綠地集團中高端高層住宅技術導則(44)頁

綠地集團技術標準建筑/2009—002綠地集團中高端高層住宅技術導則（試行稿）2009年2月發(fā)布2009年2月試行綠地集團房地產技術管理產品研發(fā)部目錄前言第一章規(guī)劃景觀篇第二章住宅戶型篇第三章住宅立面篇第四章住宅結構技術及成本控制篇第五章住宅機電技術篇第六章住宅公共部位裝修技術篇綠地集團中高端高層住宅技術導則前言編制目的針對集團中高端高層住宅項目相關技術標準的制定，是為了配合集團樹立產品品牌形象，進一步提高項目開發(fā)的效率，確保項目在高速開發(fā)狀態(tài)下的品質保障。本技術導則對規(guī)劃、景觀、戶型、立面、結構及優(yōu)化成本控制、機電、公共部位裝修各項技術設計的配置要求和設計具體的作法提出關鍵要求，并盡量做到量化的表達。同時對設計中選型和施工中較多或可能出現的問題給出了指導性建議。本導則為基本品質保障標準，部分章節(jié)提供了建議配置要求，各事業(yè)部在確?；举|量標準的情況下，可根據項目特殊情況進行提高調整。適用范圍本技術導則作為綠地集團各房產事業(yè)部(公司)、各產業(yè)集團在各地區(qū)開發(fā)中高端高層住宅項目技術標準手冊，是在國家相應標準及規(guī)范的基礎之上，結合綠地以往房地產住宅開發(fā)的實踐經驗，對住宅設計中的要求和標準，進行必要地明確、補充和完善后編制的。本導則適用于綠地集團各房產事業(yè)部(公司)、各產業(yè)集團在各地區(qū)開發(fā)“集團中高端高層住宅”項目設計與施工。編制原則本導則對于初次進行集團中高端高層住宅項目開發(fā)具有指導性，對于提高集團中高端高層住宅項目的品質具有參考性，對于集團中高端高層住宅開發(fā)的最低標準具有強制性。同時也可作為設計任務書的輔助部分提給相關設計單位。本技術導則為《集團中高端高層住宅建筑技術圖冊》、《集團中高端高層住宅戶型圖冊》以及《集團中高端高層住宅立面標準參照圖冊》的有效補充，可結合使用。隨著市場在不斷發(fā)展，標準化工作是動態(tài)進行的，該產品標準也將不斷補充和完善。感謝各事業(yè)部技術條線在資料收集中的大力支持，希望我們的工作能給各事業(yè)部的工作帶來幫助，同時也希望大家能在使用過程中多提寶貴意見，我們將會在后續(xù)工作中不斷改進，謝謝！（注解：集團中高端高層住宅特指集團在開發(fā)新里、海珀項目的高層住宅及其它集團與新里、海珀對應檔次的高層住宅。）綠地集團技發(fā)部2009年2月1綠地集團中高端高層住宅技術導則第一章 規(guī)劃及景觀篇一、中高端高層住宅項目選址原則中高端高層住宅項目對應的城市為國內二線城市和經濟發(fā)達的三線城市（如無錫）。集團中高端高層住宅項目選址理念是以具有堅實產業(yè)人群支撐，現在或正迅速發(fā)展成為城市主流中高檔住宅區(qū)聚集區(qū)域，主要選址為城區(qū)及城市導向區(qū)域。城市導向區(qū)域指城市中心以外，居于城市發(fā)展延伸軸外緣屬于城市近郊的區(qū)域。具體的區(qū)域選擇有以下幾種類型：周邊城市基礎設施完備的城市中心小型住宅社區(qū)，如：上海海珀·日暉、成都海珀·香庭、西安海珀·蘭軒；依賴城市周邊設施型的小型住宅社區(qū)，如：成都集團中高端高層住宅·維多利亞、上海集團中高端高層住宅·崴廉公寓；自身全面開發(fā)型的大型綜合社區(qū)，如：西安·仕嘉公寓、長春集團中高端高層住宅·世紀城；4 城市再開發(fā)區(qū)域型的住宅社區(qū)：如：合肥集團中高端高層住宅·海頓公館；城市郊區(qū)型的住宅社區(qū)：如：無錫集團中高端高層住宅·波士頓公館二、產品對應的客戶及成本分析1 定位城市新興中產階級及城市富裕階層城市新興中產階級主要對應集團集團中高端高層住宅系列，城市富裕階層主要對應集團海珀系列。中高端住宅項目客戶定位的城市新興中產階級包括：市區(qū)的中高收入階層；二次置業(yè)者；大學教師；基地周邊富裕居民；省內市外投資客戶等。2 定價和成本銷售基本定價在當地處于中等偏上水平。成本約占售價的70%左右，在滿足較高品質要求的同時，成本控制壓力較大。三、產品定位模式的描述1 生活模式的描述1.1 中端集團中高端高層住宅的生活：依賴汽車出行；閑適放松的家庭生活；注重家庭價值；注重藝術品位；注重社區(qū)的配套設施的完善和品質；對外內斂、幽雅；對內追求精致、溫馨的家庭生活；服務性和自主性兼顧的的生活方式。1.2 高端海珀的生活：依賴汽車出行；外在形象注重奢華感、品質感；注重酒店式服務和私人管家型物業(yè)管理的生活方式。2 物業(yè)管理模式的描述2綠地集團中高端高層住宅技術導則2.1 強調人性化、服務性的物業(yè)管理模式——多級物業(yè)管理：小區(qū)入口大堂——組團公館——單元入口門廳直接對外的組團公館——單元入口門廳2.2 強調共享空間與私人空間的嚴格區(qū)分：公共區(qū)域：酒店式服務；半公共空間:單元入口門廳刷卡式門禁管理。四、社區(qū)基本構成單元——新鄰里單元的規(guī)劃設計1 新鄰里單元的構成元素建筑（住宅、大堂）；環(huán)境景觀；道路及停車2 新鄰里單元的規(guī)模高層新鄰里單元的規(guī)模 ：500—800戶，開發(fā)量約6—8萬㎡小高層新鄰里單元的規(guī)模：300—600戶，開發(fā)量約5—6萬㎡多層新鄰里單元的規(guī)模 ：200—500戶，開發(fā)量約2—3萬㎡新鄰里單元內從單元公館到住宅門廳步行距離控制在120m~150m左右為宜。3 構成元素的布置方式1.1 住宅單元布局：平行式：適用于日照要求、朝向要求均嚴格的地區(qū)。圍合式：適用于日照要求、朝向要求較為寬松的地區(qū)，可以形成尺度良好的院落空間，增強組團的私密性和品質感，從而形成由開放——半開放、半私密——私密的空間過渡，如成都海珀。半圍合式：依托配套商業(yè)等公建設施，形成半圍合式空間，如西安魏瑪公館。1.2 新鄰里單元公館1.2.1 公館分類：小區(qū)型公館（一級管理模式）：直接面向小區(qū)出入口設置、適用于規(guī)模不大的組團式小區(qū)，如西安海珀、成都海珀。組團型公館（兩級管理模式）1.2.2 公館功能：交通功能——人車分流的關鍵要素，以便小區(qū)或組團內形成花園式、完全步行化的空間環(huán)境；提供進入小區(qū)或組團之前的緩沖空間；形象功能——為業(yè)主提供室內化交流空間、提高社區(qū)品質感。管理功能——可加強小區(qū)的管理。1.2.3 公館形式：3綠地集團中高端高層住宅技術導則單大堂形式——設置于組團入口起始處，結合道路走向、住宅平面布局，分為平行于住宅山墻布置、垂直于住宅山墻布置兩類。（圖1）圖1單大堂形式 圖2雙大堂形式雙大堂形式——適合于規(guī)模較大的組團，結合組團周邊道路設置雙大堂，達到較佳的使用均好性。（圖2）1.2.4 公館布局特征：獨立式布置（獨立于住宅建筑外部）（圖3）并入式布置（位于住宅底層，設大堂）分布于組團出入口處、便于規(guī)模較大的小區(qū)分片管理各組團，如長春南部新城。（圖4）1.2.5 公館前部交通處理：酒店式出入口形式——在公館大堂入口大門前設置車型坡道，便于車輛停泊、下客。（圖5）廣場式或街道式出入口形式（演變形式）——仿官式建筑，前部設置一圖5酒店式出入口形式 圖6廣場式出入口形式1 圖7廣場式出入口形式2定進深感、具有空間引導作用、且兩側布置適當商業(yè)休閑功能、綠化景觀設施的序列入口空間，強調進入公館前的禮儀性和尊貴品質感，同時展現社區(qū)的休閑生活特性。（圖6、7）4綠地集團中高端高層住宅技術導則車輛回轉形式——在公館的步行區(qū)之前設綠化帶或環(huán)境小品隔離進出車輛，形成進入和離開車輛的道路分離和回轉場地，提高車輛行駛的安全性和效率性。（圖8）4 新鄰里單元的組合方式圖8車輛回轉形式1.3 基于空間形態(tài)的組合方式：新鄰里單元之間透過小區(qū)重要的開放空間加以聯系，而開放空間內部借助于地面硬質鋪裝、綠化小品、休閑設施等元素，共同組合成小區(qū)重要的內部交流場所，加強了組團之間的空間、人際聯系，提升了小區(qū)的生活品質，并且使小區(qū)形成疏（廣場）密（建筑）有致的空間形態(tài)。（圖9）圖9 小區(qū)重要開放空間的組合方式1.4 基于道路系統(tǒng)的組合方式：新鄰里單元之間充分借用小區(qū)道路加以組合，通過采用這種硬性分隔系統(tǒng)，使道路的設置天然成為劃分鄰里單元的要素，顯現出小區(qū)組團規(guī)劃和道路規(guī)劃的有機性。新鄰里單元之間道路為人車混行路，并通過技術手段將車速控制在15km/h以內，以協調人車關系，并在一定程度上增加了針對小區(qū)停車位的彈性空間。而新鄰里單元內部通過將消防通道景觀化處理，內部道路5綠地集團中高端高層住宅技術導則幾乎全部為步行系統(tǒng)景觀路。（圖10）1.5 基于景觀系統(tǒng)的組合方式：新鄰里單元之的分隔依靠小區(qū)中心綠化（一級景觀）或組團綠化（二級景觀）系統(tǒng)得以實現，借助于這種軟性的分隔，可以提升組團綠化環(huán)境品質。（圖11）圖10基于景觀系統(tǒng)的組合方式 圖11基于道路系統(tǒng)的組合方式五、中高端高層社區(qū)其它構成要素及公共節(jié)點的規(guī)劃設計1 社區(qū)景觀的規(guī)劃1.1景觀系統(tǒng)的分級：明確多層次的景觀等級：小區(qū)級景觀（一級景觀）、組團級景觀（二級景觀）、宅間級景觀（三級景觀），形成完整而有序的景觀系統(tǒng)。1.2景觀的組合方式：各居住組團多以半開放和開方的方式與以開敞的景觀綠化帶相聯系，同時通過綠化或半地下車庫與其它區(qū)域相分隔。分為以軟景為主的組合、以硬景為主的組合，提倡以軟景為主的組合1.3集團中高端高層住區(qū)景觀設計控制要點：景觀重點處理的部位：小區(qū)出入口景觀、道路景觀、單元出入口景觀、公館入口景觀。具體設計控制要點：1.3.1 景觀設計設計風格應與小區(qū)建筑規(guī)劃相呼應，以綠化種植為主，強調自然起伏的地形堆坡和綠化造景。1.3.2 結合建筑朝向和采光要求，通過景觀綠化和地形塑造組織小區(qū)內自然通風。1.3.3 原則上提倡曲線構圖組織區(qū)內景觀道路系統(tǒng)，避免“直線型”一通到底，可采用大曲線小直線來處理小尺度的空間轉換。1.3.4對人行、車行道路系統(tǒng)進行梳理，考慮入戶交通、景觀視線、健身路徑等相互關系，并留出足夠的活動場地。通過合理布局和綠化堆坡，盡量減少機動車、停車場對住戶的影響。1.3.5 拉大道路與堆坡完成面的高差，結合灌木等中間層次綠化加大種6綠地集團中高端高層住宅技術導則植密度，遮擋高圍合的建筑群體，弱化高層建筑帶來的視覺壓力。1.3.6綠化種植應強調本地鄉(xiāng)土樹種和經濟型樹種的運用，力求快速營造景觀效果，并注意落葉與常綠樹種的搭配。1.3.7有條件地區(qū)可利用外部或基地內的自然水系或河道景觀，否則盡量減少大型水景的設計。2 社區(qū)道路及停車的規(guī)劃2.1道路交通規(guī)劃：2.1.1規(guī)劃原則：在滿足消防規(guī)范的前提下，盡量減少道路的設置，盡可能借用小區(qū)外部城市道路形成小區(qū)的環(huán)路，以便節(jié)省造價、減小道路對小區(qū)步行交通系統(tǒng)的干擾，提高小區(qū)環(huán)境品質感。2.1.2 功能作用：聯系城市道路——小區(qū)車行出入口——小區(qū)地下車庫出入口。滿足總平面規(guī)劃防火要求。2.1.3城市道路內化：對穿越小區(qū)的城市道路，加強其綠化景觀、路面鋪裝的特殊化處理，使之在視覺形象上內化成為小區(qū)內部道路的一部分，并提高道路的景觀可賞性。2.2停車規(guī)劃：2.2.1 住戶停車：小區(qū)盡可能以地下或半地下停車方式解決住戶停車問題，以維護小區(qū)環(huán)境的安全性和高品質性。2.2.2 住宅機動車位建議配置標準：現階段大于等于0.6，小于等于1.2。其中地面停車數占總車位配置指標的10~15%。2.2.3外來訪客停車：小區(qū)配有少量地面停車位，供外來訪客停車需要。此類停車位可設置于小區(qū)出入口，或者沿小區(qū)道路、結合綠化景觀設臨時停車位。3 社區(qū)商業(yè)設施的規(guī)劃3.1社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)類型和規(guī)模：3.1.1 社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)類型：3.1.1.1 純商業(yè)型：餐飲一條街（饕界）、農貿市場、精品街、主力店和大型超市3.1.1.2商務型：辦公樓、酒店、酒店式公寓、創(chuàng)意LOFT等居住、辦公混合用途物業(yè)3.1.2 社區(qū)商業(yè)的規(guī)模：3.1.2.1 底商的規(guī)模控制：層數控制在三層及以下，單面底商進深控制在12m以內，雙面底商進深控制在24m以內，3.1.2.2 集中商業(yè)的規(guī)模控制：小于等于10~12萬平米7綠地集團中高端高層住宅技術導則3.2社區(qū)商業(yè)的空間形態(tài)：圖12街區(qū)式 圖14街區(qū)式與MALL的混合3.2.1 街區(qū)式（圖12）3.2.2 MALL（圖13）3.2.3 街區(qū)式與MALL的混合（圖14）圖13MALL式4 社區(qū)公共節(jié)點的規(guī)劃4.1公共節(jié)點的組成內容：小區(qū)出入口、會所4.2公共節(jié)點的規(guī)劃布局：4.2.1 小區(qū)出入口規(guī)劃布局：4.2.1.1直接臨城市次干道4.2.1.2臨城市主要干道的輔道：干道開口數量的控制4.2.1.3沿街商業(yè)縱深布置小區(qū)出入口4.2.2會所售樓處規(guī)劃布局：4.2.2.1沿街布置：沿小區(qū)的外部城市道路布置，常常設置于兩條或多條道路的交匯處，形成鮮明的形象和地標，便于建成后對外服務，如長春南部新城售樓處兼會所。（圖15）8綠地集團中高端高層住宅技術導則4.2.2.2沿小區(qū)出入口布置：位于小區(qū)主要出入口的一側布置，和小區(qū)出入口相互烘托，形成良好的出入口形象，并且便于今后業(yè)主使用。（圖16）圖15會所售樓處沿街布置 圖16會所售樓處沿小區(qū)出入口布置4.2.3 啟動區(qū)劃分的原則和售樓展示路線的規(guī)劃：4.2.3.1 啟動區(qū)劃分的原則：土地前期條件較成熟的地塊（土地出讓完成；規(guī)劃條件明確；場地拆遷基本完成；周邊道路及市政配套條件基本具備；啟動區(qū)結合會所（前期為售樓處），靠近城市人流主要來向的小區(qū)入口；啟動區(qū)盡量不考慮大片集中地下室的設置，避免快速啟動面臨場地大開挖；啟動區(qū)產品類型盡量多樣化或前期利于提升小區(qū)整體品質形象的較為高檔物業(yè)類型；4.2.3.2 售樓展示路線的規(guī)劃需考慮的要點：展示路線空間的收放、銷售及居住氛圍的營造結合景觀設計精神堡壘（小區(qū)標志物）位置的合理布置會所前期形象（建筑及景觀）獨立展示第二章 住宅戶型篇9綠地集團中高端高層住宅技術導則一、公共空間品質標準1 首層入戶大堂1.1具備一定的面積標準：20-50平方米（待定）；1.2具備標準層以上的層高：4.5—6.0米（待定）；1.3配置齊全的功能裝置:信報箱----置于大堂內,方便投遞；椅---方便老人\婦兒等候；殘疾人坡道---體現對住戶的悉心關懷；標志牌\告示板\門禁對講系統(tǒng)等等。2 地庫入戶管理口(如果設地庫,盡可能做到地庫停車后,直接通過地庫大堂回家)2.1入戶管理口與車庫之間留有通道,并有清晰的指示系統(tǒng);2.2地庫停車后可直接由電梯回家，無需經過室外2.3設置地庫入戶門廳配備較為經濟型的面積: 15平方米（待定）；2.4標志牌\告示板\門禁對講系統(tǒng)等等;3 標準層電梯廳3.1有直接的采光和通風;3.2樓梯間門洞與管井門不宜正對電梯門。3.3候梯廳進深>1.5轎廂進深;4 公共走道流線組織4.1入戶門位置相對分離,減小干擾;4.2入戶門避免正對電梯門,門側避免消火栓和管井門;二、核心筒交通體及架空層的品質標準1 合理優(yōu)化的核心筒設計1.1核心筒管井和消火栓布置應相對隱蔽，面積大小以經濟實用為宜；1.2電梯井道的防噪音處理，減少對住戶的干擾；2 結合規(guī)劃情況的架空層設計2.1 當底層受公共交通干擾較大、或需解決視線通透及通風問題時，可設置架空層；2.2架空層根據使用性質不同可采取不同做法，如適當情況下考慮結構轉換；2.3上部樓層下到架空層的設備管線應注意隱蔽，避免暴露在外立面；三、技術經濟指標優(yōu)化1 提高戶型實用率1.1 通過設計的合理布局減少公攤面積，如某些情況下應用凹廊等；1.2 運用技術手段減小公攤面積，如采用無機房電梯或小機房電梯，采用成品水箱等；1.3 標準層的形體對建筑的保溫和建筑造價有較大影響，應予以優(yōu)化。1.4 標準層的面寬和進深對規(guī)劃和戶型品質有制約作用，據不同情況予以分10綠地集團中高端高層住宅技術導則析和取舍四、戶內空間品質1起居廳1.1起居廳應有直接采光、自然通風1.2起居廳開間凈尺寸不宜小于3.90m，使用面積不應小于17m2(不含進餐功能)。1.3與過廳或餐廳合設時，若過廳或餐廳無直接采光，則進深與面寬比不宜大于2;當起居廳進深與面寬比大于2時，則需在兩個不同方向設置通風、采光的窗洞，窗洞的距離不應小于起居廳進深的一半。1.4起居廳布置家具的墻面直線長度不應小于3.00m，應減少開向起居廳的門洞;起居廳外應設陽臺，無陽臺的起居廳宜設寬度大于1.80m的低窗臺觀景(凸)窗。1.5起居廳應滿足以下基本電器的使用:電視機、空調、電話、燈具、電腦(上網)等，并布置相應的插座;起居廳空調一般考慮采用柜機。2臥室2.1臥室面積一般13—15m2；次臥室面積一般9—12m2（視具體二房或三房而定）2.2主臥室的面寬與進深比例合理，一般模式為開間3600，進深4200—4400；次臥室的面寬與進深比例合理，一般模式為開間3300，進深3600。2.3高端的情況下，主臥及書房等應獨立分區(qū)。2.4主人房設置相對獨立的衣帽間;2.5臥室窗戶應避免與鄰居窗戶互視；臥室窗戶應盡量選擇平開窗，平開窗密閉性較之推拉窗要好，也可避免推拉窗窗框位于中間阻隔視線的弊端。2.6臥室的開窗面積應保證臥室的采光充分，主臥室的開窗大小不應小于地板面積的1/7。2.7臥室床應平行于窗戶擺放，并保持一段距離，避免影響上下床的便捷性，并保證生活的私密性。2.8主臥室應朝南設置，并帶有陽臺或陽光室；次臥室宜有一步陽臺。2.9大三房戶型，主臥室宜設置單獨衛(wèi)生間、更衣室或衣帽間；多于一個次臥室，應集中布置，并與次衛(wèi)生間有較好的直達性。3餐廳3.1餐廳面積應不小于8m23.2餐廳宜布置在戶型外側，與靜區(qū)臥室分開，避免干擾。11綠地集團中高端高層住宅技術導則3.3 餐廳宜朝北，并具備良好的采光和通風條件。3.4 餐廳與衛(wèi)生間、廚房宜有良好的直達性。3.5 與過廳或餐廳合設時，若過廳或餐廳無直接采光，則進深與面寬比不宜大于2;當起居廳進深與面寬比大于2時，則需在兩個不同方向設置通風、采光的窗洞，窗洞的距離不應小于起居廳進深的一半。12綠地集團中高端高層住宅技術導則4 廚房4.1 廚房宜布置在套內近入口處，并應布置在餐廳的附近;如為復合式廚房，則應結合餐廳設計。4.2 廚房應配有服務陽臺，服務陽臺進深不小于1.20m;嚴寒地區(qū)、寒冷地區(qū)服務陽臺應為封閉式設計(陽臺攔板做保溫處理)，夏熱冬冷、夏熱冬暖地區(qū)服務陽臺宜為開敞式設計。4.3 普通廚房單排布置設備的廚房凈寬不應小于1.80m，雙排布置時凈寬不應小于2.20m。5 衛(wèi)生間5.1 單設一個衛(wèi)生間時，使用面積不小于4.5m2，設2個及以上衛(wèi)生間時，使用面積之和不小于8m25.2 主人房衛(wèi)生間設置4件以上的潔具:洗手盆\馬桶\浴缸\淋浴間;5.3 衛(wèi)生間應靠近臥室區(qū)，但不應直接布置在下層住戶臥室和客廳之上;復式住宅上層衛(wèi)生間設在下層臥室上方時不應采用下排式排水。5.4 當兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對布置時，窗應錯位布置避免通視，窗宜采用磨砂玻璃。衛(wèi)生間內應避免有梁穿過時應考慮衛(wèi)生間潔具的布置安裝。5.5 大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設；應設管道井；5.6 衛(wèi)生間內不宜設置熱水器，也不宜設洗衣機；5.7 復式房上下衛(wèi)生間盡量對齊；如上下不能隊齊，必須考慮提高衛(wèi)生間的防水等級。13綠地集團中高端高層住宅技術導則5.8 衛(wèi)生間典型平面參考示例:6 其他室內輔助空間及細節(jié)6.1 玄關：玄關凈寬不小于1.20m，如考慮衣帽鏡、柜的設置空間，凈寬不小于1.50m;積極采用入戶花園或雙層露臺等室內外交流空間設計6.2走道：戶內通向臥室、起居廳的走道凈寬不應小于1.00m;通向廚房、衛(wèi)生間的走道凈寬不應小于0.9m;當走道長度大于2.00m時，應相應加寬1.10m。.6.3 儲藏室：每戶設置適當面積的儲物間;門寬大于0.90m的儲藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲藏空間。6.4 室內樓梯：戶內樓梯凈寬不應小于0.80m;踏步寬0.22-0.25m。7 各功能空間面積、開間及進深14綠地集團中高端高層住宅技術導則住宅套型一緊湊型舒適型二緊湊型三舒適型三四房各功能空間面積、開間及進房二房房房房兩衛(wèi)深（90m2（90m2以90（130m2以下）上）m2~130以上）m2起居廳開間(m)≥3.9≥3.9≥4.2≥3.9≥4.2≥4.2面積(㎡)≥14≥14≥20≥14≥20≥20餐廳面積(㎡)≥8≥8≥10≥8≥10≥12開間(m)≥3.6≥3.6≥3.9≥3.6≥3.9≥3.9主臥室進深(m)≥3.9≥3.9≥4.2≥3.9≥4.2≥4.2面積(㎡)≥14≥14≥16≥14≥16≥16開間(m)≥2.7≥3.0≥2.7≥3.0≥3.0次臥室（1）進深(m)—≥3.3≥3.6≥3.3≥3.6≥3.6面積(㎡)≥8≥10≥8≥10≥10開間(m)2.7≥2.7≥3.0次臥室（2）進深(m)———3.33.3≥3.6面積(㎡)≥8≥8≥10多功能室面積(㎡)———≥8干濕分離面積(㎡)——≥6—≥6≥6干濕不分面積(㎡)≥4.5≥4.5—≥4.5——主臥衛(wèi)生間面積(㎡)——≥4.5—≥4.5≥4.5操作臺長度≥3.0≥3.0≥3.6≥3.0≥3.6≥4.2廚房(m)面積(㎡)≥5≥5≥6≥5≥6≥7儲藏間凈面積(㎡)≥2≥2≥3≥2≥3≥4主陽臺凈進深(m)≥1.5≥1.5≥1.5≥1.5≥1.5≥1.5服務陽臺凈進深(m)≥1.2≥1.2≥1.2≥1.2≥1.2≥1.2注：本表以及下表中的數據是對已經建成的十個集團中高端高層住宅項目的總結，并結合建設部頒布的《住宅性能評定技術標準》（GB/T50362-2005）而制定。15綠地集團中高端高層住宅技術導則第三章 住宅立面篇一、外墻飾面1 分色趨向建議以協調色為主，對比色為輔。2 分色比例主要色系所占比例稍大，次要色系起輔助作用，比例稍小。目的是取得整體統(tǒng)一效果。二、飾材1 為防止墻磚脫落，外墻面至少每隔兩層設置伸縮縫,飾面轉角和不同材料交接處要有詳細做法。2 立面排磚圖應該盡可能詳盡，體現伸縮縫、變形縫、立面管線等，非標準部位排磚圖應該清楚交待；排磚圖應標明各轉角部位材料的交接、立面材料的變化、磚的規(guī)格以及磚縫的尺寸等；兩種材料在同一個平面交接時應注意交接部位的過渡，兩種材料在不同平面交接時其中一種材料應轉至另一個面后再做材料轉換；注意不同的材料、顏色的交接應該避免在陽角交接。3 外立面設計中應將各種材料的飾面畫出詳細的分隔設計，詳細標注各種尺寸、顏色、材料、做法；同時應注意變形縫、伸縮縫的材料和色彩的處理并應滿足立面美觀的要求，盡量減少視覺差異；立面設計中凡是非結構構筑物的部位，應在施工圖設計中，考慮施工工藝的要求，并設計預埋件，注明預埋件尺寸、間距、材料，包括陽臺的欄桿及各裝飾構件等。三、線角做法立面線腳均采用GRC、EPS苯板開模成品線腳或現澆鋼筋混凝土線腳；四、門窗1 在結構與建筑施工圖設計時，應充分考慮外立面的統(tǒng)一和美觀，門窗在相同立面與不同立面的對位關系應相對一致，主要指窗臺的頂標高、底標高與陽臺門需位于同一高度且需與立面分格的相對位置關系一致，在設計中應考慮到結構梁高度的不一致進行綜合考慮，最終達到立面的一致和美觀。2 詳圖中的門窗立面劃分及開啟方式僅供門窗制作參考，由建筑師負責控制，門窗分格應結合建筑效果、立面風格、窗臺高度、景觀要求、使用安全、加工工藝等因素綜合考慮，在觀景窗中視線范圍內避免出現分格遮擋視線。3 衛(wèi)生間窗采用磨砂玻璃；其他門窗玻璃為普通白玻。4 外窗玻璃規(guī)格及氣密性要求結合當地氣候習慣做法和建筑節(jié)能計算要求。16綠地集團中高端高層住宅技術導則五、坡屋面材料1 集團中高端高層住宅產品坡屋面做法分為幾種。在屋面瓦的選擇上，形式上有平瓦S型瓦之分；材料上有水泥瓦、陶土瓦、油氈瓦之分；在顏色上多用的為深藍色和紅色、咖啡色、黃色等，根據具體項目確定。2 屋面瓦的形式和色彩應根據立面整體協調的原則來選擇。六、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的處理1 雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的處理應滿足立面美觀要求，淡化視覺注意力。立管應避免遮擋開窗和各種留洞。2 平面設計管道位置時應避免主要立面上出現外露管道，立面外露管道可考慮設置在隱蔽陰角處或立面附加構件內（如百葉），減少對外立面的影響；如果不可避免地出現主要立面外露管道，可將管道外表面材料、色彩進行處理使之與周邊外墻面色彩等方面協調統(tǒng)一；為避免煤氣管外露在主要立面，在平面設計時應充分考慮煤氣管的走向，使立管盡量隱藏在隱蔽位置；七、陽臺、欄桿1 陽臺作為立面造型的重要元素應根據立面需要作重點處理，在用色、材料上與主立面取得協調，陽臺處所有墻面﹑天花涂料應同外墻作法。2 欄桿形式、色彩、材料、工藝要求及參考成本相見后續(xù)部品標準分冊。八、空調室外機位置1 一般位于窗下或立面凹進處，外罩以空調百葉，百葉顏色根據立面需要做噴色處理，顏色與立面整體色彩協調。室外機安裝可借鑒凸窗上放置、相臨凸窗間放置、梁下挑板放置、陽臺或平層挑板放置等幾種方式；應根據立面效果決定。2 同一位置上下安裝兩臺空調室外機時，應在在平面相同位置不同標高處分別挑板安裝。3 空調位均做裝飾處理，凸窗上、或同一位置上下摞放兩臺空調的空調位，周邊設鋁合金百葉進行裝飾，并設有活動扇以便于安裝。建筑應有百葉窗的詳圖大樣。空調室外機位應考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設置，盡量避免設在山墻面且旁邊未設窗，不便于空調機的安裝?？照{室外機位應考慮窗的開啟方向?？照{位設在凹槽內時需考慮對窗槽內的影響，距離過近而對吹的兩室外機需相互錯位?？照{室外機安放在上人平臺上時，應避免對人的活動產生不良影響。4 空調百葉的通風要求詳見相關部品分冊。17綠地集團中高端高層住宅技術導則第四章 住宅結構技術及成本控制篇一、圖紙內容完整性要求：結構施工圖應完整，內容齊全，施工方便。結構設計應嚴格遵循國家及地方的相關規(guī)范、規(guī)程、標準及規(guī)定。也需要充分考慮經濟要求，合理控制房屋整體剛度。二、安全及經濟性要求：上部結構方案：對上部結構體系方案進行比選，并報甲方確認認可。1.1剪力墻體布置的原則：質心、剛心盡可能重合。減少結構的扭轉效應，墻體布置分散、均勻，同方向各片墻肢長度宜大致相同。1.2結構方案選用及傳力構件布置在滿足受力要求的同時應滿足室內空間“無梁無柱”要求，做到室內墻面及板面平整，以提高空間利用率。1.3樓層：板跨≤3600板厚110；板跨3900、4200板厚130；板跨4500板厚140；1.4屋面板厚120，雙向雙層配筋。廚房、衛(wèi)生間、陽臺板，板厚100。要求配筋雙層雙向外，其余仍采用分離式配筋。2基礎方案對基礎設計方案進行比選，并報甲方確認。如采用筏板基礎，應對梁板式筏基和平板式筏基進行技術經濟比較。如采用復合地基，應對復合地基設計方案進行比選。如采用樁基，應綜合考慮樁型、施工方案、工期等因素進行比選。3荷載取值要求各層各功能區(qū)域活荷載標準值應遵照最新的荷載規(guī)范。如有不同，必須有合理、充分的依據，并報我方審核認可。4材料選用4.1住宅柱混凝土強度等級優(yōu)先采用C25~C30，轉換層水平構件一般不大于C40，住宅的梁、板、柱在滿足安全經濟的前提下盡量選用同等級的混凝土。4.2結構體型比較復雜、層數較多及荷載較大的建筑，若其梁、柱（墻）配筋率較大，則應優(yōu)先采用HRB400鋼筋。4.3板筋不采用冷軋帶肋鋼筋；臥室、客廳等跨度較大的樓板當配筋率較大時宜選用HRB335級鋼筋。4.4梁柱板取消HPB235的直徑10及以上鋼筋5構件要求設計院應按照計算結果，復核梁柱截面，以達到梁柱截面最佳；并按照計算結果合理配筋，使截面配筋量達到最經濟配筋率。6結構計算模型參數設定及整體信息控制18綠地集團中高端高層住宅技術導則6.1計算模型參數設定6.2梁端負彎矩調幅系數應取值合理，梁剛度折減取規(guī)范下限6.3梁設計彎矩放大系數取值1.007整體信息控制應按照規(guī)范要求調整計算模型，使層間位移、軸壓比等各項指標滿足要求，且要控制在合理的范圍內。8單體含鋼量推薦標準（詳見后續(xù)結構專項標準化文件）三、結構圖紙設計深度要求1屋面板或露臺必須進行抗裂設計，配筋盡量采用直徑小、間距密（不大于150）的布置。應有至少30%的拉通鋼筋。2梁布置應充分考慮建筑填充墻的位置，盡量使廳和主臥室不露梁。3懸挑梁上封口梁時，應使懸挑梁的梁高和其上支承的封口梁的梁高一致，以達到美觀要求。4框架梁的梁底凈空應滿足梁底距本層建筑完成面距離不小于2300。5廚房、衛(wèi)生間、陽臺地坪作結構降板時，相應梁面一般也需作降低處理，避免梁面突出地面。6在可能前提下客廳與餐廳做大板結構，取消二者之間的梁。大板厚度以控制在130以內為宜，配筋不宜有大幅度增加。7空調位挑板由上一層框架梁吊下，板面低于冷媒管留洞標高。8衛(wèi)生間下面為主要房間時，應做大降板，或抬高衛(wèi)生間，使得管線不穿越樓板；衛(wèi)生間內避免有梁穿過，有梁穿過時應注意衛(wèi)生器具樓面留孔與梁的關系，同時需注意給水管、排水管不發(fā)生沖突，立管不遮擋排氣洞口、不影響開窗。四、通病防治專項技術措施1 結構設計中需有防止質量通病的措施的說明，并對材料的應用，施工圖等提出明確的要求，避免由于設計原因造成開裂、滲水、不均勻沉降等質量通病的發(fā)生。2 用短樁處理軟弱地基，確定樁的承載力時，應當按土的實際情況，取用適當的側阻值，算出樁的實際承載力，并同樣根據土的情況確定是否考慮承臺承擔荷載。3 分戶圍墻、樓門口裝飾柱、進樓門套、進樓踏步等處，采用設置沉降縫，或從主樓出挑基礎梁的做法。4 較大面積軟弱土的換土配方對于較大面積的軟弱土，作換土處理較低的造價，而處理后又允許有一定的沉降，推薦換土方案為：每立方米土中摻入水泥量5%(體積比)，采用425#普通硅酸鹽水泥，配比為:水泥∶粉煤灰∶水玻璃:水19綠地集團中高端高層住宅技術導則=1∶0.3∶0.02∶0.5。在土回填前，清除雜物和軟弱土;回填所用的土，應當選用好土。局部軟弱土的處理一般可采用換填方法。根據所需要“軟”、“硬”的不同，可以換好土、換配方土(類似上述)、換砂墊層、換砂石墊層、換低標號砼(C10~C20)、換普通砼。要根據換填后的沉降要求，根據經驗選擇合適的換填材料?？紤]在淤泥質土中，需要采用砌筑擋土墻的辦法，或摻水泥。建筑物的一部分落在暗浜中的換填處理：將局部淤泥清除，使外圍的承重墻落深，然后再局部回填，將外圍承重墻兼作擋土墻。比專門砌筑擋土墻的辦法擋土效果要好，承重墻落深不能一步到位，應當采取臺階式逐步降低的做法，同時考慮沉降及加強基礎和上部結構的問題?；A設計，用基礎調整沉降。7.1設置樓層圈梁和構造柱，以增強其抗震性能。當基礎有一定的埋深時，在底層地坪位置，也設置一道圈梁。7.2對于采用條形基礎、獨立基礎或樁基礎的住宅，適當調整其基底應力，使周邊的應力適當加大，角部的應力更大些，從而減少住宅的沉降差，但調整后的地基應力或樁的承載力必須在允許的范圍以內。7.3采用疏樁或沉降控制復合樁基減少沉降差的做法，考慮承臺和樁的共同工作，考慮用樁來減少和控制沉降。合理選擇基礎梁的斷面，建議采用倒T型截面，不宜用矩形和方形截面，并控制基礎梁的截面尺寸和配筋。技術經濟比較確定地下室底板選用平板式或梁板式，按板的抗沖切、抗剪承載力綜合確定板的厚度，計算板的配筋。多層砌體承重結構的地基允許變形值需滿足基礎中心計算沉降量小于200，沉降差或傾斜小于0.004的要求，高層住宅樁基允許變形值需滿足基礎中心計算沉降量小于150，沉降差或傾斜小于0.002的要求。避免地下室設變形縫，確需設縫時，應明確實施細則及注意事項，若用橡膠止水帶應明確止水帶道數。防止衛(wèi)生間的滲漏，采用衛(wèi)生間樓板落低，安裝管道后再澆平的辦法，同時簡化衛(wèi)生間的裝飾。廚衛(wèi)間樓板周邊除門洞外，應向上設一道高度不小于200mm的混凝土防水反梁，與樓板一同澆筑，地面標高應比室內其它房間地面低20~30mm，且設置一道涂膜防水層。平屋面防滲技術措施：13.1屋面板結構層板設計厚度不應小于120mm；13.2屋面板混凝土強度等級不宜大于C30，按配比要求在混凝土中摻入規(guī)定20綠地集團中高端高層住宅技術導則比例的防水粉、膨脹劑等外加劑形成抗?jié)B混凝土；13.3鋼筋應沿板的上、下二層通長設置，間距不大于150mm，配筋率≥0.25%，屋面板負筋不得采用HPB235直徑10及以下鋼筋；屋面板的建筑平面有凹口或形狀不規(guī)則時，應采取局部加強措施；13.4屋面結構混凝土澆筑要求采用連續(xù)澆筑，不允許出現施工縫；按規(guī)范要求設置后澆帶時，要求采用補償收縮混凝土；13.5樓板內不應預埋水管。當預埋其它管線時，應布置在板上、下兩層鋼筋中的中和軸附近，并宜與鋼筋成斜交布置。嚴禁三層及三層以上管線交錯疊放，必要時宜在管線處增設鋼絲網等加強措施。電線、電纜導管直徑大于20mm時宜采用金屬導管；13.6屋面的保溫層和防水層應明確要求嚴禁在雨雪天和五級風及其以上時施工。坡屋面防滲技術措施（其余同平屋面）：14.1地震地區(qū)、大風地區(qū)及坡度大于50%的屋面，全部瓦材均應采取固定加強措施。14.2考慮整個屋面板與板、板與梁之間變形的影響，在斜板邊界部位，如在屋面變坡處、老虎窗與屋面連接處，除配置負筋外，在板面上部、板接縫兩側，各配250mm寬、φ4×200mm雙向鋼筋網片，增強屋面板的整體性，提高屋面抗裂性能。14.3屋面板與板連接若是銳角斷面連接應改為梯形斷面連接，以減少板的連接應力，且便于卷材連接。住宅細部，如空調機板、窗臺板、遮陽板等處，常出現的裂縫和滲漏，在挑板的同時，在墻內設砼墻梁，以擋雨水進入墻內。陽臺板、女兒墻采用鋼筋砼板后，板上出現裂縫，在該部位的板中配置雙層鋼筋，鋼筋應盡量細、密。五、針對集團中高端高層住宅產品特性的其他結構措施1 裝修及施工荷載取值：二次裝修面荷載標準值按下列數值考慮：客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間取1.2（0.8）KN/M2，臥室、陽臺取0.9(0.6)KN/M2。室內地下室頂板考慮施工時臨時堆放材料或作臨時工場的荷載，并在圖紙中說明，荷載標準值取5KN/M2，不與使用活荷載以及二次裝修荷載同時考慮；地下停車庫頂板覆土荷載按實際使用情況計算，活荷載考慮5KN/M2（并需要注意消防車道與綠化大樹的實際布置位置），如為行車道則按行車荷載考慮。2 對頂部覆土綠化的地下車庫，宜采用梁板式結構，用結構找坡滿足排水要求。3 在設計地下室和地下車庫等地下構筑物時，需充分考慮施工及使用中的不同21綠地集團中高端高層住宅技術導則工況，考慮必要的防浮防洪措施。4在結構的受力構件（梁、板、柱）中，要注意應預留的洞口不能遺漏。當進管道井的樓層的預留管道比較多時，應審核樓板的厚度是否滿足覆蓋所有的管道。5對小區(qū)內埋深較大的水泵房、地埋式污水處理站，需綜合考慮施工方案，進行技術經濟比較后確定其結構方案。6強調概念設計內容：增加一輪結構概念設計征詢，在方案階段盡量保證結構方案的合理科學性與施工的可行性。為保證結構的整體性和抗震性能，建筑的平、立面布置宜規(guī)范、對稱，建筑的質量和剛度變化宜均勻、樓層不宜錯層。窗間墻不宜過小，控制縱墻開洞率。嚴格控制非結構構件尺寸，如磚砌女兒墻高度小于3m，設置配筋砼壓頂和構造柱，并對女兒墻下部砌體進行加筋處理。六、成本控制成本控制的關鍵時點在產品的開發(fā)前期，在前期需分三個階段（定位、方案、施工圖）進行目標成本的測算和優(yōu)化。而在定位、方案階段，急需以往相同類型建筑單體的造價指標作為參考，但由于價格指標的時效性（不能充分反映產品的內在規(guī)律），以及產品結構優(yōu)化的需要，往往需要一些單體的含量指標，例如鋼筋含量、混凝土含量等，為結構優(yōu)化提供指導，也為成本測算提供可比性的依據。注：基礎設施配套費以及開發(fā)間接費具有較大的區(qū)域性特點，同時，同是新里產品，但不同的容積率等規(guī)劃指標，造成在上述費用項目上不具有統(tǒng)一且相似的參考性，需要事業(yè)部在開發(fā)前期進行市場調研征詢，但不具有廣泛的可比性，在此不提供相應指標。22綠地集團中高端高層住宅技術導則集團中高端高層住宅標準化原型含量以及造價指標參考匯總表結建面含量指標造價指標構樓盤棟號層數（平方公共類混凝窗積墻積安裝工米）鋼筋砌體部位土建工程型土率率程裝飾上海威框廉公寓8＃16/11229489.710.510.440.190.680.211452.40321.00剪一期合肥國框際花都6＃6,11582462.200.430.170.221.020.041032.80192.92剪玫瑰苑合肥國框際花都7＃11284763.280.370.170.291.040.041021.31197.52剪玫瑰苑合肥國框際花都8＃11291078.060.380.130.280.980.061027.36201.81剪玫瑰苑成都維框多利亞1-6#13/113132753.850.340.130.311.240.041344.77373.93剪公寓成都派26~28#19/1框10911244.860.360.150.331.060.051593.11412.63克公館剪成都海1～5＃11/1框10649744.580.280.190.241.130.071519.02604.17珀香亭剪23綠地集團中高端高層住宅技術導則第五章 住宅機電技術篇一、集團中端高層機電設計要點和標準：（新里品牌）電氣部分1 客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間及陽臺均居中設置燈位?？蛷d與餐廳相連時，以有利于分隔布置為原則設置燈位。戶內照明開關采用手控普通開關。樓梯間照明開關應采用聲光控或人體感應延時開關。2 在滿足強電規(guī)范的最低要求前提下，低壓配電系統(tǒng)中，盡可能的將同一類型的回路放到同一個配電柜中，一般情況下不允許出現一個配電柜中只有一個回路；帶計量的盡可能的放到一個柜子里，非計量的也盡可能的放到一個柜子里。3 燈位置需結合結構梁位置，避免燈位布置在梁上或梁邊。4 強電線路預埋需做多方面比較（走天棚或走樓板）。弱電及智能化系統(tǒng)部分1 通訊系統(tǒng)房間內通訊系統(tǒng)終端點位設置不低于當地最低標準配置。如無最低標準，則根據不同房型按如下表所列原則配置。電話終端點位基本配置表住宅套型各功能房一緊湊型二房舒適型二房緊湊型三房舒適型三房四房（90m2~130房（90m2以下）（90m2以上）（130m2以上）兩衛(wèi)m2）起居廳√√√√√√餐廳××××××主臥室√√√√√√次臥室（1）—√√√√次臥室（2）———×√√主臥衛(wèi)生間——√—√⊙廚房××√×√⊙注：標有“√”表示設置一個點位，標有“×”表示不設點位，標有“⊙”表示可根據情況靈活選擇計算機網絡終端點位基本配置表住宅套型四各功能房一緊湊型二房舒適型二房緊湊型三房舒適型三房房房（90m2以下）（90m2以上）（90m2~130m2）（130m2以上）兩衛(wèi)起居廳×√√√√√24綠地集團中高端高層住宅技術導則住宅套型四各功能房一緊湊型二房舒適型二房緊湊型三房舒適型三房房房（90m2以下）（90m2以上）（90m2~130m2）（130m2以上）兩衛(wèi)餐廳××××××主臥室√√√√√√次臥室（1）—√√√⊙次臥室（2）———×√⊙主臥衛(wèi)生間——×—××廚房××××××注：標有“√”表示設置一個點位，標有“×”表示不設點位，標有“⊙”表示可根據情況靈活選擇有線電視終端點位基本配置表住宅套型四各功能房一緊湊型二房舒適型二房緊湊型三房舒適型三房房房（90m2以下）（90m2以上）（90m2~130m2）（130m2以上）兩衛(wèi)起居廳√√√√√√餐廳××××××主臥室√√√√√√次臥室（1）—√√√√次臥室（2）———√√√主臥衛(wèi)生間——×—××廚房××××××注：標有“√”表示設置一個點位，標有“×”表示不設點位2 安全防范系統(tǒng)2.1 訪客對講門禁系統(tǒng)在單元入口及住戶內設置可視對講設備，實現訪客、住家二者之間的通話。本系統(tǒng)需要考慮與單元防盜門的選型配合。單元門口機需嵌墻安裝。2.2 家庭報警系統(tǒng)按當地技防辦要求實施。若當地技防辦無要求，則按如下原則設置：一、二層、頂層需配置住戶報警系統(tǒng)，住戶報警系統(tǒng)需與小區(qū)管理中心連網。2.3 電視監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)主要出入口、地下車庫出入口、小區(qū)主要道路、大堂門廳或首層電梯廳等重點位置設置攝像機，在小區(qū)管理中心實現監(jiān)控，室外和地下安裝的攝像機應考慮低照度的要求，所有攝像機要能連接至安保中心。每個攝像機需要預留2*ф25管路。滿足當地技防辦要求。25綠地集團中高端高層住宅技術導則在閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的死角、地下車庫、主要通道設置巡更點，巡更系統(tǒng)采用離線式巡更系統(tǒng)。3 車庫管理系統(tǒng)4 物業(yè)管理系統(tǒng)4.1三表遠傳系統(tǒng):無強制性要求，但水表及電表需出戶。4.2小區(qū)信息發(fā)布系統(tǒng):在地庫出入口及小區(qū)出入口設置LED顯示屏，用于實時播放車位情況，新聞，天氣預報、影院動態(tài)、小區(qū)新人新事及商業(yè)廣告。顯示屏PH值不低于20。4.3背景音響及廣播系統(tǒng):在小區(qū)內公共場所（公共綠化帶、休閑場所）設置有線廣播系統(tǒng)，向小區(qū)播放背景音樂，并根據需要可插入業(yè)務廣播、會議廣播和通知。當出現火災等緊急事故時，強制切換為緊急廣播。4.4物業(yè)計算機管理系統(tǒng):沒有硬性要求，根據項目情況自行采用。5 其它要求5.1小區(qū)管理中心（消防控制中心可與小區(qū)管理中心共用）可設在物業(yè)管理處或單獨設計用房。小區(qū)管理中心面積30-40M2，需配置雙電源自動切換和根據弱電設備容量配備不間斷電源UPS，供電時間不低于1小時，機房設獨立電表；5.2電信機房需要單獨用房，根據小區(qū)規(guī)模面積25-50M2。5.3小區(qū)管理中心、電信用房位置位于小區(qū)中心位置，需配置雙電源自動切換，獨立電表；5.4有線電視需要一間管理機房，每超過300米半徑需加設一個機房，面積20M2，需配置雙電源自動切換，獨立電表。5.5用電量：三相供電，小區(qū)管理中心20KVA，電信用房25KVA，有線電視機房15KVA。5.6小高層垂直布線通過弱電井，通信電話系統(tǒng)、計算機網絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)需獨立管路；樓宇對講系統(tǒng)、住戶報警系統(tǒng)、緊急報警按鈕可合用管路，小高層在弱電井每層提供電源和照明；給排水部分1 給水系統(tǒng)1.1各住戶進水壓力應保證不大于0.35MPa,套內分戶用水點的給水壓力不應小于0.10MPa。1.2水表應集中設在戶外專用水表間內，便于管理及維護。1.3住宅水表前采用襯塑鋼管或AGR管，水表后采用PPR管材2 排水系統(tǒng)2.1各層廚衛(wèi)出戶套管應與雨水管、污水管位置相互協調，以免沖突。26綠地集團中高端高層住宅技術導則2.2嚴禁污雨水管穿客廳或臥室。2.3雨、污水立管設置于戶外，并與建筑專業(yè)協調，不得影響窗戶等的使用功能。2.4所有地漏應采用帶S型存水彎型，并設有檢查口。3 其它要求3.1給排水管應避開空調挑板、廚房排油煙孔、熱水器排煙孔。3.2給排水檢修井設于綠地內，避免設于道路上，單元門前避免設置各種管井。3.3煤氣管線布置應避免破壞建筑外立面，埋地煤氣管應避開圍墻、大門等園建設施。3.4市政給水和室外給水管道應盡量采用管道直埋，不應采用管溝敷設。3.5在施工說明中需強調：埋有暗管的墻體表面要彈線作出相應標記。（避免住戶裝修時對暗埋管破壞）煤氣部分1 用量指標民用建筑用煤氣一般為低壓，P≤0.05MP，大多數廚房末端用氣多為低壓煤氣。住宅用氣量可按0.1m3/（人.h）或2.2m3/（戶.d）估算。（注：估算城市燃氣熱值按17585KJ/m3計。）2 安全要求燃氣管道不能敷設在臥室、起居室等部位，在廚房間敷設時管道需保證明裝，若敷設在櫥柜內時，管道敷設所經過的區(qū)域需設置百葉以保證通風換氣的要求。燃氣表安裝在服務陽臺或廚房內需明裝，不能明裝需設置百葉。消防部分1 消火栓系統(tǒng)所有消火栓箱嵌墻暗裝，消火栓的設置位置應結合建筑設計考慮，以免突出在公共部位影響視覺效果。室外消防電纜管除過路部分使用鋼管以外，其余的全為塑料管。以每個單元為消防報警防區(qū)，消防報警按鈕在每個單元設置一個地址碼。消火栓箱設計可考慮與滅火器同箱設置。2 噴淋系統(tǒng)普通場所采用玻璃球閉式噴頭，有吊頂的場所采用下噴，無吊頂的場所（如地下室）采用上噴。噴頭間距需滿足規(guī)范要求，避免間距過大削弱保護效果。噴淋管采用鍍鋅鋼管，大于DN150的管道采用無縫鍍鋅鋼管。3 防排煙系統(tǒng)地下車庫防排煙系統(tǒng)可與地下室排風合并設置。其它按照《建筑設計防火規(guī)范》及當地消防標準執(zhí)行。27綠地集團中高端高層住宅技術導則暖通部分1 分體空調系統(tǒng)1.1設計原則：集團中端高層住宅基本采用分體空調系統(tǒng)，分體空調外機設置應達到安全、統(tǒng)一、隱蔽、美觀，基本要求有：安全/可靠性、舒適性、合適性、節(jié)能性、可操作性。1.2房間面積與空調機功率的對應關系：空調負荷大小的選擇，不僅直接影響著住戶的熱舒適程度，還關系著房間是否節(jié)能、節(jié)電?？照{房間面積與空調匹數的對應關系見下表：空調房間面積與分體空調機功率對應關系空調機功率1匹機1.5匹機2匹機2.5匹機3匹機適用面積m2≤1212—2020－2828－3535－401.3室外機尺寸和室外機機座板尺寸：不同功率空調機對應外機最大尺寸1匹機1.5匹機2匹機2.5匹機3匹機（長*寬*高）（長*寬*高）（長*寬*高）（長*寬*高）（長*寬*高）外機最850*350*590850*350*650950*412*700980*412*895980*414*895大尺寸以上室外機機座板尺寸可以滿足目前市場上銷售的各類空調機外機的安裝需要。室外機背面一般留出350mm間距，以利安裝、維修及背面散熱的需要，外機側面需要留出管道連接、安裝散熱間距400mm。據此，推薦以下室外機機座板最小凈尺寸：不同功率空調機對應外機基座最小尺寸1匹機1.5匹機2匹機2.5匹機3匹機（長*寬*高）（長*寬*高）（長*寬*高）（長*寬*高）（長*寬*高）機座板最小凈1250*700*6001250*700*6501350*780*7001380*780*9001380*780*900尺寸1.4 細節(jié)要求1.4.1重視空調室外機設置對小區(qū)景觀的影響。1.4.2室外機機座的設置既要講究與建筑立面的協調，又要充分考慮空調機連接管走向不影響室內家具的布置。1.4.3在住宅平面設計中需預留分體空調室外機的擺放位置。1.4.4機座擋板力求美觀和實用并重，設置百葉起到美觀作用，但是應避免由于過密的百葉影響空調室外機散熱等現象發(fā)生，百葉要求間距≥100㎜，水平角＜35度，方向斜向上。1.4.5室外機平臺設地漏，便于排水。28綠地集團中高端高層住宅技術導則1.4.6室外機應為可檢修，其百葉設計為可開啟式。1.4.7室外機位置需安排相應的冷凝水管，要預留接口。1.4.8室內機需給出合理建議位置以便預留相應出墻套管及電源插座位置。2 通排風系統(tǒng)室內通風常規(guī)采用開窗的方式利用自然通風。衛(wèi)生間需考慮排風扇，保持負壓。二、 集團高端高層機電設計要點和標準：（海珀品牌）電氣部分1 用電指標（參考）0.085Kw/平米（建筑面積），可根據實際情況調整。2 電梯系統(tǒng)2.1電梯采用無機房或小機房電梯，電梯曳引機采用永磁同步無齒輪曳引機，以降低能耗。2.2電梯采用刷卡管理，用戶到達指定樓層。2.3電梯需配置失電自動平層功能，以保證緊急情況下轎箱內乘客能快速疏散。3 電源系統(tǒng)重要負荷采用雙電源供電，在末端配電箱或機旁控制屏自動切換。對于部分重要弱電負荷，如物業(yè)計算機管理系統(tǒng)等，應提供UPS電源。其它電氣配置按國家及地方規(guī)范執(zhí)行。弱電系統(tǒng)部分1 家居智能化系統(tǒng)住戶通過住宅內的輕觸式屏幕智能家居系統(tǒng)，對住宅單元內的冷氣、地暖及各種家電進行開關控制，對窗簾、燈光進行場景調節(jié)，使得住戶對戶內的各種設施實現方便快捷的操控及調節(jié)。建議家居智能化系統(tǒng)需與住戶對講系統(tǒng)合并終端控制屏。29綠地集團中高端高層住宅技術導則家居智能化控制系統(tǒng)點位及控制要求（室內部分）區(qū)域控制內容控制方式系統(tǒng)要求候梯廳/各實現一路照明的開閉每個區(qū)域各配置一個移門廳控制動感應器，通過移動感應1系統(tǒng)內各元件不依賴器實現照明燈光的感應于其他元件而能夠獨控制立工作,任何一個傳感器或執(zhí)行器損壞均不餐廳－500W調光控制一路配置智能面板一塊可實－350W調光控制兩路現：會影響整個系統(tǒng)的運－熒光燈調光控制一路－調光控制行。－電動窗簾控制兩路－電動窗簾控制22、系統(tǒng)前端面板必須－四組場景設置－燈光場景組合控制同時可對燈光、窗簾、（如：會客模式、聚會模場景實現控制。式、全開/全關模式等不少于四組場景設置）客廳－500W調光控制一路配置智能面板一塊可實－350W調光控制兩路現：－熒光燈調光控制一路－調光控制－電動窗簾控制兩路－電動窗簾控制－四組場景設置－燈光場景組合控制（如：會客模式、聚會模式、全開/全關模式等不少于四組場景設置）主臥室/－500W調光控制兩路配置智能面板：衣帽間－電動窗簾控制兩路主臥進門處一塊、主臥床－燈光開閉控制一路頭一塊，可實現：－四組場景設置－調光控制－電動窗簾控制－燈光場景組合控制（如：休閑模式、起夜模式、閱讀模式、全關模式等）主衛(wèi)生－燈光開閉控制兩路配置智能面板一塊可實間－一組場景設置現：－燈光開閉控制－燈光場景組合控制（如：起夜模式、全開/全關模式等）廚房/多燈光開閉控制可滿足在門廳實現全關功能廳/功能次臥室/次衛(wèi)/書房的其它區(qū)域30綠地集團中高端高層住宅技術導則2 指紋/掌紋識別系統(tǒng)在入戶單元需設置指紋/掌紋識別系統(tǒng)，以提高對住戶安全防范的檔次，但不適用于相對潮濕的環(huán)境及地區(qū)。有條件的地區(qū)可使用面部識別系統(tǒng)。3 RFID電子標簽系統(tǒng)（選配）采用電子標簽取代傳統(tǒng)的IC卡，以獲得更好的擴展性、方便攜帶及實現一定距離自動刷卡感應。電子標簽分為有源電子標簽及無源電子標簽兩種，各地可根據實際情況選用。其它弱電系統(tǒng)請參照《綠地集團住宅弱電系統(tǒng)配置要求》GL-ME-2008-01執(zhí)行給排水系統(tǒng)1 生活供水系統(tǒng)采用變頻泵供水形式，超過50m的住宅可由兩組變頻泵分別提供高區(qū)及低區(qū)的給水供應。住宅地下室設生活水池，屋頂不設生活水箱。生活水池容量為最高日用水量得25％－40％。（當地供水部門有特殊要求的除外）。2 生活熱水系統(tǒng)住宅熱水供應有兩種方式：住宅戶內熱水供應及區(qū)域集中式熱水供應。2.1在住宅內設置燃氣/電即熱式或容積式熱水器，供住宅內的生活用熱水。有條件的地區(qū)盡量使用燃氣熱水器以節(jié)省能耗。（推薦采用此種方式）2.2區(qū)域集中式：在住宅地下室設燃氣/電熱水鍋爐及熱水貯水罐，利用熱水循環(huán)泵將熱水集中輸送至各住宅用水點。（戶內熱水支管需做循環(huán)），北方有市政熱網的地區(qū)冬季可利用市政熱網進行換熱制取生活熱水。2.3另可考慮在屋面或陽臺欄板設置太陽能熱水器作為集中熱水的補充，以最大限度的節(jié)能。3 水質凈化系統(tǒng)每戶戶內安裝水質凈化處理器，對生活用水進行過濾及軟化處理以提高生活用水水質。（區(qū)別于直飲水系統(tǒng)）軟水功用:1、可有效防止管道結垢堵塞（包括地暖管道）2、有助于衣物的去污3、有助于肌膚清潔與發(fā)質保養(yǎng)4 直飲水系統(tǒng)有兩種方式可實現直飲水系統(tǒng)：4.1戶內式：在戶內廚房間等位置設置直飲水處理設備，處理設備接在每戶水表后。（推薦采用此種方式）4.2集中式：在住宅地下室機房設置集中處理的管道直飲水系統(tǒng)，原水接自31綠地集團中高端高層住宅技術導則市政管網，處理后的直飲水蓄存在水箱，由管道泵輸送至各戶內飲用點。（集中直飲水系統(tǒng)可采取專業(yè)公司投資，后期向業(yè)主收費分成的方式，以減少一次性投資費用）直飲水系統(tǒng)可與戶內水質凈化系統(tǒng)共同組成住宅分質供水系統(tǒng)。5 污廢水系統(tǒng)5.1污水排放設專用透氣管，各衛(wèi)生間大便器需裝設器具透氣管。此外每隔兩層，排水主管需與透氣管連接以降低高峰排水時管道的壓力波動。5.2住宅采用污廢合流設計，污廢水由污水管道系統(tǒng)收集后排入室外化糞池或市政管網。5.3住宅電梯基坑內需預留600X600X600mm的排水坑，并預留電源，供日后需排水時采用小型便攜式排水泵。6 住宅同層排水系統(tǒng)為避免影響下層住戶，住宅衛(wèi)生間將采用同層排水系統(tǒng)。廚房不設地漏。7 家庭垃圾處理系統(tǒng)在廚房間洗滌盆下裝設垃圾粉碎機，將廚房垃圾直接粉碎后排入樓宇廢水管道系統(tǒng)8 雨水收集系統(tǒng)（選配）屋面雨水經由雨水斗、雨水管道收集后與室外道路、綠化匯集的雨水一起排入地下室雨水蓄水池，經簡單處理后用于綠化及沖洗道路。9 管材9.1給水管：戶內冷熱水管采用薄壁不銹鋼管或銅管，熱水管帶保溫。給水干管采用不銹鋼管或襯塑鋼管。9.2排水管：有條件的地區(qū)可采用柔性鑄鐵排水管，普通的采用塑料消音排水管?？照{系統(tǒng)1 小型中央空調系統(tǒng)住宅空調采用小型中央空調系統(tǒng)（變頻多聯機系統(tǒng)），冷媒應優(yōu)先采用環(huán)保冷媒。2 地板輻射采暖系統(tǒng)2.1 在長江以北地區(qū)及冬季溫度持續(xù)10天在5℃以下的地區(qū)，可采用地板輻射采暖系統(tǒng)進行冬季采暖。2.2 采暖熱源采用每戶設置的燃氣熱水爐或燃氣壁掛鍋爐。有市政熱網的地區(qū)優(yōu)先采用城市熱網熱源。3 戶內自平衡通風系統(tǒng)32綠地集團中高端高層住宅技術導則室外新風通過自平衡式進風口進入各主要房間,進風口內裝有過濾及消音裝置，可過濾室外空氣中的灰塵，確保進入室內空氣的潔凈度及屏蔽掉室外噪音。而置于衛(wèi)生間吊頂內的風機，通過排風口將污濁空氣排到室外，保證在開啟空調和關閉門窗的情況下，戶內每個角落的空氣能形成流通。中央新風系統(tǒng)（選配）在住宅地下室或屋面集中設置中央新風處理設備，通過空調管井集中送至每戶住宅內。住戶內風管可在吊頂或地板下敷設，但需預留足夠的空間供敷設風管。5 中央吸塵系統(tǒng)5.1中央吸塵系統(tǒng)是一種全新的室內清潔方式，該系統(tǒng)通過分布于各主要房間的吸塵口，將各種灰塵、病菌及其他微粒通過埋于墻內或地板下的集塵管道，送到遠離居住空間的吸塵主機。5.2有兩種方式：一種是每戶設置中央吸塵主機，有需要時用戶自行將其開啟；一種是單元集中設置吸塵主機，主機設置于地下室機房內，常年或分時段開啟。（推薦采用戶內式）33綠地集團中高端高層住宅技術導則第六章住宅公共部位裝修技術篇一、設計風格長期以來，對于裝飾項目的風格定位問題分歧一直較大，對于不同風格的認知角度存在著很大差異，我們這里所作的是具有普遍接受度和可操作性的非學術性表述。旨在統(tǒng)一風格解釋、并明確定位和產品開發(fā)方向，加強室內設計與建筑設計在風格上的一致性和延續(xù)性。以下該標準選取了與新里品牌住宅項目定位與建筑風格較為匹配的，并具有廣泛受眾接受度的幾種風格模式，從特征、空間、色調、范圍以及軟裝等幾個大方面進行歸納、規(guī)定。新古典我們在這里提及的“新古典”是基于受眾的廣泛認識和接受程度，是與學術層面的新古典主義有著不同的解讀標準，它源自于學術上的“新古典主義風格”，但又不拘泥于所謂正統(tǒng)的“新古典主義風格”。應用于住宅門廳和公共部分裝飾裝修時，由于受到的功能、空間、造價、維護等的約束，我們決不能生拉硬套，盡量能夠作到“意到”而非“形似”，不能簡單地從符號形式的模仿入手，而是應該把握住新古典所要營造的那種理性、典雅、懷舊的氛圍。1 特征描述“新古典”是對古典的重新演繹、提煉和簡化，保留的是古典的那種優(yōu)雅與大氣，摒棄的是繁復的線條、非理性的浪漫手法。1.1具體特征有：1.1.1 直線和規(guī)則的形體大量地替代曲線和不規(guī)則的藝術裝飾。1.1.2 空間和尺度更為親切，更貼近現實。1.1.3 整體感覺更突出優(yōu)美典雅，而不是肅穆凝重與華麗。1.2具體表現形式有：1.2.1墻面多為石材或相同質感材料，有必要可用少量其他材料相配搭（比如木材或相同質感材料、金屬等）。材料間應有裝飾分縫，局部可用簡化歐式線條?？紤]到維護和施工的因素，不建議大量采用木材、防火板等材料。1.2.2地面多為石材或相同質感材料，應有少量其他材料想搭配，搭配時注意色彩的協調性，建議采用同色系與調和色對比搭配（詳見1.3色調把控）。搭配時注意主次材料的比例應控制在20/80或30/70左右。應有相應的圍邊設計或簡單的拼花設計。34綠地集團中高端高層住宅技術導則1.2.3天花部分應有簡化的疊階式吊頂，收口部分可采用用簡潔的線條處理，注意吊頂的層次和線條的數量不宜多，應有裝飾性的主燈、照明光源和效果光源相結合。2 空間要求參照建筑設計標準。3 色調把控由于住宅門廳及公共部位的空間與功能的限定，在造型上運用的手法較為有限，所以對于色調的把控就顯得尤為重要。在搭配時首先要正確定位，選擇適合的色系與調性，而后在過程中又要注意主調色與輔助色的比例關系。要做到色調表達意圖明確，色彩主題明確，明度節(jié)奏明確。3.1色彩搭配方式：3.1.1 同色系搭配或者接近色搭配。在相同或接近的色相范圍內，通過明度與純度的變化，來進行搭配。3.1.2 調和色搭配。在幾種色的成份中都同時含有另一種色，比如米灰和紅中灰都含有灰色成份。3.1.3 不宜采用對比色搭配和互補色搭配。3.2色調傾向：3.2.1 色彩宜采用較溫馨的暖色系或中性色系，比如黃色、米色、棕色、紅色、橙色等。不宜采用冷色系。3.2.2色彩的明度應控制在中調（高明度色30％，中明度色60％，低明度色10％左右）或者可以采用中高調（高明度色50％，中明度色35％，低明度色15％左右），不宜采用低調或中低調。3.2.3 色彩的飽和度應控制在中度范圍，不宜采用飽和度高的純色。(二)ARTDECO風格ArtDeco風格，又稱為藝術裝飾風格，起源于1925年的“theExpositionInternationaledesArtsDecoratifsetIndustrielsModernes”（巴黎藝術裝飾與工業(yè)展），當時取意為“最豪華”之意，是一種自然形式的高級風格化，包括精美的莖、葉、花的基本自然圖案。ArtDeco表達了當時高端階層一直追求的高貴感，摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質，代表了一種向上的、欣欣向榮的力量，并成為簡約、典雅、穩(wěn)重、大氣的意境。1 特征描述35綠地集團中高端高層住宅技術導則1.1具體特征有：1.1.1 ArtDeco風格主張機械化的美，整以較機械的、幾何的、純裝飾線條來表現。1.1.2 整個空間、立面處理四平八穩(wěn)、左右對稱。1.1.3 在細節(jié)中，講究線條的豐富細膩，使形體在轉折、進退、高低錯落中增強了動感和光影的和諧變化。1.1.4 總體輪廓呈豎向線條，給人以挺拔的感覺。1.2具體表現有：1.2.1墻面多為石材或相同質感材料，有必要可用少量其他材料相配搭。材料多采用豎向塊面分割，對景處（或以電梯門頭為設計載體）一般設縱向塊面的裝飾景墻，造型元素以ARTDECO典型幾何符號為主，整體感覺較新古典更簡約、大氣，同時在局部又較新古典來的更注重細部。考慮到維護和施工的因素，不建議大量采用木材、防火板等材料。1.2.2地面多為石材或相同質感材料，應有少量其他材料想搭配，搭配時注意色彩的協調性，建議采用同色系與調和色對比搭配（詳見2.3色調把控）。搭配時注意主次材料的比例應控制在20/80或10/90左右，較新古典更講究色彩的統(tǒng)一性。地面關鍵部分一般采用簡單的幾何拼花設計。1.2.3天花部分應有簡化的疊階式吊頂，收口部分一般采用直線處理，注意吊頂的層次一般以兩層為宜，應有裝飾性的主燈、照明光源和效果光源相結合，照明部分更應營造ARTDECO特有的高雅與懷舊，一般宜采用有典型ARTDECO風格的壁燈或臺燈等中低高度的環(huán)境照明光源。2 空間要求參照建筑設計標準。3 色調把控由于住宅門廳及公共部位的空間與功能的限定，在造型上運用的手法較為有限，所以對于色調的把控就顯得尤為重要。在搭配時首先要正確定位，選擇適合的色系與調性，而后在過程中又要注意主調色與輔助色的比例關系。要做到色調表達意圖明確，色彩主題明確，明度節(jié)奏明確。3.1 色彩搭配方式：3.1.1 同色系搭配或者接近色搭配。在相同或接近的色相范圍內，通過36綠地集團中高端高層住宅技術導則明度與純度的變化，來進行搭配。3.1.2調和色搭配。在幾種色的成份中都同時含有另一種色，比如米灰和紅中灰都含有灰色成份。3.1.3不宜采用對比色搭配和互補色搭配。3.2色調傾向：3.2.1色彩宜采用較大氣的中性色系搭配少量暖色，比米色、棕色、暖灰色等。不宜采用冷色系。3.2.2色彩的明度應控制在中高調（高明度色40％，中明度色50％，低明度色10％左右）3.2.3色彩的飽和度應控制在中度范圍，不宜采用飽和度高的純色。3.2.4注意無彩色系（黑、白、金、銀）在其中起的調和作用和點綴作用。(三)現代簡約風格簡約就是簡單而有品位。我們此處提及的現代簡約風格有別于極簡主義，這種簡單而有品位體現在設計上的裝飾與功能的最大限度的結合和把握，并注重細節(jié)上的設計感。明朗、溫馨并具現代感是它的主要特征。1 特征描述1.1 具體特征有：1.1.1 強調用大塊面來塑造形體。1.1.2 B．材料運用整體感較強，突出裝飾對象的體積感，沒有浮于體塊之上的裝飾元素。1.1.3 C．講究線條與面的從屬關系，面與形的構筑關系以及形與空間的穿插關系。1.1.4D．功能與裝飾的協調與統(tǒng)一，任何裝飾物都應有“功能”的屬性，沒有不必要的裝飾物。1.2具體表現有：1.2.1墻面多為石材或相同質感材料，也可采用大面乳膠漆作色彩搭配處理，有必要可用少量其他材料相配搭（比如金屬、鏡子、木材等）。材料盡量保持大塊面，接口初多采用平接口?？紤]到維護和施工的因素，不建議大量采用木材、防火板等材料。37綠地集團中高端高層住宅技術導則1.2.2地面多為石材或相同質感材料，必要時可用少量其他材料想搭配，搭配時注意色彩的協調性，建議采用同色系或與無彩色系搭配（詳見3.3色調把控）。搭配時注意主次材料的比例應控制在20/80左右或40/60左右。地面材質設計應以單色、整體、統(tǒng)一為主。1.2.3天花部分應采用簡化的平頂吊頂配合少量燈槽（如有必要），收口部分應采用直線平接口處理，注意吊頂造型以直線條大塊面為主，照明光源和效果光源相結合，照度應較新古典與ARTDECO更高。2 空間要求參照建筑設計標準。3 色調把控由于住宅門廳及公共部位的空間與功能的限定，在造型上運用的手法較為有限