能廳300012.10%12.19736.59會議室100024.20%24.3942007多功能廳300013.31%13.41640.25會議室100026.62%26.8333.咖啡店的收入酒店咖啡廳有40個座位?？倓t西式咖啡廳人均消費30~50元/人次。如果開業(yè)初期(2003年下半年和2004年)日接待人數(shù)為100人，上座率比2005年提高20%，到2009年實現(xiàn)穩(wěn)定運營，那么年營業(yè)收入統(tǒng)計如下:在2003年下半年20042005200620072008年2009接待時間50100120144173207249營業(yè)額(萬元)50.40100.80120.96145.15174.18209.02250.82項目總投資及資金籌措估算5.1計算原則和前提條件1.測量周期的確定該項目始于1992年底，于1996年完成。1999年3月開始外墻裝修，同年年底裝修工程完工。室內(nèi)裝修工程于2002年4月開始。截至調(diào)查日，酒店的設備安裝已基本完成，剩余調(diào)試工作尚未完成。室內(nèi)裝修工程完成60%左右，預計2003年7月竣工開業(yè)。2003年1998年開始計算土地使用年限，2002年再次開始項目改造。因此，本報告中的計算從2002年開始，計算期截止于土地使用期屆滿日，即。2068年12月15日2.貸款利率的確定根據(jù)貸款銀行的指示，本項目貸款利率按中國農(nóng)業(yè)銀行現(xiàn)行三至五年期貸款利率的6.138%計算。貸款期間如遇中國人民銀行利率調(diào)整，按新的利率標準調(diào)整。3.基準收益率的確定本項目為普通房地產(chǎn)項目，基準收益率為房地產(chǎn)行業(yè)平均水平。這里基準收益率定為8%。5.2項目總投資估算根據(jù)計算，項目總投資為23053.73萬元，詳見下表:表12:項目總投資估算序列號項目名總金額(萬元)單價(人民幣/平方米)占總投資的比例一個土地成本1,991.99452.728.6%2施工前成本308.0070.001.3%三建安工程18,579.304,222.5780.6%四管理費用377.7585.851.6%五意外事件377.7585.851.6%六其他費用176.0040.000.8%七財務費用1,242.95282.495.4%八杭州23,053.735,239.48100.0%注:單價基于酒店建筑面積44,000m2?？偼顿Y估算說明1.土地成本酒店用地是G08213-34號地塊的一部分，該地塊未分割。我們的思路是計算出整個地塊的完整地價，與實際繳納的地價進行對比，用這個比例作為酒店商業(yè)用地的折扣，計算出酒店用地的地價。根據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》和《付清地價款證明》，本項目所在宗地的土地總價款為50，323，614元。規(guī)劃要求為:44000㎡酒店、113745.38㎡住宅、2500㎡幼兒園、7500㎡會議中心。根據(jù)《龍崗區(qū)基準地價管理暫行辦法》的規(guī)定和土地的具體位置，地價標準為:商業(yè)條款酒店1240元/㎡；住在580元/㎡；幼兒園為營利性公共設施，按工業(yè)地價按320元/㎡計算，會展中心(因為沒有土地分類)按商業(yè)按1240元/㎡計算。根據(jù)上述標準，總地價應為137832320元，實際支付的地價約為上述基準地價的36.51%。按照這個比例，有些酒店的地價是:2000年1月1日1240×36.51%×4.4萬=19919856元。酒店樓面價452.72元/平方米，略高于目前政府公布的行業(yè)基準價，但低于住宅基準價。2.施工前成本項目前期費用主要包括項目前期規(guī)劃、設計和勘測費用等。成本確定主要參考近期“某市建設工程價格信息”和企業(yè)提供的已支付成本。根據(jù)企業(yè)提供的資料和現(xiàn)場調(diào)查，企業(yè)在取得土地時已經(jīng)完成了一些前期工作，因此我們在計算前期費用時做了適當?shù)目鄢ｍ椖壳捌诳傎M用為308萬元。3.建筑安裝工程費用參考《某市建設工程價格信息》、《建設工程定額》等近期標準及該地區(qū)同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際施工成本，考慮酒店內(nèi)部四星級裝修標準及設備配套設施。項目總建設成本為18579.3萬元。計算過程詳見附表3:項目開發(fā)成本估算表。4.管理費管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。根據(jù)某市同類房地產(chǎn)項目水平及本項目具體情況，管理費按上述三項之和的2%計算，管理費合計377.75萬元。5.意外開支考慮到項目規(guī)模較小，不可預見費按前期費用和建筑安裝費用之和的2%計算。本項目不可預見費總額為377.75萬元。6.其他費用指主要工程監(jiān)理費、工程咨詢費及與政府建設管理部門發(fā)生的費用，預計為176萬元。7.財務費用主要指貸款利息。貸款企業(yè)本次向中國農(nóng)業(yè)銀行申請貸款6000萬元，貸款期限5年。預計貸款利息總額為1242.95萬元。因此，本項目總財務費用為1242.95萬元。5.3項目投資計劃1、工程價款投資計劃根據(jù)付款證明，該項目已全額支付。1999年2月1日2、建設項目投資計劃項目資金的投入滯后于項目的進度，因此無法確定項目資金的投入。計算時，我們根據(jù)委托方介紹的項目開停工時間估算項目資金投入。5.4項目融資計劃根據(jù)委托方提供的資料，對項目的投資和資金籌措方案進行了分析。項目投資的資金來源包括投入資金、銀行融資和項目后期經(jīng)營收入。項目資金來源的構(gòu)成如下:表13:項目資金來源序列號項目資本(萬元)比例一個投入的資金15,600.0067.7%2銀行投資6,000.0026.0%三營業(yè)收入1,453.736.3%四總投資23,053.73100.0%1、項目已投入資金來源。根據(jù)投資計劃，截至年底，已投資約1.13億元(占總投資的49.06%，主要包括土地成本、前期費用、主體工程費用等。)，其中約6000萬元用于自用，其余由建設單位支付。2003年2.項目投資的資金來源根據(jù)測算，項目建成后需要投資約1.03億元，主要來源于農(nóng)行貸款6000萬元及部分自籌資金和經(jīng)營收益4300萬元。項目資金來源及運用詳見表6:資金來源及運用。不及物動詞項目經(jīng)濟效益分析6.1酒店營業(yè)收入和成本、費用及稅金的計算1.項目銷售收入的計算根據(jù)二至四層裙樓的租賃合同、客房入住預測、餐廳收入預測、會議廳收入預測、咖啡廳收入預測，營業(yè)收入如下(酒店于2009年進入穩(wěn)定經(jīng)營期):裙樓租金收入(萬元)客房收入(萬元)餐館收入(萬元)會議廳收入(萬元)咖啡店收入(萬元)總計達(萬元)20030.00469.87477.7915.1250.41,013.18200492.392,371.52955.5830.24100.803,550.532005199.282,371.521,051.1433.26120.963,776.172006213.842,371.521,156.2636.59145.153,923.362007228.403,436.271,271.8840.25174.185,150.982008年264.423,436.271,399.0740.25209.025,349.032009285.883,984.861,538.9840.25250.826,100.792010年290.253,984.861,538.9840.25250.826,105.162011304.543,984.861,538.9840.25250.826,119.452012314.473,984.861,538.9840.25250.826,129.382013314.473,984.861,538.9840.25250.826,129.382.生產(chǎn)費用根據(jù)酒店的財務分類，經(jīng)營成本包括:餐飲消費；飲料的原材料、調(diào)味料和配料的成本；餐廳、浴室等消耗的燃料成本。；賓館、洗衣房、照相館、洗衣店、修理廠等所消耗的原材料和輔助材料的成本。這里我們以酒店自營部分營業(yè)收入的20%作為計算。3.營業(yè)費用營業(yè)費用包括:工資、福利、燃料、低值易耗品攤銷、服裝、洗滌、水電費、郵電費、保險費、材料消耗、包裝費、運雜費、倉儲費、展覽費、廣告費、差旅費、衛(wèi)生費、工作餐、折舊及其他。酒店總則運營費用占營業(yè)收入的30%左右，總則酒店運營5-7年后需要裝修。我們考慮年平均裝修費用占營業(yè)收入的5%左右，這里我們?nèi)】偁I業(yè)收入的35%。4.管理費管理費用包括:公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、培訓教育經(jīng)費、勞動保險費、失業(yè)保險費、租賃費、審計費、咨詢費、律師費、排污費、綠化費、土地使用費、土地補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、開辦費、研發(fā)費、聘請會計師、審計師費、稅金、修理費、無形資產(chǎn)攤銷、社會招待費、壞賬損失。我們按營業(yè)收入的10%計算。6.2項目利潤和投資利潤率計算項目利潤總額、稅前利潤、稅后利潤(凈利潤)和投資利潤率后，見下表:表14:項目利潤估算表單位:萬元序列號項目計算公式金額(萬元)(1)總收入390,463.38(2)生產(chǎn)費用240,928.65(3)開發(fā)成本21,810.78(4)財務費用1,242.95(5)彌補以前的損失21,513.31(6)總利潤(1)-(2+4)126,481.00(7)所得稅(6)×15%18,972.15(8)凈利(6)-(7)107,508.85(9)投資回報率平均年利潤/總投資7.84%(10)投資凈利潤率平均年凈利潤/總投資6.66%項目各計算期利潤計算詳見附表7:利潤表。6.3項目綜合經(jīng)濟效益分析1.現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流分析詳見表8:現(xiàn)金流量表(總投資)。2.財務凈現(xiàn)值(FNPV)凈現(xiàn)值(FNPV)是項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量按照設定的基準收益率(8%)折現(xiàn)到建設期期初的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標。凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。預計該項目在計算期內(nèi)的財務凈現(xiàn)值為9571.99萬元。3.財務內(nèi)部收益率(FIRR)內(nèi)部收益率(FIRR)是指整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率。它反映了項目所用資金的利潤率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。當FIRR大于基準收益時，就認為其盈利能力達到了最低要求。預計項目在計算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為8.70%。5.綜合財務指標分析結(jié)論該項目的各項指標表明，其財務凈現(xiàn)值大于0，其內(nèi)部收益率大于基準收益率。因此，該項目在財務上是可行的。七。項目的盈虧平衡分析和敏感性分析7.1項目盈虧平衡分析假設酒店進入正常運營年，酒店維持目前的規(guī)模和正常運營。因為裙樓出租經(jīng)營，收入穩(wěn)定，房間經(jīng)營呈現(xiàn)一定變化。根據(jù)動態(tài)計算，當酒店運營達到正常運營水平的65.00%時，項目可以得到保障。根據(jù)盈虧平衡分析，項目抗風險能力總則。7.2項目敏感性分析我們對銷售收入和開發(fā)成本的變化進行了敏感性分析和計算。計算過程詳見表10:敏感性分析表。以下指標反映了項目銷售收入和開發(fā)成本的變化情況:因素的變化敏感性分析結(jié)果納稅后利潤(萬元)投資利潤率里面的收益率總體方案107,5097.84%8.7%營業(yè)收入的變化減少10%96,4827.03%8.0%上升了10%118,5368.64%9.4%經(jīng)營成本和費用的變化增加10%87,0306.34%7.4%降低10%127,9889.33%10.0%工程成本變化增加10%105,8247.10%8.0%降低10%109,1938.71%9.5%根據(jù)計算:①本項目開發(fā)成本、營業(yè)收入、營業(yè)成本和費用的變化將對項目效益產(chǎn)生影響。運營成本對項目效益影響很大?？倓t酒店客房經(jīng)營收入可以維持酒店的正常運營，酒店的主要利潤來源是配套服務。由于酒店2~4層裙樓為租賃經(jīng)營，租金水平較低，因此，酒店投入運營后的成本控制是首要關(guān)注的問題。②在項目營業(yè)收入、營業(yè)成本、開發(fā)成本和費用的不利影響下，項目各項指標表現(xiàn)總則，說明項目抗風險能力總則。八、項目償債能力分析8.1還款來源分析項目的還款來源主要來自項目的經(jīng)營收入。根據(jù)計算，該項目年可實現(xiàn)營業(yè)收入為:2003年:1013.18萬元；2004年:3550.53萬元；2005年:3776.17萬元；2006年:3923.36萬元；2007年:5150.98萬元；2008年:5349.03萬元。項目的還款來源來自項目的經(jīng)營收入。根據(jù)測算，該項目于2003年第三季度開始有營業(yè)收入。根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計劃是按月付息。從貸款的第三年起(從2005年7月起)，每季度還款500萬元，即2005年1000萬元，2006年2000萬元。根據(jù)測算，該項目基本能夠保證貸款償還。8.2貸款償還期的計算通過對項目所需資金來源和用途的分析，測算出2003年第三季度貸款6000萬元，項目貸款償還期為5年。具體計算過程見附表9:項目貸款償還計算表。九。貸款方式和擔保能力分析9.1貸款方式分析1.貸款模式分析根據(jù)委托方和貸款銀行的介紹，本項目貸款為擔保貸款，由某市某鎮(zhèn)投資管理公司擔保。2.擔保企業(yè)分析企業(yè)名稱某市某投資管理公司。居住某市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)白松路法定代理人鄒冠和注冊資本555.56萬元企業(yè)類型有限責任公司經(jīng)營范圍受鎮(zhèn)人民政府委托，行使鎮(zhèn)集體產(chǎn)權(quán)所有者的權(quán)力，綜合管理鎮(zhèn)資產(chǎn)依法設立的獨資企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)和股份制企業(yè)，投資各類經(jīng)濟實體，開展各類投資業(yè)務。股東情況某市龍崗區(qū)人民政府出資500萬，占總數(shù)的90%。某市自來水公司投資55.56萬元，占10%。操作周期1994年6月30日到達2024年6月30日成立日期1994年6月30日擔保企業(yè)近年財務指標單位:萬元財務指標20022003.4.30基礎財務指數(shù)總資產(chǎn)136,066135,351總負債65,10465,766凈資產(chǎn)70,96269,586流動資產(chǎn)69,66567,090流動負債57,87157,321