振業(yè)橫崗六約項(xiàng)目策劃定位報(bào)告

振業(yè)集團(tuán)橫崗六約項(xiàng)目前期策劃綱要簡(jiǎn)報(bào)提案機(jī)構(gòu)：深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司振業(yè)集團(tuán)第一部分片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

（一）、橫崗概況概況

橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部重鎮(zhèn)，是深圳通往惠州、梅州、汕頭等地的交通要道，距深圳市中心18公里，總面積81．2平方公里。分別與東莞市、深圳鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、深圳龍崗區(qū)中心城、布吉鎮(zhèn)、龍崗鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)等接壤市場(chǎng)概況

92年以前，橫崗鎮(zhèn)只有零星小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，初步形成市場(chǎng)萌芽。在92—93年初始有7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地并登記開(kāi)發(fā)，總建筑面積約26萬(wàn)m2，直到99年以后才有新世界廣場(chǎng)、新亞洲廣場(chǎng)、康樂(lè)花園等項(xiàng)目陸續(xù)推出并熱銷(xiāo)。（二）、橫崗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的主力消費(fèi)群體包括：消費(fèi)能力較強(qiáng)的在橫崗工作和生活的企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)中高層管理人員、公務(wù)員及其親朋好友；與本地有親緣關(guān)系的外籍人士。（三）、市場(chǎng)消費(fèi)群體分析（四）、按其家庭年收入可分：

為高收入（12萬(wàn)以上），中等收入（7~12）萬(wàn)），中低收入（7萬(wàn)以下）三類(lèi)，其購(gòu)房意向及現(xiàn)在居住情況大致如下：按其家庭年收入可分高收入類(lèi)中等收入類(lèi)中低收入類(lèi)希望購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周?chē)涮滓蟾?。希望?gòu)買(mǎi)廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周?chē)涮滓蟾摺ＯＭ?gòu)買(mǎi)高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)住宅，要求環(huán)境優(yōu)美，安全性高，配套全，房型多為復(fù)式或大面積公寓套房。（五）、市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)

橫崗鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于一個(gè)比較初級(jí)的發(fā)展階段。（六）、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展條件分析

1、

優(yōu)勢(shì)分析

（1）

地理位置優(yōu)勢(shì)逐步明顯

（2）交通條件日益完善

（3）

優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)

（4）消費(fèi)市場(chǎng)容量?jī)?yōu)勢(shì)

（5）

市政、生活設(shè)施配套逐步完善

（6）

豐厚的土地資源優(yōu)勢(shì)

（7）價(jià)格優(yōu)勢(shì)2、歡劣勢(shì)胳分析（1不）、披非規(guī)森范性氧市場(chǎng)步的沖鋼擊愁（2鴿）、普交通統(tǒng)瓶頸邀的限撲制萬(wàn)（3艘）、霧缺乏災(zāi)名牌晚地產(chǎn)帶商介貓入引癢導(dǎo)餃（4華）、屯市場(chǎng)悟形象胞孤立說(shuō)，市流場(chǎng)認(rèn)凝同度低答認(rèn)同第二剝部分凝項(xiàng)謝目分酸析本地蛇盤(pán)位羞于橫嚷崗鎮(zhèn)銹六約磨片區(qū)賄，由墊三塊比宗地垃構(gòu)成莖總建掩筑面久積4鏈16導(dǎo)76拔5.棄9平問(wèn)方米境，規(guī)驚劃可嬸建面容積5辯41古79嗽6平堂方米愧。規(guī)渡劃建纖筑容擦積率曠小于攻1.凍3，捆建筑室覆蓋稿率小柜于2粥5%加，綠跌化率映要求輛高于揮40蟻%。上如此擾優(yōu)越扔的規(guī)蟲(chóng)劃要歉素非碌常符毯合開(kāi)儉發(fā)超固大規(guī)驕模居碎住型我社區(qū)象的理熱想需卡要。本地宴盤(pán)由示三塊藥被現(xiàn)捐有可緊更改篩市政寧道路沖分割殿的地口塊構(gòu)筋成，導(dǎo)整體革地塊喊東側(cè)抹隔路秩與為紹大型意舊有吹居民巾“統(tǒng)足建上泳樓”津住宅折社區(qū)湖“梧姻桐花爛園”打相臨愛(ài)，西臺(tái)面和塑北面濾為舊晨有居容民的移部分垂民宅確和待累開(kāi)發(fā)拒土地聲，東圾南側(cè)述緊鄰棟深惠面公路翁。地難塊現(xiàn)柱狀為平生地一、洗項(xiàng)目年地盤(pán)堂分析二、淋地盤(pán)落現(xiàn)場(chǎng)半環(huán)境三、孟項(xiàng)目鴉開(kāi)發(fā)贊條件SW滿(mǎn)OT分析四、癢小結(jié)第三垂部分譯項(xiàng)目辨概念銀提示糧及定柔位本項(xiàng)欺目作梯為“漁橫崗左地王稀”的地超大負(fù)規(guī)模營(yíng)住宅劫項(xiàng)目田的整摘體市助場(chǎng)初色期形性象進(jìn)述入市漿場(chǎng)，轎如何戶(hù)樹(shù)立蕩自己攔鮮明輸?shù)漠a(chǎn)從品主諒題和希規(guī)劃土主題蛛是項(xiàng)幻玉目成蓬功領(lǐng)肅跑市鼠場(chǎng)的饞關(guān)鍵改。深圳糧首個(gè)央山畔勞休閑牧超大僚規(guī)模顆住宅媽社區(qū)一、熄核心萬(wàn)產(chǎn)品瘡定位1、厭順應(yīng)廢區(qū)域割市場(chǎng)閱發(fā)展頁(yè)走勢(shì)2、停打造票項(xiàng)目爬個(gè)性蝕含量3、毫充分參利用步先天渾自然樓優(yōu)勢(shì)4、慣擴(kuò)容鍵未來(lái)運(yùn)市場(chǎng)硬吸納亭空間5、搞項(xiàng)目割自身解規(guī)劃蝴要求二、負(fù)定位偉依據(jù)見(jiàn)及闡胡述：三、猜核心音產(chǎn)品足概念辨結(jié)構(gòu)哈平臺(tái)在確蒜定了劍本項(xiàng)療目核收心產(chǎn)辦品定側(cè)位后取，面虜對(duì)激耽烈的助市場(chǎng)題競(jìng)爭(zhēng)姿態(tài)勢(shì)久。本普項(xiàng)目墾要想最在市扛場(chǎng)中虹創(chuàng)造微出全黃新的逆市場(chǎng)貫空間芬，必悄須賦儀予核熱心產(chǎn)序品更未高層啊次、垮更加撞豐富戚的產(chǎn)英品內(nèi)賭涵和虧生命詳力。茶基于攔此，湯我司賄建議竹搭建狀本項(xiàng)云目最鞠佳的索核心研產(chǎn)品航概念買(mǎi)結(jié)構(gòu)肚平臺(tái)攔即四、辟核心之主題氣文化退詮釋當(dāng)高熱功能哥價(jià)值插物業(yè)煩形成假后，逆再賦晝予其粘高文易化價(jià)洪值，瞇實(shí)現(xiàn)浩兩個(gè)尾價(jià)值智標(biāo)高魯?shù)睦泶迪虢Y(jié)罪合，望其所統(tǒng)產(chǎn)生頭地經(jīng)間濟(jì)效著益和危社會(huì)倆效益視將無(wú)勸限提嘗升。至我司群提出“新世豎紀(jì)Sp映or傾t生活革革命仇”就始是為肚本項(xiàng)兩目創(chuàng)很造出摧的高津價(jià)值壺增量養(yǎng)。五、汁核心鉤主題脆文化延詮釋六、蹲核心晝主題握文化筑延展虧示例1、Ｓ——Sp南or屋t運(yùn)動(dòng)（1較）惱在項(xiàng)廈目地身塊分綢區(qū)組隱團(tuán)規(guī)緞劃中殼，對(duì)墓于不傾同組團(tuán)確囑定代源表各闖自組案團(tuán)形脊象的霉運(yùn)動(dòng)族主題倚項(xiàng)目如：叮網(wǎng)球玻運(yùn)動(dòng)尖組團(tuán)滾、高燃爾夫等運(yùn)動(dòng)摩組團(tuán)染、水上運(yùn)映動(dòng)組壯團(tuán)等鬼；（2勺）梁設(shè)置撤共享織社區(qū)響體育攪運(yùn)動(dòng)獸空間車(chē)如：狗運(yùn)動(dòng)忠廣場(chǎng)、極爸限運(yùn)艦動(dòng)場(chǎng)蘆等；(3碌)手在哈社區(qū)帖文化盛和社宮區(qū)活靜動(dòng)中海始終倘圍繞啄“全怖民健身秋”作昌為中刷心；2、Ｐ—Ｐan遭ti守so首cr賞ac逗y理想否平等泡社區(qū)（1博）完矮善、攏便利修、集渴中、教倉(cāng)儲(chǔ)召式的統(tǒng)商業(yè)罪購(gòu)物員設(shè)施；（2單）便盤(pán)捷的北公共菜交通慈配套涼；深碎港直虧通巴簽士；（3偵）高權(quán)品牌集的物疏業(yè)管甲理公郊司提屠供高聚質(zhì)素踐的整浪體社區(qū)與服務(wù)帆；（4濫）園瓣林規(guī)延劃、負(fù)設(shè)施笨配套感在不拍同檔倉(cāng)次組蔬團(tuán)設(shè)苗計(jì)上實(shí)視現(xiàn)均生好性魚(yú)。3、O——綁O社rg起an唉is似ms活h圍ab切it生態(tài)（1諷）利姿用現(xiàn)都有小政山丘跡設(shè)計(jì)姥小型箏高爾暴夫果承嶺或春環(huán)型慢賞跑道踐；（2任）全童方位檔使用權(quán)大量班的高定科技倚含量修的環(huán)豈保型籌建筑材倆料；（3夢(mèng)）在握整體畜規(guī)劃誓過(guò)程億中充羊分考徒慮對(duì)旺地塊劈燕現(xiàn)有看自然條毯件和低地勢(shì)艱地貌昌的保嶄護(hù)。4、R——Re趴cu戶(hù)pr旅ea冠te休閑（1么）將德園林輩、建桑筑設(shè)擺計(jì)和處休閑鏡功能到緊密揉聯(lián)系如夢(mèng)：設(shè)墾計(jì)花賭墻迷甚宮、位腳底否按摩眼旱泉、屋識(shí)頂花豆園等姐；（2悄）將板部分灘會(huì)所翁功能排設(shè)施枝采用釣特性磁設(shè)計(jì)冬如：利蜂用廢慕舊的透火車(chē)紫車(chē)廂帆設(shè)成堡酒吧競(jìng)或咖啡屋湖。5、T——漠T逃em陷pe與ra妥me原nt音律（1哥）將坦音樂(lè)托、藝大術(shù)的鈔培訓(xùn)容內(nèi)容隆加入盈未來(lái)神社區(qū)虛配套學(xué)政校的堂教學(xué)柔內(nèi)容氧中，眨引入栽知名逮的藝掃術(shù)學(xué)校加慚入其壤中，悄成立床鋼琴執(zhí)、舞游蹈、休繪畫(huà)黑等豐富內(nèi)幟容；（2冬）將屬音樂(lè)東、藝艘術(shù)主填題融層入園巷林規(guī)涌劃如蟲(chóng)：設(shè)勉計(jì)小型障的音遣樂(lè)噴舍泉、挎藝術(shù)南畫(huà)廊庫(kù)等等鍛。七、井核規(guī)心品悲牌延崖展定隱位在本嚼項(xiàng)目揪的初錘期規(guī)蠟劃時(shí)英以“亞謹(jǐn)太村浙”生嫌態(tài)住靜宅品刻牌體格系標(biāo)稻準(zhǔn)進(jìn)奪行，同時(shí)軌進(jìn)行“亞貴太村預(yù)”生愉態(tài)住自宅品稼牌體嶄系認(rèn)現(xiàn)證申揚(yáng)報(bào)，進(jìn)而蒜實(shí)現(xiàn)鑰和強(qiáng)值化項(xiàng)蛇目在部生態(tài)至住宅趨、環(huán)伯保開(kāi)按發(fā)項(xiàng)輩目品芹牌的盈感召冶力。“亞安太村塊”生南態(tài)住拐宅是埋由全誤國(guó)工樓商聯(lián)微住宅謎產(chǎn)業(yè)屠商素會(huì)和禍中國(guó)凝太平辣洋經(jīng)周濟(jì)合耽作理嘩事會(huì)威（PE能CC伙）中國(guó)晉委員今會(huì)工攝商委榨員會(huì)招聯(lián)合候發(fā)起玩的一夸個(gè)住乏宅聯(lián)膨合品壟牌建頸設(shè)項(xiàng)互目.1、通國(guó)際云品牌國(guó)際誓會(huì)所國(guó)際蛇學(xué)校國(guó)際被開(kāi)發(fā)蘿及管芽理模朗式2、靠住宅古性能舒認(rèn)證眼標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家擱《商鄙品住竟宅性蜜能認(rèn)努定管畝理辦蓮法》國(guó)家獅康居凡示范復(fù)工程廉的有燭關(guān)3、降生態(tài)刊環(huán)境棄認(rèn)證豈標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家待生態(tài)飼住宅牌指標(biāo)櫻體系“亞類(lèi)太村袋”的方國(guó)際忌生態(tài)稍指標(biāo)絮體系客戶(hù)斤定位客戶(hù)群體購(gòu)房目的購(gòu)房偏好已在龍崗長(zhǎng)期居住、家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的居民自用物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀(guān)、超大規(guī)模社區(qū)、深圳關(guān)內(nèi)工薪階層自用優(yōu)越的自然人文環(huán)境、完善配套、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵、價(jià)格利好片區(qū)內(nèi)高收入來(lái)源人士及私營(yíng)業(yè)主階層自用、度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀(guān)、超大規(guī)模社區(qū)香港及周邊地區(qū)中產(chǎn)階層、長(zhǎng)期來(lái)往于深港兩地經(jīng)商人士和部分中低收入階自用、度假物業(yè)檔次、完善配套、優(yōu)越的自然人文景觀(guān)、相較于香港同類(lèi)物業(yè)較低的物業(yè)價(jià)格深圳關(guān)內(nèi)部分中高收入階層度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然人文環(huán)境、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵命名圾建議：“山沿?！保旱锰焱妾?dú)厚指的自戰(zhàn)然環(huán)脊境和罪自然包景觀(guān)論優(yōu)勢(shì)，暗扣稅“山伸海龍展崗”畫(huà)的整件體區(qū)服域特包征?！板\破”：豐富置的生由活空瞧間、憂(yōu)居住浪形態(tài)喊、高歇質(zhì)量魚(yú)的人揚(yáng)文活著動(dòng)主老題、蛇園林皂環(huán)境紅的創(chuàng)廚造力剪和形上象力酷，以圍及社痰區(qū)生際活?！俺桥肌背浞贮h說(shuō)明浴了本伐項(xiàng)目悟超大化規(guī)模釋的生撞活居劍住空賄間?！吧綌D海、稠城”與“星廣海名至城”、“產(chǎn)翠海哪花園蟲(chóng)”在名刺稱(chēng)上府能夠呈形成隨連續(xù)怨性，迎進(jìn)而預(yù)充分詞發(fā)揮化品牌幸互動(dòng)術(shù)性。振業(yè)借-煤--喜山海著錦城第四丘部分姑項(xiàng)目占規(guī)劃公建議一、宋項(xiàng)目奇開(kāi)發(fā)扔規(guī)劃咐戰(zhàn)略伙思路我司蜻對(duì)于時(shí)本項(xiàng)則目的外開(kāi)發(fā)效規(guī)劃剖作出絕了一湯個(gè)戰(zhàn)媽略性仁構(gòu)想流即：駁以“橫夢(mèng)崗片編區(qū)第供一社燒區(qū)”為項(xiàng)疼目發(fā)祝展平卷臺(tái)，烤以“SP片OR胸T生活膚革命捧”為項(xiàng)旬目整芝體文獎(jiǎng)化主嚴(yán)題：以“生隱態(tài)、頁(yè)品味固、精母品、螺品牌個(gè)”為核階心市遭場(chǎng)支稀持力?！案叽号e品欺牌開(kāi)哭發(fā)領(lǐng)注跑大攤旗、打造宜深圳正休閑槍地產(chǎn)織航母闊”（一虎）整孔體規(guī)治劃構(gòu)姓想根據(jù)夫“山透海生欠態(tài)家秒園”悠的整晚體構(gòu)絹想在競(jìng)小區(qū)噸規(guī)劃鏡中重赤點(diǎn)考廢慮“親蹄山水溉社區(qū)現(xiàn)”的景痕觀(guān)營(yíng)棵造。蝴將山掙、水漠、園鋼林、企運(yùn)動(dòng)流場(chǎng)、受建筑牛等等季的一伏切融沫為一著體，助創(chuàng)造“天涉人合肌一”的生圓活空堵間。將三掘個(gè)分勁區(qū)進(jìn)蠢行相襲互呼滋應(yīng)、峽同時(shí)詞相互微獨(dú)立畫(huà)的整戴體規(guī)丘劃。稀將各辱分區(qū)假規(guī)劃惹為不同兔檔次炊、不攀同風(fēng)泡格、候不同么運(yùn)動(dòng)隊(duì)主題的建誕筑組云團(tuán)，隙從而個(gè)便于森分階職段的希開(kāi)發(fā)泊推廣趕。（二霞）、嘗戶(hù)型寒設(shè)計(jì)病構(gòu)想莫的考旺量因司素戶(hù)型洋比例戶(hù)型面積（M2）比例一房一廳一衛(wèi)36—402%小二房二廳一衛(wèi)60—6310%二房二廳一衛(wèi)68—7215%小三房二廳一衛(wèi)83—8510%小三房二廳二衛(wèi)89—9220%三房二廳二衛(wèi)98—10215%小四房二廳二衛(wèi)108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或單體別墅160--2105%（三綁）、御裝修養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)在本駝項(xiàng)目巨的銷(xiāo)顫售過(guò)挎程中努以毛版坯房僻標(biāo)準(zhǔn)女交樓眼，同喪時(shí)提溫供兩枯到三孩種不沙同檔哥次的滅裝修被標(biāo)準(zhǔn)嬸基本療能夠干滿(mǎn)足裝未來(lái)溪項(xiàng)目捕的銷(xiāo)擾售需污要。（四頂）、瘡園林冶設(shè)計(jì)孩構(gòu)想注重叼回歸撞自然役，強(qiáng)賞調(diào)環(huán)霜境空脖間以喪人為諒