如何編寫房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書可行性研究報告

如何編寫房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

（包括房地產(chǎn)項目可行性研究報告）

編制單位：武漢縱智聯(lián)合投資咨詢有限公司

2023年4月

第1頁目錄第一章房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書作用及融資流程

第二章《房地產(chǎn)商業(yè)計劃書》標(biāo)準(zhǔn)編制大綱

1.0房地產(chǎn)項目概要

2.0房地產(chǎn)項目公司介紹

3.0房地產(chǎn)項目（產(chǎn)品與服務(wù)）介紹

4.0房地產(chǎn)市場分析

5.0房地產(chǎn)項目SWOT綜合分析

6.0房地產(chǎn)項目發(fā)展戰(zhàn)略與實行計劃

7.0房地產(chǎn)項目管理與人員計劃

8.0風(fēng)險分析與躲避對策

9.0投入估算與資金籌措

10.0房地產(chǎn)項目投資效益分析

11.0房地產(chǎn)項目投資價值分析

12.0融資方式及退出機制

第三章高質(zhì)量房地產(chǎn)商業(yè)計劃書編制關(guān)鍵點說明（專家答疑）

一、一份高質(zhì)量商業(yè)計劃書應(yīng)具有哪些要素？

二、商業(yè)計劃書應(yīng)如何對房地產(chǎn)項目進(jìn)行估值才科學(xué)？

三、商業(yè)計劃書編制過程中應(yīng)必須避免誤區(qū)？【縱智聯(lián)合公司專家觀點】

四、一份成功商業(yè)計劃書應(yīng)重點回答19個關(guān)鍵問題？

五、商業(yè)計劃書編制細(xì)節(jié)提醒

第四章房地產(chǎn)項目私募股權(quán)投資流程

步驟一：項目選擇

步驟二：可行性核查

步驟三：盡職調(diào)查

步驟三：投資方案設(shè)計、達(dá)成一致后簽訂法律文獻(xiàn)

第五章房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書編制服務(wù)

一、我們編制房地產(chǎn)商業(yè)計劃書需要客戶（公司業(yè)主）提供資料清單

二、編制房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書專業(yè)團(tuán)體組成

第六章縱智聯(lián)合成功案例

第七章2023年重點融資項目方向說明

附：有關(guān)縱智聯(lián)合咨詢公司第2頁第一章房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書作用及融資流程

一、房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書作用

房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書既房地產(chǎn)項目投資計劃書，是一份全方位項目計劃書，其主要意圖是遞交給投資商及合作搭檔，方便于他們能對公司或項目做出評判，從而使公司取得融資。

房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書幾乎包括投資商所有感愛好內(nèi)容，從房地產(chǎn)項目公司成長經(jīng)歷,房地產(chǎn)項目產(chǎn)品服務(wù),市場營銷,管理團(tuán)體,股權(quán)構(gòu)造,組織人事,財務(wù),運行到融資方案。只有內(nèi)容詳實、數(shù)據(jù)豐富、體系完整、分析精辟房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書才能吸引投資商，讓他們看懂您項目商業(yè)運作計劃，才能使您融資需求成為現(xiàn)實，投資計劃書編寫質(zhì)量對您項目融資至關(guān)主要。

二、房地產(chǎn)項目融資渠道及流程

第3頁第二章《房地產(chǎn)商業(yè)計劃書》標(biāo)準(zhǔn)編制大綱

1.0房地產(chǎn)項目概要

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第一章】

1.1項目重點

1.2項目背景

1.3項目關(guān)鍵競爭力

1.4項目內(nèi)容與特點

1.5市場機遇

1.6項目投資價值

1.7發(fā)展使命

1.8賺錢目標(biāo)

2.0房地產(chǎn)項目公司介紹

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第二章】

2.1發(fā)起人介紹

2.2項目公司與關(guān)聯(lián)公司

2.3公司組織構(gòu)造

2.4[歷史]財務(wù)經(jīng)營情況（新建項目與公司沒有本章節(jié)）

2.5公司地理位置

2.6公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7公司內(nèi)部控制管理

3.0房地產(chǎn)項目（產(chǎn)品與服務(wù)）介紹

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第三章】

3.1項目內(nèi)容與目標(biāo)

3.2項目開發(fā)思緒

3.3項目創(chuàng)新與差異化

3.4項目關(guān)鍵競爭力或特點

3.5項目開發(fā)(條件)資源情況

3.6項目地理位置與背景

3.7項目設(shè)備與設(shè)施

3.8項目建設(shè)基本方案與內(nèi)容

3.9經(jīng)營模式與賺錢模式

3.10項目進(jìn)展

第4頁4.0房地產(chǎn)市場分析

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第四章】

4.1行業(yè)市場分析

4.2行業(yè)準(zhǔn)入與政策環(huán)境分析

4.3市場容量分析

4.4供需現(xiàn)狀與預(yù)測

4.5目標(biāo)市場分析

4.6銷售渠道分析

4.7競爭對手分析

5.0房地產(chǎn)項目SWOT綜合分析

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第五章】

5.1優(yōu)勢分析

5.2弱勢分析

5.3機會分析

5.4威脅分析

5.5SWOT綜合分析

6.0房地產(chǎn)項目發(fā)展戰(zhàn)略與實行計劃

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第六章】

6.1執(zhí)行戰(zhàn)略

6.2競爭策略

6.3市場營銷策略

6.4經(jīng)銷商培訓(xùn)與銷售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

6.5公共關(guān)系與戰(zhàn)略結(jié)盟

6.6售后服務(wù)策略

6.7戰(zhàn)略合作搭檔

7.0房地產(chǎn)項目管理與人員計劃

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第七章】

第5頁7.1項目公司組織構(gòu)造

7.2項目公司管理團(tuán)體（管理層人員介紹或團(tuán)體組建）

7.3管理團(tuán)體建設(shè)與完善

7.4人員招聘與培訓(xùn)計劃

7.5人員管理制度與鼓勵機制

7.6項目質(zhì)量控制系統(tǒng)

7.7項目成本控制管理

7.8項目實行進(jìn)度計劃

8.0風(fēng)險分析與躲避對策

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第八章】

8.1房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析

8.2房地產(chǎn)項目風(fēng)險躲避

8.2.1政策躲避辦法

8.2.2市場風(fēng)險躲避辦法

8.2.3經(jīng)營管理風(fēng)險躲避辦法

8.2.4人才風(fēng)險躲避辦法

8.2.5融資風(fēng)險躲避辦法

9.0投入估算與資金籌措

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第九章】

9.1項目融資需求與貸款方式

9.2項目資金使用計劃

9.3融資資金使用計劃

9.4資金合作方式及與資金歸還保障

9.5退出機制

10.0房地產(chǎn)項目投資效益分析

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第十章】

10.1財務(wù)分析基本假設(shè)

10.2收入估算

第6頁10.3成本與稅金估算

10.4成本估算

10.5損益表與鈔票流量表估算

10.6主要財務(wù)指標(biāo)

10.7財務(wù)敏感性分析

10.8盈虧平衡分析

10.9投資效益分析結(jié)論

11.0房地產(chǎn)項目投資價值分析

【縱智聯(lián)合公司編寫商業(yè)計劃書范文格式第十一章】

11.1分析辦法選擇

11.2收益年限確實定

11.3基本數(shù)據(jù)

11.4投資價值分析成果

12.0融資方式及退出機制

第三章高質(zhì)量房地產(chǎn)商業(yè)計劃書編制關(guān)鍵點說明

一、一份高質(zhì)量商業(yè)計劃書應(yīng)具有哪些要素？

由于多種項目性質(zhì)及行業(yè)市場不一樣，編寫房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書時側(cè)重點會有所不一樣。不過一般要有下列共性關(guān)注點：關(guān)鍵問題是項目商業(yè)模式與賺錢模式,以及實現(xiàn)項目賺錢執(zhí)行策略,包括：市場機會是否存在？如何抓住市場機會變成自己項目賺錢模式？有哪些實行能力和條件實現(xiàn)這個市場機會給予賺錢模式+賺錢目標(biāo)？項目本身及投資者如何取得高額回報？

第7頁二、商業(yè)計劃書應(yīng)如何對房地產(chǎn)項目進(jìn)行估值才科學(xué)？

公開上市公司在一定期期內(nèi)，有一種比較穩(wěn)定市場價/當(dāng)年（上期）賺錢=市盈率，這就是該公司市盈率，不一樣行業(yè)上市公司市盈率差距較大，因此給某公司估值，要參照同類別上市公司；利用市盈率進(jìn)行某公司（非上市）股權(quán)交易（私募參股、并購、重組等），估值往往要在已上市同類公司平均市盈率上打個折扣，由于上市公司有流動溢價，打折比率不等，多在5-8折。

（1）收益現(xiàn)值法

通俗地說，就是把將來每年鈔票流（不是凈利潤）折為目前價值，累加后即為該項目標(biāo)價值。這里面包括幾個主要參數(shù)：每年利潤增加率、折現(xiàn)率

（2）市盈率比較法

假設(shè)我們目前準(zhǔn)備入股一家A食品公司，該公司業(yè)務(wù)與已經(jīng)在港交所上市B公司業(yè)務(wù)相同，B公司目前三個月平均市盈率為15，則我們成交價可參照該市盈率，考慮到我們正在交易A公司是非上市公司，交易市盈率要打折，一般6折或7折，主要根據(jù)其現(xiàn)有業(yè)務(wù)穩(wěn)定性，將來增加潛力，團(tuán)體情況綜合評測，談判確定

（3）交易比較法

假設(shè)前一月某交友網(wǎng)站C被一家風(fēng)投投資，估值5000萬美元；目前有另一家風(fēng)投公司對我們交友網(wǎng)站D有愛好，目前討論估值，那么就能夠合適參照上述成交估值，主要參照坐標(biāo)：客戶定位、目前注冊人數(shù)、日均IP點擊數(shù)、增加率等，進(jìn)行談判修正。

三、商業(yè)計劃書編制過程中應(yīng)必須避免誤區(qū)？【縱智聯(lián)合公司專家觀點】

●描述語言上混亂不清楚，廢話多冗長計劃書?！疽欢ㄒ米詈唵握Z言，明確圖表說明問題】

●商業(yè)計劃顯得非常不專業(yè)，例如缺乏應(yīng)有基礎(chǔ)數(shù)據(jù),分析過于簡單；或數(shù)據(jù)沒有說服力，拿出某些與產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)數(shù)據(jù)。

●沒有強有力執(zhí)行團(tuán)體項目計劃書。

第8頁●只有創(chuàng)意，沒有實際經(jīng)驗與沒有細(xì)節(jié)項目計劃書。

●計劃目標(biāo)界定不明或難以衡量目標(biāo)執(zhí)行項目計劃書。

●大篇幅描述市場和環(huán)境，到背面才講清楚公司業(yè)務(wù)類型和目標(biāo)；

●過于強調(diào)技術(shù)先進(jìn)性或產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)意,而忽視執(zhí)行方面,未能清楚地解釋商業(yè)機會與執(zhí)行能力,以為“功到自然成”【一般投資公司對市場推廣和實行能力更重視】；例如過份強調(diào)項目技術(shù)國際先進(jìn)、彌補國內(nèi)空白、取得權(quán)威機構(gòu)認(rèn)證或某某博覽會金獎，卻忘掉了創(chuàng)業(yè)投資基金是商業(yè)營利性機構(gòu)，而不是非營利性科研基金；

●計劃書中有很多口號，而為達(dá)成目標(biāo)所制定策略與戰(zhàn)術(shù)卻描述不多；

●強調(diào)面臨市場容量或生產(chǎn)能力，卻沒說清楚如何銷售自己產(chǎn)品：只有銷售目標(biāo),沒有實現(xiàn)銷售目標(biāo)詳細(xì)計劃。

●強調(diào)過往成就，卻不能令人信服地說明保持將來可連續(xù)競爭優(yōu)勢策略辦法；

●過于強調(diào)依賴某一大公司供銷關(guān)系,使投資者很擔(dān)心過于依賴單一戰(zhàn)略合作搭檔帶來巨大風(fēng)險；

●管理團(tuán)體實力言過其實，或聲稱：若取得投資，某某名人將加入我司；

●對市場導(dǎo)入和團(tuán)體幫助描述沒有說服力；

●生產(chǎn)與營銷實行方案或不作包括，或一筆帶過。

●低估競爭對手實力，或者干脆說沒有競爭對手；對競爭沒有清醒結(jié)識，忽視競爭威脅。

●對市場和競爭對手描述缺乏詳細(xì)資料和數(shù)據(jù)；

●對經(jīng)營困難及風(fēng)險估計不足，過于樂觀；

●市場規(guī)模太小，偶爾階段性市場，或市場容量和市場份額估算辦法不科學(xué)；

●產(chǎn)品或客戶過于單一【投資公司會以為抗風(fēng)險能力弱】,或產(chǎn)品或客戶過于太多太雜【投資公司會以為專注度集中度不夠】；

第9頁●產(chǎn)品服務(wù)賣點過多，泛而不精；

●沒有根據(jù)盲目樂觀地估計公司將在兩三年之后上市。

●過度作表面文章或文字游戲【如強調(diào)留洋博士、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷、大會獲獎、眾多專家顧問】；

●過份夸張公司名稱與項目名稱【如一種面向國內(nèi)市場初創(chuàng)公司起名為某某國際集團(tuán)】；

●故意隱瞞事實真相，對項目本應(yīng)當(dāng)描述內(nèi)容避而不談；

●對資金預(yù)算描述不清楚或不合理,資金使用方向含糊；

●預(yù)算中有昂貴裝修和高級轎車等不切實際開支項；

●收入模式不明確；賺錢模式數(shù)字計算模型不清楚；

●財務(wù)數(shù)據(jù)測算不精確，勾稽關(guān)系不合理，數(shù)據(jù)出入過大；

四、一份成功商業(yè)計劃書應(yīng)重點回答19個關(guān)鍵問題？

一份好商業(yè)計劃書首先應(yīng)用來說服創(chuàng)業(yè)者自己，其次才能用來說服投資者。那么一份完美商業(yè)計劃書應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容，有哪些關(guān)鍵問題是需要在編制過程中尤其回答解釋清楚呢？縱智聯(lián)合提議從下列19個角度（創(chuàng)業(yè)者自己應(yīng)弄清楚19個問題）進(jìn)行重點分析：

問題一：你遠(yuǎn)景和終極目標(biāo)是什么？

?你遠(yuǎn)見是什么？

?你要處理什么問題？對象是誰？

?你將來想要成為何樣公司？

問題二：你市場機會是什么？市場有多大？

?你目標(biāo)市場有多大？發(fā)展有多快？（將來3-5年）

?這個市場有多成熟，或多不成熟？

?你是否有資本成為這個市場前兩三位？

問題三：介紹你產(chǎn)品和服務(wù)你產(chǎn)品或服務(wù)是什么？

?處理了客戶什么問題？

?產(chǎn)品或服務(wù)屬于紅海還是藍(lán)海？

?你產(chǎn)品或服務(wù)有什么尤其之處？

第10頁問題四：你客戶是誰？

?誰是目前客戶？

?誰是目標(biāo)客戶？

?抱負(fù)客戶是什么樣？

?誰會付費？

?介紹一下某個詳細(xì)客戶例子

問題五：你價值主張是什么？

?你給客戶提供了什么價值？

?使用／買你產(chǎn)品，客戶購買回報是什么？

?你處理了什么問題？

?你是銷售詳細(xì)產(chǎn)品、服務(wù)還是一種商業(yè)模式?

問題六：你如何銷售？

?銷售程序是什么？周期有多長？

?你銷售和市場方針是什么？

?你目前銷售渠道是什么？

問題七：你怎么吸引客戶？

?爭取每個客戶要花費多少錢？

?在不一樣步期這個費用是否不一樣？為何？

?客戶永久價值什么？

?潛在客戶變?yōu)檎嬲蛻絷P(guān)鍵節(jié)點是什么？

問題八：你管理團(tuán)體有誰？

?你管理團(tuán)體有誰？

?管理團(tuán)體組員間什么關(guān)系，同窗、朋友、親戚還是其他關(guān)系？

?他們有什么經(jīng)驗？

?欠缺那些步驟？有什么計劃去彌補？

問題九：你賺錢模式是什么？

?你收入模式需要如何才能賺錢？

?你賺錢受哪些原因影響？

?賺錢模式上限如何實現(xiàn)？

?賺錢周期是如何分布？

第11頁問題十：你目前進(jìn)展到哪一步？

?你目前進(jìn)展到哪一步了？技術(shù)／產(chǎn)品？團(tuán)體？財務(wù)／營收？

?目前進(jìn)展情況如何？現(xiàn)狀和前景是否更清楚了？

?你將來計劃是什么？（包括短期、中長期）

問題十一：你融資計劃是什么？

?已經(jīng)得到了什么投資？

?希望得到多少投資？百分比如何？

?資金使用計劃是什么？

?資金能夠支持多久？到那時公司是否能夠發(fā)展到一種主要里程碑？

?你還打算吸引多少資金？什么時候？

問題十二：你競爭對手是誰？

?誰是你目前和潛在競爭對手？

?誰有也許和你競爭，誰有也許和你合作？

?你優(yōu)勢和弱點？

?你有什么尤其競爭優(yōu)勢之處？

問題十三：你有哪些合作搭檔？

?誰是你銷售或技術(shù)合作搭檔？目前？將來？

?這些合作搭檔有多可靠？

?產(chǎn)業(yè)鏈上下游包括哪些合作搭檔？

問題十四：是否符合投資者意愿？

?和投資者方向，經(jīng)驗是否吻合？

?投資者對你所處細(xì)分市場是否熟悉？

?與投資者現(xiàn)有投資組合有什么互補，或競爭？

問題十五：你將來3年財務(wù)情況如何？

?將來3年或5年平均每年凈資產(chǎn)收益率？

?將來3—5年項目盈虧平衡表？

?項目資產(chǎn)負(fù)債表、項目損益表、項目鈔票流量表？

?項目銷售計劃表、項目產(chǎn)品成本表？

第12頁問題十六：你會遇到哪些風(fēng)險？

?對公司關(guān)鍵人員依賴風(fēng)險？

?經(jīng)營管理風(fēng)險？

?產(chǎn)品市場開拓風(fēng)險？

?政策風(fēng)險？

問題十七：你風(fēng)險防控措施有哪些？

?風(fēng)險控制和防備伎倆？

?風(fēng)險評定及預(yù)防機制有哪些？

問題十八：投資者收回投資方式有哪些？

?擬向投資方出讓多少權(quán)益及計算根據(jù)？

?投資方以何種方式收回投資？

?回收時間要求？

問題十九：本項目成功關(guān)鍵原因及投資者保障？

?有什么突然原因有也許一夜之間變化你生意？

?你公司薄弱步驟是什么？

?有哪些潛在致命原因？

五、商業(yè)計劃書編制細(xì)節(jié)提醒

1、初次提交以PPT形式為好，二次溝通能夠用較為詳細(xì)word或excel；

2、選準(zhǔn)詳細(xì)點，描述分析透徹，講明白（一句話完成一種清楚描述）；

3、精確定義并區(qū)分顧客與客戶關(guān)系（顧客反饋及驗證需求）；

4、盼望融資額度，如何使用，并在科學(xué)測算根據(jù)基礎(chǔ)上提供公司將來3-5年收入、鈔票流量表、資產(chǎn)負(fù)債表和其他財務(wù)指標(biāo)，包括盈虧平衡分析；

5、基于內(nèi)外部環(huán)境原因，客觀分析目前公司管理構(gòu)造及將來增加估值；

6、注意對團(tuán)體優(yōu)勢描述，尤其是團(tuán)體帶頭人分析，很多投資者對團(tuán)體領(lǐng)導(dǎo)人關(guān)注度很大。

第13頁第四章房地產(chǎn)項目私募股權(quán)投資流程

步驟一：項目選擇

由于私募股權(quán)投資期限長、流動性低，投資者為了控制風(fēng)險一般對投資對象提出下列要求：

1、優(yōu)質(zhì)管理，對不參與公司管理金融投資者來說尤其主要；

2、最少有2至3年經(jīng)營統(tǒng)計、有巨大潛在市場和潛在成長性、并有令人信服發(fā)展戰(zhàn)略計劃；

3、行業(yè)和公司規(guī)模(如銷售額)要求，投資者對行業(yè)和規(guī)模側(cè)重各有不一樣，金融投資者會從投資組合分散風(fēng)險角度來考查一項投資對其投資組合意義。

4、估值和預(yù)期投資回報要求，由于不像在公開市場那么容易退出，私募股權(quán)投資者對預(yù)期投資回報要求比較高，最少高于投資于其同行業(yè)上市公司回報率。

5、3-7年后上市也許性，這是主要退出機制。

6、另外，投資者還要進(jìn)行法律方面調(diào)查，理解公司是否包括糾紛或訴訟、土地和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否完整、商標(biāo)專利權(quán)期限等問題。很多引資公司是新興公司，經(jīng)常存在某些法律問題，雙方在項目考查過程中會逐漸清理并處理這些問題。

步驟二：可行性核查

對于PE，選擇投資目標(biāo)公司，是整個基金投資行為起點，這一“淘金”過程主要包括兩個方面：一是有足夠多項目可供篩選，二是用經(jīng)濟辦法篩選出符合投資標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)公司。

（1）項目起源項目中介：擁有大量客戶關(guān)系律師（事務(wù)所）、會計師（事務(wù)所）、咨詢公司、投資銀行、行業(yè)協(xié)會等等，PE也會積極積極尋找潛在合作搭檔（或目標(biāo)公司），例如，幫助其在海外投資組合中公司尋找在中國戰(zhàn)略合作搭檔。

第14頁（2）市場調(diào)研在取得項目信息后，PE團(tuán)體中得分析員會著手進(jìn)行調(diào)研，行業(yè)研究首要工作是精確定義目標(biāo)公司主營業(yè)務(wù)，從大行業(yè)到細(xì)分行業(yè)，再到商業(yè)模式、賺錢模式，乃至目標(biāo)客戶，通過對產(chǎn)業(yè)鏈、市場容量、行業(yè)周期、技術(shù)趨勢、競爭格局和政策等方

面分析，取得對目標(biāo)公司所在行業(yè)初步、全景式理解。

（3）公司調(diào)研主要包括：

1、證明目標(biāo)公司在商業(yè)計劃書中所陳說經(jīng)營信息真實性；

2、理解商業(yè)計劃書沒有描述或是無法通過商業(yè)計劃書體現(xiàn)內(nèi)容，如生產(chǎn)流程、員工精神面貌等；

3、發(fā)覺目標(biāo)公司在目前經(jīng)營中存在主要問題，而能否處理這些問題將成為PE前期投資決策主要根據(jù)。

4、促進(jìn)對行業(yè)理解，對公司將來發(fā)展戰(zhàn)略、市場定位重新評價；

5、與目標(biāo)公司管理層近距離接觸，觀測管理層個性、價值觀、經(jīng)營理念、經(jīng)驗與能力，通過溝通建立互相之間理解與信任，以及就投資額與股權(quán)百分比等事宜交換意見。

（4）條款清單條款清單是PE與公司主就將來投資交易所達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)性商定。條款清單中商定了PE對被投資公司估值和計劃投資金額，同步包括了被投資公司應(yīng)負(fù)主要義務(wù)和PE要求得到主要權(quán)利，以及投資交易達(dá)成前提條件等內(nèi)容。

步驟三：盡職調(diào)查

（1）盡職調(diào)查概述

1、盡職調(diào)查內(nèi)容

一般情況下，財務(wù)和稅務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查和運行盡職調(diào)查是必不可少調(diào)查內(nèi)容。分別由會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所PE團(tuán)體來提供。在某些情況下，還會有選擇實行下列盡職調(diào)查，如商業(yè)盡職調(diào)查、環(huán)境盡職調(diào)查、管理層背景調(diào)查、技術(shù)盡職調(diào)查等。

第15頁2、盡職調(diào)查時間

所有盡職調(diào)查工作一般在1-3個月時間內(nèi)完成，在各項盡職調(diào)查結(jié)束后，調(diào)查機構(gòu)會用1-2周時間整頓資料、完成調(diào)查報告并將報告提交PE。

3、盡職調(diào)查費用

盡職調(diào)查由PE組織實行，其費用由PE承當(dāng)，假如在盡職調(diào)查之后，PE投資委員會決定不投資，那么盡職調(diào)查費用就成為PE管理費用（PE每年收取其管理下基金投資總額2%作為管理費）。

由兩部分組成：一是直接調(diào)查費用，二是間接費用。

4、盡職調(diào)查作用

中國內(nèi)地很多公司家并不完全理解PE進(jìn)行盡職調(diào)查工作主要性，有些公司家甚至以為被調(diào)查就是不被信任，就是有經(jīng)濟問題。事實上，盡職調(diào)查只是收購活動一部分，是一種純正商業(yè)活動，PE通過盡職調(diào)查將取得下列主要信息：

A、公司價值；

B、公司經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

C、將來影響公司經(jīng)營鈔票流、營運資金、資本支出、資產(chǎn)處置等重大事項。簡言之，盡職調(diào)查任務(wù)就是“發(fā)覺價值、發(fā)覺問題”。

（2）盡職調(diào)查主要內(nèi)容：

1、財務(wù)盡職調(diào)查

1）目標(biāo)公司概況，包括：

A、營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、章程、組織框架圖；

B、公司全稱、成立時間、注冊資本、股東、投入資本形式、公司性質(zhì)、主營業(yè)務(wù)；

C、公司歷史沿革（大記事）；

D、公司總部以及下屬具有控制權(quán)公司，并對關(guān)聯(lián)方作合適理解；

E、對目標(biāo)公司組織、分工及管理制度進(jìn)行理解；第16頁

2）目標(biāo)公司會計政策：

A、公司現(xiàn)行會計制度，例如收入確認(rèn)政策、截止性政策；

B、現(xiàn)行會計報表合并標(biāo)準(zhǔn)及范圍。

3）損益表分析：

A、產(chǎn)品構(gòu)造；

B、銷售收入及成本、毛利、折舊變化趨勢；

C、公司主要客戶；

D、期間費用，如人工成本、折舊等；

E、非經(jīng)常性損益，例如公司投資收益及投資項目情況；

F、對將來損益影響原因判斷。

4）資產(chǎn)負(fù)債表分析：

A、貨幣資金分析；

B、應(yīng)收賬款分析；

C、存貨分析；

D、在建工程分析；

E、無形資產(chǎn)等其他項目分析。

5）鈔票流量表分析

6）其他表外項目分析，如對外擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、訴訟等。

2、稅務(wù)盡職調(diào)查

A、目標(biāo)公司集團(tuán)構(gòu)造、運作構(gòu)造；

B、目標(biāo)公司國家及地方稅務(wù)證、稅務(wù)賬目標(biāo)明細(xì)賬、稅務(wù)機關(guān)稅務(wù)審查報告、稅收減免或是優(yōu)惠有關(guān)證明；

C、公司營業(yè)稅、所得稅、增值稅、個人所得稅、關(guān)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等各項稅收申報及繳納情況；

D、與關(guān)聯(lián)公司業(yè)務(wù)往來文獻(xiàn)

第17頁3、法律盡職調(diào)查重點問題

A、目標(biāo)公司簽訂協(xié)議或有關(guān)文獻(xiàn)真實性；

B、目標(biāo)公司擁有權(quán)利、資質(zhì)憑證是否完備、是否已通過期；

C、目標(biāo)公司雇員社保資金繳付百分比與實際繳付情況是否符合有關(guān)法規(guī)要求、是否簽訂非競爭條款；

D、目標(biāo)公司也許存在訴訟。

4、商業(yè)盡職調(diào)查主要內(nèi)容

A、市場環(huán)境分析、

B、競爭環(huán)境分析、

C、目標(biāo)公司分析、

D、商業(yè)計劃分析，包括評定目標(biāo)公司制定商業(yè)計劃、執(zhí)行能力、機會與風(fēng)險等方面。

5、環(huán)境盡職調(diào)查

在我國，環(huán)境保護(hù)立法日臻完善，環(huán)境保護(hù)執(zhí)法日趨嚴(yán)格，那種“先污染、后治理”環(huán)境掠奪式經(jīng)濟發(fā)展模式正在受到越來越多批評，取而代之是“環(huán)境友好型”發(fā)展途徑。

步驟三：投資方案設(shè)計、達(dá)成一致后簽訂法律文獻(xiàn)

投資方案設(shè)計包括估值定價、董事會席位、否決權(quán)和其他公司治理問題、退出策略、確定協(xié)議條款清單并提交投資委員會審批等步驟。

第五章房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書編制服務(wù)

一、我們編制房地產(chǎn)商業(yè)計劃書需要客戶（公司業(yè)主）提供資料清單

（一）、公司概況

1、公司介紹（最新完整版）、公司理念

2、發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與總體規(guī)劃（簡述將來3-5年及久遠(yuǎn)重點或者參照資料）及保障措施

3、公司取得榮譽、認(rèn)證、專利、社會評價、行業(yè)認(rèn)定（圖片、文獻(xiàn)、證書等及時間）

第18頁4、公司主要管理人員介紹

5、公司自設(shè)置至今資產(chǎn)重組、股本股權(quán)變化及業(yè)務(wù)增減情況（分年度、事項、資產(chǎn)股權(quán)調(diào)整數(shù)字）

6、公司組織構(gòu)造圖

7、公司主要優(yōu)勢（重點、有現(xiàn)成資料參照最佳）

8、公司主要競爭對手名目

（二）、本次融資投資項目情況

1、項目名稱

2、為項目準(zhǔn)備自有資金額度（XX億元）、承建項目公司名稱（子公司還是母公司）

3、項目規(guī)劃方案定位估計收入經(jīng)營計劃起止時間（按照可研，是否能夠?qū)?yīng)調(diào)整）

4、項目目標(biāo)客戶及有關(guān)材料

5、項目計劃安排管理團(tuán)體主要責(zé)任人介紹、組織構(gòu)造、用工人數(shù)及起源

6、項目建設(shè)需要購買主要設(shè)備

7、項目利潤水平范圍、服務(wù)定價

8、項目稅費項目

9、對私募對象要求（規(guī)模、退出時限、退出方式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件、投資者權(quán)利、收益分派方式（逐年、還是其他）等，可初稿后討論）

10、募集時間限制（1年之內(nèi)）

11、募集資金投資計劃、不足資金處理辦法、多出資金處置辦法（無規(guī)劃，我們按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置）

二、編制房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書專業(yè)團(tuán)體組成

縱智聯(lián)合咨詢公司專職研究與咨詢團(tuán)體由具有數(shù)年工作經(jīng)驗產(chǎn)業(yè)研究員、數(shù)據(jù)分析師、技術(shù)工程師、工商管理碩士（MBA）、注冊咨詢師、注冊會計師、經(jīng)濟管理類博士、各領(lǐng)域?qū)＜覍＜业冉M成。

第19頁《房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書》編制團(tuán)體由具有注冊咨詢師、高級工程師、融資咨詢師（具有國外工作經(jīng)歷）、經(jīng)濟師及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深專家組成，項目團(tuán)體深諳國內(nèi)外風(fēng)投機構(gòu)融資之道，結(jié)合大量成功案例重點對項目市場前景、賺錢模式、項目估值、進(jìn)入退出方式選擇、股權(quán)分派、風(fēng)險及防控分析、技術(shù)、設(shè)備、財務(wù)等方案選擇進(jìn)行科學(xué)論證與分析。為創(chuàng)業(yè)者成功融資提供一站式咨詢服務(wù)。

第六章縱智聯(lián)合成功案例

【公司提供案例展示都有完整文檔，并非網(wǎng)上隨手抄來-簽約客戶能夠隨時查驗】

1.4萬噸年甲乙酮項目可研報告

2.5萬噸倉儲設(shè)施可行性研究報告

3.馬路客車車載影視及廣告項目商業(yè)計劃書

4.SD市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項可行性報告

5.LED燈具部件產(chǎn)業(yè)化項目商業(yè)計劃書/投資價值分析報告

6.10萬頭生豬養(yǎng)殖零排放技術(shù)研究開發(fā)可行性研究報告

7.無公害蔬菜標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范基地建設(shè)項目可行性研究

8.15萬立方米加氣砼可研報告

9.某市某幼稚園建設(shè)項目可行性研究報告

10電動修腳刀切削磨頭投資價值分析報告

11老年公寓可行性研究報告(養(yǎng)老院建設(shè)項目)

12某公司太陽能LED照明燈具產(chǎn)業(yè)化項目可行性研究報告

13洗精長煙煤60萬噸每年潔凈化綜合利用可行性研究報告

14印刷包裝（工業(yè)園）項目可行性研究報告/商業(yè)計劃書

15年產(chǎn)5000噸露酒項目商業(yè)計劃書

16某汽車修理廠建設(shè)項目可行性研究報告

17華潤萬象城業(yè)態(tài)規(guī)劃

182.1萬畝造紙原料林建設(shè)項目可行性研究報告

19年產(chǎn)12萬噸魚/禽飼料農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展項目可行性報告

20當(dāng)代標(biāo)準(zhǔn)化畜牧養(yǎng)殖及產(chǎn)品深加工建設(shè)項目可行性研究報告第20頁

21果蔬（脫水）加工專利技術(shù)產(chǎn)業(yè)化實行項目商業(yè)計劃書

22年產(chǎn)3000噸花生制品生產(chǎn)線可行性報告

23婦幼保健醫(yī)院擴建項目投資價值分析報告

24FF人民醫(yī)院綜合樓基建發(fā)展項目商業(yè)計劃書

25老年公寓和老年活動中心項目可行性研究報告

26玻璃陶瓷項目（深圳）可行性報告

27廣州市競業(yè)-高科技拍門產(chǎn)品制造項目商業(yè)計劃書

28電子地圖房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺商業(yè)計劃書

29中國互聯(lián)網(wǎng)寫字樓運行商業(yè)計劃書

30全球開放式網(wǎng)絡(luò)教育公眾服務(wù)平臺商業(yè)計劃書

31四川GGKJ股份有限公司學(xué)生公寓商業(yè)計劃書

32鹽漬蔬菜加工基地項目投資價值分析報告

333000噸蔬菜果品氣調(diào)保鮮庫建設(shè)項目可行性報告

34歐洲紡織品貿(mào)易公司商業(yè)計劃書

35新能源甲醇爐具生產(chǎn)線項目商業(yè)計劃書

36安全高效沼氣爐具擴產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

37順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告

38萬噸蓖麻油加工廠建設(shè)項目可行性報告

39甲醇燃料、復(fù)合柴油生產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

40旅游觀光型生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地-項目提議書

41汽車模具系列產(chǎn)品制造項目可行性報告

42汽車模具系列產(chǎn)品項目商業(yè)計劃書

43廚電工業(yè)園發(fā)展與并購重組項目商業(yè)計劃書及可行性報告

44巫溪縣物流配送倉儲中心建設(shè)項目商業(yè)計劃書

45材料表面處理生態(tài)循環(huán)工業(yè)園開發(fā)項目商業(yè)計劃書

46工業(yè)（汽車、通訊、電子）材料表面處剪發(fā)展項目商業(yè)計劃書

47電鍍項目商業(yè)計劃書（天津FG電子公司）

48LED照明科技開發(fā)項目商業(yè)計劃書

49照明科技工業(yè)園項目商業(yè)計劃書

第21頁50西部生物工程高科技工業(yè)園商業(yè)計劃書

51大滁城房地產(chǎn)物流園區(qū)項目建設(shè)報告

5210萬畝優(yōu)質(zhì)大果沙棘種植基地項目

53私家林場旅游發(fā)展項目開發(fā)計劃書

54雪桃