房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析經(jīng)營管理

第6章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)當(dāng)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用1/131不完全懂得會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理工作經(jīng)營者，就好比是一種投籃而不得分球手?！_伯特.希金斯2/1316.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析含義財(cái)務(wù)報(bào)表分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料（報(bào)表附注、財(cái)務(wù)情況說明）為根據(jù)和起點(diǎn)，采取專門辦法:系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)公司過去和目前財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營成果及其變動(dòng)，目標(biāo)是理解過去、評(píng)價(jià)目前、預(yù)測(cè)將來、幫助各利益關(guān)系人改善決策。3/1316.1.2財(cái)務(wù)報(bào)表分析作用評(píng)價(jià)公司經(jīng)營業(yè)績(jī)：公司賺錢能力如何？影響公司賺錢能力主要原因是哪些？公司自我可連續(xù)增加能力如何？影響公司自我可連續(xù)增加能力主要原因是什么？

診斷公司財(cái)務(wù)健康情況：公司負(fù)債情況如何？公司否具有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？公司是否具有償債能力？公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)如何？公司是否面臨財(cái)務(wù)困境或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)？4/1316.1.2財(cái)務(wù)報(bào)表分析作用計(jì)劃將來經(jīng)營策略和財(cái)務(wù)政策：評(píng)價(jià)和決定公司將來投資項(xiàng)目；調(diào)整和制定公司將來資本構(gòu)造政策；調(diào)整和制定公司將來融資和籌資政策；調(diào)整和制定公司將來利潤分派政策。評(píng)價(jià)公司投資價(jià)值：投資者根據(jù)公司披露和公布財(cái)務(wù)報(bào)表，確定公司股票（股權(quán)）和債券是否具有投資價(jià)值？銀行根據(jù)公司披露和公布財(cái)務(wù)報(bào)表，決定是否同意或提早公司貸款申請(qǐng)？5/131根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一般程序?yàn)椋悍康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)投資與成本費(fèi)用估算收入估算與資金籌措財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌劃方案比選不確定性分析綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目籌劃、投資成本與費(fèi)用估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)賺錢能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。6/131第8章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表基本財(cái)務(wù)報(bào)表輔助財(cái)務(wù)報(bào)表備注鈔票流量表所有投資鈔票流量表資本金鈔票流量表投資者各方鈔票流量表資金起源與利用表損益表資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目總投資估算表（包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)多種投資費(fèi)用估算表、經(jīng)營資金估算表）項(xiàng)目收入（包括銷售收入、出租收入和自營收入）與經(jīng)營稅金及附加估算表投資計(jì)劃與資金籌措表（包括借款資金還本付息表）基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)存放于輔助報(bào)表中；輔助報(bào)表通過對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。7/1316.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表鈔票流量表鈔票流量表報(bào)告公司在一段時(shí)期內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)所產(chǎn)生鈔票流量。該報(bào)表分別報(bào)告公司“來自經(jīng)營活動(dòng)鈔票流量”（如凈利潤、折舊、攤銷、遞延所得稅、流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之差，等等），“來自投資活動(dòng)鈔票流量”（如資本性支出、并購支出、發(fā)售資產(chǎn)、投資回收，等等）“來自籌資活動(dòng)鈔票流量”（長(zhǎng)短期負(fù)債增減、配股、增發(fā)新股、利息和股利支出，等等）。8/1316.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表1.鈔票流量表來自經(jīng)營性活動(dòng)鈔票凈流入量簡(jiǎn)稱“凈營業(yè)鈔票流”，它是由公司正常經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生，與公司“發(fā)售資產(chǎn)”、“銀行借款”、“發(fā)行股票”或“發(fā)行債券”無關(guān)。因此凈營業(yè)鈔票流是公司鈔票流量表最主要組成部分，其信息含義對(duì)公司高層經(jīng)理、投資者、銀行和政府主管機(jī)關(guān)，都具有主要政策啟示。9/1316.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表1）鈔票流量表種類

按照投資計(jì)算基礎(chǔ)不一樣，鈔票流量表一般分為：（1）所有投資鈔票流量表所有投資鈔票流量表是不分投資資金起源，以所有投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算所有投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算表格。其目標(biāo)是考查項(xiàng)目所有投資賺錢能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。10/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1鈔票流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2鈔票流出表6-1：所有投資財(cái)務(wù)鈔票流量表單位：萬元2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)行費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈鈔票流量4合計(jì)凈鈔票流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）：3、投資回收期（年）：4、基準(zhǔn)收益率（%）：11/131（2）資本金鈔票流量表

資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有資金。該表從投資者整體角度出發(fā)，以投資者出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金歸還和利息支付作為鈔票流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考查項(xiàng)目資本金賺錢能力。6.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表12/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1鈔票流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2鈔票流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經(jīng)營資金運(yùn)行費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金歸還借款利息支付3凈鈔票流量4合計(jì)凈鈔票流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）;2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）表6-2:資本金鈔票流量表單位：萬元13/131（3）投資者各方鈔票流量表

該表以投資者各方出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反應(yīng)投資者各方投入資本賺錢能力。當(dāng)一種房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方鈔票流量表。其表格形式見下表6-3。6.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表14/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1鈔票流入12（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分派回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2鈔票流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈鈔票流量4合計(jì)凈鈔票流量表6-3：投資各方鈔票流量表單位：萬元15/1311）資金起源與利用表含義

資金起源與利用表是反應(yīng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目標(biāo)資金籌措方案和貸款歸還計(jì)劃財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表編制及資金平衡分析提供了主要財(cái)務(wù)信息。6.2.2資金起源與利用表16/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金起源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營收入資本金長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金利用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)行費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金歸還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4合計(jì)盈余資金鈔票起源與利用表單位：萬元該表給出盈余資金表達(dá)當(dāng)年資金起源（鈔票流入）多于資金利用（鈔票流出）數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表達(dá)該年資金短缺數(shù)。作為資金平衡，并不要求每年盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年合計(jì)盈余資金大于零或等于零。反應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各期資金盈余或短缺情況，主要用于資金平衡分析。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營必要條件，各期合計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值。假如出現(xiàn)負(fù)值即資金缺口，應(yīng)采取籌資措施給予處理。17/1312）與一般建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)不一樣

在填列資金起源與利用表時(shí)，與鈔票流量表同樣，發(fā)售項(xiàng)目和出租項(xiàng)目也會(huì)有所不一樣，這是與一般建設(shè)項(xiàng)目不一樣地方。（1）發(fā)售項(xiàng)目資金起源與利用表（2）出租和自營項(xiàng)目標(biāo)資金起源與利用表6.2.2資金起源與利用表18/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金起源1.11.21.31.4銷售收入資本金長(zhǎng)期借款短期借款2資金利用2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金歸還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4合計(jì)盈余資金

發(fā)售項(xiàng)目資金起源與利用表單位：萬元19/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金起源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9出租收入（或自營收入）資本金折舊費(fèi)攤銷費(fèi)長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金利用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)行費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金歸還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4合計(jì)盈余資金鈔票起源與利用表單位：萬元等于資源起源-資金利用20/1316.2.3利潤表1）利潤表（損益表）含義利潤表（損益表）是反應(yīng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年利潤總額、所得稅及各年稅后利潤分派等情況財(cái)務(wù)報(bào)表。通過該表提供投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析信息資料，能夠計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。21/1316.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表1）利潤表（損益表）損益表反應(yīng)公司在一段時(shí)期內(nèi)，一般是一年、六個(gè)月、一季度或一種月期間內(nèi)，使用資產(chǎn)從事經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生凈利潤或凈虧損。公司編制損益表根據(jù)：“銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-利息-所得稅=稅后利潤”因此，凈利潤增加了投資者價(jià)值，而凈虧損減少了投資者價(jià)值。由于損益表編制根據(jù)“權(quán)責(zé)會(huì)計(jì)制”，因此，利潤不等于鈔票。假定其他原因不變，假如“應(yīng)收賬款”太多，賺錢公司也許沒有鈔票；假如“應(yīng)付賬款”增加，虧損公司不一定沒有鈔票。22/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運(yùn)行費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額1-2-3—5-68所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分派利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）利潤表（損益表）單位：萬元1.稅后利潤=利潤總額-所得稅其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率，一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來利潤總額；房地產(chǎn)開發(fā)公司所得稅稅率一般為25%。2.稅后利潤等于可供分派利潤，一般按照下列次序分派：（1）彌補(bǔ)公司此前年度虧損；（2）提取盈余公積金；（3）向投資者分派利潤，即表中應(yīng)付利潤。23/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分派利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目損益表單位：萬元24/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營成本3經(jīng)營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6.16.26.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分派利潤出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目損益表單位：萬元25/1316.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表4.資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表反應(yīng)是公司在某一種特定期點(diǎn)，一般是某日（如年末、六個(gè)月末、季度末、月末等）所有資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況，反應(yīng)公司投資資產(chǎn)價(jià)值情況（資產(chǎn)方）和投資回報(bào)索取權(quán)價(jià)值（負(fù)債和所有者權(quán)益方）：“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”，因此資產(chǎn)負(fù)債表基本目標(biāo)事實(shí)上是報(bào)告股東某時(shí)點(diǎn)在公司凈投資帳面價(jià)值或會(huì)計(jì)價(jià)值。由于資產(chǎn)負(fù)債表上股東權(quán)益是帳面價(jià)值，其一般與市場(chǎng)價(jià)值有差距。這種差距是由于投資者根據(jù)公司將來發(fā)展預(yù)期判斷所引發(fā)。26/131基本財(cái)務(wù)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，資產(chǎn)負(fù)債分析主要是考查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間資產(chǎn)與負(fù)債情況以及項(xiàng)目實(shí)行對(duì)公司財(cái)務(wù)（尤其是資產(chǎn)負(fù)債率）影響，從而為投資決策提供根據(jù)。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，無需編制資產(chǎn)負(fù)債表。下一年度回收賒銷商品或勞務(wù)款項(xiàng)。27/1316.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表5.各報(bào)表間互相關(guān)系“利潤表”與“鈔票流量表”是為賺錢提供數(shù)據(jù)分析：利潤表是靜態(tài)，鈔票流量表為動(dòng)態(tài)?！敖杩钸€本付息表”、“資金起源與利用表”、“資產(chǎn)負(fù)債表”是為項(xiàng)目標(biāo)清償能力分析提供數(shù)據(jù)。資金平衡28/131財(cái)務(wù)指標(biāo)分析建立一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)，全面描述公司賺錢能力（Profitability）、資產(chǎn)流動(dòng)性（Liquidity）、資產(chǎn)使用效率（AssetTurnover）和負(fù)債能力（BorrowingCapacity）、價(jià)值發(fā)明（ValueAdded）、賺錢和市場(chǎng)體現(xiàn)（Earnings&MarketPerformance）和鈔票能力（CashFlowGeneration）;并將這些財(cái)務(wù)指標(biāo)與公司歷史上財(cái)務(wù)指標(biāo)、與行業(yè)平均數(shù)和行業(yè)先進(jìn)公司有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比;最后綜合判斷公司經(jīng)營業(yè)績(jī)、存在問題和財(cái)務(wù)健康情況。6.3傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析29/1316.3傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析基本指標(biāo)1.收益乘數(shù)收益乘數(shù)表達(dá)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）與總收入或凈收入之間比率關(guān)系。它雖然不能充當(dāng)獨(dú)立分析工具，但能夠很容易地將那些顯著不能接收項(xiàng)目加以剔除。30/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營成本3經(jīng)營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6.16.26.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分派利潤出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目損益表單位：萬元收益乘數(shù)31/1312.財(cái)務(wù)比率

財(cái)務(wù)比率一般用于所投資物業(yè)互相間比較。較為常用財(cái)務(wù)比率有營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。營業(yè)比率：它是項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營支出占實(shí)際總收入百分比。6.3傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析32/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營成本3經(jīng)營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6.16.26.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分派利潤出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目損益表單位：萬元營業(yè)比率一般說來，營業(yè)比率越高代表營運(yùn)效率越差，反之則效率越高。33/1316.3傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2.財(cái)務(wù)比率損益平衡比率：它是項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營支出與還本付息額之和占潛在總收入百分比（也能夠當(dāng)作是物業(yè)盈虧平衡比率）。這個(gè)比率越小，則潛在總收入越大，則項(xiàng)目鈔票流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前項(xiàng)目總收入水平能夠越低。因此，損益平衡比率越低越好。34/1316.3傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析償債保障比率償債保障比率有時(shí)也叫償債能力比率、還本付息比率。表達(dá)項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營收益與年債息總額（年還本付息額）之間關(guān)系。這是項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營收入在降到不足以清償所欠債務(wù)本息之前下降程度。35/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金起源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9出租收入（或自營收入）資本金折舊費(fèi)攤銷費(fèi)長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金利用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)行費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金歸還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4合計(jì)盈余資金鈔票起源與利用表單位：萬元該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈也許性越小，因而所面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，它表白了貸款安全程度，因此該指標(biāo)越大越好。36/1316.3傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3.賺錢能力指標(biāo)所有賺錢分析辦法一種共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來。全面資本化率：表達(dá)預(yù)期凈經(jīng)營收益占市場(chǎng)價(jià)格百分比，37/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運(yùn)行費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額1-2-3—5-68所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分派利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）利潤表（損益表）單位：萬元從前面收益乘數(shù)分析可知，它是凈收益乘數(shù)倒數(shù)。由于沒有反應(yīng)融資情況對(duì)投資項(xiàng)目標(biāo)影響，全面資本化率這個(gè)指標(biāo)適用性受到一定限制。38/1316.3傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析股本化率（也叫權(quán)益資本化率）：表達(dá)稅前鈔票流量占初始股本投資百分比。鈔票回報(bào)率(也叫資本金凈利潤率)：是指稅后鈔票流量與股本投資之比。39/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1鈔票流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2鈔票流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經(jīng)營資金運(yùn)行費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金歸還借款利息支付3凈鈔票流量4合計(jì)凈鈔票流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）;

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）

表6-2:資本金鈔票流量表單位：萬元

股本化率考慮了不一樣融資條件對(duì)物業(yè)影響，不過它未能考慮所得稅對(duì)投資項(xiàng)目標(biāo)影響。40/1316.3傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析經(jīng)紀(jì)人收益率

經(jīng)紀(jì)人收益率指標(biāo)處理了鈔票回報(bào)率指標(biāo)缺陷。它調(diào)整了分子，用稅后鈔票流量再加上遞增權(quán)益投資額，使之既考慮了所得稅成果，也考慮了由于抵押貸款分期歸還后對(duì)應(yīng)權(quán)益增加（即物業(yè)價(jià)值變動(dòng)）情況，從而使所投資物業(yè)看起來更富有吸引力。41/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1鈔票流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2鈔票流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經(jīng)營資金運(yùn)行費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金歸還借款利息支付3凈鈔票流量4合計(jì)凈鈔票流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）;

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）

表6-2:資本金鈔票流量表單位：萬元42/1316.3傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4.回收期指標(biāo)回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目標(biāo)預(yù)期鈔票收益等于初始投資時(shí)年數(shù)。收回初始投資所需時(shí)間越短項(xiàng)目越好?；厥掌谂c收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。從前面介紹中我們懂得有幾個(gè)不一樣收益指標(biāo)，因此回收期對(duì)應(yīng)也有幾個(gè)計(jì)算辦法?；厥掌?市場(chǎng)價(jià)格/凈經(jīng)營收益（全面資本化率倒數(shù)）回收期=初始股本投資/稅前鈔票流量（股本化率倒數(shù)）回收期=初始股本投資/稅后鈔票流量（鈔票回報(bào)率倒數(shù)）若每年預(yù)期鈔票流量相同：回收期=初始股本投資/預(yù)期鈔票流量若每年預(yù)期鈔票流量不一樣，則回收期是將每年預(yù)期鈔票流量求和直到等于初始投資額為止時(shí)間。43/131傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析辦法不足忽視了整個(gè)持有期內(nèi)所有預(yù)期鈔票流量，而僅僅集中在經(jīng)營期第1年，最多也是前面幾年經(jīng)營情況。未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來鈔票流量。對(duì)于有些物業(yè)投資來說，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中占有更大比重。忽視了凈鈔票流量時(shí)間問題。6.3.2投資分析合理化趨勢(shì)44/131發(fā)展趨勢(shì)投資分析合理化趨勢(shì)就是，項(xiàng)目標(biāo)投資收益要作數(shù)量、質(zhì)量和時(shí)間三方面修正。一般情況下，投資者會(huì)綜合考慮多種經(jīng)驗(yàn)分析值以及項(xiàng)目標(biāo)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再做決策。6.3.2投資分析合理化趨勢(shì)45/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析投資者尤其強(qiáng)調(diào)利用權(quán)益投資收益率；利用鈔票流量；采取折現(xiàn)分析辦法。6.4.1指標(biāo)劃分46/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析根據(jù)是否考慮了資金時(shí)間價(jià)值原因劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。6.4.1指標(biāo)劃分47/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析根據(jù)分析目標(biāo)劃分，分為賺錢能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。6.4.1指標(biāo)劃分48/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析根據(jù)指標(biāo)性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)投資回收期借款歸還期價(jià)值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率6.4.1指標(biāo)劃分49/1316.4.2各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表關(guān)系從上述有關(guān)財(cái)務(wù)分析內(nèi)容與財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，我們能夠看出財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與財(cái)務(wù)基本報(bào)表之間對(duì)應(yīng)關(guān)系。見表6-12:50/131分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)賺錢能力分析鈔票流量表（所有投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期鈔票流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金起源與利用表資產(chǎn)負(fù)債表借款歸還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資金平衡能力分析資金起源與利用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)表6-12財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與基本報(bào)表關(guān)系51/131序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運(yùn)行費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額1-2-3—5-68所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分派利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）利潤表（損益表）單位：萬元是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度年利潤總額（或估計(jì)回收期內(nèi)年平均利潤總額）與項(xiàng)目總投資額比率，主要用來評(píng)價(jià)開發(fā)投資項(xiàng)目標(biāo)獲利水平。式中：總投資額=投資+貸款利息1）投資利潤率52/1316.4.3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算2）投資利稅率

投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額比值。其計(jì)算公式為：計(jì)算出投資利稅率同樣也要與要求行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則以為項(xiàng)目是能夠考慮接收。式中：利稅額=利潤總額+銷售稅金及附加產(chǎn)品銷售稅金及附加是指應(yīng)由銷售產(chǎn)品、提供工業(yè)性勞務(wù)等負(fù)擔(dān)銷售稅金和教育費(fèi)附加：營業(yè)費(fèi)、消費(fèi)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等。

53/1316.4.3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算3）資本金利潤率資本金利潤率是項(xiàng)目利潤總額（或年平均利潤總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計(jì)算公式為：計(jì)算出資本金利潤率要與行業(yè)平均資本金利潤率或投資者目標(biāo)資本金利潤率進(jìn)行比較，若前者大于或等于后者，則以為項(xiàng)目是能夠考慮接收。54/1316.4.3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算4）資本金凈利潤率

資本金凈利潤率是項(xiàng)目所得稅后利潤與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為：應(yīng)當(dāng)說，資本金凈利潤率是投資者最關(guān)懷一種指標(biāo)，由于它反應(yīng)了投資者自己出資所帶來凈利潤。55/1316.4.3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算5）靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)凈收益來抵償所有投資所需時(shí)間。靜態(tài)投資回收期計(jì)算詳細(xì)有兩種辦法：（1）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年收益額大體持平、比較均勻時(shí)：例如，某投資者投資100萬元購買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)行后各年凈租金收入穩(wěn)定在10萬元。求該項(xiàng)目標(biāo)靜態(tài)投資回收期。根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年）投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額

56/1316.4.3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算（2）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年收益額不太均衡、相差較大時(shí)：投資回收期=（合計(jì)凈鈔票流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期合計(jì)鈔票流量絕對(duì)值/本期凈鈔票流量）其中凈鈔票流量和合計(jì)凈鈔票流量可直接利用財(cái)務(wù)鈔票流量表（所有投資）中計(jì)算求得。當(dāng)合計(jì)凈鈔票流量等于零或出現(xiàn)正值年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期最后年份。該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收粗略評(píng)價(jià)。57/131攤銷攤銷指對(duì)除固定資產(chǎn)之外，其他能夠長(zhǎng)期使用經(jīng)營性資產(chǎn)按照其使用年限每年分?jǐn)傎徺I成本會(huì)計(jì)處理措施，與固定資產(chǎn)折舊類似；攤銷費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用中減少當(dāng)期利潤，但對(duì)經(jīng)營性鈔票流沒有影響。常見攤銷資產(chǎn)如土地使用權(quán)、商譽(yù)、大型軟件、創(chuàng)辦費(fèi)等無形資產(chǎn)，它們能夠在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)為公司業(yè)務(wù)和收入做出奉獻(xiàn)，因此其購買成本也要分?jǐn)偟礁髂瓴藕侠?。攤銷期限一般不超出23年，與折舊同樣，能夠選擇直線法和加速法來攤銷無形資產(chǎn)。從金額上看，一般情況下，攤銷費(fèi)用相對(duì)于折舊費(fèi)用要小很多，也就是說，大多數(shù)公司固定資產(chǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于無形資產(chǎn)，因此攤銷和折舊一般會(huì)放在一起披露而不加辨別。58/1316.4.3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算6）借款歸還期

借款歸還期分為國內(nèi)借款歸還期和國外借款歸還期：（1）國內(nèi)借款歸還期

國內(nèi)借款歸還期是指在國家要求及房地產(chǎn)項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使用可用作還款利潤（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，歸還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要時(shí)間。借款歸還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金起源與利用表”計(jì)算。59/1316.4.3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算其詳細(xì)計(jì)算公式為：

借款歸還期=借款歸還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+（當(dāng)期歸還借款額/當(dāng)期可用于還款資金額）或=歸還借款本金資金額大于年初借款本息合計(jì)期數(shù)-開始借款期數(shù)+（當(dāng)期歸還借款額/當(dāng)期可用于還款資金額）實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款歸還期往往已由借款協(xié)議確定。計(jì)算出借款歸還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)要求期限進(jìn)行對(duì)比，等于或不大于貸款機(jī)構(gòu)提出要求期限，即可以為項(xiàng)目是有清償能力。不然，以為項(xiàng)目沒有清償能力，是不可行。60/1316.4.3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算（2）國外借款歸還期

國外借款還本付息，一般是按已經(jīng)明確或估計(jì)也許借款歸還條件計(jì)算。當(dāng)借款歸還期滿足貸款機(jī)構(gòu)要求期限時(shí)，即以為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。61/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析7）財(cái)務(wù)比率這里財(cái)務(wù)比率與本章第3節(jié)中介紹財(cái)務(wù)比率不一樣，詳細(xì)是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。

62/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析8）還本付息比率

還本付息比率是物業(yè)投資所取得年凈經(jīng)營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資還本付息比率越高，表白該投資還貸能力越強(qiáng)。63/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2．動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算

動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值影響而計(jì)算賺錢指標(biāo)。常用動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：是指將來預(yù)期收益目前價(jià)值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接收收益率或設(shè)定基準(zhǔn)收益率ic（合適貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈鈔票流量，折現(xiàn)到投資期初現(xiàn)值之和。64/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第t年鈔票流入量；

COt：第t年鈔票流出量；ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定目標(biāo)收益率；

t：項(xiàng)目計(jì)算期（）。凈現(xiàn)值能夠通過財(cái)務(wù)鈔票流量表計(jì)算求得。1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值65/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析有關(guān)凈現(xiàn)值含義理解在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)?；鶞?zhǔn)貼現(xiàn)率ic:

基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目?jī)翕n票流量貼現(xiàn)時(shí)所采取利率。它反應(yīng)了資金時(shí)間價(jià)值。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；假如沒有要求基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，能夠根據(jù)銀行中長(zhǎng)期貸款實(shí)際利率確定；也能夠根據(jù)投資者要求目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來確定。項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)，一般綜合考慮下列原因：目前整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況；銀行貸款利率；其他行業(yè)投資收益率水平；投資者對(duì)項(xiàng)目收益增加能力預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大??；項(xiàng)目標(biāo)壽命期長(zhǎng)短等。66/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析有關(guān)計(jì)算期對(duì)開發(fā)項(xiàng)目而，是指建設(shè)開始到所有售出時(shí)間，有時(shí)也叫開發(fā)期；對(duì)開發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不停地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營期。從計(jì)算凈現(xiàn)值角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)當(dāng)是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可用時(shí)間而非耐用年限。67/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析凈現(xiàn)值指標(biāo)作用凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來鑒別投資項(xiàng)目可行是否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)臨界值是零。當(dāng)NPV＞0時(shí)，表白投資項(xiàng)目標(biāo)預(yù)期收益率不但能夠達(dá)成基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定投資收益水平，并且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）；當(dāng)NPV＝0時(shí)，表白投資項(xiàng)目收益率正好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定投資收益水平；當(dāng)NPV＜0時(shí)，表白投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定投資收益水平（即不大于貼現(xiàn)率）或最低可接收回報(bào)率，甚至也許出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)回絕。因此，只有NPV≥0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取，值得深入考慮。68/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率含義從前面凈現(xiàn)值公式能夠看出，假如鈔票流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率變化而變化，并且二者變動(dòng)方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖6-4所示：69/131凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2圖6-4凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率關(guān)系70/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈鈔票流量現(xiàn)值合計(jì)之和等于零時(shí)折現(xiàn)率。其體現(xiàn)式為：

式中（CI-CO）t：第t期凈鈔票流量；FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；其他同前。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初所有投資能夠完全被收回。71/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采取低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值正值；

NPV2：采取高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值負(fù)值；

i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)正值折現(xiàn)率；

i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)負(fù)值折現(xiàn)率。72/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

其計(jì)算步驟是：先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接收收益率等）求得項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中凈鈔票流量可根據(jù)財(cái)務(wù)鈔票流量表得到），如為正，則采取更高折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)正值和負(fù)值各一種，最后用上述插入法公式求出。要注意是，式中與之差不應(yīng)超出2%，不然，折現(xiàn)率、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得內(nèi)部收益率失真。73/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率作用

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目標(biāo)內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。74/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析①FIRR與i比較，反應(yīng)項(xiàng)目標(biāo)盈虧情況：FIRR＞i，項(xiàng)目賺錢；

FIRR=i，項(xiàng)目盈虧平衡；FIRR＜i，項(xiàng)目虧損。②FIRR與ic比較，反應(yīng)項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比賺錢情況：FIRR＞ic，項(xiàng)目賺錢超出行業(yè)平均收益水平；

FIRR=ic，項(xiàng)目賺錢等于行業(yè)平均收益水平；FIRR＜ic，項(xiàng)目賺錢低于行業(yè)平均水平。75/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析③結(jié)論：

將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接收收益率）ic比較，當(dāng)FIRR≥ic時(shí)，即以為其賺錢能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得深入研究。由于是否能被接收，尚有賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和其他投資機(jī)會(huì)吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被回絕。假如沒有要求基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長(zhǎng)期貸款實(shí)際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表白了項(xiàng)目投資所能支付最高貸款利率，假如后者大于前者，投資就會(huì)虧損。因此，所求出內(nèi)部收益率是能夠接收貸款最高利率。76/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（4）內(nèi)部收益率存在問題

下列存在問題，也許使得用內(nèi)部收益率辦法評(píng)價(jià)項(xiàng)目得出決策信號(hào)與其他鈔票流量貼現(xiàn)辦法（如凈現(xiàn)值法）得出成果相矛盾。

一是再投資利率問題；

二是多重根問題。77/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析①再投資利率問題

再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)收入再投資預(yù)期收益率。采取內(nèi)部收益率分析辦法對(duì)多種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，暗含了這樣一種假定：即回收期內(nèi)鈔票流入以內(nèi)部收益率再投資。78/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析當(dāng)這種假定前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率辦法分析判斷項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)劣或可行是否才是可靠、比較實(shí)際。不過，當(dāng)這種假定前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)初市場(chǎng)上其他投資機(jī)會(huì)最佳收益率與其內(nèi)部收益率不一樣步，或者說內(nèi)部收益率顯著高于資本機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)地步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一種不合理、不現(xiàn)實(shí)假設(shè)。這時(shí)，再用內(nèi)部收益率辦法去判斷和選擇項(xiàng)目，也許就與前面結(jié)論相矛盾。當(dāng)多種投資項(xiàng)目標(biāo)使用壽命或持有期不一樣步，再投資問題也將限制內(nèi)部收益率辦法應(yīng)用。79/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析多重根問題

一般而言,項(xiàng)目標(biāo)凈現(xiàn)值是所選擇貼現(xiàn)率遞減函數(shù)。假如貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有鈔票流出與鈔票流入相等內(nèi)部收益率就將是惟一。不過，除了初始投資外，投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù)鈔票流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時(shí)方程有且只有一種內(nèi)部收益率解。80/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3）動(dòng)態(tài)投資回收期

動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）條件下，項(xiàng)目從投資開始到以凈收益賠償投資額為止所經(jīng)歷時(shí)間?；倔w現(xiàn)式為：式中：n:為動(dòng)態(tài)投資回收期；其他同前。其詳細(xì)計(jì)算公式為：

動(dòng)態(tài)投資回收期=（合計(jì)凈鈔票流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期合計(jì)鈔票流量折現(xiàn)值絕對(duì)值/本期凈鈔票流量折現(xiàn)值。81/1316.4當(dāng)代財(cái)務(wù)指標(biāo)分析在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，計(jì)算出動(dòng)態(tài)投資回收期能夠與行業(yè)要求平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，假如前者不大于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是能夠考慮接收。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目。82/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例1.項(xiàng)目概況

該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局有關(guān)該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)如下：1）用地面積：11417㎡；2）建筑密度：≦35%；3）容積率（地上）：≦4.62；4）綠化率：≧25%；5）人口密度：≦1085人/公頃6）規(guī)劃用途：商住綜合樓83/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2.規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)要求及對(duì)市場(chǎng)調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，1-2層為商業(yè)用途，3-4層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為19層高，為住宅用途。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表6-16與6-17。84/131項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積㎡11417居住人數(shù)人1064總建筑面積㎡52426（地上）平均每戶建筑面積㎡122居住面積㎡36898平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積㎡4280人均居住用地㎡34.68綠化用地㎡2854道路面積㎡4681居住戶數(shù)戶304車庫面積㎡7200表6-16項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一)85/131層數(shù)功能所占面積(㎡)總面積(㎡)裙樓

4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19(2個(gè))住宅1942(每層)36898地上總建筑面積52426㎡地下室2停車庫72007764設(shè)備面積300人防面積264表6-17項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(二)86/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營組織與實(shí)行計(jì)劃1．有關(guān)工程計(jì)劃說明項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2023年3月至2023年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。2．項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃如表6-18所示。87/131序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量連續(xù)時(shí)間(月)進(jìn)度安排（按雙月計(jì)）202320232023202346810122468101224681012241征地拆遷62前期工程3基礎(chǔ)工程64主體構(gòu)造工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39完工驗(yàn)收210銷售27表6-18項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃表88/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例4.項(xiàng)目多種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算1．投資與成本費(fèi)用估算

1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分：（1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊土地使用權(quán)出讓金為6131萬元。（2）拆遷賠償安頓費(fèi)。根據(jù)拆遷賠償協(xié)議，該地塊拆遷賠償費(fèi)為9060萬元。上述兩項(xiàng)合計(jì)：15191萬元。89/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見表6-19。（3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目標(biāo)建安工程費(fèi)估算成果。參見表6-20。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過程參見表6-21。（5）開發(fā)期稅費(fèi)。其估算過程參見表6-22。（6）不可預(yù)見費(fèi)。取以上（1）-（4）項(xiàng)之和3%。則不可預(yù)見費(fèi)為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元）

開發(fā)成本小計(jì)：30966.4萬元90/131序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%330．392可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%165．203水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%55．064通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%275．335場(chǎng)地平整費(fèi)60元/㎡68．50

總計(jì)894．48表6-19前期工程費(fèi)估算表單位：萬元91/131序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額1塔樓3689835595351.72129873652裙樓15528㎡其中商鋪：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合計(jì)11013表6-20建安工程費(fèi)估算表單位：萬元92/131序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65萬元/公頃5．2426公頃3402供水工程15萬元/公頃5．2426公頃78．643道路工程42．13萬元/公頃0．4681公頃19．724綠化工程5．4萬元/公頃0．3501公頃1．895其他工程占建安工程費(fèi)2%11013萬元220．26

合計(jì)660．51表6-21基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬元93/131序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明（估算根據(jù)）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅550．65建安工程費(fèi)×5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1321．56建安工程費(fèi)×12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)44．05建安工程費(fèi)×4‰

4供水管網(wǎng)賠償費(fèi)住宅：22.28商鋪：67.49住宅：0.3噸/人，600元/噸商鋪：0.1噸/人，600元/噸

5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：58.37商鋪：89.98住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百㎡，1000元/kVA6其他220．26建安工程費(fèi)2%合計(jì)2374．64表6-22開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元94/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2．開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用

取以上（1）-（4）項(xiàng)之和3%。則管理費(fèi)用為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元）2）銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入1%。合計(jì)為：2706.28萬元。銷售收入詳見表6-27。95/131用途可售數(shù)量提議銷售單價(jià)銷售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商鋪11248㎡19200元/㎡21596.16車位209個(gè)250000元5225合計(jì)54125.68表6-27銷售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬元96/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第1年借款10000萬元，貸款利率為7.11%，每年等本歸還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年應(yīng)計(jì)利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年應(yīng)計(jì)利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14

則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1459.92萬元。詳見表6-30：貸款還本付息表。

開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4998.97萬元總成本費(fèi)用合計(jì)：35965.72萬元。97/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3．投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。詳見表6-23。98/131序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明其中:住宅分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/㎡)商鋪分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/㎡)1開發(fā)成本30966.4下列(1)~(7)項(xiàng)合計(jì)56487815(1)土地費(fèi)用1519127694442(2)前期工程費(fèi)894.48186186(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)660.51137137(4)建安工程費(fèi)1101319962350(5)開發(fā)期稅費(fèi)2374.64444584(6)不可預(yù)見費(fèi)832.771161162開發(fā)費(fèi)用4998.97下列(1)~(3)項(xiàng)合計(jì)7891379(1)管理費(fèi)用832.77116116(2)銷售費(fèi)用2706.28銷售收入×5%370960(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用1459.923033033合計(jì)35965.7264379194表6-23投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬元99/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例4．項(xiàng)目銷售收入估算:市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等

（1）住宅部分①市場(chǎng)比較法定價(jià)過程在市場(chǎng)上搜集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別原因、交易情況及交易日期均類似或接近4個(gè)比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項(xiàng)目標(biāo)交易日期均為2023年11月1日，C項(xiàng)目標(biāo)交易日期為2023年9月1日。已知2023年下六個(gè)月至今，該都市該類住宅和商鋪價(jià)格變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25。考慮了所有原因后，通過系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項(xiàng)目標(biāo)住宅價(jià)格為：7458元/㎡。詳見表6-24和表6-25。100/131序號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/㎡）交易日期修正區(qū)域原因修正個(gè)別原因修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）交通配套環(huán)境小計(jì)裝修使用率小計(jì)1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表注：房地產(chǎn)評(píng)定價(jià)格=比較案例成交價(jià)格*各原因修正系數(shù)(區(qū)域、個(gè)別和交易情況為正，則向上調(diào)價(jià)，交易時(shí)間修正，一般看詳細(xì)情況）101/131項(xiàng)目名稱ABCD合計(jì)比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）7250764474447593銷售情況權(quán)重（銷售率）82%35%57%86%260%加權(quán)相對(duì)價(jià)格（元/㎡）594526754243653019393本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/㎡）7458表6-25本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售情況權(quán)重系數(shù)修正表單位：元/平方米102/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例②成本定價(jià)法過程

經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分建房成本為6437元/㎡（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分銷售單價(jià)為：銷售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）103/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）商鋪部分①市場(chǎng)比較法定價(jià)過程目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實(shí)例資料較少，我們只選用到兩個(gè)相近項(xiàng)目E、F作比較實(shí)例。其中，E項(xiàng)目標(biāo)交易日期是2023年11月1日，F(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)交易日期是2023年1月1日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者銷售情況權(quán)重難以確定，故最后采取算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目標(biāo)商鋪單價(jià)為：19283元/㎡。詳見表6-26。104/131序號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/㎡）交易日期修正區(qū)域原因修正個(gè)別原因修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華程度小計(jì)1××廣場(chǎng)220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大廈180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米105/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例②成本定價(jià)法過程

經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分建房成本為9194元/㎡（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分銷售單價(jià)為：銷售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）106/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（3）車位銷售價(jià)格確實(shí)定根據(jù)該市該區(qū)域目前情況，車位平均售價(jià)為25萬元/個(gè)~30萬元/個(gè)。（4）提議銷售單價(jià)

在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面向定價(jià)影響后，分析人員提議該項(xiàng)目各部分銷售單價(jià)為：住宅：7400元/㎡商鋪：19200元/㎡車位：25萬元/個(gè)107/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2)銷售收入估算。本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅36898㎡；裙樓中商鋪部分11248㎡，地下車位209個(gè)。詳見表6-27。3)銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃確實(shí)定。詳見表6-28。108/131用途可售數(shù)量提議銷售單價(jià)銷售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商鋪11248㎡19200元/㎡21596.16車位209個(gè)250000元5225合計(jì)54125.68表6-27銷售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬元109/131銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售百分比銷售數(shù)量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商鋪：60%6748.8（㎡）12957.70車位：60%125（個(gè)）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商鋪：40%4499.28638.46車位：40%842100合計(jì)100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28銷售收入分期按百分比預(yù)測(cè)單位：萬元110/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例5．稅金估算

1）銷售稅金與附加估算:詳見表6-29;2）土地增值稅估算:詳見表6-30。111/131序號(hào)類別計(jì)算根據(jù)計(jì)算期1231營業(yè)稅銷售收入×5%1623.771082.512都市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%113.6675.783教育費(fèi)附加營業(yè)稅×3%48.7132.484教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅×4%64.9543.305防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×1.8%58.4638.976印花稅銷售收入×0.05%16.2410.837交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%162.38108.25合計(jì)銷售收入×6.43%2088.171392.11表6-29銷售稅金及附加估算表單位：萬元112/131序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過程1銷售收入

54125.682扣除項(xiàng)目金額下列4項(xiàng)之和45638.932.12.22.32.4開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目取(2.1)項(xiàng)20%30966.44998.973480.286193.283增值額(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值稅率(4)≤50%取30%6土地增值稅(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土地增值稅估算表單位：萬元113/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需35965.72萬元。其資金起源有三個(gè)渠道:一是公司自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金13000萬元作為啟動(dòng)資金:其中第1年投入約44.11%;第2年投入約33.53%;第3年投入約22.36%；從銀行貸款10000萬元所有于第1年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入處理,詳見投資計(jì)劃與資金籌措表6-31。114/131序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年1建設(shè)投資35965.7215734.738422.4611808.532資金籌措35965.722.1自有資金130005734.734359.162906.112.2借貸資金1000010000002.3預(yù)售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元115/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例7．借款還本付息估算

長(zhǎng)期借款10000萬元，等本歸還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11％。詳見表6-32。116/131序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款合計(jì)010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1459.92355.5736.28368.141.4年終還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款合計(jì)10355.55177.7502借款還本付息資金起源2.1投資回收11459.9205914.035545.89表6-32借款還本付息估算表單位：萬元117/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)鈔票流量表與動(dòng)態(tài)賺錢分析

1）所有投資鈔票流量表（ic＝9%）。詳見表6-33。評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）稅前所有投資凈現(xiàn)值NPV＝9695.16萬元（2）稅后所有投資凈現(xiàn)值NPV＝6431.69萬元（3）稅前所有投資內(nèi)部收益率FIRR＝66.2%（4）稅后所有投資內(nèi)部收益率FIRR＝47.82%118/131序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231鈔票流入032475.4121650.271.1銷售收入032475.4121650.272鈔票流出15734.7313526.6815280.742.1建設(shè)投資15734.737508.4311262.642.2銷售稅金及附加02088.171392.112.3土地增值稅01527.621018.412.4所得稅02402.461607.583凈鈔票流量（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折現(xiàn)凈鈔票流量-14435.5315948.774918.455稅前凈鈔票流量（3）+（2.4）-15734.7321351.237977.116稅前折現(xiàn)凈鈔票流量-14435.5317970.906159.79表6-33鈔票流量表（所有投資）單位：萬元119/1316.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）資本金鈔票流量表（ic=9%）。詳見表6-34。評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62%（2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝5154.98萬元120/131序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231鈔票流入032475.4121650.271．1銷售收入032475.4121650.272鈔票流出5734.7320354.7421372.522．1資本金5734.734359.162906.112．2預(yù)售收入再投入04063.38902.422．3貸款本息歸還05914.035545.892．4銷售稅金及附加02088.171392.112．5土地增值稅01527.621018.412．6所得稅02402.461607.583稅后凈鈔票流量（1）-（2）-5734.7312120.67277.7